某房地产市场宏观调控errd.docx

《某房地产市场宏观调控errd.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产市场宏观调控errd.docx（15页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、宏观调控控中的上上海房地地产市场场一、上海海房地产产市场宏宏观调控控20055年是国国家加强强对房地地产业实实行宏观观调控的的一年，上上海作为为调控的的重点城城市，按按照中央央调控政政策的精精神，采采取了一一系列具具体政策策和措施施，对房房地产市市场进行行了有效效的调控控。1月中旬旬为了监监控房地地产金融融风险，人人民银行行上海分分行、上上海市房房屋土地地资源管管理局以以及在沪沪各中资资金融机机构成立立了协调调会议机机制上海市市房地产产金融联联席会议议。3月5日日上海市市政府下下发了关关于当前前加强房房地产市市场调控控促进房房地产市市场持续续健康发发展的若若干意见见，明明确了“以居住住为主、以

2、以市民消消费为主主、以普普通商品品住宅为为主”的调控控原则，继继续保持持房地产产市场基基本稳定定，努力力实现供供求总量量基本平平衡，并并力争做做到供略略大于求求；采取取措施，控控制商品品住房价价格涨幅幅，并有有一定幅幅度的下下降。一一是推出出“两个110000万”，即110000万平方方米的配配套商品品房和110000万平方方米普通通商品房房，并保保证“两个110000万”的土地地供应，加加快建设设和上市市进度，以以调整上上海房地地产市场场的供应应结构。二二是构筑筑两个体体系，即即加快构构筑诚信信、规范范、透明明、法治治的房地地产市场场体系，加加快构筑筑分层次次的住房房保障体体系。三三是市房房

3、屋土地地资源管管理局、市市工商管管理局和和市物价价局开展展房地产产市场专专项整治治，规范范房地产产市场秩秩序。3月6日日上海市市财税部部门恢复复执行对对个人购购房居住住不满一一年出售售的，按按销售价价与原价价的差额额征收55%的营营业税及及附加。3月177日央行行取消个个人住房房抵押贷贷款5.31%的优惠惠利率，实实行同期期贷款的的基准利利率，但但可实行行下限管管理，即即实际执执行下限限利率为为5.551%(基准利利率的00.9倍倍)，公公积金贷贷款利率率也相应应上调，同同时将首首付比例例由200%提高高到300%。3月288日上海海市银行行同业公公会发布布关于于进一步步加强个个人住房房贷款管

4、管理的指指引，要要求沪上上商业银银行“限贷多多套房、停停办一年年房转按按揭”。对同同一借款款人申请请第二套套个人住住房商业业性贷款款的，提提高第二二套贷款款购房的的首付比比例；对对通过贷贷款购买买房屋一一年内转转让的，不不再提个个人住房房贷款的的转按揭揭服务。4月6日日上海市市房屋土土地资源源管理局局配合市市银行同同业公会会的规定定，严格格按照上上海市房房地产登登记条例例的规规定办理理房地产产抵押登登记和转转移登记记，即“上手抵抵押注销销”和“房屋转转移登记记，下手手设立抵抵押”不再并并办，收收件收据据不再作作为银行行放贷凭凭证。5月9日日建设部部、国家家发改委委、财政政部、国国土资源源部、人

5、人民银行行、税务务总局和和银监会会等七部部委下发发关于于做好稳稳定住房房价格工工作的意意见，提提出了八八项意见见。根据据国务院院七部委委的意见见，当日日起实行行如下具具体措施施：（11）公布布普通商商品住房房的标准准，住宅宅小区建建筑容积积率在11.0以以上，单单套建筑筑面积在在1400平方米米以下，实实际成交交价格低低于同级级别土地地上住房房平均价价格的11.444倍以下下；（22）个人人购买不不足2年年的住房房对外出出售的，按按全额征征收营业业税，超超过2年年对外转转让的非非普通商商品房，按按差额征征收营业业税；（33）购买买非上述述普通商商品房的的，按%征收契契税。上述政策策与措施施的实

6、施施，对于于解决上上海房地地产市场场中出现现的房价价增速过过快，供供给结构构不合理理等问题题具有重重要的意意义。与与以往不不同，此此次调控控在重点点上从单单向调控控供应为为主向调调控供应应和需求求双向转转变；在在调整手手段上，更更多地运运用经济济（或市市场）的的手段；在调控控机制上上，注重重把握当当前和长长远的关关系，注注重长效效机制的的建设，目目标是实实现房地地产市场场供求基基本平衡衡，结构构基本合合理，促促进房价价基本稳稳定。二、20005年年上海房房地产市市场运行行态势及及评价近年来，上上海房地地产的发发展令人人瞩目，但但是价格格上升之之快超过过了人们们的预期期，加之之中低档档、小户户型

7、住房房供给严严重不足足，房地地产业发发展中存存在的投投机、炒炒作、过过热、泡泡沫等现现象日益益凸现，引引起了普普遍的关关注。为为对房地地产市场场的运行行做出客客观科学学的评价价与预警警，上海海社会科科学院房房地产业业研究中中心提出出了综合合模拟法法该课题题由张泓泓铭研究究员与陈陈则明博博士主持持。判断断整个房房地产市市场所处处的状态态，经对对20004年末末的数据据处理，220055年初提提出了上上海房地地产发展展超过过过热警戒戒线，处处于过热热区间，如如无重大大调整措措施，220055年度过过热程度度将进一一步累积积和增大大的评价价和判断断。20005年年上海房房地产市市场经受受住了波波动，

8、平平稳走过过，但调调控是否否到位，是是否已达达到预想想的目标标，也是是普遍关关心的。本本报告将将在对220055年上海海房地产产市场运运行基本本状况的的描述后后，运用用综合模模拟法做做简单评评价。综综合模拟拟法选定定6个复复合比例例指标，根根据其重重要性确确定权重重：房地地产开发发投资/GDPP，权重重25.0%；商品房房销售面面积/竣竣工面积积，权重重12.5%；商品房房竣工面面积/城城市全部部土地面面积，权权重122.5%；土地地购置面面积/城城市全部部土地面面积，权权重122.5%；商品品房销售售收入/完成投投资，权权重255.0%；商品品房单价价增长率率，权重重12.5%。由由于综合合

9、模拟法法选用指指标仅66个，因因此现状状描述与与评价不不完全一一一对应应。预警警区间以以3法确定定。选用用数据均均采用以以同季度度为起始始点的滚滚动年的的办法予予以处理理。1.房地地产开发发投资增增速趋缓缓，调控控略有成成效近年来，上上海房地地产开发发投资持持续高速速增长，220044年首次次突破千千亿元大大关，220055年110月月上海市市完成商商品房开开发投资资10440.335亿元元，比上上年同期期增长111.222%，增增幅回落落10.36个个百分点点。在房地产产投资中中，住宅宅投资是是主体，占占70.19%，达到到7300.199亿元，同同比增长长3.44%；办办公楼与与商业营营业

10、用房房增长较较快，完完成办公公楼投资资97.68亿亿元，同同比增长长52.7%，完完成商业业营业用用房投资资93.28亿亿元，同同比增长长44.7%。上海房地地产开发发投资在在固定资资产投资资中所占占的比重重从20004年年的388.111%，回回落到220055年110月月的355.988%，占占GDPP的比重重略有降降低，220055年第三三季度占占同期GGDP的的比重为为15.39%，比220044年底略略低，估估计到年年末，还还将有小小幅提高高，但能能基本维维持在220044年的水水平。房地产开开发投资资占GDDP的比比例是反反映整个个房地产产行业冷冷热最重重要的指指标。从从图2房房地

11、产开开发投资资/GDDP预警警来看，220044年超过过过热区区间后，图图2上海海市房地地产投资资预警220055年第一一季度的的年度累累计为116.669%，达达到历史史最高点点。到第第二季度度的年度度累计为为16.12%，开始始下降，但但与正常常区间的的水平相相比，房房地产开开发投资资占GDDP的比比重还相相当高，仍仍处于过过热区间间。第三三季度的的年度累累计又回回升到116.337%，预预测20005年年全年仍仍处于过过热区间间。在上海而而言，房房地产开开发投资资占GDDP的比比重以下下降2个个百分点点为好，绝绝对量可可能要求求下降1100亿亿以上才才能回归归正常区区间。2.商品品房施工

12、工规模继继续扩大大，竣工工量减少少20055年110月月，上海海商品房房施工面面积99956万万平方米米，比上上年同期期增长114.338%，增增幅又有有提高。其其中住宅宅施工面面积77709.51万万平方米米，比上上年同期期增长99.899%。商商品房竣竣工面积积19884万平平方米，比比上年同同期下降降1.112%，其其中住宅宅竣工面面积17725万万平方米米，比上上年同期期下降44.788%。商品房竣竣工面积积/城市市全部土土地面积积指数，开开始缓慢慢下降，但但还处于于过热区区间，预预计20005年年全年处处于偏热热区间。3.商品品房交易易稳中有有降，供供求关系系有实质质性转变变从商品房

13、房竣工面面积/城城市全部部土地面面积预警警来看，2004年超过热预警线，2005年第一季度进一步上升，达到最高，2005年第二季度开始缓慢下降，2005年第三季度进一步下降，但还处于过热区间。预计到年底将处于偏热区间。20055年110月月上海商商品房销销售面积积22441.227万平平方米，比比上年同同期增长长6.445%，增增幅下降降了5.76个个百分点点，其中中住宅销销售面积积20222.115万平平方米，比比上年同同期增长长6.005%，增增幅也有有所下降降。从总总量变动动上看，似似乎相对对平稳，但但是，如如果剔除除配套商商品房等等定向供供给的部部分，属属于市场场化商品品房的供供应量实

14、实际上有有明显的的减少。销销售的市市场表现现，前55个月基基本保持持增长态态势，66月份销销售有较较大幅度度下降，成成交同比比减少444.885%，77月份同同比减少少32.32%，8月月份略有有回升，99月同比比又减少少了322.266%，110月起起开始有有较大的的增长，主主要是非非完全市市场性的的定向交交易增长长较快。上海房地地产市场场多年来来的供不不应求，已已经成为为调控的的主要目目标之一一。从销销售面积积/竣工工面积来来看，第第一季度度的年度度累计增增长趋缓缓，第二二季度更更加明显显，第三三季度已已经开始始下降，但但仍未脱脱离过热热区间，预预计20005年年全年将将回到正正常区间间。

15、供求求关系在在调控以以后得到到实质性性的调整整。20033年商品品房销售售收入/完成开开发投资资有较快快增长，达达到1334.991%，还还处于正正常区间间。20004年年迅速上上升为2202%，超过过过热警警戒线。调调控后停停止增长长，但基基本持平平，仍接接近2000%左左右。预预计20005年年全年会会保持在在比20004年年略低的的高水平平。4.土地地供应锐锐减，价价格微长长20055年上海海土地供供应规模模有较大大减少。119月月，全市市共出让让土地9995幅幅，出让让面积339388.044万平方方米，可可建建筑筑面积441277.211万平方方米。与与20004年相相比，出出让规模

16、模缩小了了45%左右。土地价格格增长速速度在调调控后放放缓。国国土资源源部地价价监测资资料表明明，20005年年第一季季度，上上海工业业用地地地价增长长率为00.2%，综合合用地增增长5.2%，商商业用地地增长55.433%，住住宅用地地增长66.533%；第第二季度度地价增增长的速速度继续续放缓，分分别为00%、11.3%、1.1%和和0.88%。土地利用用率不是是标准统统计指标标，只能能从购置置土地面面积等相相关指标标反映。从从图6土土地购置置面积/全部城城市土地地面积预预警来看看，历史史最高点点20003年为为0.223%，处处于过热热区间；20004年已已经下降降到正常常区间；2000

17、5年前前两个季季度在正正常区间间，第三三季度又又有回升升，略微微超过偏偏热警戒戒线。预预计20005年年全年的的土地购购置面积积将下降降至偏冷冷区间。这这种偏冷冷有其合合理性，但但持续时时间不能能过长。从从土地利利用的角角度表明明，经调调控，土土地利用用率有所所提高。5.商品品房价格格涨幅偏偏高，但但开始下下降20055年，上上海商品品房平均均销售价价格涨幅幅趋缓。11100月，商商品房平平均价格格为每平平方米770800.999元，比比20004年平平均价格格上升了了9.112%；商品住住宅平均均价格为为每平方方米69969.02元元，比220044年上升升了9.15%。价格格增长幅幅度已大

18、大为平缓缓。据市市统计局局公布的的数字，商商品房价价格在66月份开开始下降降，到110月，各各月环比比下降幅幅度分别别为1.2%、22.6%、1.3%和和0.77%。商商品房价价格已进进入下降降轨道。商商品房交交易价格格指数也也反映了了市场的的走势。如如图7，据据中房上上海指数数显示，承承接20004年年的升势势，20005年年166月持续续上升，77月开始始持续下下降。商品房价价格增长长率第二二季度仍仍增长，第第三季度度下降，仍仍处于过过热区间间。预计计第四季季度会继继续下降降，但仍仍处于过过热区间间。20033年、220044年商品品房价格格指数连连续两年年处于偏偏热区间间，20005年年

19、第一季季度超过过过热警警戒线，第第二季度度达到最最高，第第三季度度开始下下降，未未脱离过过热区间间，预计计第四季季度将接接近偏热热区间。6.存量量住房交交易有较较大回落落20055年上海海存量房房交易有有较大回回落。11100月全市市存量房房交易面面积为117322.122万平方方米，比比上年同同期下降降了199.3%。存量量房交易易总量再再度低于于一手房房交易量量，一手手房与二二手房交交易量之之比达到到1.2251。二手房交交易的月月度成交交量呈一一路下降降的态势势。16月月月成交量量都在2200万万平方米米左右，77月份开开始明显显萎缩，月月成交在在1000万平方方米左右右，100月最低低

20、，仅为为74.53万万平方米米。7.房地地产信贷贷规模缓缓慢增长长金融业继继续支持持着上海海房地产产业的发发展。但但是受宏宏观调控控政策的的影响，220055年上海海房地产产信贷的的增长放放缓。至至20005年110月，上上海个人人住房贷贷款余额额达30020亿亿元，其其中，商商业银行行的个人人房贷余余额为226966.4亿亿元，公公积金个个人房贷贷余额3323.64亿亿元。预预计全年年个人住住房信贷贷余额330788亿元，比比上年新新增约3352亿亿元，增增幅仅为为12.87%。其中中，公积积金贷款款余额将将出现负负增长。与与20004年新新增房贷贷规模8852.6亿元元相比，220055年

21、上海海房地产产新增贷贷款负增增长588.711%。8.上海海房地产产市场调调控效应应尚未充充分显示示根据上述述6个指指标加总总得到的的房地产产冷热综综合指标标仍处在在过热区区间。从显示上上海市房房地产冷冷热综合合指数，220044年超出出过热警警戒线后后，20005年年第一季季度继续续升至最最高，220055年第二二季度在在房地产产调控影影响下开开始下降降，20005年年第三季季度持平平，调控控之后的的冷热综综合指数数还处于于过热区区间。预预计20005年年底，调调控的成成效开始始显现，冷冷热综合合指数将将大幅度度下降到到偏热区区间。调控政策策对房地地产的影影响有长长期的和和短期的的。反映映短

22、期影影响的指指标主要要是成交交量、价价格、投投资（投投机）率率等，反反映长期期影响的的指标主主要是供供给量、土土地闲置置量、房房地产空空置量、税税收、GGDP等等。通过模拟拟，对上上海房地地产发展展的基本本估计是是：从冷冷热综合合指数来来看，上上海房地地产市场场处于过过热区间间。从各各项分指指标来看看，大部部分指标标处于过过热区间间，价格格与开发发盈利水水平还未未从根本本上受影影响，供供求关系系扭转的的效果还还未完全全体现。属属于先行行指标的的土地购购置面积积在20004年年已经处处于正常常区间，估估计到220055年底可可能降至至偏冷区区间。总总之，调调控的短短期效果果已经可可以看到到，长期

23、期的效果果还未见见，调控控的综合合成效有有待见证证，可能能会在220066年全面面体现。20055年上海海房地产产市场运运行实际际，印证证了综合合模拟法法做出的的评判。220055年上海海房地产产市场的的宏观调调控已经经取得了了一定成成效，但但是调控控尚未到到位，有有待20006年年进一步步坚持执执行调控控政策，力力求尽快快把上海海房地产产市场调调整到正正常的发发展状态态。尽管管如此，220055年上海海房地产产市场的的宏观调调控却是是令人欣欣慰的，因因为上海海房地产产市场没没有大起起大落，平平衡地走走过了220055年。三、当前前上海房房地产市市场发展展的若干干问题思思考如果以小小平同志志南

24、巡讲讲话为标标志，真真正意义义上的房房地产市市场发展展不过短短短的114年，却却经历了了两次大大的调控控。虽然然两次调调控的市市场状况况在质与与量上都都有很大大差异，但但调控终终究会给给市场带带来一定定的振荡荡。因此此，如何何保持房房地产市市场持续续健康稳稳定的发发展，充充分发挥挥房地产产业在国国民经济济发展中中的支柱柱产业的的地位与与作用是是值得重重视的问问题。1.住宅宅商品化化是房地地产业发发展的必必由之路路历史证明明，计划划经济体体制下的的那种土土地无偿偿划拨、福福利分房房和低租租金无期期限使用用的住房房制度是是行不通通的。可可惜的是是十几年年的商品品化道路路也出现现了一些些矛盾，且且有

25、进一一步加剧剧的可能能。但这这并不能能成为否否定房地地产业发发展走市市场化道道路的依依据。一一个有力力的证据据就是通通过这十十几年的的发展，城城镇居民民的居住住水平和和居住质质量有了了明显提提高。两两种住房房制度的的结果，优优劣长短短是显而而易见的的。至于于现存的的问题和和矛盾是是发展中中的支流流，只要要下决心心，以科科学发展展观和实实事求是是为行为为准则定定能找到到解决的的办法。重重走老路路是不可可取的，但但是不顾顾客观条条件盲目目地、照照搬照抄抄国外市市场化的的道路也也是不可可取的。走走符合中中国国情情的住房房商品化化道路才才是房地地产发展展的必由由之路。2.充分分发挥政政府在解解决公民民

26、住房问问题中的的责任与与义务住房问题题是人类类生存发发展需要要关注的的基本问问题。119966年“国际人人居”大会把把“人人享享有适当当的住房房”确立为为人居居议程的的核心目目标。220022年4月月联合国国制定居居住权利利计划，其其宗旨明明确为：“在可能能的条件件下，各各国政府府应当采采取适当当措施，促促进保护护并确保保公民获获得足够够住房的的权利”。政府府采取适适当措施施，帮助助公民解解决住房房问题已已成为各各国政府府的责任任和义务务。在住房制制度改革革的进程程中，过过分注重重商品化化、市场场化，以以为靠商商品化、市市场化就就能解决决我国的的住房问问题，因因此在政政策设计计制订时时，主要要

27、围绕如如何实现现商品化化，而忽忽视了政政府应该该承担的的义务和和责任，即即如何帮帮助大多多数公民民解决住住房问题题。在实实践中放放任市场场的发展展，因而而加剧了了在房价价快速上上涨时与与公民支支付能力力不足的的矛盾。事事实上，在在我们已已有的政政策中，已已经明确确诸如建建立对不不同收入入家庭实实行不同同的住房房供应体体系的政政策。遗遗憾的是是，这一一政策的的实施没没有引起起足够的的重视，对对大多数数中低收收入家庭庭没有给给予足够够的帮助助。政府应该该充分发发挥在解解决公民民住房问问题的责责任与义义务，并并不意味味着放弃弃商品化化、市场场化的道道路，也也不意味味着住房房再度成成为社会会福利由由政

28、府包包下来，而而是政府府既要承承担应尽尽的义务务和责任任，又要要坚持商商品化、市市场化的的方向。政政府在住住房发展展中应有有所为有有所不为为，该管管的要管管住，该该放的要要放开。比比如，有有所为就就是要制制订帮助助大多数数中低收收入家庭庭解决住住房的政政策和措措施，在在土地供供应、规规划、建建设、价价格、税税收等方方面制订订不同的的切实可可行办法法，要管管住管好好中低价价商品房房市场；有所不不为，就就是在高高端商品品房市场场，只要要控制总总量，其其他都放放手让市市场去发发展。只只要帮助助大多数数中低收收入家庭庭把住房房问题解解决好，房房地产市市场才能能稳定健健康地发发展，国国民经济济发展和和社

29、会安安定就有有了保证证。3.培育育与发展展房地产产业成为为国民经经济支柱柱产业，应应该是国国家宏观观经济政政策的一一项重要要内容房地产是是国民经经济和人人们安居居乐业的的不可或或缺的载载体，也也是国家家和人民民财富的的主要形形式之一一。房地地产业在在国民经经济发展展中所起起的作用用，已经经为世界界大多数数国家所所证实，也也已经为为我国近近10余余年来的的发展所所印证。220055年111月299日112月11日的中中央经济济工作会会议提出出：“积极引引导房地地产业健健康发展展，房地地产是我我国现阶阶段重要要的支柱柱产业和和消费热热点，既既要坚定定不移地地解决发发展中的的突出问问题，又又要坚定定

30、不移地地促进其其稳步发发展。”这为房房地产业业的发展展指明了了方向，也也为房地地产确定定了国民民经济支支柱产业业的地位位。房地产业业成为国国民经济济支柱产产业是一一定社会会经济发发展水平平和一定定的家庭庭收入水水平的结结果。一一般来说说，当人人均国民民收入达达到10000美美元左右右时，房房地产业业才会进进入快速速发展期期，也才才有可能能成为支支柱产业业。就这这一点而而言，由由于我国国幅员辽辽阔，地地区间经经济发展展水平差差异很大大，因此此在发达达地区、发发达城市市，房地地产业先先行成为为该地区区或城市市的支柱柱产业是是可能的的，也是是现实的的。不加加区别地地，不论论可能地地在全国国各地一一齐

31、把房房地产业业当作主主导产业业予以重重点发展展，结果果就引发发了发展展过热，影影响经济济全局的的局面。这这也就是是中央宏宏观调控控的用意意，无疑疑是英明明的。受受传统思思维定式式的影响响，一哄哄而上，雷雷同化在在我国还还有很大大市场，必必须得到到扭转。房地产业业在我国国还是新新兴产业业，培育育与发展展房地产产业成为为国民经经济支柱柱产业还还有很长长一段路路，要采采取各种种切实可可行的政政策措施施，坚定定不移地地促进房房地产业业的持续续、健康康、稳定定发展，房房地产业业率先在在发达地地区和城城市，再再在中等等发达地地区，乃乃至全国国成为国国民经济济支柱产产业应该该是国家家宏观经经济政策策的一个个

32、方向。4.房地地产金融融风险的的防范关关键在银银行房地产业业对银行行的依赖赖度比较较高。自自东南亚亚金融危危机以来来，对于于房地产产泡沫引引发金融融危机的的担忧日日益增长长。其实实，不管管是什么么经济体体制，也也不管是是什么行行业，都都有可能能产生泡泡沫，只只要产业业的发展展对金融融业的依依赖度大大，都会会引发金金融危机机，以致致危害整整个经济济。即使使在计划划经济进进代，那那种以产产定销，为为了完成成产值，不不顾市场场地盲目目生产，造造成大量量积压物物资，其其本质也也是经济济泡沫。长长期来我我国产业业的雷同同化盲目目投资造造成的银银行信贷贷风险还还少吗？从某种种意义上上说，一一般产业业，如钢

33、钢铁水泥泥等等，一一旦市场场饱和，投投资失败败，银行行得到的的将是一一堆废铜铜烂铁。相相比较而而言，房房地产是是比较优优质的资资产。当当然房地地产泡沫沫一旦破破灭，对对金融与与经济产产生的影影响也不不可小看看。因此此，引发发金融危危机不只只是房地地产业，而而房地产产金融危危机也必必须加以以防范。房地产业业发展有有赖于金金融业的的支持，银银行业的的生存也也离不开开房地产产业。对对于房地地产业来来说，如如同其他他行业一一样都只只追求获获得信贷贷，而不不会顾及及是否会会给银行行带来风风险。从从实际情情况来看看，我国国银行业业虽然大大多为国国有银行行，但竞竞争也相相当激烈烈，为了了争抢房房地产这这块相

34、对对优质资资产的市市场份额额，盲目目放贷，违违规操作作等时有有发生，对对房地产产业过热热起了推推波助澜澜的作用用，加上上我国的的企业和和个人的的信用度度较低，久久而久之之，房地地产的金金融风险险就是累累积了起起来，一一旦市场场需求减减少，就就可能引引发金融融危机。防范房地地产金融融风险的的源头（关关键）在在银行。在在体制上上，要加加快国有有银行的的体制改改革，使使之成为为真正独独立的经经济人。银银行要对对自己的的放贷行行为负责责，为风风险承担担责任。只只有这样样才能保保证银行行系统的的健康运运行，才才能为国国民经济济保驾护护航。在在运作上上要取采采取措施施减少与与规避风风险。首首先要加加强内部

35、部管理，严严格遵守守贷款程程序、规规避房贷贷操作风风险，完完善惩戒戒机制；其次要要尽可能能剔除或或降低抵抵押物价价格中的的非理性性的市场场因素，坚坚持把标标的物评评估价作作为放贷贷依据，在在放贷之之初就把把风险控控制在一一定的范范围内；第三，加加快金融融创新，分分散风险险，吸收收与借鉴鉴国外成成熟经验验，根据据我国实实际，加加快发展展房地产产产业基基金，拓拓宽房地地产投资资渠道，推推行抵押押贷款证证券化，增增加银行行房地产产资产的的流动性性，分散散房地产产金融风风险；第第四，中中央银行行要用好好用活利利率、信信贷等市市场化调调节手段段，在时时间把握握上要早早半拍，不不要等问问题严重重了再上上手

36、段，在在力度上上要走散散步、走走小步。此此外，措措施要有有针对性性，尽可可能避免免一刀切切。可以以说，把把好银行行的关口口，就基基本上把把好了房房地产业业的发展展步伐。5.支持持理性投投资，繁繁荣房地地产市场场住宅既是是生活必必需品，也也是理想想的投资资品，虽虽然它变变现不易易，但是是保值增增值的功功能明显显。在社社会主义义市场经经济条件件下，要要允许有有投资，甚甚至一些些投机，这这是资本本逐利的的本性，也也是搞活活市场的的润滑剂剂。当然然为了规规范与稳稳定市场场，打击击恶意投投机也是是必需的的，也是是完善的的市场经经济所规规范的市市场行为为之一。当当前我国国国民经经济发展展中的一一个重要要问

37、题就就是投资资偏高，消消费不足足，居民民储蓄存存款余额额有十余余万亿，但但是投资资渠道少少，证券券市场多多年的低低迷，使使大批资资金转向向房地产产市场。如如果在房房地产市市场限制制投资，那那么对资资金出路路也是一一个隐患患。我们提倡倡支持理理性的房房地产投投资行为为。所谓谓理性投投资是指指投资房房地产商商品是用用于以出出租获利利或保值值增值为为主要目目的，而而不是以以短期炒炒作套利利为唯一一目的。这这似乎有有悖于当当前宏观观调控的的形势，但但是从房房地产市市场长远远发展来来看，鼓鼓励投资资是一种种客观要要求。首首先，完完善的房房地产市市场，必必须要有有一个发发达、健健康的租租赁市场场。住房房租

38、赁市市场是为为有能力力购买而而不愿买买、无能能力买而而有能力力通过市市场租赁赁获得足足够住房房的主要要途径，可可以满足足不同消消费群体体的需要要。当前前房地产产租赁市市场还很很薄弱，需需要扶持持和大力力发展。由由于投资资回报周周期较长长，管理理繁琐，企企业与机机构很少少愿意涉涉足，政政府除了了对特殊殊群体提提供租赁赁房屋外外，对于于商品化化租赁市市场不应应涉足太太深。因因此，应应该鼓励励中小投投资者（个个人）参参与住房房租赁市市场的构构建。其其次，投投资用于于出租和和保值增增值房地地产，从从买主的的初次行行为来说说，也是是一种消消费行为为，鼓励励投资就就是鼓励励消费。中中央经济济工作会会议指出

39、出：“要完善善消费政政策，改改善消费费环境，促促进居民民消费结结构升级级，要抓抓紧研究究调整，采采取措施施，减轻轻普通居居民住房房、汽车车消费的的税赋水水平，搞搞活住房房、汽车车交易市市场”，因此此支持房房地产理理性投资资是符合合中央政政策的。第第三，鼓鼓励有能能力的中中小投资资者投资资房地产产，有利利扩大租租赁市场场的供给给总量，平平抑市场场租金。第第四，以以出租房房屋获利利，不管管是以此此为生，还还是作为为个人养养老或医医疗的储储备，都都应予以以支持。由由于出租租者可能能还要承承担修缮缮管理等等工作，如如果专职职于此项项工作，也也是一种种职业，它它对于缓缓解就业业是一种种补充。繁繁荣房地地产市场场需要规规范市场场行为和和秩序，也也需要投投资行为为。