2022房地产估价师考试真题及详解6篇.docx

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1、2022房地产估价师考试真题及详解6篇2022房地产估价师考试真题及详解6篇 第1篇甲公司2022年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。该工业厂房估价优选的方法是（）。A.收益法 B.比较法 C.成本法 D.假设开发法答案：C解析： 本题考查的是工业房地产估价的常用方法。工业房地产估价采用较多的是成本法。房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注( )。A.相邻土地的权利界线 B.海拔高程C.用地面积的分摊系数 D.分摊建筑面积答案：D解析：房产分户图主要内容：1.宗地代码

2、、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。3.电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有；“楼梯共有”等字样。4.不动产登记机构、绘制日期。银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款50万元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（ ）元。A.1236.21B.1370.39C.1456.13D.1595.36答案：C解析：本题考查的是复利计算。P157。由于商用房地产购买者资金更为雄厚，因此相对于个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款风险更低。（）答案：错解析

3、：由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。( )答案：对解析：解析 财务评价的报表2022房地产估价师考试真题及详解6篇 第2篇取得房地产经纪人执业资格是发起成立房地产经纪机构的必备条件。 ( )答案：对解析：市场总需求是指在（）的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定时期 B.特定地理范围内 C.特定政治环

4、境 D.特定市场营销环境 E.特定市场营销计划答案：A,B,D,E解析：本题考查的是市场规模的估计。市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。 债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。( )正确答案：答案 债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（）。A、资产市场上的供给是由空间市场决定的B、资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平C、房地产市场大部分时间处

5、于一种均衡状态D、在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同答案：D解析： 本题考查的是房地产空间市场与资产市场。房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。房地产市场存在着一定均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持不变，这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间上市场都处于一种不均衡状态，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。参见教材P49。依据城市房地

6、产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，以划拨方式取得的土地使用权( )。A.一律不得转让B.经批准可以出租C.可以随房屋所有权一并抵押D.可以收回E.除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制答案：B,C,D,E解析：房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。用地单位因发生转让、出、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。租赁时间超过6 个月的，应签订租赁合同。2022房地产估价师考试真题及详解6篇 第3篇下列关于挂牌价格和成交价格的表述中，正确的有（）。A、挂牌价格通常高于成交价格B、挂牌价格可以作为估价

7、依据C、在一笔成功的房地产交易中，买卖双方成交价不小于卖方最低要价，不大于买方最高出价D、成交价格是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情了解程度的不同而不同E、通常情况下，招标方式出让的地价高于挂牌方式出让的地价答案：A,C,D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项B，挂牌价格不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项E，在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。参见教材P8688。为评估某房地产2022年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2022年10月

8、1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2022年8月1日至2022年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为（）元/m2。A、3673.20 B、3673.68 C、3790.43 D、3790.93答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=3500/（1-3%）=3608.25元/m2，可比实例成交日期为2022年10月1日，每月比上月上涨

9、0.3%，调整至2022年4月1日为：3608.25（1+0.3%）6=3673.68元/m2。参见教材P195。 关于该项目，下列说法不正确的有（ ）。A竣工验收后即可以交付使用B提倡采用招标方式来选择物业管理公司C小区特约性物业管理服务费实行政府定价D业主委员会应由业主选举产生正确答案：AC由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。（）答案：对解析：考点:房地产投资信托基金概述。由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。商品房开发市

10、场通常是典型的（）市场。A完全竞争B垄断竞争C寡头垄断D完全垄断答案：B解析：由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。2022房地产估价师考试真题及详解6篇 第4篇某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000，剩余经济寿命为35年，在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/?天，空置率为6；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/?天，空置率为4。预计5年后该写字楼旁边将新建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金

11、将上涨到2元/?天，空置率将降为2；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元，而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10，运营费用率为25，每年计365天，请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。答案：解析：（1）该写字楼无电梯的功能缺乏可以修复。理由：由题意，增加电梯所能带来的房地产价值增加额为：修复成本180万元小于房地产价值增加额242.26万元。（2）由题意，该写字楼的年净收益1.5（16）2000365（125）77.20（万元

12、）；兴建大型购物中心后该写字楼的总价值为：获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值有电梯的写字楼现时价格功能缺乏折旧986.76180806.76（万元）。 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（ ）。A价格结构B区域结构C产品结构D供求结构E投资结构正确答案：BCDE 以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（ ）。A市场价格上升B市场价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定正确答案：B某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2022年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至( )。A、 2022年

13、1月10日B、 2022年1月10日C、 2022年1月10日D、 2022年1月10日答案：C解析：知识点 建设工程质量保修办法 根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有（ ）。A矿藏、森林、草原B水流、山岭、滩涂C森林、山岭、荒地D森林、水流、荒地E草原、滩涂、荒地正确答案：CE宪法第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”2022房地产估价师考试真题及详解6篇 第5篇 经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：我国房地

14、产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（）答案：错解析：本题考查的是市场交易指标。我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。生物与其生存环境相互间有着直接或间接的作用。生态系统是指生物与其生存环境之间的关系。（）答案：错解析：本题考查的是与环境相关的几个概念。生物与其生存环境相互间有着直接或间接的作用。生态是指生物与其生存环境之间的关系。 一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 现金流量图是进行复利计算和投

15、资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。A资金运动的时间始点B日历年度的年初C某一基准时刻D既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E既可有现金流入也可有现金流出的时间点正确答案：ACE2022房地产估价师考试真题及详解6篇 第6篇从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段答案：B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。从第二阶段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。、从估价角度出

16、发，下列属于运营费用的是（）。A、房地产抵押贷款还本付息额B、房地产折旧额C、房地产改扩建费用D、房屋保险费用答案：D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。从估价角度出发，运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。普通股股东享有的权利有( )。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产的分配权E.股息红利分配要求权答案：A,C,D,E解析：从具体内容看，普通股股东享有的权利如下：(1)参加股东大会的权利。(2)参加表决的权利。根据平等原则，一般情况下的表决权为一股一票制。(3)股票转让权。

17、(4)股息红利分配的要求权。我国公司法规定，公司分配当年税后利润时，应当提取利润的10列入公司法定公积金(公司法定公积金累计额为公司注册资本的50以上的，可以不再提取)；公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损；公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东会或者股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，可按股东持股比例进行分配。(5)公司剩余财产的分配权。(6)对公司事务的质询权。 自动扶梯的坡度，通常为30%（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：若总体单位的属性为人们受教育程度，则该标志为品质标志。 ( )答案：对解析：