房地产开发ccyq.docx

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1、房地产开开发第一节房房地产开开发的概概念一、概述述1、房地地产：房房产和地地产总称称。包括括房产、地地产、房房地产三三种形态态。2、房地地产开发发：房地地产开发发是指在在国家法法律规定定范围内内，按照照城市建建设总体体规划和和社会发发展计划划的要求求，利用用城市空空置土地地进行土土地开发发和房屋屋建筑物物生产经经营的社社会经济济活动。3、作用用：（11）、房房地产开开发和经经营是社社会经济济发展的的重要组组成部分分；（2）、房房地产开开发业的的发展是是生产社社会化的的必然结结果；（3）、房房地产开开发已成成为我国国的支柱柱性产业业；（4）、改改变了我我国社会会经济发发展的总总体结构构。二、房地

2、地产开发发商及其其开发队队伍1、开发发商的特特性2、开发发商的社社会声誉誉: 开发发商是社社区形态态变化的的主要推推动者，其其对社区区形态的的改变很很难被人人们尤其其是老年年居民接接受。3、开发发队伍：开发商商在开发发队伍中中起组织织作用。三、开发发商及其其合作伙伙伴1、土地地所有者者或当前前的使用用者2、政府府及政府府机构3、金融融机构4、建筑筑承包商商5、专业业顾问：建筑师师、规划划师、景景观建筑筑师、环环境顾问问、交通通顾问、房房地产估估价师、会会计师、物物业管理理师、律律师等。第二节房房地产开开发的主主要程序序Why ：房地地产开发发要按城市房房地产开开发经营营管理暂暂行办法法等有关关

3、法规规规定的程程序进行行？B ：1、房地地产产品品的形成成有其内内在的规规律性；2、房地地产开发发的特点点决定了了企业不不能盲目目的，仓仓促的上上项目，必必须先做做充分的的论证；3、政府府制定了了审批制制度，以以便对房房地产开开发进行行引导、监监督和管管理。第三节土土地使用用权的获获取一、概述述获取土地地使用权权对开发发商进行行房地产产开发的的意义二、我国国城市土土地市用用制度及及其演变变无限期期-有有限期，无无偿-有偿（一）城城市土地地1、范围围：城市市区域内内的陆地地和水域域及其上上下空间间2、层次次（1）城市市市区土土地（2）城城市规划划区土地地（3）城城市行政政区划内内的土地地（二）城

4、城市土地地使用制制度改革革的原因因传统统使用制制度的弊弊端1、国家家在土地地上的收收益大量量流失2、土地地资源浪浪费严重重3、掩盖盖了土地地级差收收益4、阻碍碍了城市市产业结结构的调调整和生生产力布布局的合合理化5、城市市内部用用地结构构不合理理6、不利利于建立立城市建建设资金金长期平平衡机制制7、无偿偿使用土土地不符符合市场场经济原原则8、不利利于对外外开放和和吸引投投资（三）改改革的主主要内容容和特点点1、不改改变城市市土地的的国家所所有制2、土地地使用权权不全面面商品化化3、不意意味政府府鼓励加加速土地地使用权权转让速速度4、城市市土地管管理部门门对城市市土地实实施有效效的行政政管理第四

5、节城城市规划划及其对对房地产产开发的的影响一、城市市规划的的作用和和任务1、作用用：保护护城市生生态环境境，实现现可持续续发展2、任务务：二、城市市规划与与其他规规划的关关系1、层次次总体规规划，详详细规划划2、内容容（1）总体体规划：城市性性质，发发展目标标，发展展规模（2）详详细规划划：规划划地段各各建设用用地的具具体情况况3、动态态变化（1）城城市总体体规划和和详细规规划在实实施过程程中的变变化（2）地地段或项项目的成成功开发发，促使使周围的的房地产产市场的的繁荣4、城市市规划与与其他规规划的关关系国民经济济和社会会发展计计划是编编制城市市规划的的依据，城城市总体体规划应应当和国国土规划

6、划、区域域规划、江江河流域域规划、土土地利用用总体规规划相协协调。三、城市市规划建建设用地地的分类类1、居住住用地2、公共共设施用用地3、工业业用地4、仓储储用地5、市政政公用设设施用地地6、绿地地四、规划划设计方方案中的的主要技技术指标标建筑密度度：是指指小区内内建筑用用地面积积占总用用地面积积的百分分比，密密度越低低，小区区绿地面面积和活活动场地地越大。建筑容积积率：是是指项目目规划建建设用地地范围内内全部建建筑面积积与规划划建设用用地面积积之比。附附属建筑筑物也计计算在内内，但应应注明不不计算面面积的附附属建筑筑物除外外。绿化率：是指规规划建设设用地范范围内的的绿地面面积与规规划建设设用

7、地面面积之比比。五、城市市规划与与房地产产开发的的关系(一)、城城市规划划制定的的原则城城市规划划的编制制应当遵遵循下列列原则：1从实实际出发发，科学学预测城城市远景景发展的的原2保护护生态环环境和历历史文化化遗产，防防止污染染和其他他公害的的原则。3有利利生产、方方便生活活、促进进流通、繁繁荣经济济、促进进科学技技术文化化教育事事业的原原则。4合理理用地、节节约用地地的原则则。（二）、加加强规划划对开发发的调控控，引导导房地产产开发健健康有序序地发展展1、控制制商品房房开发总总量2、控制制土地供供应量。3、控制制商品房房的开发发用地，坚坚持节约约用地。第五节房房地产开开发的政政府干预预一、政

8、府府干预的的必要性性1、改革革之初房房地产开开发市场场的无政政府现象象造成了了市场的的散乱无无序和资资源的极极大浪费费2、我国国房地产产开发市市场缺乏乏长期自自然进化化的条件件( 时间间、物质质、资源源条件)3、房地地产开发发企业缺缺乏总体体经济有有序发展展的背景景和环境境4、房地地产开发发市场不不能以自自然进化化配合国国民经济济发展二、政府府制定干干预房地地产市场场政策的的原则（一）目目标的确确定性11、使存存量房地地产资源源得到最最有效利利用2、保证证为各类类生产生生活需要要提供适适当的入入住空间间3、引导导新建项项目的位位置选择择4、满足足特殊群群体的需需要（二）政政策的连连续性与与协调

9、性性三、房地地产市场场的宏观观调控（一）土土地供应应计划的的调控（二）城城市规划划的指导导（三）地地价的杠杠杆作用用（四）税税收的功功能（五）金金融杠杆杆的作用用（六）住住房政策策的影响响四、房地地产市场场的行为为规范1、建立立完善的的资质审审查制度度2、完善善产权登登记制度度3、建立立房地产产价格评评估制度度4、建立立规范的的交易程程序第二节房房地产开开发的主主要程序序第二节房房地产市市场运行行规律房地产产产品的形形成有其其内在的的规律性性；房地产开开发的特特点决定定了企业业不能盲盲目的，仓仓促的上上项目，必必须先做做充分的的论证；政府制定定了审批批制度，以以便对房房地产开开发进行行引导、监

10、监督和管管理。四阶段：投资机机会选择择与决策策分析前期工作作建设阶段段租售与资资产管理理阶段八步骤：投资机机会寻找找与筛选选、细化化投资方方案、可可行性研研究、合合同谈判判、正式式签署有有关协议议、工程程建设、竣竣工投入入使用、资资产管理理。一、投资资机会选选择与决决策分析析1、投资资机会选选择（1）投投资机会会寻找“看地”（2）机机会筛选选落实实地块2、投资资决策分分析（1）市市场分析析：供求求关系、竞竞争环境境、目标标市场及及其可支支付的价价格水平平作用：选选择投资资方向、初初步确定定开发目目标与方方案、进进行目标标市场定定位（2 ）项项目财务务评估：项目经经营收入入与费用用的对比比3、工

11、作作内容：市场研研究、开开发场地地选择、拟拟定开发发项目、经经济、社社会、环环境效益益评价4、相关关部门：开发公公司，合合作对象象，咨询询部门二、前期期工作1、分析析项目用用地四至至范围与与特性，规规划允许许用途及及获益能能力大小小2、获取取土地使使用权3、征地地与拆迁迁、安置置、补偿偿4、工程程勘察与与规划设设计、建建设方案案的制定定5、获得得规划许许可证6、施工工现场的的“三通一一平”7、市政政设施接接驳的谈谈判与协协议8、安排排短期和和长期融融资9、寻找找预租（售售）客户户10、确确定目标标市场、租租金或售售价水平平11、对对工程量量和开发发成本进进行更详详细的估估算12、选选择承包包商

12、13、开开发项目目的保险险事宜洽洽谈立项、申申请购置置开发场场地（规规划局，国国土局、房房管局、计计委）委委托规划划、设计计（规划划、勘察察、设计计单位、规规划局）筹筹集开发发资金（相相关金融融机构）申领建建设工程程规划许许可证（规划局局）拆迁迁、安置置、清场场（住户户，派出出所，有有关管理理部门）三、建设设阶段1、主要要任务：进度，成成本、质质量控制制2、工作作内容：招标、投投标、发发包项目目（建管管部门、施施工企业业）施工准备备，三通通一平（施施工企业业）施工的组组织管理理与控制制（工程程部门、监监理公司司）竣工验收收、交付付使用（规规划局、房房管局、工工程质管管部门）四、租售售阶段1、工

13、作作内容：制定销销售、租租赁计划划、宣传传、广告告（传媒媒机构）商品房销销售、签签约、公公证、付付款（建建委，建建行，物物价局、公公证部门门）小区管理理、经营营、服务务（物业业管理公公司、居居委会、派派出所、工工商局）居住区开开发项目目技术经经济指标标（1）居居住区总总用地（ha），指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。（2）居居民每人人占地（m2/ 人），是居住区内人均用地指标，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地。（3）居居住区总总建筑面面积（mm2），指指居住区区范围内内的总建建筑面积积，包括括居住建建筑面积积和公共共建筑面

14、面积。（4）总总户数（户户）、总总人口（人人）、平平均每户户人口（口口/ 户），指指居住区区内可容容纳的总总户数、总总人口及及总人口口与总户户数之比比（5）平平均每户户居住建建筑面积积（m22），指指居住区区内居住住建筑面面积与总总户数之之比。（6）居居住建筑筑密度，指指居住建建筑对居居住用地地的覆盖盖率。即即：居住住建筑密密度=居住建建筑基底底面积居住建建筑用地地面积。（7）容容积率，指指居住建建筑面积积密度，容容积率=居住建建筑面积积居住建建筑用地地面积。（8）人人口毛密密度（人人/haa），指指居住区区内可居居住的总总人口与与总用地地面积之之比。（9）人人口净密密度（人人/haa），指指

15、居住总总人口与与居住建建筑用地地面积之之比。（10）平平均层数数（层），指指居住建建筑面积积与居住住建筑基基底总面面积之比比。（11）高高层比例例（%），一一般. 层以上上为高层层住宅，即即高层住住宅建筑筑面积占占总建筑筑面积的的比例。（12）住住宅间距距（m），指指相邻居居住建筑筑之间的的距离。（13）居居住区平平均造价价（元/ m22），指指居住区区总造价价与居住住区总建建筑面积积之比。（14）建建设周期期，指自自工程开开工至全全部工程程完工之之间的持持续时间间。非居住区区开发项项目技术术经济指指标（1）建建筑容积积率，指指项目规规划建设设用地范范围内全全部建筑筑面积与与规划建建设用地地面

16、积之之比。附附属建筑筑物计算算在内，但但注明不不计算面面积的附附属建筑筑物除外外。（2）总建建筑面积积，指开开发项目目各栋、各各层建筑筑面积的的总和。（3）地上建筑面积，指地上各层建筑面积的总和。（4）建建筑密度度，即建建筑覆盖盖率，指指项目用用地范围围内所有有建筑物物的基底底面积之之和与规规划建设设用地面面积之比比。（5）规划划建设用用地面积积，指项项目用地地规划红红线范围围内的土土地面积积。（6）建筑筑高度，指指城市规规划建设设管理部部门规定定的建筑筑物檐口口高度上上限。（7）绿化化率，指指规划建建设用地地范围内内的绿地地面积与与规划建建设用地地面积之之比。（8）停车车位个数数，指在在规划

17、用用地范围围内设置置的地面面和地下下停车位位的个数数。（9）有效效面积系系数，指指建筑物物内可出出售或出出租建筑筑面积与与总建筑筑面积之之比。规划对房房地产开开发的引引导1、地段段的选择择2、控制制土地供供应量。3、控制制商品房房开发总总量。4、控制制商品房房的开发发用地，坚坚持节约约用地。第二章房房地产市市场运行行规律第一节房房地产市市场概述述一、房地地产市场场的概念念从事房地地产买卖卖、租赁赁、抵押押、典当当等交易易的活动动场所以以及一切切交易途途径和形形式。是是房地产产的买家家和卖家家在某个个特定区区域内于于某一特特定时间间段内达达成所有有交易的的总和。二、房地地产市场场的运行行环境1、

18、社会会环境：人口数数量、性性别、年年龄、教教育程度度2、政治治环境：政治体体制、政政府能力力、政策策连续性性3、经济济环境：就业水水平、支支付能力力4、金融融环境：金融体体系、金金融资源源5、制度度环境：现行法法律与相相关政策策6、技术术环境：技术水水平、技技术政策策7、资源源环境：土地、能能源、生生态等条条件8、国际际环境：三、推动动房地产产市场转转变的社社会经济济力量（一）影影响房地地产市场场转变的的社会经经济因素素1、社会会因素22、经济济因素33、政策策因素（二）影影响房地地产市场场转变的的社会经经济力量量1、金融融业的发发展2、信息息、通讯讯技术水水平的提提高3、生产产和工作作方式的

19、的转变4、人文文环境的的变化5、自然然环境的的变化6、政治治制度的的变迁第二节房房地产市市场的供供求关系系一、影响响商品住住宅需求求的因素素1. 收入的变变化；2. 其他商品品的价格格变化3. 对未来的的预期4. 政府政策策的变化化二、影响响房地产产市场供供给变化化的因素素1. 房地产开开发成本本2. 政府政策策变化3. 对未来的的预期三、房地地产市场场的机制制房地产市市场的运运作机制制，在很很大程度度上取决决于整个个国家的的经济体体制，在在社会主主义市场场经济条条件下，价价格机制制起着主主要作用用，但国国家宏观观调控对对市场产产生重要要影响。第三节房房地产市市场结构构与市场场指标一、市场场结

20、构1、总量量结构：开发和和销售之之间的数数量结构构关系。2、区域域结构：不同区区域或城城市之间间的差异异3、产品品结构：不同物物业类型型的组合合关系4、供求求结构：不同档档次物业业的供求求关系5、投资资结构：不同投投资方式式的协调调关系二、房地地产市场场细分1、按地地域范围围分：如如湖北房房地产市市场、咸咸宁房地地产市场场、温泉泉房地产产市场；2、按房房地产的的用途和和等级分分：居住住物业市市场、商商业物业业市场、工工业物业业失常、特特殊物业业市场；3、按房房地产交交易形式式分销售售市场、租租赁市场场、转让让市场、抵抵押市场场、保险险市场；4、按存存量增量量细分：一级市市场、二二级市场场、三级

21、级市场；5、按目目标市场场细分：三、房地地产市场场指标（一）供供给指标标：1、存量量2、新竣竣工量33、灭失失量4、空置置量5、空置置率6、可供供租售量量7、房屋屋施工面面积8、房屋屋新开工工面积99、平均均建设周周期100、竣工工房屋价价值 (二) 需需求指标标1、人口口数2、城市市家庭人人口3、就业业人员数数量4、就业业分布55、城镇镇登记失失业率6、城市市家庭可可支配收收入7、城市市家庭总总支出88、房屋屋空间使使用数量量9、商品品零售价价格指数数10、城城市居民民消费价价格指数数（三）市市场交易易指标1、销售售量2、出租租量3、吸纳纳量4、吸纳纳率5、吸纳纳周期66、预售售面积7、房地

22、地产价格格指数88、房地地产价格格9、房地地产租金金房地产泡泡沫概念：房房地产投投机引起起的房地地产市场场价格与与使用价价值严重重偏离，脱脱离了实实际使用用者支撑撑而持续续上涨的的过程及及状态。形成原因因：（1）、土土地的有有限性和和稀缺性性是其产产生的基基础；（2）、投投机需求求膨胀是是产生的的诱因；（3）、金金融机构构过度放放贷是助助燃剂。房地产过过热概念：房房地产过过热，也也叫过度度开发，是是指市场场上的需需求增长长跟不上上新增供供给增长长的速度度时，出出现空置置率上升升，租金金和价格格下降的的情况。房地产过过热的诱诱因：开开发商对对市场预预测的偏偏差；开开发商之之间的博博弈和非非理性行

23、行为；开开发资金金的易得得性。房地产泡泡沫与房房地产过过热的区区别和联联系区别：（1）、是是反映两两个不同同层面的的指标；（2）、严严重程度度和危害害性方面面不同；（3）、周周期循环环中所处处的阶段段不同；（4）、市市场参与与者的参参与动机机不同。联系：都是用来来描述房房地产市市场中实实际价格格与基本本市场价价值的偏偏离，是是房地产产市场中中非基本本价格的的不同程程度的体体现。过过热是市市场产生生泡沫的的前提，也也是诱因因之一第三章房房地产市市场调查查与市场场分析第一节市市场调查查一、调查查内容1、国内内外市场场环境调调查：政政治法律律环境、经经济环境境、人口口环境、社社会文化化环境。2、技术

24、术发展调调查：新新技术、新新工艺、新新材料、新新能源、新新产品的的发展现现状和趋趋势3、市场场需求容容量调查查：需求求动向、现现有和潜潜在的需需求量、社社会拥有有量、市市场份额额等。4、消费费者及其其行为调调查：消消费者类类别、消消费者的的购买动动机和购购买欲望望、主要要购买者者的习惯惯；5、竞争争情况调调查：竞竞争者的的状况6、市场场营销因因素调查查：产品品调查、价价格调查查、分销销渠道调调查、促促销策略略调查。二、调查查的步骤骤1. 确定问题题和调查查目标2. 制定调查查计划3. 收集信息息4. 分析信息息5. 报告结果果三、对市市场调查查的分析析与评估估1、方法法科学2、调查查具有创创造

25、性3、调查查方法多多样4、模型型和数据据相互依依赖5、合理理的信息息价值和和成本比比率6、正常常的怀疑疑态度7、遵守守职业道道德第二节市市场分析析的手段段与方法法一、 市场规模模的估计计预测测市场需需求第三节目目标市场场的细分分与选择择STP营营销：Segmmenttingg 细分市市场Targgetiing 选择目目标市场场Posiitiooninng 产品品定位细分市场场和弥隙隙市场：人为细分分市场是是指卖方方根据买买主对产产品的不不同需求求或营销销反映，人人为地将将市场分分为各种种易于识识别的顾顾客群体体或类型型。自然细分分市场是是指在市市场中自自然出现现的，可可能具有有不同偏偏好的消消

26、费群体体。细分市场场依据：消费者者的产品品需求、购购买能力力、地理理位置、购购买态度度等方面面存在差差异。细分市场场极限：定制营营销。弥隙市场场是随着着卖方不不断使用用更为精精确的特特征来划划分市场场，为了了追求一一组更为为狭窄的的特定消消费群体体的利益益而引入入的。弥隙市场场特点：消费者者的独特特需求；消费者者愿意接接受较高高价格。市场细分分的模式式:同质偏偏好分散散片好集集群偏好好目标市场场选择1、单一一市场集集中化2、选择择专业化化3、产品品专业化化4、市场场专业化化5、全面面覆盖6、大量量定制三、市场场定位差别化分分析：批批量行业业、僵滞滞行业、分分块行业业、专业业化行业业市场定位位：

27、设计计出自己己的产品品和形象象，从而而在顾客客中确定定与众不不同的有有价值的的地位。第四节竞竞争者分分析识别竞争争者确定定竞争者者目标确确定竞争争者战略略判断竞竞争者的的反应模模式一、竞争争者：从从市场的的角度来来看，是是指那些些与本企企业提供供的产品品或服务务相类似似，并且且有相似似目标顾顾客和相相似价格格的企业业。1、产业业竞争观观念：从从产业方方面看，提提供同一一类型产产品或相相互可替替代产品品的企业业，构成成一种产产业。供供求情况况影响产产业结构构，产业业结构影影响产业业行为（产产品开发发、定价价策略、广广告策略略等），产产业行为为影响产产业绩效效（产业业效率、技技术进步步、盈利利能力

28、、就就业状况况等）。2、市场场竞争观观念：从从市场方方面看，竞竞争者是是那些满满足相同同市场需需要或服服务于同同一目标标市场的的企业。市市场观念念有利于于企业认认清潜在在竞争者者。二、确定定竞争者者目标每个竞争争者都有有侧重点点不同的的目标组组合，竞竞争者目目标的差差异会影影响其经经营模式式。必须须了解竞竞争者的的追逐目目标和行行为动力力。三、确定定竞争者者的战略略企业间战战略越相相似，之之间的竞竞争就越越激烈。主主要考虑虑两方面面：1、进入入各个战战略群体体的难易易程度不不同；2、进入入某一战战略群体体时，首首先要明明确竞争争对手，然然后再确确定竞争争战略。四、判断断竞争者者的反应应模式1、

29、从容容不迫型型竞争者者反应应不强烈烈2、选择择型竞争争者某些方方面反应应强烈3、凶猛猛型竞争争者全面反反击4、随机机型竞争争者反映模模式不确确定五、企业业竞争对对策：1、考虑虑竞争者者的强弱弱2、竞争争者与本本企业相相似程度度3、竞争争者的表表现好坏坏第五节市市场购买买行为分分析一、影响响购买者者购买的的因素（一）社社会文化化因素1、文化化因素认同同感2、社会会因素群体体意识（二）个个人因素素1、年龄龄2、性别别、职业业、受教教育程度度3、经济济状况44、生活活方式55、个性性6、自我我形象（三）心心理因素素1、动机机2、感觉觉3、学习习4、信念念和态度度二、消费费者购买买决策过过程1、参与与

30、购买的的角色：发起者者、影响响者、决决策者、购购买者、使使用者2、购买买行为类类型（1）习习惯性购购买行为为（2）寻寻求多样样化购买买行为（3）化化解不协协调购买买行为（4）复复杂购买买行为3、购买买决策过过程引起需要要（内部部和外部部刺激）收集信息评价方案决定购买买后行为第六节房房地产市市场分析析一、房地地产市场场分析的的概念和和作用1、概念念：通过过房地产产市场信信息的收收集、分分析和加加工处理理，寻找找出其内内在的规规律和含含义，预预测市场场未来的的发展趋趋势，用用以帮助助房地产产市场的的参与者者（开发发商、投投资者或或购买者者、政府府主管机机构等）掌掌握市场场动态、把把握市场场机会或或

31、调整其其市场行行为。2、作用用：（1）对对开发商商：选择择项目位位置、确确定产品品类型、寻寻找投资资合作伙伙伴、寻寻找目标标使用者者、调整整产品结结构。（2）金金融机构构：决定定是否贷贷款。（3）营营销部门门：把握握目标市市场特征征、针对对性的制制定销售售策略、广广告宣传传策略。（4）地地方政府府：立项项审批、宏宏观调控控。3、市场场区域的的确定市市场区域域主要要（潜在在）需求求的来源源地或主主要竞争争物业的的所在地地。4、影响响因素:自然特特征;建筑障障碍;人口密密度;政治区区域;邻里关关系;发展类类型和范范围;竞争性性项目的的区域二、房地地产市场场分析的的内容（一）宏宏观因素素分析1、国家

32、家和地方方的整体体经济特特性上升升or衰退退？2、特定定开发区区域城市市发展与与建设情情况（二）市市场供求求分析中观观分析1、供给给分析：当前的的存量、过过去的走走势、未未来可能能的供给给；城市规划划及其变变化、土土地利用用状况，交交通、基基本建设设投资计计划；房地产市市场的商商业周期期和建造造周期循循环运动动状况、未未来市场场区域内内供求差差异。2、 需求分析析:需求预预测分析规划划建设中中的主要要房地产产开发项项目吸纳率分分析市场购买买者的产产品功能能需求3、 竞争分析析:列出与与竞争有有关项目目的功能能特点4、 市场细分分:明确确拟建项项目的实实际使用用者5、 基于竞争争分析的的结果，估

33、估算总吸吸纳量和和吸纳速速度、市市场份额额、竞争争优劣势势；6、 市场占有有率分析析结果：估算市市场占有有率、拟拟建项目目销售或或出租进进度、价价格和租租售期，提提出有利利于增加加市场占占有率的的建议。第四章房房地产开开发项目目策划第一节房房地产开开发项目目的类型型和特点点一、住宅宅开发项项目（一）居居住建筑筑的类型型1、别墅墅2、独立立住宅：一户不不与其他他建筑相相连建造造、并有有独立的的院子。3、联排排住宅：低层住住宅单元元拼联成成3户以上上者，通通常每单单元一户户，排列列成行。4、普通通住宅：多层住住宅（22-6层层）；高高层住宅宅（100层及以以上）；小高层层住宅（7-11层，设有一部

34、载人电梯。）（二）住住宅开发发项目的的特点1、市场场潜力大大2、开发发投资风风险相对对较小3、多元元化的市市场需求求4、对开开发商投投资能力力要求较较低二、写字字楼与零零售商业业物业开开发项目目（一）、写写字楼及及其分类类写字楼是是为商务务、办公公活动提提供空间间的建筑筑，主要要由作为为办公空空间的办办公室部部分和公公用部分分（电梯梯、楼梯梯、卫生生间、饮饮水间、走走廊等）构构成。写字楼分分为甲乙乙丙三级级（地理理位置、交交通环境境、建筑筑物的物物理状况况、建筑筑质量、收收益能力力）。（二）写写字楼开开发项目目的特点点1、要求求开发商商具备长长期的投投资能力力；2、能准准确把握握写字楼楼发展潮

35、潮流和趋趋势；3、要高高度重视视写字楼楼的选址址。（三）零零售商业业物业:零售商商业物业业的范围围包括小小型商铺铺、百货货商场到到大型现现代化购购物中心心。1、区域域购物中中心2、市级级购物中中心3、地区区购物中中心4、居住住区商场场5、邻里里商店66、特色色商店（四）零零售商业业物业的的特点1、重点点分析物物业项目目的商业业辐射区区域2、开发发商具备备长期的的大规模模投资能能力3、先租租后建、只只租不售售4、对物物业管理理水平的的要求高高5、需要要与交通通设施联联合开发发6、要努努力实现现商场收收益风险险管理社社会化7、零售售商业物物业与其其他物业业联合开开发三、其他他类型的的开发项项目（一

36、）旅旅游度假假村开发发项目（二）工工业物业业的开发发项目第二节房房地产投投资方向向与时机机的选择择一、房地地产投资资的类型型1、房地地产直接接投资：投资者者直接参参与房地地产开发发或购买买房地产产的过程程（1）、房房地产开开发投资资（2）、房房地产置置业投资资2、房地地产间接接投资：投资者者将资金金投入与与房地产产相关的的证券市市场的行行为（1）、购购买住房房抵押贷贷款证券券（2）、购购买房地地产开发发企业的的股票、债债券（3）、投投资于房房地产投投资信托托基金二、房地地产投资资的利弊弊1、投资资之利：相对较较高的收收益水平平；得到到税收方方面的好好处；易易于获得得金融机机构的支支持；能能抵消

37、通通货膨胀胀的影响响；提高高投资者者的资信信等级。2、投资资之弊：变现性性差；投投资数额额巨大；投资周周期长；需要专专门知识识和经验验；三、房地地产投资资风险1、系统统风险：通货膨膨胀；市市场供求求；周期期风险；变现风风险；利利率风险险、政策策性风险险；政治治风险、或或然损失失风险2、个别别风险：收益现现金流风风险；未未来经营营费用的的风险；资本价价值风险险；比较较风险；时间风风险；持持有期风风险。四、风险险对投资资方向选选择的影影响1、令投投资者根根据不同同类型房房地产投投资风险险的大小小，确定定其合理理的投资资收益水水平；2、使投投资者尽尽可能规规避、控控制或转转移风险险。第三节房房地产开

38、开发场地地的选择择一、位置置的含义义1、狭义义：具体体投资场场所在城城市中的的地理位位置（宏宏观、中中观、微微观）2、广义义：该位位置所处处的社会会、经济济、自然然环境或或背景，还还应包括括该位置置进行房房地产开开发投资资所需支支付的成成本高低低和所面面临的竞竞争关系系二、场地地选择的的影响因因素1、区位位分析大前提提2、场地地分析小前提提3、开发发潜力分分析4、获取取场地开开发权的的方式出让、转转让5、影响响因素的的汇总三、不同同类型房房地产项项目对位位置的要要求1、居住住项目（1）公公用及公公建配套套设施的的完备度度（2）交交通便捷捷度（3）环环境因素素（4）居居民人口口与收入入2、写字字

39、楼项目目（1）与与其他商商业设施施的接近近程度（2）周周围土地地利用情情况和环环境（3）易易接近性性3、零售售商业项项目商业业辐射区区分为33个部分分：（1）主主要区域域，直接接相邻（2）次次要区域域，5-15kkm区域域（3）边边界区域域，155km以以外第四节房房地产产产品功能能定位一、特点点1、功能能的含义义：功用用、效用用和能力力分类如下下：按性性质分为为使用功功能和美美学功能能按重要程程度分为为基本功功能和辅辅助功能能按有用性性分为必必要功能能和不必必要功能能2、房地地产产品品功能特特点:主要特特点表现现在功能能调整的的难度大大，费用用高。二、功能能定位的的含义及及重要性性1、含义义

40、2、目的的三、功能能定位的的原则方方法1、根本本原则：以未来来潜在使使用者的的功能需需求特征征为导向向2、方法法步骤（1）明明确目标标使用者者群体（2）分分析目标标使用者者的需求求特征、消消费偏好好和可支支付能力力（3）针针对目标标使用者者群体设设计第五章房房地产投投资分析析基础第一节现现金流量量的构成成一、现金金流量把某一项项投资活活动作为为一个独独立的系系统，把把各个时时间点上上发生的的现金流流出或现现金流入入叫做现现金流量量。二、投资资与成本本1、广义义投资和和成本的的概念投资：以以一定的的资源投投入某项项计划，以以获取所所期望的的报酬。成本：为为达成一一事或取取得一物物所必须须或已经经

41、付出的的代价。2、房地地产投资资中的投投资和成成本（1）、开开发项目目总投资资（2）、开开发产品品成本（3）、经经营成本本（4）、期期间费用用三、经营营收入、利利润和税税1、经营营收入：出租、出出售或自自营时的的收入；2、利润润3、税金金：目前前我国房房地产方方面税金金主要包包括销售售税金（营营业税、城城市建设设维护税税和教育育费附加加）、土土地使用用税和房房产税、企业所所得税。第二节资资金时间间价值和和资金等等效值计计算一、资金金时间价价值:不同时时间发生生的等额额资金在在价值上上的差别别称为资资金时间间价值。1、随着着时间推推移，资资金价值值会增殖殖；2、资金金一旦用用于投资资，就不不能用

42、于于即期消消费二、利息息和利率率1、单利利计息和和复利计计息2、名义义利率（r）和实际利率（i）:名义利率=周期利率*每年的计息周期数，两者关系系为：ii =（1+rr/m）- 11 。实际利率率与名义义利率的的关系：（1）实实际利率率比名义义利率更更能反映映资金时时间价值值；（2）名名义利率率越大，计计息周期期越短，实实际利率率与名义义利率差差异就越越大；（3）每每年计息息周期数数m=11时，实实际利率率与名义义利率相相等。三、资金金等效值值与现金金流量图图1、资金金等值：考虑时时间因素素的情况况下，不不同时点点发生的的绝对值值不等的的资金可可能具有有相等的的价值。2、现金金流量图图：（1）

43、含含义（2）绘绘制规则则：横轴轴为时间间轴，相相对于时时间坐标标的垂直直箭线表表示不同同时点的的现金流流量。四、复利利计算公公式（一）常常用符号号P现值值F 终值（未未来值）A 连连续出现现在各计计息期末末的等额额支付金金额，即即年值G 每每一时间间间隔收收入或支支出的等等差变化化值S 每每一时间间间隔收收入或支支出的等等比变化化值n 计计息周期期数i 每每个计息息周期的的利率（二） 、公式和和系数1、一次次支付的的现值系系数和终终值系数数2、等额额序列支支付的现现值系数数和资金金回收系系数3、等额额序列支支付的终终值系数数和储存存基金系系数4、等差差序列的的现值系系数和年年费用系系数5、等比

44、比序列的的现值系系数和年年费用系系数第三节房房地产投投资经济济效果评评价指标标一、房地地产投资资经济效效果的表表现形式式1、置业业投资：主要表表现在租租金、物物业增值值、减少少纳税、股股权增加加。2、开发发投资：主要表表现为销销售收入入，其大大小用开开发利润润、成本本利润率率、投资资收益率率等指标标衡量。二、投资资回收和和投资回回报1、投资资回收：投资者者对其所所投入资资本的回回收；2、投资资回报：投资者者所投入入的资本本在使用用过程中中所获得得的报酬酬三、收入入价值比比率1、综合合资本化化率：物物业某年年预期净净经营收收入与该该物业价价值间的的比例关关系；2、权益益资本化化率：预预计某年年税

45、前现现金流量量与权益益资本价价值间的的比例关关系；3、毛租租金收入入乘数：投资性性物业在在出租经经营过程程中，毛毛租金收收入与物物业资本本价值之之比；4、净租租金收入入乘数：投资性性物业在在出租经经营过程程中，净净租金收收入与物物业资本本价值之之比。四、收益益率内部收益益率：某某一固定定资本投投资在其其持有期期内实际际获得或或预期可可获得的的收益率率；全部投资资收益率率：全部部已投入入资本的的收益水水平。五、盈利利指标的的计算方方法（一）、动动态指标标1、财务务净现值值：项目目按行业业基准收收益率或或目标收收益率，将将项目计计算期内内各年的的净现金金流量折折算到开开发活动动起始点点的现值值之和。2、财务务内部收收益率：指项目目在整个个计算期期内，各各年净现现金流量量现值累累计等于于零时的的折现率率3、动态态投资回回收期：是指当当考虑现现金流折折现时，项项目以净净收益抵抵偿全部部投资所所需的时时间。是是反映项项目投资资回