某房地产项目研究报告ervg.docx

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1、金百利房房地产南南昌红谷谷滩项目目研究报报告我们的观观点:南昌写字字楼市场场刚刚起起步,目目前市场场存在的的大多个个案同质质化较高高;营销手段段相对落落后;红谷滩政政府倾注注了大量量的财力力,发展展看好。重点关注注个案:世界贸易易中心博泰 江江滨威尼尼斯红谷滩项项目调查查报告南昌金百百利房地地产服务务有限公公司20044-100-277目录第一部分分：南昌昌简介地理位置置/交通通/辖区区/经济济第二部分分：南昌昌市规划划及发展展方向城市总体体规划方方向/城城市规划划总体布布局/城城市远景景发展构构想/城城市建设设用地发发展方向向及布局局第三部分分：红谷谷滩规划划红谷滩新新区简介介/红谷谷滩规划

2、划原则/红谷滩滩用地性性质/红红谷滩规规划布局局/红谷谷滩优势势第四部分分：南昌昌房地产产市场分分析房地产市市场简析析/红谷谷滩房地地产市场场分析/南昌写写字楼市市场分析析第五部分分：红谷谷滩个案案列表红谷滩楼楼盘分布布图/红红谷滩个个案(随此报报告附上上世贸中中心资料料)第一部分分：南昌昌简介一、地理理位置南昌地处处长江中中下游，鄱鄱阳湖西西南岸，江江西省中中部偏北北，是唯唯一一个个与长江江三角洲洲、珠江江三角洲洲和闽中中南三角角洲相毗毗邻的省省会城市市，总面面积74402.36平平方米公公里，人人口4332万。二、交通通南昌承东东启西，纵纵贯南北北。京九九、浙赣赣、皖赣赣三条铁铁路线交交汇

3、于此此，是京京九线上上唯一的的省会城城市；1105、3320、3316国国道纵贯贯南昌；4D级级的昌北北机场可可达全国国各大城城市；水水运经赣赣江入长长江出东东海。三、辖区区南昌市为为江西省省政治、经经济、文文化中心心，市域域辖东湖湖、西湖湖、青云云谱、青青山湖区区、湾里里5区和和南昌、新新建、进进贤、安安义4县县。市域域城镇现现状分布布以京九九铁路和和浙赣铁铁路沿线线最为集集中，城城镇人口口和城市市化水平平最高，此此两轴线线集中全全区三个个5万人人以上的的大型县县城，而而滨湖和和西部丘丘陵地区区城镇数数量较少少，规模模也较小小，最少少只有几几千人。四、经济济20033年全年年实现生生产总值值

4、（GDDP）6641.02亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长15.5%。其其中：第第一产业业增加值值52.82亿亿元，比比上年增增长4.4%；第二产产业增加加值3224.116亿元元，增长长18.9%；第三产产业增加加值2664.004亿元元，增长长13.1%。220033年城镇镇居民人人均可支支配收入入77993元。第二部分分：南昌昌市规划划及发展展方向一、城市市总体规规划方向向南昌是江江西省省省会，全全省政治治经济文文化科技技和信息息中心，国国家历史史文化名名城，长长江中游游地区重重要中心心城市。城城市发展展的总体体目标是是将南昌昌建设成成为现代代区域中中心城市市和现代代文明花花

5、园城市市。近期期规划到到20110年，中中心城市市人口规规模发展展到26603000万人，城城市建成成面积达达到一个个新的水水平26603000平方公公里。二、城市市规划总总体布局局根据南昌昌经济社社会发展展现状和和建设现现代中心心城市要要求，区区域发展展布局的的总体安安排是：一江两两岸，两两区拓展展，三绿绿辉映，三三城启动动，两线线延伸，重重点突破破。合理理调整行行政区划划，撤销销郊区，建建立城区区，城区区面积在在现有基基础上扩扩大34倍。在在城区范范围，根根据不同同的功能能分区组组团式集集约布局局；市域域范围，着着力构建建现代城城镇体系系。把经经济发展展目标与与城市发发展目标标有机结结合起

6、来来，加大大产业布布局的调调整力度度。规划中心心城以赣赣江为主主轴形成成“一核五五片”组团式式多中心心网络化化的布局局结构，核核心区由由昌南、昌昌北两部部分组成成，是城城市政治治经济文文化科技技中心，重重点发展展旅游、服服务、信信息咨询询、商贸贸、金融融为主的的第三产产业，发发展高新新技术等等技术密密集形产产业。五五片及核核心区外外围五个个城市组组团，莲莲塘组团团规划为为文教科科研为主主的功能能区，湾湾里组团团规划为为旅游度度假休闲闲娱乐为为主的功功能区，乐乐化组团团规划为为物流仓仓储为主主的功能能区，罗罗家组团团规划为为生产生活为为一体的的综合性性功能区区。中心城为为双城布布局，双双城由七七

7、片区组组成，其其中：赣赣江以南南为昌南南城，包包括中心心片区、城城东片区区、城南南片区、朝朝阳洲片片区等四四个片区区；赣江江以北为为昌北城城，包括括牛行片片区、长长堎片区区、经济济技术开开发区片片区等三三个片区区。各片片区由江江湖、水水面、山山丘、绿绿带、铁铁路和城城市道路路分隔，既既相对独独立和完完善，又又各有偏偏重，相相辅相承承。三、城市市远景发发展构想想到21世世纪中叶叶将南昌昌建成具具有高效效益的城城市经济济，高效效能的城城市基础础设施，高高质量的的城市居居住环境境，高水水平的城城市管理理，社会会服务现现代化和和区域化化的现代代化生态态城市。四、城市市建设用用地发展展方向及及布局（一）

8、220100年以后后，重点点发展昌昌北的前前湖片，该该片区以以居住为为主。南南昌市中中心城形形成“一江两两岸，双双城八片片区”的城市市格局。（二）远远重点发发展昌北北的望城城岗片区区，并将将罗家、莲莲塘纳入入昌南城城城市建建设用地地中，中中心再增增加三个个片区，其其中：望望城岗片片区以居居住为主主，罗家家片区以以工业为为主，莲莲塘片区区为综合合性片区区。南昌昌市中心心城形成成“一江两两岸，双双城十一一片区”的城市市布局结结构。（三）昌昌南、昌昌北两城城通过七七座跨江江大桥连连接，并并沿快速速环路建建设快速速大容量量交通，加加强两城城联系。沿沿贯穿向向塘、莲莲塘、中中心城、乐乐化的交交通主轴轴线

9、，建建设快速速轻交通通或地铁铁。（四）市市域远景景仍以中中心城为为核心，外外围辅以以若干城城镇，通通过快速速交通互互相联系系。建设设从新祺祺周到向向塘的快快速轨道道交通及及过江隧隧道，形形成完善善的城镇镇体系。（五）至至21世世纪中叶叶，中心心城的旧旧城改建建将全部部完成，城城市环境境得到全全面改善善，社会会环境繁繁荣稳定定，已建建设成为为文明、优优美的现现代化生生态城市市。第三部分分：红谷谷滩规划划一、红谷谷滩新区区简介地处昌北北赣江之之滨的红红谷滩新新区由红红角洲、红红谷滩和和凤凰洲洲三大片片区组成成，与南南昌市中中心隔江江相望，区区域面积积50多多平方公公里，规规划建设设用地440多平平

10、方公里里，规划划人口440余万万人，绿绿地面积积1444万平方方米。红红谷滩新新区将是是体现南南昌未来来、展示示“一江江两岸”现现代都市市风采和和城市特特色魅力力的主要要区域，要要建设好好红谷滩滩新区就就必须要要遵循现现代城市市建设的的一般规规律：高高起点、高高规划、树树立“规规划是财财富、规规划是生生产力”的的意识，还还要高标标准设计计、高质质量建设设、高效效益经营营和高效效率管理理，实现现效益的的最大化化，使其其鲜明的的个性走走向全国国、走向向世界。作为南昌昌未来的的行政中中心，红红谷滩新新区借鉴鉴上海浦浦东的规规划优势势，在新新兴的土土地上勾勾勒出44288平方公公里的红红谷中央央商务区

11、区和6平平方米公公里的居居住区，形形成统一一而又完完善的行行政中心心、办公公园区、文文化娱乐乐区、金金融贸易易、信息息、文化化、旅游游、居住住多功能能于一体体的现代代新城市市中心，绿绿化率达达到455以上上，主干干道在448米以以上，行行政中心心东侧滩滩地（正正对滕王王阁）已已被规划划成为红红谷滩绿绿地广场场，占地地面积339公顷顷。临江江路内侧侧规划880米宽宽的公共共绿地，中中心区内内大部分分道路都都有100至1000米宽宽的绿化化带，使使红谷滩滩尽展亮亮丽城市市容颜。二、红谷谷滩规划划原则（一）坚坚持以人人为本, 高标标准、高高起点地地规划建建设。建建成与城城市山水水自然环环境紧密密有机

12、结结合的城城市新区区，促进进一江两两岸城市市格局的的形成。（二）建建成体现现南昌二二十一世世纪的城城市新区区，以总总体规划划为依据据，完善善城市总总体布局局，结合合总体规规划确定定的昌北北城城市市公共活活动中心心区位置置，布置置红谷滩滩新区的的公共活活动中心心。（三）与与山水自自然环境境紧密联联系，在在空间景景观上与与历史文文脉相呼呼应。主轴线线: 行政政中心红谷谷滩广场场滕王王阁。主主轴线体体现出城城市历史史与未来来，人文文与自然然山水的的有机结结合。沿江临临江路东东侧规划划602000米宽绿绿化休闲闲带,布置休休闲、旅旅游、观观光设施施及城市市滨江广广场。三、红谷谷滩用地地性质（一）性性质

13、：将将红谷滩滩新区建建设成为为面向二二十一世世纪，具具有良好好生态环环境、高高标准的的市政基基础设施施和完善善的公共共服务设设施的城城市新区区。（二）用用地主要要功能：行政办办公: 将市委委、市政政府、市市纪委、市市人大、市市政协等等主要行行政机构构搬迁至至红谷滩滩新区,以严谨谨合理的的布局, 构成成高效、务务实、并并具亲和和力的行行政中心心区；居居住：开开发规模模合理, 环境境优美，体体现二十十一世纪纪生活方方式的滨滨江花园园居住区区。四、红谷谷滩规划划布局红谷滩新新区位于于南昌市市赣江西西岸临江江处。其其用地范范围南靠靠南昌大大桥, 东濒赣赣江, 西接长长陵乡镇镇企业城城, 北至至省建筑筑

14、工程学学校, 与江南南三大名名楼之一一滕王王阁隔江江相望。该该地南北北全长227000米，东西西平均宽宽度10000米米，用地地面积约约2.997平方方公里。另另考虑将将八一桥桥的沙井井部分地地区纳入入, 则总总面积近近4平方公公里。（一）两两个功能能区: 即行政政中心, 滨江江居住区区。行政中心心：主要要由市委委、市政政府、市市纪委、市市人大、市市政协等等主要行行政机构构组成，占占地约4445亩亩,配套会会展中心心、接待待中心、新新闻中心心、购物物中心等等公共设设施。滨江居住住区：由由个居居住小区区组成，占占地约公公顷。居居住人口口约万万人。（二）道道路交通通规划红谷谷滩新区区, 规划划“三

15、横六六纵”道路网网结构。三横：临江路路，生活活性主干干道，宽宽50米;红滩中中路, 支路, 宽30米;龙腾大大道, 交通性性主干道道, 宽50米;六纵: 南昌大大桥引线线: 城市市快速路路;红滩一一路: 次干道道, 宽40米;红滩二二路: 支路, 宽30米;红滩三三路: 支路, 宽30米;长征路: 次干干道, 宽40米;红滩四四路: 支路, 宽30米;在红滩四四路西侧侧规划公公交停车车场一处处, 占地地1.55公顷。（三）居居住区由个居居住小区区组成, 每个个居住小小区面积积2030万平平方米。规规划住宅宅以多层层住宅(56层)为主, 可适当当布置高高层住宅宅和少量量别墅。居居住总人人口约66

16、万人,设置中中学一所所、小学学三所, 要求求各小区区按国家家标准配配置小区区级商业业服务、文文化娱乐乐、管理理、市政政等设施施。（四）绿绿化景观观红谷滩新新区规划划绿地996.66万平方方米，绿绿地率达达36.6%。公共绿绿地: 规划居居住区中中部设集集中的居居住区级级公共绿绿地一处处, 面积积3.7万平方方米, 纵向布布置四条条公共绿绿带,可与小小区通向向滨江的的步行系系统结合合, 形成成林荫步步道, 四条公公共绿带带具体位位置可结结合下一一步修建建性详细细规划做做适当调调整, 具体确确定。滨江风风景绿化化休闲带带：面积积50万平平方米，其其中，在在行政中中心东侧侧滩地(正对滕滕王阁)规划成

17、成为红谷谷滩绿地地广场（面面积355万平方方米），沙沙滩地的的改造（绿绿化、布布置休闲闲设施）要要遵循有有利于防防洪、泄泄洪的原原则。临临江路内内侧规划划50米宽的公公共绿带带, 安排排布置临临江园林林绿化小小品、停停车位等等设施。道路绿绿化：红红谷滩新新区规划划4050米宽宽的道路路两侧各各控制110米宽绿化化带, 30米宽道路路两侧各各控制88米宽绿化化带。（五）临临江发展展控制用用地: 为保证证临江建建设发展展具有一一江两岸岸滨江城城市的时时代气息息, 考虑虑对沿江江建筑项项目严格格控制, 以及及今后一一些不可可预见项项目需要要安排, 在沿沿江布置置进深在在1400米的发展展控制用用地。

18、五、红谷谷滩优势势优越的的区位交交通条件件：红谷谷滩新区区地处昌昌北前沿沿，西部部紧靠长长陵乡镇镇企业城城，依托托南昌经经济技术术开发区区，区域域位置优优越，且且对外交交通格局局正在形形成，连连接昌南南昌北的的环路（临临江路）正正在实施施。今后后其对外外交通出出入口南南接南昌昌大桥，北北接新八八一大桥桥，交通通极为便便利。优美的的自然环环境：红红谷滩西西北面的的经济技技术开发发区有山山势起伏伏的森林林公园、砂砂子岭公公园和黄黄家湖、碟碟子湖组组成的城城市“绿心”，西北北倚梅岭岭群峰，形形成红谷谷滩新区区的绿色色背景, 依山山面江的的良好自自然环境境有利于于塑造气气势磅礴礴的滨江江城市景景观，使

19、使其成为为城市生生活居住住、休憩憩、娱乐乐、旅游游度假的的胜地。第四部分分：南昌昌房地产产市场分分析一、南昌昌房地产产市场简简析20044年二季季度以来来，国务务院相关关部门相相继出台台了一系系列宏观观调控政政策。44月255日，中中国人民民银行决决定将存存款准备备金率提提高高77.5%，锁定定商业银银行11100亿亿元；44月低，国国务院及及国务院院办公厅厅连发三三个文件件，均与与房地产产有关；房地产产开发项项目资本本金由220%提提高到335%以以上；全全国暂停停半年审审批农用用地转非非农建设设用地；全面清清理固定定资产投投产项目目。与此此同时，中中国银监监会派专专人分赴赴全国各各地，清清

20、查包括括房地产产信贷在在内的银银行信贷贷。6月月6日国国务院办办公厅发发出关关于控制制城镇房房屋拆迁迁规模，严严格拆迁迁管理的的通知。国国家一系系列宏观观调控措措施的出出台对南南昌市房房地产市市场产生生了一定定影响：一是房房地产金金融趋紧紧；二是是土地供供应减少少。但从从整体来来看，南南昌市房房地产市市场在持持续需求求旺盛的的带动下下，保持持着快速速、平稳稳、理性性的发展展趋势。主主要表现现在：（一）开开发投资资稳定增增长。220044年1-6月，南南昌市房房地产开开发投资资完成投投资299.300亿元，较较上年同同期增长长40.7%，占占全市固固定资产产投资总总额的比比重达332.55%（上

21、上半年全全市固定定资产投投资总额额为900.166亿元，同同比增长长61.7%00，占全全市GDDP的比比重为88.6%，同比比提高11.5个个百分点点。其中中住宅投投资为220.119亿元元，占开开发投资资总额的的69%，同比比增长336.88%；商商业用房房投增长长1.006倍，办办公楼同同比增长长1.773倍。（二）商商品房市市场需求求旺盛，供供应量略略显不足足。20004年年上半年年，全市市（含四四县）商商品房交交易面积积1911.422万平方方米，较较上年同同期增长长41.68%，交易易金额446.662亿元元，同比比增长447.111%，其其中商品品住房交交易1334277套，同同

22、比增长长55.71%，交易易面积1170.39万万平方米米，同比比增长559.554%，交交易金额额38.34亿亿元，同同比增长长66.75%。1-6月南南昌市市市区完成成商品房房交易面面积1445.667万平平方米，较较上年同同期增长长28.60%，交易易金额339.996亿元元，同比比增长335.778%。在在市场需需求方面面持续旺旺盛。一一季度市市区预销销售商品品房677.266万平方方米，第第二季度度为788.411万平方方米，环环比增长长16.6%。而而在供应应方面却却略显不不足，上上半年，市市区新建建商品房房批准上上市面积积为1445.664万平平方米，其其中商品品住房批批准上市市

23、面积1119.64万万平方米米。同期期商品房房和商品品住房的的预销售售面积分分别为1145.67万万平方米米和1228.223万平平方米，同同比分别别上升228.66%和447.776%，商商品房和和商品住住房供求求比为11：1和和0.993：11。（三）房房价继续续攀升。11-6月月，南昌昌市（含含四县）商商品房的的预销售售均价为为24335.771元/平方米米，较上上年同期期上涨33.833%，其其中商品品住房预预销售均均价为222500.211元/平平方米，较较上年同同期上涨涨4.552%。南南昌市市市区上班班年商品品房预销销售均价价为27743.06元元/平方方米，同同比上涨涨5.55

24、8%。其其中，商商品住房房预销售售均价达达25662.003元/平方米米，同比比上涨55.155%。二、红谷谷滩房地地产市场场分析红谷滩作作为新兴兴的城区区，秀美美的自然然环境和和科学的的布局规规划促使使各家楼楼盘的档档次走高高，无论论是在外外立面的的处理、环环境景观观的配套套、生活活设施的的硬件方方面，还还是在居居住理念念、生活活方式的的层面上上，红谷谷滩的楼楼盘都走走在了市市场的前前列，为为南昌的的房地产产市场起起到了重重要的推推动作用用。继20002年上上海绿地地集团在在红谷滩滩打造红红谷第一一楼盘滨滨江豪园园以来，红红谷滩房房地产市市场楼盘盘已可谓谓风起云云涌，可可谓一波波逐过一一波。

25、220033年红谷谷滩上市市楼盘有有鹿璟名名居、泉泉水湾、江江信国际际花园、万万达星城城、红谷谷春天、商商城世纪纪村，220044年又有有凤凰城城、圣淘淘沙、博博泰江滨滨威尼斯斯、汇龙龙铭都以以及阳光光枫情。红谷滩自自开发以以来房价价节节上上升。早早期多数数楼盘均均价在225000元/平平方米左左右，但但随着该该新区的的进一步步发展、基基础建设设加快和和市场的的火热，房房价一再再上浮，如如今，红红谷滩大大部分楼楼盘价格格已逾越越330000元元/平方方米大关关，而且且继续上上涨势头头不减。如如博泰江江滨威尼斯斯及鹿璟璟名居房房价均突突破34400元元/平方方米。（表一：红谷滩滩楼盘一一览表）案

26、名占地（亩亩）建筑面积积（万平平米）容积率楼盘形态态价格（元元/平米）推出时间间滨江豪园园131252.599高层3100020022.100泉水湾200141.6多层、小小高层2700020033.033鹿璟名居居200241.9高层、小小高层3500020033.011江信国际际花园20025.771.8高层、小小高层3200020033.055红谷春天天173152.055多层、小小高层2900020033.100洪城时代代广场45103.7高层2900020033.033万达星城城960901.6多层、高高层3300020033.066商城世纪纪村106152.2高层、小小高层2900

27、020033.111圣淘沙2063.733高层3100020044.088博泰江滨滨威尼斯斯48206.255高层3450020044.088丰和都会会285.42.9高层未出未开盘阳光枫情情79.779.5661.8多层、高高层、小小高层2400020044.099汇龙铭都都857.3771.3多层、高高层2900020044.099天赐良园园305251.233别墅、高高层、小小高层未出未开盘凤凰城479561.6多层、高高层、小小高层2500020044.066世界贸易易中心189342.7高层商铺1770000未开盘三、南昌昌写字楼楼市场分分析随着近年年来南昌昌市房地地产市场场的跑火火

28、，南昌昌市写字字楼市场场也跟着着走红，呈呈现出喜喜人的态态势。目目前南昌昌市写字字楼需求求总体比比较旺盛盛，但是是也存在在一些问问题。问问题主要要集中在在：写字字楼需求求与供给给出现了了结构性性矛盾，老老一代写写字楼已已经无法法满足现现代企业业对写字字楼新的的需求；写字楼楼需求很很旺盛，但但供应不不足。南昌市目目前的老老写字楼楼主要有有江信国国际大厦厦、汇盛盛大厦、金金昌利大大厦、龙龙式大厦厦、金源源大厦、长长运大厦厦、强威威大厦、华华财大厦厦、三星星大厦、中中山城（中中山大厦厦）、银银湖大厦厦以及奥奥林匹克克大厦等等，新写写字楼主主要有财财富广场场、地王王广场、国国恩宾馆馆、国贸贸广场和和南

29、方大大厦等。老写字楼楼由于功功能上的的落后已已明显不不能满足足当前经经济高速速发展的的南昌写写字楼市市场的需需求。但但尽管如如此，这这些写字字楼的出出租率还还是相当当的高，具具体可见见下表。究究其原因因，主要要有以下下两点，一一是经济济的加快快发展带带来写字字楼市场场的需求求加大；二是新新的写字字楼供应应有限，难难以满足足需求。在新上市市写字楼楼方面，有有一突出出特点即即是区域域供应过过于集中中，倍受受关注的的财富广广场、地地王广场场、国恩恩宾馆等等这些新新的项目目，包括括目前在在建的华华龙国际际大厦基基本集中中在市中中心这一一区域，造造成南昌昌市写字字楼市场场的区域域性的不不平衡。当当然这一

30、一区域毫毫无疑问问也是该该地高档档写字楼楼集中地地，老写写字楼中中最好的的江信国国际大厦厦即位于于此。在需求方方面，未未来南昌昌写字楼楼区域上上的需求求将会有有个大的的转移，不不再是仅仅仅以市市中心为为限制区区域，红红谷滩作作为新市市政府所所在地，未未来南昌昌CBDD核心，将将是写字字楼大需需求市场场无疑。目目前红谷谷滩已确确定有写写字楼项项目建设设的有世世界贸易易中心、博博泰江滨滨威尼斯斯。世贸贸中心世世贸大厦厦写字楼楼为2栋栋38层层楼高1157米米高超高高楼，其其体量在在12.7万平平方米，预预计在220044年底动动工。而而博泰江江滨威尼斯斯项目未未来也会会有一443层1150余余米高

31、的的甲级写写字楼。未未来红谷谷中央商商务区的的发展和和成熟将将会给这这些高档档写字楼楼带来火火红业绩绩。（表二：南昌部部分写字字楼出租租情形一一览表）序号名称地址属性租金出租率1江信国际际大厦北京西路路88号号省政府府对面写字楼68元/平米月(建建筑面积积)99%2金昌利大大厦福州路，人人民公园园大门旁旁商住17元/平米月（使使用面积积）98%3长运大厦厦八一大道道旁，与与南昌长长途汽车车站毗邻邻写字楼27.55元/平平米月月（建筑筑面积+公摊）96%4华财大厦厦沿江中路路19号号写字楼30元/平米月（带带装修,建筑面面积+公公摊）95%5三星大厦厦站前西路路，与绳绳金塔毗毗邻写字楼36元/平

32、米月（建建筑面积积）93%6中山大厦厦中山路中中段，象象山北路路口商住30元/平方米米月（使使用面积积）100%7银湖大厦厦南京西路路口，与与青山湖湖毗邻商住20元/平米月（使使用面积积）99%8奥林匹克克大厦福州路商住1677元/平平米月月（使用用面积）90%9汇盛大厦厦井冈山大大道，老老福山立立交桥与与坛子口口立交桥桥中段写字楼29元/平方米米月（建建筑面积积+公摊摊）95%10银源大厦厦滕王阁对对面写字楼30元/平米月（建建筑面积积）100%11金阳光大大厦南京西路路写字楼15元/平米（建建筑面积积+公摊摊）90%12宾招大楼楼省府大院院北二路路1044号写字楼26元/平米月（无无公摊）

33、100%13南味写字字楼广场南路路写字楼13元/平米月（使使用面积积）85%（表三：南昌市市中心新新写字楼楼一览表表）名称占地面积积 (亩)总建筑面面积 （万万平方米米）容积率均价（元/平平方米）财富广场场16.559.5755000地王广场场11.776.4558.357000国恩宾馆馆6.97.51655000华龙国际际7.1774.18.654800第五部分分：红谷谷滩个案案列表一、 红谷滩楼楼盘分布布图二、红谷谷滩个案案楼盘名称称洪城时代代广场楼盘地址址红谷滩红红谷六路路销售电话话388666666发展商江西洪城城房地产产开发有有限公司司代理商上海新吉吉阳设计单位位上海高振振建筑设设计

34、公司司，江西西省建筑筑设计研研究总院院厦门分分院物业管理理/基本资料料占地面积积290000平方方米建筑面积积1063334平平方米容积率3.7绿化率35%开发期数数2开发栋数数9规划户数数923住宅类型型高层开盘时间间20033.3交房时间间20044.6及及20004.99交房类型型毛坯房型面积积主打房型型一房二厅厅，二房房二厅，三三房二厅厅主打房面面积55，990-995，1117-1400价格与付付款均价29000付款方式式一次性、按按揭车库价格格8万物管价格格1.188元/平平方米月配套托儿部、SSPA美美容美发发中心、咖咖啡茶艺艺廊、棋棋牌娱乐乐室、壁壁球馆、健健身房楼盘名称称红谷

35、春天天楼盘地址址红谷八路路与红谷谷七路之之间销售电话话639118466/388839939发展商江西省投投资房地地产开发发有限公公司代理商杭州互动动房地产产代理有有限公司司设计单位位同济大学学建筑设设计研究究院物业管理理深圳中航航物业管管理基本资料料占地面积积1152286平平方米建筑面积积1780000平平方米容积率2.055绿化率45%开发期数数2开发栋数数29规划户数数12000住宅类型型多层、小小高层开盘时间间20033.100交房时间间20044.8及及20006交房类型型毛坯房型面积积主打房型型二房二厅厅,三房房二厅主打房面面积80-990，1110-1300价格与付付款均价29

36、000付款方式式一次性、按按揭车库价格格未定物管价格格0.6-0.77元/平平方米月配套健身房、商商业街、游游泳池楼盘名称称江信国际际花园楼盘地址址红谷滩红红谷五路路销售电话话388338888发展商江西省江江信国际际花园开开发有限限公司代理商江西新德德安房地地产顾问问有限公公司设计单位位上海禾舜舜公司华华杰建筑筑事务所所物业管理理江信物业业基本资料料占地面积积13.44万平方方米建筑面积积2477790平平方米容积率1.8绿化率60%开发期数数2开发栋数数19规划户数数15000住宅类型型高层、小小高层开盘时间间20033.5交房时间间20044.5交房类型型毛坯房型面积积主打房型型二房二厅

37、厅，三房房二厅，四四房二厅厅主打房面面积90，1130，1160价格与付付款均价32000付款方式式一次性、按按揭车库价格格7.8万万物管价格格1.2元元/平方方米月配套20000平方米米会所,配有酒酒吧,阅阅览室,健身房房,乒乓乓球室,茶艺室室楼盘名称称万达星城城楼盘地址址红谷滩红红谷大道道销售电话话388336111发展商大连万达达房地产产开发有有限公司司代理商无设计单位位中国建筑筑北京设设计研究究院物业管理理南昌万达达物业管管理有限限公司基本资料料占地面积积960亩亩建筑面积积100万万平方米米容积率1.6绿化率55%开发期数数2开发栋数数33规划户数数12400（一期期）住宅类型型多层

38、、小小高层开盘时间间20033.6交房时间间20044.5交房类型型毛坯房型面积积主打房型型二房二厅厅，三房房二厅主打房面面积90，1120-1300价格与付付款均价多层23300，小小高层224000付款方式式一次性、按按揭车库价格格未定物管价格格多层0.85元元/平方方米月，小小高层11.255元/平平方米月配套1万平方方米超大大会所,配有游游泳池,健身房房,多功功能体育育馆,咖咖啡厅,美容厅厅楼盘名称称滨江豪园园楼盘地址址红谷五路路与红谷谷六路之之间销售电话话388337155 3388339755发展商上海绿地地代理商无设计单位位上海现代代化建筑筑设计物业管理理绿地基本资料料占地面积积

39、175亩亩建筑面积积24万平平方米容积率2.599绿化率52%开发期数数3开发栋数数19规划户数数15355住宅类型型高层开盘时间间20022.100交房时间间20033.100，20004.3，220055交房类型型毛坯房型面积积主打房型型二房二厅厅，三房房二厅，四四房二厅厅主打房面面积106，1140，1170-2600价格与付付款均价31000付款方式式一次性、按按揭车库价格格租金1000-2200元元/个月物管价格格1.3元元/平方方米月配套恒温泳池池,健身身房,酒酒吧,幼幼儿园,KTVV包房,图书馆馆,棋牌牌室楼盘名称称泉水湾楼盘地址址红谷滩中中心区销售电话话372115111 68

40、8255511发展商江西博能能房地产产开发有有限公司司代理商/设计单位位上海同济济大学设设计总院院物业管理理天安物业业基本资料料占地面积积200亩亩建筑面积积14.55万平方方米容积率1.6绿化率53.77%开发期数数2开发栋数数31规划户数数11166住宅类型型多层、小小高层开盘时间间20033.3交房时间间20033年底（一一期）交房类型型毛坯房型面积积主打房型型三房二厅厅主打房面面积132价格与付付款均价27000付款方式式一次性、按按揭车库价格格未定物管价格格多层0.7元/平方米米月，小小高层11.155元/平平方米月配套幼儿园 网球场场、会所所楼盘名称称鹿璟名居居楼盘地址址红谷八路路

41、销售电话话388333388/388833339发展商江西省恒恒益房地地产有限限公司代理商/设计单位位华南理工工物业管理理恒艺物业业管理有有限公司司基本资料料占地面积积200亩亩建筑面积积25万平平方米容积率1.9绿化率42%开发期数数2开发栋数数23规划户数数13377住宅类型型高层、小小高层开盘时间间20033.1交房时间间20044.100交房类型型毛坯房型面积积主打房型型三房二厅厅，四房房二厅主打房面面积140，1190价格与付付款均价35000付款方式式一次性、按按揭车库价格格未定物管价格格0.9元元/平方方米月（不不含电梯梯费）配套室内游泳泳池桌球球室，咖咖啡室，老老年多功功能活动

42、动中心，健健身房，乒乒乓球室室楼盘名称称圣淘沙楼盘地址址红谷滩八八一大桥桥处销售电话话385117666发展商南昌新丰丰房地产产开发有有限公司司代理商厦门新世世纪设计单位位新加坡DDP建筑筑设计事事务所物业管理理远东物业业基本资料料占地面积积170000平方方米建筑面积积640000平方方米容积率3.733绿化率61%开发期数数2开发栋数数3规划户数数368住宅类型型高层开盘时间间未开盘交房时间间20066.6交房类型型毛坯房型面积积主打房型型二房二厅厅，三房房二厅主打房面面积124，1150价格与付付款均价31000付款方式式一次性、按按揭车库价格格未定物管价格格1.3元元/平方方米月配套生态游泳泳池楼盘名称称博泰滨江江威尼斯斯楼盘地址址红谷一路路口销售电话话387777777发展商博泰集团团代理商上海新联联康设计单位位美国TOONTSSEN物业管理理上海陆家家嘴物业业公司基本资料料占地面积积320000平方方米建筑面积积2000000平平方米容积率6.255绿化率40%开发期数数3开发栋数数4规划户数数10000住宅类型型