长沙市房地产长沙关于韶洲路A20地块前期定位报告hplh.docx

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1、关于韶洲洲路A-20地地块前期定位位的思路路探讨目 录录一、项目目定位基基础分析析 1、市市场环境境分析。 2、政政策环境境分析。 3、周周边状况况分析。4、项目目分析。二、项目目定位及及物业发发展建议议 1、项项目定位位思路。 2、项项目总体体定位。 3、经经营主题题定位。 4、经经营业态态定位。5、项目目规划及及物业发发展建议议。方案一:一、项目目定位基基础分析析 1、市市场环境境分析。随着长株株潭一体体化进程程的不断断推进和和深入发发展、省省政府和和天心区区政府的的南迁、未未来中央央政务区区和天心心生态新新城规划划的出台台、城市市轻轨规规划等各各方面利利好的相相继涌现现，位于于芙蓉南南路

2、沿线线的长沙沙南城板板块以其其优越的的地理位位置和良良好的发发展前景景受到了了社会各各界的广广泛关注注。追随随这一城城市发展展热点，长长沙本土土及北京京、上海海、广东东等地的的实力发发展商相相继抢滩滩南城，一一时之间间南城板板块成为为了长沙沙房地产产开发的的最热点点区域之之一，南南城板块块的开发发也进行行得如火火如荼，南南城尤其其是省府府板块正正受到市市场的热热切关注注。n 长株潭一一体化进进程的不不断推进进；“长株潭潭一体化化”的概念念早在88年前就就已经提提出，长长株潭一一体化的的核心是是经济一一体化。经济一体化将形成带动全省城乡商品经济发展的多功能的综合经济中心。三市组合在一起可以在本区

3、域和全省形成和发挥工业中心、贸易中心、交通中心、金融中心、信息中心、科技中心等多功能的综合经济中心的作用,成为本区和全省振兴经济的基地,新技术、新产品的开发推广中心,带动本区和全省经济腾飞的“龙头”。 长株潭一体化的另一个重要方面是生活的一体化。生活一体化的直接效应是三地体系内的异地置业、消费、工作、娱乐、休闲等生活行为的日渐频繁。而长沙作为一体化的中心必将对其周边城市居民产生较大的吸引力。n 中央政务务区的建建设； 长长株潭一一体化的的另一个个直接的的结果是是导致了了省政府府和天心心区政府府的南迁迁，随之之而来的的是各大大相关政政府部门门的南迁迁。在省省政府及及其他相相关省政政府部门门和天心

4、心区政府府相继迁迁入后，长长沙市乃乃至湖南南省的中中央政务务区将在在长沙南南城得以以形成。而而中央政政务区的的形成也也意味着着区域关关注度、区区域规划划、区域域发展、区区域配套套、区域域建设和和区域商商务氛围围都将得得到长足足的发展展，区域域内的商商务、政政务、生生活环境境和氛围围都将得得到大大大的改善善，区域域发展潜潜力非常常巨大。n 天心生态态新城的的规划建建设；随着天心心生态示示范新城城规划的的出台，位位于长沙沙南部的的天心区区这块约约17776.223公顷顷的土地地将逐步步以省政政府为核核心，布布局一批批市级重重大文化化设施与与公益设设施，形形成以南南北向芙芙蓉南路路为一轴轴的综合合型

5、城市市发展轴轴、以东东西向蔡蔡家冲路路为一轴轴的文化化产业发发展轴，完完善高科科技生态态产业园园、生态态居住园园和生态态休闲园园三园区区，构建建“一中心心、两轴轴、三园园区”的大生生态格局局。拥有有良好生生态资源源的天心心区，充充分保护护与利用用现有自自然生态态、合理理规划市市政设施施，发掘掘投资潜潜力，增增强各项项优势，使使一个集集政治、经经济、文文化、休休闲为一一体的长长沙南部部生态园园、一个个极具发发展潜力力的生态态新城即即将崛起起。 在一一系列区区域规划划政策相相继出台台后，区区域内的的住宅开开发进行行得如火火如荼，而而随着省省政府、天天心区政政府南迁迁、九大大省级政政府部门门的相继继

6、迁入，这这些政府府部门及及与之有有工作往往来的其其他区域域政府机机构及企企事业单单位的工工作人员员形成了了一个庞庞大的公公务消费费群体和和消费需需求，为为区域内内的项目目提供了了一个非非常大的的公务消消费市场场。2、政策策环境分分析。国家相关关管理部部门相继继出台的的一系列列对房地地产市场场的宏观观调控政政策在保保障房地地产市场场向健康康稳定的的方向发发展的同同时，也也给房地地产客户户形成了了一定的的心理压压力，导导致市场场上持币币观望态态势的产产生和延延续；特特别是对对于投资资客的心心理压力力直接导导致投资资客的投投资方向向转移和和投资时时机的后后延。另一方面面，由于于南城板板块定位位为未来

7、来的中央央政务区区和生态态CBDD，为了了迅速促促进该区区域内的的开发建建设，政政府管理理部门对对于区域域内房地地产开发发项目在在合理、合合规的前前提下持持鼓励态态度，给给区域内内房地产产项目形形成了良良好的政政策环境境。 3、周周边状况况分析。 本项项目位于于韶洲路路与新姚姚路交汇汇处，交交通路网网较为发发达；项目东面面为省政政府及其其配套单单位，目目前项目目周边基基本没有有其他建建筑，但但随着该该区域开开发建设设的展开开，项目目周边将将拥有众众多政府府机构、居居住小区区和市政政公园、医医疗及教教育配套套等，区区域远景景发展较较好；项目北面面为规划划中的市市政公园园，南面面紧邻湖湖面，景景观

8、资源源较好；紧邻湖湖面这一一区域内内其他项项目所不不具备的的优势也也为项目目后续经经营中形形成为水水为主题题的经营营特色奠奠定了良良好的基基础；项项目地块块周围绿绿树成荫荫，环境境幽静，整整体环境境较好，也也便于后后期形成成一个幽幽雅的经经营环境境。总体而言言，虽然然项目周周边现阶阶段开发发尚不成成熟，但但项目周周边远景景规划环环境优美美、交通通路网发发达，而而且随着着区域开开发的推推进和深深入，周周边公交交系统将将进一步步完善，商商业、医医疗、教教育等配配套将在在未来22-3年年得到较较大程度度的改善善，区域域发展前前景良好好。4、项目目分析。 1）项项目优势势分析 区位优势势。项目目所处区

9、区域定位位为长沙沙未来的的中央政政务区，区区域发展展前景广广阔；市市场关注注度高； 地段优势势。本项项目紧邻邻省政府府和配套套场馆西西、北出出入口，有有利于省省政府人人员到本本项目消消费； 景观优势势。项目目拥有南南北两面面的双公公园景观观和南面面的湖景景等，景景观优势势明显。 环境优势势。本项项目接壤壤大面积积湖面，项项目周边边绿树成成荫，环环境幽静静。2）项目目劣势分分析 地块面积积小，形形状不规规整；为为项目规规划造成成不便；也不利利于形成成规模优优势； 目前人气气不足，交交通不便便；项目目周边道道路及公公园、医医疗、教教育设施施等尚处处于开发发建设的的前期，项项目周边边目前较较为荒凉凉

10、。3）项目目机会点点分析 项目所处处区域定定位为中中央政务务区，区区域发展展前景良良好； 紧邻省政政府的地地段特征征为项目目带来了了丰富的的客户资资源和无无限商机机； 省府板块块是目前前长沙开开发的热热点区域域，市场场关注度度高，区区域内开开发的项项目的关关注度也也会相应应提高； 区域建设设开发的的推进，项项目周边边的人气气将越来来越旺，周周边配套套建设也也将越来来越完善善； 韶洲路的的年底开开通将给给项目的的交通状状况带来来较大的的改观。 项目规模模适中，合合理的定定位和营营销推广广手法的的运用有有利于实实现项目目的快速速销售； 与相关合合作单位位的配合合将有助助于项目目开发和和销售的的成功

11、；4）项目目威胁点点分析 后续开发发项目在在定位上上可能采采用的跟跟风开发发对项目目后续的的运营可可能会造造成一部部分客户户流失。 政府宏观观调控政政策的不不确定性性对楼市市的影响响。二、项目目定位及及物业发发展建议议 1、项项目定位位思路。项目定位位应该在在结合项项目特征征、体现现项目卖卖点、充充分利用用项目周周边资源源的基础础上，有有效规避避项目开开发阶段段及后续续相当长长的一个个阶段其其他项目目给项目目造成的的竞争影影响，同同时具备备一定的的创新性性，也便便于项目目营销推推广工作作对项目目定位的的延展和和利用，以以实现项项目开发发利润的的合理最最大化。我们认为为，本项项目的定定位一定定要

12、把握握住两个个方面:一个方面面，项目目周边拥拥有非常常丰富的的政府部部门资源源和人员员资源，这这种资源源的优势势在于政政府部门门所带来来的对其其他区域域的号召召力和吸吸引力，能能有效聚聚集众多多与这些些省级部部门有工工作往来来的其他他相关政政府机构构和企业业，这些些政府部部门和企企业的聚聚集必然然会形成成一个庞庞大的与与公务活活动相配配套的消消费需求求；另外外一个方方面，这这些政府府部门和和企业又又蕴含了了大量的的员工，这这部分人人的日常常生活需需求和商商务往来来等行为为又为区区域内的的商业场场所提供供了大量量的消费费客户。如如何把握握这两个个方面的的市场需需求？ 另一方面面，本项项目南北北面

13、同时时拥有的的双公园园、南面面临湖的的景观和和由湖面面衍生出出的其他他如钓鱼鱼等水主主题休闲闲功能等等，这些些构成了了本项目目的核心心竞争优优势之一一，这一一优势如如何在项项目规划划和项目目定位中中得以体体现？把握住这这两个方方面进行行合理的的项目规规划和定定位，本本项目已已经成功功了一半半。我们们认为，本本项目应应该在充充分利用用项目周周边的景景观资源源和幽静静的环境境等自然然条件下下合理规规划出一一个为中中央政务务区进行行配套的的场所，这这个场所所主要针针对项目目所处的的中央政政务区内内的政府府部门工工作人员员及与之之有业务务往来的的客户群群体、区区域内企企事业单单位工作作人员等等提供集集

14、餐饮、娱娱乐、休休闲、美美容、保保健等功功能的商商业配套套服务。 2、项项目总体体定位。根据以上上对市场场环境、项项目条件件等方面面的分析析，在项项目总体体定位思思路指引引下，对对于本项项目的定定位为:中央政务务区，省省府边的的一站式式商务休休闲馆。定位诠释释:中央政务务区-通通过项目目所在区区域的功功能和地地位的定定位来凸凸现项目目的区位位优势，也也预示项项目的发发展前景景；省府边-突出项项目与省省政府的的关联性性，同时时借助省省政府的的地位来来提升项项目档次次和形象象；一站式-表明本本项目作作为一个个综合性性的商务务休闲场场所所提提供的是是一种一一站式的的服务，这这种一站站式体现现出项目目

15、经营主主题的多多样性，能能有效扩扩大项目目的消费费客户层层面；“商务休休闲馆”突出本本项目的的功能定定位主要要是为客客户提供供一种全全新的娱娱乐休闲闲理念和和休闲方方式，也也表明了了项目的的经营主主题是为为这部门门商务客客户提供供的一种种全新的的休闲服服务。3、经营营主题定定位项目经营营主题直直接反映映了项目目所提供供的功能能和服务务，能给给目标客客户以非非常直接接的项目目感受。经经营主题题的明确确与否也也直接关关系到项项目市场场形象的的明确与与否和客客户对项项目印象象的深刻刻与否。项目经营营主题定定位必须须与项目目总体定定位思路路相吻合合。结合合对项目目总体定定位内容容和项目目规模，建建议本

16、项项目的经经营主题题采用多多主题定定位模式式，即同同时集合合了几种种经营主主题，各各经营主主题建议议如下： 经营主题题一：高高档餐饮饮； 经营主题题二：娱娱乐主题题； 经营主题题三：休休闲主题题；在具体操操作过程程中以上上主题各各有侧重重又相互互补充，力力求在本本项目经经营主题题下能为为客户提提供一站站式的消消费服务务。4、经营营业态定定位 根根据以上上对项目目经营主主题的定定位，结结合对目目标客户户群体的的消费心心理和消消费特征征的分析析，建议议项目经经营业态态定位内内容如下下： 经营主题题一：休休闲主题题；经营业态态：垂钓钓、SPPA健身身馆、洗洗浴休闲闲中心； 经营主题题二：娱娱乐主题题

17、； 经营营业态：保龄球球、桌球球、KTTV等； 经营主题题三：高高档餐饮饮；经营业态态：高档档中西餐餐厅、咖咖啡厅、特特色餐饮饮、茶艺艺馆等；5、项目目规划及及物业发发展建议议。 关于建筑筑布局；由于项目目地块北北面临韶韶洲路，南南面临湖湖，为了了充分利利用湖的的优势，建建议本项项目建筑筑靠近南南面湖面面一侧沿沿湖岸线线进行布布局，既既可避免免小高层层建筑对对韶洲路路形成的的压迫感感，又可可以有效效利用湖湖的资源源，也有有利于正正式投入入使用后后配套商商业的商商家经营营档次和和特色的的形成； 关于湖的的运用；对于湖的的运用主主要体现现在两个个方面:湖景和和湖水。对对于湖景景的运用用主要体体现在

18、项项目规划划布局和和户型设设计方面面，在此此不做详详细的阐阐述；对对于湖水水的运用用则可以以与相关关管理单单位协商商租赁湖湖面的可可能性，在在岸边修修建亲水水栈桥、钓钓鱼台等等，可以以有效丰丰富商家家经营的的特色性性和趣味味性。 关于商家家招商；在本项目目商家的的招商方方面，既既要考虑虑商家的的经营档档次、经经营水平平，又要要考虑对对各经营营业态及及商家的的合理化化控制，因因此建议议对本项项目商家家的招商商主要采采用定点点招商的的方式进进行。预预先设定定合理的的业态配配置比例例，然后后根据各各业态的的要求对对商家进进行遴选选，最后后针对目目标商家家展开定定点招商商工作。 关于经营营管理；经营管

19、理理是商业业项目实实现价值值的最重重要一环环，也是是商业项项目长盛盛不衰的的有效保保障。为为了在项项目后期期的经营营活动中中形成良良好的市市场环境境和经营营氛围，保保障项目目经营的的长期稳稳定和繁繁荣，建建议在项项目开发发及后续续经营管管理过程程中引入入具有丰丰富的商商业经营营管理的的相关单单位对项项目进行行全方位位的经营营管理，以以保障投投资客户户收益的的实现和和经营商商家经营营利润的的实现。 关于会员员制。为突出体体现项目目对消费费人员层层次的要要求，满满足本项项目所定定位的中中高端客客户对消消费群体体身份匹匹配、身身份感、尊尊贵感的的要求，建建议在项项目日后后经营管管理活动动中对消消费客

20、户户实行会会员制服服务，逐逐渐使本本项目成成为长沙沙及周边边区域有有身份的的群体的的活动集集中地，使使项目形形象和档档次得到到较大程程度的提提升。方案二:一、项目目定位及及物业发发展建议议 1、项项目定位位思路。项目定位位应该在在结合项项目特征征、体现现项目卖卖点、充充分利用用项目周周边资源源的基础础上，有有效规避避项目开开发阶段段及后续续相当长长的一个个阶段其其他项目目给项目目造成的的竞争影影响，同同时具备备一定的的创新性性，也便便于项目目营销推推广工作作对项目目定位的的延展和和利用，以以实现项项目开发发利润的的合理最最大化。我们认为为，本项项目的定定位一定定要把握握住两个个方面:一个方面面

21、，项目目周边拥拥有非常常丰富的的政府部部门资源源和人员员资源，这这种资源源的优势势在于政政府部门门所带来来的对其其他区域域的号召召力和吸吸引力，能能有效聚聚集众多多与这些些省级部部门有工工作往来来的其他他相关政政府机构构和企业业，这些些政府部部门和企企业的聚聚集必然然和形成成一个对对于酒店店和写字字楼的市市场需求求；另外外一个方方面，这这些政府府部门和和企业又又蕴含了了大量的的员工，这这部分人人的日常常生活需需求和商商务往来来等行为为又为区区域内的的商业场场所提供供了大量量的消费费客户。如如何把握握这两个个方面的的市场需需求？ 另一方面面，本项项目南北北面同时时拥有双双公园、临临湖的景景观以及

22、及湖所具具有的钓钓鱼、游游览等休休闲功能能，这些些独特的的优势是是南城其其他项目目所不具具备的，也也是本项项目的核核心竞争争优势，这这些优势势如何在在项目规规划和项项目定位位中得以以体现？把握住这这两个方方面，项项目规划划和定位位已经成成功了一一半以上上。我们们认为，本本项目应应该在充充分利用用项目周周边的景景观资源源和幽静静的环境境等自然然条件下下合理规规划出一一个为中中央政务务区进行行配套的的场所，这这个场所所要同时时具备酒酒店的功功能和服服务，也也能用于于小型企企业或机机构的日日常商务务工作和和商务接接待，还还是一个个非常好好的居住住场所；政府和和企业人人员可以以作为工工作间隙隙临时休休

23、憩、补补充能量量的私密密空间，外外地政府府机构和和企业可可以作为为在长沙沙地区的的长期接接待的场场所，也也可作为为处于创创业阶段段的智力力型企业业和从事事自由职职业者的的SOHHO空间间，也可可以作为为长期居居住使用用。在商商业配套套部分则则针对这这些用途途的客户户提供所所需的相相关配套套服务。 2、项项目总体体定位。根据以上上对市场场环境、项项目条件件等方面面的分析析，在项项目总体体定位思思路指引引下，对对于本项项目的定定位为:财智时代代，中央央政务区区首席情情景式商商务公馆馆。定位诠释释:财智时代代-随着着社会的的不断向向前发展展，如今今的社会会已经进进入财智智时代，综综合体现现为资本本和

24、智慧慧的力量量日渐体体现出来来，并逐逐渐成为为可以直直接左右右区域和和企业发发展的两两大要素素，而对对于资本本的拥有有和运用用则能充充分体现现其身份份和体味味； 中央政务务区-通通过项目目所在区区域的功功能和地地位的定定位来凸凸现项目目的区位位优势，也也预示项项目的发发展前景景；首 席席-突出出项目的的市场领领导地位位，提升升项目形形象；情景式-主要通通过一系系列的营营销手段段来为客客户展示示一种全全新的商商务形态态和生活活形态；“商务公公馆”是项目目定位的的核心。所所谓公馆馆，是一一种酒店店式公寓寓、SOOHO、SSOLOO、家居居小户型型、产权权式酒店店的集合合体，既既能提供供酒店式式的客

25、房房服务，又又具备了了SOHHO的自自助式办办公功能能、还同同时具有有日常居居家的功功能。但但商务会会馆不是是酒店、不不是SOOHO，也也不是单单纯的住住宅，而而是一个个可以独独处的空空间、一一个可以以净化心心灵和思思想的地地方、一一种自然然的工作作形态、一一个可以以处理隐隐私的地地方、一一个社交交圈子、一一个中间间站、一一个办事事处等。另另一方面面，“商务公公馆”是一个个全新的的概念，更更有利于于形成项项目独特特的市场场形象，给给人以耳耳目一新新的感觉觉，从而而有效避避免了市市场上已已经用滥滥的酒店店式公寓寓、SOOHO、产产权式酒酒店等无无谓重复复。3、项目目规划及及物业发发展建议议。 关

26、于建筑筑布局； 由由于项目目地块北北面临韶韶洲路，南南面临湖湖，为了了充分利利用湖的的优势，建建议本项项目建筑筑靠近南南面湖面面一侧沿沿湖岸线线进行布布局，既既可避免免小高层层建筑对对韶洲路路形成的的压迫感感，又可可以有效效利用湖湖的资源源，也有有利于正正式投入入使用后后配套商商业的商商家经营营档次和和特色的的形成； 另一方方面，通通过建筑筑布局对对韶洲路路的退让让在项目目内部形形成一个个外广场场，以便便于在项项目经营营中对人人流的聚聚集，提提升项目目的商业业价值。 关于湖的的运用； 对对于湖的的运用主主要体现现在两个个方面:湖景和和湖水。对对于湖景景的运用用主要体体现在项项目规划划布局和和户

27、型设设计方面面，在此此不做详详细的阐阐述；对对于湖水水的运用用则可以以与相关关管理单单位协商商租赁湖湖面的可可能性，在在岸边修修建亲水水栈桥、钓钓鱼台等等，可以以有效丰丰富商家家经营的的特色性性和趣味味性。 关于商业业配套； 与与本项目目商务公公馆的档档次和功功能相结结合，建建议本项项目商业业配套采采用定点点招商的的方式对对高档咖咖啡厅、茶茶楼、餐餐饮企业业、美容容业等商商家进行行招商和和统一管管理，既既丰富了了项目的的商业配配套，又又有助于于项目档档次的提提升； 关于物业业管理；物业管理理是体现现项目档档次的重重要因素素，也是是物业保保值与增增值的基基础。建建议本项项目聘请请长沙或或国内外外知名酒酒店管理理公司为为项目提提供五星星级酒店店式的高高档次、高高水准的的物业服服务。 关于智能能化。 社区区智能化化程度和和水平的的高低直直接影响响到项目目的档次次和安全全，也有有助于住住户隐私私的保障障，因此此建议本本项目的的智能化化程度可可以适度度偏高，可可以主要要体现在在安防系系统、通通讯系统统、隐私私保护、消消防等方方面。