武汉市房地产金融现状分析(1)guqq.docx

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1、武汉市房房地产金金融现状状分析 房地产产业是一一个资金金高度密密集型的的行业，开开发一个个房地产产项目需需要大量量的资金金，其对对于融资资的依赖赖程度明明显高于于一般的的工商企企业。因因此,房房地产业业的形成成与发展展过程，与与金融业业的关系系始终是是密不可可分的，房房地产业业如果没没有强有有力的金金融作为为支撑，其其发展速速度和前前进步伐伐会受到到制约。金金融业渗渗透房地地产业，金金融资本本与产业业资本相相结合，是是商品经经济发展展到一定定程度的的必然。 1998年以来金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。具体表现为：（1）对房地产开发和个人住房消

2、费的信贷增长逐年上升；（2）房地产开发的贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度；（3）个人住房贷款的总额和增长率均高于房地产开发贷款，且两者差额逐年增大；（4）长期低利率政策为资金密集型的房地产业提供了发展机会。 从房地产开发贷款与个人住房贷款历年快速增长情况看,商业银行在支持房地产开发、增加市场供给的同时，也积极支持了住房消费，刺激了居民消费需求。自2000年以来，个人住房贷款余额一直高于开发贷款余额，且个人住房贷款余额占金融机构各项贷款余额之比增长速度逐年加快，这表明商业银行房地产贷款重心逐步向个人住房贷款倾斜，信贷结构得到有效改善和优化。由于房地产业的开发资金大部分来源于商业银行

3、的信贷资金，为防范金融风险，最近，国务院先后出台了一系列文件规定，对房地产行业加以调控，以确保房地产业健康持久地发展。 武汉市房地产业迅速发展的同时，房地产金融业务也不断发展壮大。2001年至2003年，我市商业银行住房贷款(含房地产开发贷款和个人住房贷款)余额分别为151.1亿元、230亿元、385.3亿元，分别比上年增长44%、52%和67%，而同期我市商业银行各项贷款的增长幅度分别为24.08%、20.31%、25.96%，由此可知，住房贷款的增长幅度大大高于各项贷款的增长幅度；2001年至2003年，我市商业银行住房贷款余额占商业银行各项贷款余额之比分别为7.81%、9%、13%和17

4、%，数据表明，住房贷款的比重逐年提高，特别是近三年每年以三个百分点的速度增长；2001年至2003年，工商银行住房贷款余额（含开发贷款和个人住房贷款）分别为32.57亿元、52.35亿元和70.29亿元，分别比上年增长85.9、60.73和34.27，住房贷款余额占各项贷款的比重分别为8.88、13.15和16.72，住房贷款每年大幅增长，占各项贷款的比重逐年提高，有力地支持了我市的房地产开发和消费，活跃了我市的房地产市场。 2003年我市房地产总投资170亿元，同比增长28.9%，而全市住房金融新增开发贷款总额达69.67亿元，占总投资的40.98%。2003年住宅销售金额为123.57亿元

5、，而新增个人住房贷款达79.64亿元，占比达64%。也就是说每销售100元的房子，就有64元是依靠贷款的。一、武汉汉市政策策性房地地产金融融现状 政策性性房地产产金融是是政府调调节社会会住房生生产与消消费、并并重点解解决低收收入家庭庭住房资资金融通通问题的的特殊融融资机制制。 （一一）政策策性房地地产总体体贷款规规模小、增增长缓慢慢从我市市的实际际情况看看，20000年年-20003年年，政策策性开发发贷款余余额为7794332万元元、6116133万元、3358778万元元和1771633万元，占占同期开开发贷款款总额的的比例分分别为110.551、77.266、33.299和00.933；

6、政政策性个个人住房房贷款余余额为8805225万元元、14459661万元元、20080667万元元和30055005万元元，占同同期个人人住房贷贷款总额额的比例例分别为为27.37、222.022、117.118和和15.21。政策策性开发发贷款余余额逐年年大量减减少，政政策性开开发贷款款占全市市开发贷贷款比例例逐年大大幅下降降，政策策性个人人住房贷贷款余额额虽逐年年有所增增加，但但其在全全市个人人住房贷贷款中的的占比逐逐年下降降。未来来10年年将是我我国中低低收入家家庭住宅宅需求的的高峰，要要将这种种潜在需需求变成成具有支支付能力力的现实实需求，离离不开政政策性住住房金融融的积极极支持。针

7、针对我市市政策性性住房贷贷款规模模比较小小、增长长速度比比较慢，占占比相对对低的情情况，政政府今后后应该把把政策性性住房贷贷款作为为重点来来抓。 （二）政政策性房房地产金金融的核核心住房公公积金的的作用还还没有完完全发挥挥近几年年，市房房改委资资金管理理中心坚坚持依靠靠市委、市市政府的的领导，把把公积金金运作置置于市房房改委公公积金管管理委员员会的决决策指导导之下，自自觉接受受市财政政部门的的监督、审审计部门门的审计计和社会会监督，特特别是每每年主动动邀请市市人大、市市政协有有关领导导同志检检查、指指导我市市住房公公积金管管理工作作，使我我市公积积金运作作取得了了长足发发展。在在看到我我市住房

8、房公积金金运作的的良好势势头的同同时，也也应该清清醒地认认识到我我市住房房公积金金运作中中的问题题： 11、我市市为适应应房价变变化和职职工住房房贷款需需求的变变化，及及时调整整了住房房贷款额额度和期期限；推推出了职职工提取取公积金金余额还还贷新举举措；试试行“收收件划款款”，简简化了贷贷款程序序；稳步步放开住住房贷款款，加强强贷款网网点建设设。这些些创新措措施，有有力地推推动了我我市公积积金个人人住房贷贷款的发发展。但但是职工工住房贷贷款“个个性化”服服务不够够，贷款款品种单单一，不不能最大大限度地地满足不不同阶层层不断增增长的住住房贷款款需要。 2、近几年我市住房公积金归集和个人住房贷款纵

9、向比较（自已与自己比）增长很快，但横向比较，与上海、北京、天津、广州等先进城市仍有较大的差距。上海的公积金制度覆盖面达到95，归集总额近500亿元，我市的覆盖面只有85，累计归集额市本级为48亿元，加上省直中心、省中心和铁路中心，整个武汉地区的累计归集额也只有70亿元。发展才是硬道理，要发挥住房公积金在解决职工住房信用消费的主渠道作用，就必须把住房公积金业务做大做强。住房公积金管理还没有完全适应多种所有制经济发展，没有适用我市国企全面改革的新形势。住房公积金制度向非公有制经济领域延伸比较缓慢。 3、住房公积金增值收益率还比较低，因此公积金增值问题是影响我市政策性房地产金融发展的障碍，住房公积的

10、使用途径有待进一步拓宽。截止2003年底，个人住房贷款余额256,889万元，占同期公积金归集余额的比重为63.05%，比上年提高6.56个百分点，比全国平均水平高23.05个百分点。全年用于职工提取公积金购建住房及偿还贷款总额20,160万元，购买国债24,250万元，国债余额62,020万元。 （三）武汉市其他政策性房地产金融发展不足 目前，政府对于政策性房地产金融较多的依赖于住房公积金，其他政策性手段较少，影响了政策性房地产金融的发展。从我市人口众多、居民收入普遍不高的实际情况出发，解决广大城乡中低收入家庭的住房问题，更是亟需加大其他政策性房地产金融发展力度。政策性住房金融按照其功能和作

11、用的发生方式，可分为市场主导型和政府主导型两类。前者是充分发挥市场机制在配置住房资金方面的基础性作用，政策性金融只运用抵押、担保、保险等措施调节住房金融市场的交易条件。后者是指政府主要采用强制储蓄筹资手段，通过有关政府部门和机构相接参与住房产业的开发和消费。 目前，我市采取的是政府主导型的政策性住房金融，主要形式是强制储蓄性质的住房公积金制度。从长远来看，公积金制不应是我市住房金融发展的主体。虽然，强制性的公积金制度在现阶段发展相对还比较成功，但是它与市场经济自由竞争的原则是相悖的。而且公积金制实行封闭式营运机制，割裂了它与资本市场的内在联系，限制了资金良性循环使其增值的功能。按市场经济的内在

12、要求和住房金融发展的一般规律，政府对住房金融的作用将逐步由直接干预方式向间接调控方式转变，将我国政策性房地产金融重新定位在市场主导型上，有利于住房金融、房地产金融乃至更广阔范围经济的发展。 在我市弥补公积金制度缺陷的政策性住房银行由于一些法律和制度的限制，暂时还没有建立。政策性住房资金来源不多。政策性住房资金主要有：强制储蓄、政策住房储蓄系统。强制储蓄主要是三级住房基金储蓄，包括职工个人住房公积金；政府住房储蓄系统主要包括财政补贴、优惠税收和低息等政府扶持资金。对于政府住房储蓄系统我市已经取得了一些经验：认真执行国家有关政策，如城镇最低收入家庭廉租住房管理办法努力为最低收入的住房困难家庭办实事

13、；按照本地区的实际情况，制定有关办法规定，如武汉市经济适用住房管理暂行规定解决最低收入家庭的住房问题。但和一些地区相比，我们还存在差距，如上海就制定了关于对上海市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策若干规定，对一些低收入家庭直接给与补助，解决其住房问题。二、武汉汉市商业业性房地地产金融融的现状状 发展展房地产产金融不不仅是房房地产商商品化的的内在要要求，也也是房地地产业特特殊性的的客观要要求。商商业性房房地产金金融是指指通过货货币或资资本市场场筹集住住房建设设与消费费资金的的融资体体制，商商业性房房地产金金融是我我国住房房金融体体系的核核心，承承担着主主要的住住房融资资职能。 （一）武汉市房地产企

14、业的融资现状 2001年2003年，我市房地产开发贷款余额分别为848332万元、1089901万元和1845498万元，分别比上年增长12.33%、28.48%和69.33%，而同期全市商业银行各项贷款的增长幅度分别为24.08%、20.31%和25.96%；房地产开发贷款占同期全市商业银行各项贷款的比例分别为5.05%、6.16%和8.14%，开发贷款占各项贷款的比例逐年提高，房地产开发贷款每年大幅增长，且增长速度快于各项贷款增长，有力地支持了我市的房地产开发。 我市房地产企业融资渠道主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占比较小。我市房地产金融以债权

15、融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较为单一的特征十分突出。 1、银行信贷是房地产金融的主渠道。从我市房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发整个过程。在房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我市房地产市场上的主要资金提供者。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。表9 20000-220033年武汉汉市房地地产开发发新增贷贷款及新新增投资资额（单单位：亿亿元）年度200112002220033新增房地地产开发发投资115132170新增房地地产贷款款92

16、670贷款占投投资的比比重7.83319.7740.998 2、股股权融资资在我市市房地产产金融中中占比较较小。截截至目前前，我市市注册的的房地产产开发企企业有8838家家，还没没有一家家真正意意义上的的房地产产上市公公司，但但我市的的上市公公司自然然不会放放过房地地产行业业的诱人人利润，从从年报的的情况看看，有家上上市公司司直接或或间接地地涉足了了房地产产开发。道道博股份份在20003年年初就确确定以房房地产业业为阶段段性主业业,其中中当年房房地产开开发收入入60116万元元,毛利利率433.5%。部分分上市公公司在这这一副业业上也取取得了不不俗成绩绩，武汉汉石油的的“新世世纪都市市花园”住

17、住宅小区区、武汉汉控股的的“都市市经典”小小区、葛葛洲坝的的汉口江江滩花园园等在业业内已具具有一定定的影响响。人福福科技旗旗下的房房地产公公司开发发的“当当代光谷谷智慧城城”和“当当代曙光光嘉园”去去年为公公司净利利润贡献献率高达达49.8。如如果考虑虑到上市市企业通通过证券券融资后后将资金金投向房房地产业业，则上上市融资资在房地地产业总总资金来来源中的的占比会会有所扩扩大，但但仍然是是一个较较小的比比例。 3、我我市房地地产债券券融资所所占份额额也很小小。我国国房地产产债券最最先出现现在19992年年，由海海南经济济特区的的开发商商推出，分分别是“万万国投资资券”、“伯伯乐投资资券”、“富富

18、岛投资资券”，总总计15亿元元。1999319998年上上半年，受受政策限限制，房房地产企企业没有有公开发发行房地地产债券券。19998年年以后政政策限制制逐步放放松，房房地产企企业重新新恢复了了债券发发行，如如深圳振振兴集团团股份有有限公司司为翠海海花园项项目发行行的“119988深振业业债券”、北北京首创创发行的的用于北北京市66个居民民小区的的商品房房建设的的“首创创债券”等等。到119999年，债债券在房房地产开开发企业业的资金金来源中中的占比比达到00211。但但在我市市房地产产开发企企业的债债券融资资比例十十分低。 4、房地产资金信托是近期中国最活跃的融资形式，但由于前一段时期我市

19、信托行业的整顿，信托业务停滞，房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷，这些信托计划基本不具有组合投资功能和期限转换功能。（二）武武汉市个个人住房房金融业业务现状状 发发展个人人住房金金融业务务，积极极支持居居民购房房，一方方面通过过信用工工具将潜潜在的购购买力变变为现实实的消费费需求，活活跃房地地产市场场，促进进房地产产业的发发展；另另一方面面通过房房地产业业的发展展拉动相相关产业业，促进进整个国国民经济济的发展展。 我市目目前开展展的个人人住房业业务有：个人住住房按揭揭贷款、个个人住房房公积金金委托贷贷款、二二手房贷贷款、个个人

20、住房房装修贷贷款、个个人住房房组合贷贷款、个个人住房房家居组组合贷款款、个人人商用房房贷款等等。20001年年20003年年，我市市个人住住房贷款款余额分分别为66629928万万元、1121006555万元和和200077557万元元，分别别比上年年增长1125.33%、822.622%和665.884%；个人住住房贷款款余额占占全市商商业银行行各项贷贷款余额额之比分分别为33.955%、66.844%和88.866 %。个个人住房房贷款每每年的快快速增长长，其占占各项贷贷款的比比重逐年年大幅提提高，且且个人住住房贷款款的质量量优良，充充分说明明我市的的房地产产市场是是健康发发展的。但但以下

21、几几个问题题不容忽忽视： （11）金融融还激活活潜在的的住房需需求。我我市目前前个人住住房按揭揭贷款严严格执行行中国人人民银行行关于“多多层主体体结构封封顶、高高层完成成主体结结构的223，个个人首付付款不低低于200”的的要求；结合我我市的老老城区改改造，银银行加大大了二手手房贷款款的宣传传力度，让让更多的的中低收收入者参参与二手手房交易易，拓展展了二手手房贷款款的业务务范围。针针对我市市房地产产市场的的实际，我我市还没没有借鉴鉴国外的的成功经经验，引引入住房房储蓄银银行的机机制，活活跃房地地产市场场，激活活潜在的的住房需需求。 （22）没有有建立起起完善的的个人住住房担保保体系。由由于住房

22、房产权过过户需要要一定的的时间，这这给商业业银行在在办理个个人住房房转按揭揭贷款和和二手房房贷款的的业务过过程中，造造成住房房抵押手手续在时时间上的的“空档档”，存存在“瞬瞬间风险险”，影影响了个个人住房房贷款的的发放。因因此，完完善住房房贷款担担保体系系很有必必要。我我市住房房贷款担担保主要要依赖于于武汉市市担保公公司这样样中小担担保公司司完成，而而且业务务量有限限，目前前还没有有组建规规模较大大的担保保公司，规规范担保保机构的的业务，推推行标准准化的担担保合同同，以提提高居民民个人住住房贷款款的信用用度，保保障银行行对个人人住房贷贷款的回回收，有有效地防防范贷款款风险。 （3）个人信用体系

23、尚在建立之中，需要政府的重视和推动。在我市目前对于个人信用调查与评价的专业性机构只有武汉市信用管理公司，而且对于个人信用体系建设的一些方案还没有出台。因此，政府部门应重视和推动个人资信系统建立和完善的工程，这也是商业银行加快个人住房贷款审查、发放的重要途径。 （4）个人住房金融创新加快，风险管理有待进一步加强。随着房地产市场的进一步发展，对金融业会提出新的金融需求，这在一定程度上推动了金融创新的步伐。为了适应房地产市场发展的需要，我市各商业银行纷纷推出了新的住房金融业务品种。如：个人住房转按揭贷款。个人住房加按揭贷款。个人住房移动按揭贷款。个人住房不指定按揭贷款。个人住房跨行转按揭贷款。个人住

24、房押旧抵新贷款。办理个人住房按揭贷款附送家财保险。 这些创新反映了各银行加强了对于个人住房贷款业务的拓展力度，各银行之间的竞争已经相当白热化，这种白热化的一个结果是银行方面纷纷降低发放个人住房按揭办理的门槛，也给地产商融资操作留下了空间；各大银行抢占个人住房贷款业务里，甚至提出在资金额度上市场要多少就给多少，“零首期”、“按揭转按揭”这些业务创新概念的推出客观上亦给地产商欺诈融资留下了空间。18号文件与121号文件发布之后，地产商们想方设法通过其他途径淘取银行资金虚假按揭成了一个经常性的手段，造成个人住房贷款潜在风险。因此商业银行个人住房贷款业务有必要形成了完善的市场准入和退出制度，信贷风险预

25、警、整改、停牌工作制度，调控有序的业务指引制度和资源优化配置制度，全面规范和统一的业务文本和业务操作规程。（三）法法律法规规还不能能为房地地产金融融保驾护护航 我国的的房地产产金融法法律体系系建设还还刚刚起起步，住住房公积积金管理理、住房房储蓄管管理、抵抵押贷款款管理、担担保、信信托、保保险与再再保险、住住房融资资税收管管理、低低收入利利息补贴贴等住房房金融相相关方面面的经济济活动还还没有完完善的法法律法规规进行规规范和系系统管理理。目前前，在房房地产金金融法律律领域，主主要有以以下法律律、法规规及规范范性文件件：商商业银行行法、担担保法、城城镇土地地开发和和商品房房贷款办办法、经经济适用用住

26、房开开发贷款款管理暂暂行规定定、个个人住房房贷款管管理办法法、银银行商业业用房贷贷款管理理办法、住住房置业业担保管管理试行行办法等等，其中中涉及房房地产金金融领域域具体问问题的大大部分是是由中央央银行、商商业银行行、财政政部颁布布的部门门规章或或管理办办法，没没有一部部完整的的和全面面的法律律作为调调整的手手段和依依据。即即便是上上述规定定和办法法在实践践应用中中也暴露露出不少少问题。而而市场经经济房地地产业发发达的国国家和地地区，无无论是房房产业和和金融业业的法律律制度都都比较完完备和细细致。有有些国家家还有这这方面的的法典，各各种法律律关系规规定的比比较清楚楚。而证证券法、信信托法对对资产

27、证证券化、房房地产信信托在房房地产金金融实务务中如何何应用的的问题没没有规定定，与其其相配套套的税收收政策也也没有制制订。在在这样一一种立法法滞后的的情况下下，推行行房地产产金融的的创新还还存在障障碍。房房地产金金融法律律制度的的完善，仅仅仅靠一一两部法法律或法法规是解解决不了了根本问问题的，这这是一整整套制度度的建设设问题。三、武汉汉市房地地产金融融发展对对策建议议 当当前武汉汉房地产产市场的的形势，概概括起来来是“需需求拉动动强劲，市市场供需需两旺，前前景继续续看好”。作作为国民民经济的的支柱行行业，房房地产业业要长久久健康地地发展，特特别是在在国家对对房地产产业加强强管理和和调控、商商业

28、银行行贷款规规模相对对紧缩的的情况下下，我市市住房全全融的“单单一性”特特点非常常明显，还还没有形形成一个个成熟的的金融支支持体系系，也缺缺乏完整整的保障障机制，尤尤其是房房地产业业融资的的多元化化、多渠渠道迫在在眉睫。因因此，未未来武汉汉市房地地产金融融发展的的重点应应集中在在三大平平台的建建设，即即：房地地产金融融的组织织平台、运运行平台台和管理理平台，从从而形成成一个政政府、金金融机构构、房地地产企业业与消费费者共同同支持房房地产业业发展的的完善的的房地产产金融体体系，具具体体系系结构图图如下：(一)武武汉市房房地产金金融的组组织平台台建建立完整整成熟的的房地产产金融机机构体系系房地产金

29、金融机构构是创造造进行交交易的房房地产金金融工具具以及在在市场参参与者之之间推进进房地产产金融价价值流转转的经济济组织。如如何创新新房地产产金融机机构,完完善房地地产金融融体系,一直是是各方人人士激烈烈争论的的焦点。成成熟的房房地产金金融机构构应表现现出完整整、效率率、动态态、多样样的特征征。完整整的房地地产金融融机构体体系应由由以下几几个部分分组成： 11、成立立专门的的政策性性住宅银银行 武汉市市房地产产金融机机构系统统构建的的重点是是管理机机构、专专业性和和非专业业性的房房地产金金融机构构。就管管理机构构来讲,应建立立地方级级管理机机构,且且各负其其责;着着手组建建专门的的政策性性银行、

30、商商业性银银行和住住房储蓄蓄银行;放宽对对非专业业性融资资机构参参与房地地产融资资的限制制,特别别是要鼓鼓励典当当、住宅宅合作社社和基金金类等民民间信贷贷的发展展。通过过以上途途径,在在武汉市市最终形形成一个个以国有有银行为为主导,多种经经济成分分和经营营机制并并存,多多层次、多多渠道共共同运作作的房地地产金融融机构系系统。 2、大大力发展展住房储储蓄银行行 成成立以现现有国有有商业银银行房地地产信贷贷部为基基础的住住房储蓄蓄银行,在结构构上使多多家银行行房地产产信贷部部与原归归属银行行完全分分离。组组建全新新型的住住宅储蓄蓄银行,使之成成为武汉汉市住房房金融市市场的主主体性机机构,建建立起商

31、商业性贷贷款和政政策性贷贷款相结结合的体体制。 为此此，要建建立以中中国建设设银行为为主体,几家银银行并存存的住房房信贷体体制。开开展竞争争,完善善服务,加强银银行与有有关部门门的协作作配合,提高房房地产金金融服务务水平。房房地产金金融机构构究竟如如何创新新,现在在尚无定定论。但但创新的的目的是是确定不不移的,即机构构的创新新只能有有利于房房地产金金融的规规范和发发展,而而不能起起阻碍作作用。 3、扶扶植和鼓鼓励住宅宅合作社社的发展展 鉴鉴于发达达的住房房金融机机构在短短期内还还很难建建立起来来并发挥挥重要作作用,抵抵押贷款款业务也也尚未成成为住房房金融的的普遍形形式,我我们可以以扶植各各种以

32、互互助为基基本特征征的住宅宅合作社社,并引引导它们们向类似似英国和和欧洲大大陆那样样的住宅宅建筑社社或住宅宅合作机机构的方方向发展展。17755年年,英国国历史上上第一家家“凯特特利建筑筑社”成成立后,住宅建建筑社从从“短期期契约型型互助”逐逐渐发展展成为“常常设型互互助”,最终发发展成为为今天这这样网络络遍及全全国并拥拥有上千千亿资产产的“特特种住宅宅银行”。其其职能也也从最初初的社会会共同集集资购房房或建房房发展成成为今天天的业务务众多的的“金融融百货公公司”。我我们在开开办住宅宅合作社社的初期期,可将将其作为为一个互互助性的的以解决决机构成成员住宅宅问题为为重点的的融资和和开发机机构,它

33、它以支持持房改和和安居工工程为自自己的经经营目的的,同时时为投资资者提供供适度利利润;尔尔后,随随着各方方面条件件的逐步步成熟,再引导导其转化化为以获获取利润润为主要要目标的的专业化化的合作作金融机机构。政政府应制制定有关关优惠政政策,积积极扶植植、引导导住宅合合作社健健康、稳稳步发展展,使其其在解决决住宅问问题上的的独特优优势得以以充分发发挥。 4、加加快与住住房信贷贷相关的的中介机机构的建建设 进一一步加强强金融对对住宅消消费的支支持力度度和政策策引导,同时大大力发展展评估公公证、登登记、保保险、拍拍卖等机机构的建建设,为为建立和和完善住住房二级级抵押市市场打下下良好的的基础,同时放放开并

34、积积极引导导住宅二二级市场场,拉动动住宅消消费需求求。（二） 武汉市市房地产产金融的的运行平平台加快房房地产业业融资方方式与融融资工具具的创新新 在在去年66月133日，中中国人民民银行公公布了关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理理的通知知，其其核心内内容是规规定了房房地产开开发企业业申请银银行贷款款的额度度，限制制了商业业银行发发放房地地产贷款款使用的的范围、土土地储备备机构贷贷款的年年限，对对个人商商业性住住房贷款款也提高高了首付付比例，缩缩短了还还款期限限。从总总体上来来讲，中中央银行行此次信信贷政策策的调整整，是从从防范金金融风险险出发的的，带了了一定的的紧缩经经济的目目的，对对

35、于房地地产金融融的发展展来讲无无疑是一一个挑战战，单纯纯依靠银银行贷款款已无法法满足房房地产业业发展的的需要的的。因此此，在武武汉如何何开辟不不同的融融资渠道道，创新新融资方方式与融融资工具具，建立立多层次次的住房房供应体体系，满满足各阶阶层不同同的住户户需求，应应成为当当前急需需重点研研究的课课题。1、大力力拓展银银行信贷贷产品 在传传统的银银行抵押押贷款业业务中，银银行作为为债权人人而房地地产开发发企业作作为债务务人，毫毫无疑问问要遭遇遇代理成成本问题题。因此此，在利利用银行行贷款进进行房地地产开发发时风险险是极不不对称的的，有必必要拓展展出一些些新的房房地产信信贷产品品。 （1）房房地产

36、开开发贷款款的创新新 现现在大多多数房地地产开发发商只有有一种融融资渠道道，那就就是银行行贷款。根根据我国国金融管管理部门门的规定定，房地地产开发发企业在在具备一一定的股股本金（或或称“自自我资金金”）之之后均可可以向商商业银行行提出贷贷款申请请。我国国商业银银行在通通过严格格的贷款款审查之之后，向向房地产产开发企企业提供供以下三三种贷款款形式：第一种种是“房房地产开开发企业业流动资资金贷款款”，用用于补充充企业为为完成计计划内土土地开发发和商品品房建设设任务所所需要的的流动资资金。第第二种是是“房地地产开发发项目贷贷款”，这这是金融融机构为为具体的的房地产产开发项项目提供供的生产产性流动动资

37、金贷贷款；第第三种是是“房地地产抵押押贷款”，包包括“土土地开发发抵押贷贷款”和和“房屋屋开发抵抵押贷款款”。 （22）个人人住房贷贷款的创创新 要拓展展个人住住房贷款款品种，实实施还款款方式和和利率创创新。逐逐步推出出等本等等息还款款方式、递递增还款款方式、全全过程固固定利率率或分段段固定利利率还款款方式，凡凡成适应应不同年年龄、不不同收入入群体需需要的贷贷款系列列品种。目目前武汉汉市在这这方面发发展相对对滞后，而而上海己己经有110个业业务品种种。同时时还要建建立适应应该项业业务稳步步发展的的个人信信用监测测制度，降降低风险险。因此此，为了了适应房房地产市市场发展展的需要要，我市市各商业业

38、银行应应逐步推推出新的的住房金金融业务务品种。如如：个人人住房跨跨行转按按揭贷款款、个人人住房押押旧抵新新贷款、办办理个人人住房按按揭贷款款附送家家财保险险等。2、稳步步推进房房地产信信托业务务的发展展 我国国信托托投资公公司资金金信托管管理暂行行办法实实施一年年来，投投入市场场的信托托品种均均大受市市场欢迎迎。作为为连接货货币市场场、资本本市场和和产业市市场的特特殊纽带带，在目目前金融融业分业业经营的的格局下下，信托托业可以以完成其其他主融融业“不不可能完完成的任任务”。其其中就包包涵央行行新政策策中明文文规定禁禁止的未未获“四四证”房房地产开开发项目目的贷款款，因此此，在新新政策出出台后，

39、房房地产商商加强信信托产品品的设计计和运用用有着广广阔的前前景。从从投融资资关系上上讲，信信托与房房地产的的“联姻姻”是典典型的三三方多赢赢。对于于普通的的投资者者采说；他们看看好、购购买信托托产品的的原因在在与这些些信托品品种较间间期银行行存款和和国债投投资有看看较高的的回报；并且有有切实盈盈利前景景、资产产担保、信信托财产产优先取取得信托托利益等等保证；对信托托投资公公司而言言；房地地产的高高收益和和巨大资资金需求求，满足足大额资资金投资资及回报报安全；对开发发商而言言，相对对银行贷贷款，房房地产信信托融资资方式降降低整体体融资成成本，节节约财务务费用；同时期期限、弹弹性较大大，有利利于地

40、产产公司持持续发展展，在不不提高公公司资产产负债率率的情况况下可以以优化公公司结构构。具体体可见下下图：今后，在在房地产产金融业业务的品品种设计计上，武武汉市的的信托投投资公司司今后可可着重开开发如下下信托业业务品种种。 （1）房房地产资资金信托托 房房地产资资金信托托是把众众多委托托人的信信托财产产(主要要是资金金)汇集集起来，主主要投资资于房地地产开发发企业或或为房地地产开发发企业提提供贷款款。由于于公司本本身的能能力所限限，信托托公司缺缺乏从事事房地产产开发的的专门人人才，因因此，资资金的运运用将以以向房地地产开发发企业发发放抵押押贷款或或担保贷贷款或贷贷款承诺诺。 （2）房房地产产产业

41、投资资基金信信托 房地产产产业投投资基金金属于产产业投资资基金，是是指一种种对未上上市的房房地产企企业进行行股权投投资和提提供经营营管理服服务的利利益共享享、风险险共担的的集合投投资制度度，即通通过发行行基金份份额设立立基金公公司来吸吸引广大大公众投投资者的的投资，由由基金公公司自任任基金管管理人或或另行委委托基金金管理人人管理基基金资产产，委托托基金托托管人托托管基金金资产，从从事创业业投资、企企业重组组投资和和基础设设施投资资等实业业投资。 （3）融资租赁信托 大力推行融资租赁方式，建立抵押资产管理公司，以最快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题。融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资

42、者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。3、借助助资本市市场解决决融资问问题 现在，国国内许多多地产商商已意识识到借助助资本市市场做大大企业的的必要性性，仅北北京地区区就有泰泰跃集团团、北京京天创、嘉嘉利恒佳佳等一批批房地产产公司纷纷纷涉足足资本市市场。截截至目前前，我市市还没有有一家真真正意义义上的房房地产上上市公司司，但我我市的上上市公司司自然不不会放过过房地产产行业的的诱人利利润，从从年报的的情况看看，有家上上市公司司直接或或间接地

43、地涉足了了房地产产开发，在在业内已已具有一一定的影影响。人人福科技技旗下的的房地产产公司开开发的“当当代光谷谷智慧城城”和“当当代曙光光嘉园”去去年为公公司净利利润贡献献率高达达49.8。因因此，我我市的房房地产企企业也应应借助各各种直接接融资的的形式形形式，获获得进入入资本市市场的准准入证，为为今后的的直接融融资作好好准备；通过资资源整合合，充分分利用原原上市公公司的“剩剩余价值值”，为为企业发发展拓展展空间。 （1）房地产企业借壳上市借壳上市也是在独立上市暂时受阻的情况下采取的办法，运用得当可事半功倍。购并的关键在于有精通资本市场的专业人才，并要对上市公司收购相关间题有深入精准的认识、操作

44、手法上创新，明确收购目的、进行详细的收购整体计划性安排、对壳公司深入了解等。 （2）发行房地产债券 目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中。有一些房地产企业以它本身的资产，房地产资产做抵押发一些债券，尤其是中长期的债券应该是很有实力的。因此应当进培育和完善房地产债券市场作为解决当前房地产企业融资困境的重要途径之一，尤其是为活跃房地产交易的二手市场

45、，可以通过发行传递证券、抵押担保债券、抵押贷款群组债券等达到融资的目的。4、逐步步推进住住房抵押押贷款证证券化 房地地产证券券化是通通过发行行基金权权益单位位，将小小投资者者的资金金汇集后后购买房房地产，或或将房地地产按价价值单元元分割成成小的产产权单位位，出售售给投资资者，实实行房地地产所有有权和使使用权分分离。租租金收入入扣除开开支后分分配给投投资者。房房地产证证券化把把投资者者对房地地产的直直接物权权转变为为持有证证券性质质的权益益凭证，即即将直接接房地产产投资转转化为证证券投资资。鉴于于武汉市市的实际际情况，可可以考虑虑借鉴国国外住房房抵押贷贷款证券券化的实实践，从从进入和和推出两两方

46、面着着手，即即：严格格进入通通道建立和和完善住住房抵押押贷款的的二级市市场；完完善退出出机制项目目融资证证券化发发展的退退出方式式，逐步步发展、完完善住房房抵押贷贷款证券券化业务务及市场场。5、鼓励励外资进进入房地地产业 进入入中国的的外资银银行清晰晰地分成成两类：一类是是全面服服务性的的外资银银行。这这些外资资银行到到20006年年年底，才才能对国国内居民民个人发发放贷款款；另一一类是专专业服务务型外资资银行，约约占全部部外资银银行的995%。这这些外资资无意于于深度卷卷入中国国内地市市场，其其或为特特定客户户提供金金融服务务，或只只做自身身具有特特色竞争争优势业业务，一一般不涉涉及中国国的

47、房地地产贷款款业务。由于，房地产行业在相当长的时间里平均利润率高于很多的行业，资金的逐利性必然导致其它行业的资金将会通过各种方式源源不断地进入房地产行业。因此，政府部门要根据这一特性，通过一定的优惠政策，吸引更多的外地企业、外资参与我市的房地产开发和老城区改造工程。 根据我市房地产市场发展状况，政府部门还可以灵活运用调控手段，通过开发土地供应量的调节、一级市场与二级市场的互动关系、减免房地产交易契税等形式，正确引导老百姓住房的消费需求和投资需求，吸引埠外资金参与购房，从而活跃我市的房地产市场，推动我市房地产业的健康发展。6、加大大政府资资金支持持的力度度 与与同类城城市相比比，武汉汉市住房房一级市市场主要要问题是是交易税税费过高高和购房房入户政政策不够够宽松。沿沿