公允价值计量在投资性房地产中的应用分析crqa.docx

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1、西南财经大学天府学院 公允价值计量在投资性房地产中的应用分析以世茂股份为例西南财经经大学天天府学院院20166 届本科毕业业论文（设设计）论文题目目：公允允价值计计量在投投资性房房地产中中的应用用分析以世世茂股份份为例 学生姓名名： 蔡蔡玙璟所在学院院： 西西南财经经大学天天府学院院 专 业： 会会计学（CCPA注注册会计计师方向向） 学 号： 41120330222 指导教师师：柳玉玉寿 二一六六年三月西南财经经大学天天府学院院本科毕业业论文（设设计）原原创性及及知识产产权声明明本人郑重重声明：所呈交交的毕业业论文（设设计）是是本人在在导师的的指导下下取得的的成果。对对本论文文（设计计）的研

2、研究做出出重要贡贡献的个个人和集集体，均均已在文文中以明明确方式式标明。因因本毕业业论文（设设计）引引起的法法律结果果完全由由本人承承担。本毕业论论文（设设计）成成果归西西南财经经大学天天府学院院所有。特此声明明。毕业论文文（设计计）作者者签名：作者专业业：作者学号号：_年_月_日日西南财经经大学天天府学院院本科学学生毕业业论文（设设计）开开题报告告表论文（设设计）名名称公允价值值计量在在投资性性房地产产中的应应用分析析以世世茂股份份为例论文（设设计）来来源自定题目目论文（设设计）类类型B应用用研究导 师柳玉寿学生姓名名蔡玙璟学 号4120030222专 业会计（CCPA）一、 参考文献献财政

3、部：企业会会计准则则应用指指南，中中国财政政经济出出版社，220066周施叶，余余立攀：公允价价值计量量的国际际比较与与借鉴，会会计研究究，20010葛家澍：关于在在财务会会计中采采用公允允价值的的探讨，会会计研究究，20007胡建永：公允价价值带来来了什么么基于我我国发现现，中国国市场，220144通过互联联网、期期刊、杂杂志等搜搜集论文文写作所所需要的的文献资资料。二、 设计的目目的、要要求、思思路与预预期成果果1、 设计目的的投资性房房地产有有两种不不同的计计量模式式即成本本计量和和公允价价值计量量，选择择不同的的计量模模式会导导致不同同的会计计后果和和经济后后果。本本文通过过统计我我国

4、上市市公司采采用公允允价值计计量模式式的情况况并结合合案例，分分析公允允价值计计量在投投资性房房地产中中的应用用存在的的问题，并并提出建建议，以以使公允允价值计计量在投投资性房房地产中中更好的的应用。2、 设计要求求通过在学学校专业业课上所所学知识识作为理理论基础础，同时时广泛地地参考优优秀文献献、网络络以及相相关书籍籍方面的的资料，用用严谨的的分析对对问题进进行阐释释，最后后找出高高效率的的改进策策略。3、 设计思路路与预期期成果首先对公公允价值值相关理理论进行行阐释，包包括公允允价值计计量模式式的特点点以及估估值技术术，说明明引入公公允价值值模式的的必要性性。然后后对我国国投资性性房地产产

5、中公允允价值计计量模式式的应用用现状做做有关分分析，同同时分析析公允价价值计量量模式的的应用对对企业财财务的影影响和公公允价值值计量模模式的利利弊。结结合实际际案例，定定量分析析采用公公允价值值模式对对公司各各方面的的影响，以以及该公公司公允允价值模模式应用用存在的的问题及及建议。最最后基于于前面的的分析为为我国公公允价值值计量模模式摆脱脱应用困困境提出出建议，以以期公允允价值计计量模式式能在我我国投资资性房地地产的后后续计量量中更好好的应用用。预期成果果：一是是得出问问题有效效的解决决方案，二二是丰富富理论知知识和实实践经验验。三、 任务完成成的阶段段、内容容及时间间安排20155年11月2

6、5日前：完成成开题报报告 20155年12月24日前：完成成文献综综述 20166年011月200日前：完成成论文粗粗纲 20166年033月155日前：完成成论文终终稿，并并且打印印成册，上上交论文文准备答答辩。四、 完成论文文所具备备的条件件因素作为一名名会计专专业的应应届毕业业生，学学校开设设的各门门专业课课程为论论文的写写作打下下了扎实实的理论论基础，通通过几年年的理论论学习和和实训课课程的实实践，并并且在学学校的支支持和指指导老师师的帮助助下，以以及利用用图书馆馆以及互互联网的的大量相相关文献献作为写写作支持持，目前前基本具具备完成成论文的的条件。 指导教教师签名名： 日期期：论文（

7、设设计）类类型：AA理论研研究；BB应用研研究；CC软件设设计等；摘要长久以来来，拥有有高度可可靠性的的历史成成本一直直在计量量领域占占领着主主导地位位。但是是，因为为历史成成本所面面对的事事物都是是过去的的，缺乏乏时效性性， 已已无法满满足现实实经济环环境的需需要。220066年，我我国颁布布了新的的企业业会计准准则，引引入新的的投资性性房地产产后续计计量模式式公允允价值计计量模式式。自此此以后我我国便有有两种投投资性房房地产后后续计量量模式，而而不同的的选择会会产生不不同的经经济后果果。因此此，对投投资性房房地产后后续计量量模式的的分析具具有重要要的现时时意义。本文通过过分析我我国上市市公

8、司中中应用公公允价值值计量模模式的现现状并结结合实际际案例定定量分析析公允价价值计量量模式在在世茂股股份的应应用情况况，探究究公允价价值计量量模式应应用中存存在的问问题。并并基于此此为公允允价值计计量能在在实务中中得到更更好的运运用提出出改进建建议。关键词：投资性性房地产产 公公允价值值计量 会会计准则则AbsttracctFor a llongg tiime, thhe hhisttoriicall coost meaasurremeent moddel thaat hhas higgh rreliiabiilitty ooccuupieed aa doominnantt poosittio

9、nn inn thhe ffielld oof mmetrroloogy. Hoowevver, thhe hhisttoriicall coost meaasurremeent moddel facces thee paast, annd iis llackked of timmeliinesss. It hass beeen unaablee too meeet thee neeedss off thhe ddeveeloppmennt oof eeconnomyy. IIn 220066, tthe neww AAccoounttingg Sttanddardds ffor Entter

10、pprisses waas iissuued in Chiina, annd tthe faiir vvaluue mmeassureemennt mmodeel wwas inttrodduceed. Diffferrentt chhoicces of meaasurremeent moddel of invvesttmennt pproppertty wwilll reesullt iin ddifffereent ecoonommic outtcomme. So it is impporttantt too annalyyze thee apppliicattionn off meeas

11、uuremmentt moodell off innvesstmeent prooperrty.Thiss paaperr innvesstiggatees tthe apppliccatiion staatuss off faair vallue meaasurremeent moddel in Lisstedd Coompaaniees iin CChinna, andd coombiiness wiith acttuall caasess, tto aanallyzee thhe pprobblemms tthatt exxistt inn apppliicattionn off faa

12、ir vallue meaasurremeent moddel. Annd tthenn giivess soome sugggesstioons to makke ffairr vaaluee meeasuuremmentt moodell too bee ussed bettterr inn apppliicattionn.Keywwordds：IInveestmmentt prropeertyy Faair vallue meaasurremeent moddel AAccoounttingg Sttanddardds目 录录一、前言言1二、公允允价值相相关理论论阐释22（一）公公允价值

13、值的特征征21、公允允性22、时效效动态性性23、结果果估计性性2（二）公公允价值值的取得得方法331、估值值技术332、估值值技术的的分析44三、公允允价值计计量在投投资性房房地产中中的应用用分析55（一）我我国投资资性房地地产中公公允价值值计量模模式的应应用现状状5（二）公公允价值值计量模模式对企企业财务务的影响响61、对资资产结构构的影响响62、对盈盈利能力力的影响响63、对盈盈利能力力的影响响7（三）投投资性房房地产运运用公允允价值计计量模式式的利弊弊71、公允允价值计计量模式式应用的的优势772、公允允价值计计量模式式应用的的弊端88四、案例例分析99（一）公公司简介介9（二）世世茂

14、股份份公允价价值计量量模式的的选择99（三）世世茂股份份采用公公允价值值计量对对财务的的影响99（四）案案例启示示151、世茂茂股份运运用公允允价值计计量模式式存在的的问题1152、世茂茂股份采采用公允允价值计计量的相相关建议议16五、优化化公允价价值计量量模式应应用的建建议177（一）加加强市场场建设和和制度规规范177（二）加加强监督督17（三）企企业自身身加强完完善措施施18六、总结结19文献综述述20参考文献献28致谢311一、前言言在我国，直直到20006年年以前是是没有设设立特有有的准则则去计量量公司所所拥有的的投资性性房地产产的，而而是将其其与固定定资产和和无形资资产等科科目一起

15、起采用成成本模式式核算。这这种情况况下投资资性房地地产的账账面价值值与市场场脱轨，不不能够反反映真实实情况，同同时也无无法提供供有意义义的决策策信息。而在此时时，国际际上关于于投资性性房地产产计量的的相关准准则已比比较发达达，也比比较完善善。国际际会计准准则委员员会（IIASCC）表示示可以选选择成本本模式和和公允价价值模式式中的一一种作为为投资性性房地产产的后续续计量方方式。对对于上市市公司来来说，公公允价值值计量能能使会计计信息变变得更加加可靠和和可比，帮帮助信息息使用者者做出更更加精准准的判断断。因此此，更多多的公司司更倾向向于选择择公允价价值计量量模式。随着经济济全球化化的进程程和发展

16、展需要，220066年我国国财政部部颁布了了企业业会计准准则第33号投资性性房地产产，其其中对投投资性房房地产的的计量引引入了更更贴近实实际的计计量方式式公允允价值计计量模式式。而这这部准则则的颁布布也标志志着我们们国家在在会计准准则国际际趋同化化的道路路上踏出出了极其其重要的的一大步步。二、公允允价值相相关理论论阐释（一）公公允价值值的特征征1、公允允性公允性在在公允价价值中作作为根本本特性而而存在。这这一特征征也体现现在了220144年颁布布的企企业会计计准则第第39号公允允价值计计量中中。其中中对公允允价值的的取得应应当遵循循的原则则作了明明确规定定：交易易应当有有序。换换句话说说，也就

17、就是具有有惯常市市场活动动的交易易。参与与这个过过程中的的两方不不是被迫迫而是平平等、自自愿的；双方是是市场中中熟悉情情况且了了解有关关信息的的无关联联买卖双双方。公公允价值值最好以以主要市市场或者者最有利利市场的的价格信信息为基基础，但但这并不不绝对。也也就是说说只要能能够具备备与基本本特征相相契合的的充分条条件，则则能够将将交易的的价格视视为是具具有公允允性的。2、时效效动态性性公允价值值与历史史成本所所面对的的事物的的时态有有所不同同。公允允价值所所指的是是假设在在计量日日当天对对资产或或者负债债进行交交易，从从而得到到它的估估价，其其随着时时间以及及环境等等因素变变化而变变化，它它强调

18、时时点性。而而历史成成本面对对的是过过去，它它是将交交易真实实地发生生时的成成本当做做其入账账价值，并并不会随随着时间间推移而而产生变变化，它它强调真真实性。3、结果果估计性性公允价值值一般都都不是真真实的市市场交易易价格，因因为真实实的交易易并没有有发生。它它只是以以市场价价为一个个基础，在在计量日日对资产产或者负负债进行行假设交交易的估估价。著著名的日日本会计计学家井井尻雄士士曾这样样评价公公允价值值：它一一般是由由市场价价格决定定的，但但是如果果资产或或负债在在市场交交易之外外时，它它就应当当是一个个假设的的市价。因因此从某某种程度度来说，它它的含义义其实要要比市场场价格更更为广泛泛。（

19、二）公公允价值值的取得得方法1、估值值技术对于各企企业来说说，若是是想要估估计在计计量日的的现时环环境之下下，具有有惯常市市场活动动的交易易或是清清偿的价价格，那那就需要要相应的的手段去去获取这这个价格格。因此此，估值值技术也也就应运运而生。对对于目前前我国的的发展情情况，各各企业中中主要使使用的估估值技术术有如下下三种：市场法法、收益益法和成成本法中华人民共和国财政部，2006年：企业会计准则基本准则，经济科学出版社，12-35页。（1）市市场法该方法是是通过对对照同类类或者相相似对象象在市场场中的近近期有序序交易价价格以及及其他的的关联信信息，经经过分析析对比，找找到一个个合适的的价格以以

20、此作为为被计量量目标的的公允价价值。（2）收收益法该方法是是建立在在以利求求本的假假设上的的，将与与被计量量对象相相关的未未来金额额转化成成单一现现值的一一种估值值技术。换换句话说说，就是是将未来来的预期期产出或或者回报报折现并并作为估估值的基基础。（3）成成本法该方法是是将已发发生的各各项减值值损失从从被计量量对象的的估测重重置成本本中扣除除，以此此得到的的被计量量对象价价值的估估值方法法。2、估值值技术的的分析表2-11 三种种估值技技术比较较分析中华人民共和国财政部，2006年：企业会计准则基本准则，经济科学出版社，12-35页估值技术术优点缺点适用范围围市场法以通过实实践检验验的市场场

21、价格为为依据，直直接，最最具有说说服力适用性较较差，且且主观性性较强有活跃的的交易市市场；交交易信息息公开可可收集（二二者需同同时满足足）收益法估值原理理与会计计对资产产的定义义相符，充充分考虑虑资产未未来收益益和货币币时间价价值预测未来来收益额额以及风风险报酬酬率较难难；适用用条件使使适用范范围受限限被计量对对象未来来的预期期产出和和回报可可预测且且能用货货币表示示；为获获利而持持有该资资产所需需承担的的风险可可量化；资产的的使用寿寿命可预预测（三三者需同同时满足足）成本法适用性强强；充分分考虑了了资产的的各项损损耗；计算复杂杂且量大大；各种种贬值难难以计算算，影响响准确性性和可靠靠性适用范

22、围围广，尤尤其适用用于不存存在活跃跃市场，市市场法和和收益法法无法评评估的情情况公允价值值计量的的三种估估值技术术并无特特定的使使用排序序，企业业应当根根据市场场条件和和自身情情况等综综合因素素，选择择适合企企业的估估值技术术。如果果在计量量时选择择了不止止一种的的估值技技术，就就要对所所得的不不同的估估值结果果认真地地做好详详细分析析，评判判其合理理性，然然后选择择现时条条件下最最能够体体现真实实价值的的金额评评定为最最终结果果。三、公允允价值计计量在投投资性房房地产中中的应用用分析（一）我我国投资资性房地地产中公公允价值值计量模模式的应应用现状状新准则施施行以来来，其应应用最先先是在我我国

23、的上上市公司司中开始始的。但但由于我我国市场场的条件件限制和和企业自自身因素素导致其其在我国国的应用用情况并并不理想想。依据据我国财财政部发发布的有有关分析析报告，笔笔者将新新准则出出台以来来六年内内我国企企业运用用公允价价值计量量模式的的相关情情况作了了整理归归纳，并并做成表表格形式式方便直直观地观观察其应应用情况况。表格格中的占占比为采采用公允允价值计计量的公公司数量量与拥有有投资性性房地产产的公司司数量之之比。表3-11 我国国公允价价值计量量应用情情况 数据来源：中国人民共和国财政部，2013年：2007年2012年执行会计准则分析报告20077年20088年20099年20100年2

24、0111年20122年上市公司司157001624417744212992293324722拥有投资资性房地地产的公公司630690772833905968采用公允允价值计计量的公公司182025273143占比2.866%2.900%3.244%3.244%3.422%4.444%由以上表表格可以以直观的的看到拥拥有投资资性房地地产的公公司数量量是很多多的，其其在上市市公司总总数中的的比例即即使不用用计算，也也能发现现占比是是较大的的。但是是采用公公允价值值计量的的公司数数相对拥拥有投资资性房地地产的公公司数量量来说，却却实在太太少。准准则执行行以来，不不仅占比比基数小小，且六六年里的的变动

25、幅幅度也不不大。基基于表格格数据我我们可以以发现，准准则颁布布以来公公允价值值计量在在我国上上市公司司中的实实际运用用情况实实在不容容乐观。（二）公公允价值值计量模模式对企企业财务务的影响响1、对资资产结构构的影响响公允价值值计量模模式被采采用后，投投资性房房地产公公允价值值的变动动，也会会导致资资产负债债表中的的投资性性房地产产科目的的金额被被相应调调整，房房地产不不会大幅幅贬值的的情况下下，这就就使得总总资产值值被增加加。与此此同时，总总资产作作为资产产负债率率的分母母，它数数值的变变大也就就使得公公司的资资产负债债率被降降低。2、对盈盈利能力力的影响响投资性房房地产的的后续计计量中，成成

26、本模式式需要定定期对其其计提相相应的折折旧或者者进行摊摊销。而而变更为为公允价价值模式式后，根根本不存存在折旧旧摊销，之之前计提提的金额额也将被被一并转转销。这这减少了了公司的的成本费费用，而而且公允允价值变变动损益益还影响响企业的的当期损损益葛家澍，2007年：关于在财务会计中采用公允价值的探讨，会计研究，第11期，我我国目前前的房地地产市场场总体上上还是呈呈上涨趋趋势的，那那么企业业利润也也会随之之上升，企企业盈利利能力增增强。3、对融融资能力力的影响响因为国家家政策原原因和市市场环境境影响，房房地产企企业在融融资方面面还是有有些许困困难。如如今，房房价依然然坚挺，企企业如果果选择公公允价

27、值值计量模模式，那那么他们们所持有有的投资资性房地地产都会会获得不不错的市市场估价价（高于于账面余余额）。而而公允价价值变动动损益影影响公司司当期损损益，财财务报表表上利润润的增加加也会优优化公司司形象，并并显著提提升融资资能力。（三）投投资性房房地产运运用公允允价值计计量模式式的利弊弊公允价值值计量模模式有着着严苛的的应用条条件限制制。我国国各企业业在此选选择上都都显得非非常地谨谨慎，而而且很多多企业也也因对公公允价值值的具体体参照标标准不明明确而放放弃此模模式。尽尽管公允允价值计计量模式式在我国国的应用用还并不不普遍，但但随着我我国会计计业发展展的国际际趋同化化以及在在经济良良好发展展下成

28、本本模式逐逐渐显现现的不足足。在今今后的发发展中，公公允价值值计量模模式定会会渐渐占占据主导导地位。1、公允允价值计计量模式式应用的的优势（1）改改善企业业的财务务状况指指标。企企业使用用该模式式后，只只要当期期投资性性房地产产资产价价值没有有出现大大幅贬值值，而且且按照我我国目前前房价依依然坚挺挺不倒的的走势，基基于公允允价值调调整的同同时这种种计量模模式还会会将之前前所计提提的折旧旧摊销都都一并转转销掉，那那么其对对比变更更前，增增加了该该科目的的账面价价值，总总资产也也得以增增加，公公司的资资产负债债率也得得到改善善。而且且之后的的公允价价值变动动损益会会影响企企业的当当期损益益。当期期

29、利润的的增加会会使企业业形象得得以提升升，融资资能力也也将显著著增强。（2）提提高企业业的会计计信息质质量。其其作为一一项动态态的计量量模式，反反映在计计量日的的现时交交易情况况。公允允价值计计量使得得会计信信息更加加贴近当当前实际际境况，使使所获得得的会计计信息更更具有相相关性。与与历史成成本模式式相比，其其显得更更合理，更更及时，更更能帮助助决策者者做出最最科学的的判断。2、公允允价值计计量模式式应用的的弊端（1）应应用条件件太严格格。新的的准则中中对公允允价值计计量模式式的运用用有着非非常严苛苛的条件件规定。而而且其中中还明确确地表示示，对于于公司所所持有的的全部投投资性房房地产，只只允

30、许采采用一种种后续计计量模式式；对公公允价值值计量模模式的选选择是单单向的，也也就是说说，选择择之后便便不可以以再转回回成本模模式。并并且准则则中还尤尤其强调调了投资资性房地地产所在在地要有有活跃交交易市场场。但是是很多情情况下，企企业的投投资性房房地产并并不都是是在一个个城市，若若是其中中有一处处所在地地不存在在活跃的的市场的的话，那那么该计计量模式式的使用用都会存存在许多多困难。（2）增增加了企企业财务务状况的的不稳定定性。该该计量模模式的应应用会直直接影响响企业投投资性房房地产的的价值变变动，不不仅如此此，利润润也会受受其影响响随之波波动。这这还将影影响企业业各项财财务指标标产生异异常变

31、化化，甚至至会使得得决策者者因此做做下不正正确的决决策。（3）该该计量模模式加剧剧了实际际收益和和现金流流的背离离刘永泽，马妍，2010年：投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策，当代经济，第8期。公允允价值计计量模式式引起企企业的利利润变化化，仅仅仅是通过过财务报报表反映映的，却却没有真真实发生生的现金金流入或或者流出出，并不不会增加加公司的的现金流流，因此此其利润润的增加加其实是是“虚”的。四、案例例分析（一）公公司简介介“世茂股股份”全称为为“上海世世茂股份份有限公公司”，原名名上海万万象(集团)股份有有限公司司，成立立时间为为19993年12月22日，19994年于于上交所所挂牌

32、上上市，股股票代码码为60008223世茂股份官方网站：。上上海世茂茂的经营营业务十十分广泛泛，主要要经营业业务有各各种商业业地产的的开发与与运营、实实业投资资和酒店店管理等等。做中中国房地地产业的的领头羊羊，做国国际一流流综合地地产公司司的一份份子，是是该公司司一直以以来的发发展愿景景。自成成立以来来，世茂茂股份不不断发展展，开拓拓进取，获获得了许许多在业业内极具具影响力力的的荣荣誉。（二）世世茂股份份公允价价值计量量模式的的选择20099年，世世茂股份份发布关关于公司司会计政政策变更更的公告告，其中中表示为为了使公公司主营营业务的的经营成成果能更更合理及及准确地地被反映映在财务务报表中中，

33、同时时也是方方便给广广大的投投资者们们一个更更科学的的参考，使使其能更更清楚地地判断世世茂股份份的内在在价值，世世茂股份份决定将将投资性性房地产产的后续续计量模模式变更更为公允允价值计计量。（三）世世茂股份份采用公公允价值值计量对对财务的的影响根据世茂茂集团的的各年度度财务报报表数据据，经过过追溯调调整以后后，20008年年世茂股股份的部部分财务务数据发发生变化化，投资资性房地地产公允允价值变变动损益益被确认认为855万元。表4-11世茂股股份财务务数据统统计数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出单位：万万元年份投资性房房地产资产总额额净利润公允价值值变动损损益200551,6887264,9

34、6557,8443200661,5669285,452222,2270200771,4990312,765513,998120088（调整整前）1,3992271,472210,115220088（调整整后）2,8224869,89118,25518520099235,46001,5997,994222,220016,113520100763,93002,5994,5560102,721142,6650201111,0880,88303,3000,6656123,592246,6600201221,2003,22503,7008,4449140,103329,1120图4-11投资性性房地产产

35、占总资资产的比比重（单单位：万万元）数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出根据图44-1的的趋势图图，对世世茂股份份的财务务结构分分析。220099年变更更后续计计量模式式前，投投资性房房地产在在该公司司的总资资产中的的份额非非常少，2005年为0.64%，2006年为0.55%，2007年为0.48%，追溯调整前的2008比重为0.51%，追溯调整后为0.32%。而变更后，投资性房地产在该公司总资产中的份额明显上升，在2009年为14.74%，2010年上升至29.44%，2011年为32.75%，2012则为32.45%。图4-22 20005-20112年世世茂股份份营业总总收入（单单位

36、：万万元）数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出图4-33 20005-20112年世世茂股份份净利润润（单位位：万元元）数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出根据趋势势图4-2和4-33的走势势，我们们可以看看到在世世茂股份份20009年变变更投资资性房地地产的计计量模式式后的四四个年度度里，营营业总收收入和净净利润相相比20009年年前的四四年都有有着明显显提高并并且不断断的攀升升。20008年年调整后后的营业业总收入入为6117922万元，净净利润为为82115万元元。20009年年营业总总收入迅迅速增加加至10061440万元元，净利利润也迅迅速达到到222200万万元。220100年

37、营业业总收入入再增加加，达到到45669400万元，净净利润为为10227211万元。220111年营业业总收入入同比增增长244.511%，为为56889488万元，净净利润11235592万万元。220122年营业业总收入入为67785998万元元，净利利润增长长15.43%，为14401003万元元。不难难发现，世世茂股份份变更投投资性房房地产后后续计量量模式之之后，经经营业绩绩得到明明显改善善，因此此其融资资能力也也可得到到显著提提高。表4-22世茂股股份相关关财务数数据统计计数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出单位：万万元年份公允价值值变动损损益房地产项项目营业业利润比例20088

38、年（调调整后）853103300.277%20099年16133546133234.998%20100年252662240449910.550%20111年17366527844646.244%20122年291220264441411.001%而从投资资性房地地产的公公允价值值变动损损益对房房地产项项目的营营业利润润影响来来看，若若二者的的比值与与其对房房地产项项目的营营业利润润的贡献献程度成成正比。世世茂股份份变更后后续计量量模式前前，投资资性房地地产的价价值并不不能体现现与市场场接轨，也也不会产产生公允允价值变变动损益益，也就就没有所所谓的贡贡献。变变更之后后，20008年年经追溯溯调整

39、得得公允价价值变动动损益885万元元，房地地产项目目营业利利润3110300万元，则则公允价价值变动动损益与与房地产产项目营营业利润润的比值值为0.27%。20009年占比比达到334.998%，20110年为为10.50%，20111年为为6.224%，20112年为为11.01%。通过过分析后后可得，在在世茂股股份变更更后续计计量模式式的20009年年，公允允价值变变动损益益对房地地产项目目的营业业利润的的贡献是是非常可可观的，较较之追溯溯调整后后的088年，更更是有显显著增长长。而在在之后尽尽管有所所下降，但但贡献程程度依然然较好。表4-33世茂股股份财务务数据统统计数据来源：世茂股份历

40、年财务报表整理得出单位：万万元年份公允价值值变动损损益利润总额额比例20055208775200663885522007724866220088（调整整前）14444420088（调整整后）851330010.644%2009916133531577251.111%20100252662150111716.883%20111173665172449710.007%20122291220188006915.558%图4-44 20005-20112年世世茂股份份利润总总额（单单位：万万元）数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出世茂股份份拥有大大量房地地产项目目。由以以上趋势势图4-4，我我们可以

41、以清楚地地看到世世茂股份份变更投投资性房房地产后后续计量量模式前前的四年年里，利利润总额额除了220066年略有有上升，之之后利润润总额一一直在下下降。而而20009年变变更投资资性房地地产的后后续计量量模式后后，当期期利润便便有大幅幅度增长长，并且且在之后后也持续续显著地地增长。而而根据表表4-33的数据据显示，2009年的投资性房地产的公允价值变动损益在利润总额中所占的比重显著增加，从2008年追溯调整后的0.64%增长至占到利润总额的一半以上。而在2010年，比例又迅速跌落至16.83%，2011年继续下降为10.07%，2012年，公允价值变动损益占比又升至15.58%。由上述分析可以

42、看出，世茂股份变更计量模式后，其投资性房地产当期价格变动对企业利润总额的影响程度并不稳定，波动较大。（四）案案例启示示我国为了了稳定房房价，对对房地产产行业的的结构也也在做着着调整，并并且陆续续颁布了了许多相相关的文文件，实实施一系系列调控控房价的的措施。因因此，房房地产业业的竞争争压力大大，行业业也面临临着前所所未有的的挑战。世世茂股份份及时把把握市场场动向，创创新发展展形式，变变更投资资性房地地产后续续计量模模式，将将企业的的发展方方向成功功转型，使使得企业业的经营营效率和和盈利能能力都得得到了提提高。1、世茂茂股份运运用公允允价值计计量模式式存在的的问题（1）世世茂股份份的公司司年报里里

43、并没有有具体披披露是用用的何种种方法对对投资性性房地产产进行的的价值评评估。这这种不透透明的评评估程序序使取得得的相关关信息让让人们觉觉得其更更偏向主主观，缺缺少公允允性。同同时，对对于那些些当地市市场并不不活跃的的投资性性房地产产，若是是想要获获取公允允价值的的相关信信息，企企业需要要耗费大大量的成成本。（2）世世茂股份份变更计计量模式式后，企企业的公公允价值值变动损损益从220088年追溯溯调整后后的855万元升升至099年的1661355万元，220100年再升升至2552622万元，220111年又降降至1773655万元，220122年变为为291120万万元。他他们最终终都会被被反

44、映到到企业每每年的当当期损益益中，可可以看出出其对利利润的影影响并不不稳定，有有较明显显的波动动。（3）我我国房价价涨势迅迅猛，为为了稳定定房价，国国家出台台很多限限制性的的文件，也也实施了了很多措措施，房房地产行行业的未未来发展展形势值值得思考考。一旦旦房地产产行业的的发展变变得不繁繁荣，那那么公允允价值变变动损益益也许会会对企业业的利润润产生负负影响，并并且呈现现在财务务报表中中。这就就会引起起投资者者等等利利益相关关人的质质疑，影影响企业业形象，还还会加大大经营和和财务风风险，对对企业的的稳健发发展十分分不利。2、世茂茂股份采采用公允允价值计计量的相相关建议议（1）世世茂股份份应该加加强

45、建设设企业的的内部控控制制度度，建立立信息库库，并加加强内部部监督，完完善相关关信息的的披露。这这样获得得的会计计信息更更加客观观、公允允，也更更加有用用。（2）因因为公允允价值模模式下，公公司每个个年度都都须对其其拥有的的投资性性房地产产做一个个当期价价值的评评估。这这就要求求其需要要对自身身估值技技术水平平不断地地提升。同同时，如如果投资资性房地地产所在在地交易易市场不不活跃，那那么企业业还需要要相应的的技术人人员采用用合理的的估值技技术对其其进行合合理的判判断。因因此，企企业也要要注重相相关人员员技能和和素质的的培养。（3）经经过分析析可以发发现，对对于公司司来说，投投资性房房地产的的公

46、允价价值变动动对于利利润的影影响程度度是很大大的。这这也就意意味着利利用这个个方式企企业对于于利润的的操纵空空间可以以被增大大。因此此，企业业需要对对其会计计人员开开展定期期岗位培培训，特特别是对对职业道道德进行行培训，增增强其职职业操守守。（4）一一旦房地地产业形形势严峻峻，公允允价值变变动损益益对公司司获利情情况的负负面作用用将会非非常明显显。因此此世茂股股份需要要加强对对宏观走走势的预预期判断断，在合合适的时时机降低低其持有有的投资资性房地地产，从从而减少少在不利利的大环环境下对对企业盈盈利的负负影响。同同时，也也可选择择在报表表中对利利润进行行分项披披露，以以使企业业整体经经营情况况更加真真实全面面的得以以反映，向向相关者者传递更更多有价价值的财财务信息息。五、优化化公允价价值计量量模式应应用的建建议（一）加加