房地产税收大全cdxt.docx

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1、Qq:133433833房地产各各阶段税税收政策策1房地产产开发各各环节税税收政策策详解之之拿地阶阶段2（一）契契税2（二）耕耕地占用用税6（三）印印花税77（四）城城镇土地地税82地产开开发各环环节税收收政策详详解之预预售阶段段12（一）营营业税112（二）土土地增值值税144（三）企企业所得得税166（四）印印花税220（五）城城镇土地地使用税税21（六）房房产税2213房地产产设计、施施工阶段段税收政政策详解解21（一）印印花税222（二）代代扣代缴缴涉税事事项222一、营业业税222二、企业业所得税税24（三）甲甲供材料料的营业业税事项项24（一）提提供建筑筑业劳务务的同时时销售自自产

2、货物物的行为为25（二）财财政部、国国家税务务总局规规定的其其他情形形25（五）城城镇土地地使用税税32（六）房房产税3324房地产产开发各各环节税税收政策策详解四四竣工工销售阶阶段344一、企业业所得税税34二、土地地增值税税37三、城镇镇土地使使用税445四、印花花税466五、房产产税466房地产开开发各环环节税收收政策详详解之拿拿地阶段段从事房地地产开发发的企业业，应按按规定向向主管地地方税务务机关缴缴纳营业业税、企企业所得得税、土土地增值值税、城城市维护护建设税税、土地地使用税税、房产产税、车车船税、印印花税、个个人所得得税、教教育费附附加等地地方税收收（费）。同时房地产开发存在土地取

3、得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。一、拿地阶段房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。（一）契契税1、直直接取得得国有土土地使用用权成为为纳税义义务人契税税的纳税税义务人人是境内内转移土土地、房房屋权属属，承受受单位和和个人。即即境内土土地使用用权、房房屋所有有权发生生转移时时，承受受的企业业、事业业单位、国国家机关关、军事事单位、社社会团体体、其他他组织和和个体经经营者以以及其他他个人为为契税的的

4、纳税人人。因此此，房地地产企业业在项目目开发前前，通过过各种方方式直接接取得国国有土地地使用权权，必然然发生权权属转移移，成为为契税的的纳税义义务人。2、征税范围中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第224号）第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。中华人民共和国契税暂行条例细则第八条规定，下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生土地使用权转移的；以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。

5、因此，房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于契税的征税范围。3、计税依据财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复 （财税字199896号）第一条关于计税价格问题规定，根据中华人民共和国契税暂行条例（以下简称条例）第四条第（一）款及中华人民共和国契税暂行条例细则（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中

6、所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号） 规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构

7、根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函2009603号）对北京市地方税务局关于国有土地使用权出让契税计税依据确定问题的请示（京地税地2009124号）的批复如下：根据财政部、国家税务总局关于土地使用

8、权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。因此，从上述文件来看，房地产企业取得土地的契税政策应关注以下几点：第一，以为取得该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依据。全部经济利息包括货币、实物、无形资产和其他经济利息，如国税函20021094号规定，以项目换取等方式承受土地使用权，属于契税征收范围。又如国税函2004322号规定，以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自

9、身股权作为支付对价，计税依据则为作价出资额。第二，不得因减免土地出让金，而减免契税。国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复（国税函2005436号）对北京市地方税务局关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示（京地税地2005166号）的批复规定，根据中华人民共和国契税暂行条例及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。4、间接取得土地的契税问题房地产企业实务中，通过企业股权转让、企业合并、企业分立等方式间接取得土地使用权。上述方式中，通常土地权属没有发生变更，一般不征收或享受免征契税的待遇

10、。如财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175号）规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税；两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税；企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。因此，房地产企业通过重组方式取得土地，存在契税的筹划空间。（二）耕耕地占用用税1、占占用耕地地建房成成为纳税税义务人人 占用耕耕地建房房和从事事其他非非农业建建设的单单

11、位和个个人，成成为耕地地占用税税纳税人人。因此此，房地地产企业业通过出出让、受受让方式式直接占占用耕地地用于开开发房产产，自然然成为耕耕地占用用税纳税税人。但在在原中中华人民民共和国国耕地占占用税暂暂行条例例（国国发119877277号）不不适用外外商投资资企业，因因此，中中华人民民共和国国耕地占占用税暂暂行条例例（国国务院令令第5111号）220088年1月月1日实实施前，外外商投资资房地产产企业占占用耕地地不是耕耕地占用用税纳税税人。国国务院令令第5111号实实施后，耕耕地占用用税纳税税人包括括单位和和个人，单单位包括括国有企企业、集集体企业业、私营营企业、股股份制企企业、外外商投资资企业

12、、外外国企业业以及其其他企业业和事业业单位、社社会团体体、国家家机关、部部队以及及其他单单位；个个人包括括个体工工商户以以及其他他个人。2、征税范围中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）第二条规定，耕地主要指种植农作物的土地。3、计税依据中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。4、纳税义务时间经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。（三）印印花税 11、土地地使用权权出让、转转让合同同按产权权转移书书据征收收印花税税房房地产企企业以出出让、受受让方

13、式式取得土土地，须须签订土土地使用用权出让让合同、土土地使用用权转让让合同。根根据财财政部、国国家税务务总局关关于印花花税若干干政策的的通知（财财税2200661662号）第第三条规规定，对对土地使使用权出出让合同同、土地地使用权权转让合合同按产产权转移移书据征征收印花花税。2、开开发廉租租住房、经经济适用用住房可可减免印印花税财财政部、国国家税务务总局关关于廉租租住房经经济适用用住房和和住房租租赁有关关税收政政策的通通知（财财税220088244号）规规定，开开发商在在经济适适用住房房、商品品住房项项目中配配套建造造廉租住住房，在在商品住住房项目目中配套套建造经经济适用用住房，如如能提供供政

14、府部部门出具具的相关关材料，可可按廉租租住房、经经济适用用住房建建筑面积积占总建建筑面积积的比例例免征开开发商应应缴纳的的印花税税。（四）城城镇土地地税1、使使用城镇镇土地成成为纳税税义务人人中中华人民民共和国国城镇土土地使用用税暂行行条例（国国务院令令第177号）第第二条规规定，在在城市、县县城、建建制镇、工工矿区范范围内使使用土地地的单位位和个人人，为城城镇土地地使用税税（以下下简称土土地使用用税）的的纳税人人。前前款所称称单位，包包括国有有企业、集集体企业业、私营营企业、股股份制企企业、外外商投资资企业、外外国企业业以及其其他企业业和事业业单位、社社会团体体、国家家机关、军军队以及及其他

15、单单位；所所称个人人，包括括个体工工商户以以及其他他个人。因因此，房房地产企企业取得得的土地地位于城城市、县县城、建建制镇、工工矿区范范围内，自自然成为为城镇土土地使用用税纳税税人。正正如国国家税务务总局关关于受让让土地使使用权者者应征收收土地使使用税问问题的批批复（国国税函发发199935011号）对对成都市市税务局局关于于对国内内受让土土地者是是否征收收土地使使用税的的请示（成成税函199924463号号）批复复规定，中中华人民民共和国国城镇土土地使用用税暂行行条例第第二条规规定：“在城市市，县城城，建制制镇，工工矿区范范围内使使用土地地的单位位和个人人，为城城镇土地地使用税税纳税义义务人

16、，应应当依照照本条例例的规定定缴纳土土地使用用税。”中华华人民共共和国城城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行行条例第第四十九九条也明明确规定定：“土地使使用者应应当依照照国家税税收法规规的规定定纳税。”因此，凡在土地使用税开征区范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴纳土地使用税。2、征税范围房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。3、计税依据土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）第二条第一款规定，购置新建商品房，自房屋

17、交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。 4、纳税义务时间房地产企业城镇土地使用纳税义务时间，主要分以下三种情况：第一，根据城镇土地使用税暂行条例第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。第二，根据财政部、国家税务总

18、局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。第三，根据国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复（国税函2007596号）规定，外商投资企业和外国企业，应从2007年1月1日开始缴纳城镇土地使用税，其纳税义务时间的产生与前述相同，故内外资房地产开发企业缴纳城镇土地使用税缴纳时间一致。5、开发廉租住房、经济适用住房可减免财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关

19、税收政策的通知（财税200824号）规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。房地产开开发各环环节税收收政策详详解之预预售阶段段房地产开开发产品品房预售售，是指指房地产产开发企企业与购购房者约约定，由由购房者者交付定定金或预预付款，而而在未来来一定日日期拥有有现房的的房产交交易行为为。它与与现房的

20、的买卖已已成为我我国商品品房市场场中的两两种主要要的房屋屋销售形形式。预预售阶段段其实与与施工阶阶段对房房地产开开发来说说应该是是同一个个阶段，但但由于房房地产企企业预售售收入税税务处理理的特殊殊性，笔笔者将其其单独作作为一个个阶段来来分析。 为了了防止开开发企业业通过故故意延缓缓收入实实现的确确认时间间，随意意确定成成本对象象或混淆淆成本界界限等方方式递延延或逃避避纳税义义务，保保证国家家税收及及时足额额入库以以及不同同纳税人人之间税税负和纳纳税时间间的公平平，税法法对房地地产企业业取得的的预售收收入的主主要税种种均作出出了规定定。 （一）营营业税1、房房地产企企业是营营业税纳纳税义务务人

21、中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例（国国务院令令第5440号）第第一条规规定：在在中华人人民共和和国境内内提供本本条例规规定的劳劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产的单位位和个人人，为营营业税的的纳税人人，应当当依照本本条例缴缴纳营业业税。房房地产企企业预售售开发产产品，属属于销售售不动产产的行为为，当然然成为营营业税纳纳税义务务人。 2、计计税依据据 营业业税的计计税依据据即纳税税人的营营业额，包包括纳税税人提供供应税劳劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产向对方方收取的的全部价价款和价价外费用用。 价外外费用，包包括收取取的手续续费、补补贴、基基金、集集资费、返返还利润润、奖

22、励励费、违违约金、滞滞纳金、延延期付款款利息、赔赔偿金、代代收款项项、代垫垫款项、罚罚息及其其他各种种性质的的价外收收费，但但不包括括同时符符合以下下条件代代为收取取的政府府性基金金或者行行政事业业性收费费： （11）由国国务院或或者财政政部批准准设立的的政府性性基金，由由国务院院或者省省级人民民政府及及其财政政、价格格主管部部门批准准设立的的行政事事业性收收费； （22）收取取时开具具省级以以上财政政部门印印制的财财政票据据； （33）所收收款项全全额上缴缴财政。 因此此，房地地产开发发企业销销售不动动产向购购房者收收取的定定金、违违约金、赔赔偿金、延延期付款款利息等等价外费费用，均均应该按

23、按照规定定缴纳营营业税，自自觉履行行营业税税纳税义义务，否否则存在在涉税风风险。 但房地地产开发发企业的的“代收费费用”如果同同时符合合上述33个条件件的，是是不需要要缴纳营营业税的的，否则则应该作作为“价外费费用”缴纳营营业税。 3、视视同销售售 新中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例细则则第五五条规定定：纳税税人有下下列情形形之一的的，视同同发生应应税行为为： （11）单位位或者个个人将不不动产或或者土地地使用权权无偿赠赠送其他他单位或或者个人人； （22）单位位或者个个人自己己新建（以以下简称称自建）建建筑物后后销售，其其所发生生的自建建行为； （33）财政政部、国国家税务务总局规规定

24、的其其他情形形。 4、纳纳税义务务时间 实实施细则则第二二十五条条规定，纳纳税人转转让土地地使用权权或者销销售不动动产，采采取预收收款方式式的，其其纳税义义务发生生时间为为收到预预收款的的当天。 将不不动产或或者土地地使用权权无偿赠赠送其他他单位或或者个人人的，其其纳税义义务发生生时间为为不动产产所有权权、土地地使用权权转移的的当天。 自建建行为的的，其纳纳税义务务发生时时间为销销售自建建建筑物物的纳税税义务发发生时间间。 （二）土土地增值值税中中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例实施细细则第第十六条条明确规规定：“纳税人人在项目目全部竣竣工结算算前转让让房地产产取得的的收入，由由于涉及

25、及成本确确定或其其他原因因，而无无法据以以计算土土地增值值税的，可可以预征征土地增增值税，待待该项目目全部竣竣工、办办理结算算后再进进行清算算，多退退少补。具具体办法法由各省省、自治治区、直直辖市地地方税务务局根据据当地情情况制定定。”由于于房地产产企业开开发经营营的行业业特点，商商品房都都是按照照项目一一次性开开发，分分期分批批进行销销售，在在同一期期商品房房全部或或基本实实现销售售前，由由于许多多工程未未进行结结算，要要准确地地计算该该项目每每一批商商品房实实现的销销售收入入应缴纳纳的土地地增值税税是有一一定难度度的，只只有在每每一批商商品房取取得销售售收入时时按规定定进行预预征，待待该期

26、商商品房全全部或基基本实现现销售后后进行结结算，才才能该项项目应缴缴的土地地增值税税准确无无误，因因此，采采取了预预缴制度度。 预缴缴税款从从性质上上属于纳纳税人按按照税务务部门规规定核定定的应缴缴纳税款款。首先先，没有有按照规规定申报报缴纳预预缴税款款，不认认定为偷偷税行为为。其次次，税务务部门发发现纳税税人没有有按照规规定申报报缴纳预预缴税款款时，应应该按照照税法规规定通知知纳税人人限期申申报缴纳纳并可以以按照规规定加收收滞纳金金。如果果纳税人人在限期期内仍不不缴纳税税款，税税务部门门可以根根据税税收征管管法第第六十八八条规定定处理：纳税人人、扣缴缴义务人人在规定定期限内内不缴或或者少缴缴

27、应纳或或者应解解缴的税税款，经经税务机机关责令令限期缴缴纳，逾逾期仍未未缴纳的的，税务务机关除除依照本本法第四四十条的的规定采采取强制制执行措措施追缴缴其不缴缴或者少少缴的税税款外，可可以处不不缴或者者少缴税税款的550%以以上5倍倍以下的的罚款。 各地地对土地地增值税税的预缴缴税率存存在差异异，一般般来说，普普通标准准住宅按按照预售售收入的的1.55%，除除普通标标准住宅宅以外的的其他住住宅为33.5%，其他他房地产产项目为为4.55%。但但国家家税务总总局关于于加强土土地增值值税征管管工作的的通知（国国税发20110553号）要要求各地地提高预预征率，该该文规定定， 为为了发挥挥土地增增值

28、税在在预征阶阶段的调调节作用用，各地地须对目目前的预预征率进进行调整整。除保保障性住住房外，东东部地区区省份预预征率不不得低于于2%，中中部和东东北地区区省份不不得低于于1.55%，西西部地区区省份不不得低于于1%，各各地要根根据不同同类型房房地产确确定适当当的预征征率（地地区的划划分按照照国务院院有关文文件的规规定执行行）。对对尚未预预征或暂暂缓预征征的地区区，应切切实按照照税收法法律法规规开展预预征，确确保土地地增值税税在预征征阶段及及时、充充分发挥挥调节作作用。此此后各地地陆续规规定，提提高了土土地增值值税预征征率。 （三）企企业所得得税（11）预收收收入负负有纳税税义务 国国家税务务总

29、局关关于房地地产开发发业务征征收企业业所得税税问题（国国税发20009331号）第第六条规规定，企企业通过过正式签签订房房地产销销售合同同或房房地产预预售合同同所取取得的收收入，应应确认为为销售收收入的实实现。 因此此，房地地产企业业通过签签订房房地产预预收合同同所取取得的收收入，从从企业所所得税的的角度，不不再存在在“预收帐帐款”的概念念，只要要签订了了销售售合同、预预售合同同并收收取款项项，不管管产品是是否完工工，全部部确认为为收入，负负有企业业所得税税纳税义义务。 （22）预收收收入应应纳税所所得额的的计算方方法 国税税发220099311号第九九条规定定，企业业销售未未完工开开发产品品

30、取得的的收入，应应先按预预计计税税毛利率率分季（或或月）计计算出预预计毛利利额，计计入当期期应纳税税所得额额。开发发产品完完工后，企企业应及及时结算算其计税税成本并并计算此此前销售售收入的的实际毛毛利额，同同时将其其实际毛毛利额与与其对应应的预计计毛利额额之间的的差额，计计入当年年度企业业本项目目与其他他项目合合并计算算的应纳纳税所得得额。“企业业销售未未完工开开发产品品的计税税毛利率率由各省省、自治治、直辖辖市国家家税务局局、地方方税务局局按下列列规定进进行确定定： （一一）开发发项目位位于省、自自治区、直直辖市和和计划单单列市人人民政府府所在地地城市城城区和郊郊区的，不不得低于于15%.（

31、二二）开发发项目位位于地及及地级市市城区及及郊区的的，不得得低于110%。 （三三）开发发项目位位于其他他地区的的，不得得低于55%。 （四四）属于于经济适适用房、限限价房和和危改房房的，不不得低于于3%。 （33）预售售阶段广广告费、业业务宣传传费、业业务招待待费的税税务处理理 原国国税发20006331号文文件规定定：“广告费费、业务务宣传费费、业务务招待费费。按以以下规定定进行处处理： 1、开开发企业业取得的的预售收收入不得得作为广广告费、业业务宣传传费、业业务招待待费等三三项费用用的计算算基数，至至预售收收入转为为实际销销售收入入时，再再将其作作为计算算基数。 2、新新办开发发企业在在

32、取得第第一笔开开发产品品实际销销售收入入之前发发生的，与与建造、销销售开发发产品相相关的广广告费、业业务宣传传费和业业务招待待费，可可以向后后结转，按按税收规规定的标标准扣除除，但结结转期限限最长不不得超过过3个纳纳税年度度。“新国国税发20009331号文文部不再再限制预预售收入入作为计计算广告告费、业业务宣传传费、业业务招待待费的基基数；取取消了相相关的广广告费、业业务宣传传费和业业务招待待费，向向后结转转期限最最长不得得超过33个纳税税年度的的限制。 （44）预售售收入相相关的税税金及附附加税前前扣除问问题 1、月月度或季季度申报报时，不不得扣除除。 国国家税务务总局关关于房地地产开发发

33、企业所所得税预预缴问题题的通知知（国国税函200082299号号）第一一条规定定，房地地产开发发企业按按当年实实际利润润据实分分季（或或月）预预缴企业业所得税税的，对对开发、建建造的住住宅、商商业用房房以及其其他建筑筑物、附附着物、配配套设施施等开发发产品，在在未完工工前采取取预售方方式销售售取得的的预售收收入，按按照规定定的预计计利润率率分季（或或月）计计算出预预计利润润额，计计入利润润总额预预缴，开开发产品品完工、结结算计税税成本后后按照实实际利润润再行调调整。 因此此，在企企业月度度或季度度申报企企业所得得税时，预预售收入入缴纳的的营业税税金及附附加不能能从当期期利润额额或所得得额中扣扣

34、除。 2、年年度所得得税汇算算清缴时时，可以以扣除。 企业业销售未未完工开开发产品品取得的的收入，应应先按预预计计税税毛利率率分季（或或月）计计算出预预计毛利利额，计计入当期期应纳税税所得额额。 我们们知道从从毛利额额与所得得额是两两个不同同的概念念，只有有将毛利利额扣除除相应的的税金及及其费用用才变成成所得额额。因此此，在年年度企业业所得税税汇算清清缴时，与与预计收收入相匹匹配的税税金、附附加及相相关费用用应该予予以扣除除。 此外外，税金金是否属属于当期期的费用用，应该该以纳税税义务发发生时间间为依据据判断，即即：纳税税义务时时间发生生，则属属于发生生期费用用；纳税税义务时时间尚未未发生，则

35、则不属于于缴纳当当期费用用（如预预缴税款款）。营营业税中中已经讲讲到，采采取预收收款方式式的，其其纳税义义务发生生时间为为收到预预收款的的当天。因因此，房房地产开开发企业业按照预预售收入入缴纳的的税款，是是按税法法规定的的纳税义义务发生生时间应应该缴纳纳的税款款，不属属预缴税税款性质质，可以以在缴纳纳发生当当期计入入当期的的税金及及附加，可可以作为为当期利利润总额额的抵减减项目在在税前扣扣除。目目前不少少地方将将预缴的的土地增增值税也也可以税税前扣除除。 例：某市某某房地产产企业220099年取得得预售房房屋款项项10000万元元，该市市规定房房地产企企业预售售业务所所得税的的预计计计税毛利利

36、率为115%，土土地增值值税的预预征比例例为2%。 分析析：该房房地产企企业在预预售业务务所得税税时应作作如下处处理：预预收款项项的毛利利是1550万元元（1000015%），应应交的营营业税是是50万万元（1100005%），应应交的城城建税及及教育附附加是55万元（5507%+553%），预预交的土土地增值值税是220万元元（100002%），预预售业务务应调整整的应纳纳税额是是75万万元（1150-50-5-220），房房地产企企业预售售业务应应预交的的所得税税是188.755万元（77525%）。 （44）产生生时间性性差异的的处理 企业业会计准准则对预预售业务务不确认认收人，而而税法

37、规规定取得得预收款款项时应应交所得得税，从从而产生生可抵扣扣的暂时时性差异异。房地地产企业业应确认认递延所所得税资资产，根根据预收收账款的的账面价价值和计计税基础础产生的的可抵扣扣暂时性性差异计计算出递递延所得得税资产产，借记记“递延所所得税资资产”，贷记记“所得税税费用”，同时时要调整整该年度度的应纳纳税额。 （四）印印花税根据据中华华人民共共和国印印花税暂暂行条例例及其其实施细细则的规规定，在在预售商商品房时时，如签签订商品品房销售售合同或或商品房房预售合合同的，应应在签订订合同时时，按合合同所记记载金额额的万分分之五计计税贴花花或按月月汇总缴缴纳印花花税。 （五）城城镇土地地使用税税房地

38、地产开发发企业预预售阶段段城镇土土地使用用税税务务处理同同拿地阶阶段。 （六）房房产税房地地产开发发企业预预售阶段段房产税税税务处处理涉及及、施工工阶段阶阶段。 房地产设设计、施施工阶段段税收政政策详解解摘要：企企业发生生对外支支付建筑筑设计劳劳务款项项时，要要判断企企业是否否负有代代扣代缴缴义务，应应向发生生业务的的境外单单位或者者个人确确认其境境内是否否存在经经营机构构或境内内代理人人，如果果不存在在，则确确认自身身负有代代扣代缴缴义务。设计施工阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。该阶段主要涉及印花税、对外支付劳务代扣代缴、计税成本的核

39、算、城镇土地使用税等税务事项。（一）印印花税 房房地产开开发阶段段需要缴缴纳印花花税的主主要包括括采购甲甲供材料料、建筑筑安装工工程承包包合同、建建设工程程勘察设设计合同同、借款款合同、财财产保险险合同等等合同。 甲甲供材料料应按购购销合同同税目，按按按购销销金额，万万分之三三税率贴贴花； 建建筑安装装工程承承包合同同，按承承包金额额，万分分之三税税率贴花花； 建设设工程勘勘察设计计合同，按按按收取取的费用用金额，万万分之五五的税率率贴花； 借款合合同，按按借款金金额的万万分之零零点五贴贴花； 财财产保险险合同：包括财财产、责责任、保保证、信信用等保保险合同同，按收收取的保保险费收收入金额额的

40、千分分之一税税率贴花花。（二）代代扣代缴缴涉税事事项 房地地产设计计，施工工期间涉涉及的营营业税事事项，主主要包括括：对外外支付款款项时营营业税、企企业所得得税代扣扣代缴问问题。一、营业业税 根据据国家家税务总总局关于于执行税税收协定定特许权权使用费费条款有有关问题题的通知知（国国税函200095507号号）规定定，“专门从从事工程程、管理理、咨询询等专业业服务的的机构或或个人提提供的相相关服务务所取得得的款项项”应为劳劳务活动动所得，不不应是特特许权使使用费。对对外支付付款项的的营业税税代扣代代缴问题题，主要要发生与与接受境境外上述述劳务时时的涉税税事项。 11、接受受境外建建筑设计计劳务属

41、属于营业业税应税税范围 中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例（国国务院令令第5440号）第第一条规规定：在在中华人人民共和和国境内内提供本本条例规规定的劳劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产的单位位和个人人，为营营业税的的纳税人人，应当当依照本本条例缴缴纳营业业税。 营营业税暂暂行条例例实施细细则（财财政部、国国家税务务总局第第52号号令）第第四条规规定：条条例第一一条所称称在中华华人民共共和国境境内提供供条例规规定的劳劳务，是是指提供供或者接接受条例例规定劳劳务的单单位或者者个人在在境内。 因因此，境境内房地地产企业业接受境境外建筑筑设计劳劳务，属属于应发发生营业业税纳税税义务的的劳

42、务。 22、代扣扣代缴义义务的判判断 暂暂行条例例第十十一条规规定：中中华人民民共和国国境外的的单位或或者个人人在境内内提供应应税劳务务、转让让无形资资产或者者销售不不动产，在在境内未未设有经经营机构构的，以以其境内内代理人人为扣缴缴义务人人；在境境内没有有代理人人的，以以受让方方或者购购买方为为扣缴义义务人。 因因此，企企业发生生对外支支付建筑筑设计劳劳务款项项时，要要判断企企业是否否负有代代扣代缴缴义务，应应向发生生业务的的境外单单位或者者个人确确认其境境内是否否存在经经营机构构或境内内代理人人，如果果不存在在，则确确认自身身负有代代扣代缴缴义务。 33、代扣扣代缴义义务发生生时间 暂暂行

43、条例例第十十二条规规定：营营业税扣扣缴义务务发生时时间为纳纳税人营营业税纳纳税义务务发生的的当天。 暂暂行条例例第十十二条规规定还规规定：营营业税纳纳税义务务发生时时间为纳纳税人提提供应税税劳务，并并收讫营营业收入入款项或或者取得得索取营营业收入入款项凭凭据的当当天。国国务院财财政、税税务主管管部门另另有规定定的，从从其规定定。 4、代代扣代缴缴营业税税税款的的计算 纳纳税人提提供应税税劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产，按照照营业额额和规定定的税率率计算应应纳税额额。应纳纳税额计计算公式式：应纳纳税额营业额额税率。 因因此，企企业计算算代扣代代缴应该该额时，也也按上述述公式确确认，准

44、准确确认认应税行行为的营营业额以以及税率率。营业业额以及及税率的的确认与与境内企企业和单单位发生生应税行行为是一一致的。二、企业业所得税税 根据企企业所得得税法实实施条例例第三三十八条条“对非居居民企业业在中国国境内取取得工程程作业和和劳务所所得应缴缴纳的所所得税，税税务机关关可以指指定工程程价款或或者劳务务费的支支付人为为扣缴义义务人”的规定定，境内内房地产产企业还还应履行行扣缴义义务代扣扣代缴该该境外劳劳务的企企业所得得税。（三）甲甲供材料料的营业业税事项项 实施施细则第第七条规规定，“纳税人人的下列列混合销销售行为为，应当当分别核核算应税税劳务的的营业额额和货物物的销售售额，其其应税劳劳

45、务的营营业额缴缴纳营业业税，货货物销售售额不缴缴纳营业业税；未未分别核核算的，由由主管税税务机关关核定其其应税劳劳务的营营业额：（一）提提供建筑筑业劳务务的同时时销售自自产货物物的行为为；（二）财财政部、国国家税务务总局规规定的其其他情形形。”第十六六条规定定，“除本细细则第七七条规定定外，纳纳税人提提供建筑筑业劳务务（不含含装饰劳劳务）的的，其营营业额应应当包括括工程所所用原材材料、设设备及其其他物资资和动力力价款在在内，但但不包括括建设方方提供的的设备的的价款。” 实施细则没有明确规定装饰工程中甲供材要不要不并入营业额征收营业税。而根据2006年8月17日财政部、国家税务总局关于纳税人以清

46、包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知财税2006114号文的规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额”。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。因此，除了装饰劳务以外的“建筑业”的甲供材料（包括甲方提供设备的情形）需要并入施工方的计税营业额征收营业税。 从上述法规可以看到，施工企业应按含甲供材料金额开具建筑施工发票给建设方（房地产开发企业），建设方归集为开发成本。但甲供材料是建设方购买了，建设方应注意重复入在开发成本的问题。 （四）计税成本的核算 计税成本是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 1、计税成本对象的确定原则 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）规定： 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。其确认原则包括以下六项： （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成