房地产开发项目投资可行性分析cdha.docx

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1、前 言案名：硅谷阳阳光：本项目位位于桂林林信息产产业城内内，其环环境配套套资源与与目标消消费群体体特征，给给我们提提供了项项目市场场包装设设计的方方向。因因此，我我们暂用用“硅谷阳阳光”作为项项目的名名称，以以便于项项目各项项工作。自主开开发经营营：1、 本报告仅仅为该项项目构架架性预算算，以助助于桂林林信息产产业集团团资产公公司自主主开发决决策，概概念性规规划方案案只是作作为参考考方案：2、 桂林信息息产业集集团公司司决定自自主开发发，我公公司将结结合土地地资源条条件，通通过严密密的市场场调查、研研究，结结合市场场需求预预期及开开发主体体盈利预预期，提提供24个规规划方案案，以便便桂林信信息

2、产业业集团公公司最终终确定产产品性价价比和投投入产出出最大化化方案，确确保自主主开发的的成功。股权增增值运营营：1、 引进项目目包装方方法，对对项目进进行专业业策划与与包装，使使其价值值清晰、可可测，具具有投资资吸引力力，以便便于桂林林信息产产业集团团资产公公司实现现股权套套现的初初衷；2、 采用市场场运营手手段，对对经过包包装设计计的项目目，进行行市场公公开推介介活动，将将原来的的难点资资产转化化为市场场争抢的的亮点资资产，实实现桂林林信息产产业集团团资产股股权增值值套现。一、 项目概况况与周边边环境本项目位位于桂林林市七星星区，宗宗地本身身即为信信息产业业集团，西西接桂林林电子信信息城，东

3、东邻桂林林电子科科技大学学，南靠靠桂林市市六合路路，现已已有直达达桂林市市中心广广场、十十字街、公公共汽车车总站、火火车站的的10路路、166路、224路公公共汽车车。与东东环菜市市、汇通通小学、银银行仅一一路（六六合路）之之隔。随随着六合合路花园园村段的的即将成成功改造造，雨天天晨练于于七星公公园将不不再有泥泥泞路的的烦恼。 就就七星区区而言，桂桂林电子子科技大大学（前前身为桂桂林电子子工业学学院）、桂桂林工学学院、广广西师范范大学、桂桂林航天天专科学学校、桂桂林旅专专、桂林林医学院院等林立立的高校校和各职职业中专专、中小小学，高高考名校校二附附等，为为本项目目营造了了浓烈的的文化教教育氛围

4、围；就本本项目而而言，毗毗邻的电电子信息息产业城城、桂林林电子科科技大学学，划定定了电子子高新产产业精英英们的学学习、工工作和生生活区。 本本项目周周边已成成功开发发的社区区、小区区有：大大型社区区奇峰小小筑、羊羊角山小小区；为为桂林工工学院、桂桂林医学学院教职职工配套套的生活活小区东城城小区，为为桂林航航天专科科学校教教职工配配套的生生活区金刚刚苑；桂桂林市区区内最早早成功开开发的别别墅区澳洲洲花园、东东城别墅墅；近年年来相继继成功开开发的住住宅小区区丰泽泽园、屏屏风花园园；正在在开发热热售中的的居住小小区书香画画苑、上上东国际际。 在在本项目目周边，有有桂林市市比较著著名的幼幼儿园“小小太

5、阳幼幼儿园”，市教教育局直直属学校校汇通通小学、东东环路小小学，高高考名校校二附，教教育局直直属中学学桂林林四中；医院主主要有桂桂林市第第五人民民医院、桂桂林市第第七人民民医院；由于是是高校林林立区，银银行、邮邮局可以以说星罗罗棋布。综合而言言本项目目地利优优势明显显，且完完全契合合桂林市市东片区区的开发发节奏和和开发次次序。客客观来说说，桂林林市区内内，如本本项目可可开发、上上规模的的宗地为为数不多多了！二、 概念性规规划设计计2.1概概念性规规划设计计依据（1）中中华人民民共和国国规划法法（2）城城市居住住区规划划设计规规范（GGBJ1137-90）（3）住住宅建筑筑设计规规范 （4）桂桂

6、林市国国土资源源局20004年年核发的的“土地使使用证宗宗地红线线图”（5）990平方方米占770%的的“国六条条”2.2概概念性规规划设计计原则（1）尊尊重市场场原则（2）以以人为本本原则（3）因因地制宜宜原则（4）艺艺术景观观原则（5）经经济成本本原则2.3概概念性规规划设想想（1）概概念性规规划设计计主要产产品根据本项项目所处处地理环环境，结结合规划划设计依依据和概概念性规规划设计计原则，本本项目规规划建筑筑总面积积为20026668.33平方米米，建筑筑密度为为25%，容积积率为11.800，绿化化率为442%。产产品户型型主要有有三种：1300平方米米的4.5F叠叠加别墅墅54888

7、5.6平方方米，占占总规划划建筑面面积的227.11%；770990平方方米的66.5FF多层住住宅6111455.1平平方米，占占总规划划建筑面面积的330.22%；440990平方方米的117.55F高层层商住楼楼866637.6平方方米，占占总规划划建筑面面积的442.77%；产产品户型型结构符符合“国六条条” 要求求。l 4.5FF叠加别别墅，约约为3008户，主主要为稳稳定高收收入阶层层（家庭庭月收入入80000元以以上），高高校教职职工、从从事ITT信息产产业者亮亮身设计计的。l 6.5FF多层住住宅，约约为7220户，主主要市场场购买者者为稳定定中收入入阶层（家家庭月收收入400

8、00元元以上），如如中学、职职业中专专教职工工，医护护人员、银银行工作作人员。l 17.55F高层层商住综综合楼，设设计基本本户型为为小户型型，但因因为是框框架剪力力墙结构构， 可自由由分割组组合，宜宜商宜住住，主要要购买者者为二次次置业者者、小型型公司、城城市白领领阶层。从本项目目所处位位置和周周边环境境来看，中中学不是是很理想想，虽然然有高考考名校二二附，教教育局直直属中学学桂林林四中，但但二附的的细分片片区很小小，不能能满足本本项目片片区的就就学，桂桂林四中中的发展展势头虽虽然良好好，但不不足以打打动家长长的心。因因此，完完全可以以建立名名校分点点，如联联合二附附，做其其分校点点，因此此

9、，围合合式的117.55F高层层商住楼楼的结构构形式（自自由式可可分割组组合框架架剪力墙墙结构）还还可以满满足办学学需求。同同时，也也是小型型公司的的理想办办公场地地。（2）概概念性规规划设计计路网 本本项目规规划设计计有两个个主入口口，道路路宽为110米，其其中车道道为7米米，两侧侧各设计计有1.5米的的人行步步道。小小区内次次干道为为6米，车车行道为为3米，人人行步道道为1.5米，节节点处设设计有环环行车道道，做到到真正意意义上的的人车分分流。宅宅前道路路为3米米，符合合国家有有关规范范要求。从从规划角角度，予予留了足足够的空空间来建建设室内内外停车车场。（3）概概念性规规划设计计景观 从

10、宗地地位置而而言，本本项目北北有靠山山、灵剑剑溪，根根本无需需借，良良好的自自然景观观天成，南南临六合合路，入入口的中中庭广场场喷泉、道道路旁林林木绿地地，完全全实现移移步换景景的境界界。叠加加别墅除除了听风风、观山山、赏水水外，还还拥有独独立的别别墅花园园（空中中花园或或实地花花园）。（4）概概念性规规划设计计构图 根据宗宗地形状状，本项项目构图图主要是是行列式式与围合合式结合合。叠加加别墅、多多层住宅宅主要为为行列式式，高层层为围合合式。叠叠加别墅墅得天独独厚，还还需要经经营自家家花园；多层白白领主要要考虑了了停车位位的设置置。三、 投资成本本分析3.1投投资成本本分析依依据和说说明（1）

11、分分析依据据l 根据桂林林市国土土部门核核发的项项目用地地图纸文文件及规规划局的的规划要要求。l 桂林市建建设主管管部门颁颁布的预预算定额额文件及及本项目目的工程程勘察资资料文件件。l 金界咨询询有限责责任公司司近年积积累的商商品房市市场调查及销售售资料，以以及同类类项目的的成本概概预算及及决算资资料。l 建设成本本中叠加加别墅、住住宅楼、商商住业按按毛坯房房交付标标准，公公建、车车位等配配套物业业按可使使用成品品的建筑筑装修标标准。（2）分分析说明明与取费费标准说说明土地费费用本项目用用地面积积约为1168亩亩，根据据宗地地地理位置置和初步步估算值值，项目目土地成成本为880万/亩，总总投资

12、成成本约为为134440万万元。前期开开发费用用前期开发发费用包包括前期期顾问费费、水文文地堪费费、设计计费、政政府报建建费，其其中：l 本项目前前期顾问问工作将将由金界界咨询有有限责任任公司完完成，费费用为220万元元；l 水文、地地勘费按按照1.5元/分析析，土方方工程按按照122元/mm3分析析；l 设计费按按16元元/计计算；l 报建费用用，按桂桂林市目目前各政政府部门门的收费费水平， 包括以以下费用用：城市配套套费按照照中标价价（也就就是建安安费用，下下同）的的3%收收取、教教育附加加费为按按建筑面面积每平平米的22元/、规划技技术服务务费按照照建筑面面积为11元/、白蚁防防治费按按

13、建筑面面积为22元/、劳保费费为中标标价的22、建设工工程质量量监督费费为中标标价的33、墙改费费为按建建筑面积积4.66元/、散装水水泥保证证金框架架结构为为0.775元/、人防费费为188元/，多层层建筑按按4800元/支付、噪音超超标排污污按工期期算，为为8800元/月月、垃圾处处理费为为0.224元/、施工图图审查费费为设计计费的114%。（3）工工程费用用按室内、外外工程划划分，并并参照桂桂林市其其它同类类小高、高高层建筑筑的投资资费用指指标,分分为市政政工程费费用和建建筑安装装工程费费用。l 市政工程程及环境境包括硬地地 (含含道路)工程费费、绿化化（含水水体）工工程费、室室外工程

14、程费等，硬硬地面积积以总占占地面积积扣除基基底面积积、绿化化面积后后的面积积计算，以以1500元/计算；绿化面积积按照规规划要求求，规划划面积约约为占地地面积的的25以上，以以1200元/计算成成本。l 建安工程程费建筑安装装工程全全部按照照框架结结构计算算，参照照桂林市市其它项项目的投投资成本本指标，小小高层117层主主体部分分(含水水电安装装)按113000元/，地下下室按照照15000元/分析析，多层层套式住住宅按照照8300元/分析，44.5FF叠加别别墅按照照6800元/分析。 （4） 不可预预见费项目保留留一部分分费用作作为市场场发生不不可预见见情况或或设备涨涨价而发发生的费费用，

15、不不可预见见费按前前期费用用与工程程费用之之和的33%计算算。（5） 营销费费用本项目的的营销费费用包括括项目的的广告推推广、营营销代理理等费用用，广告告推广费费用以销销售总额额的1.5计计入成本本，营销销代理费费用以销销售总额额的1.5计计入成本本。（6） 项目管管理费项目的管管理费包包括运营营管理费费与工程程监理费费等费用用，运营营管理费费按工程程费用的的3%计，工工程监理理费按工工程费用用的1.5计计，项目目的管理理费合计计为4.5。3.2投投资成本本计算表1总投投资分析析表序号费用名称称单位造价价工程量总造价备注（元/）（）（万元）一土地费用用1344401.1土地费80万/亩168亩

16、亩134440含土地相相关所有有费用1.2土地出让让金00二前期费用用19522.9442.1前期拆迁迁费用252.2前期顾问问费20 2.3平整场地地建围墙墙152.4前期评估估费202.5前期钻探探费402.6前期规划划费402.7前期业务务费502.8建筑设计计费162026668.3324.26平均设计计费2.9报建费702026668.314188.688三工程费用用220331.5523.1市政配套套费 2001123356.65405.463.1.1硬地工程程费150370777.669 556.16 含道路，按按33分析析3.1.2绿化工程程费120471889.779 566

17、.28 按42计算3.1.3室外工程程费501123356.65561.78 供水电、气气、电信信等3.2建安工程程费199441.8843.2.1叠加别墅墅(砖混混) 680634339.2243133.8663.2.2多层砖混混(含底底框)830525991.5543655.099 3.2.3小高层商商住（电电梯）13000866337.66112662.889 17.55F层四建设规费费35744.4332.4.1城市配套套费3%199441.884万598.26建安费的的32.4.2教育附加加费22026668.340.5522.4.3规划技术术服务费费12026668.320.226

18、2.4.4白蚁防治治费22026668.340.552 2.4.5劳保费2%199441.884万 398.83 建安费的的22.4.6建设工程程质量监监督费0.0003199441.884万 58.883 建安费的的32.4.7墙改费4.62026668.393.223 2.4.8散装水泥泥保证金金0.7552026668.315.222.4.9人防费800281113.1122499.055 建人防地地下室，可可免缴纳纳.按建建筑占地地8000元/计算序号费用名称称单位造价价（元/）工程量（）总造价（万元）备注2.4.10噪音超标标排污880元元/月48月4.2 880元元/月,工期暂暂按

19、照448个月月计算2.4.11垃圾处理理费0.52026668.310.113 分析值2.4.12施工图审审查费14%324.26万万 45.44 设计费的的14%五不可预见见费3%220331.552 660.95 工程费用用的3六管理费用用991.426.1运营管理理费3%220331.552万 660.95 工程费用用的36.2项目监理理费1.5%220331.552万 330.47 工程费用用的1.5总投资一+二+三+四四+五+六=3390776.88万元四、可销销售收入入分析4.1可可销售物物业价格格推导本项目的的价格将将采用市市场比较较法、成成本导向向法加权权比较后后得出。（1）

20、市场比比较法 主要根据据本项目目附近正正在交易易的房地地产项目目经过加加权修正正后得出出本项目目的合理理市场定定价。与与本项目目有可比比性的正正在开发发交易的的项目有有书香画画苑、上上东国际际。与本本项目有有可参照照性的物物业主要要有20004年年开发销销售完的的丰泽园园、屏风风花园，以以及羊角角山小区区的二手手房。根根据20006年年3月份份的调查查，已接接近尾盘盘的书香香画苑售售价为332000元/mm2；上东东国际的的内部销销售价格格28000元/m2；20004年年开发的的丰泽园园、屏风风花园销销售价格格为23300元元/m22；与本本项目毗毗邻的三三里店现现楼盘销销售价格格均在335

21、000元/mm2以上；羊角山山小区的的二手房房的现销销售价格格为26600元元/m22；从发展角角度而言言，本项项目20007年年下半年年的销售售价格保保守定位位：多层层住宅228000元/mm2；高层层商住楼楼32000元/m2；叠加加别墅333000元/mm2。 （2）成成本导向向法本项目按按照成本本法，按按照房地地产业投投资开发发较合理理的利润润值估算算，本项项目较合合理的税税后利润润值约项目总总投资的的15。（3）加加权后价价格按照各种种方法在在定价过过程中比比较合理理的比例例关系加加权，得得到销售售价格：多层住住宅28800元元/m22；高层层商住楼楼31000元/m2；叠加加别墅3

22、33000元/mm2。4.2可可销售收收入计算算表2可销销售物业业收入序号名称面积()单价(元/)销售额(万元)备注1多层公寓寓611445.1128000171220.66 2高层商住住866337.6631000268557.773叠加别墅墅548885.6633000181112.22 4商业暂不计入入5露天停车车位暂不计入入6车库(个个)暂不计入入合计2026668.3620990.55 由上表计计算可得得，本项项目20007年年下半年年的静态态销售总总收入可可达6220900.5万万元人民民币。五、 项目投资资静态收收益分析析综合表11、表22，可计计算本项项目20007年年下半年年

23、的静态态投资收收益值和和项目投投资静态态利率。表3投资资收益分分析序号名 称金额(万万元)备 注1项目销售售总收入入620990.552项目总成成本493883.992.1项目总投投资390776.882.2项目营销销成本18622.82.2.1广告推广广费931.4销售收入入的1.5%2.2.2营销代理理费931.4销售收入入的1.5%2.3销售税费费84444.3按销售总总收入的的13.6%4项目静态态总收益益127006.66项目销售售总收入入项目目总成本本5项目静态态利率25.773%(项目总总收益/项目总总成本)1000%六、项目目开发周周期与投投资计划划分析6.1 开发发周期本项目

24、总总地块面面积为1168亩亩，概念念性规划划总面积积为20026668.33平方米米，是较较具规模模的大型型商住小小区，从从市场销销售角度度和投资资角度综综合考虑虑，应该该进行分分期开发发，整个个规划设设计必须须考虑整整体、分分阶段原原则，各各开发期期产品、地地形的选选择必须须科学，尤尤为重要要的是第第一期，应应该选择择开发周周期短、投投资回收收快，且且能反应应小区品品质的产产品。根根据概念念性规划划，本项项目分四四期开发发。第一期: 以现现宗地足足球场为为中心，开开发前两两排多层层住宅和和后三排排4.55F叠加加别墅。可可开发建建筑面积积计5558155.8(详见见总评图图)： 第一一期4.

25、5F叠叠加别墅墅建筑面面积为2256660.88,计计1444户； 第一一期6.5F多多层住宅宅建筑面面积为3301555：第一期66.5FF多层住住宅建筑筑面积为为166640（第二二排）；第一期66.5FF多层住住宅建筑筑面积为为137715（第一一排沿街街）；第一期开开发周期期约为11年。第二期: 西主主入口延延伸的主主干道以以西地块块，南两两排多层层住宅和和围合式式中高层层（177.5FF）组群群。可开开发建筑筑面积计计593380.3(详见总总评图)： 第二二期177.5FF中高层层商住建建筑面积积为4333188.8； 第二二期6.5F多多层住宅宅建筑面面积为1160661.55：

26、第二期66.5FF多层住住宅建筑筑面积为为98886.55（第第二排）；第二期66.5FF多层住住宅建筑筑面积为为61775（第第一排沿沿街）；第二期开开发周期期约为11年。第三期: 东主主入口延延伸的小小区干道道以东地地块，南南北多层层住宅和和中央围围合式中中高层（117.55F）组组群。可可开发建建筑面积积计5882477.4(详见见总评图图)： 第三三期177.5FF中高层层商住建建筑面积积为4333188.8； 第三三期6.5F多多层住宅宅建筑面面积为1149228.66：第三期66.5FF多层住住宅建筑筑面积为为94442.66（北北二排多多层）；第三期66.5FF多层住住宅建筑筑面

27、积为为54886（南南一排沿沿街）；第三期开开发周期期约为11年。第四期: 开发发山周边边4.55F叠加加别墅。可可开发建建筑面积积计2992244.8(详见见总评图图)： 第四四期4.5F叠叠加别墅墅建筑面面积为2292224.88；开开发周期期计划为为半年。6.2 投资资计划第一期投投资:(一)所所需资金金为：(122345567889) =661655.300万元1、 土地费用用：37701.4万元元；（按按开发建建筑比例例分摊）2、 前期顾问问费：220万元元；3、 前期评估估费：220万元元；4、 前期钻探探费：440万元元；5、 规划设计计费：440万元元；6、 建筑设计计费：55

28、58115.8816元元/=89.31万万元7、 开发报建建费：5558115.8870元元/=3900.711万元8、 前期配套套费：1164.76万万元（按按开发建建筑比例例分摊）9、 建安工程程费用116999.122万元（1） 首期工程程建安工工程总费费用42247.80万万元 44.5FF住宅2256660.886800元/=17744.93万万元 66.5FF住宅楼楼3011558300元/=25502.87万万元（2） 首期所需需资金=（1）40%=1699.12万元 (二)第一期期开发回回款（按按销售目目标完成成60%）:1101446.888万元元 11、 4.55F住宅宅销

29、售收收入2556600.833000元/=884688.066万元2、 6.5FF多层住住宅销售售收入330155528000元/=884433.400万元3、 首期可回回款（112）60%=10146.88万元 (三)第一期期开发回回款中可可滚动到到第二期期开发的的资金:101146.88万万元第二期投投资:(一)所所需资金金为：(12234556788) =91664.559万元元1、 土地费用用：39937.8万元元（按开开发建筑筑比例分分摊）；2、 建筑设计计费：5593880.3316元元/=95.01万万元；3、 开发报建建费：5593880.3370元元/=4155.666万元；

30、4、 建设规费费：10047.28万万元；5、 管理费用用: 5563.52万万元(按按前两期期开发建建筑比例例分摊)；6、 第一期营营销费用用:1669111.4663%=5077.344万元；7、 前两期不不可预见见费:3375.68万万元(按按前两期期开发建建筑比例例分摊)；8、 建安工程程费用227855.822万元（2）第第二期工工程建安安工程总总费用669644.544万元 117.55F住宅宅433318.813000元/=556311.444万元 66.5FF住宅楼楼160061.58300元/=13333.10万万元二期建安安所需资资金=（22）40%=27785.82万万元

31、 (二二)第二二期回款款（按销销售目标标完成660%）:（3+4）=175520.20万万元1、 17.55F住宅宅销售收收入4333188.831000元/=1134228.882万元元2、 6.5FF多层住住宅销售售收入1160661.5528000元/=444977.222万元3、 期开发建建设销售售可回款款（12）60%=1007555.622万元4、 第一期余余盘销售售回款667644.588万元 (三)第二期期开发回回款中可可滚动到到第三期期开发的的资金:175520.20万万元第三期投投资:(一)所所需资金金为：(12234556788) =90993.330万元元1、 土地费用

32、用：38833.95万万元（按按开发建建筑比例例分摊）；2、建筑筑设计费费：5882477.416元元/=93.20万万元；3、开发发报建费费：5882477.470元元/=4077.733万元；4、建设设规费：9988.555万元；5、管理理费用: 2884.993万元元(按第第三期开开发建筑筑比例分分摊)；6、第二二期营销销费用:179926.043%=5377.788万元；7、第三三期不可可预见费费:1889.996万元元(按前前两期开开发建筑筑比例分分摊)；8、建安安工程费费用27748.20万万元（3）第第三期工工程建安安工程总总费用668700.511万元 117.55F住宅宅43

33、3318.813000元/=556311.444万元 66.5FF住宅楼楼149928.68300元/=12239.07万万元三期建安安所需资资金=（33）40%=27748.20万万元 (二二)第三三期回款款（按销销售目标标完成660%）:（3+4）=177735.72万万元1、 17.55F住宅宅销售收收入4333188.831000元/=1134228.882万元元2、 6.5FF多层住住宅销售售收入1149228.6628000元/=441800.011万元3、 三期开发发建设销销售可回回款（112）60%=10565.30万元4、 第二期余余盘销售售回款771700.422万元 (三

34、)第三期期开发回回款中可可滚动到到第四期期开发的的资金:177735.72万万元第四期投投资:(一)所所需资金金为：(12234556788) =91664.559万元元1、 地费用：19338.005万元元（按开开发建筑筑比例分分摊）；2、建筑筑设计费费：2992244.816元元/=46.76万万元；3、开发发报建费费：2992244.870元元/=2044.577万元；4、建设设规费：15228.660万元元；5、管理理费用: 1442.996万元元(按第第四期开开发建筑筑比例分分摊)；6、第三三期营销销费用:176608.833%=5288.266万元；7、第四四期不可可预见费费:95

35、5.311万元(按第四四期开发发建筑比比例分摊摊)；8、建安安工程费费用27785.82万万元（4）第第四期工工程建安安工程总总费用669644.544万元 44.5FF住宅2292224.886800元/=19987.29万万元四期建安安所需资资金=（22）40%=7994.991万元元 (二二)第四四期回款款（按销销售目标标完成660%）:（2+3）=168814.60万万元1、4.5F住住宅销售售收入2292224.8833000元/=996444.188万元2、四期期建设销销售可回回款（11）1000%=996444.188万元3、第三三期余盘盘销售回回款71170.42万万元6.3 分期期投资现现金流 项目进进入实质质性阶段段，根据据业主能能提供的的资金，方方可制定定符合实实际的、有有执行意意义的现现金流计计划。23