某物业接管验收方案培训讲义fbiu.docx

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1、鑫腾物业业有限公公司文件编号号AY-WWI-2201550011内部文件件物业接管管验收方方案版 本A/0生效日期期20155.055-08物业接管验收方案岳阳市鑫鑫腾物业业有限公公司物业接管管验收方方案(试行)1. 目的项目在竣竣工验收收的基础础上进行行接管参参照本验验收标准准。2. 范围适用于鑫鑫腾物业业管理有有限公司司所有物物业接管管验收工工作。3. 职责3.1鑫鑫腾物业业总公司司负责本本指引的的制订、修修改、指指导和监监督；3.2各各物业分分公司严严格按有有关验收收标准进进行验收收，并建建立书面面验收档档案，对对不合格格项目需需向地产产商提出出整改要要求；3.3地地产公司司配合物物业做

2、好好验收工工作，完完成整改改工作，确确保物业业完好，完完整移交交。4.方法法和过程程4.1公公司在接接管开发发物业时时，以物物业安全全、质量量和满足足使用功功能为主主的验收收。内容容包括：资料、房房屋、本本体、道道路、公公建配套套、设施施设备、绿绿化景观观等。4.2 为尽快快发挥投投资效益益，地产产公司应应按接管管验收应应具备的的条件和和应提交交的资料料提前做做好房屋屋交验准准备，在在收房合合同约定定入伙日日期之前前两个月月左右以以接管管验收邀邀请函形形式通知知物业公公司进行行接管验验收；4.3依依据房屋屋竣工后后地产公公司提出出的接管管验收邀邀请，物物业公司司于510个工工作日内内对工程程是

3、否已已具备接接管验收收条件予予以审核核并记录录新建建房屋具具备接管管验收条条件审核核单、编编制新新建物业业接管验验收工作作安排、并并是否同同意接管管验收；4.5同同意接管管验收，即即对物业业公司与与地产公公司签定定新建建房屋交交接责任任书，并并签发验验收通知知约定定时间验验收；4.5于于约定时时间开始始按新新建房屋屋验收表表、小小区公共共绿化验验收单、小小区公共共设施及及道路设设施验收收单所所列项目目进行逐逐项验收收，每天天验45套房房，时间间控制在在十五个个工作日日之内完完成。4.6如如验收有有不合格格的项目目，物业业公司签签发质质量问题题整改通通知单，对对所列返返修项目目，地产产商应于规规

4、定的日日期内返返修完毕毕交与复复验直至至合格。要求地产商在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需地产公司提出，随时提出，随时复验。4.7验验收合格格，物业业公司55个工作作日内签签署验验收通过过证明。4.8对对于已签签署验验收通过过证明的的新建房房屋双方方应于规规定时间间内办理理交接手手续，并并应及时时签发接接管通知知。5物业接接管验收收标准和和要求（部部分内容容可根据据项目具具体情况况删减）5.1资资料：5.1.1产权权资料A.用地地批准资资料.B.项目目批准资资料C.施工工许可证证.D.用水水、用电电、用气气指标批批文。5.1.2技术术资料A住宅宅区规划划图，小小区

5、竣工工总平面面图。B.所有有单体建建筑、结结构、设设备安装装竣工图图。C单位位工程竣竣工验收收证明书书。D地图图勘探报报告，沉沉降观察察记录。E地下下管网竣竣工图。F.所有有设备订订货合同同、产品品合格证证、随即即资料(使用说说明检验验报告)，随即即专业工工具清单单。G电缆缆铺设记记录。H线路路及电力力电缆试试验记录录。I.发电电机、电电动机检检查试运运转记录录。J电气设设备试验验调整记记录。K.电气气设备绝绝缘检查查。L电气气设备送送电验收收记录。M防雷雷接地电电阻检测测记录。N防雷雷引下线线焊接记记录。O排水水.排污污管及化化粪池图图表。P通风风机风量量测量调调整记录录。R.环保保达标验验

6、收许可可证。S消防防验收许许可证。T房屋屋测绘验验收资料料。U房屋屋验收记记录。V.绿化化平面图图。5.2房房屋5.2.1内墙墙面表面面平整光光滑，阴阴阳角方方正顺直直，无明明显抹纹纹，接槎槎平整，无无空鼓开开裂，批批嵌细腻腻，无脱脱皮；预预留洞、槽槽、管道道等各面面层及门门窗与墙墙面空隙隙填嵌密密实，色色泽一致致，尺寸寸正确。检检查墙体体面不少少于3个个点，要求方正、整整齐、光光滑；阴阴阳角垂垂直、方方正、各各房型房房间净高高，开间间长，宽宽尺寸符符合设计计标准。5.2.2地坪地坪表面面平整，颜颜色一致致，清洁洁干净，无无污染，无无开裂空空鼓，表表面无麻麻面，不不起砂，地地坪2mm靠尺和和塞

7、尺检检查平整整度允许许偏差小小于4mmm。踢踢脚线平平整顺直直，高度度一致，无无空鼓开开裂，与与墙面结结合牢固固，上下下接槎平平整，分分色清楚楚，检查查面不少少于3个个点。5.2.3进户门门、电表表箱门、弱弱电箱门门、水表表，门扇扇开启灵灵活，不不碰擦，无无自开、自自关、回回弹现象象；表面面平整，光光洁无雀雀丝、划划痕、毛毛刺、锤锤印和缺缺、断角角与墙体体间砂浆浆填嵌饱饱满均匀匀；框的的正、侧侧面垂直直，允许许偏差小小于3mmm，框框的对角角线允许许偏差小小于3mmm框与与扇，扇扇与扇搭搭接宽度度为1.5-22.5mmm，高高低差小小于2mmm，门门锁、拉拉手、五五金、门门磁头安安装齐全全，无

8、遗遗漏，安安装位置置准确，牢牢固，表表面整洁洁无污染染，涂膜膜无缺损损、划伤伤，门锁锁开关灵灵活，钥钥匙插入入拔出无无卡阻现现象。电电表箱、水水表箱、弱弱电箱使使用通锁锁。5.2.4阳台除符合楼楼地面地地坪要求求外，不不倒泛水水，无积积水，无无渗漏，抗抗渗带高高度一致致，出墙墙厚度均均匀，无无空鼓裂裂开；阳阳台栏杆杆无表面明明显凹坑坑和损伤伤，划痕痕不超过过0.55mm，栏栏杆整齐齐一致，位位置正确确；阳台台挂落线线宽度一一致，出出底板高高度一致致；阳台台立管清清洁无污污染。5.2.5卫生间间、厨房房间墙面批嵌嵌粗细一一致，平平整清洁洁，纹路路上下顺顺直，无无裂缝，不不起壳，地地坪平整整。卫生

9、生间地面面48小小时盛水水试验，以以水覆盖盖满地面面为准，达达到不渗渗不漏。各各出水管管道灌水水通水试验，每每根管道道试验22分钟。给给水进户户阀门开开启灵活活，水表表运转正正常。5.2.6门窗安装位置置符合设设计要求求。安装装牢固，开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。5.2.7公共共部位（楼楼梯走道道）5.2.7.1墙墙面平整整，阴阳阳角方正正顺直清清晰。斜斜板表面面平整，与与梁等接接点处水水平

10、，梁梁表面平平整，梁梁底水平平，高度度宽度一一致，腻腻子批嵌嵌平整，无无腻灰，无无波纹，涂涂料均匀匀，无色色差。5.2.7.2地地砖铺贴贴平整，色色泽一致致，表面面清洁，不不起壳，无无裂痕，无无碎块，掉掉角，缺缺楞，砖砖缝均匀匀顺直，楼楼梯踏步步尺寸一一致，无无打小头头，斜面面一条线线，2mm靠尺检检查平整整允许偏偏差小于于4mmm。5.2.7.3楼楼梯挡水水线、挂挂落线、宽宽厚度一一致，表表面平整整，颜色色一致，阴阴阳角清清晰明快快不含糊糊。5.2.7.4楼梯梯栏杆、扶扶手：焊焊接牢固固，焊疤疤处理平平整，腻腻子批嵌嵌密实，油油漆涂刷刷后无锈锈斑，焊焊渣，毛毛刺等。5.2.8 外墙墙5.2.

11、8.1外外墙(含瓷片片)平整无无空鼓开开裂，大大墙角，阴阴角挺拔拔通直，细细砂批嵌嵌均匀无无接口，表表面无明明显射影影和波纹纹，阴阳阳角清晰晰不含糊糊；涂料料均匀，无无色差，无无接痕，无无污染，收收头清爽爽。5.2.8.2窗窗台横平平竖直，棱棱角线条条清晰，窗窗框下槛槛20mmm圆弧弧光滑顺顺直；窗窗台排水水坡度220mmm以上；窗台滴滴水槽顺顺直，二二边粉刷刷相等，整整齐一致致。5.2.8.3空空调板宽宽度一致致，尺寸寸相同，左左右上下下横平竖竖直，阴阴阳角方方正顺直直。5.2.8.4阳阳台粉刷刷曲线和和顺，阴阴阳角清清晰明快快，挂落落线厚度度，宽度度一致，批批嵌均匀匀，纹路路顺直；上下阳阳

12、台进出出一致，梁梁底水平平无翘裂裂，上口口压顶流流水向里里。5.2.8.5外外墙勒脚脚线和明明沟：表表面平整整，无空空鼓开裂裂，颜色色一致无无污染，上上口水平平，厚度度相同不不弯曲，转转弯处和和顺，月月亮弯形形状统一一，无积积水，排排水流畅畅；伸缩缩缝宽度度一致，不不弯曲，油油膏饱满满，平整整均匀无无外溢。5.2.9屋面5.2.9.1飘板、圆圆柱表面面光滑平平整，线线脚顺直直，涂料料均匀无无色差。5.2.9.2屋面地坪找找坡准确确，基层层与突出出屋面结结构（女女儿墙、排排气管等等）的链链接处以以及基层层的转角角处（水水落口，天天沟等）均均应做成成光滑圆圆弧形，防防水卷材材铺贴密密实，卷卷材无孔

13、孔洞，裂裂口，裂裂缝。天天沟排水水通畅，无无明显积积水，整整个层面面24小小时盛水水无渗漏漏。5.3给给排水、电电器部分分5.3.1.给给水管每层管道道内应设设支架，关关卡埋设设牢固，关关卡与管管子接触触紧密。给水阀门门的位置置准确，开开关严密密、灵活活。水表安装装位置正正确，平平整，水水表进水水口中心心距地面面高度偏偏差不大大约200mm。明敷管和和暗敷管道道应将管管接口污污物清理理干净，铁管外露露丝口须须刷银粉粉漆。所所有的给给水管（含含热水管管）都经经试压且且符合规规范标准准。5.3.2排水水管排水管每每户洁具具留口位位置准确确，厨房房、卫生生间地漏漏高出地地坪0.5-11cm，阳阳台地

14、漏漏低于地地表0.5cmm。检查口位位置正确确，清扫扫方便。排排水管安安装完毕毕后，应应将管道道井垃圾圾和检查查门处管管子口污污物清理理干净。所所有排水水管 灌灌水通水水试验做做到不渗渗不漏，排排水通畅畅。5.3.3空调调、雨落落管按规范每每层应装装伸缩节节，伸缩缩节安装装高度应应统一。管管道支承承件的间间距应统统一，立立管75以以上的支支撑件间间距不大大于2mm。立管管的垂直直度偏差差：每55m不大大于100mm，全全高不大大于300mm。所所有管道道不堵不不漏，排排水通畅畅。雨落落管口与与排水明明沟中心心、月亮亮弯中心心三点成成一线。5.3.4煤气气管管道安装装每层应应设套管管，套管管高出

15、地地坪8-10ccm，顶顶棚处与与顶棚平平。立管管的垂直直度，每每5m以以下不大大于2mmm。管管道安装装完毕后后应将管管子接口口和管子子上污物物清理干干净，并并刷银粉粉漆二度度。煤气气管明敷敷，离墙墙面3.5-44cm。煤煤气管每每层加管管夹，安安装位置置准确牢牢固。5.3.5避雷雷带避雷带规规格符合合设计要要求，-4*225mmm镀锌扁扁铁，焊焊接不应应少于33个面，两两个长边边必须焊焊接，搭搭接长度度为255mm的的2.55倍。避避雷带及及引下线线焊接符符合规范范要求，-4*225mmm，圆铜铜焊接按按搭倍数数为的6倍倍双面焊焊。全面面测试接接地电阻阻符合设设计要求求阻值，无无明确时时应

16、小于于10欧欧姆。5.3.6配电电箱元器件齐齐全，接接地正确确，线材材色标正正确，排排列清楚楚，接触触严密。（相相线为红红色、黄黄色、绿绿色、零零线为兰兰色，接接地先为为绿黄双双色线）配配电箱盘盘面垂直直，箱体体高500cm以以下，允允许偏差差1.55mm，箱箱体高550cmm以上，允允许偏差差3mmm。5.3.7电视视机、电电话、可可视对讲讲机、宽宽带网弱弱电、强电电电线，线线材色标标符合，按按线正确确，左零零右相，相相线为红红线，零零线为兰兰线，按按地线为为绿黄双双色线，接接地接触触紧密。开开关、插插座面板板并列安安装高差差允许偏偏差0.5mmm；每户户内面板板高差允允许偏差差5mmm；面

17、板板的垂直直度允许许偏差00.5mmm。5.3.8.阳阳台灯具具佈置合合适。5.3.9电器器回路测测试绝缘测试试。导线线间和导导线对地地间的绝绝缘电阻阻值必须须大于00.5兆兆欧。通通电测试试。漏电电开关短短路保护护、过载载保护动动作可靠靠。5.3.10配配电柜、的的固定及及接地应应可靠，盘盘、柜漆漆层应完完好、清清洁、整整齐。盘盘、柜内内所装电电器元件件应齐全全完好，安安装位置置正确，固固定牢固固。所有有二次回回路接线线准确、连连接可靠靠，标志志齐全清清晰，绝绝缘符合合要求。手手车或抽抽屉式开开关柜在在推入或或拉出时应应灵活，机机械闭锁锁可靠，照照明装置置齐全。柜柜内一次次设备的的安装质质量

18、验收收要求符符合国家家现行有有关标准准规范的的规定。盘盘、柜及及电缆管管道安装装完后，应应作好封封堵。操操作及联联动试验验正确，符符合设计计要求。验验收时应应提供下下列资料料和文件件A工程竣竣工图B制造厂厂提供的的产品说说明书，测测试方法法，试验验记录，合合格证件件及安装装图纸等等技术文文件。C安装技技术记录录，调试试试验记记录。5.3.11电电缆电缆规格格应符合合规定，排排列整齐齐，无机机械损坏坏；标志志牌应装装设齐全全，正确确，清晰晰。电缆缆的固定定，变曲曲半径，有有关距离离和单芯芯电力电电缆的金金属户层层的接线线、相序序排列等等应符合合要求。电电缆终端端、电缆缆接头应应按牢固固。接地地应

19、良好好；相色色应正确确;电缆缆支架等等的金属属部件防防腐层应应完好。电电缆沟内内应无杂杂物，盖盖板齐全全。直理理电缆路路径标志志物与实实际路径径标志相相符。路路径标志志清晰、牢牢固、间间距适当。验收时应应提交下下列资料料和技术术文件：A. 设计资料料图纸、竣竣工图。B. 制造厂提提供的产产品说明明书，试试验记录录、合格格证件、安安装图纸纸等技术术文件。C. 电气试验验清单。5.3.12.电动机机的验收收要求电机性能能应符合合电机周周围工作作环境的的要求。电电机转子子应灵活活，不得得有磁卡卡声。润润滑脂的的情况正正常，无无变色，变变质及变变硬现象象。其性性能应符符合电机机的工作作条件。电电机的引

20、引出线鼻鼻子焊接接或压接接良好，编编号齐全全。电机机转动方方向要符符合要求求，无杂杂声。电电机转动动时各部部温度不不应超过过产品技技术资料料的规定定。验收收时应提提供下列列资料和和文件：A. 制造厂提提供的产产品说明明书。B. 检查及试试验记录录。C. 合格证件件冀安装装使用图图纸等技技术文件件。D. 调试验收收记录报报告。5.3.13电电梯A拽引引机承重重梁安装装必须符符合设计计要求和和施工规规范规定定。B限速速器绳轮轮、钢带带轮、导导向轮必必须牢固固，转动动灵活。C钢丝丝绳应擦擦拭干净净，严禁禁有死弯弯，松股股及断丝丝现象。D制动动器的调调整应闸闸瓦与动动轮接触触严密，松松闸时与与制动轮轮

21、应无摩摩擦。E导轨轨的安装装应牢固固、位置置正确、横横竖端正正。F轿厢厢的组装装应牢固固，娇壁壁结合处处平整。G导靴靴要保证证电梯正正常运行行。H轿厢厢地坎与与各层门门地坎的的偏差严严禁超过过I层门门指示灯灯盒及召召唤安装装应平整整、牢固固、不变变形，不不突出装装饰面。J厅门门，娇门门应平整整，启闲闲时无摆摆动、撞撞击和阻阻滞现象象。关闭闭时上下下门缝一一致。K电梯梯的电源源应专用用，机房房照明、井井道照明明，娇箱箱照明应应与电源源分开。L电气气设备外外露导电电部分应应可靠接接地。M电梯梯的随行行电缆必必须固定定牢固，排排列整齐齐，无扭扭曲。N电气气接线应应正确，连连接可靠靠，标志志清晰。O各

22、种种安全保保护开关关必须固固定可靠靠且不能能采用焊焊接。P急停停、检修修转换等等按钮和和开关的的动作必必须灵活活可靠。Q极限限、限位位、缓速速装置的的安装位位置正确确，功能能必须可可靠。R轿厢厢自动门门的安装装触板必必须灵活活可靠。S井道道内的所所有设备备设施不不能有碰碰撞和摩摩擦。T安全全钳工作作必须正正常可靠靠，动作作后正常常恢复。U电梯梯启动、运运行和停停止，轿轿厢内无无较大的的震动和和冲击，制制动可靠靠。V运行控控制功能能达到设设计要求求。W超载试试验必须须达到电电梯能安安全启动动、运行行和停止止。拽引引机工作作正常。X在验验收时应应提供下下列资料料和文件件：1.电梯梯类别、型型号、驱

23、驱动控制制方法、技技术参数数和安装装地点。2.制造造厂提供供的随机机文件和和图纸。3.电梯梯检查及及电梯运运行参数数记录。5.3.14.水泵水泵的地地脚螺丝丝应该垂垂直，螺螺母、垫垫圈与泵泵接触应应紧密拧拧紧。离心泵和和轴流泵泵的安装装应水平平。出水水管与水水泵节的的链接必必须对正正，牢固固可靠。底底座与传传动轴、泵泵管的中中心线应应垂直，与与泵管的的连接法法兰应对对准，螺螺栓紧固固。电动动机转子子轴孔与与转动轴轴间隙均均匀。离心泵、轴轴流泵填填料函盖盖松紧应应适当，允允许有满满伏泄露露、温度度不得过过高。电电动机的的电流不不得超过过额定值值。运转转中无较较大振动动，声音音正常，各各连接部部分

24、不得得松动或或泄露。滚滚动轴承承最高温温度不得得超过770摄氏氏度，滑滑动轴承承不能超超过600摄氏度度。验收收时应提提交下列列资料和和文件：A 制造商提提供的产产品说明明书。B 合格证及及安装图图纸等技技术文件件。C 安装技术术记录。D 调整试验验记录。5.3.15.可视门门对讲(提供相相应软件件和母卡.说明书书)室内机必必须安装装可靠，通通话质量量优良，可可视屏图图像清晰晰，电控控锁开启启灵活，报报警功能能打印正正确，可可视摄像像头必须须满足白白天、夜夜间图像像的清晰晰，访客客呼叫键键采取直直接式。5.3.16.背景音音乐系统统室外扬声声器安装装牢固，每每只扬声声器可单单独开关关，导线线必

25、须穿穿管，配配置和使使用必须须可靠。5.3.17.闭路电电视可与与周界防防越报警警系统联联动进行行视频录录像。摄摄像机必必须安装装牢固，设设备必须须能满足足白天，夜夜间正常常使用，并并保证图图像清晰晰，配置置必须满满足招标标书上的的功能要要求。5.3.18.周界红红外报警警系统(提供相相应软件件.说明书书)系统的配配置必须须满足招招标书上上的功能能要求，按按安装可可靠牢固固报警点点沙盘显显示正确确，可与与电视监监控系统统联动，雨雨天、雾雾天、大大雪天不不会发生生误动作作。可在在不少于于三个月月时间内内进行验验证。5.3.19.电子巡巡更系统统信息钮要要布置合合理，贴贴放可靠靠牢固，要要能防水水

26、不锈。5.4室室外总体体部分5.4.1室外外排水工工程室外管道道及窖井井按设计计施工，标标高及坡坡度符合合设计要要求，无无倒坡现现象。窖窖井布置置合理，出出水口四四周封闭闭紧密，粉粉刷符合合要求。各窖井盖盖完整无无缺，无无翘裂、断断裂、变变形、易易于开启启。管道道系统作作闭水试试验和冲冲水试验验，系统统无外泄泄，排水水通畅。5.4.2行车车道路沥沥青道路路：1） 道路铺设设符合设设计及规规范要求求。表面面无裂缝缝及明显显接槎痕痕迹，铺铺设顺直直，泄水水畅通，无无积水现现象。2） 雨水口麓麓子、检检查井盖盖等高出出路面部部分，不不应大约约5mmm。3） 道路宽度度允许偏偏差50mmm，厚厚度允许

27、许偏差5mmm；横坡坡允许偏偏差0.33511004） 表面平整整度2mm靠尺检检查，允允许偏差差小于77mm。5.4.3小区区景观、按按图布置置各景点点，坐标标位置正正确。各各分项按按土建、给给排水、电电器部分分相应检检查标准准执行。绿绿化用水水必须计计量，水水泵要作作试压，灯灯光布置置系统须须作线路路绝缘测测试和通通电试验验。小区内道道路平整整，陶板板砖铺设设整齐，无无松翘，分分界处层层次清晰晰，集水水井分布布合理，无无积水现现象。5.4.4配套套设施各分项按按土建、给给排水、电电器部分分相应检检查标准准执行。警警卫室的的建设满满足物业业管理要要求。5.4.5绿化化建设(符合绿绿化设计计要

28、求)树木栽植植质量标标准：1） 放样定位位符合设设计要求求，偏差差不超过过5。2） 树坑坑径径大约土土球或裸裸根系440cmm，深度度同土球球或裸根根系的直直径，翻翻松底土土，树根根上下垂垂直。3） 树木朝向向的主要要视线应应丰满完完，姿态态美。孤孤植树冠冠幅完整整，林冠冠线符合合设计要要求。4） 栽植深度度符合生生长要求求，土球球包装物物、培土土浇水符符合岳阳阳市园园林植物物栽植技技术规程程要求求。5） 树木栽植植垂直度度，维护护的支撑撑。饶杆杆符合岳岳阳市园园林植物物栽植技技术规程程要求求。材料料、高度度方向及及位置应应整齐划划一。6） 修除损伤伤、枯烂烂、严重重病虫害害的枝条条，绿篱篱、

29、球类类等线条条整齐挺挺拔、造造型正确确，切口口平整、留留枝留梢梢正确。7） 树木、乔乔木、大大灌木栽栽植点、数量符符合设计计要求。草坪、花花坛、地地被栽植植工程评评定标准准：1） 栽植放样样符合设设计要求求，放样样偏差不不得超过过5.2） 土地平整整，表土土块小于于2cmm。排水水坡恰当当，无杂杂草根，茎茎，花坛坛施妥腐腐熟基肥肥。3） 草坪满铺铺留缝间间隙1-1.55cm，草草坪间铺铺、点铺铺大小应应一致、均均匀、草草块与土土壤密结结、平整整。4） 草坪切边边线条清清晰、平平顺自然然。5） 花坛、草草木地被被的高矮矮、密度度符合设设计要求求，株行行距均匀匀，种植植深度恰恰当，根根部捣实实。5

30、.4.6维（护护）栏（墙墙）：安装牢固固：焊点点平滑，无无脱漆，锈锈蚀，粉粉刷应平平整亮丽丽，无流流坠，颜颜色一致致。安装装应设立立监视系系统和报报警系统统的安装装位置。5.4.7园区区椅镫：在小区道道路，花花园内适适当位置置，合理理设置公公园椅。园园区椅安装装牢固，无无脱漆、无无锈蚀、无无破损、无无污迹，颜颜色均匀匀一致。5.4.8单（摩摩托）车车棚：在小区适适当位置置，合理理设置单单车（摩摩托）存存放点，分分布点，其其大小应应与小区区的实际际情况吻吻合。存存放点设设置合理理的照明明。存放放点应设设置固定定支持物物，与小小区的风风格相区区配。5.5清清洁配置置设施：在小区道道路周边边及花园园

31、内适当当位置，合合适设置置垃圾箱箱（桶），大大小适当当，外观观应与小小区风格格区配。室室外垃圾圾箱（桶桶）安装装时应考考虑风吹吹影响及及清洗方方便。住住宅标准准层应设设置垃圾圾桶的摆摆放位置置，摆放放位置的的地面及及墙壁应应贴瓷片片；应配配置水源源及排水水设施，以以方便清清洁。电电梯厅应应配置与与环境和和功能相相配套的的果皮箱箱。地下下车库应应合理设设置果皮皮箱及清清洁水源源，水源源处需设设置排水水，考虑虑防水。天面应合合理设置置清洁水水源，水水源处需需设置排排水。应应设置垃垃圾中转转站，且且中转站站应配置置清洗水水源及排排水功能能排水设设施，大大小与小小区实际际情况相相区配，同同时异味味不漏

32、住住户。5.6车车库地下车库库墙面、顶顶棚平整整，地面面不反砂砂。地下下车库出出入口应应设置防防洪闸。5.7公公共栏：小区应在在主要出出入口设设置信息息公布栏栏，大厦厦应在大大堂出入入口合理理位置设设置信息息公布栏栏。5.8消消防系统统：所有消防防主管网网应在合合理位置置，标示示管网功功能，流流向，在在天台设设置试验验。消防栓：消防栓栓系统在在最高位位置设置置自动排排气设备备。所有消防防阀门应应标明控控制区域域。消防泵应应设置带带负荷试试泵条件件，在泵泵的出水水管闸阀阀前加装装一套循循环管。防排烟送送风阀旋旋转灵活活，开关关自如，风风机运行行无异常常声音；防火卷卷帘门升升降自如如，电机机运行无

33、无异常声声音。消防控制制中心应应安装空空调。大厦各楼楼层应设设立消防防紧急对对讲电话话。办公室、仓仓库、主主要出入入口、地地下停车车场、所所有设备备房、控控制中心心可设内线线电话。防火门：A公共部部位防火火门钥锁锁应通用用。B门锁动动作自如如，门表表面无划划伤，闭闭门器完完好无损损，力量量适中。5.9泳泳池：泳池的循循环管道道上的各各阀门应应装活接接，便于于维修更更换阀门门。泳池池应有补补水阀门门，且排排水系统统应能排排于泳池池的水。泳泳池周边边应设置置救生圈圈，照明明应足够够。泳池池吸尘口口安全符符合设计计要求。5.100.商铺铺：每个商铺铺的供电电、供水水、排水水系统，水水电表安安装在方方

34、便抄表表的位置置、有用用户编号号标识。应综综合考虑虑预留商商铺广告告牌的安安装位置置。商铺消防防应有疏疏散指示示灯，消消防平面面图，配配置足够够的灭火火器材等等消防设设施。应设置垃垃圾桶。公共通道道采用节能灯灯。5.111.管理理用房移移交接管管验收标标准：管理用房房面积按按照当地地法规要要求测算算，按物物业总建建筑面积积千分二二比例提提供物业业管理专专用房屋屋，不足足50平平方米的的按500平方米米计算。位置：尽尽量设置置在住宅宅区中心心部位，方方便住户户及物业业管理。竣工日期期：在向向住户发钥钥匙前115天。装修标准准：参见见物业业管理使使用房装装修标准准5.122.有关关居委会会用房规规

35、定（按按政府文文件）面积：按按10户户1平方方米标准准考虑。位置：与与物业管管理用房房安排在在一起。5.133.社区区健康中中心1000平方方米左右右（参考考）：5.144.管理理处员工工宿舍：属管理用用房面积积。装修标准准：墙面面ICII涂料，普通瓷砖、有冲凉设施。5.155.管理理处员工工食堂：（根据据具体情情况确定定，可参参考）住宅区面面积 5万： 食食堂面积积 400- 500平方米米 110万：85-1000平方米米 220万：130-1500平方米米装修标准准：食堂堂，墙面面ICII涂料、地地面水泥泥浆找平平。厨房房，墙面面ICII涂料，贴贴2米高高瓷砖，地地面防滑滑地砖。竣工日期

36、期：住宅宅区入住住前155天。5.166.商业业用房：按总建筑筑面积的的3（多多层）、22（高高层）的的比例配配置，此此部分商商业用房房划给物物业公司司。5.177.室内内活动中中心依据据具体情情况定：（免费费场所）5.188室外体体育活动动活动场场所参考考标准：按规划指指标及标准;5.200.物业业管理办办公用房房装修标标准：开发单位位移交物物业办公公用房时时，保证证物业管管理办公公用房能能够正常常使用。即即满足以以下条件件：A 地面：防防滑地砖砖。B 墙面：乳乳胶漆墙墙面。C 顶棚：铝铝扣吊顶顶。D 门：实木木.仿木门，铝铝合金门门。E 窗：铝合合金窗。F 水、电、气气相关设设备符合合安全

37、适适用。G 前台收银银柜台、各各办公室室功能隔隔断（砖砖砌、木木质或铝铝合金隔断断）、木木质住户户钥匙柜柜、办公公地柜等等。物业管理理各类用用房应在在入住前前装修完完毕，办办公场所所和员工工宿舍配配置洗手手间。竣工日期期：住宅宅区入住住前配备备装修完完毕。6.注意意事项6.1物物业接管管验收一一定在地地产竣工工验收基基础上再再验收，永久保存期间发生的资料、记录。6.2物物业公司司在前期期介入时时对现场场建筑，安安装工程程的跟进进，特别别是电梯梯、发动动机、供供配电、消消防、空空调供水水、智能能化。停停车场等等设备设设施安装装的跟进进，及时时发现问问题，消消除隐患患，并与与设备设设施供应应商及安

38、安装单位位建立良良好的沟沟通渠道道。积极极参加竣竣工验收收，跟进进竣工验验收中露露出的问问题，将将问题解解决在楼楼管验收收之前。6.3当当移交验验收时房房屋、设设备、设设施屡次次整改仍仍不合格格，同时时入伙时时间已至至，物业业公司将将接管验验收不合合格问题题编制报报告，向向地产商工程部部领导报报请书面面意见，对对不能及及时整改改或多次次整改不不合格问问题的同时报报集团高高层领导导、物业业管理部部备案。6.4为为在接管管初期设设备设施施免费维维保期内内对施工工或安装装单位的的维保工工作进行行有效监监控，地地产商应确保保移交时时，提供供设备设设施采购购及安装装的合同同复印件件，维保保作业计计划，维

39、维保期限限及内容容和其它它服务程程度的复复印件，设设备设施施供应商商及安装装单位的的联系人人、电话话、地址址等资料料。6.5管管井线井井、水路路电路功能独立，强电弱弱电桥架架合理配置。鑫腾物业业接管验验收方案案(同时适用用于天鹅鹅湖三期期物业)鑫腾物业业总经理理:姜波项目经理理:张旭明明物业工程程部:敖斌20155年5月7日物业接管管验收工工作安排排（具体计计划按现现场情况况定）一、 确定验收收标准。二、 对参检人人员进行行培训。三、 挑选一个个单元作作为接管管检查的的标准样样板，确确定总体体质量标标准样板板。四、 按接管检检查标准准对照标标准样板板，对项项目每套套房间及及外墙屋屋面、室室外小

40、品品、道路路等进行行接管检检查，对对检查中中达不到到标准的的，以书书面整改改单形式式交施工工单位限限期整改改，整改改后及时时复验，直直至完全全符合接接管检查查标准为为止。五、 针对项目目特点注注意事项项。六、 检查人员员安排：分组情况况，几个个组，每每组几个个人，谁谁经手负负全责。七、 工作量计计划：每天检查查几套房房，几天天完成检检查任务务。八、 验收时间间：初验：天天，月日至月日初验整改改：天，月日至月日终验：天天，月日至月日终验整改改：天，月日至月日终验整改改验收：天，月日至月日设备安装装调试移移交程序序（一） 动力供应应：包括括水、电电、气、汽汽等线路路和管道道施工安安装。（二） 基础

41、施工工：基础础施工要要根据建建筑工程程部门制制定的设设备安装装基础施施工规范范进行行。（三） 技术准备备：必须须消化技技术资料料、安装装方案、准准备专用用测试工工具等。（四） 安装测试试：按说说明和机机械工业业部设备备安装验验收规范范的规定定实施。从从基础找找平开始始每一个个安装工工序结束束转入下下一个工工序之前前都要进进行测试试并记录录。（五） 试车：试试车过程程是逐步步进行的的，其所所遵循的的先后原原则是：先单机机，后联联机；先先空载，后后负荷；先附属属系统，后后主机。试试车的步步骤要根根据具体体设备种种类而定定。（六） 验收：（1）验验收的工工作内容容： 隐蔽工程程验收； 单项工程程验收

42、； 图纸资料料整理移移交； 交工验收收； 安装工程程竣工图图移交；（2） 验收的依依据 通用设备备以国家家有关质质量标准准安装规规范为依依据。 专用设备备则要根根据合同同有关条条款设计计任务书书或技术术委托书书，并参参照国家家有关专专业标准准。 高温高压压设备还还必须根根据国家家机关劳劳动，技技安有关关规定验验收，预预先邀请请这些部部门派出出人员参参加。（七） 技术资资料归档档：必须须归档的的技术资资料一般般有：设设备附件件工具明明细表、设设备安装装图、零零件图、各各种系统统的安装装施图和和控制原原理图、隐隐蔽工程程记录图图、驱动动装置的的安装调调整记录录图。安安装试车车过程中中的各种种检测记

43、记录，故故障处理理记录等等。风机、风风柜测试试报告表表设备生产产厂： 型号号：额定电流流： 额定定电压：频率： 功率率：安装位置置： 设备备编号：制冷量： 风机型式式： 外观检查查： 皮蒂检查查： 绝缘电阻阻：L11-L22L1-GGL2-GL33-G起动电流流： 运行电流流： 风量： 风扇静压压： 风扇速度度： 运行噪音音： 温度计： 电磁阀： 翅片检查查： 马达轴心心与风扇扇轴心是是否同一一直线? 是 / 否否轴承是否否已打油油? 是 / 否设备检测测情况总总结： 检查人员员签名： 审核人人员签名名：水泵检测测报告表表设备名称称： 型型号： 设备生产产厂： 额定定电压：额定电流流： 功率率

44、： 频率： 水泵性性质：安装位置置： 水泵绝缘缘电阻：L1-LL2L2-LL3L3-LL1L1-GG L2-GGL3-GG起动电流流： A运行电流流： A手动测试试： 自动测试试： 出水压力力： Mppa回水压力力： Mppa马达轴是是否与泵泵浦轴同同一直线线? 是是 / 否 止回阀操操作是否否正常? 是 / 否 避震器是是否操作作正常? 是 / 否 水泵是否否牢固安安装? 是 / 否否 是否有漏漏水现象象? 是是 / 否 密封件之之功能? 好 / 不好好 进出水制制阀是否否良好? 是 / 否 轴承是否否有加油油? 是是 / 否 Y型边滤滤器是否否正常? 是 / 否 测试情况况总结：检查人员员签名： 审核核人员签签名：后备发电电机试验验报告表表.检查查润滑油油水平：高/普普通/低低 燃油水平平：高/普通/低 空气隔尘尘器：清清洁/普普通/不不清洁 储电池电电量：足足够/不不足够 V充电器：良好/不良好好 电池水密密度：正正常/