某房地产项目可行性研究报告(doc 32页)erth.docx

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1、景皇房地地产南宁宁良庆区区项目基地与市市场研究究俊地润丰丰2第一篇 项目概概况及地地块价值值分析一、项目目位置及及概况1、项目目位置：本案地块块位于南南宁市良良庆区，地地处良庆庆区五象象大道沿沿海大道道交汇处处，大沙沙田三角角广场附附近。地块周边边为良庆庆区历史史遗留的的最繁华华的三角角商业中中心，东东南面是是良庆区区新的商商业区域域，以五五象大道道、银海海大道和和金象大大道为主主轴，沿沿线展开开，银行行、学校校、娱乐乐、菜市市、商场场等主要要生活配配套齐全全，生活活气氛浓浓厚。东面是南南宁新开开发区五象象新区规规划中的的核心区区，是一一个功能能复合的的城市中中心，也也是一个个以文化化体育、行

2、行政为主主，集居居住、物物流、休休闲、娱娱乐为一一体的综综合性城城市新区区，更是是一个融融入自然然的生态态城市典典范。南面是银银海大道道沿线商商业走廊廊沿海海经济开开发走廊廊、玉洞洞商贸城城、五象象新区物物流中心心（规划划中），是是五象新新区未来来的物流流中心，集集物流、居居住、休休闲、娱娱乐为一一体的综综合性城城市附属属新区。西面为江江南客运运站，是是大江南南进入市市区的主主要中转转车站，周周边配套套齐全，各各住宅项项目也已已经入住住，生活活十分方方便，生生活气氛氛浓厚。2、交通通状况：（1）五五象新区区是南宁宁新的物物流中心心，交通通网络十十分清晰晰，有南南宁通往往沿海港港口抵达达东盟的的

3、主要出出口大道道银海海大道，有大江南通往市区星光大道，有通往南宁市重点区域东盟商务区的、南宁市第二条民族大道五象大道。（2）地地块临近近江南客客运站、大大沙田客客户站，出出行相对对方便。（3）银银海大道道扩建、五五象大道道的完善善等等，区区域交通通更加便便利。3、周边边配套：周边的生生活配套套：以物物流、商商贸、行行政设施施为主，良良庆区各各行政部部门几百百名集中中在该区区域等，生生活配套套齐全。周边自然然环境配配套：东东南面有有南宁绿绿肺五象象岭国家家森林公公园，北北面有南南宁母亲亲河邕江，西西南面为为大片保保护绿色色山林，自自然条件件优美。周边生活活环境：因为历历史遗留留问题，大大沙田上上

4、世纪880年代代规划为为经济开开发区，但但后来因因为种种种原因没没有形成成，规划划用地多多以宅基基地住宅宅建设，形形成了现现在南宁宁郊区一一个县城城规模的的混杂城城区，各各种配套套档次还还是三线线城市规规模，而而且人口口以外来来人口为为主，特特别是周周边乡镇镇进城打打工族为为主，集集中了南南宁市大大部分无无业游民民，人员员流动性性大，素素质层次次低，成成份复杂杂，存在在治安隐隐患。二、地块块价值分分析评估估：1、地块块位于良良庆区大大沙田经经济开发发区黄金金商业中中心，商商业、商商务价值值最高！良庆区（五五象新区区范围内内）中心心城区分分三大块块：大沙沙田经济济开发区区、五象新新区核心心区（规

5、规划中）、玉洞商贸物流区。根据五象新区规划，大沙田经济开区主要定位为五象新区的购物中心、娱乐中心、商业中心，以购物、商业为主，在五象大道、金象大道、银海大道围合区的商业氛围已经形成；五象新区核心区定位为行政办公中心、文化体育中心、金融信息服务中心、环境优雅的居住中心、休闲娱乐中心，以办公、居住和娱乐为主；本案地块处于五象新区大沙田经济开发区黄金位置,地势平整，约 亩，由开发商以 万/亩的价格拍入，地价成本相对较低，总体风险较小。根据城市历史形成的商业中心，地块具有极高的商业、商务价值！2、片区区交通发发达，商商业、商商务具备备硬件条条件！本项目地地块临近近五象大大道、银银海大道道、星光光大道，

6、进进入市区区、出城城上高速速相对方方便；西西北面3300米米是江南南客运站站；北面面为市区区；东面面为五象象新区核核心区。健健全和通通畅的交交通枢纽纽，为商商业和商商务定位位的大沙沙田开发发区奠定定了坚实实的硬性性基础。目前，以以五象大大道、银银海大道道为主轴轴的五象象新区商商业、物物流、商商贸中心心已经初初具规模模。3、周边边生活配配套齐全全，商业业、商务务、居住住都相对对便利！地块周边边集中了了良庆区区大部分分行政单单位，而而且银行行、学校校、娱乐乐、菜市市、商场场等主要要生活配配套齐全全，适宜宜商业、商商务办公公与居住住。4、地块块周边基基本不受受江南区区工业污污染，周周边自然然环境优优

7、越，宜宜居也宜宜商！地块周边边远离工工业区，自自然条件件丰富，北北有邕江江，南有有五象岭岭国家森森林公园园，宜居居也宜商商。 5、地块块周边生生活环境境混乱，不不宜开发发高档次次住宅产产品！地块周边边生活环环境混乱乱，人口口复杂存存在治安安隐患，不不宜开发发，高档档次住宅宅产品。小结：基于对地地块的认认识，我我们的建建议是，本本案不宜宜打造高高品质住住宅，而而应以商商业、商商务为核核心开发发普通公公寓产品品适应当当地市场场刚性需需求，这这样既吻吻合市场场需求，又又降低风风险，同同时也可可更大地地体现项项目价值值。三、项目目SWOOT分析析（一）、项项目优势势（S）1、位置置优势：l 南宁大江江

8、南三大大主要大大道交汇汇处（银银海大道道、五象象大道、星星光大道道）大沙沙田三角角广场。l 南宁大江江南主要要枢纽中中心银海大大道、五五象大道道、星光光大道等等主要交交通道路路已经修修建、扩扩建通车车。l 良庆区商商业中心心银海海大道、五五象大道道、金象象大道商商圈已经经形成，本本地块为为于该商商圈的黄黄金位置置。l 良庆区行行政中心心良庆庆区主要要行政机机构都集集中在银银海大道道、五象象大道、金金象大道道范围内内。2、规模模、地标标优势l 该项目目可拟建建30层层以上标标志性建建筑，总总建筑面面积可大大5万以上，拟拟建筑产产品有商商业、商商务与住住宅组成成，具有有优越的的规模、地地标优势势。

9、3、自然然环境优优越区域拥有有南宁绿绿肺五象岭岭国家森森林公园园、南宁宁母亲河河邕江江、大片片绿色山山林，自自然条件件优越。4、生活活配套优优势地块所在在区域为为良庆区区行政中中心，集集行政办办公、居居住、休休闲、娱娱乐、物物流为一一体的综综合性城城市区域域，周边边相关配配套齐全全。5、商业业、商务务、酒店店式公寓寓条件优优势地块所在在区域为为良庆区区行政、商商业中心心，商业业、商务务、酒店店式公寓寓所依赖赖的行政政机构、交交通条件件、人口口密度该该区域都都相当优优越，而而目前周周边大型型中高档档次商业业、商务务、酒店店式公寓寓稀缺，这这给地块块规划商商业、商商务、酒酒店式公公寓产品品提供了了

10、市场机机遇，既既吻合市市场需求求，有能能达到项项目投资资回报价价值最大大化。（二）项项目劣势势（W）1、形象象劣势地块本为为大沙田田主要的的菜市场场，周边边为大沙沙田民宅宅区，建建筑以880、990年代代的普通通住宅为为主，现现在已经经陈旧，环境相对混杂，周边环境形象差。2、人口口分布层层次劣势势大沙田人人口以外外来租房房居民为为主，人人员流动动性大，而而且集中中了南宁宁市区大大部分无无业游民民，存在在治安隐隐患；3、区域域规划与与发展劣劣势 大沙田目目前现状状是历史史规划遗遗留问题题形成的的，在五五象新区区核心区区规划建建设启动动后，大大沙田发发展建设设已有很很大改观观，但历历史遗留留问题还

11、还没有完完全改变变，城市市改造有有待加强强，环境境需要尽尽快改善善。（三）项项目机会会（W）1、市场场机会l 项目周边边商业项项目少，只只有金盛盛财富广广场、与与鑫利华华商城，现现在也只只有3万万的金金盛财富富广场项项目在经经营，其其他都是是一些零零散的临临街商铺铺经营，鑫鑫利华商商城还没没规划招招商。l 项目周周边商务务项目少少，周边边没有以以商务办办公定义义的项目目，都是是以住宅宅为主。l 项目周边边公寓项项目少，上上档次的的公寓更更少。l 项目周边边上档次次的酒店店稀缺，基基本为一一些私人人宅基地地式酒店店。2、政策策利好l 五象新区区核心区区建设的的启动，将将大大提提升大沙沙田的区区域

12、价值值。l 良庆区的的中心区区的重新新调整、城城市改造造，将大大大改善善大沙田田目前城城市环境境。l 五象岭国国家森林林公园规规划建设设的启动动、邕江江下游的的整治工工程启动动，将大大大改善善生活自自然环境境。l 银海大道道的扩建建、五象象大道的的完善，将将全面完完善交通通网络的的建设（四）、威威胁1、资金金链威胁胁；2、受国国家宏观观调控大大势影响响，观望望者多，后后劲乏力力；3、商业业、商务务、公寓寓以投资资型为主主，市场场消费不不确定因因素很多多。四、结论论分析：五象新区区规划启启动后，特特别是五五象大道道通车后后，大沙沙田整体体房价已已突破335000元/，商业业项目价价格突破破2万元

13、元/。本本项目优优势与机机遇明显显，而劣劣势与威威胁同样样突出，本本项目成成功的关关键在于于，充分分把握南南宁市重重点实施施向南发发展战略略、开发发新区五象象新区的的城市规规划机遇遇，充分分利用地地块所处处良庆区区商业中中心位置置优势，抓抓住商业业、商务务、公寓寓供应的的市场稀稀缺与机遇，打打造良庆庆区首个个商业、商商务、公公寓大型型项目，以以新形象象、性价价比优势势快速征征服投资资群体，抢抢占市场场先机，同同时也要要借助五五新新区区建设对对项目带带来的价价格提升升机会，整整合设计计、园林林、策划划、装修修专业业业公司资资源，做做到扬长长避短，差差异化产产品、性性价比制制胜的策策略，快快速实现

14、现销售回回款。第二篇 市场分分析一、 良庆区整整体市场场表现：房地产市市场还处处在初级级阶段非常典型型的城市市新区房房地产市市场特征征。区域域城市化化发展处处于初级级阶段，房房地产刚刚起步335年年，市场场需求稳稳定，房房价低但但涨幅大大，商铺铺价格大大大高于于住宅价价格。一一般的开开发摸式式是品质质低、成成本低、售售价低，项项目开发发依赖地地段优势势，本土土开发企企业缺乏乏大盘开开发的实实力和经经验，外外来开发发企业带带来实力力和经验验，但开开发摸式式还是品品质低、成成本低、售售价低。当当地消费费观念滞滞后于收收入水平平，口碑碑宣传非非常重要要。l 市场供求求：（1）、住住宅：目目前区域域内

15、房地地产发展展几年来来在售楼楼盘相对对少，供供应量少少，上规规模、上上档次的的中高档档产品更更少，上上规模、上上档次的的中高档档产品主主要集中中在邕江江沿线与与五象大大道、银银海大道道沿线，如如邕江沿沿线的琴琴海名厦园园、滨江丽景花花园、新新加坡城城、慧谷谷阳光；五象大大道沿线线的财富富锋尚、锦锦绣年华华、阳光光新城，银银海大道道沿线的的金地花花园、金金象绿城城、半山山雅居、英英华嘉园园、五象象彩蝶居居、秋月月蓝湾。目目前在售售的只有有锦绣年年华、阳阳光新城城、金象象绿城、半半山雅居居、英华华嘉园、秋秋月蓝湾湾、新加加坡城，其其他已经经是尾盘盘销售。当地居民的居住条件差，特别聚集大量外来租客，

16、改善型需求旺盛，以居家型自住需求为主。但是，今后的土地供应量的大量增加，将导致竞争的加剧。（2）商商业：区区域内房房地产发发展几年年来上规规模、上上档次的的商业项项目只有有金盛财财富广场场、鑫利利华商城城、阳光光新城的的一街区区，目前前在售商商业楼盘盘更少，供供应量也也少，只只有金盛盛财富广广场商业业在销售售，能成成功出售售的只有有金盛财财富广场场、阳光光新城，能能招商经经营成功功的也只只有金盛盛财富广广场，金金盛财富富广场引引进了南南城百货货引起了了不少轰轰动，也也带来火火爆的销销售场面面，目前前招商已已经招满满。随着着城市发发展，各各大住宅宅小区的的交付使使用，人人口不断断增加，相相关商业

17、业配套需需求更加加强烈，特特别是上上档次、上上规划的的商业项项目也将将出现在在该区域域。但是是，今后后的土地地供应量量的大量量增加、城城市改造造项目的的增加，将将导致区区域商业业地产竞竞争的加加剧。（3）商商务：区区域内房房地产发发展几年年来上规规模、上上档次的的商务项项目没有有，能算算得上商商务办公公项目也也只有锦锦秀年华华、财富富风尚两两个项目目，但这这两个项项目是小小户型住住宅项目目，而不不是办公公的商务务公寓。随随着城市市发展，各各大住宅宅小区的的交付使使用，人人口不断断增加，相相关商务务配套需需求更加加强烈，特特别是上上档次、上上规划的的商务项项目也将将出现在在该区域域。 （4）酒酒

18、店：区区域内房房地产发发展几年年来上规规模、上上档次的的酒店项项目没有有，能算算得上公公寓的也也只有锦锦秀年华华、财富富风尚两两个项目目，但这这两个项项目是住住宅项目目，没有有酒店式式的物业业管理，不不能形成成中高档档次酒店店。随着着城市发发展，人人口不断断增加，特特别是商商业、商商贸的不不断发达达，相关关酒店配配套需求求更加强强烈，特特别是上上档次、上上规划的的酒店项项目也将将出现在在该区域域。 l 市场价格格：（1） 住宅：目目前当地地住宅在在售楼盘盘主力单单价在228000-41100元元/；只有集集中在33300038800元元/。（2） 商铺：商商铺价格格在70000-250000元

19、元/范范围，以以金盛财财富广场场的价格格作参考考（3） 商务公寓寓、酒店店式公寓寓：区域域无参考考，参考考江南区区的金康康天和时时代、荣荣宝华两两个项目目。l 产品特点点：（1）住住宅：区区域以品品质低、成成本低、售售价低、规规模小的的中低档档项目为为主 ，当地居民的居住条件差，以居家型自住需求为主；大部分项目没有小区配套，园林也比较简单；户型以一房、二房、三房为主，面积以45-110为主，适合中低收入居家型购买。（2）商商业：区区域商业业还是三三线城市市私人宅宅基地住住房临街街商铺为为主，上上规模的的商业项项目只有有金盛财财富广场场、鑫利利华商城城、阳光光新城的的一街区区三个项项目，能能算得

20、上上大型商商业项目目也只有有金盛财财富广场场、鑫利利华商城城两个而而已，这这两个项项目得商商业品质质、规模模也只是是中等而而已。（3） 商务公公寓、酒酒店式公公寓：区区域公寓寓、酒店店以三线线城市私私人宅基基地住房房为主，该该区域没没有商务务公寓、酒酒店式公公寓项目目l 市场趋势势：（1）城城市化水水平： 城建规规模较大大，城市市化水平平相对较较高，根根据“十一五五”规划发发展，预预计今后后城市化化发展将将进入一一个快速速发展时时期，未未来市场场需求的的量和质质将会稳稳步提升升。南宁宁市城市市重点向向南发展展，开发发新区五象象新区，大大沙田经经济开发发区定位位良庆区区行政中中心，集集行政办办公

21、、居居住、休休闲、娱娱乐、物物流为一一体的综综合性城城市区域域；集居居住、物物流、休休闲、娱娱乐为一一体的综综合性城城市新区区。（2）消消费趋势势：当地地的消费费观念随随着收入入水平的的提高后后需要适适当引导导，与许许多城市市区域房房地产市市场发展展非常相相似，随随着房价价的上升升对高层层物业的的接受、商商务公寓寓、酒店店式公寓寓只是时时间的问问题，因因此我们们的产品品规划需需要适当当超前，要要为房价价的提升升预留空空间，但但不能太太超前开开发高端端产品（如如高层大大户高端端大宅）。（3）大大盘开发发：当地地土地供供应相对对较充足足，大盘盘项目开开发具有有的规模模优势对对当地市市场的影影响将非

22、非常巨大大， 因因此该项项目虽然然地块小小，但总总建筑规规模属中中档以上上高层项项目。（4）产产品优化化：目前前区域消消费主要要以1110以以下户型型为主，而而且有价价格优势势，因此此建议本本项目以以小户型型产品为为主。（5）商商业、商商务开发发：商业业、商务务项目开开发具有有的规模模优势对对当地市市场的影影响将非非常巨大大，本地地块开发发要充分分发挥地地理位置置优势，特特别是南南宁为中中国东盟盟商务中中心城市市地位，五五象新区区为南宁宁城市重重点发展展新区地地位，大大沙田为为良庆区区行政、商商业中心心优势，并并挖掘区区域优越越的交通通网络、优优越的自自然环境境、成熟熟的生活活配套，依依托地理

23、理位置、交交通、市市场优势势，开发发大型商商业、商商务、酒酒店式产产品。A引导导当地住住宅消费费观念，消消费升级级的倡导导者。B引领领当地市市场房价价走势，房房价突破破的引导导者。C填补补区域商商务、酒酒店式公公寓稀缺缺的市场场空白，超超前产品品潜在需需求的供供应者。D填补补商业地地产的市市场空白白， 商商业潜在在需求的的供应者者。二、大沙沙田经济济开发区区板块市市场分析析 大沙田经经济开发发区规划划用地面面积6.5平方方公里，规规划居住住人口约约为300万人。目目前良庆庆区城市市规模只只有大沙沙田经济济开发区区、沿海海经济走走廊开发发区两个个区，常常住人口口为100万，流流动人口口在5万万左

24、右。l 区域功能能规划：生活便利利程度:较高,生活配配套齐全全,交通通便利。居住环境境:居住住氛围重重,生活活便利，880、990年代代自人宅宅基地建建筑，旧旧城改造造建设正正在进行行中.客户群:居住：周边中中收入居居家型居居民为主主；商业业：周边边中、高高收入投投资客。区域价值值点：南南宁市五五象新区区新区开开发、良良庆区行行政、商商业中心心。片区定位位：良庆庆区行政政、商务务、休闲闲、娱乐乐中心。发展潜力力：高等等，南宁宁市城市市重点发发展区域域，五象象新区是是一个以以文化体体育、行行政为主主，集居居住、物物流、休休闲、娱娱乐为一一体的综综合性城城市新区区；地块块所在位位置为良良庆区行行政

25、、商商业中心心，因此此发展潜潜力相对对高。分区职能能定位：行政、商商业中心心。 布局结构构：“行政、居居住、物物流、休休闲、娱娱乐”用地功功能布局局。l 市场供求求：（1）、住住宅：目目前区域域内房地地产发展展几年来来在售楼楼盘相对对少，供供应量少少，上规规模、上上档次的的中高档档产品更更少，上上规模、上上档次的的中高档档产品主主要集中中在邕江江沿线、五五象大道道沿线，如如邕江沿沿线的琴琴海名厦园园、滨江丽景花花园、新新加坡城城、慧谷谷阳光；五象大大道沿线线的财富富锋尚、锦锦绣年华华、阳光光新城。目目前在售售的只有有锦绣年年华、新新加坡城城、阳光光新城、鑫鑫金怡园园，其他他已经是是尾盘销销售。

26、当当地居民民的居住住条件差差，特别别聚集大大量外来来租客，改改善型需需求旺盛盛，以居居家型自自住需求求为主。但但是，今今后的土土地供应应量的大大量增加加，将导导致竞争争的加剧剧。（2）商商业：区区域内房房地产发发展几年年来上规规模、上上档次的的商业项项目只有有金盛财财富广场场、鑫利利华商城城、阳光光新城的的一街区区，目前前在售商商业楼盘盘更少，供供应量也也少，只只有金盛盛财富广广场商业业在销售售，能成成功出售售的只有有金盛财财富广场场、阳光光新城，能能招商经经营成功功的也只只有金盛盛财富广广场，金金盛财富富广场引引进了南南城百货货引起了了不少轰轰动，也也带来火火爆的销销售场面面，目前前招商已已

27、经招满满。随着着城市发发展，各各大住宅宅小区的的交付使使用，人人口不断断增加，相相关商业业配套需需求更加加强烈，特特别是上上档次、上上规划的的商业项项目也将将出现在在该区域域。但是是，今后后的土地地供应量量的大量量增加、城城市改造造项目的的增加，将将导致区区域商业业地产竞竞争的加加剧。（3）商商务：区区域内房房地产发发展几年年来上规规模、上上档次的的商务项项目没有有，能算算得上商商务办公公项目也也只有锦锦秀年华华、财富富风尚两两个项目目，但这这两个项项目是小小户型住住宅项目目，而不不是办公公的商务务公寓。随随着城市市发展，各各大住宅宅小区的的交付使使用，人人口不断断增加，相相关商务务配套需需求

28、更加加强烈，特特别是上上档次、上上规划的的商务项项目也将将出现在在该区域域。 （4）酒酒店：区区域内房房地产发发展几年年来上规规模、上上档次的的酒店项项目没有有，能算算得上公公寓的也也只有锦锦秀年华华、财富富风尚两两个项目目，但这这两个项项目是住住宅项目目，没有有酒店式式的物业业管理，不不能形成成中高档档次酒店店。随着着城市发发展，人人口不断断增加，特特别是商商业、商商贸的不不断发达达，相关关酒店配配套需求求更加强强烈，特特别是上上档次、上上规划的的酒店项项目也将将出现在在该区域域。 l 市场价格格：（1）住住宅：目目前当地地住宅在在售楼盘盘主力单单价在335000-41100元元/；只有集集

29、中在33500038800元元/。（2）商商铺：商商铺价格格在70000-250000元元/范范围，以以金盛财财富广场场的价格格作参考考 （3） 商务公公寓、酒酒店式公公寓：区区域无参参考，参参考江南南区的金金康天和和时代、荣荣宝华两两个项目目，40000-53000元/。l 产品特点点：（1）住住宅：区区域以品品质低、成成本低、售售价低、规规模小的的中低档档项目为为主 ，当地居民的居住条件差，以居家型自住需求为主；大部分项目没有小区配套，园林也比较简单；户型以一房、二房、三房为主，面积以45-110为主，适合中低收入居家型购买。（2）商商业：区区域商业业还是三三线城市市私人宅宅基地住住房临街

30、街商铺为为主，上上规模的的商业项项目只有有金盛财财富广场场、鑫利利华商城城、阳光光新城的的一街区区三个项项目，能能算得上上大型商商业项目目也只有有金盛财财富广场场、鑫利利华商城城两个而而已，这这两个项项目得商商业品质质、规模模也只是是中等而而已。（3） 商务公公寓、酒酒店式公公寓：区区域公寓寓、酒店店以三线线城市私私人宅基基地住房房为主，该该区域没没有商务务公寓、酒酒店式公公寓项目目l 市场趋势势：（1）城城市化水水平： 城建规规模较大大，城市市化水平平相对较较高，根根据“十一五五”规划发发展，预预计今后后城市化化发展将将进入一一个快速速发展时时期，未未来市场场需求的的量和质质将会稳稳步提升升

31、。南宁宁市城市市重点向向南发展展，开发发新区五象象新区，大大沙田经经济开发发区定位位良庆区区行政中中心，集集行政办办公、居居住、休休闲、娱娱乐、物物流为一一体的综综合性城城市区域域；集居居住、物物流、休休闲、娱娱乐为一一体的综综合性城城市新区区。（2）消消费趋势势：当地地的消费费观念随随着收入入水平的的提高后后需要适适当引导导，与许许多城市市区域房房地产市市场发展展非常相相似，随随着房价价的上升升对高层层物业的的接受、商商务公寓寓、酒店店式公寓寓只是时时间的问问题，因因此我们们的产品品规划需需要适当当超前，要要为房价价的提升升预留空空间，但但不能太太超前开开发高端端产品（如如高端的的大户大大宅

32、高层层产品）。（3）大大盘开发发：当地地土地供供应相对对较充足足，大盘盘项目开开发具有有的规模模优势对对当地市市场的影影响将非非常巨大大， 因因此该项项目虽然然地块小小，但总总建筑规规模属中中档以上上高层项项目。（4）产产品优化化：目前前区域消消费主要要以1110以以下户型型为主，而而且有价价格优势势，因此此建议本本项目以以小户型型产品为为主。（5）商商业、商商务开发发：商业业、商务务项目开开发具有有的规模模优势对对当地市市场的影影响将非非常巨大大，本地地块开发发要充分分发挥地地理位置置优势，特特别是南南宁为中中国东盟盟商务中中心城市市地位，五五象新区区为南宁宁城市重重点发展展新区地地位，大大

33、沙田为为良庆区区行政、商商业中心心优势，并并挖掘区区域优越越的交通通网络、优优越的自自然环境境、成熟熟的生活活配套，依依托地理理位置、交交通、市市场优势势，开发发大型商商业、商商务、酒酒店式产产品。A引导导当地住住宅消费费观念，消消费升级级的倡导导者。B引领领当地市市场房价价走势，房房价突破破的引导导者。C填补补区域商商务、酒酒店式公公寓稀缺缺的市场场空白，超超前产品品潜在需需求的供供应者。D填补补商业地地产的市市场空白白， 商商业潜在在需求的的供应者者。三、个案案楼盘分分析 （一）大大沙田经经济开发发区1、锦绣绣年华地段：良良庆区大大沙田五五象大道道15号号规模：占占地面积积99999.99

34、0，总建建筑面积积约9000000规划：两两栋222层，一一栋255层；其其中商业业3万户数：7774户户容积率：绿化率： 355小区配套套： 无无外立面风风格： 现代简简约风格格宣传推广广： 小户户型，绿化景观观： 无无户型： 一房（335662）、二二房（881992）、三三房（11091222）、楼楼中楼（1150）价格： 住宅33800041100元元/；商业7700002550000元/销售进度度： 住住宅：尾尾盘销售售，剩余余三房、楼楼中楼大大户型1100套套左右，滞滞销。商商业：目目前招商商已经招招满，只只推出底底层销售售，内铺铺销售良良好，外外铺（临临街）滞滞销。分析：该该项目

35、小小户型销销售非常常成功，早早早售罄罄，剩余余大户型型，商业业部分也也非常成成功，特特别是招招商很成成功。2、财富富锋尚地段：良良庆区五五象大道道1号（大大沙田）规模：占占地面积积60779 ，总建建筑面积积约6996455 规划：331层,144层将建建设成为为综合性性商场，55层为商商务中心心，631层层是集办办公、投投资、居居住为一一体的小小户型公公寓户数：9900 户容积率：3.550绿化率： 355小区配套套： 无无外立面风风格： 现代简简约风格格宣传推广广： 新城城市 新新生活 休闲新新时代绿化景观观： 无无户型： 一房（550）、二二房（770）、 三房（1128）价格： 350

36、00441000元/销售进度度： 住住宅：尾尾盘销售售；商业业：没规规划推广广。分析：该该项目小小户型销销售非常常成功，早早早售罄罄，剩余余少量大大户型，商商业部分分也招商商不成功功，主要要原因不不是市场场原因，而而是开发发商内部部原因。3、阳光光新城地段：良良庆区金金沙大道道2699号规模：占占地面积积32000000 ，总总建筑面面积约 55000000 规划：多多层，一一梯两户户、一梯梯四户户数：448000户容积率： 1.6绿化率： 311小区配套套：近555万超大社社区，社社区内各各大学校校、银行行、邮局局、超市市、公交交车站一一应俱全全。一期期商业街街铺、幼幼儿园、菜菜市、会会所外

37、立面风风格： 现代简简约风格格宣传推广广： 48800户户 幸福福一座城城绿化景观观：户型：两两房（772882）、三三房（9951115）、楼楼中楼（11691777）价格：336500元/平平方米销售进度度：住宅宅，尾盘盘销售；商业：目前推推出美食食街分析：该该项目规规模为良良庆区最最大项目目；建筑筑形态为为多层一一梯两户户、一梯梯四户建建筑，南南北朝向向，与区区域市场场需求吻吻合；户户型以实实用型小小两房（775-885）、 三房（95-120）为主，户型设计与需求吻合；推广以大社区为主线，强调小区配套完善；现在在推盘。4、新加加坡城地段：良良庆区大大沙田经经济开发发区亭江江路南段段规模

38、：占占地面积积10.5万，总建筑筑面积约约 200万规划： 分两期期开发，一一期为多多层建筑筑，已经经入住；二期为为高层建建筑户数：115000户容积率：1.668绿化率：35.4%小区配套套：外立面风风格： 新加加坡式洋洋房宣传推广广： 二二期，碧碧湾 绿化景观观：户型： 二房（778881）、三三房（9931137）、四四房（1131-1400）价格： 38000445000元/销售进度度： 目目前二期期高层剩剩余三房房、四房房的大户户型。商商业没规规划销售售。分析：该该项目规规模为良良庆区大大型项目目；一期，建建筑形态态为多层层一梯两两户、一一梯四户户建筑，南南北朝向向，与区区域市场场需

39、求吻吻合；户户型以实实用型小小两房（775-885）、 三房（95-120）为主，户型设计与需求吻合，一期已经售罄；二期高层层以大户户产品为为主，出出现滞销销，主要要原因是是只依赖赖邕江海海岸自然然环境，而而区域市市场总体体环境不不成熟，而而且该项项目单打打独捣打打高端产产品无法法打造区区域性高高端产品品市场，该该区域目目前市场场与中高高端住宅宅产品的的市场刚刚性要求求不吻合合。 （二）江江南区：1、玫瑰瑰园0007地段：江江南区江江南区星星光大道道2388号（江江南客运运站旁）规模：占占地面积积:86674，总建建筑面积积约 11445520 规划： 一期为为别墅，二二期为228层高高层户数

40、：7770户户容积率：1.002绿化率：36%小区配套套：小区区内部配配套:11、花园园及健身身设施 2、小小区会所所 3、商商业设施施 4、教教育设施施 5、安安防系统统 6、消消防系统统外立面风风格： 现在简简约风格格宣传推广广： 系出出名门 富而不不娇绿化景观观： 中中心花园园户型： 一房（330552）、二二房（662992）三三房（9931110）价格： 36000441000元/销售进度度： 二二期高层层在售。销销售良好好，月销销售500套以上上。分析：该该项目规规模为江江南区大大型项目目；一期，建建筑形态态为别墅墅，已经经售罄；二期高层层以中小小产品为为主，销销售良好好。2、金康

41、康天和时时代地段：江江南区星星光大道道2133号(与与白沙大大道交汇汇处，往往江南客客运站方方向5000米规模：占占地面积积213333.12 ，总总建筑面面积约 8万规划：由3栋栋小高层层住宅、11栋233层办公公楼和44层近33万平方方米的大大型商场场及4000个车车位级成成的住宅宅、办公公楼和大大型商场场的建筑筑综合体体。户数： 户容积率：2.990绿化率：37%小区配套套：外立面风风格： 现代简简约风格格宣传推广广：绿化景观观：户型： 一房（446）、二二房（775889）、三三房（11031288）价格： 45000551000元/销售进度度： 现现在尾盘盘销售，剩剩余少量量商务公公

42、寓。分析：该该项目规规模为江江南区大大型项目目；一期，建建筑形态态为多层层，已经经售罄；二期，产产品为中中小公寓寓高层，住住宅、商商务公寓寓销售良良好，商商业销售售不成功功。二期期商业招招商不成成功，主主要原因因是商业业所依赖赖的人口口密度不不高、配配套不成成熟，商商圈没形形成。（三）玉玉洞沿海海经济走走廊：1、半山山雅居地段：良良庆区银银海大道道中段（英英华学校校对面）规模：占占地面积积:2000100，总建建筑面积积:6223411.500规划：88栋多层层，一梯梯四户户数：6672户户容积率： 2.33绿化率： 355小区配套套：篮球球场外立面风风格： 现代简简约风格格宣传推广广：称心心

43、一辈子子的理想想家园绿化景观观： 简简单绿化化户型：一一房（445-555）、两两房（663-883）、小小三房（995-1105）、楼楼中楼（1120-1900）价格：33300035500元元/销售进度度：最后后一期销销售，剩剩余2000套左左右，少少量一房房、两房房、三房房，有1100套套左右楼楼中楼。分析：该该项目规规模为中中小型项项目；建建筑形态态为多层层一梯四四户建筑筑，南北北朝向，与与区域市市场需求求吻合；户型以以经济型型小两房房（633-755）、小三房（95-105）为主，户型设计与需求吻合；推广以安家主线，迎合区域低消费观念市场；价格定位为区域最高，能带动区域市场价格上涨，

44、推动市场销售变化，销售非常好。主要销售压力为楼中楼大面积户型与一房50户型难销售，主要原因是以上户型需求有限。目前银海大道在修路，估计推盘时间推迟到6月份以后。2、秋月月蓝湾地段：良良庆区良良庆区南南宁市良良庆区兴兴业一街街（银海海大道中中段）规模：占占地面积积:2667999平方米米总建筑筑面积:551140平平方米规划： 多层，一一梯两户户、一梯梯三户总户数：5566户容积率：2.006绿化率：25小区配套套： 无无外立面风风格：现现代简约约风格宣传推广广：五象象新区 湖境洋洋房户型：两两房（660885）、三三房（9901110）、楼楼中楼（110200） 价格：22800031100元

45、元/销售进度度：一期期售罄；目前主主要在售售楼中楼楼，二期期估计近近期推出出。分析：该该项目为为中小型型项目；建筑形形态为多多层一梯梯两户、一一梯三户户建筑，南南北朝向向，与区区域市场场需求吻吻合；户户型以实实用型两两房（775-885）、小三房（95-115）为主，户型设计与需求吻合；推广以景观主线，提高区域消费观念；价格为区域最低，价格优势带动销售，销售非常好。主要销售压力为楼中楼大面积户型难销售，主要原因是以上户型需求有限。目前银海大道在修路，估计推盘时间推迟到5月份以后。3、金象象绿城地段：金金象三区区规模：占占地面积积:4666666.200平方米米总建筑筑面积:18000000平方

46、米米规划：一一梯四户户的111层小高高层住宅宅 ，分分四期开开发容积率：4.880总户数：3922户（一一期）绿化率： 355小区配套套： 无无外立面风风格：现现代简约约风格宣传推广广： 没没开始推推广户型：单单间、两两房、三三房价格： 估计 31000 元元/销售进度度： 无无分析：该该项目为为中小型型项目；建筑形形态为小小高层 一梯四四户建筑筑，南北北朝向，区区域目前前唯一小小高层建建筑 ；户型以以小户型型单间（338-555）为为主、两两房（775-885）、小三房（95-115）为主，户型设计与需求吻合；价格为区域中档；以高品质、小高层为主，主要以年轻人为目标客户群。现在为形象推广，未正式推出市场。四、市场场分析结结论市场发展展空间很很大，特特别是商商业、商商务和中中等住宅宅项目的的发展空空间非常常大。（1）城城市化发发展处于于初级向向中级发发展阶段段，房地地产市场场开始向向中级发发展。住住宅产品品已经成成功从多多层向小小高层、高高层住宅宅转变，以以居住型型购房为为主。（2）房房地产供供需平稳稳，需求求相对大大。（3）商