房地产估价师经营与管理真题及答案ccnf.docx

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3、题及及答案一、单项项选择题题(共335小题题，每题题1分。每每题的备备选答案案中只有有一个最最符合题题意。) 1、房房地产投投资信托托基金的的投资收收益主要要来源于于其拥有有物业的的()。 AA.销售售收入 BB.转让让收入 CC.租金金收入 DD.利息息收入 22、当房房地产开开发商将将建成后后的物业业用于出出租或()时，短短期开发发投资就就转变成成了长期期置业投投资。 AA.出售售 B.抵抵押 C.转让 DD.经营营 3、下下列风险险中属于于系统风风险的是是()。 AA.比较较风险 BB.市场场供求风风险 C.未来运运营费用用风险 DD.持有有期风险险 4、买买卖双方方要经过过多次搜搜寻或

4、长长时间议议价才能能完成房房地产交交易，这这个过程程反映了了房地产产的()。 AA.不可可移动性性 B.适适应性 CC.弱流流动性 DD.相互互影响性性 5、某某销售型型住房市市场年初初的住房房存量为为1000万套，其其中空置置待售住住房5万万套，本本年新竣竣工住房房13万万套，销销售住房房8万套套.则吸吸纳周期期为()年。 AA.0.63 BB.1.63 CC.2.25 DD.122.500 6、在在房地产产市场周周期循环环中，供供给增长长速度高高于需求求增长速速度，空空置率上上升并逐逐渐接近近合理水水平，这这一阶段段处于房房地产市市场自然然周期的的()。 AA.第一一阶段 BB.第二二阶段

5、 CC.第三三阶段 DD.第四四阶段 77、下列列关于房房地产泡泡沫的表表述中，错错误的是是()。 AA.市场场参与者者的投机机需求是是房地产产泡沫产产生的直直接诱因因 B.可可以用市市场价格格背离实实际价值值的程度度来度量量房地产产泡沫 CC.房地地产泡沫沫产生的的基础是是土地有有限性和和稀缺性性 D.金金融机构构压缩房房地产信信贷会加加剧房地地产价格格上涨和和促使泡泡沫形成成 A.移动平平均法 BB.指数数平滑法法 C.市市场因子子推演法法 D.简简单平均均法 9、实实行施工工总承包包的房地地产开发发项日。施施工现场场的安全全应由()负责。 AA.开发发商 B.监理单单位 C.分包单单位

6、D.总承包包单位 110、根根据估计计的总销销售收入入和估计计的销售售量来制制定价格格的定价价方法是是()。 AA.目标标定价法法 B.成成本加成成定价法法 C.随随行就市市定价法法 D.价价值定价价法11、房房地产市市场调查查人员有有时采取取在夜间间到居住住小区测测算“亮亮灯率”的的方法来来分析入入住率，这这种调查查方法属属于()。 AA.观察察法 B.实验法法 C.讨讨论法 DD.问卷卷调查法法 12、220066年某市市商品住住宅实际际销售量量为4110万mm2，预预测销售售量为3380万万m2。如如果平滑滑指数aa=0.65，则则用指数数平滑法法预测的的20007年该该城市商商品住宅宅

7、销售量量为()万万m2。 AA.3990.55 B.3399.5 C.5233.5 DD.5443.00 13、下下列影响响购房者者购买行行为的因因素中，属属于心理理因素的的是()。 AA.生活活方式 BB.受教教育程度度 C.购购买动机机 D.自自我形象象 14、一一些竞争争者可能能对某些些方面反反应强烈烈，例如如对降价价竞销反反应强烈烈，但对对其他方方面(如如增加广广告预算算、加强强促销活活动等)却不予予理会。这这种竞争争者属于于()竞争争者。 AA.从容容不迫型型 B.选选择型 CC.凶猛猛型 D.随机型型 15、房房地产置置业投资资项目的的不确定定性因素素不包括括()。 AA.购买买价

8、格B.容积率率及有关关设计参参数 C.空置率率 D.运运营费用用 16、银银行为某某家庭提提供了期期限为110年的的按月等等额还本本付息的的个人住住房抵押押贷款、若若该笔贷贷款的实实际年利利率为77.255%，则则名义年年利率是是()。 AA.7.02% B.77.044% C.7.550% DD.7.85% 17、银银行为某某家庭提提供了一一笔总额额10万万元、期期限100年、年年利率66%的住住房抵押押贷款。若若采用月月还款常常数为00.7%的还款款方式，并并在最后后l个月月还清所所余本息息。则相相对于按按月等额额还款方方式，该该家庭在在还贷期期间，除除最后11个月外外，其他他各月的的月供

9、负负担减少少了()元元。 A.1377.5 BB.4110.22 C.4432.2 D.4522.2 118、房房地产开开发企业业的利润润可分为为4个层层次。其其中，经经营利润润与营业业外收支支净额之之和为()。 A.利润总总额 B.投资利利润 C.税后利利润 D.可分配配利润 119、已已知某房房地产投投资项目目的购买买投资为为50000万元元，流动动资金为为5000万元，投投资者的的权益资资本为220000万元，经经营期内内年平均均利润总总额为7700万万元，年年平均税税后利润润为5000万元元，则项项目的资资本金利利润率为为()。 AA.100.0% B.114.00% C.25.0%

10、DD.355.0% 20、某某房地产产开发项项目的总总开发成成本为226000万元，竣竣工后的的销售收收入为445000万元，销销售税金金及附加加为2448万元元，应缴缴纳的土土地增值值税为3370万万元，则则该项目目土地增增值税后后的开发发成本利利润率为为()。 A.45.05% B.449.331% CC.5BB.866% D.63.6%21、张张某以440万元元购买了了一处商商业店铺铺用于出出租经营营，其购购买投资资的部分分资金来来自银行行提供的的期限为为10年年的抵押押贷款。如如店铺在在第4年年的租金金收入为为5万元元，各项项成本费费用为33.4万万元，其其中支付付银行利利息1.5万元

11、元。则张张某的这这项投资资在第44年的利利息备付付率是()。 A.1.007 B.1.447 C.2.007 D.3.333 222、某房房地产开开发项目目的占地地面积为为1万mm2，容容积率为为1.55，如果果房屋开开发成本本为30000元元m2(按建筑筑面积计计)，预预测能够够以80000元元/m22(按建建筑面积积计)的的销售价价格实现现全部销销售则该该项目实实现盈亏亏平衡的的最高土土地取得得价格(按占地地面积计计)为()元/mm2。 AA.30000 BB.50000 CC.75500 DD.80000 223、下下列关于于风险分分析中解解析法和和蒙特卡卡洛模拟拟法的表表述中，错错误的

12、是是()。 AA.解析析法对随随机的现现金流进进行概率率分布估估计，得得到净效效益的概概率分布布 B.蒙蒙特卡洛洛法用数数学方法法在计算算机上模模拟实际际概率过过程，然然后加以以统计处处理 C.解析法法建立在在利用德德尔菲法法进行风风险辨识识与估计计的基础础之上 DD.蒙特特卡洛法法主要用用于解决决不多于于233个随机机变量的的风险问问题，而而解析法法能够分分析更多多个随机机变量的的风险问问题 244、某房房地产开开发项目目有甲、乙乙、丙三三个方案案，经测测算，三三个方案案净现值值的期望望值分别别为E甲甲=15500万万元，EE乙=118000万元，EE丙=222000万元，净净现值的的标准差

13、差分别为为甲=8900万元，乙=9910万万元，丙=112000万元，则则该项目目投资方方案的风风险从小小到大排排列顺序序正确的的是()。 AA.乙丙甲甲 B.甲甲乙丙 C.丙甲甲乙 DD.乙甲丙丙 25、在在酒店项项目可行行性研究究阶段，用用每间客客房的综综合投资资乘以客客房数来来估算一一座酒店店的总投投资，属属于()。 AA.单元元估算法法 B.单单位指标标估算法法 C.概概算指标标法 D.工程量量近似匡匡算法 226、在在房地产产开发投投资中，属属于财务务费用的的是()。 AA.折旧旧费 B.审计费费 C.金金融机构构手续费费 D.无无形资产产摊销费费 27、在在投资项项目的财财务报表表

14、中，出出现在全全投资现现金流量量表，而而不出现现在损益益表中的的项目是是()。 AA.固定定资产购购置支出出 B.企企业所得得税 C.固定资资产折旧旧 D.贷贷款利息息 28、资资金来源源与运用用表可以以用来进进行房地地产开发发项目的的()分析析。 A.现金流流量 B.清偿能能力 C.资产与与负债情情况 D.资金盈盈余或短短缺情况况 29、房房地产抵抵押贷款款二级市市场的发发展，实实现了房房地产抵抵押贷款款市场与与资本市市场的()。 A.分离 BB.独立立 C.对对立 D.融合 330、商商业银行行发放的的商用房房地产抵抵押贷款款的贷款款价值比比通常低低于个人人住房抵抵押贷款款的贷款款价值比比

15、，原因因主要是是()。 AA.商用用房地产产风险更更高 B.商用房房地产的的收益更更高 C.商用房房地产的的价值更更高 D.商用房房地产的的增值潜潜力更大大31、建建设贷款款的还款款资金来来源，通通常是销销售收入入或()。 AA.租金金收入 BB.土地地出让收收入 C.长期抵抵押贷款款 D.净净经营收收入 322、银行行对个人人发放在在房抵押押贷款时时，如果果对借款款人资质质审查不不严或放放松贷款款条件，则则会给银银行带来来()。 A.操作风风险 B.法律风风险 C.信用风风险 D.管理风风险 333、由于于写字楼楼物业与与零售商商业物业业的租约约期限较较长，在在租约中中一般都都要包括括()。

16、 AA.租金金调整条条款 B.代收代代缴费用用条款 CC.装修修费用条条款 D.折让优优惠条款款 34、下下列关于于零售商商业物业业租金的的表述中中，错误误的是()。 A.设置百百分比租租金的目目的是让让业主分分享部分分经营成成果，激激励其更更好地管管理物业业 B.知知名度大大的主要要租户，往往往缴纳纳的单位位面积租租金较低低，且租租金调整整的时间间间隔较较长 C.百分比比租金的的基数通通常是年年总营业业额，或或年总营营业额中中超出某某一基础础营业额额之外的的 D.营营业额高高但毛利利水平较较低的租租户，其其百分比比租金的的百分比比设置往往往较高高 35、某某写字楼楼20006年潜潜在毛租租金

17、收入入为10000万万元，空空置和收收租损失失为5%，经营营费用为为潜在毛毛收入的的30%，抵押押贷款还还本付息息为2000万元元，所得得税和准准备金共共计1220万元元，则220066年的净净经营收收入为()万万元。 AA.3330 B.4500 C.6650 DD.7000二、多项项选择题题(共115小题题，每题题2分。每每题的备备选答案案中有两两个或两两个以上上符合题题意。全全部选对对的，得得2分;错选或或多选的的，不得得分，少少选且选选择正确确的，每每个选项项得0.5分。) 1、固固定资产产投资按按照工作作内容和和实现方方式分类类，可以以分为()投资。 AA.建筑筑安装工工程 B.新建

18、和和扩建 CC.设备备与工器器具购置置 D.迁迁建和恢恢复 E.其他费费用 2、从从宏观上上说，在在进行房房地产市市场结构构分析时时，通常常应分析析()。 AA.物理理结构 BB.区域域结构 CC.产品品结构 DD.供求求结构 EE.总量量结构 33、下列列关于房房地产市市场周期期循环的的表述中中，正确确的有()。 A.房地产产周期循循环是指指房地产产业活动动或其投投入与产产出有相相当的波波动现象象，且此此现象重重复发生生 B.在在房地产产周期循循环的最最低点，空空置率最最高C.房地产产周期循循环的供供求平衡衡点是长长期均衡衡价格 DD.在房房地产周周期循环环的最高高点，供供给增长长率等于于需

19、求增增长率 EE.在房房地产周周期循环环中，价价格(租租金)和和空置率率通常是是同向变变动的 44、在下下列房地地产市场场指标中中，属于于市场交交易指标标的有()。 A.空置量量 B.房房地产价价格指数数 C.平平均建设设周期 DD.吸纳纳率 E.失业率率 5、房房地产产产品功能能定位是是在市场场分析的的基础上上，具体体规定拟拟提供的的房地产产产品的的)。 AA.价格格水平 BB.销售售对象 CC.基本本功能 DD.地理理位置 EE.辅助助功能 66、下列列指标中中，属于于房地产产投资项项目静态态盈利能能力指标标的有()。 A.净现值值 B.投投资利润润率 C.现金回回报率 DD.静态态投资回

20、回收期 EE.内部部收益率率 7、下下列关于于名义利利率与实实际利率率的表述述中，正正确的有有()。 AA.当计计息周期期为1年年时，年年名义利利率等于于年实际际利率 BB.实际际利率真真实地反反映了资资金的时时间价值值 C.名名义利率率真实地地反映了了资金的的时间价价值 D.名义利利率相同同时，计计息周期期越短，名名义利率率与实际际利率的的差值就就越大 EE.计算算周期相相同时，名名义利率率越小，名名义利率率与实际际利率的的差值就就越大 88.下列列关于内内部收益益率的表表述中，正正确的有有()。 AA.内部部收益率率反映了了项目的的动态盈盈利能力力 B.内内部收益益率是当当项目寿寿命期终终

21、了时，所所有投资资正好被被收回的的收益率率 C.当当内部收收益率高高于目标标收益率率时，投投资项目目是可行行的 D.如果使使用贷款款。且项项目盈利利，则全全投资的的内部收收益率要要高于资资本金内内部收益益率 E.内部收收益率越越高，投投资风险险就越小小 9、用用于反映映项目清清偿能力力的经济济评价指指标有()。 A.权益投投资比率率 B.利利息备付付率 C.偿债各各付率 DD.内部部收益率率 E.资资产负债债率 100、在利利用预期期收益的的期望值值和标准准差进行行项目比比选时，下下列表述述中正确确的有()。 A.期望值值相同、标标准差小小的方案案为优 BB.标准准差相同同、期望望值小的的为优

22、 CC.标准准差相同同，期望望值大的的为优 DD.标准准差系数数大的为为优 E.标准差差系数小小的为优优11、下下列报表表中，属属于房地地产开发发项目基基本财务务报表的的有()。 AA.资产产负债表表 B.投投资计划划与资金金筹措表表 C.借借款还本本付息估估算表 DD.资金金来源与与运用表表 E.损损益表 112、下下列关于于房地产产经纪机机构和房房地产经经纪人的的表述中中，正确确的有()。 A.房地产产市场中中的信息息不完备备程度较较高，需需要有房房地产经经纪机构构或房地地产经纪纪人这种种特殊的的制度安安排来降降低信息息成本B.大型房房地产开开发公司司一般更更愿意委委托房地地产经纪纪机构进

23、进行物业业租售 CC.依代代理委托托方的不不同，房房地产经经纪机构构的代理理形式可可以分为为首席代代理和分分代理 DD.房地地产经纪纪机构或或房地产产经纪人人通过信信息搜集集的规模模经济优优势，提提供服务务并获取取收益 EE.无论论采用哪哪种代理理形式，都都应在项项目前期期就让房房地产经经纪机构构及早介介入 133、投资资项目可可行性研研究的根根本目的的包括()。 A.减少或或避免投投资决策策的失误误 B.提提高项目目开发建建设的经经济效益益 C.提提高项目目开发建建设的社社会和环环境效益益 D.为为项目决决策提供供依据 EE.为项项目后期期的经营营决策提提供依据据 14、在在下列费费用中，属

24、属于债务务融资成成本的有有()。 AA.承诺诺费 B.手续费费 C.担担保费 DD.利息息 E.税税费 155、写字字楼物业业服务企企业在选选择租户户时，往往往注重重考察租租户的()。 A.商业信信誉和财财务状况况 B.面面积需求求大小 CC.租金金支付方方式 D.物业服服务需求求 E.与与写字楼楼业主的的关系三、判断断题(共共15小小题，每每题1分分。请根根据判断断结果，用用表示正正确，用用表示错错误不答答不得分分，判断断错误扣扣1分，本本题总分分最多扣扣至零分分。) 11、对房房地产置置业投资资者而言言，所投投资房地地产的适适应性的的强弱往往往与投投资风险险呈负相相关关系系。() 22、系

25、统统风险是是指个别别投资风风险中可可以在投投资组合合内部被被分散和和抵消的的那部分分风险。() 3、我我国房地地产开发发统计中中目前采采用的销销售面积积指标，是是指报告告期已竣竣工的房房屋面积积中己正正式交付付给购房房者或己己签订(正式)销售合合同的商商品房屋屋面积。() 4、房房地产空空间市场场上的需需求者就就是房地地产资产产市场上上的供给给者。() 5、在在市场定定位的差差别化分分析中，通通常将行行业分为为批量行行业、僵僵滞行业业、分块块行业和和专业化化行业。() 6、资资本金利利润率是是年税后后利润总总额或年年平均税税后利润润总额占占资本金金的比例例。() 77、资产产负债率率属短期期偿

26、债能能力指标标，反映映债权人人所提供供的资金金占全部部资产的的比例。() 8、对对于置业业投资者者而言，在在租金水水平不变变的情况况下，出出租物业业空置率率的高低低与有效效毛租金金收入的的多少呈呈负相关关关系。() 9、房房地产投投资分析析中的敏敏感性分分析是在在风险因因素发生生的概率率可以确确定的情情况下的的风险分分析。() 10、房房屋开发发费中的的基础设设施建设设费是指指建筑物物2m之之外和项项目红线线范围内内的各种种管线、道道路工程程的建设设费用。() 11、损损益表反反映了房房地产项项目在开开发经营营期内各各期的利利润总额额、所得得税及各各期税后后利润的的分配情情况，可可以用来来计算

27、内内部收益益率和投投资回收收期等评评价指标标。() 112、商商用房地地产抵押押贷款是是开发商商以销售售的房地地产作为为抵押担担向金融融机构申申请的贷贷款。() 13、房房地产项项目的盈盈亏平衡衡分析包包括最低低租售价价格分析析、最高高土地获获取成本本分析、最最高租售售数量分分析和最最高工程程费用分分析等多多种形式式。() 114、房房地产资资产管理理以运行行管理为为主，指指导物业业管理和和设施管管理公司司的工作作，目标标是实现现资产价价值的最最大化。() 115、零零售商业业物业的的基础租租金是指指业主获获得的、与与租户经经营业绩绩无关的的一个最最低租金金收入。()四、计算算题(共共2小题题

28、，200分。要要求列出出算式、计计算过程程，需按按公式计计算的，要要写出公公式，仅仅有计算算结果而而无计算算过程的的，不得得分) 11.某家家庭拟购购买一套套新房，并并将原有有住房出出租。预预计原有有住房的的净租金金收入为为每月220000元，资资本化率率为9.6%，假假设租金金和住房房市场价价值不随随时间发发生变化化。该家家庭希望望实现以租养养房，即即每月的的抵押贷贷款还款款额不超超过原有有住房的的租金收收入。购购买新房房的最低低首付款款为房价价的300%，余余款申请请年利率率为6%的住房房抵押贷贷款，按按月等额额还款，最最长贷款款年限为为20年年。问： (1)该家庭庭能够购购买最高高总价为

29、为多少万万元的新新房(精精确到小小数点后后2位)? (22)设该该家庭购购买了这这一最高高总价的的新房，并并希望在在还款一一段时间间之后，利利用出售售原有住住房的收收入一次次性提前前还清抵抵押贷款款，问至至少需要要在还款款多少个个月(取取整)后后，再出出售原有有住房并并还清贷贷款?(8分) 2.某某购物中中心开发发项目规规划建设设用地面面积为1100000m22，总建建筑面积积为1550000m2。预预计项目目开发建建设周期期为2年年，总投投资为1135000万元元(不包包括贷款款利息)。项目目第l年年投资881000万元，其其中资本本金为554000万元，其其余为甲甲银行贷贷款：项项目第22

30、年投资资54000万元元，全部部为甲银银行贷款款;甲银银行贷款款年利率率为9.0%，按按年复利利计息，项项目竣工工时一次次性还清清本息。项项目竣工工后开发发商将购购物中心心用于出出租经营营，且立立即向乙乙银行申申请抵押押贷款以以偿还甲甲银行贷贷款本息息，乙银银行贷款款期限为为3年、年年利率为为7.00，按年年付息、到到期还本本。购物物中心的的可出租租面积为为总建筑筑面积的的70%，采用用基础租租金加百百分比租租金形式式出租，基基础租金金不随时时间变化化，百分分比租金金为超额额营业额额的100%。预预计购物物中心的的出租率率为955%，年年超额营营业额为为100000万万元。购购物中心心的运营营

31、成本为为毛租金金收入的的35%。开发发商于项项目运营营3年后后整体转转售，净净转售收收入是年年净经营营收入的的9.55倍。假假设投资资和贷款款发生在在年初，收收入、运运营成本本和还款款均发生生在年末末，不考考虑所得得税及其其他税收收。请回回答下列列问题： (1)若开发发商要求求的自有有资金目目标收益益率为220%，则则购物中中心的年年最低基基础租金金为多少少元，mm2(精精确到个个位)? (2)在该最最低基础础租金水水平下，设设项目全全部投资资的目标标收益率率为133%，求求项目全全部投资资的内部部收益率率是多少少(精确确到小数数点后22位)?(122分)参考答案案一、单项项选择题题1、C2、

32、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、AA11、AA12、BB13、CC14、BB15、BB16、AA17、BB18、AA19、DD20、BB21、CC22、CC23、DD24、AA25、AA26、CC27、AA28、DD29、DD30、AA31、CC32、DD33、AA34、DD35、CC二、多项项选择题题1、ACCE2、BCCDE3、ABBD4、BDD5、CEE6、BCCD7、ABBD8、ABBC9、BCCE10、AACE11、AADE12、AADE13、AABC14、AABCDD15、AABD三、判断断题1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、

33、四、计计算题1解：已已知：AA=20000元元，n=2400个月，ii=600/112=00.5，R=9.66（11） 求求购房最最高总价价购房房最高总总价=PP700=22791161.5470=399.888万元（22）求出出售原有有住房时时间住房房市场价价值V=A112RR=20000129.66=225万元元设剩余MM个月需需要偿还还25万万元，则则有有：（1+0.）M=2.6667M=logg2.6667/（1+0.55）=1966.666个月2440-1196=44个个月在还还款444个月之之后出售售住房2解：解法法一：叙叙述法一、设设最低基基础租金金为x，求求最低基基础租金金（1

34、1）计算算各年自自有资金金净现金金流量1）第第1年年年初净现现金流量量=-554000万元2）第第2年年年初：投投资=-54000万元元；甲银银行贷款款54000万元元净现现金流量量=-554000+54400=0万元元3）第第3年年年初：归还还甲银行行贷款=27000（11+9）2+54000（11+9）=90993.887万元元乙银银行贷款款=90093.87万万元净现现金流量量=-990933.877+90093.87=0万元元4）第第3、44年年末末：还本本付息=90993.88777=6636.57万万元营运运成本=（1.577095x+10000010）335=（0.99775x+

35、10000）35万元经营营收入=1.55700995x+1100000110=（0.99775x+10000）万万元净现现金流量量-（00.99975xx+10000）65万元5）第第5年年年末：还本本付息=6366.577+90093.87=97330.444万元元营运运成本=（0.99775x+10000）35万元经营营收入=（0.99775x+10000）万万元转售售收入=（0.99775x+10000）659.5万元元净现现金流量量=（00.99975xx+10000）65+（00.99975xx+1000065599.5-97330.444=（00.99975xx+10000）651

36、00.5-97330.444万元元（22）求基基础租金金二、计计算全投投资内部部收益率率FIRRR（11）计算算各年净净现金流流量1）第第1年年年初投资资=81100万万元2）第第2年年年初投资资=54400万万元3）第第3年、44年年末末：经营营收入=0.99975519915+10000=229100.211万元经营营成本=29110.221335=10118.557万元元净现现金流量量=29910.21-10118.557=118911.644万元4）第第5年年年末：经营营收入=43.99775119155+10000=29110.221万元元经营营成本=29110.221335=10118.557万元元转售售收入=29110.2216659.55=1779700.555万元挣现现金流量量=29910.21+179970.55-10118.557=1198662.119万元元（22）计算算内部收收益率设ii 1=13，则有有：解法法二：图图表法一、列列出自有有资金现现金流量量表（年年来），设设计出租租金为xx二、求求最低租租金水平平下的全全部投资资内部收收益率，列列表：