2022房地产估价师历年真题和解答9篇.docx

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1、2022房地产估价师历年真题和解答9篇2022房地产估价师历年真题和解答9篇 第1篇由于合同缺陷造成的工程延误，发包人无须给承包人补偿。答案：错解析：合同缺陷是指合同文件规定的不严谨，甚至可能出现矛盾，以及合同中存在遗漏和错误。这种情况往往需要监理人给以解释，由此造成的工程拖延和损失，发包人应当给以补偿。某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。5.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列

2、（）途径。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续答案：D解析：本题考查的是估价对象用途变更程序。变更估价对象用途，应该是经规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续。下列关于借贷记账法原理及特点的说法中，不正确的是（）。A.以“借”和“贷”作为记账符号 B.“借”表示资产（费用）的增加或负债.权益（收入.利润）的减少 C.“借”表示资产（费用）的减少或负债.权益（收入.利润）的增加 D.以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则答案：C解析：本题考查的是会计基本核算方法。选项C错误，“借”表示

3、资产（费用）的增加或负债、权益（收入、利润）的减少；“贷”表示资产（费用）的减少或负债、权益（收入、利润）的增加。从金融的角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。（）答案：对解析：考点:投资概述。从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）答案：对解析：考点:房地产权益的含义。2022房地产估价师历年真题和解答9篇 第2篇房地产开发投资一般属于（）房地产投资

4、。A.收益型 B.收益加增值型 C.机会型 D.博弈型答案：C解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是（）现金流量表。A资本金B财务计划C项目投资D投资者各方答案：C解析：按投资计算基础的不同，现金流量表分为：项目投资现金流量表；资本金金流量表；投资者各方现金流量表。其中，项目投资现金流量表，不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。某套住宅的月有效毛收入为30

5、00元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（）元。A49627B57647C65548D65920答案：C解析：由题意，该住宅因被淹而造成的损失为：房地产开发项目必须符合土地利用总体规划，但是可以不符合年度建设用地计划。（）答案：错解析：本题考查的是确定房地产开发项目的原则。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。下列对于价值时点的描述中，正确的有（）。A

6、、房地产抵押、征收等估价，价值时点在现在，估价对象状况为现在状况B、房地产损害赔偿的估价，估价对象状况为过去，价值时点为现在C、对评估期房的价值，估价对象状况为过去，价值时点在未来D、在房地产纠纷案件中，估价对象状况在过去，价值时点为过去E、对房地产市场预测时，估价对象状况在过去 ，价值时点为现在答案：A,B,D解析：考点:价值时点原则。选项C，对评估期房的价值，估价对象状况为未来，价值时点为现在；选项E，对房地产市场预测时，估价对象状况为未来，价值时点为将来。2022房地产估价师历年真题和解答9篇 第3篇 下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（ ）。A空置率与有效毛收入呈反向变

7、动B通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率正确答案：A 分析信息是指对主要变量可以分析其（ ）并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模 型来进行分析。A量化性B增值率C移换性D离散性正确答案：DD分析信息是指对主要变量可以分析其离散性并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A待开发房地产价值B后续的建设成本C后续的管理费用D待开

8、发房地产取得税费答案：C解析：采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；采用投资利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用；采用成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用、销售费用和投资利息；采用销售利润率计算后续开发利润的，计算基数为开发完成后的价值。 自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：房

9、地产开发用地使用权必须以出让方式取得。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。房地产开发用地可以是出让方式获得，也可以是划拨方式取得，如经济适用住房。参见教材P38。2022房地产估价师历年真题和解答9篇 第4篇(2022年真题) 某市2022年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2022年的商品住宅销售量为（）万套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70答案：B解析：本题考查的是市场趋势分析。2022年商品住宅预测销售量=2022年商品住宅实际销售量平滑指数+2022年商品住宅预测销售量（1-平滑指数）=

10、90.9+120.1=9.3。下列有关丘的表述中，不正确的是( )。A、 一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B、 房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制C、 组合丘一定大于独立丘D、 房屋权属证书中应注明丘号答案：C解析：一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。二者大小无可比性。某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元，此后5年，净收益每年在上年基础上增加1000元，价格每年上涨3%，报酬率为9.5%。若要计算该宗房地产当前的价格，应选用的公式是（）。答案：A解析： 有形市场最主要的形式就是证券交易所。 （ ）此题为判断题(对，错

11、)。正确答案：下列商业银行业务类型中，属于担保型中间业务的是( )。A.汇兑业务 B.信用证业务 C.委托收款业务 D.融资租赁业务答案：B解析：担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等，都可归入担保型中间业务。2022房地产估价师历年真题和解答9篇 第5篇开发项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。（）答案：对解析：本题考查的是竣工验收。开发项目或单项工程，其竣

12、工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。坐标解析法是土地面积量算的一种基本方法。（）答案：对解析：本题考查的是土地面积量算的基本方法。土地面积量算的基本方法包括坐标解析法、几何要素法和图解计算法等。某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为（）万元。A、13.2B、15.9C、19.5D、20.4答案：B解析：本题考查的是零售商业物业的租金。

13、15+（180-150）3=15.9（万元）。参见教材P361。 投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在电磁波中，波长最长的是X射线。（）答案：错解析：本题考查的是辐射污染。在电磁波中，波长最短的是X射线，其次是紫外线，再次是可见光，此后是红外线，波长最长的是无线电波。参见教材P62。2022房地产估价师历年真题和解答9篇 第6篇 某市2022年房地产投资统计的总体单位应是该市2022年全年累计的房地产投资总额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：征收基本农田须经（）批准。A.国务院B.省级人民政府C.市级人民政府D.县级人民政府答案：A

14、解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。基本农田即使是一亩也必须由国务院审批。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。参见教材P43。 甲公司与乙公司签定的合同属于（ ）A有偿合同B无偿合同C要式合同D单务合同正确答案：AC单位可只为本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。（）答案：错解析：住房公积金具有义务性的特点，又称强制性，是指凡在职职工及其所在单位都应为职工建立住房公积金个人帐户，并按规定的缴存基数、比例按月缴存住房公积金的行为。目的是使职工逐步确立住房商品意识和自住其力观念，提高购房的支付能力。下列房地产抵押估价活动中，符合合

15、法原则要求的有（ ）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价，不扣除承包人因为发包人违约造成的损失E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金答案：D,E解析：本题考查的是合法原则。评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额；评估划拨地房地产抵押价值，不应包含划拨地变出让地应缴纳的出让金；不得抵押的房地产范围：权属有争议的房地产，公共福利事业的房地产，文物，依法公告列入征收范围的

16、房地产，被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产，其他；空置3年以上的商品房。P155160。2022房地产估价师历年真题和解答9篇 第7篇 某受益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为 2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（ ）万元A16B18C20D22正确答案：B 假设开发法其实就是成本法的倒算法，它与成本法其实没有什么区别。 （ ）正确答案：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地

17、产价格已事先通过预测得到，需求取的是土地的价格 城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是（ ）时期。A19491955年B19561965年C19661978年D1978年之后正确答案：B在这一时期：(1)对资本主义工商业的社会主义改造；(2)对出租私有住房的社会主义改造；(3)将私有企业占有的土地以赎买的方式收归国有。关于房屋施工面积的说法中，正确的有（）。A、房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B、报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中C、房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D、房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E、

18、多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和答案：B,C,E解析：本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。参见教材P40。由房地产估价师本人申请的注册种类( )。A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注册E.撤销注册答案：A,B,C解析：初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；2022房地产估价师历年真题和解答9篇 第8篇评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包

19、括（）。A.加油站的特色装修B.加油站的特许经营权C.加油站内的车辆D.加油站的加油机答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产抵押估价对象的范围不包括特色装饰装修、动产、特许经营权。参见教材P405。(2022年真题) 下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（）。A.回归分析法B.简单平均法C.移动平均法D.指数平滑法E.市场因子推演法答案：B,C,D解析：本题考查的是市场趋势分析。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。AE属于相关分析法。房地产图中，通常采用比例尺为 11000 的地形图为（）。A城市总体规划图B竣工图C城市详细规划图答案：C

20、解析：在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用如表1 所示。房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。 建设工程施工合同中按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和（ ）。A总包合同B包工包料合同C计量估价合同D包工不包料合同正确答案：C2022房地产估价师历年真题和解答9篇 第9篇 关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（ ）。A应缴纳房屋所有权登记费80元B免征营业税C免征契税D无须交纳

21、土地增值税正确答案：A 国务院将房地产估价机构资质核准列为国家行政许可项目。（ ）正确答案：2022年7月1日，行政许可法实施后，根据行政许可法、国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定和建设部关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知，房地产估价机构资质核准和房地产估价师执业资格注册被列为行政许可项目。房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（ ）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法答案：B解析：制定租售方案。价值定价法指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量，即物美价廉。”价值定价法以

22、“性价比”为导向，确定销售价格。 根据以下材料，请回答 98102 问题：某房地产开发公司（简称w公司）准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，W公司获得的这块土地只能建设住宅。W公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。W公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在W公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，W公司将其整体卖给

23、了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。根据以上材料，请回答 98102 问题：第 98 题 W公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。A向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同B向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同C向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同DW公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同正确答案：D某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化答案：B解析：本题考查的是目标市场选择。选项A，企业选择几个不同的细分市场；选项B，企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D，只选择一个细分市场。P121。