环宇地产项目策划大纲detx.docx

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1、环宇地产项项目服务大纲纲服务大纲纲目录一、关于于市场调调查二、关于于策划三、关于于环宇地地产项目目规划设设计方案案四、关于于环宇地地产项目目建筑风风格、单单体设计计及园林林五、销售售及销售售管理六、环宇宇地产项项目的广广告包装装与营销销推广七、环宇宇地产项项目的销销售思路路的探讨讨八、财务务预算与与回款计计划九、关于于物业管管理十、对开开发商的的要求和和支持十一、至至祥策划划公司环环宇地产产项目项项目成员员简述一、关于于市场调调查1、市场场调查的的真实价价值分析析对房地产产行家而而言，市市场调查查只是对对其“感觉” 的论论证。这这既是中中国房地地产的尴尴尬之处处，又是是市场调调查长久久以来受受

2、非议的的地方。但但是勿庸庸置疑的的是，专专业市场场调查能能力是发发展商项项目致胜胜的重要要保障。2、市场场调查模模式设计计 对至祥祥而言，市市调是一一项长期期性的工工作，通通过对区区域市场场进行多多角度、全全方位的的调查，找找出市场场空缺较较大的物物业类型型，为发发展商开开发策略略、营销销策略，以以利项目目尽快推推出，使使发展商商取得合合理的投投资回报报。市调调既不是是不负责责任的胡胡编乱造造，也并并非神秘秘不可掌掌握，它它是一种种方法、手手段，运运用得当当，让人人受益匪匪浅。我们在进进行市场场调研时时，大致致分三类类工作：分类项目针对物业业的市场场调查针对客户户全面的市市场调查查内容对象具体

3、指标标模式A：针对物物业在对当前前整个或或者区域域市场有有全面的的了解时时，会以以目前市市场上现现有的物物业为对对象做调调研。调调查内容容包括：位置、规规模、类类型、价价格、工工期、发发展商销销售状况况等，以以此作为为我们开开发物业业的依据据。发展展商大多多关心项项目的价价格和销销售情况况，其中中难点又又主要是是真实销销售率的的问题。常常见错误误是将报报价当实实际价格格。销售价格格的确定定：尽可能深深入了解解实际成成交量的的各种方方法及利利弊。销售率的的确定：可依据同同类物业业市场预预期（如如份额、价价格、销销售周期期）进行行判断。因因为市场场是不断断变化的的，所以以其数据据也不可可能绝对对精

4、确，但但可以通通过调研研人员对对市场的的深入了了解对数数据做适适当调整整。物业供应应量的确确定：如果简单单地以建建委、房房管局的的项目统统计资料料和预售售楼盘资资料为准准会与实实际情况况有很大大出入。实实际上会会存在报报了不建建（资金金不到位位，炒地地皮）；建了没没报（改改变项目目性质、如如联建、自自建改商商品房）；报建归归口不一一致（有有在区里里，有在在市里）；报建与与销售内内容不一一致（最最常见的的是共用用一个项项目的销销售证或或内部认认购）等等情况，实实地的现现场调查查是最可可靠的办办法。（有具体体的楼楼盘调查查表附附后）模式B：针对客客户不同物业业的目标标客户群群体是不不同的，不不同客

5、户户群体对对房屋的的偏好各各异，比比如中等等收入家家庭购房房时会更更注重环环境与景景观等。不不同客户户群体间间方方面面面显著著或是细细微的差差别都能能通过市市场调查查的研究究准确把把握，最最终抓住住目标客客户群，这这是物业业销售成成功的关关键之一一。这类调研研包括：客户的购购买力水水平，客客户购买买力投向向（包括括物业类类别、户户型偏好好、位置置偏好、预预期价格格等）及及客户的的共同特特性，如如年龄、文文化、家家庭结构构、职业业、原居居地等。主主要的手手段是通通过问卷卷就调研研者想了了解的问问题对目目标调查查对象进进行访问问。在确确定目标标调查对对象时，可可参照同同类物业业的已成成交客户户进行

6、划划分。整整个过程程的难点点是问卷卷设计及及客户的的配合。（有具体体的消消费者购购房意向向调查问问卷附附后）模式C：全面调调查房地产开开发不可可能离开开一个城城市的社社会、经经济发展展状况，因因此一个个完整全全面的市市场调查查应该包包括宏观观的前景景情况，如如社会政政治环境境、自然然环境分分析以及及整个市市场的物物业开发发量、消消化量、需需求量、总总体租金金水平、空空置率等等内容；再逐步步细化到到畅销物物业、滞滞销物业业、各区区域街区区功能分分析重点点项目对对比（如如规模、性性质、规规划、工工程设计计、硬件件配套、营营销、物物业管理理等）。通常市调调可分为为三个阶阶段：调查准备备确定调查查的问

7、题题及地域域范围，并并对调查查目标进进行初步步分析，在在此基础础上制定定调查计计划（如如方式及及进度、信信息的范范围与种种类、经经费预算算、组建建队伍及及人员培培训）。正式调查查确定调查查的问题题及地域域范围，直直接资料料采取访访谈、电电话、问问卷、观观察等方方法；间间接资料料采取交交换、购购买、委委托等方方法；在在采用问问卷调查查时，还还须设计计调查表表及问卷卷，并确确定抽查查对象及及样本大大小。结果处理理确定市调调资料来来源及方方法。资资料进行行分类、统统计、得得出结论论，在此此基础上上编写调调查报告告。3、市场场调查的的范围及及样本结结构设计计对于房地地产项目目而言，市市场调查查是为了了

8、获取有有关房地地产市场场的信息息，凡是是直接或或间接影影响房地地产经营营的信息息资料都都应在搜搜集之列列。然而而在一个个激烈竞竞争的细细分市场场范围内内，辨别别品牌的的特性应应该建立立在核心心购买者者之中，而而不是整整个市场场。因此此，市场场调查的的范围设设计就显显得尤为为重要。具体包括括：A、本次次调查的的范围设设计 根根据所拟拟定调查查对象各各要素的的特性综综合概括括为五个个方面1、宏观观环境调调查2、市场场营销的的4P调调查（Prroduuct）产产品调查查原有有房地产产产品在在市场上上的状况况，新开开发的房房地产产品的特特色；物物业管理理等房地地产商品品的售后后服务。（Pllacee）

9、销售售渠道调调查房地产产发展商商直销；房地产产交易市市场联合合销售；房地产产中介销销售。（Prricee）价格格调查调查查目前房房地产的的价格状状况，影影响房地地产价格格变动的的因素，房房地产价价格的调调整，价价格弹性性幅度的的大小，房房地产产产品的价价格策略略等。供供给弹性性与需求求弹性、影影响价格格变化的的因素、价价格变化化后竞争争者的反反应等。从从项目用用地的法法律条件件（规划划设计要要求）、市市场需求求状况及及财务情情况三方方面评价价项目的的预期利利润，为为项目开开发及目目标市场场价格定定位提供供决策依依据。（Prromootioon）促促销组合合调查广告告，销售售员，房房地产交交易会

10、，促促销方法法，服务务内容与与方式等等。3、消费费者及其其消费行行为调查查4、市场场需求调调查5、房地地产行情情的调查查B、样本本结构的的确定1、工商商业主样样本2、外来来人口访访问样本本3、竞争争楼盘及及意向消消费者样样本4、市场场调查的的方法及及统计方方法设计计市场调查查表格（系系列）形形式设计计通过规范范的调查查研究方方法为客客户提供供清晰的的数据和有效的的营销方方案，是是至祥的的使命。我我们知道道，数据据是极端端重要的的，但也也是最容容易被制制造的，只只有依靠靠历经检检验的市市场研究究模型、正正确的资资料搜集集方法、严严格的质质量监控控、专业业人员的的分析、客客观的误误差评估估，才能能

11、说明提提供给客客户的一一个百分分数的价价值。A、市场场调查方方法至祥市场场研究机机构具备备从定性性到定量量的全面面数据收收集能力力。通过把消消费者、客客户、公公众和营营销者通通过信息息联系起起来，识识别、定定义市场场机会和和可能出出现的问问题，制制定、优优化营销销组合并并评估其其效果；确定说说明问题题所需的的信息，设设计收集集信息的的方法，监监测和执执行数据据收集的的过程，分分析结果果，并把把调查中中的发现现和手段段作一系系统描述述。1、定量量研究入户访访问：作作为消费费者研究究中最主主要的数数据收集集方法，至至祥发展展了自己己的抽样样框、访访问员与与实地监监控系统统，成熟熟的抽样样与管理理技

12、术保保证了消消费者信信息的真真实与有有效。 电话话访问：至祥在在同业中中较早建建立了中中心城市市居民家家庭电话话样本框框，辅之之以计算算机辅助助抽样系系统、专专职电话话访问员员等资源源，保证证了随机机拨号技技术（RRDD）的的应用。 街头头拦访：至祥的的经验显显示，在在购物地地点实施施调查能能够最大大限度模模拟真实实的购买买环境。定定点访问问在专职职督导的的全程监监控之下下，能够够在快速速寻找特特定受访访者的同同时有效效保证调调查结果果的真实实性。邮寄调调查：在在调查范范围涉及及本区域域外目标标或特定定受访者者时，采采用邮寄寄问卷的的方法。网上调调查：EEmaiil方式式和网络络调查系系统。2

13、、定性性研究小组焦焦点座谈谈会：由由主持人人以一种种无结构构的自然然的形式式与一个个小组的的被调查查者交谈谈。通过过倾听一一组从调调研者所所要研究究的目标标市场中中选择来来的被调调查者，从从而获取取既定问问题的深深入了解解。深度访访谈：通通过无结结构的、直直接的、个个人的访访问，以以提示对对某一问问题的潜潜在动机机、信念念、态度度和感情情。在研研究中，对对专家、部部委领导导、企业业决策者者、记者者的深度度访问能能快速有有效地收收集信息息。至祥祥的深度度访问从从提纲设设计到访访问执行行、记录录整理与与分析全全部由自自己的研研究人员员担当，有有效保证证了项目目质量。企业访访谈：由由于中国国企事业业

14、单位的的强大购购买力和和独特的的购买决决策，因因而对单单位用户户的深入入研究也也成为我我们此次次设计的的要求之之一。至至祥采用用专家访访员、1100%的问卷卷复核机机制，为为客户提提供满意意的服务务。3、探索索性研究究 文案案研究：二手数数据收集集、历史史数据分分析等。 典型型调查：针对典典型案例例、主要要竞争对对手的单单项调查查。 观察察访谈：如伪装装购物、观观察客户户等。B、抽样样方法根据本次次调查的的目的和和项目特特性，综综合考虑虑成本、样样本的代代表性和和结果的的精确度度三个方方面的因因素，我我们拟采采用非概概率配额额抽样和和判断抽抽样方法法。C、统计计分析方方法常用统计计分析法法简介

15、：联合分析析法结合分析析法5、市场场调查的的工作流流程及表表格问卷卷环宇地产产项目青岛市宏宏观市场场现状与与趋势研研究青岛市居居民住宅宅消费观观念与潜潜在消费费行为研研究环宇地产产项目项项目周边边市场竞竞争环境境研究业内人士士定性研研究定性分析析：二手手资料收收集定量分析析：消费费者入户户问卷调调查定性分析析：二手手资料收收集定性分析析：深访访主要内容容：1、政法法法规、人人文、城城市规划划、基础础设施等等2、供求求状况，一一二级市市场供求求状况、空空置率、市市场状况况等3、楼盘盘销售状状况主要内容容：1、 居住观念念2、 住房消费费倾向3、 市场趋势势4、 环宇地产产项目项项目市场场需求、项

16、项目规模模、档次次等主要内容容：1、 周边房地地产市场场现状2、 影响环宇宇地产项项目项目目市场的的相关因因素3、 环宇地产产项目项项目片区区市场前前景从宏观环环境分析析环宇地地产项目目项目的的有利和和不利因因素预测青岛岛居民住住宅消费费趋势、环环宇地产产项目的的市场容容量，环环宇地产产项目可可能遇到到的障碍碍及对策策正确评估估环宇地地产项目目的商业业价值及及功能定定位方向向为规划提提供方向向性指导导1、 把握青岛岛房地产产市场的的现状及及发展趋趋势2、 科学论证证环宇地地产项目目的功能能定位3、 分析环宇宇地产项项目的优优劣及对对策环宇地产产项目项项目的市市场定位位，包括括规模、风风格、档档

17、次、主主力户型型等楼 盘 调 查查 表名 称公开日期期 年 月 日市场类别别外销房房 内销房房 地 址市（省） 区区（县） 路 区域 关关系图基地位置图环境评估公司组成投资商发展商地址电话话代销商地址电话话销售据点点主销据点点设计单位位承建单位位物业管理理基本资料土地获得得出让 转让 划拨出让日期期年 月 日出让年限限出让价格格熟地 毛地/M2基地面积积总建面积积M2规划形态态容积率功能规划层次功能规划户数数车位数施工进度度交房期备 注户型面积积格局室、厅、卫卫建筑面积积使用面积积户数单元花园面积积（其他）面积配比比扇形图图说 明明办公隔间间办公隔间间商场单元元商场单元元标 准 层 平平 面

18、图建材外观大堂电梯门窗客、餐厅厅卧室厨房卫浴通讯其他公共设计售价及付款方式起售单价价/M2平均单价价/M2总价配比比扇形图图总价范围围主力总价价车位单价价总销金额额商场层次1F 2F 33F价格定金签约一次付款款进度付款款按揭付款款银行、 % 年 %利率销售分析市调日期期年 月月 日日年 月月 日日广告媒体体数量强度度主要诉求求来电来人人售出户数数销售率房厅万/户M2房厅万/户M2房厅万/户M2房厅万/户M2客源分析析购买动机机分析购买抗性性分析综合分析成 功 点失 败 点建议制表人制表日期期 年 月月 日结束 未结束束消费者购购房意向向调查问问卷（视项目目情况可可适当更更改）1、基本本资料性

19、别：男 女年龄：24 岁以下下 25岁岁34岁岁 3554岁岁 55岁岁以上学历：高中及及以下 大中专专 本科 硕士及及以上职业：军公教教 农 工 商自由 其他（请请填写）2、请问问您最近近3年内内，有没没有买房房子的打打算？打算买买房子 没有这这个打算算 未定3、下列列各点中中，您认认识哪一一点是买买房的最最大好处处？（请请只选一一个答案案）增值快快 风险小小 手续较较简便 转售容容易有一栋栋自己的的房子，可可以安居居可以有有一个属属于自己己的，做做生意（或或其他营营业）的的场所既可保保值又可可出租赚赚钱其他（请请填写）4、 您认为住住家买房房子，最最重要的的是什么么？（请请只选一一个答案案

20、）实用 方便 舒适 美观 气派5、您如如果想买买房子，首首先考虑虑到哪个个因素？（请只只选一个个答案）地理位位置 交通便便利小区内内环境 户型设设计价格 朝向周边自自然环境境 小区规规模配套设设施 物业管管理购物 生活方方便治安 方便子子女上学学产权是是否清楚楚 开发商商信誉6、您希希望住宅宅具备的的哪些功功能？（可可多选）客厅落落地窗 私家花花园有父母母房 有客人人房有书房房 住宅凸凸窗其它（请请写明）7、您最最喜欢的的小区内内环境设设计？（请请只选一一个答案案）以绿化化和树木木为主 以大面面积活动动广场为为主以水景景为主 以雕塑塑景观为为主以体育育设施为为主 以新奇奇设施的的景观为为主以游

21、乐乐设施为为主其它（请请写明）8、您最最喜欢的的建筑风风格？（请请只选一一个答案案）海滨建建筑风格格 欧陆风风格中国北北方建筑筑风格 江南民民居风格格美式风风格 日式风风格其它（请请定明）9、您觉觉得目前前的房价价如何？非常贵贵 相当贵贵 有点贵贵 普通还算便便宜 相当便便宜 非常便便宜10、您您若要买买房子，以以目前的的房价而而言，您您最可能能买什么么价格的的房子？每平方方米25500元元 每平方方米30000元元 每平方方米35500元元每平方方米40000元元 每平方方米45500元元 每平方方米50000元元以上11、请请问您现现在居住住的房子子的性质质属于？（单选选）单位分分的 自购

22、商商品房自购的的微利房房 单位集集资房自己或或家人租租的 自购福福利房单位分分的暂住住房其它（请请说明）12、请请问您计计划购买买高层、多多层楼房房或别墅墅？多层 高层小高层层 别墅公寓 还没考考虑13、请请问您计计划购买买住宅结结构？平面 复式跃式 错层还没考考虑14、请请问您计计划买哪哪种房型型的房子子？复式房房 二房一一厅四房二二厅 一房一一厅三房二二厅 还没考考虑二房二二厅 其它（请请说明）15、请请问您计计划买多多大面积积的房子子？30平平方米以以下 1000-1119平方方米30-59平平方米 1200-1449平方方米60-79平平方米 1500-1999平方方米80-99平平方

23、米 2000平方米米以上没考虑虑好16、请请问您认认为目前前房价应应该是多多少钱一一平方比比较合理理？20000元以以下/平平方米 30000-334999元/平平方米20000-224999元/平平方米 35000-339999元/平平方米25000-229999元/平平方米 40000-444999元/平平方米55000元以以上/平平方米17、请请问您准准备购买买总价多多少的房房子？（单单选）10万万元以下下 10万万元-115万元元35万万元-445万元元 45万万元-555万元元55万万元-665万元元 65万万元-775万元元75万万元以上上18、请请问您将将会选择择哪些付付款方式式

24、买房？（可选选1-22个答案案）一次性性付清免息分分期付款款分期按按揭：首首期一成成，200年分期期付款分期按按揭：首首期三成成以内，220年分分期付款款分期按按揭：首首期2-5成，115年分分期付款款分期按按揭：首首期5成成以上，110年以以内分期期付款分期按按揭：还还没考虑虑具体方方式还没有有考虑这这问题其它（请请填写）19、请请问您认认为按揭揭供楼每每月支付付每月115000元以下下每月115000元-119999元每月220000元-224999元每月225000元-229999元每月330000元-334999元每月225000元-339999元每月440000元以上上20、请请问您

25、的的个人月月总收入入属于哪哪一组呢呢？没有收收入 25000-229999元5000元以下下 30000-339999元10000-114999元 40000-449999元15000-119999元 50000-779999元20000-224999元 80000元以以上21、请请问您家家庭的月月总收入入属于哪哪一组呢呢？5000元以下下 50000-779999元5000-9999元 80000-11万10000-119999元 1万-2万20000-229999元 2万-3万30000-339999元 3万以以上40000-449999元22、请请问您或或您家现现在人均均住房有有多少平平

26、方米？5平方方米以下下 16-20平平方米6-110平方方米 21-25平平方米11-15平平方米 26平平方米以以上23、购购房决策策参与者者配偶 父母子女 朋友同事 其他24、请请问您认认为最好好的购房房时机？现房内外装装修完工工时主体工工程封顶顶时内部认认购时25、请请问您能能够接受受的物业业管理费费最高是是多少？（每月月每平方方米）1元以以下1元至至2元2元至至3元3元以以上26、您您习惯接接触的媒媒体有哪哪些？（可可多选）青岛日日报 齐鲁晚晚报半岛都都市报 生活导导报青岛晚晚报 电视台台 广播电电台其它（请请写明）27、您您最喜欢欢的楼盘盘有哪些些？（请请写明，可可多个）、28、您您

27、最信任任的房地地产发展展商有哪哪些？（请请写明，可可多个）绝对不不信任基本不不受影响响不太重重视这个个问题信任（请请写明，可可多个）6、市场场调查报报告内容容与形式式设计依据市场场调查的的真实原原理，寻寻求市场场的差异异化目标标市场，针针对项目目的土地地价值的的研究，结结合市场场需求的的选择，然然后对项项目的投投资进行行分析，只只有这样样，才能能取得可可行的、科科学的项项目定位位方案。市场调查查数据报报告服务务内容第一部分分 市市场总体体概况一、宏观观经济大大势分析析二、项目目所在区区域概况况分析1、地理理位置2、自然然环境3、区域域人文环环境4、交通通状况第二部分分 调调查部分分一、项目目一级辐辐射区域域内在售售楼盘调调查表二、项目目边缘区区域在售售楼盘调调查表三、与项项目有相相关可比比价值楼楼盘调查查表四、区域域在建（具具相当销销售冲突突）项目目调查表表第三部分分 调调查分析析部分 一、项项目一级级辐射区区内供应应量调查查