福州市房屋面积计算细则(暂行)ciwb.docx

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1、福州市房房屋面积积计算细细则（暂暂行）第一章 总则第一条 为加强强我市房房屋面积积管理，适适应地产产业的发发展，根根据中中华人民民共和国国房地产产管理法法房房产测量量规范，结结合我市市实际，制制定本细细则。第二条 本细则则适用于于本市行行政区域域内所有有房屋计计算。第三条 福州市市房地产产管理局局是本市市房屋面面积管理理的行政政主管部部门。县县（市）房房地产管管理部门门在市主主管部门门指导下下负责该该行政区区域内房房屋面积积管理工工作。第四条 本细则则所称房房屋面积积包括房房屋建筑筑面积，房房屋使用用面积，房房屋产权权面积。第五条 房屋建建筑面积积系指房房屋外墙墙（柱）勒勒脚以上上各层的的外围

2、水水平投影影面积总总和，包包括阳台台，挑廊廊，地下下室，室室外楼梯梯等，且且具备上上盖，结结构牢固固，层高高2.220以上上（含22.20米米）的永永久性建建筑。第六条 房屋使使用面积积系指房房屋内全全部可供供使用的的面积。第七条 房屋产产权面积积系业主主依法拥拥有房屋屋产权面面积受国国家法律律保护。第二章 房屋建建筑面积积的计算算第八条 计算全全部建筑筑面积的的范围1 永久久性结构构的单层层房屋，按按一层计计算建筑筑面积，多多层房屋屋按各层层建筑面面积的总总和计算算。2 房屋屋内夹层层，技术术层，附附属层及及其梯间间，电梯梯间，阁阁楼（包包括人字字形式斜斜面结构构屋内的的永久性性建筑物物）等

3、，其其高度在在2。220米以以上的部部位，按按其水平平投影计计算面积积。3 穿过过房屋的的通道，房房屋内的的门厅，大大厅，均均按一层层计算面面积。门门厅，大大厅内的的回廊部部分，按按其水平平投影计计算面积积。4 楼梯梯间，电电梯（观观光梯）井井，提物物井，垃垃圾道，管管道井，排排气井等等均按房房屋的自自然层计计算面积积。5 房屋屋天面上上属永久久性建筑筑层高22.2米米以上的的楼梯间间，水箱箱间，电电梯机房房及斜面面结构屋屋顶高度度在2.20以以上的部部位，按按其水平平投影面面积计算算。6 挑楼楼，全封封闭的阳阳台按其其围护外外围最小小水平投投影面积积计算。7属永永久性结结构有上上盖的室室外楼

4、梯梯，斜坡坡道，按按各自然然层水平平投影面面积计算算。8 与与房屋相相连有顶顶盖有柱柱的走廊廊，檐廊廊，两房房屋间有有上盖和和柱的走走廊，均均按其柱柱的外围围水平投投影面积积计算。9房屋屋间永久久性封闭闭的架空空通廊，按按其外围围水平投投影面积积计算。10 地地下室，半半地下室室及其相相应出入入口，层层高在22。200米以上上的，按按其外墙墙（不包包括采光光井，防防潮层及及保护墙墙）外围围水平投投影面积积计算；出入口口为斜坡坡道，有有围护及及顶盖的的，按其其层高在在2。220米以以上的部部位，按按其外围围水平投投影面积积计算。11有有柱或有有墙体围围护结构构的门廊廊，门斗斗，落地地橱窗等等，按

5、其其柱或围围护的外外围水平平投影面面积计算算。12玻玻璃幕墙墙等直接接作为房房屋外墙墙的，按按其外围围水平投投影面积积计算。13属属永久性性建筑，有有柱（双双排柱上上）的车车棚，货货棚等，按按柱的外外围水平平投影面面积计算算。14 依坡地地建筑的的房屋，利利用吊脚脚做架空空层，有有围护结结构并加加以利用用，其高高度在22。200米以上上的部位位，按其其坡底线线及相应应的外围围水平面面积计算算。15有有伸缩缝缝的房屋屋，若其其与室内内相通，伸伸缩缝计计算建筑筑面积。16 房房屋内天天蓬（指指房屋内内屋面整整体设计计为永久久性透明明顶蓬覆覆盖的部部分），按按其水平平投影计计算面积积。17 房房屋柱

6、间间无墙体体的部分分，按相相应位置置梁的外外围水平平投影面面积计算算。18通通透式围围护的房房屋，按按其底座座外围水水平投影影面积计计算。第九条 计算一一半建筑筑面积的的范围1 与房房屋相连连有上盖盖无柱的的走廊，檐檐廊，挑挑廊，两两房屋间间无柱通通廊，按按其顶盖盖与围护护结构外外围中较较小部分分的水平平投影面面积的一一半计算算。 22 独立立性，单单排柱的的门廊，车车棚，货货棚等属属永久性性建筑的的，按其其上盖水水平投影影响到面面积的一一半计算算。3 未封封闭000的阳台台，按其其顶盖与与围护结结构外围围中较小小部分的的水平投投影面积积的一半半计算。4 无顶顶盖的室室外楼梯梯，斜坡坡道，按按

7、各自然然层水平平投影面面积的一一半计算算。5有顶顶盖不封封闭的架架空通廊廊，按其其顶盖和和围护结结构外围围中较小小部分的的投影面面积的一一半计算算。第十条 不计算算建筑面面积的范范围1 层高高小于22。200米的夹夹层，技技术层，附附属层，地地下室，半半地下室室。2 突出出房屋墙墙面的构构件，配配件，装装饰柱和和装饰性性的玻璃璃幕墙，垛垛，勒脚脚，台阶阶等，及及其它为为建筑物物造型而而建但无无实用功功能的部部位。3房屋屋之间无无上盖的的架空通通廊及无无柱门廊廊，雨蓬蓬，挑檐檐；台面面未高出出地坪00。155米的各各种廊及及底阳台台；上层层阳台，挑挑楼等在在地面，平平台，退退台，露露台上的的投影

8、面面积。4房屋屋的天面面（天台台），挑挑台，退退台，露露台，天天面上的的花园，泳泳池，水水池等。5建筑筑物内（外外）的操操作平台台，上料料平台及及利用建建筑物的的空间安安置箱，罐罐的平面面图台。6骑楼楼，过街街楼的底底层作为为道路，街街巷通行行的部分分。7利用用引桥，高高架路，高高桥桥，路路面等作作为顶盖盖建造的的房屋子子；室内内或室外外楼梯，斜斜坡道下下方再利利用的空空间。8活动动房屋，临临时房屋屋，简易易房屋。9独立立的烟囱囱，室外外和屋顶顶的各种种休闲长长廊，各各种亭，塔塔，罐，池池，地下下的防干干，支线线等。10 与与室内不不相通的的房屋间间的伸缩缩缝。11 检检修消防防等用途途的室外

9、外爬梯，室室外挂梯梯，底层层室内楼楼梯踏步步伸墙外外的部分分，走廊廊外的台台阶踏步步。12 房房屋内用用作通风风采光的的在井，通通天等，房房屋内挑挑空部分分。第三章 房屋使使用面积积的计算算第十一条条 房屋屋使用面面积计算算范围1 按房房屋的内内墙面水水平投影影计算。2套内内楼梯按按自然层层数计入入使用面面积。3 不包包括在结结构面积积内的套套内烟囱囱，通风风道，管管道井等等计入使使用面积积。4 内墙墙面装饰饰厚度计计入使用用面积。第四章 房屋产产权面积积的计算算第一节 产权面面积第十二条条 房屋屋产权面面积是房房屋的法法定的面面积。在在实测建建筑面积积的基础础上，依依照有关关法律，法法规的规

10、规定，由由房地产产管理部部门按产产权确认认程序审审核确认认。超出建筑筑红线范范围，未未经统一一设计和和规划 审批或或少批多多建的建建筑物不不计算产产权面积积。第十三条条 房屋屋产权面面积包括括私有产产权面积积（简称称私有面面积）和和共有产产权面积积（简称称共有面面积）。1房屋屋私有面面积系指指业主独独自享有有的产权权面积。2房屋屋共有面面积系指指各业主主共同占占有或使使用的产产权面积积。第二节 房屋墙墙体归属属及计算算第十四条条 房屋屋子墙体体分为自自有墙，共共有墙，借借墙，自自有墙量量至墙体体外侧；共有墙墙以墙体体中线为为界，量量至墙体体厚度的的一半处处；借墙墙量至墙墙体内侧侧。房屋外墙墙体

11、厚度度包括粉粉刷层，贴贴面等必必要的保保护墙面面，不包包括装饰饰性的挂挂体墙。外外半墙的的面积指指清水墙墙中线至至外墙面面的水平平面积。架空层，楼楼层局部部无墙体体的部分分（包括括底层楼楼梯入口口处，阳阳台入口口，店面面或车库库的卷闸闸门或铁铁栅门等等），其其墙外厚厚度可参参照本层层其他外外墙或承承重墙的的实体厚厚度确认认，本层层无可参参照的可可套用上上层外墙墙体的厚厚度确定定。玻璃璃幕墙等等作为房房屋外墙墙的，以以结构楼楼板外沿沿至玻璃璃幕墙外外墙面的的间距确确定为外外墙体厚厚度。 第十五五条 单单一产权权房屋外外墙体均均为自有有墙，全全部归入入房屋建建筑面积积内；毗毗连房屋屋四至墙墙体归属

12、属由相邻邻各方指指认确定定；成套套房屋的的外墙（包包括山墙墙），各各套之间间的分隔隔墙，套套与公共共建筑空空间的分分隔墙以以及公共共建筑空空间之内内的分隔隔墙均为为共有墙墙。第十六条条 成套套房屋建建筑面积积由套内内建筑面面积和共共有建筑筑面积两两部分组组成。套内建筑筑面积由由套内房房屋使用用面积，套套内墙体体面积，套套内阳台台建筑面面积三部部分组成成。套内房屋屋使用面面积为套套内房屋屋使用空空间的面面积；套套内墙体体面积是是套内使使用空间间周围的的围护或或承重墙墙体或其其它承重重支撑体体所占的的面积。其其中各套套之间的的分隔墙墙和套和和公共建建筑的空空间墙以以及外墙墙（包括括山墙）等等共有墙

13、墙，均按按水平投投影面积积的一半半计入套套内墙体体面积，套套内自有有墙体按按水平投投影面积积全部计计划入套套内墙体体面积；套内阳阳台建筑筑面积均均按阳台台外围与与房屋外外墙之间间的水平平投影面面积计算算。 第第三节 共有共共用面积积的处理理和分摊摊公式第十七条条 房屋屋共有共共用面积积处理原原则：1 产权权各方有有合法权权属分割割文件或或协议的的，且文文件或协协议内容容不侵害害其他产产权主利利益的，按按文件或或协议执执行；2 无合合法权属属分割文文件或协协议的，以以相关房房屋的建建筑面积积按比例例进行分分摊。第十八条条 共有有共用面面积按比比例分摊摊的计算算公式如如下:S=KKSi (1)式

14、Sii/ Sii (2)式式式式中：KK-为为面积的的分摊系系数，mm2,SSi-为各单单元参加加分摊的的建筑面面积，mm2;Si-为各各单元参参加分摊摊所得的的分摊面面积，mm2,Sii-为为需要分分摊的分分摊面积积总和，mm2, Sii-为为参加分分摊的各各单元建建筑面积积总和，mm2;本本细则房房屋共有有共用面面积指房房屋的共共有建筑筑面积。第四节 共有共共用面积积的分摊摊第十九条条 成套套房屋共共有共用用面积的的分摊范范围：（一） 下列情情形之一一的属应应被分摊摊的共有有共用面面积：1 房屋屋内的电电梯井，侯侯梯厅，管管道井，楼楼梯间，垃垃圾道，变变电室，设设备间，公公共门厅厅，过道道

15、，值班班警卫室室，建在在幢内为为整幢服服务的公公共用房房，管理理用房；2 套（单单元）与与公共建建筑空间间之间的的分隔墙墙，外半半墙。（二）下下列情形形之一属属政府或或业主公公产，既既不参加加分摊也也不应被被分摊的的共有共共用面积积：1 城市市公共开开放空间间；2 作为为人防工工程的地地下室及及设施用用房；3 避难难层（室室）及结结构（设设备）转转换层；4 用作作公共休休憩，绿绿化等场场所的架架空间；5 幢外外斜坡道道，裙楼楼中通往往平台的的斜坡道道等；6 穿过过房屋的的公共通通道；7 建在在幢内或或幢外与与本幢相相连，为为多幢服服务的设设备用房房；建在在幢外不不相连为为本幢或或多幢服服务的设

16、设备用房房，幢外外独立的的配套设设施用房房；（三）下下列情形形之一的的属政府府或业主主公产而而不作为为共有共共用面积积，应分分摊所在在幢相关关的共有有建筑面面积1 建在在幢内或或幢外与与本幢相相连，为为多幢服服务的管管理用房房；建在在幢外不不相连为为本幢或或多幢服服务的管管理用房房；幢外外独立的的配套设设施管理理用房；2 托儿儿所，居居委会，老老人活动动中心等等小区配配套服务务用房；（四） 下列情情形之一一属可作作为产权权单位而而不作为为共有共共用面积积，应分分摊相关关的共有有建筑面面积1 独立立使用的的地下室室（如地地下车位位，车库库，仓库库，自行行车或摩摩托车集集中停放放部位，平平战结合合

17、可使用用的部位位等），车车棚，停停车场（库库）； 2 不不专为某某个小区区服务的的市政设设施配套套用房（如如电信，电电讯，电电力，供供水，邮邮政，有有线电视视用房等等）；33，转换换层中可可独立使使用的部部位；第二十条条 成套套房屋共共有面积积根据可可分摊部部位的服服务对象象，使用用功能的的不同，分分为四级级：1、幢共共有：为为整幢服服务的共共有建筑筑面积；2、功能能区共有有： 为为某些功功能区服服务的共共有建筑筑面积；3、层共共有： 为某一一层服务务的共有有建筑面面积；4、其它它共有： 为某某个特定定对象服服务的共共有建筑筑面积。第二十一一条 成成套房屋屋共有面面积的确确认方法法：1 由建建

18、设单位位在经规规部门核核准的设设计平面面图上对对共有部部位进行行标识，并并做出相相应说明明。2 房地地产管理理部门对对共有部部位进行行核实，并并做出相相应说明明。第二十二二条 成成套房屋屋共有面面积的分分摊原则则1 根据据分摊部部位的实实际使用用功能和和服务对对象，确确定所属属级别及及其分摊摊范围。2 以幢幢为单位位根据其其分类进进行逐级级分摊，低低级的共共有建筑筑面积需需参与分分摊高一一级的共共有建筑筑面积。3 相关关建筑面面积的大大小按比比例分摊摊，计算算方法见见第十八八条（11）式（22）式。第二十三三条 成成套房屋屋共有面面积分摊摊计算，根根据其楼楼房类型型分别按按照纯住住宅楼，住住宅

19、楼，商商住楼，多多功能综综合楼，连连体楼，裙裙楼采用用相应的的计算方方法。第二十四四条 纯纯住宅楼楼（其构构成为纯纯住宅单单元房）的的共有面面积计算算方法1，确认认幢共有有建筑面面积：房房屋外半半墙，楼楼梯间，屋屋面梯间间，为本本幢服务务的设备备，管理理用房等等。2 以幢幢为单位位，按幢幢分摊，一一幢计算算一个共共有建筑筑面积分分摊系数数。3 依照照第十八八条（11）式（22）式按按套内建建筑面积积计算各各套的共共有建筑筑面积。第二十五五条 住住宅楼（其其构成一一般底层层为附属属层或架架空层层高高高于2.20米米，上上部为住住宅单元元房）的的共有面面积计算算方法1确认认幢共有有的建筑筑面积：房

20、屋外外半墙，楼楼梯间，层层面梯间间，为本本幢服务务的设备备，管理理用房等等。2第一一级分摊摊（幢级级分摊）：根据住住宅和附附属层（架架空层）相相应层内内建筑面面积（含含次级的的共有建建筑面积积）将幢幢共有建建筑面积积，依照照第二十十四条分分摊方法法摊至各各套；将将附属层层（架空空层）摊摊得的幢幢共有建建筑面积积加上本本身的共共有建筑筑面积依依照层内内各附属属间，车车位，公公共停车车库等的的套内建建筑面积积摊至各各产权单单位。 第二十十六条商住住楼（其其构成一一般底部部为商业业层，上上部为纯纯住宅楼楼或住宅宅楼）的的共有面面积计算算方法1确认认属于幢幢共有的的建筑面面积。2准确确划分功功能区，确

21、确认属于于各自功功能区共共有建筑筑面积及及某几个个功能区区共有的的建筑面面积，功功能区分分为地下下部分，商商业部分分，附属属部分，住住宅部分分等。3第一一级分摊摊（幢级级分摊）将将幢共有有建筑面面积分摊摊至几个个功能区区。4第二二级分摊摊（功能能区级分分摊）；按各功功能区建建筑面积积分摊至至各层。5第三三级分摊摊（层级级分摊）：各层将将从幢分分摊所得得的，从从所属功功能区分分摊所得得的共有有建筑面面积相加加，加上上层内共共有建筑筑面积得得到各层层总的共共有建筑筑面积，再再根据层层内各产产权单位位的套内内建筑面面积近比比例分摊摊至各产产权单位位。第二十七七条 多多功能 综合楼楼（其构构成主要要有

22、地下下层，商商业层，写写字楼层层，住宅宅楼层及及配套楼楼层的共共有面积积计算按按照各自自的功能能，参照照商住楼楼的分摊摊计算方方法进行行分摊。第二十八八条 连连体楼（其其构成一一般为多多幢楼房房通过连连接体等等形式在在平面上上毗连成成片）的的共有面面积计算算方法。 1 参参照规划划设计部部门的意意见，划划分幢，连连接体及及其功能能区。连连接体按按幢处理理。2 各幢幢按其幢幢的类型型分别进进行分摊摊计算。第二十九九条 裙裙楼 （其其构成一一般下部部为裙房房，上部部为两幢幢以上（含含两幢）住住宅楼或或办公楼楼等）的的共有面面积计算算方法。1 参照照规划设设计部门门的意见见划分幢幢及功能能区。裙裙房

23、按幢幢处理。2 各幢幢按其幢幢的类型型分别进进行分摊摊计算。第五章 变更测量第三十条条 变更更测量分分为现状状变更测测量和权权属变更更测量。现现状变更更测量按按本细则则执行。第三十一一条 权权属变更更测量对对原已登登记发证证而确认认的权界界位置和和面积等等合法数数据和附附图不得得随意更更改。第第三十二二条 房房屋合并并或分割割采用原原登记发发证确认认时的计计算规定定，分割割必须有有固定界界标。第六章 房屋面面积测算算及精度度要求第三十三三条 各各类房屋屋面积测测算必须须独立测测算两次次，其较较差应在在规定限限差范围围内。面面积以平平方米为为单位，中中间成果果取至00.0001平方方米，结结果取

24、至至0.001平方方米。第三十四四条 测测量距离离应使用用经检定定合格的的钢尺或或其他能能达到相相应精度度的仪器器和工具具。距离离以米为为单位，取取至0.01平平方米。第三十五五条 房房产面积积的精度度等级启启用二级级。第七章 房屋面面积的复复核与认认定第三十六六 房屋屋子面积积有异议议时，可可向房地地产管理理部门提提请复核核。司法法机关委委托的房房屋产权权面积复复核案件件，由房房地产管管理部门门依据有有关规定定办理，对对相关当当事人不不得提供供复核结结果。第三十七七条 复复核后的的房屋面面积与原原面积之之差未超超过第三三十五条条（3）式式计算结结果时，不不修改原原面积。第三十八八条 本本市行

25、政政区域内内所有房房屋的面面积，须须经房地地产管理理部门核核准并加加盖面积积核准专专用章后后，方可可作为房房屋面积积依据。第八章 附则第三十九九条 220011年3月月1日之之前颁发发“商品房房预售许许可证”的商品品房项目目，其房房屋共有有共用建建筑面积积的测算算和分摊摊方法，按按19998年福福州市房房地产管管理局榕榕房1199882225号，榕榕房综199982262号号有关规规定可适适当沿用用一段时时间：（11）属多多层楼房房的沿用用一年，（22）属高高层（含含中高层层）楼房房的沿用用二年。期期满后严严格按本本细则执执行。第四十条条 本细细则的应应用解释释权属福福州市房房地产管管理局。第

26、四十一一条 本本细则自自20001年33月1日日起实施施。福州市市房地产产管理局局20001年年3月11日福州市房房屋面积积计算细细则（暂暂行）附附录附录：本本细则中中术语、名名词的解解释1、架架空房屋屋指底层层架空，以以支撑物物体承重重的房屋屋，其架架空部位位一般为为通道、水水域或斜斜坡。 2、阁楼楼指位于于自然层层内，利利用房屋屋内的上上部空间间或人字字屋架添添、加建建的使用用面积不不足该层层面积的的暗楼，不不计层次次。3、骑楼楼指建在在马路旁旁，底层层的一部部分是人人行道的的楼房。4、单元元式房屋屋指整楼楼设计分分割为由由多个可可独立出出售或出出租的部部位及各各种特定定功能的的共用部部位

27、组成成的房屋屋。如商商品房、拆拆迁安置置房、综综合楼等等类型。幢是指一一座独立立的、同同一结构构的、包包括不同同层次的的房屋。5、廊泛泛指联接接房屋墙墙体以外外，有围围护结构构和台面面，作为为通道的的建筑物物。一般般不具备备构成“房屋”的相应应条件。 （1）柱柱廊：有有顶盖，有有廊台、有有支柱或或兼有一一侧围护护墙体的的供人通通行的建建筑物，如如长廊、回回廊等。（2）檐檐廊：在在屋檐下下有顶盖盖、有廊廊台和建建筑物相相连的作作为通道道的伸出出部位。（3）挑挑廊：挑挑出房屋屋墙体外外，有顶顶盖、有有围护物物（如栏栏杆）、无无支柱的的通道。（4）通通廊：指指联接建建筑物间间，有顶顶盖、有有廊台，具

28、具备一定定形式的的通道。在在地面上上的称底底层通廊廊或长廊廊、迥廊廊；高出出地面的的，二层层以上的的则称架架空通廊廊。（5）门门廊：指指建筑物物门前突突出的，有有顶盖、有有廊台的的通道。如如门斗、雨雨罩、雨雨蓬等。6、阳台台泛指有有永久性性上盖、有有围护结结构、有有台面、与与房屋相相连、可可以活动动和利用用的房屋屋附属设设施。根根据其封封闭情况况分为非非封闭阳阳台和封封闭阳台台；根据据其与主主墙体的的关系分分为凹阳阳台和凸凸阳台；根据其其空间位位置分为为底阳台台和挑阳阳台。 （1）封封闭阳台台：原设设计及竣竣工后均均为封闭闭的。（2）非非封闭阳阳台：原原设计或或竣工后后不封闭闭的阳台台。（3）

29、凹凹阳台：凹进楼楼层外墙墙（柱）体体的阳台台。（4）凸凸阳台：挑出楼楼层外墙墙（柱）体体的阳台台。（5）底底阳台：房屋一一层的阳阳台。（6）挑挑阳台：房屋二二层（含含二层）以以上的阳阳台7、房屋屋总层数数为地上上层数加加地下层层数之和和。房屋屋地上层层数一般般按室内内地坪以以上计算算；采光光窗在室室外地坪坪以上的的半地下下室，其其室内层层高在22.200米（含含）以上上的，计计算地上上层数。地地下层数数指采光光窗在室室外地坪坪以下的的，其室室内层高高在2.20米米（含）以以上的地地下室的的层数。房房屋所在在层数系系指房屋屋的层次次，采光光窗在室室外地坪坪以上的的层数用用自然数数表示，地地下的层

30、层数用负负数表示示；房屋屋层高在在2.220米（含含）以上上的计算算层数。（1）自自然层一一般指楼楼层高度度在2.28米米以上的的标准层层次及在在2.770米以以上的住住宅。（2）技技术层指指建筑物物的自然然层内，用用作水、电电、暖、卫卫生等设设备安装装的局部部层次。（3）附属层（夹层）指介于自然层之间的夹层。（4）假假层指位位于自然然层以上上，层高高不是全全部为22.200米以上上的非正正式层，不不计层数数，如屋屋面层。（5）结结构（设设备）转转换层：建筑物物某楼层层的上部部与下部部因平面面使用功功能不同同，该楼楼层上部部与下部部采用不不同结构构（设备备）类型型，并通通过该楼楼层进行行结构（设设备）转转换，则则该楼层层称为结结构（设设备）转转换层。（6）避避难层：高层建建筑中用用作消防防避难的的楼层。