房地产实用手册cdtr.docx

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1、*之之项目开发发流程、管管理控制制指导手册编制：* 审核：*二OO九九年三月月前言鉴于公司司成立不不久，各方面面工作都都在努力力完善中中，内部各各项规范范制度及及各精细细化管理理都没有有完全成形形。在*的倡倡议和指指导下，经过一个个多月的的不断编编制和修修改,我我们工程程部根据据公司实实际情况况终于完成成了本实实用手册册的编制制工作。本手册，编制内容是根据公司的经营范围是以项目开发为先决条件，编制时将项目开发的整个流程为主轴线，以各流程的大纲为主，加入各流程工作的详细操作及管理控制内容。我们编制制的原则则是以目目前公司司运作的的实际情情况为基基础，尽尽量做到到宜懂实实用，目目的是希希望本手手册

2、能进进一步完完善公司司的内部部基础建建设，更更能在公公司以后后各项工工作的实实际运作作中能起起到一定定引导作作用。我我们也憧憧憬在各各方面的的合理的的建议下,能能将本手手册做到到尽善尽尽美,并并能在同同行中占占有一席席之地.当然目目前这只只是我们们的一个个目标,但但我们会会更努力力更用心心的去完完善它,目标总有有一天会会实现.我们相相信,努努力总会会有回报报!*年*月目录前 言2第一章：房地产产开发的的概念55一、房地地产开发发的种类类5二、房地地产开发发的基本本原则及及要求55三、设立立房地产产开发企企业应当当具备的的条件55四、房地地产开发发企业的的设立程程序6第二章：可行性性研究和和项目

3、决决策阶段段7一、房地地产项目目可行性性研究的的根本目目的7二、房地地产项目目的四方方面研究究方向77三、房地地产项目目的可行行性研究究步骤 8四、房地地产项目目可行性性研究的的内容 8五、房地地产项目目可行性性研究的的工作阶阶段8六、房地地产项目目开发详详细的经经济效益益分析99七、项目目可行性性研究的的结论与与建议99第三章：建设前期期准备阶阶段100一、土地地使用权权的获取取及开发发10（一）、土土地使用用权100（二）、土土地开发发12二、征地地拆迁，申申办并取取得房房屋拆迁迁许可证证13三、确定定勘察、监监理15四、规划划设计116五、建设设项目报报建登记记，申请请招投标标22六、申

4、办办施工工许可证证244第四章：工程建建设实施施阶段26一、工程程建设实实施准备备阶段226二、工程程建设实实施阶段段26（一）、工工程进度度的控制制26（二）、工工程质量量的控制制28（三）、工工程成本本的控制制29（四）、工工程合同同的控制制34第五章：项目销销售阶段段37一、房地地产项目目的营销销策划337二、房地地产销售售38三、房地地产销售售的流程程41第六章：房地产产项目物物业管理理42一、物业业管理的的概念442二、物业业管理的的特点442三、物业业管理在在当前的的地位和和作用443四、物业业管理的的基本内内容455五、物业业管理费费46第七章：附录：房地产产开发相相关流程程47

5、房地产开开发全流流程477办理质量量监督程程序及提提交资料料57办理安全全监督程程序及提提交资料料57办理建筑筑工程施施工许可可证程序序及提交交资料557土地一级级开发一一般工作作程序558施工监理理工作的的总程序序59施工组织织设计审审核流程程60图纸会审审监理工工作流程程61工程款支支付基本本程序662工程变更更管理的的基本程程序633进度控制制监理工工作程序序64主体工程程质量控控制流程程65单位工程程验收基基本程序序66质量评定定监理工工作程序序67建设工程程竣工验验收备案案流程668后 记记69第一章：房地产产开发的的概念房地产开开发是指指在依据据中华华人民共共和国城城市房地地产管理

6、理法（以以下简称称城市市房地产产管理法法）依依法取得得国有土土地使用用权的土土地上进进行基础础设施、房房屋建设设的行为为。房地地产开发发是房地地产活动动中一项项重要制制度，属属于房地地产生产产、流通通、消费费诸环节节中的首首要环节节。房地地产作为为不动产产，与其其他商品品的开发发相比，房房地产开开发投资资大、耗耗力多、周周期长、高高赢利、高高风险的的特点，使使房地产产开发活活动在人人们的生生活中占占居越来来越重要要的地位位，经济济越发达达，时代代越进步步，房地地产开发发的范围围越广，程程度越深深，内容容越丰富富。一、房地地产开发发的种类类：房地产产开发包包括土地地开发和和房屋开开发。土地开发发

7、主要是是指房屋屋建设的的前期工工作，主主要有两两种情形形：一是是新区土土地开发发，即把把农业或或者其他他非城市市用地改改造为适适合工商商业、居居民住宅宅、商品品房以及及其他城城市用途途的城市市用地；二是旧旧城区改改造或二二次开发发，即对对已经是是城市土土地，但但因土地地用途的的改变、城城市规划划的改变变以及其其他原因因，需要要拆除原原来的建建筑物，并并对土地地进行重重新改造造，投入入新的劳劳动。就房屋开开发而言言，一般般包括四四个层次次：第一一层次为为住宅开开发；第第二层次次为生产产与经营营性建筑筑物开发发；第三三层次为为生产、生生活服务务性建筑筑物的开开发；第第四层次次为城市市其他基基础设施

8、施的开发发。二、房地地产开发发的基本本原则及及要求：根据中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法第第二十四四条至二二十七条条的规定定，房地地产开发发有下列列基本原原则及要要求： （一一）房地地产开发发必须严严格执行行城市规规划，按按照经济济、社会会效益、环环境效益益相统一一的原则则，实行行全面规规划、合合理布局局、综合合开发、配配套建设设。 （二二）以出出让方式式取得土土地使用用权进行行房地产产开发的的，必须须按照土土地使用用权出让让合同约约定的土土地用途途、动工工开发期期限开发发土地。超超过出让让合同约约定的动动工开发发日期满满一年未未动工开开发的，可以以征收相相当于土土地使用用权出让让金百

9、分分之二十十以下的的土地闲闲置费；满二年年未动工工开发的的，可以以无偿收收回土地地使用权权；但是是，因不不可抗力力或者政政府，政政府有关关部门的的行为或或者动工工开发必必需的前前期工作作造成动动工开发发迟延的的除外。 （三三）房地地产开发发项目的的设计、施施工，必必须符合合国家的的有关标标准和规规范。房房地产开开发项目目竣工，经经验收合合格后，方方可交付付使用。 （四四）依法法取得的的土地使使用权的的，可以以依照本本法和有有关法律律、行政政法规的的规定，作作价入股股、 合合资、合合作开发发经营房房地产。三、设立立房地产产开发企企业应当当具备的的条件：根据据城市市房地产产管理法法的规规定，设设立

10、房地地产开发发企业应应当具备备以下条条件： （一一）有自自己的名名称和组组织机构构； （二）有固定的经营场所； （三）有符合国务院规定的注册资本； （四）有足够的专业技术人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。 设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。 四、房地产开发企业的设立程序设立房地地产

11、开发发企业应应经过以以下程序序： （一一）应当当向工商商局行政政管理部部门申请请设立登登记，工工商行政政管理部部门对不不符合房房地产开开发企业业应当具具备的条条件的，不不予登记记； （二二）房地地产开发发企业在在领取营营业执照照后的11个月内内，应当当到登记记所在地地的县级级以上地地方人民民政府规规定的部部门备案案； 上述述规定主主要为协协调企业业设立中中，一般般行政管管理（工工商行政政管理）与与特殊行行政管理理（房地地产开发发行业管管理）的的关系。 房房地产开开发公司司设立阶阶段的相相关税费费 （一）企企业法人人开业登登记费； （二）企企业法人人变更登登记费； （三）企企业法人人年度检检验费

12、； （四）补补、换、领领证照费费。第二章：可行性性研究和和项目决决策阶段段由于房地地产项目目可行性性研究需需专业要要求很高高、技术术性很强强的注册册房地产产估价师师、造价工工程师 、市场调调查和分分析人员员专家、经济分分析专家家、 制作作人员、 社会会、环境专家家、房地地产专家家、建筑筑工程专专家、财财会师及及律师等等专家，我我公司目前前缺少此此类人员员，只能能对可行行性研究究的步骤骤、内容容、工作作概要、项项目评估估的要求求及决策策作简要要介绍。策划是是一种程程序，在在本质上上是一种种运用脑脑力的理理性行为为。项目策划划是一门门新兴的的策划学学，以具具体的项项目活动动为对象象，体现现一定的的

13、功利性性、社会会性、创创造性、时时效性的的大型策策划活动动。策划的六六个主要要宏观作作用：改改变企业业发展方方式（松松散向信信纸、规规模向质质量、产产品向品品牌和资资本等），改改变发展展目标（多多元向专专业或相相反、地地区向国国际、上上下游移移动），避避免死于于非命（发发现生存存空间，发发现生存存资源或或手段），节节约资源源（避免免盲从，避避免盲动动），提提高速度度（避免免无效经经营环节节、精密密使企业业可持续续稳定地地增长），促促进竞争争（相互互启发使使产业经经营更加加富有科科学、技技术和艺艺术性，合合经劳成成为乐趣趣）等。总总之，策策划可使使国家决决策向民民间经济济决策的的转化高高效、顺顺

14、畅、充充分。项目策划划的流程程分为四四个流程程：1、项目目调研22、项目目市场细细分与选选择 11）项目目市场细细分2）项目目市场选选择3、项目目策划书书撰写44、项目目方案实实施。房地产项项目策划划是指，通通过对市市场环境境的调查查和系统统的分析析，利用用已经掌掌握的有有关资料料及手段段，科学学地、合合理地、有有效地推推动项目目的进程程，并且且提前判判断房地地产项目目的顺利利进展程程度及效效果。房地产项项目策划划首先须经董事事会批准准初步立立项后，再转由企业战略发展研究室进行可行性研究。房地产项目可行性的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，研究人员需专业要

15、求很高、技术性很强的注册房地产估价师、造价工程师 、市场调查和分析人员专家、经济分析专家、 制作人员、 社会、环境等专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师等专家组成。一、房地地产项目目可行性性研究的的根本目目的：是实现现项目决决策的科科学化、民民主化，减减少或避避免投资资决策的的失误，提提高项目目开发建建设的经经济、社社会和环环境效益益。二、房地地产项目目按研究究方向主主要有以以下四方方面1、宏观观经济信信息 包括括政策法法规、房房地产经经济指数数、城市市规划、区区域人口口特征、基基础设施施等基本本状况等等。通过过对宏观观市场信信息的分分析了解解房地产产市场的的现状及及动态。相关市场场信

16、息 包包括金融融市场、业业界动态态等与房房地产有有直接与与潜在关关系的信信息，以以推论房房地产市市场发展展前景。2、房地地产产品品研究：在售楼盘盘资料统统计 包括括本地所所有的房房地产项项目数据据库资料料，可进进行市场场供应量量、价格格、户型型特点、装装修情况况、新技技术、新新工艺、新新材料的的使用情情况等各各方面的的统计分分析。区域市场场分析 根根据数据据库资料料对特定定区域市市场进行行定量分分析，研研究典型型个案，对对区域市市场特点点进行分分析。楼盘汇总总分析 阶阶段性对对楼盘进进行统计计分析，追追踪市场场发展方方向。3、消费费需求趋趋势研究究：主要针对对消费者者对某类类房地产产的总需需求

17、量以以及房地地产需求求的发展展趋势研研究。主主要包括括需求动动机、购买行行为以及及需求影影响因素素的研究究，这些些研究将将作为开开发商把把握需求求动态的的依据，并并以此开开发出新新的产品品，并不不针对于于某一个个特定楼楼盘项目目。4、品牌牌研究：在房地产产行业发发展还不不是很正正规，以以及消费费者对开开发商认认知程度度比较肤肤浅的情情况下，品品牌形象象的塑造造会为产产品销售售带来积积极的促促进作用用。房地地产开发发商正逐逐步重视视品牌的的建设，而而品牌研研究将成成为品牌牌建设的的基础。（同意该观点）三、房地地产项目目的可行行性研究究步骤 ，可分分为 55个步骤骤进行：(1)项项目公司司接受委委

18、托或公公司董事事会立项项；(22)调查查研究；(3)方案选选择与优优化； (4)财务评评价和经经济评价价；(55)编制制可行性性研究报报告。 四、房地地产项目目可行性性研究的的内容 可行性研研究的根根本目的的是实现现项目决决策的科科学化、民民主化，减减少或避避免投资资决策的的失误，提提高项目目开发建建设的经经济、社社会和环环境效益益。可行行性研究究的主要要内容有有：(11)项目目概况；(2)开发项项目用地地的现场场调查及及动迁安安置；(3) 宏观经经济环境境分析；项目所所在地房房地产市市场状况况分析；项目所所在板块块市场研研究和建建设规模模的确定定； (4)规规划设计计影响和和环境保保护;(5

19、)资资源供给给及资本本运作方方案；(6)环环境影响响和环境境保护；(7)项目开开发模式式、组织织机构、岗岗位需求求、管理理费用的的研究；(8)开发建建设节点点计划；(9)项目经经济及社社会效益益分析；(100)结论论及建议议。 五、房地地产项目目可行性性研究的的工作阶阶段 11、投资机机会研究究。该阶阶段的主主要任务务是对投投资项目目主要是是土地进进行初步步摸底和和意向性性谈判，并并对投资资项目或或投资方方向提出出建议，即即在一定定的地区区和部门门内，以以自然资资源和市市场的调调查预测测为基础础，寻找找最有利利的投资资机会。 投资资机会研研究相当当粗略，主主要依靠靠笼统的的估计而而不是依依靠详

20、细细的分析析。如果果机会研研究认为为可行的的，就可可以进行行下一阶阶段的工工作。22、初步可可行性研研究，亦亦称“预预可行性性研究”。在在机会研研究的基基础上，进进一步对对项目建建设的可可能性与与潜在效效益进行行论证分分析。 3、详细可可行性研研究，即即通常所所说的可可行性研研究。详详细可行行性研究究是开发发建设项项目 投投资决策策的基础础，是在在分析项项目在技技术上、财财务上、经经济上的的可行性性后作出出投资与与否决策策的关键键步骤。4、可行行性研究究三阶段段常规的的时间费费用表项目内容容时间（月月）费用允许误差差投资机会会研究阶阶段130.2%0.8%30%20%初步可行行性研究究阶段60

21、.255%77.5%20%10%详细可行行性研究究阶段81660.2%1.0%10%六、房地地产项目目开发详详细的经经济效益益分析1、房地地产项目目的投资资概算包包括内容容： （1）、营销开支概算，包括：项目前研究及可行性研究的开支 ；项目策划的开支；销售策划的开支；广告开支；项目公司日常运作的开支；项目及企业的公关开支；（2）、土地征用开支概算，包括：政府一次性收取的标准地价；用于拆迁补偿或青苗补偿的开支；影响公共设施而出现的赔偿开支；（3）、工程开支概算，包括：用于工程勘探的开支；平整土地的开支；用于工程设计的开支；用于建筑施工的开支；用于设施配套的开支；用于工程监理的开支；（4）、金融成

22、本开支，包括：外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出；贷款引起的利息支出；各项保险开支；税收和行政性收费；不可预见开支。2、可行行性研究究财务数数据的选选定和预预测（1）售售楼收入入的测定定（2）项目目经营管管理费用用收入与与支出（3）经营税费及所得税的缴交（4）土地增值税（5）所得税 3、项目经济效益分析 4、项目盈亏能力分析：（1）、内部收益率（IRR）（2）、净现值（NPV）（3）、净现值率（NPVR）；5、项目目不确定定分析：（1）、项目盈亏平衡分析（2）、项目敏感性分析（3）、概念分析七、项目目可行性性研究的的结论与与建议：可行性研研究的结结论与建建议是房房地产项项目可

23、行行性研究究报告的的最后一一部分，是是对可行行性研究究分析做做出总结结并提出出相关建建议，也也就是根根据前面面所有的的研究分分析结果果，对项项目在技技术上、经经济上进进行全面面的评价价，对建建设方案案进行总总结，提提出结论论性意见见和建议议。八、集团团公司董董事会根根据可行行性报告告的结论论与建议议，做出出投资决决策，批批准正式式立项，项项目进入入前期开开发阶段段。九、其他他：房地地产开发发项目立立项和可可行性研研究阶段段的实际际发生的的相关费费用（1）可可行性研研究费（2）建建设工程程规划许许可证执执照费第三章：建设前前期准备备阶段一、 土土地使用用权的获获取及开发发（一）、土地使用权：是指

24、单位位或者个个人依法法或依约约定,对对国有土土地或集集体土地地所享有有的占有有、使用用、收益益和有限限处分的的权利。 集集体土地地使用权权：是农村村集体经经济组织织及其成成员以及及符合法法律规定定的其他他组织和和个人在在法律规规定的范范围内对对集体所所有的土土地享有有的用益益物权。土地使用用权出让让，是指指国家将将国有土土地使用用权（简简称土地地使用权权）在一一定年限限内出让让给土地地使用者者，由土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金的的行为。1、开发发商获取取土地使使用权的的主要方方式1） 通通过行政政划拨方方式取得得；2） 旧城改改造取得得中标地地块国有有土地使使用权；3） 转让

25、取取得；44） 出出让方式式取得（招招标、拍拍卖、协协议出让让三种方方式）；5） 联合开开发并报报有关主主管部门门立项、审审批后取取得；66） 通通过司法法裁决取取得；77） 通通过兼并并、收购购等股权权重组方方式取得得。2、开发发商获取取土地使使用权的的程序（11）、土土地使用用权有偿偿出让的的方式出出让方式式是指政政府作为为国有土土地的代代表以什什么形式式或程序序将国有有土地使使用权让让与土地地使用者者。按照照中华华人民共共和国城城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行行条例国国有土地地使用权权的出让让方式有有三种：协议、招招标、拍拍卖。协议出出让指土土地使用用权的有有意受让让人直接接向国

26、有有土地的的代表提提出有偿偿使用土土地的愿愿望，由由国有土土地的代代表与有有意受让让人进行行一对一一的谈判判和切磋磋、协商商出让土土地使用用权的有有关事宜宜的这样样一种出出让方式式。招标出出让是指指在指定定的期限限内，由由符合条条件的单单位或者者个人以以书面投投标形式式，竞投投某地段段土地使使用权，由由招标人人根据一一定的要要求择优优确定土土地使用用者（即即土地使使用权受受让人）的的出让方方式。以以招标方方式出让让土地使使用权，不不仅要明明确合同同双方当当事人的的权利义义务，而而且要明明确投标标的效力力及招标标人在招招标期限限内应负负的责任任等。拍卖又又称竞投投，有些些地方也也叫“拍让”。它是

27、是指由土土地所有有者代表表在指定定的时间间、地点点，组织织符合条条件的土土地使用用权有意意受让人人到场，就就所出让让使用权权的土地地公开叫叫价竞投投，按“价高者者得”的原则则确定土土地使用用权受让让人的一一种出让让方式。依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。（2）、属属协议出出让的，办办理土地地登记时时应提交交以下资资料：土地地出让合合同、划划拨

28、决定定书或或转让批批文；开发商商营业执执照或组组织机构构代码证证，房地地产开发发资质；属新增增建设用用地的，应应提供建建设用地地批准书书；属存量量用地的的，应提提供原土土地使用用者土地地权源资资料；1：220000地形图图2份；加盖了了“权属属已审核核”的宗宗地图、地地籍图各各3份；地上附附着物权权属证明明；土地登登记申请请书；土地登登记法人人代表证证明和身身份证明明；土地登登记委托托书。（33）、招招标受让让土地使使用权申申请程序序用地者者见到招招标公告告后到指指定地点点索取招招标文件件。用地者者到市或或区、县县房地局局或其它它部门了了解情况况，进行行咨询，并并到出让让地块实实地勘察察，搜集

29、集资料。用地者者进行投投资分析析。 到指定定地点办办理投资资登记，提提交企业业工商营营业执照照、法人人资格证证明、银银行资信信证明，并并按规定定缴纳投投标保证证金。 用地地者填写写投标书书寄给指指定方进进行投标标。 收到中中标通知知书后，由由企业法法定代表表人或授授权代表表人与市市或区、县县房地局局签订土土地使用用权出让让合同，并并按合同同的规定定支付总总地价款款的一定定比例作作为定金金。 按合同同的约定定支付余余款。付付清400%地价价款后向向市或区区、县房房地局申申领临时时国有土土地使用用证，付付清全部部地价后后向市或或区、县县房地局局申请正正式国有有土地使使用证。 （4）、拍卖卖受让土土

30、地使用用权申请请程序用地者者见到拍拍卖公告告到指定定地点索索取拍卖卖文件。用地者者到市或或区、县县房地局局或其它它部门了了解情况况，进行行咨询，并并到出让让地块实实地勘察察，搜集集资料。用地者者进行投投资分析析。到指定定地点办办理竞投投登记，提提交企业业工商执执照、法法人资格格证明、银银行资信信证明，并并按规定定缴纳竞竞投保证证金。用地者者到指定定地点领领取竞叫叫牌。 用地者者在规定定时间、指指定地点点到拍卖卖现场参参加竞投投。企业法法定代表表人或授授权代表表人与市市或区、县县房地局局签订土土地使用用权出让让合同，并并按规定定支付总总地价款款的一定定比例作作为定金金。按合同同的约定定支付余余款

31、。付付清400%地价价款后向向市或区区、县房房地局申申领临时时国有土土地使用用证，付付清全部部地价款款向市或或区、县县房地局局申领正正式国有有土地使使用证。 属经营营性开发发用地的的，开发发商通过过招标、挂挂牌、竞竞买或协协议出让让程序取取得成成交确认认书。凭凭此书办办理土地地出让或或划拨手手续，进进行土地地登记，取取得国国有土地地使用权权证。（5）、出让让的土地地由于其其用途不不同，土土地的使使用期限限也不相相同。一一般年限限规定如下下：居住住用地770年，工工业用地地50年年，商业业用地440年等等。（二）、土地开发从广义上上来讲指指因人类类生产建建设和生生活不断断发展的的需要，采采用一定

32、定的现代代科学技技术的经经济手段段，扩大大对土地地的有效效利用范范围或提提高对土土地的利利用深度度所进行行的活动动，包括括对尚未未利用的的土地进进行开垦垦和利用用，以扩扩大土地地利用范范围，也也包括对对已利用用的土地地进行整整治，以以提高土土地利用用率和集集约经营营程度。从从狭义的的角度理理解，土土地开发发主要是是对未利利用土地地的开发发利用，要要实现耕耕地总量量动态平平衡，未未利用土土地开发发是补充充耕地的的一种有有效途径径。土地开发发一般分分为土地地一级开开发和二二级开发发。1、土地地一级开开发：是指由政政府或其其授权委委托的企企业，对对一定区区域范围围内的城城市国有有土地(毛地)或乡村村

33、集体土土地(生生地)进进行统一一的征地地、拆迁迁、安置置、补偿偿，并进进行适当当的市政政配套设设施建设设，使该该区域范范围内的的土地达达到“三三通一平平”、“五五通一平平”或“七七通一平平”的建建设条件件(熟地地)，再再对熟地地进行有有偿出让让或转让让的过程程。（1）、一级开开发根据据实施主主体的不不同，开开发方式式可以分分为以下下三种：、政府府下属的的土地储储备机构构直接负负责一级级开发的的，、委托托开发企企业实施施一级开开发的，由由开发企企业负责责筹措资资金、办办理规划划、项目目核准、征征地拆迁迁和大市市政建设设等手续续并组织织实施，、通过过招标确确定一级级开发企企业的办办法。（2）、一一

34、级开发发的成本本构成和和收益：成本构成成：征地、拆拆迁补偿偿及有关关税费；收购、收收回和置置换过程程中发生生的有关关补偿费费用；市政基基础设施施建设有有关费用用；招标、拍拍卖和挂挂牌交易易中发生生的费用用；贷款利利息；土地储储备开发发供应过过程中发发生的审审计、律律师、工工程监理理等费用用，不可可预见费费及经同同级财政政和土地地主管部部门核准准的其它它支出。收益：委托开开发企业业负责一一级开发发具体管管理的，开开发企业业的管理理费不高高于一级级开发成成本的22%，主主体还是是土地储储备中心心。委托开开发企业业直接实实施一级级开发的的，开发发企业的的利润不不高于预预计成本本的8%，主体体是企业业

35、。对于招招标项目目，成本本构成、收收益要求求由开发发企业在在竞标文文件中提提出方案案，作为为评标参参考。2、房地地产二级级开发：是土地使使用者经经过开发发建设，将将新建成成的房地地产进行行出售和和出租的的市场。即即一般指指商品房房首次进进人流通通领域进进行交易易而形成成的市场场。房地地产二级级市场也也包括土土地二级级市场，即即土地使使用者将将达到规规定可以以转让的的土地，进进入流通通领域进进行交易易的市场场。（三）、取取得房地地产开发发项目土土地使用用权的法法律程序序 1、国有有土地使使用权的的出让（1）、办办理建设设用地规规划许可可证 ；（2）、办理理建设用用地委托托钉桩 ；（3）、办理理国

36、有土土地使用用权出让让申请 ；（4）、主管管部门实实地勘察察 ；（5）、土地地估价报报告的预预审 ；（6）、委委托地价价评；（77）、办办理核定定地价手手续 ；（8）、办办理土地地出让审审批 ；（9）、签签订国有有土地使使用权出出让合同同 ；（110）、领领取临时时国有土土地使用用证 ；（11）、领取取正式国国有土地地使用证证 ；（12）、国有有土地使使用权出出让金的的返还。2、国有有土地使使用权的的划拨 （1）、国有有土地使使用权划划拨用地地申请 ；（2）、主管管部门现现场勘察察 ；（3）、划拨拨用地申申请的审审核、报报批 ；（4）、取得得划拨用用地批准准。3、集体体土地的的征用 （1）、征

37、用用集体土土地用地地申请 ；（2）、到拟拟征地所所在区（县县）房地地局立案案 ；（3）、签订订征地协协议 ；（4）、签订订补偿安安置协议议 ；（5）、确定定劳动力力安置方方案 ；（6）、区（县县）房地地局审核核各项协协议 ；（7）、市政政府下文文征地 ；（8）、交纳纳菜田基基金、耕耕地占用用税等税税费 ；（9）、办理理批地文文件、批批地图 ；（10）、办理理冻结户户口 ；（11）、调查查户口核核实劳动动力 ；（12）、办理理农转工工工作 ；（13）、办理理农转居居工作 ；（14）、办理理超转人人员安置置工作 ；（15）、地上上物作价价补偿工工作 ；（16）、征地地结案。4、取得得房地产产开发项

38、项目土地地使用权权的相关关税费 （1）、地地价款（土土地出让让金） ；（22）、资资金占用用费 ；（3）、滞滞纳金 ；（44）、土土地使用用费 ；（5）、外外商投资资企业土土地使用用费 ；（6）、防防洪工程程建设维维护管理理费 ；（7）、土土地闲置置费 ；（8）、土土地权属属调查、地地籍测绘绘费 ；（9）、城城镇土地地使用税税 ；（110）、地地价评估估费 ；（111）、出出让土地地预订金金 ；（112）、征征地管理理费 ；（133）、土土地补偿偿费 ；（144）、青青苗及树树木补偿偿费 ；（155）、地地上物补补偿费 ；（116）、劳劳动力安安置费 ；（117）、超超转人员员安置费费 ；（1

39、18）、耕耕地占用用税；（119）、新新菜田开开发建设设基金。二、 征征地拆迁迁，申办办并取得得房屋屋拆迁许许可证（一）、征征地1、我国国现行安安置被征征地农民民有七种种途径：货币安安置、农农业安置置、重新新择业安安置、留留地安置置、社会会保险安安置、入入股安置置、移民民安置。2、国家家建设征征用土地地时，必必须依法法补偿被被征用着着所丧失失的土地地权利的的各项费用用。征收收集体所所有的土土地，包包括耕地地补偿费费及其他他土地补补偿费，安安置补助助费，地地上附着着物补偿偿费，包包括各类类建筑物物、构筑筑物拆迁迁补偿费费、青苗苗补偿费费、多年年生林木木补偿费费、新菜菜地开发发建设基基金等。并足额

40、安排被征地农民的社会保障费用，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活”，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。”3、国家家标准征征地补偿偿费计算算表类型补偿项目目计算依据据标准征用耕地土地补偿偿费安置补助助费青苗补偿偿费附着物补补偿费其它农用地土地补偿偿费安置补助助费青苗补偿偿费附着物补补偿费未利用地土地补偿偿费安置补助助费青苗补助助费附着物补补偿费（二）、拆拆迁1、拆迁迁房屋的的单位取取得房屋屋拆迁许许可证后后，方可可实施拆拆迁。申办拆拆迁许可可证应提提交以下下申报资资料：（1）、填填写城城市房屋屋

41、拆迁申申请表一一式五份份；（2）、建设项目批准文件；（3）、建设用地规划许可证；（4）、国国有土地地使用权权批准文文件（建建设用地地批准书书或划拨拨决定书书）；（5）、拆迁代办单位和评估机构资料；（6）、拆拆迁安置置计划和和方案；（拆迁迁红线范范围内房房屋面积积、户数数、性质质、用途途等基本本情况；拆迁方方式；拆拆迁期限限；还建建方式及及还建期期限；产产权清晰晰的安置置用房证证明；拆拆迁补偿偿资金来来源及预预算资金金额度。）（7）、有有关金融融机构出出具的拆拆迁补偿偿安置资资金证明明。2、拆迁迁方式：（1）、 政府府组织拆拆迁：主主要指通通过批租租、旧城城改造方方式取得得土地使使用权所所涉及拆

42、拆迁。（2）、拆迁人人自行拆拆迁：这这是大型型房地产产公司常常用模式式，但要要申请拆拆迁许可可证。（3）、拆迁人人委托拆拆迁：适适用开发发商缺乏乏拆迁经经验时委委托专门门从事房房屋拆迁迁工作的的单位进进行。3、拆迁迁的主要要内容包包括：(1)房房屋拆建建，如危危旧房改改造；(2)城城市功能能、用地地布局和和空间结结构的调调整，如如居住区区、商业业区、车车站、生生活服务务设施等等公共建建筑的建建设和改改造；(3)环环境治理理，如扩扩展绿地地、治理理污染工工程等。因因此，城城市房屋屋拆迁是是伴随着着城市建建设项目目进行的的，是城城市建设设的重要要组成部部分，尤尤其是旧旧城改造造中的一一个重要要环节

43、，处处于建设设项目的的前期工工作阶段段。 44、拆迁完完毕后，申申请拆迁迁验收，取取得房房屋拆迁迁验收合合格证5、拆迁迁人与被被拆迁人人应当依依照本条条例的规规定，就就补偿方方式和补补偿金额额、安置置用房面面积和安安置地点点、搬迁迁期限、搬搬迁过渡渡方式和和过渡期期限等事事项，订订立拆迁迁补偿安安置协议议。 66、拆迁租租赁房屋屋的，拆拆迁人应应当与被被拆迁人人、房屋屋承租人人订立拆拆迁补偿偿安置协协议。7、房地地产开发发项目拆拆迁安置置阶段的的法律程程序：（11）、委委托进行行拆迁工工作（22）、办办理拆迁迁申请（33）、审审批、领领取拆迁迁许可证证（4）、签签订房屋屋拆迁责责任书（55）、

44、办办理拆迁迁公告与与通知（66）、办办理户口口冻结（77）、暂暂停办理理相关事事项（88）、确确定拆迁迁安置方方案（99）、签签订拆迁迁补偿书书面协议议（10）、召开开拆迁动动员会，进进行拆迁迁安置（11）、发放放运作拆拆迁补偿偿款（12）、拆迁迁施工现现场防尘尘污染管管理（13）、移交交拆迁档档案资料料（14）、房屋屋拆迁纠纠纷的裁裁决（15）、强制制拆迁 。8、房地地产开发发项目拆拆迁安置置阶段的的相关税税费：（11）、房房屋拆迁迁补偿费费（2）、搬搬家补助助费（33）、提提前搬家家奖励费费（4）、临临时安置置补助费费（周转转费）（55）、清清理费（66）、停停产停业业综合补补助费（77）

45、、对对从城区区位置较较好的地地区迁往往位置较较差的地地区或远远郊区县县的居民民的补助助费（88）、一一次性异异地安置置补助费费（9）、房房屋拆迁迁管理费费（100）、房房屋拆迁迁服务费费。三、确定定勘察、监监理（一）、确确定勘察察勘察是指指根据建建设工程程的要求求，查明明、分析析、评价价建设场场地的地地质、地地理环境境特征和和岩土工工程条件件，编制制建设工工程勘察察文件的的活动。工程勘察察通过对对地形、地地质及水水文等要要素的测测绘、勘勘探、测测试及综综合评定定，提供供可行性性评价与与建设所所需的基基础资料料。它是是基本建建设的首首要环节节。搞好好工程勘勘察，特特别是前前期勘察察，可以以对建设

46、设场地做做出详细细论证，保保证工程程的合理理进行，促促使工程程取得最最佳的经经济、社社会与环环境效益益。1、工程程勘察一一般分为为：工程程地质勘勘察、工程测测量、水文地地质勘察察等。2、工程程地质勘勘察主要要有以下下五项内内容：搜集研研究区域域地质、地地形地貌貌、遥感感照片、水水文、气气象、水水文地质质、地震震等已有有资料，以以及工程程经验和和已有的的勘察报报告等；工程地地质调查查与测绘绘； 工程地地质勘探探见工程程地质测测绘和勘勘探； 岩土测测试和观观测见土土工试验验和现场场原型观观测、岩岩体力学学试验和和测试； 资料整整理和编编写工程程地质勘勘察报告告。3、工程程勘察要要求：勘勘察工作作要正确确反映客客观实际际，对现现场地形形、地质质概况、原原有设备备状况以以及使用用情况等等原始资资料的收收集必须须准确、齐齐全，以以满足编编制设计计文件的的要求。对对勘察的的原始资资料不得得遗失或或任意涂涂改。勘勘察设计计文件必必须根据据上级规规定的审审批办法法，对设设计