分行业纳税辅导手册(房地产业)（DOC41页）cgpw.docx

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1、分行业纳纳税辅导导手册（房地产产业）（20009.5.220）辅导提纲纲目录第一节 房地地产业税税收政策策等方面面内容第二节 房地地产业发发票管理理方面内内容第三节 纳税税服务方方面内容容第四节 房地产业业税收检检查方面面内容 精品品资料网网第一节 房地地产业税税收政策策等方面面内容第一部分分 房房地产业业营业税税政策一、征税税范围（一）基基本规定定在中华人人民共和和国境内内转让土土地使用用权、销销售不动动产应按按规定征征收营业业税。1、转让让土地使使用权，是是指土地地使用者者转让土土地使用用权的行行为。土土地所有有者出让让土地使使用权和和地使用用者将土土地使用用权归还还给土地地所有者者的行为

2、为不征收收营业税税。土地地租赁，不不按本税税目征税税。2、销售售不动产产征税范范围包括括销售建建筑物或或构筑物物、销售售其他土土地附着着物。建筑物、构构筑物是是指通过过建筑、安安装和工工程作业业等生产产方式形形成的建建筑产品品。包括括：（1）房房屋：住住房、厂厂房、办办公楼、仓仓库、学学校、商商业用房房等；（2）烟烟囱、铁铁路、窑窑炉、公公路、港港口、灌灌渠、堤堤坝、水水库、井井等；（3）设设备安装装工程（不不包括机机械设备备本身）：支柱、水水塔、水水池、设设备基础础、操作作平台、各各种设备备的砌筑筑结构工工程、金金属结构构工程。其他土地地附着物物，是指指除建筑筑物、构构筑物以以外的其其他附着

3、着于土地地的不动动产，如如树木、庄庄稼、花花草等。（二）特特殊规定定中华华人民共共和国营营业税暂暂行条例例实施施细则第第五条规规定： 纳税人人有下列列情形之之一的，视视同发生生应税行行为：1、单位位或者个个人将不不动产或或者土地地使用权权无偿赠赠送其他他单位或或者个人人；2、单位位或者个个人自己己新建（以以下简称称自建）建建筑物后后销售，其其所发生生的自建建行为；3、财政政部、国国家税务务总局规规定的其其他情形形。条例第第一条所所称提供供条例规规定的劳劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产，是指指有偿提提供条例例规定的的劳务、有有偿转让让无形资资产或者者有偿转转让不动动产所有有权的行行为（

4、以以下称应应税行为为）。但但单位或或者个体体工商户户聘用的的员工为为本单位位或者雇雇主提供供条例规规定的劳劳务，不不包括在在内。前款所称称有偿，是是指取得得货币、货货物或者者其他经经济利益益。二、纳纳税义务务人和扣扣缴义务务人（一）纳纳税义务务人：在中华华人民共共和国境境内提供供本条例例规定的的劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产的单位位和个人人，为营营业税的的纳税人人，应当当依照本本条例缴缴纳营业业税。1、除中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实实施细则则细则第第十一条条（单位位以承包包、承租租、挂靠靠方式经经营的，承承包人、承承租人、挂挂靠人（以以下统称称承包人人）发生生应税行行为

5、，承承包人以以发包人人、出租租人、被被挂靠人人（以下下统称发发包人）名名义对外外经营并并由发包包人承担担相关法法律责任任的，以以发包人人为纳税税人；否否则以承承包人为为纳税人人。）和和第十二二条（中中央铁路路运营业业务的纳纳税人为为铁道部部，合资资铁路运运营业务务的纳税税人为合合资铁路路公司，地地方铁路路运营业业务的纳纳税人为为地方铁铁路管理理机构，基基建临管管线运营营业务的的纳税人人为基建建临管线线管理机机构。）的的规定外外，负有有营业税税纳税义义务的单单位为发发生应税税行为并并收取货货币、货货物或者者其他经经济利益益的单位位，但不不包括单单位依法法不需要要办理税税务登记记的内设设机构。2、

6、个人人，是指指个体工工商户和和其他个个人。（二）扣扣缴义务务人1、中中华人民民共和国国境外的的单位或或者个人人在境内内提供应应税劳务务、转让让无形资资产或者者销售不不动产，在在境内未未设有经经营机构构的，以以其境内内代理人人为扣缴缴义务人人；在境境内没有有代理人人的，以以受让方方或者购购买方为为扣缴义义务人。2、国务务院财政政、税务务主管部部门规定定的其他他扣缴义义务人。三、营业业额（一）基基本规定定房地产业业营业额额为纳税税人转让让土地使使用权或或销售不不动产向向对方收收取的全全部价款款和价外外费用。价价外费用用，包括括收取的的手续费费、补贴贴、基金金、集资资费、返返还利润润、奖励励费、违违

7、约金、滞滞纳金、延延期付款款利息、赔赔偿金、代代收款项项、代垫垫款项、罚罚息及其其他各种种性质的的价外收收费，但但不包括括同时符符合以下下条件代代为收取取的政府府性基金金或者行行政事业业性收费费：1、由由国务院院或者财财政部批批准设立立的政府府性基金金，由国国务院或或者省级级人民政政府及其其财政、价价格主管管部门批批准设立立的行政政事业性性收费；2、收收取时开开具省级级以上财财政部门门印制的的财政票票据；33、所收收款项全全额上缴缴财政。（与与企业所所得税基基本相似似）（二）特特殊规定定1、纳税税人在转转让土地地使用权权或销售售不动产产时发生生退款，纳纳税人的的营业额额计算缴缴纳营业业税后因因

8、发生退退款减除除营业额额的，应应当退还还已缴纳纳营业税税税款或或者从纳纳税人以以后的应应缴纳营营业税税税额中减减除。2、纳税税人采取取折扣方方式转让让地使用用权或销销售不动动产，如如果将价价款与折折扣额在在同一张张发票上上注明的的，以折折扣后的的价款为为营业额额；如果果将折扣扣额另开开发票的的，不论论其在财财务上如如何处理理，均不不得从营营业额中中扣除。3、纳税税人转让让土地使使用权或或销售的的不动产产的价格格明显偏偏低而无无正当理理由的，以以及将不不动产无无偿赠与与他人的的，按下下列顺序序确定其其营业额额：（1）按按纳税人人最近时时期发生生同类应应税行为为的平均均价格核核定；（2）按按其他纳

9、纳税人最最近时期期发生同同类应税税行为的的平均价价格核定定；（3）按按下列公公式核定定：营业额=营业成成本或者者工程成成本（1成本利利润率）（1-营业税税率）公式中的的成本利利润率，由由省、自自治区、直直辖市税税务局确确定。4、纳税税人以人人民币以以外的货货币结算算营业额额的，其其营业额额的人民民币折合合率可以以选择营营业额发发生的当当天或者者当月11日的人人民币汇汇率中间间价。纳纳税人应应当在事事先确定定采用何何种折合合率，确确定后11年内不不得变更更。四、税税率房地产业业的营业业税税率率为5。五、纳税税义务发发生时间间（一）基基本规定定房地产业业的纳税税义务发发生时间间为纳税税人转让让土地

10、使使用权或或者销售售不动产产并收讫讫营业收收入款项项或者取取得索取取营业收收入款项项凭据的的当天。国国务院财财政、税税务主管管部门另另有规定定的，从从其规定定。取得得索取营营业收入入款项凭凭据的当当天，为为书面合合同确定定的付款款日期的的当天；未签订订书面合合同或者者书面合合同未确确定付款款日期的的，为应应税行为为完成的的当天。营业税扣扣缴义务务发生时时间为纳纳税人营营业税纳纳税义务务发生的的当天。（二）特特殊规定定细则第第二十五五条1、 纳纳税人转转让土地地使用权权或者销销售不动动产，采采取预收收款方式式的，其其纳税义义务发生生时间为为收到预预收款的的当天。2、纳税税人提供供建筑业业或者租租

11、赁业劳劳务，采采取预收收款方式式的，其其纳税义义务发生生时间为为收到预预收款的的当天。3、纳税税人发生生本细则则第五条条所称将将不动产产或者土土地使用用权无偿偿赠送其其他单位位或者个个人的，其其纳税义义务发生生时间为为不动产产所有权权、土地地使用权权转移的的当天。4、纳税税人发生生本细则则第五条条所称自自建行为为的，其其纳税义义务发生生时间为为销售自自建建筑筑物的纳纳税义务务发生时时间。六、纳税税地点1、纳税税人转让让、出租租土地使使用权，应应当向土土地所在在地的主主管税务务机关申申报纳税税。2、纳税税人销售售、出租租不动产产应当向向不动产产所在地地的主管管税务机机关申报报纳税。3、扣缴缴义务

12、人人应当向向其机构构所在地地或者居居住地的的主管税税务机关关申报缴缴纳其扣扣缴的税税款。4、纳税税人应当当向土地地或者不不动产所所在地的的主管税税务机关关申报纳纳税而自自应当申申报纳税税之月起起超过66个月没没有申报报纳税的的，由其其机构所所在地或或者居住住地的主主管税务务机关补补征税款款。七、减免免税1、19994年年1月11日起，对对将土地地使用权权转让给给农业生生产者用用于农业业生产的的免征营营业税。农农业，包包括农业业、林业业、牧业业、水产产业。2、对农农村、农农场将土土地承包包（出租租）给个个人或公公司用于于农业生生产，收收取的固固定承包包金（租租金），可可比照财财税字1999400

13、02号号文件的的规定，免免征营业业税。3、对个个人购买买新住房房后，一一年内（即即20009年112月331日前前）出售售原自用用并且是是家庭唯唯一生活活住房的的，若售售房金额额小于或或等于购购房金额额的，暂暂不征收收营业税税及附加加；若售售房金额额大于购购房金额额的，按按照售房房金额与与购房金金额的差差额征收收营业税税及附加加。一年年内的起起始时间间，以购购房取得得房地产产权证的的时间为为起点，以以售房时时签订售售房合同同并开具具发票的的时间为为终点。个人转让自用并且是家庭唯一生活住房，一年内又购买住房改善居住条件的，个人不负担营业税及附加和个人所得税。个人将购买超过2年的商品住房和二手住房

14、对外销售的，个人不负担营业税及附加。4、销售售房改房房为了支持持住房制制度的改改革，自自19999年88月1日日起，对企企业、行行政事业业单位按按房改成成本价、标标准价出出售的收收入，暂暂免征收收营业税税。八、纳税税期限房地产业业纳税人人以1个个月为一一个纳税税期，自自期满之之日起115日内内申报纳纳税。第二部分分 房房地产业业企业所所得税政政策房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法（国税税发220099311号）一、房地地产开发发企业收收入的有有关规定定（一一）开发发产品销销售收入入的确认认1、基本本规定：开发产产品销售售收入的的范围为为销售开开发产品品过程中中取得的的全部价价款，

15、包包括现金金、现金金等价物物及其他他经济利利益。企企业代有有关部门门、单位位和企业业收取的的各种基基金、费费用和附附加等，凡凡纳入开开发产品品价内或或由企业业开具发发票的，应应按规定定全部确确认为销销售收入入；未纳纳入开发发产品价价内并由由企业之之外的其其他收取取部门、单单位开具具发票的的，可作作为代收收代缴款款项进行行管理。2、具体体规定：企业通通过正式式签订房房地产销销售合同同或房房地产预预售合同同所取取得的收收入，应应确认为为销售收收入（可可以作为为计算广广告宣传传费和业业务招待待费税前前扣除的的计算基基数）的的实现，具具体按以以下规定定确认：（1）采采取一次次性全额额收款方方式销售售开

16、发产产品的，应应于实际际收讫价价款或取取得索取取价款凭凭据（权权利）之之日，确确认收入入的实现现。（2）采采取分期期收款方方式销售售开发产产品的，应应按销售售合同或或协议约约定的价价款和付付款日确确认收入入的实现现。付款款方提前前付款的的，在实实际付款款日确认认收入的的实现。（3）采采取银行行按揭方方式销售售开发产产品的，应应按销售售合同或或协议约约定的价价款确定定收入额额，其首首付款应应于实际际收到日日确认收收入的实实现，余余款在银银行按揭揭贷款办办理转账账之日确确认收入入的实现现。（4）采采取委托托方式销销售开发发产品的的，应按按以下原原则确认认收入的的实现：采取支支付手续续费方式式委托销

17、销售开发发产品的的，应按按销售合合同或协协议中约约定的价价款于收收到受托托方已销销开发产产品清单单之日确确认收入入的实现现。采取视视同买断断方式委委托销售售开发产产品的，属属于企业业与购买买方签订订销售合合同或协协议，或或企业、受受托方、购购买方三三方共同同签订销销售合同同或协议议的，如如果销售售合同或或协议中中约定的的价格高高于买断断价格，则则应按销销售合同同或协议议中约定定的价格格计算的的价款于于收到受受托方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现；如如果属于于前两种种情况中中销售合合同或协协议中约约定的价价格低于于买断价价格，以以及属于于受托方方与购买买方签订订销售合合同或协协议的

18、，则则应按买买断价格格计算的的价款于于收到受受托方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现。采取基基价（保保底价）并并实行超超基价双双方分成成方式委委托销售售开发产产品的，属属于由企企业与购购买方签签订销售售合同或或协议，或或企业、受受托方、购购买方三三方共同同签订销销售合同同或协议议的，如如果销售售合同或或协议中中约定的的价格高高于基价价，则应应按销售售合同或或协议中中约定的的价格计计算的价价款于收收到受托托方已销销开发产产品清单单之日确确认收入入的实现现，企业业按规定定支付受受托方的的分成额额，不得得直接从从销售收收入中减减除；如如果销售售合同或或协议约约定的价价格低于于基价的的，则

19、应应按基价价计算的的价款于于收到受受托方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现。属属于由受受托方与与购买方方直接签签订销售售合同的的，则应应按基价价加上按按规定取取得的分分成额于于收到受受托方已已销开发发产品清清单之日日确认收收入的实实现。采取包包销方式式委托销销售开发发产品的的，包销销期内可可根据包包销合同同的有关关约定，参参照上述述1至33项规定定确认收收入的实实现；包包销期满满后尚未未出售的的开发产产品，企企业应根根据包销销合同或或协议约约定的价价款和付付款方式式确认收收入的实实现。3、视同同销售收收入的确确认（作作为广告告宣传费费和业务务招待费费的计算算基数）：企业将将开发产产

20、品用于于捐赠、赞赞助、职职工福利利、奖励励、对外外投资、分分配给股股东或投投资人、抵抵偿债务务、换取取其他企企事业单单位和个个人的非非货币性性资产等等行为，应应视同销销售，于于开发产产品所有有权或使使用权转转移，或或于实际际取得利利益权利利时确认认收入（或或利润）的的实现。确确认收入入（或利利润）的的方法和和顺序为为：（一）按按本企业业近期或或本年度度最近月月份同类类开发产产品市场场销售价价格确定定；（二）由由主管税税务机关关参照当当地同类类开发产产品市场场公允价价值确定定；（三）按按开发产产品的成成本利润润率确定定。（开开发产品品的成本本利润率率不得低低于155%，具具体比例例由主管管税务机

21、机关确定定。）4、 企企业销售售未完工工开发产产品的计计税毛利利率由各各省、自自治、直直辖市国国家税务务局、地地方税务务局按下下列规定定进行确确定：（1）开开发项目目位于省省、自治治区、直直辖市和和计划单单列市人人民政府府所在地地城市城城区和郊郊区的，不不得低于于15；（2）开开发项目目位于地地及地级级市城区区及郊区区的，不不得低于于10%；（3）开开发项目目位于其其他地区区的，不不得低于于5%；（4）属属于经济济适用房房、限价价房和危危改房的的，不得得低于33%；青岛市为为15%5、企业业销售未未完工开开发产品品取得的的收入，应应先按预预计计税税毛利率率分季（或或月）计计算出预预计毛利利额，

22、计计入当期期应纳税税所得额额。开发发产品完完工后，企企业应及及时结算算其计税税成本并并计算此此前销售售收入的的实际毛毛利额，同同时将其其实际毛毛利额与与其对应应的预计计毛利额额之间的的差额，计计入当年年度企业业本项目目与其他他项目合合并计算算的应纳纳税所得得额。在年度纳纳税申报报时，企企业须出出具对该该项开发发产品实实际毛利利额与预预计毛利利额之间间差异调调整情况况的报告告以及税税务机关关需要的的其他相相关资料料。6、 企企业新建建的开发发产品在在尚未完完工或办办理房地地产初始始登记、取取得产权权证前，与与承租人人签订租租赁预约约协议的的，自开开发产品品交付承承租人使使用之日日起，出出租方取取

23、得的预预租价款款按租金金确认收收入的实实现。7、关于于已完工工产品的的界定：企业房地地产开发发经营业业务包括括土地的的开发，建建造、销销售住宅宅、商业业用房以以及其他他建筑物物、附着着物、配配套设施施等开发发产品。除除土地开开发之外外，其他他开发产产品符合合下列条条件之一一的，应应视为已已经完工工：（1） 开发产产品竣工工证明材材料已报报房地产产管理部部门备案案。（2） 开发产产品已开开始投入入使用。（3） 开发产产品已取取得了初初始产权权证明。8、从事事房地产产开发经经营业务务的外商商投资企企业在220077年122月311日前存有销销售未完完工开发发产品取取得的收收入，至至该项开开发产品品

24、完工后后，一律律按本办办法第九九条规定定的办法法进行税税务处理理。二、成本本、费用用扣除的的税务处处理（一）基基本规定定：1、企业业在进行行成本、费费用的核核算与扣扣除时，必必须按规规定区分分期间费费用和开开发产品品计税成成本、已已销开发发产品计计税成本本与未销销开发产产品计税税成本。2、企业业发生的的期间费费用、已已销开发发产品计计税成本本、营业业税金及及附加、土土地增值值税准予予当期按按规定扣扣除。3、开发发产品计计税成本本的核算算应按第第四章的的规定进进行处理理。4、已销销开发产产品的计计税成本本，按当当期已实实现销售售的可售售面积和和可售面面积单位位工程成成本确认认。可售售面积单单位工

25、程程成本和和已销开开发产品品的计税税成本按按下列公公式计算算确定：可售面积积单位工工程成本本=成本本对象总总成本成本对对象总可可售面积积已销开发发产品的的计税成成本=已已实现销销售的可可售面积积可售面面积单位位工程成成本5、企业业对尚未未出售的的已完工工开发产产品和按按照有关关法律、法法规或合合同规定定对已售售开发产产品（包包括共用用部位、共共用设施施设备）进进行日常常维护、保保养、修修理等实实际发生生的维修修费用，准准予在当当期据实实扣除。6、企业业将已计计入销售售收入的的共用部部位、共共用设施施设备维维修基金金按规定定移交给给有关部部门、单单位的，应应于移交交时扣除除。（二）特特殊规定定：

26、1、企业业在开发发区内建建造的会会所、物物业管理理场所、电电站、热热力站、水水厂、文文体场馆馆、幼儿儿园等配配套设施施，按以以下规定定进行处处理：（1）属属于非营营利性且且产权属属于全体体业主的的，或无无偿赠与与地方政政府、公公用事业业单位的的，可将将其视为为公共配配套设施施，其建建造费用用按公共共配套设设施费的的有关规规定进行行处理。（2）属属于营利利性的，或或产权归归企业所所有的，或或未明确确产权归归属的，或或无偿赠赠与地方方政府、公公用事业业单位以以外其他他单位的的，应当当单独核核算其成成本。除除企业自自用应按按建造固固定资产产进行处处理外，其其他一律律按建造造开发产产品进行行处理。2、

27、企业业在开发发区内建建造的邮邮电通讯讯、学校校、医疗疗设施应应单独核核算成本本，其中中，由企企业与国国家有关关业务管管理部门门、单位位合资建建设，完完工后有有偿移交交的，国国家有关关业务管管理部门门、单位位给予的的经济补补偿可直直接抵扣扣该项目目的建造造成本，抵抵扣后的的差额应应调整当当期应纳纳税所得得额。3、企业业采取银银行按揭揭方式销销售开发发产品的的，凡约约定企业业为购买买方的按按揭贷款款提供担担保的，其其销售开开发产品品时向银银行提供供的保证证金（担担保金）不不得从销销售收入入中减除除，也不不得作为为费用在在当期税税前扣除除，但实实际发生生损失时时可据实实扣除。4、企业业委托境境外机构

28、构销售开开发产品品的，其其支付境境外机构构的销售售费用（含含佣金或或手续费费）不超超过委托托销售收收入100%的部部分，准准予据实实扣除。5、企业业的利息息支出按按以下规规定进行行处理：（1）企企业为建建造开发发产品借借入资金金而发生生的符合合税收规规定的借借款费用用，可按按企业会会计准则则的规定定进行归归集和分分配，其其中属于于财务费费用性质质的借款款费用，可可直接在在税前扣扣除。（2）企企业集团团或其成成员企业业统一向向金融机机构借款款分摊集集团内部部其他成成员企业业使用的的，借入入方凡能能出具从从金融机机构取得得借款的的证明文文件，可可以在使使用借款款的企业业间合理理的分摊摊利息费费用，

29、使使用借款款的企业业分摊的的合理利利息准予予在税前前扣除。6、企业业因国家家无偿收收回土地地使用权权而形成成的损失失，可作作为财产产损失按按有关规规定在税税前扣除除。7、企业业开发产产品（以以成本对对象为计计量单位位）整体体报废或或毁损，其其净损失失按有关关规定审审核确认认后准予予在税前前扣除。8、企业业开发产产品转为为自用的的，其实实际使用用时间累累计未超超过122个月又又销售的的，不得得在税前前扣除折折旧费用用。（三）计计税成本本的核算算1、计税税成本是是指企业业在开发发、建造造开发产产品（包包括固定定资产，下下同）过过程中所所发生的的按照税税收规定定进行核核算与计计量的应应归入某某项成本

30、本对象的的各项费费用。（与与会计核核算上的的会计成成本因会会计制度度与税收收制度的的不同可可能存在在差异）2、成本本对象是是指为归归集和分分配开发发产品开开发、建建造过程程中的各各项耗费费而确定定的费用用承担项项目。计计税成本本对象的的确定原原则如下下：（1）可可否销售售原则。开开发产品品能够对对外经营营销售的的，应作作为独立立的计税税成本对对象进行行成本核核算；不不能对外外经营销销售的，可可先作为为过渡性性成本对对象进行行归集，然然后再将将其相关关成本摊摊入能够够对外经经营销售售的成本本对象。（2）分分类归集集原则。对对同一开开发地点点、竣工工时间相相近、产产品结构构类型没没有明显显差异的的

31、群体开开发的项项目，可可作为一一个成本本对象进进行核算算。（3）功功能区分分原则。开开发项目目某组成成部分相相对独立立，且具具有不同同使用功功能时，可可以作为为独立的的成本对对象进行行核算。（4）定定价差异异原则。开开发产品品因其产产品类型型或功能能不同等等而导致致其预期期售价存存在较大大差异的的，应分分别作为为成本对对象进行行核算。（5）成成本差异异原则。开开发产品品因建筑筑上存在在明显差差异可能能导致其其建造成成本出现现较大差差异的，要要分别作作为成本本对象进进行核算算。（6）权权益区分分原则。开开发项目目属于受受托代建建的或多多方合作作开发的的，应结结合上述述原则分分别划分分成本对对象进

32、行行核算。成本对象象由企业业在开工工之前合合理确定定，并报报主管税税务机关关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。3、开发发产品计计税成本本支出内内容：（1）土土地征用用费及拆拆迁补偿偿费。指指为取得得土地开开发使用用权（或或开发权权）而发发生的各各项费用用，主要要包括土土地买价价或出让让金、大大市政配配套费、契契税、耕耕地占用用税、土土地使用用费、土土地闲置置费、土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价及及相关税税费、拆拆迁补偿偿支出、安安置及动动迁支出出、回迁迁房建造造支出、农农作物补补偿费、危危房补偿偿费等。（2）前前期工程程费。指

33、指项目开开发前期期发生的的水文地地质勘察察、测绘绘、规划划、设计计、可行行性研究究、筹建建、场地地通平等等前期费费用。（3）建建筑安装装工程费费。指开开发项目目开发过过程中发发生的各各项建筑筑安装费费用。主主要包括括开发项项目建筑筑工程费费和开发发项目安安装工程程费等。（4）基基础设施施建设费费。指开开发项目目在开发发过程中中所发生生的各项项基础设设施支出出，主要要包括开开发项目目内道路路、供水水、供电电、供气气、排污污、排洪洪、通讯讯、照明明等社区区管网工工程费和和环境卫卫生、园园林绿化化等园林林环境工工程费。（5）公公共配套套设施费费：指开开发项目目内发生生的、独独立的、非非营利性性的，且

34、且产权属属于全体体业主的的，或无无偿赠与与地方政政府、政政府公用用事业单单位的公公共配套套设施支支出。（6）开开发间接接费。指指企业为为直接组组织和管管理开发发项目所所发生的的，且不不能将其其归属于于特定成成本对象象的成本本费用性性支出。主主要包括括管理人人员工资资、职工工福利费费、折旧旧费、修修理费、办办公费、水水电费、劳劳动保护护费、工工程管理理费、周周转房摊摊销以及及项目营营销设施施建造费费等。4、企业业计税成成本核算算的一般般程序：（1）对对当期实实际发生生的各项项支出，按按其性质质、经济济用途及及发生的的地点、时时间区进进行整理理、归类类，并将将其区分分为应计计入成本本对象的的成本和

35、和应在当当期税前前扣除的的期间费费用。同同时还应应按规定定对在有有关预提提费用和和待摊费费用进行行计量与与确认。（2）对对应计入入成本对对象中的的各项实实际支出出、预提提费用、待待摊费用用等合理理的划分分为直接接成本、间间接成本本和共同同成本， 并按规规定将其其合理的的归集、分分配至已已完工成成本对象象、在建建成本对对象和未未建成本本对象。（3）对对期前已已完工成成本对象象应负担担的成本本费用按按已销开开发产品品、未销销开发产产品和固固定资产产进行分分配，其其中应由由已销开开发产品品负担的的部分，在在当期纳纳税申报报时进行行扣除，未未销开发发产品应应负担的的成本费费用待其其实际销销售时再再予扣

36、除除。（4）对对本期已已完工成成本对象象分类为为开发产产品和固固定资产产并对其其计税成成本进行行结算。其其中属于于开发产产品的，应应按可售售面积计计算其单单位工程程成本，据据此再计计算已销销开发产产品计税税成本和和未销开开发产品品计税成成本。对对本期已已销开发发产品的的计税成成本，准准予在当当期扣除除，未销销开发产产品计税税成本待待其实际际销售时时再予扣扣除。（5）对对本期未未完工和和尚未建建造的成成本对象象应当负负担的成成本费用用，应按按分别建建立明细细台帐，待待开发产产品完工工后再予予结算。5、开发发产品的的计量与与核算的的分配方方法：企业开发发、建造造的开发发产品应应按制造造成本法法进行

37、计计量与核核算。其其中，应应计入开开发产品品成本中中的费用用属于直直接成本本和能够够分清成成本对象象的间接接成本，直直接计入入成本对对象，共共同成本本和不能能分清负负担对象象的间接接成本，应应按受益益的原则则和配比比的原则则分配至至各成本本对象，具具体分配配方法可可按以下下规定选选择其一一：（1）占占地面积积法。指指按已动动工开发发成本对对象占地地面积占占开发用用地总面面积的比比例进行行分配。1.一次次性开发发的，按按某一成成本对象象占地面面积占全全部成本本对象占占地总面面积的比比例进行行分配。2.分期期开发的的，首先先按本期期全部成成本对象象占地面面积占开开发用地地总面积积的比例例进行分分配

38、，然然后再按按某一成成本对象象占地面面积占期期内全部部成本对对象占地地总面积积的比例例进行分分配。期内全部部成本对对象应负负担的占占地面积积为期内内开发用用地占地地面积减减除应由由各期成成本对象象共同负负担的占占地面积积。（2）建建筑面积积法。指指按已动动工开发发成本对对象建筑筑面积占占开发用用地总建建筑面积积的比例例进行分分配。一次性性开发的的，按某某一成本本对象建建筑面积积占全部部成本对对象建筑筑面积的的比例进进行分配配。分期开开发的，首首先按期期内成本本对象建建筑面积积占开发发用地计计划建筑筑面积的的比例进进行分配配，然后后再按某某一成本本对象建建筑面积积占期内内成本对对象总建建筑面积积

39、的比例例进行分分配。（3）直直接成本本法。指指按期内内某一成成本对象象的直接接开发成成本占期期内全部部成本对对象直接接开发成成本的比比例进行行分配。（4）预预算造价价法。指指按期内内某一成成本对象象预算造造价占期期内全部部成本对对象预算算造价的的比例进进行分配配。6、相关关具体成成本的分分配方法法：（1）土土地成本本，一般般按占地地面积法法进行分分配。如如果确需需结合其其他方法法进行分分配的，应应商税务务机关同同意。土地开发发同时连连结房地地产开发发的，属属于一次次性取得得土地分分期开发发房地产产的情况况，其土土地开发发成本经经商税务务机关同同意后可可先按土土地整体体预算成成本进行行分配，待待

40、土地整整体开发发完毕再再行调整整。（2）单单独作为为过渡性性成本对对象核算算的公共共配套设设施开发发成本，应应按建筑筑面积法法进行分分配。（3）借借款费用用属于不不同成本本对象共共同负担担的，按按直接成成本法或或按预算算造价法法进行分分配。（4）其其他成本本项目的的分配法法由企业业自行确确定。7、 企企业以非非货币交交易方式式取得土土地使用用权的，应应按下列列规定确确定其成成本：（1）企企业、单单位以换换取开发发产品为为目的，将将土地使使用权投投资企业业的，按按下列规规定进行行处理：换取的的开发产产品如为为该项土土地开发发、建造造的，接接受投资资的企业业在接受受土地使使用权时时暂不确确认其成成

41、本，待待首次分分出开发发产品时时，再按按应分出出开发产产品（包包括首次次分出的的和以后后应分出出的）的的市场公公允价值值和土地地使用权权转移过过程中应应支付的的相关税税费计算算确认该该项土地地使用权权的成本本。如涉涉及补价价，土地地使用权权的取得得成本还还应加上上应支付付的补价价款或减减除应收收到的补补价款。换取的的开发产产品如为为其他土土地开发发、建造造的，接接受投资资的企业业在投资资交易发发生时，按按应付出出开发产产品市场场公允价价值和土土地使用用权转移移过程中中应支付付的相关关税费计计算确认认该项土土地使用用权的成成本。如如涉及补补价，土土地使用用权的取取得成本本还应加加上应支支付的补补

42、价款或或减除应应收到的的补价款款。（2）企企业、单单位以股股权的形形式，将将土地使使用权投投资企业业的，接接受投资资的企业业应在投投资交易易发生时时，按该该项土地地使用权权的市场场公允价价值和土土地使用用权转移移过程中中应支付付的相关关税费计计算确认认该项土土地使用用权的取取得成本本。如涉涉及补价价，土地地使用权权的取得得成本还还应加上上应支付付的补价价款或减减除应收收到的补补价款。8、可以以预提的的费用（3项）：除以下几几项预提提（应付付）费用用外，计计税成本本均应为为实际发发生的成成本。（1）出出包工程程未最终终办理结结算而未未取得全全额发票票的，在在证明资资料充分分的前提提下，其其发票不

43、不足金额额可以预预提，但但最高不不得超过过合同总总金额的的10%。（2）公公共配套套设施尚尚未建造造或尚未未完工的的，可按按预算造造价合理理预提建建造费用用。此类类公共配配套设施施必须符符合已在在售房合合同、协协议或广广告、模模型中明明确承诺诺建造且且不可撤撤销，或或按照法法律法规规规定必必须配套套建造的的条件。（3）应应向政府府上交但但尚未上上交的报报批报建建费用、物物业完善善费用可可以按规规定预提提。物业业完善费费用是指指按规定定应由企企业承担担的物业业管理基基金、公公建维修修基金或或其他专专项基金金。9、企业业单独建建造的停停车场所所，应作作为成本本对象单单独核算算。利用地地下基础础设施

44、形形成的停停车场所所，作为为公共配配套设施施进行处处理。10、计计税成本本发生的的合法凭凭据及扣扣除的期期限规定定：（1）企企业在结结算计税税成本时时其实际际发生的的支出应应当取得得但未取取得合法法凭据的的，不得得计入计计税成本本，待实实际取得得合法凭凭据时，再再按规定定计入计计税成本本（限于于在年度度汇缴期期结束前前即5月月底前取取得？）。（2）计计税成本本核算的的终止日日开发产产品完工工以后，企企业可在在完工年年度企业业所得税税汇算清清缴前选选择确定定计税成成本核算算的终止止日，不不得滞后后。凡已已完工开开发产品品在完工工年度未未按规定定结算计计税成本本，主管管税务机机关有权权确定或或核定

45、其其计税成成本，据据此进行行纳税调调整，并并按中中华人民民共和国国税收征征收管理理法的的有关规规定对其其进行处处理。（四）特特定事项项的税务务处理1、企业业以本企企业为主主体联合合其他企企业、单单位、个个人合作作或合资资开发房房地产项项目，且且该项目目未成立立独立法法人公司司的，按按下列规规定进行行处理：（1）凡凡开发合合同或协协议中约约定向投投资各方方（即合合作、合合资方，下下同）分分配开发发产品的的，企业业在首次次分配开开发产品品时，如如该项目目已经结结算计税税成本，其其应分配配给投资资方开发发产品的的计税成成本与其其投资额额之间的的差额计计入当期期应纳税税所得额额；如未未结算计计税成本本

46、，则将将投资方方的投资资额视同同销售收收入进行行相关的的税务处处理。（2）凡凡开发合合同或协协议中约约定分配配项目利利润的，应应按以下下规定进进行处理理： 企业业应将该该项目形形成的营营业利润润额并入入当期应应纳税所所得额统统一申报报缴纳企企业所得得税，不不得在税税前分配配该项目目的利润润。同时时不能因因接受投投资方投投资额而而在成本本中摊销销或在税税前扣除除相关的的利息支支出。 投资方方取得该该项目的的营业利利润应视视同股息息、红利利进行相相关的税税务处理理。2、企业业以换取取开发产产品为目目的，将将土地使使用权投投资其他他企业房房地产开开发项目目的，按按以下规规定进行行处理：企业应在在首次

47、取取得开发发产品时时，将其其分解为为转让土土地使用用权和购购入开发发产品两两项经济济业务进进行所得得税处理理，并按按应从该该项目取取得的开开发产品品（包括括首次取取得的和和以后应应取得的的）的市市场公允允价值计计算确认认土地使使用权转转让所得得或损失失。（五）国国税发20009331号文文件执行行日期：上述规定定自20008年年1月11日起执行。第三部分分 房房地产业业土地增增值税政政策土地增值值税是对对有偿转转让国有有土地使使用权、地地上建筑筑物及其其附着物物并取得得增值收收益的单单位和个个人征收收的一种种税，因因此，房房地产开开发企业业是土地地增值税税主要的的纳税主主体。土地增值值税的计计

48、税依据据是以纳纳税人转转让房地地产取得得的收入入减除条条例规规定的扣扣除项目目金额后后的余额额（即增增值额），对对纳税人人在项目目全部竣竣工结算算前转让让房地产产取得的的收入，涉涉及成本本确定或或其他原原因而无无法据以以计算土土地增值值税的，可可以预征征土地增增值税，待待该项目目全部竣竣工、办办理结算算后再进进行清算算，多退退少补，所所以根据据土地地增值税税暂行条条例实施施细则第第16条条精神，目目前对房房地产开开发企业业转让房房地产主主要采取取预征方方式征收收土地增增值税。预征对对象：从事房房地产开开发与建建设的单单位。预征范范围:签订开开发及转转让国有有土地使使用权、地地上建筑筑物及其其附着物物并取得得收入的的项目。预征率率：11%税款计计算:以该项项目的转转让收入入(含预预收款)乘以预预征率计计算征收收。一、房地地产转让让收入（一）收收入金额额