南昌房地产住宅项目研究报告fenc.docx

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1、南昌市房房地产住住宅项目目研究报报告第一部分分市场分分样研究究第一节、南南昌市房房地产宏宏观环境境分析一、南昌昌市房地地产宏观观环境分分析.第二节、南南昌市房房地产市市场分析析一、南昌昌市整体体市场概概况.二、南昌昌市房地地产市房房地产市市场发展展现状分分析.三、南昌昌市房地地产未来来展望.第三节、南南昌市板板块市场场分析.第四节、南南昌市消消费者行行为分析析.一、消费费者特征征分析二、消费费者心理理习惯特特征.三、买方方市场需需求特征征.第五节、综综合评述述.第二部分分产品与与价格研研究第一节、产产品分析析.第一节、 价格分析析.第一部分分市场分分样研究究第一节、 宏观环境境研究一、 南昌市

2、房房地产市市场环境境分析人文环境境人口环境境分析：至20003末，全全市常住住人口为为4700多人，其其中城区区人口1174.68万万人，郊郊县人口口2655.488万人，东东湖、西西湖等老老城区人人口密度度过大。南南昌城市市规划到到20110年，城城区常住住人口达达到3000万人人，每年年增加115万人人。南昌市人人口状况况一览表表区县面积(公公里)人口人口密度度文化环境境分析南昌，是是全省的的科技教教育文化化中心，市市内拥有有包括全全国重点点大学-南昌昌大学在在内的220余所所高等院院校，220000年毕业业的大学学生、研研究生达达到1.3万人人，811所中等等专业学学校和职职业技工工学校

3、，每每年可为为企业提提供3万余名名高素质质的技术术工人南南昌有省省、市级级以上科科研院所所62家，各各类专业业人才77.333万人，中中级职称称以上人人员占全全市人口口的3。全全市共有有公共图图书馆、博博物馆222家，专专业艺术术演出团团体122个。广广播电台台3座，电电视台44座。全全年出版版报纸33.8亿亿份，杂杂志0.91亿亿份，各各类图书书2.003亿册册。各类类医院779所。19986年年，国务务院命名名南昌市市为历史史文化名名城。有有以江西西名楼滕滕王阁和和明末清清初著名名画家八八大山人人纪念馆馆为代表表的名胜胜旅游；有以八八一起义义纪念馆馆等为代代表的近近现代革革命传统统的红色色

4、旅游；有以百百花洲、象象山森林林公园等等为代表表的绿色色旅游，城城北的西西山和梅梅岭，素素有“小庐山山”的美誉誉。行业环境境城市房地地产行业业采取开开放式管管理方式式，各种种地产政政策都有有利于行行业发展展。今年年将会出出台南南昌市市市区居民民购买经经济适用用住房暂暂行规定定、南南昌市城城市廉租租住房制制度实施施细则、房房屋拆迁迁货币补补偿办法法等政政策，和和已经出出台的进进一步搞搞活房地地产市场场的若干干意见这这些政策策的出台台将对南南昌市的的房地产产市场起起到规范范和促进进作用。加大经济济适用房房的建设设力度，推推行经济济适用房房购买办办法，更更好的解解决了中中低收入入家庭的的住房问问题，

5、新新的办法法中将明明确其购购买对象象、并对对购买程程序及购购买面积积标准等等问题都都做了详详细的规规定；实实施廉租租住房制制度，该该制度为为的是解解决最低低收入家家庭的住住房问题题；房屋屋拆迁货货币补偿偿办法的的出台，将将对原来来在拆迁迁过程中中遇到的的诸如拆拆迁户的的安置成成本、拆拆迁户的的利益如如何均衡衡等问题题都会得得到很好好的解决决，政策策的实施施不仅可可以降低低拆迁成成本，缩缩短拆迁迁周期，这这一切都都将起到到活跃房房地产市市场作用用。经济环境境南昌在全全国城市市经济综综合实力力50强中中，名列列26强；20002年在在全国227个省省会城市市中，南南昌GDDP总量量位居第第14位。

6、南昌昌是江西西省最大大的工业业城市。新新中国的的第一架架飞机，第第一辆轮轮式拖拉拉机，第第一辆摩摩托车和和第一枚枚海防导导弹都是是从这里里诞生。改改革开放放以来，南南昌的工工业经济济有了飞飞速的发发展，形形成飞机机制造、汽汽车制造造、冶金金、机电电、纺织织、化工工、医药药等现代代化工业业体系，以以电子信信息、生生物工程程、新材材料等为为代表的的新兴高高新技术术产业。经济环境境：（一）经经济发展展持续加加快，经经济景气气继续上上行。总总体上看看，今年年以来我我市经济济“高开”态势十十分明显显。据测测算，一一季度全全市实现现生产总总值1772.552亿元元，同比比增长116.11%，比比上年同同期

7、提高高2个百分分点，增增速创88年来同同期新高高。分三三次产业业看：第第一产业业增长44.0%；第二二产业增增长199.6%，拉动动经济增增长100.6 个百分分点，是是推动经经济增长长的主导导力量；第三产产业增长长12.9%。三三次产业业之比由由去年同同期的55.6:51.3:443.11调整为为4.00:533.6:42.4。宏观经济济景气继继续上行行。企业业景气调调查资料料显示，企企业宏观观走势看看强，企企业家信信心倍增增。一季季度我市市企业家家信心指指数和企企业景气气指数分分别达1149.8和1333.6，与与上年同同期相比比分别上上升166.9和和6.77个百分分点，其其中，企企业家

8、信信心指数数创历史史新高。（二）农农业生产产稳步发发展粮粮食种植植面积恢恢复性增增长一季度全全市实现现农林牧牧渔业总总产值同同比增长长1.77%。粮粮食种植植面积明明显回升升。全年年初步安安排粮食食种植面面积4557.221万亩亩，比上上年增加加49.74万万亩，增增长122.2%。其中中：早稻稻1733.588万亩，增增长155.2%；二晚晚1922.266万亩，增增长222.3%。畜牧、水水产品稳稳步发展展。一季季度全市市肉猪出出栏633.311万头，与与上年同同期基本本持平；水产品品产量55.166万吨，增增长4.7%。受受禽流感感疫情影影响，家家禽存、出出笼数下下降明显显。家禽禽出笼数

9、数7677.044万只，下下降199.2%；家禽禽存笼数数16883.889万只只，下降降24.5%。（三）工工业生产产快速增增长经经济效益益明显好好转一季度全全市规模模以上工工业企业业实现增增加值338.664亿元元，同比比增长330.22%，工工业经济济运行呈呈现以下下特点：制造业拉拉动作用用明显。一季度，全市规模以上工业中制造业完成增加值36.86亿元，占规模以上工业的95.4%。分行业看，交通运输设备制造业、医药制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、通信及其他电子设备制造业、纺织业和烟草制造业6大支柱行业完成增加值24.61亿元，占规模以上工业增加值的63.7%，是构成我市制造业快速增长的

10、中坚力量。轻工业增增长快于于重工业业。一季度度，轻工工业实现现增加值值19.6亿元元，同比比增长330.99%，增增速比重重工业快快1.55个百分分点，总总量占全全市规模模以上工工业的550.88%，一改上上年重工工业快于于轻工业业的发展展态势。县（区）工工业增长长势头强强劲。一一季度，高高于300%增长长速度的的县（区区）依次次为：青青山湖区区增长1137.8%、东东湖区增增长833.8%、南昌昌经济技技术开发发区增长长76.9%、新新建县增增长466.1%、安义义县增长长43.8%、南南昌县增增长422.3%、湾里里区增长长32%，呈现现一片喜喜人的发发展势头头。产销衔接接保持良良好。一一

11、季度，工工业产品品产销率率达977.9%，比上上年同期期提高00.5个个百分点点。其中中：重工工业产品品产销率率与上年年同期相相比上涨涨幅度较较大，提提高了33.2个个百分点点。政策环境境20022年，我我国房地地产业发发展迅速速，一年年当中，出出台了许许多重要要政策，可可概括为为：方向向性宏观观调控，整整顿为主主调，规规范是趋趋势，金金融做重重点，政政策更细细致。在在20002年，政政府部门门加大了了对房地地产行业业的宏观观调控，中中央和地地方对房房地产行行业的发发展重点点都有比比较明确确的思路路。2月4日，国国家建设设部在沪沪召开的的20002年全全国住宅宅与房地地产工作作会议指指出：今今

12、年全国国住宅与与房地产产市场要要紧紧围围绕住房房消费中中心，以以满足广广大中低低收入居居民家庭庭住房需需求为出出发点。政政府部门门制订住住房发展展目标和和政策时时，应面面向中低低收入居居民，以以保障广广大人民民群众的的根本利利益。落落实住房房分配货货币化、改改善住房房供应、扩扩大个人人住房贷贷款、搞搞活和规规范市场场、发展展物业管管理、推推进住宅宅产业现现代化，被被确定为为20002年住住宅与房房地产市市场发展展的重要要内容。2月8日日，建设设部、国国家计委委、财政政部、国国土资源源部、人人民银行行和国家家税务总总局联合合发文，提提出九条条具体意意见，加加强对房房地产市市场的宏宏观调控控。5月

13、133日，国国务院发发布关于于进一步步加强住住房公积积金管理理的通知知，通知知主要包包括六方方面的内内容：调调整和完完善住房房公积金金决策体体系；规规范住房房公积金金管理机机构设置置；规范范住房公公积金银银行专户户和个人人账户管管理；强强化住房房公积金金归集，加加大个人人贷款发发放力度度；健全全和完善善住房公公积金监监督体系系；加强强组织领领导，严严肃法纪纪，切实实维护住住房公积积金缴存存人的合合法权益益。2月211日，中中国人民民银行发发出通知知，公积积金贷款款利率下下调。3月，国国务院公公布国国务院关关于修改改住房房公积金金管理条条例的的决定。5月8日，中国建设银行行长张恩照在上海出席亚洲

14、开发银行上海年会有关研讨会时透露，建设银行的资产证券化项目进展顺利，预计将在年内正式启动。央行在第三季度货币政策执行报告中，提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。我国第一一部专门门管理城城市规划划区内经经济适用用房价格格的法规规经经济适用用住房价价格管理理办法已已由国家家计委、建建设部制制定完毕毕，明年年起正式式实施。江西省房房地产发发展：江西省建建设厅住住宅与房房地产业业处处长长黄隆规规认为,江西省省房地产产业呈现现健康、持持续的发发展势头头主要源源于江西西省房地地产业起起步晚、发发展潜力力大，房房产政策策扶持力力度大：一是20000年

15、年我省实实行住房房制度改改革，房房地产业业真正开开始了市市场化运运作，比比沿海发发达地区区整整晚晚了8年。近近两年来来，省委委省政府府要将江江西建设设为沿海海和经济济发达地地区的“三个基基地、一一个后花花园”，将建建成南昌昌市现代代文明花花园城市市和区域域经济中中心城市市，这一一目标的的确定都都预示着着江西省省房地产产的发展展即将步步入快车车道；二是城市市化进程程的加快快和城市市规模的的扩大为为房地产产的持续续发展提提供了巨巨大的潜潜在市场场需求，南南昌城市市人口220100年要达达到2660万人人，城市市化水平平要达到到60%，在南南昌市新新的“十年发发展战略略”中，每每年要增增加人口口1.

16、88万人左左右，按按人均住住房建筑筑面积225平方方米计算算，这样样每年就就要新增增商品房房需求1170万万平方米米。随着着人们生生活水平平的提高高，换房房、提前前消费等等观念也也愈受到到老百姓姓的认同同，从而而增加住住房需求求。老城城区今年年要拆迁迁改造1100万万平方米米，那么么拆迁人人员的安安置也将将促进住住房需求求。事实实表明，2000年南昌市的商品房销售面积为79.32万平方米，2001年117.9万平方米，2002年商品房预销售达到了200.19万平方米，如此可以看出我省商品房销售面积呈直线上涨,且商品房销售面积大于同期竣工面积,房地产业需求潜力巨大;三是全省省全力扶扶持与鼓鼓励房

17、地地产业的的开发建建设,城市面面貌变了了,让投资资者看有有了信心心,吸引了了众多外外来人口口来江西西落户.比如南南昌市,该市户户籍制度度的松动动,使得市市民购买买商品房房、房改改房建筑筑面积在在70平方方米以上上即可办办理户口口。而且且为了加加快启动动房地产产市场，激激活住房房二、三三级市场场，南昌昌市房管管局通过过降低二二手房入入市的门门槛，实实行税肥肥减免，简简化办事事程序，使使房地产产市场进进入多级级联动的的良性发发展轨道道。以及及近来推推行的若干意意见，对对放开公公有住房房的出售售范围，允允许私有有住房使使用权的的转让，住住房分配配货币化化的施行行，鼓励励房屋拆拆迁货币币化，这这些措施

18、施实行都都将促进进房地产产业的快快速发展展。朝阳：以远东世世纪花园园为代表表，由多多层开发发到高层层开发，由由小型住住宅区到到大规模模社区的的打造，带带动了朝朝阳洲板板块高尚尚生活社社区的开开发，引引起了南南昌市民民及业内内人士的的极大关关注。而而今朝阳阳洲成熟熟区域板板块已经经形成，居居住需求求开始向向周边扩扩散。按按地段位位置，该该板块已已明显划划分为三三个梯度度消费：中山桥桥至抚河河桥为第第一梯度度，抚河河桥至司司马庙立立交桥为为第二梯梯度，司司马庙立立交桥至至建设桥桥为第三三梯度，政政府在朝朝阳洲三三大梯度度间出让让的土地地已经不不多。其其间在建建及即将将推出的的楼盘体体量不大大，相对

19、对于市中中心恒茂茂国际华华城等几几个大盘盘的崛起起，朝阳阳洲板块块的楼盘盘开发对对未来南南昌楼市市的影响响将不明明显。而且“改改造旧城城区，限限制朝阳阳区，发发展新城城区”20002年年，南昌昌城市区区域规划划对连接接中心老老城区与与红谷滩滩新区的的朝阳洲洲板块，提提出了限限制口号号。政府府在2000220004年间间对朝阳阳洲土地地采取储储存控制制手段。2002、8、12朝阳板块最后一块土地的的拍卖，并不意味着朝阳洲已经没有了可供开发的土地。据悉，朝阳洲存储的土地仍有数千亩，如果按每年3000亩土地开发量计算，2005年朝阳洲土地出让解冻后，仍有23年的发展空间，因其位处赣江与抚河之间，凝聚

20、繁华与宁静不可复制地段的独特地位，其升值潜力无可限量。市场前沿沿动态：近年来,随着南南昌新都都市框架架的初步步构架,花园城城市建设设的深入入推进,旧城改改造的持持续进行行,红谷滩滩新区的的全力开开发,为房地地产业创创造了巨巨大的发发展空间间。20002年年，江西西省完成成房地产产开发投投资达995.33亿元，比比上年增增长733.7%，增幅幅位居全全国第一一。而南南昌市作作为江西西省的省省会中心心城市，2002年共完成房地产开发投资34.67亿元，较上年增长69.12%。2003年的南昌楼市依然保持了高开高走的良好发展势头，一季度业绩不菲，3月11日颁布的关于进一步搞活房地产市场的若干意见更是

21、起到了显而易见的推动作用，使南昌楼市在未来发展的日子里前景愈加灿烂。今年一季季度，江江西省完完成商品品房投资资2199.0447万元元，商品品房销售售额700.5111万元元，商品品房新开开工面积积3455.5万万，商商品房竣竣工面积积67万，商品品房销售售面积771.117万。南昌昌市共完完成房地地产开发发投资88.033亿元，较较上年同同期增长长68%；商品品房销售售大幅增增长，全全市预销销商品房房36.27万万平方米米，销售售金额99.633亿元，分分别较上上年同期期增长882%和和1444%。商商品房空空置面积积12.18万万平方米米，其中中商品住住宅空置置量9.99万万平方米米，分别

22、别比上年年年底下下降了449%和和45%。从这这些数据据可以看看出，今今年江西西房地产产上升势势头依然然不减，各各项指标标增幅较较大，商商品房新新开工面面积、竣竣工面积积、住宅宅销售面面积超过过了1000%。南南昌楼市市持续走走旺。楼市火旺旺，板块块竞争格格局大变变动，红红谷滩、青青山湖板板块异军军突起，位位居南昌昌楼市一一线。红红谷滩板板块楼市市在经过过较长一一段是的的沉默之之后，终终于在本本年度全全面“爆发”。红谷谷滩新区区作为市市政府着着力建设设的重点点板块，将将集中展展现未来来南昌的的发展面面貌。而而作为其其发展的的标志之之一地产业业在红谷谷滩新区区无疑走走到了南南昌楼市市的最前前面，

23、其其潜力无无比巨大大，继上上海绿地地滨江江豪园打打响了红红谷滩楼楼市的第第一炮后后，鹿景景名居、理理想家园园、洪城城时代广广场、江江信国际际花园也也不甘示示弱纷纷纷响应，掀掀起了购购房热潮潮，特别别引人注注目的是是今年44月南昌昌规模最最大的楼楼盘总建建达到1100万万平方米米的万达达星城隆隆重开幕幕，强势势推出。这这些楼盘盘大多以以高层为为主，形形成了气气势磅礴礴的新的的景观性性建筑集集群。青青山湖凭凭其风景景优美的的环境优优势、便便捷的交交通、周周边良好好的生活活配套被被评为消消费者最最喜欢的的人居板板块之一一。五一一房展上上，青山山湖一个个个楼盘盘精彩亮亮相，金金色水岸岸、碧海海云天、中

24、中富新城城、丰源源宜合、白白金翰水水景花园园相继与与市民见见面从高层层到多层层，在到到高层别别墅，青青山湖周周边楼盘盘开发趋趋于多元元化，逐逐渐形成成一个高高尚住宅宅区，也也必将与与红谷滩滩一齐成成为今年年下半年年南昌楼楼市中最最热点的的板块。此此外，在在今年的的楼市中中，不再再形成一一个楼盘盘独领风风骚的单单一局面面，而是是同众多多高品质质的楼盘盘共同争争夺市场场的多种种格局。总总而言之之，一句句话，220033年板块块竞争将将更加激激烈。繁荣的市市场背后后必然有有着政策策的支持持与促动动。3月中旬旬出台的的关于于进一步步搞活房房地产市市场的若若干意见见，其其中，解解决历史史遗留下下来的几几

25、万套住住房的发发证问题题，一方方面可为为群众排排忧解难难，另一一方面也也将加大大住房的的上市量量，使南南昌这块块“蛋糕”越做越越大；而而放宽公公有住房房出售范范围、允允许公有有住房使使用权有有偿转让让、实行行住房分分配货币币化、鼓鼓励房屋屋拆迁货货币化安安置、降降低房屋屋入市门门槛，简简化办事事程序，减减轻购房房者税费费负担等等一系列列举措，将将进一步步扩大住住房消费费主体，极极大的增增加住房房有效需需求。这这些政策策的出台台将对南南昌市的的房地产产市场起起到规范范、促进进作用。推推出多项项新举措措进一步步激活房房地产市市场。项目月份住宅非住宅合计销售数量（套套）同比增长（）建筑面积万同比增长

26、（）金额额（万元）同比增长（）均价元同比上涨涨（）销售数量（套）同比增长（）建筑同比金额额同比均价元同比上上涨（）建筑面积万同比增长金额额（万元）同比增长均价元同比上涨涨面积增长（）（万元）增长（）万1月份20044年10588763331333481774341661479600425600837866156-2607152234551463225161223304777019886148867544438799398911112610063893320033年600734471422599237441121111332873329254227384772029992823966612月份2

27、0044年19599340222366230654629996643869926677091977933052264410021783179227134372247-2703277722904809223772915291993303001319320033年44558111293359822266505312997729945599118271002066654329100623月份20044年1747736227220043433158111381317762636674-1990249360072644-384611111714421110460553246681922369233095

28、2500528055144899-122120033年12822164414410072726877831834299112553322623315207705536605926744424月份20044年1472265777187765268875287222280885018226226496672000177788535596426779820776651166122234880001294991158995833145443-476520033年88811885281442332374488151072258699338151185125573401116627055785月份2004

29、4年4月月南昌市市市区预预、销售售商品房房情况表表预、销售售情况面积（）数量量金金额（万万元）住宅非住宅（共共20002453）合计计住宅（套套）非住宅（宗宗）住宅非住宅（共共8533596）合计计187556992商业用房房写字楼其它2075594451472222652688752商业用房房写字楼其它61222349126224277151116249106719944177115944992住宅按单单套面积划分分200以上所占比例（）150-2000所占比例120-1500所占比例95-1120所占80-995所占比例80以以下所占比例（）套数（套）面积（）套数（套）面积套数面积套数面积

30、积比例套数面积积套数面积积（）（）（套）（）（）（套）（）（）（套）（）（）（套）（）62149337497966298497449132655250168188968363352452608868313991101905998748332651954469210442住宅按单单价划分35000元以上所占30000-35000元所占比例（）25000-30000元20000-25000元所占比例（）15000-20000元所占比例（）15000元以下下所占占比例例（）所占比例（）套数（套）面积（）比例（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）

31、25427133226144472954039955215545517132218438002175227776061211475104558555588122154885718266住宅按单单套价格划分50万元元以上所占比例（）40-550万元元所占比例（）30-440万元元所占比例（）20-330万元元所占比例（）15-220万元元所占比例（）15万元元以下所占比例（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数面积套数（套）面积（）（套）（）2063713330519880299443882372366639250855265271113683677708

32、41966010578822784200102105448235622住宅按户户型划分四室二厅厅以上（含复式式、别墅墅）所占比例（）三室二厅厅所占比例（）三室一厅厅所占比例（）二室二二厅所占比例（）二室室一厅所占比例（）二室室一厅以以下所占比例（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）3305377711628667677946884575044877872604223103093337316449171403327075513159899933199第二部分分 南南昌市房房地产住住宅市场场分析第一章 南昌昌市房地地产市场场

33、历史回回顾一、南昌昌市商品品房市场场发育进进程特点点南昌房地地产市场场相对落落后沿海海大城市市3-55年，南南昌房地地产雏形形形成于于20世世纪800年未至至90年年代初，当当初房地地产的开开发多是是旧城改改造，单单位建房房或团体体购房，商商品房很很少，如如大士院院拆迁还还建房，仅仅有少量量的商品品房出售售。因为为商品房房很少，不不能形成成市场主主题，所所以还不不算真正正意义上上的住宅宅市场。南南昌市住住宅市场场形成阶阶段为119922-19998年年，这个个时期为为第一代代产品阶阶段，119999年20001年年为住宅宅市场成成熟期，属属于第二二代产品品阶段，220022年进入入发展期期属于

34、第第三代产产品时代代。南昌住宅宅市场“三代产产品”典型案案例时期第一代（119922-19998年年）第二代（119999-20001）第三代（220022年起）多层贤士花园园、高新新小区、京京山小区区、桃苑苑小区、新新世纪小小区远东世纪纪花园、御御锦城万科四季季城、青青春家园园小高层奥大匹克克大厦、长长运大厦厦恒茂城市市花园、福福田花园园、千禧禧城（一一）阳明锦城城、金边边瑞香苑苑高层中城广场场、中达达花园聆江花园园、国贸贸广场、洪洪城广场场象湖源、滨滨江豪园园、远东国际际花园别墅南洋花园园、怡湖湖花园绿地别墅墅、翡翠翠山庄、湾里颐和和山庄下面我们们对南昌昌房地产产每个阶阶段的产产品特征征、

35、市场场特征进进行比较较分析。第一代产产品阶段段： 粗放型型产品阶阶段19922年-119988年，贤贤士花园园、桃苑苑小区、振振中小区区的诞生生标志着着南昌进进入商品品市场阶阶段。市场特征征：住宅宅建设规规模小；多层为为主，高高层和小小高层很很少；小小区火柴柴盒式住住宅呈行行列式排排列；小小区绿化化简单、低低档。置业特征征：主要要消费群群体是团团体、机机关事业业企业购购买分给给职工，个个人购买买占一部部分比例例，购房房主要是是解决居居住，很很少有投投资行为为，消费费都刚从从鸽子笼笼似的小小屋住进进宽敞明明亮的有有独立卫卫生间的的新屋，也也感到一一时满足足。营销特征征：开发发商多以以自产自自销为

36、主主，专业业房地产产代理机机构产生生，有一一部分的的楼盘由由中介代代理销售售，营销销策划大大多是在在项目规规划设计计后销售售不利后后找代理理商，外外于营销销策划阶阶段，广广告宣传传比较简简单，楼楼盘包装装缺乏，后后期逐渐渐有了一一定的市市场意识识成功关键键点：“价格取取胜”第二代产产品阶段段 精细型型产品阶阶段19999年-220022年初，属属于住宅宅市场的的成熟期期。19999年年9月，以以远东世世纪花园园的诞生生标志着着南昌房房地产水水平进入入新的发发展阶段段。市场特征征：小区区规划比比以往活活泼，讲讲究建筑筑风格和和外立面面特色；开始注注重户型型设计样样式，2200平平方米的的大户型型

37、、顶层层复式及及错层开开始流行行；物业业管理呈呈现专业业化。置业特征征：消费费高涨、房房价攀升升、疯狂狂抢购。成功关键键点：“品质取取胜”第三代产产品阶段段 生态和和高科技技产品阶阶段20022年以万万科四季季花城、宾宾江豪园园为代表表的国际际生态住住宅产品品，使南南昌房地地产市场场进入全全新的发发展阶段段，开始始向大盘盘时代迈迈进。市场特征征：主住住宅建设设注重生生态和科科技的有有机结合合；大规规模开发发态势；建筑风风格多样样化；小小区低密密度、大大绿化，出出现了国国际化生生态环境境；高新新技术、智智能化设设施的广广泛运用用；楼盘盘品质与与风格越越来越体体现在细细部竞争争上。置业特征征：购房

38、房者理性性意识增增强，对对居住环环境要求求大大提提高；“持币观观望”，寻找找最佳出出手时机机；由被被动置业业转为主主动购买买。成功关键键点：“差异取取胜”南昌第三三代住宅宅的产生生不是偶偶然的，是是由市场场竞争逼逼迫出来来的，首首先南昌昌创造花花园城市市和招商商环境的的改善，给给房地产产开发商商创造了了一个很很好的环环境和发发展空间间。深圳圳万科、大大连万达达、上海海绿地等等国内地地产大鳄鳄看中了了南昌地地产市场场，抢先先进入南南昌，把把他们先先进的经经营理念念带进南南昌，南南昌本地地老牌有有实力的的地产商商为了取取得市场场有得地地位，在在规模上上、产品品品质上上、环境境与科技技含量上上下功夫

39、夫，使南南昌的楼楼市品质质有了一一个全新新的提升升。从以上南南昌住宅宅发展趋趋势的分分析可以以看出：南昌楼盘盘规模及及品质逐逐渐与沿沿海城市市靠拢，在在规划设设计、营营销推广广、物业业管理等等方面都都有了较较大的发发展和提提高，与与市场的的结合度度越来越越强，板板块区域域概念深深入人心心，市场场逐渐细细分化，产产品出现现差异化化，建筑筑风格多多样化，配配套设施施全面化化，智能能设施先先进化，一一种住宅宅品质的的全面提提升运动动正在兴兴起，购购房意识识逐渐理理性化，市市场日趋趋成熟。二、南昌昌市房地地产发展展指标1、施工工面积、竣竣工面积积、销售售面积、空空置面积积 单位：万平方方米年份施 工

40、面 积积竣 工 面 积积销 售 面 积积空 置 面 积积20000年279122943020011年2871201132020022年341152.29138.7724.88620033年660.3134.03330.7323.992施工面积积 单位位：万平平方米竣工面积积 单单位：万万平方米米销售面积积 单单位：万万平方米米2、交易易量20000年南昌昌市商品品房成交交金额为为14.44亿亿元，而而20001年成成交金额额为200.344亿元，220022年311.244亿元，220033年成交交金额778.997亿元元。详见见下图：3、价格格走势第二章 南昌市房房地产市市场发展展现状一、南昌昌市土地地一级市市场供应应状况（一） 近年土地地供应量量对比（220000-20003）类 别别年 度土地供应应量（亩亩）20000年12000 20011年 39