扬州别墅项目林溪别苑企划报告70439.docx

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1、扬州别墅项目（林溪别苑）企划报告（草）一宏观市场1扬州房地产整体市场概述扬州，地处处苏中，是是长三角角地区的的北翼城城市，经经济总量量和增速速在长三三角地区区均排名名较低，但但在苏中中地区属属中上水水平，总总体运行行态势比比较良好好。与经经济增长长相比，人人民生活活水平增增速远没没有经济济增速快快，收入入增长还还有很大大空间。扬扬州作为为历史文文化名城城，文化化积淀深深厚，文文化地位位比较高高，经济济动力对对文化价价值的挖挖掘有待待进一步步深入。1.1 城市经经济地位位分析2006年年，扬州州全市完完成地区区生产总总值（GGDP）111000亿元，人人均GDDP首次次跨过330000美元门门槛

2、。根据世界银银行的发发展报告告，人均均GDPP30000美元元左右被被认为是是现代化化的门槛槛，也是是中国220200年全面面建成小小康社会会的主要要标志。长长三角地地区已经经成为中中国一个个非常重重要的发发展区域域。扬州州作为长长三角地地区的组组员之一一，其人人均GDDP远低低于上海海、苏州州等市，但但高于周周边的泰泰洲和南南通，且且其同比比增长幅幅度位列列长三角角16市市中第二二位，达达到211.899%，处处于高速速增长阶阶段，增增长空间间巨大。2. 扬州市宏观观经济情情况分析析2.1 主主要经济济指标分分析扬州在江苏苏的地理理位置上上属于苏苏中区域域，在长长三角地地区的城城市经济济地位

3、排排名中，扬扬州的总总体经济济水平排排名较后后，但增增速比较较快且比比较平稳稳。在对对扬州的的总体经经济水平平的考察察中，选选取GDDP、社社会消费费品零售售总额、规规模以上上工业增增加值和和财政总总收入等等四个主主要经济济指标对对其经济济发展水水平进行行评述。扬扬州在220011-20004年年间的经经济发展展以“平缓”为主要要特征，尤尤其是财财政总收收入和社社会消费费品零售售总额，但但03-04年年间GDDP和工工业增加加值出现现了跳跃跃式增长长，同比比增幅分分别达到到了211.777%和443.442%。换换言之，在在工业带带动下的的GDPP实现的的高速增增长的条条件下，人人民的消消费总

4、量量和财政政收入两两个应该该直接受受益的总总量没有有实现同同步高速速增长，因因此，消消费潜力力依然存存在。220055年1-10月月，扬州州市规模模以上工工业总产产值达到到11997.004亿元元，超过过04年年全年总总量677.444亿元，社社会消费费品零售售总额2215.30亿亿元，接接近044年全年年总额。大大量的经经验研究究都表明明，扬州州经济正正处于高高速增长长期，甚甚至近两两年已经经迈入了了飞速发发展的行行列。综述，在一一系列房房产新政政的影响响下，扬扬州房地地产市场场正在发发生深刻刻的变化化。一是是房地产产开发增增幅趋缓缓。20005年年全市完完成开发发投资773.114亿元元，

5、同比比增长114.331%。增增幅下降降31.69个个百分点点。竣工工商品房房2800.144万m22，同比比增长111.88%，增增幅下降降27.74个个百分点点。今年年1-33月完成成投资117.556亿元元，同比比增长99.688%，增增幅下降降4.668个百百点。竣竣工商品品房411.699万m22，同比比增长225.116%，增增幅下降降1.227个百百分点。二二是商品品房供应应结构趋趋于合理理。20005年年竣工商商品房中中住宅占占79.06%；住宅宅中，中中档普遍遍住宅占占74.27%，经济济适用房房（限价价商品房房）占225.33%。三三是房产产市场交交易基本本平稳。22005

6、5年全市市商品房房合同销销售面积积2411.722万m22，同比比增长88.8%，存量量房交易易1511.011万m22，同比比下降11.6%。今年年1-33月份，房房地产市市场出现现回暖迹迹象，商商品房合合同销售售62.29万万m2，同同比增长长3%，存存量房交交易399.6万万m2，与与去年同同期基本本持平。四四是商品品住房平平均价格格稳中有有升。市市区20005年年普通商商品住房房均价同同比增长长9.444%，今今年一季季度同比比增长44.466%。这这些积极极的、实实质性的的变化与与国家宏宏观调控控目标是是一致的的。二区域市市场1. 本案案所处片片区大市市场环境境分析扬州于20002年

7、年正式提提出“西进南南下”的城市市发展战战略。所所谓“南下”，是指指延着长长江沿线线将扬州州南区建建设成为为扬州长长江三角角洲最大大的物流流基地；所谓“西进”，指将将扬州西西区建设设成为与与古城区区相媲美美的新的的商业、住住宅中心心区。而而邗江作作为扬州州西区的的黄金区区域，以以珠宝文文化为主主体的中中国扬州州国际珠珠宝城的的建立，充充分挖掘掘了西区区的区域域文化，将将演绎出出扬州数数千年源源远流长长的宝玉玉石文化化，形成成扬州的的商业文文化的又又一个亮亮点。届届时，新新城旧区区的并驾驾齐驱将将展现特特色扬州州的特有有风采。结论：扬州州房地产产市场，尤尤其是住住宅市场场，近几几年来的的发展速速

8、度很快快，以健健康的运运行态势势，为别别墅发展展提供了了良好的的环境；扬州别别墅市场场在20004-20006年中中的供销销增长较较大，售售价增长长近15500元元/平方方米，未未来仍有有很大发发展空间间；扬州州别墅的的开发已已经初具具规模，但但仍存在在不足，市市场缺乏乏真正的的，或者者说高端端的别墅墅产品；受良好好市场走走势影响响，别墅墅供应越越来越多多，预测测在未来来4-88个季度度中，别别墅市场场将迎来来新一轮轮的供销销高峰，别别墅的总总供应量量将在1100万万平方米米以上，未未来市场场竞争将将愈演愈愈烈。2. 周边边项目分分析本案目前周周边仅有有两个大大盘，一一是南浦浦花园，一一是尚城

9、城；两个个项目的的总开发发面积近近30万万多平米米，南浦浦花园是是以别墅墅为主，辅辅以少量量多层、小小高层建建筑的高高档住宅宅小区，小区总总建筑面面积6005000平方米米，其中中别墅面面积3005000平方米米，多层层、小高高层面积积300000平平方米，商商业会所所面积1130000平方方米，绿绿化率达达48.6%,容积率率0.8877。总总户数为为3611户。该该小区一一期于220044年122月8日日开盘。多多层均价价23000/平平方。别别墅一户户一价。一一期于220055年100月311日已交付。而而尚城目目前正在在平整场场地，开开发仍是是混合型型物业，包包括：普普通住宅宅、别墅墅

10、、商业业等。而而本案是是本区域域范围内内第一家家“纯低密密度”住宅项项目，如如能从产产品差异异化角度度出发来来进行产产品定位位，相信信将能开开拓一片片新的市市场空间间。3. 项目目SWOOT分析析1 优势 项目位于西西区南侧侧，靠近近南区，可可享受到到政府“西进南南下”规划方方向的政政策所带带来的便便利； 周边自然资资源教优优越，交交通较便便利； 多种产业相相结合，周周边经济济发展较较好； 项目内部地地势平坦坦； 周边基本无无拆迁。2 劣势 项目体量相相对较大大，较不不利于整整体开发发； 区域所在较较偏僻，配配套奇缺缺，要成成为成熟熟区域尚尚需时日日，将对对本项目目的开发发带来一一定的影影响；

11、 地块周边存存在一定定污染，有有待整治治； 高压电线林林立，对对地块的的环境景景观构成成负面影影响； 地块周边竞竞争对手手和情况况跟踪难难度大，周周边某些些地块性性质、用用途未能能确定，给给项目定定位带来来一定的的影响。3 机会 目前区域范范围内项项目较少少，相对对竞争压压力较小小； 受政府“西西进南下下”政策的的有利影影响； 周边无纯别别墅项目目，从产产品差异异化角度度来看，具具有一定定优势。4 威胁 本案开盘时时间较迟迟，未来来市场发发展具有有一定的的不确定定性； 区域范围内内同物业业类别项项目整体体售价相相对较低低，对本本案具有有一定的的冲击性性。三别墅市市场1. 扬州州整体别别墅市场场

12、概述目前扬州别别墅市场场，主要要分布在在北区和和西区，单单位售价价在40000-70000元之之间，风风格以西西式为主主，建筑筑类型以以联排、独独栋为主主，辅以以少量的的叠加，具具有代表表性的项项目有山山河园（）、扬州天下、御园、海德公园等等。另外，在一些其它物业，如以住宅为主的京华城中城内，也能看到别墅的零星点影。根据发达地区或城市经验来看，一个健康有序的房地产市场，以别墅为主的高档住宅一般占到整个房地产供销市场的10的比例。而数据显示，近三四年来扬州市别墅供应量和销售量，在整个住宅市场中所占比例均在78%。相比经验数据来看，扬州别墅市场仍有较大提升空间。从销售看，扬州别墅出现如下几个特征：

13、一是形成了了一个“别别墅环”。目前扬州东东南西北北四个方方向的周周边乡镇镇都有别别墅楼盘盘在销。东东边泰安安镇集中中了维也也纳、金金泰及凤凤凰别墅墅小区三三个项目目，西区区拥有南南浦花园、石石桩山庄庄等项目目；二是“顶级级”别墅墅与“经经济型”别别墅并存存。目前扬州别别墅因地地段划分分十分明明显，市市区沿瘦瘦西湖板板块将建建设动辄辄千万元元的钻石石级超级级别墅，而而周边郊郊区板块块以经济济型别墅墅为主，像像凤凰单单体别墅墅起售时时均价仅仅30000元平方米米；三是从消费费群体看看，别墅墅购买者者日增。目前别墅成成为市民民追求从从居者“有有”其屋屋，到居居者“优优”其屋屋的重要要选择之之一，特特

14、别是一一些经济济型别墅墅总价不不超过万万元，成成为市民民首选。结论：在国国家对城城市别墅墅类用地地加强宏宏观收缩缩，土地地放量受受到严格格限制的的环境下下，别墅墅类物业业未来是是稀缺的的，项目目的投资资价值将将增大。就就当前扬扬州的别别墅市场场来讲，短短期内竞竞争相当当激烈，但但未来发发展看好好。扬州各区项目数比例图105, 53%35, 17%4, 2%42, 21%15, 7%东区西区南区北区老城区扬州别墅项目数所占市场比例图82%18%总项目数别墅项目数从以上几个个图可以以看出，扬扬州所建建项目以以西区为为主，东东区和北北区次之之。目前前扬州共共2011个新建建项目，其其中188%为别别

15、墅项目目或含别别墅项目目，可见见，低密密度项目目正在一一步步的的进入市市场，相相信也将将成为未未来市场场必不可可少的一一种物业业形态。从区域上来来说，西西区是扬扬州市大大力发展展的区域域，其内内新建楼楼盘数也也是最多多的，但但上图显显示，各各区不论论总项目目数多少少，别墅墅或含别别墅项目目所占的的比例基基本都是是在一条条水平线线上的，除除老城区区外，各各区比例例均在225%左左右，由由此也可可以看出出，扬州州市目前前别墅市市场所占占的市场场份额还还是相当当大的，即即从目前前来看，扬扬州整体体的别墅墅市场供供求量还还处于一一个供小小于求的的状态，但但如计入入去年和和今年新新建别墅墅项目的的总量，

16、则则供求关关系又进进入一个个新的阶阶段。2.扬州别别墅市场场个案详详述楼盘名称楼盘位置物业形态户型面积（mm2）成交均价(元/mm2)凯运天地水水岸华邑邑解放桥东首首多层/小高高层/联联排/花花园洋房房50-2110联排70000名都华庭文昌中路与与江都路路交汇处处小高层/部部分叠加加别墅90-1440叠加36000东方名城扬州大桥东东首多层/小高高层/联联排洋房房97-1335联排洋房330000水榭华庭高潮河以北北万鸿城城市花园以南多层/小高高层/叠叠加联排排95-2993复式46000金湖湾墅园园东至振兴路路西至顺顺达路北北至开发发路别墅/多层层100-3300独立80000叠加4800

17、0联排55000南浦花园润扬南路广广陵学院院对面多层/小高高层/别别墅别墅2600-3000联排45000独立50000淮左郡庄园园二桥河路与与顺达路路交汇处处多层/别墅墅别墅2388.366-3446.221联排58000九溪玫瑰园园维扬区扬菱菱路独立/双拼拼/联排排220-3310独立48000双拼42000联排33000瘦西湖西苑苑维扬区大虹虹桥路336号独立600以上上独立105500阳光水岸史可法路东东侧与漕漕河路北北侧交汇汇处多层/小高高层/叠叠加98-2444叠加38000京华城中城城文昌西路南南人工湖湖畔小高层/高高层/复复式84.788-1664.335复式48000逸境雅墅

18、新城河路与与幸福河河交汇处处联排186-2207联排40000御园扬冶公路与与贾七路路交汇处处独立/联排排/双拼拼185-6688独立60000联排51000双拼67000在水一方广陵产业园园南,霍霍桥镇中中心独立/联排排198-3369别墅42000西湖御景扬子江北路路与念泗泗路交汇汇处独立别墅365-5518独立1000000山河园二期期邗江北路2268号号独栋/联排排/叠加加120-3320联排60000叠加50000扬州天下维扬区平山山堂西路路与维扬扬路交汇汇口联排/叠加加183-2244联排75000叠加55000蜀景花园经二路与双双塘路交交叉口西西北侧独立/双拼拼189-2268独

19、立50000双拼40000*尾盘项目目不在上上表统计计之列2.1 个个案分析析金湖湾墅园园物业地址邗江区邗江江中路与与开发路路交界口口建筑类别多层、小高高层、别别墅（独独立、联联排、叠叠加）占地面积1562559平方方米总建面积1812661平方方米容积率（整整体）1.16绿化率41.7%总户数671车位数510开发商扬州金鑫房房地产开开发有限限公司目前销售情情况目前销售率率70，均为为现房，可可售400套左右右，已售售80套套左右。相关评论整体价格在在扬州属属于中等等偏上，中中高档收收入群体体为主要要客群，职职业主要要包括：政府机机关单位位、银行行、律师师、医生生等，其其面积较较大，总总价相

20、对对较低，靠靠近扬大大学府，文文化氛围围较好。相关图片： 其于20006年度度获得扬扬州市区区别墅销销售冠军军楼盘的的殊荣，共共销售2246668.664，总总销金额额143306223777元，平平均单价价57999.336元/。山山河园二二期物业地址维扬区邗江江北路2268号号建筑类别独立、联排排、叠加加别墅占地面积520800平方米米总建面积416644平方米米容积率（整整体）0.80绿化率40.0%总户数47车位数/开发商中港合资扬扬州丰盈盈房地产产开发有有限公司司目前销售情情况联排已售完完，独立立别墅共共20套套，目前前剩余99套，叠叠加正在在内部认认购（前前期推出出的叠加加房源已已

21、售完）。相关评论周边自然环环境较好好，交通通比较便利利。房屋屋为全框框架结构构，全明明设计。每每户拥有有独立车车库。下下户独立立庭院，上上户南北北宽敞阳阳光露台台。小区区容积率率低、人人均绿化化面积达达50平平方米。太太阳能装装置统一一布局，管管线预埋埋入户。小小区还拥拥有闭路路电视监监控系统统，楼宇宇可视对对讲系统统，LEED大屏屏显示系系统等完完备的智智能化系系统，是是清一色色的叠加加高档住住宅小区区。相关图片： 其叠加产品品曾一度度热销，独独立别墅墅前100认购的的客户可可享受户户型面积积调整，即即可按自自己要求求定做房房屋面积积和相关关内部构构造等。南浦花园南浦花园是是以别墅墅为主兼兼

22、有小高高层和多多层住宅宅的高品品质社区区。小区区三面被被天然水水系围绕绕，环境境设计贯贯穿江南南风格，户户型设计计较合理，比比较适应应现代人人对生活活私密性性的要求求。其项项目特点点：有空空中花园园，屋顶顶天窗、大大面积采采光设计计，南北北通透、视视野较开阔，动动静分离离，属于于较适用用型的项项目。其有专业业四星级级酒店物物业公司司，24小小时保安安、保洁洁，全面面采用智智能化住住宅科技技，三防防系统224小时时实时监监控。物业地址扬州西站向向南广陵陵学院对对面建筑类别独立、联排排别墅、多多层、小小高层占地面积/总建面积760000平方米米容积率（整整体）0.86绿化率48.6%总户数/车位数

23、/开发商扬州花园置置业发展展公司目前销售情情况一期别墅已已基本售售完，仅仅剩一套套3000左右右的独立立别墅，总总价1550万元元左右，目目前正在在进行二二期房源源的认购购，二期期以联排排为主，面面积在11802300之间间，单价价45000元/左右右，前期期认购可可优先选选房。相关评论据了解，来来到南浦浦花园的的购房者者更多关关注的是是其普通通住宅（小小高层、高高层）的的相关信信息，可可见其在在产品价价格的定定位和推推广的力力度、角角度等方方面还是是有较大大偏差的的，但从从其目前前别墅整整体销售售情况上上来看，形形势一般般，主要要还是由由于其前前期推出出的房源源并不是是很多的的原因。相关图片

24、： 京华城中城城物业地址邗江区扬州州市国展展中心对对面建筑类别多层、小高高层、别别墅（独独立、联联排、叠叠加）占地面积2138660平方方米总建面积2737440平方方米容积率（整整体）1.28绿化率43.8%总户数1700车位数/开发商扬州京华城城中城生生活置业业有限公公司目前销售情情况目前共纳入入网上5547套套，尚可可售1335套左左右，目目前普通通住宅的的整体成成交均价价在37700元元/左左右，别别墅方面面，目前前叠加别别墅的价价格在552000元/左右，尚尚有精装装修别墅墅。相关评论精装修交付付引起了了众多购购房者的的关注，且且其总价价在扬州州同物业业类别中中还是比比较低的的，但据

25、据相关调调查了解解，其项项目在工工程质量量上存在在比较多多的问题题，且户户型一般般，主要要推广手手段即精精装修交交付。相关图片：目前其整体体销售情情况良好好，多次次立于扬扬州别墅墅市场销销售之首首，但热热销的背背后其工工程等方方面的弊弊病却长长期暴露露在外，市市民口碑碑较差。典藏园(御御园)物业地址维扬区蜀冈冈里与润润扬北路路交汇处处建筑类别独立、双拼拼、联排排、叠加加别墅占地面积1237440平方方米总建面积668200平方米米容积率（整整体）0.68绿化率54.0%总户数298车位数450余个个开发商扬州虹源房房地产开开发有限限公司目前销售情情况目前共纳入入网上3330套套，尚可可售800

26、套左右右，目前前联排别别墅价格格在50000元元/左左右，剩剩余400套左右右，双拼拼别墅的的价格在在62000元/左右右，剩余余10套套左右，独独立别墅墅价格在在3000万/套套，目前前剩余220套左左右，另另外，还还有2套套10000万/套的独独立别墅墅，但已已售出，为为定做形形式销售售，均以以毛坯交交付。相关评论其总体销售售形势较较好，一一期已售售完，目目前二期期以联排排和叠加加别墅为为主（产产品方案案已调整整），西西班牙式式建筑风风格，赢赢得了一一部分客客户群体体的青睐睐，但相相信随着着市场上上产品多多元化的的发展和和新项目目的推出出，其在在价格上上如再不不做调整整，销售售的难度度将进

27、一一步加大大。相关图片： 其一期已于于06年年10月月底交付付，目前前入住率率约在330%40%，据了了解其近近期有封封盘的可可能，主主要原因因还是想想在新房房源销售售许可证证拿到之之前观望望市场，伺伺机提价价。扬州天下物业地址维扬区平山山堂西路路与维扬扬路交汇汇口建筑类别独栋、联排排别墅，花花园洋房房、多层层、小高高层占地面积600300总建面积6500000，11630000（一期期）容积率（一一期）0.88绿化率42.0%总户数872车位数916开发商江苏北辰置置业有限限公司目前销售情情况其一期2月月份推出出的房源源：叠加加24套套（已售售完），联联排288套（已已售完），其其联排的的面

28、积在在2022左右右的总价价在14471522万/套套，在2235左右的的总价在在17991833万/套套；而叠叠加中一一二层的的面积在在1833左右右的总价价在10001100万/套套，三四四层加阁阁楼（算算产权）的的面积在在2444左右右的总价价在12201300万/套套，一期期将于220088年122月交付付，以后后按每年年810万万方的速速度推出出新的房房源。相关评论其总体销售售形势较较好，一一期已售售完，目目前二期期以联排排和叠加加别墅为为主（产产品方案案已调整整），西西班牙式式建筑风风格，赢赢得了一一部分客客户群体体的青睐睐，但相相信随着着市场上上产品多多元化的的发展和和新项目目的

29、推出出，其在在价格上上如再不不做调整整，销售售的难度度将进一一步加大大。相关图片： 目前项目还还是以平平整场地地为主，销销售上目目前处于于新房源源推出前前的蓄水水期。据据了解，扬扬州天下下的客户户群以政政府机关关单位的的工作人人员为主主。九溪玫瑰园园物业地址维扬区扬菱菱路建筑类别独幢、双拼拼、联排排别墅占地面积849322总建面积426444容积率（整整体）0.51绿化率50.0%总户数163车位数/开发商江苏江扬投投资置业业集团有有限公司司目前销售情情况项目共1335套，分分四期开开发，整整体面积积在22203100之间间。目前前共售出出54套套，其中中独立别别墅即占占一半以以上的比比例，独

30、独立共337套，售售出322套，单单价48800元元/；双拼共共58套套，售出出11套套，单价价42000元/；联联排共440套，售售出222套，单单价33300元元/。相关评论其为北区销销售较好好的项目目之一，这这与其产产品的定定位和比比例以及及所定的的价格路路线关系系很大，从从单价上上来看，无无疑其联联排的价价格应是是扬州之之最（低低），但但从产品品上来看看，户型型面积均均较合理理，很能能吸引到到购房者者的眼球球。相关图片： 瘦西湖西苑苑物业地址维扬区大虹虹桥路336号建筑类别独立别墅占地面积267000总建面积110066容积率（整整体）0.40绿化率66.0%总户数27车位数/开发商江

31、苏江扬投投资置业业集团有有限公司司目前销售情情况共27套房房源，截截至到目目前为止止，消化化进一半半左右，总总销套数数在155套左右右，总价价均价在在7600万元/套，单单价过万万。相关评论其项目产品品定位甚甚高，原原因还是是由于其其项目总总体量较较小，如如不突出出产品，提提升其价价值，则则很难获获得利润润，但从从销售上上来看，还还是处于于平稳阶阶段。综述，上述述各项目目均为扬扬州具有有代表性性的别墅墅项目，其其中有过过千万的的豪宅，有有性价比比极高的的庭院式式住宅（花花园洋房房），有有项目本本身一般般但市场场反应强强烈的项项目，有有中式的的，亦不不乏西式式的，囊囊括了现现今房地地产行业业中各

32、种种低密度度项目的的销售态态势，从从而可见见，扬州州的房地地产市场场，尤其其是别墅墅市场的的发掘空空间还是是相当大大的。从从产品上上来看，扬扬州别墅墅市场中中，较受受青睐的的还应属属独立别别墅，这这可能与与各个城城市区域域的居民民对住宅宅概念的的理解程程度的不不同而造造成的，但但目前来来看，叠叠加别墅墅在整个个扬州市市场中所所占的份份额还是是相对较较少的，且且就近期期叠加别别墅的销销售势头头来看，有有望超越越独立别别墅，抢抢占市场场第一。四. 产品品定位在对国外国国内的大大量别墅墅与类别别墅住宅宅项目进进行了研研究与分分析之后后，我们们还对本本地消费费者进行行了小规规模的调调查，目目前扬州州别

33、墅消消费者对对产品的的主要不不满集中中在以下下几点：1、 没有自己的的院子或或者院子子太小2、 私家车位不不足（通通常只提提供一个个车位）3、 室内车库占占据了宅宅内使用用面积4、 入住率低，缺缺乏生活活气氛5、 户型不理想想，功能能不完备备6、 交付标准较较低7、 景观品质较较低（特特别是宅宅间与宅宅前景观观细部的的品质较较低）因此，在考考虑林溪溪的产品品定位时时，我们们提出以以下原则则，希望望能在产产品设计计中加以以注意，以以营造出出本项目目的品质质竞争力力。1、 给业主更大大的私人人领域（院院子、架架空花园园、露台台、屋顶顶平台等等）2、 尽可能利用用空地和和院子满满足1-2辆车车位的停

34、停放位置置，少设设置室内内车库3、 尽可能设计计地下与与半地下下空间，以以在合理理总价范范围内提提供更多多的室内内面积（地地下与半半地下空空间的售售价可按按成本制制定）4、 环境、建筑筑的设计计应体现现更高的的格调（内内敛和亲亲切）5、 尽可能减少少公共绿绿地和道道路系统统的占地地面积 6、 尽可能地符符合扬州州家庭的的居住习习惯（娱娱乐、晾晾晒、储储藏等）7、 采用全框架架结构，满满足业主主的个性性化需求求 8、 强调面积的的合理性性（同等等产品类类型中采采用小型型化设计计）主要竞争力力和差异异化构成成：1、更大的的院子（露露台、屋屋顶甚至至私家池池塘）2、不需要要购买车车库 3、极其便便宜

35、的地地下和半半地下空空间 4、新中国国风格的的生活方方式 5、最好的的风景是是属于私私人的 6、同类产产品级别别中相对对较低的的总价 在对林溪地地块与规规划要点点进行充充分研究究后，我我们建议议该项目目采取逐逐级错位位的梯级级式产品品线。考考虑到该该区域将将在未来来3年内内形成以以叠加式式别墅为为主的同同质竞争争，我们们可以判判断出各各竞争楼楼盘可能能供应的的产品包包括：A叠加别墅墅（面积积在1880-2230平平方米）B联排别墅墅（面积积在2000-2260平平方米）C双拼别墅墅（面积积在2440-3300平平方米）D独立别墅墅（2550-3350平平方米）其中A、DD类产品品将是本本区域低

36、低密度项项目中的的主力产产品，也也就是说说，周边边项目的的主力产产品主要要包括总总价在1100-1300万元的的叠加别别墅、1130-1700万元的的联排别别墅和少少量的2200-3000万元的的独立别别墅。我我们在产产品组合合方面的的对策是是：900-1110万元元的叠加加别墅、1180-2500万元的的独立别别墅，在在每一类类产品线线上都将将具有相相对价格格优势。90-1110万元元110-1130万万130-1170万万150-1180万万180-2200万万（以上上）竞盘叠加别墅（较较差的楼楼层与户户型叠加洋房联排别墅联排别墅双拼别墅林溪叠加别墅（很很好的楼楼层与户户型）双拼别墅双拼别

37、墅独立别墅独立别墅对比优势户型相对较较小具备露台、屋屋顶花园园等别墅墅化元素素户型相对较较小具备备独立院院落、大大面积的的露台和和屋顶花花园、室室外停车车户型相对较较小具备备独立院院落、大大面积的的露台和和屋顶花花园、室室外停车车户型相对较较小、具具备多个个独立院院落、架架空花园园、半地地下室和和屋顶花花园、室室外停车车户型相对较较小、具具备多个个独立院院落、架架空花园园、半地地下室和和屋顶花花园、室室外停车车五. 价格格定位根据对开发发与销售售进度的的基本测测算，预预计本项项目在 年 月月开盘销销售，第第一阶段段为 年年 月年 月，销销售房源源包括叠叠加别墅墅与双拼拼别墅，由由于关系系定价的

38、的市场因因素有较较大的不不确定性性，本次次方案中中只对第第一阶段段价格体体系提出出建议：叠加别墅：单价448000-55500元元 均均价52200元元 平平均总价价100000000元双拼别墅：单价558000-62200元元 均均价60000元元 平平均总价价150000000元独立别墅：单价665000-80000元元 均均价78800元元 平平均总价价200000000元六. 营销销推广策策略2008年年度销售售目标销售分段周周期根据项目现现状和市市场情况况,20008年年度“林溪”的销售售分为四四个阶段段:销售时段起止时间销售目标累计栋数市场引导期期10开盘强销期期45续销期70尾盘

39、期1002008年年度营销销策略根据广泛的的市场调调研和客客户分析析，并在在总结前前一阶段段的工作作的基础础上，我我们调整整营销思思路，结结合市场场需要，整整合项目目优势，全全面进行行有效市市场推广广。思路决定出出路 主要针针对以下下问题展展开我们们的营销销思路：为什么要买买别墅？为什么选择择林溪？如何去引导导客户并并促进成成交？概念推广策策略为什么要买买别墅？ 原原因其实实很简单单，为了了享受！创意原点：生活享享受家概念释义是一个家，一一个提供供享受的的家，能能全程提提供丰富富的Ennjoyy内容的的“家”，从工作作到生活活，从会会所到配配套，由由室内到到外景观观，由现现成的美美好到未未来的

40、发发展都是全全程地提提供享受受的家。是一类客户户，他们们是生活活的行家家，真正正懂得生生活艺术术的享受受家。Enjoyy生活享享受家，既既是林溪溪的楼盘盘概念与与楼盘个个性，也也是潜在在目标客客户的群群体特征征和心理理需要。全程享受家家，享受受什么？都市生活真山真真水修身养养性升值空空间休闲乐乐趣空间美美学社区文文化 Enjoyy生活享享受家，是是产品与与客户之之间的共共性，是是产生共共鸣和认认同感的的“结点”广告语：享享受就是是生活广告语释义义在人的生命命历程中中，真正堪称“纯粹”的享受受阶段，大约有两个个学龄前，一一切尚未未开始，纷纷扰无从从谈起；退休后，事事事尘埃埃落定，幸幸福水落落石出

41、。而中青年，生生活却陷陷入“忙、盲盲、茫”的恶性性循环，对此，林溪溪将提出出最好的的解决方方案全年龄层享享受 关关照各年年龄层（小小孩、中中青年、老老年）的的生活享享受全程人生享享受 呵呵护从小小到大，从从少到老老的生活活享受全面场所享享受 体体贴从城城市到社社区空间间转换、由由内而外外各种场场所的生生活享受受为什么选择择林溪？选择林溪五五大理由由现代贵族家家庭典范范，扬州州生活领领袖向林林溪别墅墅看齐！“五好家庭庭”，五大大旺销理理由早已已是公开开的秘密密！风水好座座北朝南南，负阴阴抱阳，龙龙脉交汇汇之风水水宝地，众众风水专专家赞不不绝口环境好闻闻得好花花香，听听得虫鸟鸟鸣，焕焕发生命命能量

42、，生生活大师师养心、养养身之生生活宝殿殿地段好扬扬州市后后花园，国国际级市市政配套套规划，广广阔的投投资、生生活版图图正在形形成房子好大大师倾力力规划，建建筑材料料、技术术实现多多项“扬州首首创”，真正正满意、安安心住宅宅生活好上加加好贵族生生活领地地，超大大豪华会会所、网网球场、俱俱乐部等等等以上是我们们在市场场推广时时的主要要卖点，当当然，价价格依然然是关键键而且敏敏感的问问题，不不会在广广告中去去直接释释放。2008年年度营销销保障体体系一、林溪媒媒介推广广策略（一）媒介介目标（争争取在年年度销售售黄金档档期3-6月打打一场短短！平！快！的的漂亮仗仗）选择适当媒媒体，为为创意提提供最佳佳

43、的演出出舞台与与发挥空空间，使使广告对对消费者者产生最最佳的说说服效果果。通过科学的的媒介投投放组合合策略，制制造声势势，在保保证足够够的有效效到达率率，避免免不必要要浪费的的前提下下，吸引引消费者者前来咨咨询，感感受现场场氛围，产产生购买买欲望。树立发展商商及楼盘盘形象，增增强消费费者的信信心，发发挥口碑碑宣传的的优势，提提高项目目的知名名度和美美誉度。通通过广告告宣传，有有力配合合销售，使使林溪项项目尽可可能短的的时间内内进入销销售成熟熟期，迅迅速回笼笼资金。（二）媒介介投放组组合策略略在不同时段段结合销销售周期期使用以以下媒体体推广方方式：报报纸、广广告路牌牌、DMM单张、网网络、电电视

44、及现现场包装装。市场引导期期新闻闻炒作为为主，配配合报纸纸广告。强 销 期以报报纸为主主，事件件行销为为辅，提提升形象象，强调调服务，提提供更多多便利购购楼条件件，吸收收消费者者前来咨咨询、看看盘。针针对主要要卖点做做纯销售售式广告告，与现现场销售售有力配配合，促促成更高高的成交交额，减减少销售售工作的的压力，同同时发挥挥软性文文章与新新闻炒作作的理性性诉求配配合宣传传，达到到购楼热热潮之目目的。持 销 期以报报纸广告告为主，以以形象广广告、证证言方式式、卖点点广告、催催促式广广告形成成投放促促销广告告，同时时配合短短程促销销活动，解解决销售售中存在在的问题题与矛盾盾。尾 盘 期利用用报纸做做

45、一些感感性诉求求，同时时利用工工程形象象进度的的收尾阶阶段，增增强置业业者的购购房信心心，消化化存量。我市房地产产投资继继续保持持增长势势头，较较20005年高高达200.022的投投资同比比增幅相相比，220066年房地地产投资资同比增增幅仅为为3.558，增增幅明显显下降。住住宅投资资虽然仍仍占据主主导地位位，但住住宅投资资额与所所占投资资份额均均有下降降，商业业营业用用房与办办公用房房投资增增长明显显，其中中办公用用房投资资增幅最最为明显显，几乎乎比去年年同期增增加双倍倍投资额额，市场场供给正正在发生生结构性性变化。全全年商品品房施工工面积增增长相对对平稳，但但新开工工面积降降幅明显显，竣工工面积略略有增长长。总体体来说