2022房地产估价师考试历年真题精选7辑.docx

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1、2022房地产估价师考试历年真题精选7辑2022房地产估价师考试历年真题精选7辑 第1辑确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）。A.实行科学合理的施工进度控制安排 B.控制混凝土质量 C.对工程中采用的配套设备进行检验 D.对砌筑工程.装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 E.对各项施工设备.仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量.计量方面不出现严重误差答案：B,D,E解析：本题考查的是质量控制。确立施工中控制质量的具体措施主要包括：（1）对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差；（2）控制混凝土质量；（3）对砌

2、筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。风险是指某项活动导致损失的可能性。( )答案：错解析：知识点 房地产投资风险的概念 持有认股权证，意味着持有者享有在规定时间内，按一定价格购买一定数量某股份有限公司新发行的股票的权利。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于房屋存量的说法，正确的有（ ）。A.存量属于房地产市场的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量答案：B,C,E解析：房地产市场指标。选项A错误，存量属于房

3、地产市场供给指标；选项D错误，报告期存量=上期存量+ 报告期竣工量-报告期灭失量。 平均层数指各种住宅层数的平均值。一般按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 采用成本法估价时，应（ ）。A按照预算额测算在建工程价值B按工程已结算额测算在建工程价值C按综合完成的形象进度测算在建工程价值D结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值正确答案：D2022房地产估价师考试历年真题精选7辑 第2辑 （ ）的建筑规模一般都在3万以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。A市级购物中心B区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店正确答案：A市级购

4、物中心的建筑规模一般都在3万以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。A、 自然环境恶化B、 消费观念变更C、 设备陈旧落后D、 城市规划改变E 政府政策变化答案：B,C解析：建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。某人欲购买一套住房，有两家银行愿意提供贷款，甲行的年贷款利率为6%，按月计息。乙行的年贷款利率为7%，按年计息，问该人应从哪家银行贷款?答案：解析： 解 根据名义利率与实际利率的公式得 甲行的年贷款实际利率6.17%； 乙行的年贷款实

5、际利率7%； 所以该人应从甲银行贷款。土地承载性是城市土地最基本的自然属性。（）答案：对解析：本题考查的是城市用地评价。土地承载性是城市土地最基本的自然属性。某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别答案：解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的

6、时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。 货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划由，并作为（ ）加以适用。A国家信贷资金B国家预算资金C国家负担资金D国家计划资金正确答案：A货币发行应将所需数额列入国家综合信贷

7、计划中，并作为国家信贷资金加以运用。2022房地产估价师考试历年真题精选7辑 第3辑 需要专业估价的资产必须同时具有“独一无二”和“不可移动”两个特性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以下（）可以通过投资组合来分散风险。A.周期风险B.时间风险C.汇率风险D.持有期风险E.机会成本风险答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产投资风险的分类。参见教材P21。房地产投资风险的分类（9+6）某住宅楼共有30套住宅，应分摊的共有公用面积为270m2，参加共有建筑面积分摊的住宅套内建筑面积共为2160m2，则共有建筑面积的分摊系数为（）。A.0.125B.3.6C.3.75D.8答案：A解析：本

8、题考查的是房地产面积测算。共有建筑面积的分摊系数K=应分摊的共有公用面积/参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和=270/21600.125。我国中央银行开展的逆回购业务，属于（ ）。A.一般性货币政策工具B.选择性货币工具C.补充性货币工具D.财政政策工具答案：A解析：本题考查的是货币政策工具。我国中央银行通过公开市场投放流动性的操作，以期增大货币的流动，其典型的做法就是实行逆回购。属于一般性货币政策工具。P247。(2022真题) 李某为购买商品房签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（）答案：错解析：本题考查的是合同的履行。合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合

9、同义务，债权人的合同债权得到完全实现。如交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。商品房的所有权的取得，以商品房实际交付作为条件，还需要经过产权登记。 征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守（ ）等原则。A珍惜耕地，合理利用士地B保证国家建设用地C有偿使用土地D无偿使用土地E依法征地正确答案：ABCE2022房地产估价师考试历年真题精选7辑 第4辑 某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。A50%B65%C60%D154%正确答案：B答案 B建筑密度建筑基底总面积建筑用地面积100%65%。某宗房地产交易中，买方付给卖方

10、2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于( )。A、 2427元/m2B、 2500元/m2C、 2575元/m2D、 2632元/m2答案：D解析： 是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。A市场法B成本法C收益法D假设开发法正确答案：B答案 B本题主要考查的是成本法的概念。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，

11、面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。该项目的销售净利率为（ ）%。A.43.00B.44.80C.48.00D.50.00答案：C解析：

12、本题考查的是财务分析。销售净利率=净利润/销售收入净额，（1）停车位总售价=60000/3015=30000万元；（2）停车间总售价=16002万元15=48000万元；（3）住宅总售价=1万元17602115=554400万元；（4）项目建安成本及各项税费=（1600+176021）15+800005000=329200万元。项目净利润=项目销售净额-建安成本及各项税费投入总额=（30000+48000+554400）-329200=303200万元，销售净利率=303200/（30000+48000+554400）=47.94%。从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益

13、的差异程度。（）答案：错解析：从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A、估价方法选用恰当 B、估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C、计算公式和计算过程正确无误 D、各种估价方法的测算结果一致答案：D解析：本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。2022房地产估价师考试历年真题精选7辑 第5辑 房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。A发明B发现C创造D隐定正确答案：B 各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选

14、择的判别指标是（ ）。A净现值B净现值期望值C净现值标准差D净现值标准差系数正确答案：D 可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有( )。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C.净运营收益D.税前现金流量E.税后现金流量正确答案：CDE 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ ）A随机型竞争者B凶猛型竞争者C选择型竞争者D从容不迫型竞争者E软弱型竞争者正确答案：ABCD 关于房地产项目融资的说法错误的是( )。A房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动B通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金C实质是充分发挥房地产

15、的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的D房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应正确答案：D答案 D 与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两方面，没有资金筹措，资金供应就成了无源之水、无本之木。 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（ ）。A33.3B3.12C20D60%正确答案：B容积率建筑密度建筑层数。2022房地产估价师考试历年真题精选7辑 第6辑某宗房地产的年净收益的5万元，某人现有资金20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价格为（）万元。A、21B

16、、54C、57.5D、62.5答案：C解析：考点:投资组合技术。20（52010%）/8%57.5万元。自有资金抵押贷款金额。 下列关于供给价格弹性的描述正确的是（ ）。A产品的成本状况对供给价格弹性的大小影响很小BEsO时，供给完全无弹性，供给曲线是一条水平直线C时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素D同一条供给曲线上的供给价格弹性系数大小相同正确答案：C 债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订（正式）销售合同的商

17、品房屋面积。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 政府及政府机构在房地产市场的运行中，产生的影响有（ ）。A制定规则的权利B监督和管理C提供相关服务D参与项目运作正确答案：ABC房屋登记事项只在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书的是（）。A房地产开发企业待售的房屋B申请初始登记的新建商品房C继承、接受遗赠取得的房屋D全体业主共有的物业服务用房答案：D解析：对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。2022房地产估价师考试历年真题精选7辑 第7

18、辑公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，不属于该项费用的是（）。A、维修和保养费B、杂项费用C、法定税费D、能源费答案：C解析： 本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费包括：维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。(2022年真题) 下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（）。A.权益投资比率B.空置率C.土地费用D.容积率E.运营费用答案：A,B,E解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格

19、、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。2022 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2022 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2022 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022 年末应收账款余额为 300 万元，2022 年应收账款余额为 460 万元，全

20、年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2022 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。甲公司上半年应收账款周转天数为（）。A.4B.5C.73D.82答案：B解析：应收账款周转天数表示企业在计算期内从获得应收账款的权利到收回款项所需要的时间，它等于计算期天数（通常为 365 天）除应收账款周转率。其计算公式为：则甲公司上半年应收账款周转天数为：36528000（30

21、0+460）2=4.9545（天）房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产抵押的需要。房地产抵押对房地产估价的需要，包括：初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、抵押房地产处置估价。投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（ ）答案：对解析：本题考查的是投资与成本。投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。P170。 农村和城市郊区的土地，属于集体所有。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：