PCG111目标成本确定指引3258.docx

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1、万达地产WANDA REAL ESTATES目标成本确定指引工作指引: PCG111A发布日期: 2003/01/01生效日期: 2003/01/181 适用范围适用于项目目策划、方方案设计、初初步设计、施施工图设计计各阶段的的目标成本本确定工作作。2 项目成成本构成及及定义 项目总成本本是指作为为成本核算算主体的项项目公司开开发一个房房地产项目目发生的全全部成本。一一个项目公公司开发数数个项目或或一个大型型项目分成成几期开发发时，每个个项目或每每一期工程程各自构成成数个单独独的项目总总成本。项项目总成本本由以下成成本科目构构成：工程成本：a) 土地价款支支出b) 前期开发准准备费c) 主体建

2、筑（装装修）工程程费d) 主体安装工工程费e) 社区管网工工程费f) 智能化系统统费g) 园林环境工工程费h) 配套设施费费 i) 其他建设工工程支出非工程成本本：j) 管理费用k) 销售费用l) 财务费用m) 各项税金预备费2.1 土土地价款支支出a) 政府地价及及市政配套套费：支付付的土地出出让金、土土地开发费费、向政府府交纳的大大市政配套套费、交纳纳的契税、土土地使用费费、耕地占占用税、土土地变更用用途和超面面积补交的的地价等。b) 红线外市政政设施费：红线外道道路、水、电电、气费用用、通讯建建造费、管管线铺设费费、接口补补偿费等。c) 拆迁补偿费费：地上、地地下建筑物物或附着物物的拆迁

3、补补偿净支出出、安置及及动迁支出出、农作物物补偿等。2.2 前前期开发准准备费a) 勘测丈量费费：初勘、详详勘、沉降降观测、验验线、复线线、定线、放放线、面积积丈量等。b) 规划管理费费：规划设设计、可行行性研究、方方案招标、方方案评审、交交通影响分分析、模型型制作、效效果图设计计、施工图图设计、人人防设计、修修改设计、制制图、晒图图等。c) 建筑研究用用房。d) 报批报建费费：安检、质质检、标底底编制、交交易中心手手续费、人人防报建、消消防配套设设施、散装装水泥集资资、白蚁防防治、墙改改基金、建建筑面积丈丈量、路口口开设、规规划管理、拆拆迁管理、招招投标管理理、其他支支出等。e) 增容费：水

4、水、电、煤煤气等。f) 三通一平费费：临时道道路、临时时用电、临临时用水、场场地平整等等。g) 临时设施费费：临时围围墙、临时时办公室、临临时场地占占用、临时时围板、河河道清淤、回回填等。2.3 主主体建筑(装修)工程费a) 基础工程：土方、护护壁（坡）、桩桩基、桩基基检测、降降水费、基基础处理等等。b) 结构及粗装装修等。c) 门窗工程：室外门窗窗、户门、防防火门等。d) 公共部位精精装修：大大堂、楼梯梯间、屋面面、外立面面等。e) 室内精装修修：厨房、卫卫生间、厅厅房、阳台台、露台等等。2.4 主主体安装工工程费a) 室内水暖气气电管线设设备：室内内给排水系系统、室内内采暖系统统、室内燃燃

5、气系统、室室内电气系系统（强、弱弱电预埋管管）等。b) 室内设备及及其安装：空调及安安装、电梯梯及其安装装、发电机机及其安装装、高低压压配电及安安装、消防防通风及安安装、背景景音乐及安安装等。c) 室内智能化化系统费：保安监控控及停车管管理、电信信网络、卫卫星电视、三三表远传系系统、家居居智能化系系统等。2.5 社社区管网工工程费a) 室外给排水水系统费：自来水系系统、雨污污水系统、直直饮水系统统、热水系系统等。b) 室外采暖系系统费：管管道系统、热热交换站、锅锅炉房等。c) 室外燃气系系统费：管管道系统、调调压站等。d) 室外高低压压系统费：高压线路路工程、低低压线路工工程、配电电站、开闭闭

6、站等。e) 室外消防系系统费等。f) 室外智能化化系统费：电信网络络系统、小小区停车管管理系统、电电子巡更系系统、围墙墙监控照明明系统等。2.6 园园林环境工工程费a) 环境设计费费等。b) 绿化建设费费：区内绿绿化、区外外绿化等。c) 建筑小品等等。d) 道路、广场场建造费：道路广场场铺设、开开设路口工工程及补偿偿等。e) 大门围墙建建造费等。f) 室外照明等等。g) 室外背景音音乐等。h) 室外零星设设施等。2.7 配配套设施费费指房屋开发发过程中，根根据有关法法规，产权权及其收益益权不属于于开发商，开开发商不能能有偿转让让也不能转转作自留固固定资产的的公共配套套设施支出出。主要包包括以下

7、几几类：a) 在开发小区区内发生的的不会产生生经营收入入的不可经经营性公共共配套设施施支出，居居委会、派派出所、岗岗亭、儿童童乐园、自自行车棚等等设施的支支出等。b) 在开发小区区内发生的的根据法规规或经营惯惯例，其经经营收入归归于经营者者或业委会会的可经营营性公共配配套设施的的支出，如如建造幼托托、邮局、图图书馆、阅阅览室、健健身房、游游泳池、球球场等设施施的支出等等。c) 对于产权、收收入归属情情况较为复复杂的地下下室、车位位等设施，应应根据当地地政府法规规、开发商商的销售承承诺等具体体情况确定定是否摊入入本成本项项目。如开开发商通过过补交地价价或人防工工程费等措措施，得到到政府部门门认可

8、，取取得了该配配套设施的的产权，则则应作为经经营性项目目独立成本本科目，如如：1) 游泳池：土土建、设备备、设施等等。2) 会所：设计计、装修费费、资产购购置、单体体会所结构构等。3) 幼儿园：建建造成本及及配套资产产购置等。4) 学校：建造造成本及配配套资产购购置等。5) 儿童游乐设设施等。6) 网球场等。2.8 其其他建设工工程支出包括工程监监理费、预预结算编审审费、市政政管理费、施施工合同外外奖金、质质检费等。2.9 物物业管理费费项目建设过过程中发生生的清洁卫卫生费、安安全保卫费费、管理费费用、绿化化养护费、公公共设施维维护费以及及竣工后的的一次性物物业完善费费等。2.10 管理费用用

9、 包包括职工工工资、办公公费用、业业务招待费费、差旅费费、工资附附加费、折折旧及摊销销、车辆费费用、房屋屋租赁费用用、咨询费费及其它支支出等。2.11 销售费用用 包包括项目销销售过程中中发生的媒媒介广告费费、促销活活动费用、销销售工程设设计装饰及及设计费用用、销售提提成及其它它费用等。2.12 财务费用用 包包括：利息息收支净额额、汇兑净净额、调剂剂外汇手续续费、金融融机构手续续费及其它它支出等。2.13 各项税金金包括：营业业税、城建建税及其它它支出、所所得税等。2.14 预备费包括基本预预备费和涨涨价预备费费。基本预预备费是指指在初步设设计、概算算内难以预预料的工程程费用及建建设期间不不

10、可预见的的支出，涨涨价预备费费是指建设设项目在建建设期间内内由于价格格等变化引引起工程造造价变化的的预测预留留费用各成本科目目的具体设设置参照项项目目标成成本表（PPCF1114）中执执行，表中中仅按通行行的常规列列出了常见见的成本细细项（表中中第三级科科目）。由由于各项目目实际工程程情况和地地域差异较较大，不能能强行划一一，各项目目可依据实实际情况进进行增减。3 项目目目标成本表表编制3.1 项项目论证决决策阶段，依依据投资估估算确定项项目目标成成本，成为为项目总目目标成本，用用以控制方方案设计，是是评审方案案设计的标标准之一。3.2 项项目建筑方方案设计完完成后，依依据方案设设计设计概概算

11、确定目目标成本，成成为控制扩扩初设计的的目标成本本，是评审审初步设计计的标准之之一。3.3 初初步设计（高高层）完成成后，依据据初步设计计概算确定定目标成本本，成为控控制施工图图设计的目目标成本，是是评审施工工图设计的的标准之一一。3.4 施施工图设计计完成后，依依据施工图图预算确定定目标成本本，作为项项目施工阶阶段成本控控制目标。3.5 项项目总目标标成本及其其它阶段的的目标成本本使用项项目目标成成本表（PPCF1111）进行行测算编制制。4 确定目目标成本应应遵循的基基本原则4.1 标标杆瞄准 在项目选择择和项目策策划阶段，项项目开发筹筹建部门应应通过市场场研究找准准销售价格格市场标杆杆、

12、工程成成本市场标标杆，以及及非工程成成本市场标标杆。4.2 满满足顾客需需求a) 在项目选择择和项目策策划阶段必必须关注目目标顾客定定位、分析析目标顾客客核心需求求和一般需需要，并将将其转化为为定性或定定量的明确确描述。b) 在分阶段确确定目标成成本时，应应始终注意意将成本分分项结构向向顾客核心心需求方向向倾斜。 4.3 竞竞争策略要要求a) 在项目选择择的项目策策划阶段，应应调查分析析竞争对手手的综合竞竞争能力，结结合项目自自身资源条条件和经营营目标，形形成明确的的竞争策略略，并将竞竞争策略对对产品定位位的要求表表述成定量量指标或定定性描述。b) 在分阶段确确定目标成成本时，始始终注意成成本

13、分项结结构满足竞竞争策略要要求。4.4 倒倒逼成本4.4.11 通过项项目选择和和项目策划划阶段的市市场调查和和可行性研研究工作，依依据市场标标杆和项目目挖潜措施施对项目可可能获得的的盈利空间间做出准确确判断和取取舍。4.4.22 用合理理的预期税税前盈利额额倒逼项目目总成本，并并用以指导导“限额设计计”和项目开开发策划的的硬性指标标。4.4.33 用项目目总成本层层层倒逼方方案设计成成本、初步步设计成本本、施工图图设计成本本。a) 方案设计形形成的目标标成本项目总目目标成本-成本预备备费（一般般为项目总总目标成本本8%）。用用项目总目目标成本减减去成本预预备费的结结果倒逼指指导方案设设计，直到到方案设计计优化满足足此要求。b) 初步设计形形成的目标标成本方案设计计形成的目目标成本+成本预备备费20%。用方案案设计形成成的目标成成本倒逼指指导初步设设计，直到到初步设计计优化满足足此要求。c) 施工图设计计形成的目目标成本初步设计计形成的目目标成本+成本预备备费10%。用初步步设计形成成的目标成成本倒逼指指导施工图图设计，直直到施工图图设计优化化满足此要要求。d) 测算的施工工图设计成成本加上未未使用的成成本预备费费（70%的的成本预备备费）即成成为确定的的项目成本本控制目标标。第 6 页 共 6 页