海上名门物业管理投标书27616.docx

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1、键入文字目 录第一节 概述 2第二节 物业管管理总体体设想44第三节 拟采采取的管管理方式式及工作作计划55第四节 管理人人员的配配备及培培训100第五节 管理理规章制制度的建建立 11第六节 物业业管理报报价书及及经费收收支测算算 199第七节 住宅宅区档案案的建立立和管理理 277第八节 各类经经营管理理服务指指标的承承诺300第九节 保安安、设施施设备、保保洁服务务实施方方案 366第十节 便民民服务及及特约服服务 58第十一节 社社区文化化 61第一节 概述一、海上名名门项目目：海上名门总总建筑面面积15537006.555平方方米，其其中商业业面积1145114.44平方米米，会所所

2、面积225755.966平方米米，住宅宅面积11142226.97平平方米，地地下2007877.011平方米米，共建建有300幢楼。绿绿化率达达50.54%。二、公司概概况物业业管理有有限公司司主要从从事住宅宅、大厦厦物业管管理和服服务以及及装饰装装潢和商商品经营营。公司司在物业业管理服服务上建建立了一一整套科科学化、标标准化、规规范化的的管理和和经营体体系。公公司以品品牌发展展为起点点，不断断探索经经营管理理新路子子，崇尚尚业绩、注注重工作作改进的的考核激励制制度，使使公司全全体员工工始终以以积极的的心态和和专业化化的服务务技能，为为客户提提供价格格比的高高品质、专专业化服服务。公司制定了

3、了完善的的管理规规章制度度，并严严格考核核。从作作息时间间到工作作实绩，从从保洁、保保安、维维修工到到收费员员，做到到任务明明确，奖奖惩分明明。为业主提供供全方位位高质量量的服务务是我们们的宗旨旨，使业业主的生生活无后后顾之忧忧是我们们努力的的目标。公公司除开开展日常常的保安安、保洁洁、保绿绿、公共共部位的的维修业业务外，还还提供各各种特约约便民服服务，开开设房屋屋装修、维维修、代代叫出租租车、代代缴水电电费、代代购物品品等服务务。数年来，我我公司以以其规范范的管理理、优质质的服务务、精湛湛的智能能化管理理技术，赢赢得了上上海市房房地产业业内人士士的赞誉誉和关注注。三、公司优优势 11、具有有

4、一支高高素质的的管理及及运行队队伍。经经过不断断地开拓创创新、兢兢业业业，塑塑造了一一批高素素质的物物业人员员。人员员业务素素质高，动动手能力力强，一一专多能能，一职职多能，队队伍精干干，完全全能满足足海上名名门的管管理需要要。2、形成了了一套完完整科学学管理运运作模式和质质量管理理体系。该该模式涵涵盖物业业管理的的有关设备维维护保养养、房管管、客户户服务，保保安、清清洁、车车辆管理理、消防防管理、社社区文化化等各个个环节，凝凝聚了物物业人多多年的心心血，吸吸收了南南通市同同行的先先进经验验，管理理运作的的标准化化、规范范化程度度达到南南通市先先进水平平，是我我们对事事业执着着追求的的结晶。3

5、、高级物物业管理理人才优优势。公公司中高高层管理理人员均均获全国国物业管管理企业业经理上上岗证，有有着丰富富的项目目创优经经验，这这些经验验必将对对管好海海上名门门、塑造造物业管管理的品品牌形象象起到极极大的促促进作用用。4、具有珍珍惜机会会、全情情投入的的激情。我我公司是是一个正正在发展展中的公公司，在在激烈的的市场竞竞争面前前，我们们珍惜市市场给予予的每一一次机会会。海上上名门是是海门市市的高尚尚住宅区区，通过过分析投投标项目目的物业业管理特特点和我我公司的的实力与与优势，我我们坚信信我们完完全有能能力管理理好该项项目，完完全有能能力满足足业主对对该项目目物业管管理标准准的期望望。如果果双

6、方有有机会合合作，我我们必将将全情投投入，派派出精锐锐人员，付付出百分分百努力，塑塑造该项项目的物物业管理理的崭新新形象，实实行双赢赢局面。第二节 物业管管理总体体设想根据住宅小小区的物物业管理理的自身身运作规规律，针针对海上上名门日日前的实实际情况况，我们们经过初初步综合合分析，认认为在对对该物业业的管理理服务工工作中应应着重抓抓好如下下几项工工作：一、实施综综合治理理，还原原一个清清洁的海海上名门门。物业接管管海上名名门以后后，首先先将对社社区环境境进行综综合治理理，具体体方案是是；1、对社区区的卫生生综合治治理，把把公共场场所、场场地的卫卫生彻底底打扫干干净，重重点清理理卫生死死角，全全

7、面进行行“灭四害害”消杀、清清除所有有垃圾杂杂物、泥泥沙等，还还社区一一个干净净整洁的的环境。2、对所有有沙井、沟沟渠进行行疏通清清淤工作作，保障障排水系系统畅通通。3、对社区区的公共共设备、机机房、值值班室、宿宿舍等公公共设施施进行全全面检修修维护，使使其恢复复正常工工作状态态。二、健全、完完善保安安系统，把把小区安安全工作作放在第第一位，安安全工作作包括治治安和消消防安全全两大方方面。1、建立健健全适合合海上名名门实际际的安全全管理规规定并严严格执行行。2、对全体体保安人人员的聘聘用实行行严格把把关，严严格审查查资历、经经历、确确认无不不良记录录，并实实行担保保人制度度。3、利用技技防与人

8、人防相结结合，不不留安全全隐患与与死角，对对保安员员实施半半军事化化管理，加加强培训训，严格格管理。4、对消防防设备、设设施认真真巡查，严严格管理理，使其其随时保保持在良良好状态态。5、加强对对业主、住住户的治治安消防防意识和和知识的的宣传，做做到全民民具备防防范能力力。确保保海上名名门安全全万无一一失。三、逐步改改进绿化化环境，建建造一个个舒适的的优美小区区。海上名门的的绿化环环境经过过精心设设计，绿绿化面积积比重很很大，绿绿化覆盖盖率较高高，花草草树木品品种繁多多，我们们接管后后将发挥挥我们多多年对东苑苑半岛等等管理经经验，结结合小区区的环境境特点，对对小区绿绿化进行行改造，并并精心管管理

9、，精精心修造造，把海海上名门门塑造成成一个四四季花开开、鸟语语花香的的美丽的的高档社社区。四、以人为为本，实实施人性性化管理理，塑造海上名名门形象象。为了管理好好海上名名门，在在对社区区环境进进行综合合治理的的同时，最最重要的的是塑造人气，尽尽最大努努力去调调动业主主住户的的积极性性。大家家的家园园大家关关心，我我们将坚坚持我公公司的“业主、住住户至上上，服务务第一”的服务务宗旨，实实施“以人为为本，人人性化管管理”，逐个个走访业业主、住住户，广广泛征求求意见和和建议，集集思广益益，事事事处处为为业主、住住户的利利益着想想，以诚诚待人，以以诚感人人，与全全体业主主、住户户及业主主委员会会一起共

10、共同努力力，完善善收费，竭竭诚服务务，用我我们的双双手和智智慧，塑塑造海上名名门的美美好形象象，保证证物业的的保值与与增值。第三节 拟采采取的管管理方式式及工作作计划第一部分 拟拟采取的的管理方方式一、管理体体制接管海上名名门物业业管理以以后，形形成以业业主委员员会为主主，居委委会、派派出所参参与的住住宅共管管体制，管管理处在在业主委委员会和和公司的的直接领领导下，根根据所签签委托管管理合同同条款要要求，严严格执行行物业业管理条条例及及其实施施细则，对对海上名名门实施施综合一一体化物物业管理理。管理理的指导导思想是是：以社社会效益益为主，经经济效益益、环境境效益有有机结合合，为业业主提供供一流

11、服服务。（一）外部部管理体体制 政府府主管部部门业主管理委员会物业业管理有有限公司司海上名门管理处（二）海上上名门管管理处组组织管理理架构物业业管理有有限公司司根据物业业管理服服务合同同，设立立海上名名门管理理处，财财务实行行独立核核算。管管理处组组织架构构图如下下：海上名门管管理处组组织架构构图消防社区文化内勤检查客户服务收费房管维修运行清洁绿化 主 任 管 理 员管 理 员保安车辆管理保 安 队（三）海上上名门管管理处组组织架构构说明1、管理处处内部采采取直线线职能制制的组织织形式，尽尽量减少少管理环环节，提提高工作作效率和和保证信信息渠道道畅通。2、在岗位位设置上上，充分分考虑到到海上名

12、名门规模模偏小，硬硬件设施施先进的的特点，岗岗位设置置少而精精，减少少中间层层，满足足海上名名门的实实际需求求，降低低管理成成本。3、要求管管理处管管理维修修人员素素质高，一一人多职职，一专专多能，最最大限度度地压缩缩人员定定编数量量。二、监督约约束机制制（一）海上上名门监监督约束束机制示示意图康邸物业公司业主委员会政府主管部门业主意见调查ISO9001内审目标责任书工作会议、财务审查专项检查物业管理考评海上名门管理处业主意见调查员工双周检制度定期巡查回访员工监督栏公布有关投诉电话服务承诺制员工定期考核业 主（二）海上上名门监监督约束束机制说说明1、由政府府部门、业业主及业业主委员员会、物物业

13、管理理公司对对管理处处实行全全方位监监督。2、管理处处内部运运作公开开透明，便便于大家家监督。 33、强化化物业管管理公司司及管理理处的检检查考核核职能，考考核结果果与员工工工资待待遇挂钩钩。三、激励机机制（一）激励励机制示示意图激励机制奖惩体系报酬体系培养提升体系沟通体系企业文化体系（二）激励励机制说说明1、公司激激励机制制分为两两个层次次，第一一层次为为员工直直接感受受的报酬酬及奖惩惩体系。第第二层次次为沟通通、提升升、企业业文化体体系，满满足员工工的精神神需求。2、通过合合理的报报酬体系系设计，完完善的绩绩效管理理与考评评，严格格的奖惩惩体系，真真正做到到奖惩分分明，优优胜劣汰汰，保护护

14、员工长长期的工工作热情情及动力力。3、通过加加强沟通通，加强强企业文文化建设设，引导导员工形形成共同同的价值值取向和和文化观观，确保保员工积积极主动动愉快地地从事本本职工作作。同时时对积极极上进，追追求自我我提升的的员工，给给他们提提供培训训再教育育的机会会，随着着企业的的发展，使使员工的的自身能能力不断断提高，尽尽可能创创造条件件满足员员工自我我价值实现现的愿望望。四、管理工工作的控控制方式式1、采用定定点检查查方式，通通过管理理处受理理投诉，追追溯处理理问题的的全过程程，检查查有无推推拖、应应付之现现象，发发现问题题及时纠纠正。 22、实行行“走访管管理、层层层检查查”，主任任、管理理员定

15、期期、不定定期对各各类人员员的工作作进行检检查、量量化考核核奖优罚罚劣，从从而不断断改善工工作质量量。3、实行动动态信息息反馈控控制，定定期或不不定期走走访住户户、街道道办及派派出所，听听取他们们对管理理处的意意见和建建议，并并在工作作中予以以改进。 第二部分 工工作计划划依据管理方方式和管管理运作作流程，我我们将工工作计划划分为接接管管理理和常规规管理两两部分，按按照轻重重有序、科科学实效效的原则则，拟定定如下管管理工作作计划。一、接管管管理工作作计划海上名门进进驻管理理、对于于接管管管理工作作尤为重重要。一一方面要要接管原原来开发发商所移移交的海海上名门门建设施施工验收收的各种种图纸资资料

16、，另另一方面面还要办理理有关业业主的各各种入伙伙、交费费资料，以以便今后后进行完完善的管管理服务务，更为为了海上上名门业业主的切切身利益益，所以以在接管管时我们们将认真真进行接接收，严严格进行行科学分分类、编编号、建建档、整整理。做做好登记记造册，完完善交接接签收认认可工作作，分清清责任，对对于各类类设备设设施，结结合设备备档案，认认真核对对，办好好接收手手续。序号项目内容时间一档案接管1、 海上名门建建筑施工工竣工全全套资料料2、 业主资料档档案3、 历年业主交交费记录录签订委托管管理合同同后一周周内二设备接管1、 公共设备接接管2、 公共设备技技术、维维修档案案三环境整治海上名门内内环境绿

17、绿化的整整治二、正常期期管理工工作计划划序号项目内容时间一机电设备的的维修养护1、 设备的基础础资料管管理2、 设备的运行行管理3、 设备的维修修管理4、 设备能源和和安全管管理2008年年5月起二保安管理1、 治安管理2、 交通、车辆辆管理3、 消防管理2008年年5月起三小区环境管管理1、 园林绿化管管理2、 清洁卫生管管理2008年年5月起四财务管理1、 费用收取2、财务记记帐2008年年5月起起五社区文化活动开展1、 社区宣传2、 举办社区活活动2008年年5月起起六便民服务和和完善配套为住户提供供便民服服务2008年年5月起起第四节 管理人人员的配配备及培培训一、管理服服务人员员的配

18、备备（一）海上上名门管管理处人人员配备备方案主任 1人炊 事 员1人清洁绿化清洁工16人保 安 队队长1人保安员21人维 修 工6人管 理 员6人人员配备说说明：海上名门管管理处拟拟配备各各类人员员52人，其其中管理理人员77人，技技工6人，一一般层员员工399人。在管管理人员员中，大大专以上上学历33人。（二）人员员素质要要求岗位性别要求年龄要求文化程度要求工作技能及及工作经经验要求求人员素质主任男50岁以下大专以上1、经管专专业或机机电专业业2、五年以以上工作作经验3、具物业业管理经经历4、有较强强沟通及及协调能能力内部选派管理员不限35岁以下大专1、物管或或经营专专业2、三年以以上工作作

19、经验3、熟练使使用电脑脑4、熟悉会会计业务务内部选派与与外聘相结合合管理员男35岁以下大专以上1、建筑或或机电专专业2、三年以以上物业业管理经经验3、熟悉物物业管理理法律法法规，具具物业管管理上岗岗证内部选派维修工男40岁以下中专以上1、有中级级电工及及弱电以以上操作作证2、 三年以上专专业工作作经验3、具土木木维修经经验内部选派与与外聘相相结合清洁工不限40岁以下初中以上1、男性11.688m以上，女女性1.55mm以上2、五官端端正，动动作麻利利3、有专业业经验优优先4、会使用用清洁设设备优先先班长内部选选派，卫卫生员外外聘保安员车管员男20266岁高中1、退伍军军人，党党员优先先2、身体

20、健健康，仪仪容形象象好3、身高11.755-1.82米米4、有物业业管理经经历者优优先内部选派与与外聘相结合合二、管理服服务人员员的培训训（一）培训训工作原原则理论联系实实际，学学用一致致，按需需施教，讲讲求实效效。（二）培训训系统的的实施运运作1、培训系系统图 培训计划 修正正 执行 岗位应用 培训组织 培训考核 反馈馈 评价价系统图说明明：（1）针对对海上名名门的管管理特点点来设置置培训目目标并拟拟订实施施计划。（2）有效效运用各各种培训训形式和和方法，确确保培训训达到预预期效果果。（3）通过过对员工工进行考考核，以以了解培培训的有有效性及及员工的的接受程程度。（4）根据据对考核核结果的的

21、评估和和反馈，及及时调整整培训思思路并确确定未来来培训重重点。强强调将理理论应用用到实践践工作中中。2、培训的的组织方方式（1）培训训职责管理处负负责员工工日常培培训计划划、协调调、组织织、考核核等工作作。 主管级级以上的的管理人人员根据据公司提提出的培培训计划划进行逐逐级培训训，并对对培训实实施评估估和反馈馈。（2）培训训形式实行公司与与管理处处两级的的培训，根根据培训训要求，采采取多种种形式对对员工进进行岗前前培训和和在岗培培训，其其中在岗岗培训是是培训的的主要形形式。（3）培训训实施流流程员工培训分分为三个个阶段，即即：岗前前培训岗位位转正培培训在岗培培训。每每位新入入职员工工必须接接受

22、为期期一周的的入职培培训，内内容详见见新员员工公共共培训科科目。三三个月试试用期满满后，经经考核合合格后方方可转正正。转正正以后员员工将接接受长期期连续的的在岗培培训，内内容详见见多工工种培训训科目表表。所所有培训训课程结结束后均均进行考考核、评评价，并归档档管理。（三）培训训内容及及目标1、新员工工公共培培训科目目序号公共科目名名称具体体内容一礼仪知识：1、常用礼礼仪知识识 2、物业业管理公公司仪表表、仪态态、行为为规范二服务意识：1、职业道道德教育育2、如何何处理业业主与住住户投诉诉3、与业业主住户的沟通技技巧三企业文化：1、公司发发展史及及基本情情况介绍绍 2、公公司经营营理念 33、员

23、员工手册册4、内部管管理规章章制度四海上名门基基本情况况介绍及及二次装装修管理理要点五行业法规：建设部及南南通市物物业管理理方面的的法规条条例六物业管理基基础知识识七安全知识及及消防知知识2、保安员员及车管管员培训训科目序号培训内容培训频率培训目标一1、 单兵队列动动作 2、三大步步法3、体能训训练逢周一至周周五每天训练一一小时培养组织纪纪律性练就扎实基基本功二1、 擒拿格斗基基本功 2、捕俘拳拳3、防卫术术逢周六、周周日熟练掌握擒擒敌及防卫技能能三内务管理每周一次检检查评比比保持宿舍干干净整洁洁四工作例会（政政治思想想及职业业道德教教育，工工作讲评评及分析析）每周一次提高思想觉觉悟总结结自身

24、存存在不足足五保安服务务工作手手册每月一次培培训考核核熟练掌握保保安员岗岗位职责责、操作作规程、工工作标准准六保安服务的的规章制制度及相相关法规规政策每月一次培培训考核核熟悉相关法法律常识识，提升升理论水水平七消防管理理工作手手册每月一次培培训考核核了解消防的的基础知知识，救救火的基基本程序序及各自自职责八突发事件的的应急处处理，紧急集集合演练练每季度一次次提高突发事事件处理理能力九消防实战演演习，伤员救救护知识识每半年一次次提高消防实实战能力力3、清洁工工（绿化化工）培培训科目目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政政治思想想及职业业道德教教育，工工作讲评评及分析析）每周一次提高思想觉觉

25、悟，总总结自身身存在不不足二内务管理每月一次检检查保持宿舍干干净整洁洁三清洁服务务工作手手册绿化服务务工作手手册每月一次培培训及考考核熟练掌握清清洁工（绿绿化工）岗位职责、操作规程、工作标准四清洁设备操操作和保保养；清洁用用品的使使用；园园艺机械械、设备备的操作作保养及及农药的的使用每季度一次次培训和和考核提高工作技技能，保保持工作作效率五清洁环保方方面的管管理条例例园艺方面的的管理条条例每季度一次次培训及及考核熟悉相关法法律常识识，提升升理论水水平六四害消杀和和防治，植植物生长长一般常常识每季度一次次熟练掌握消消杀程序序；了解解和掌握握园林的的基础知知识七消防实战演演习(配配合保安安队)每半

26、年一次次提高消防实实战能力力4、维修技技工培训训科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政政治思想想及职业业道德教教育，工工作讲评评及技术术交流）每月召开一一次提高思想觉觉悟，总总结自身身不足，提高技术水平二内务管理每月一次检检查保持宿舍干干净整洁洁三维修服务务工作手手册设备管理理工作手手册消防管理理工作手手册每月一次培培训考核核熟悉技工的的岗位职职责、操操作规程程、工作标标准，掌掌握消防防知识和和设备管管理知识识四房屋维修方方面的管管理条例例，房屋屋修缮标标准每季度一次次培训考考核熟悉相关法法律常识识，提升升理论水水平五小区内水、电电、消防防管道走走向，设设备设施施特点，维维修服务务范围

27、每季度一次次培训考考核了解和熟悉悉小区状状况，提提高工作作效率六土建、机电电、给排排水等相相关专业业的基础础管理知知识每半年一次次培训考考核提升技工综综合能力力及素质质七设备及机具具的操作作演练和和保养规规程每半年一次次培训和和考核检验技工实实际操作作能力八技术大比武武每年一次综合评比，提提高技能能九消防实战演演习(配配合保安安队)每半年一次次提高消防实实战能力力第五节 管理理规章制制度的建建立“没有规矩矩，不成成方圆”。健全全、规范范的管理理规章制制度是我我们实施施科学管管理、提提供优质质服务的的依据，也也是我们们塑造物物业管理理品牌的的保证。我我们将严严格按照照ISOO90001质量保保证

28、体系系的要求求，对海海上名门门实施专专业化、规规范化的的管理。同同时，根根据海上上名门的的实际情情况，我我们制订订了完善善的管理理规章制制度。限于篇幅，我我们仅将将海上名名门管理理规章制制度的目目录摘录录如下：一、公众制制度1、海上名名门精神神文明建建设公约约2、海上名名门楼宇宇使用及及维护管管理规定定3、海上名名门装修修管理规规定4、海上名名门装修修管理公公约5、海上名名门装修修人员管管理规定定6、海上名名门物品品搬进（出出）管理理规定7、海上名名门治安安管理规规定8、海上名名门清洁洁卫生管管理规定定9、海上名名门园林林绿化管管理规定定10、海上上名门消消防管理理规定11、海上上名门交交通车

29、辆辆、停车车场管理理规定12、海上上名门环环境保护护管理规规定13、海上上名门供供水、供供电、供供气管理理规定14、海上上名门临临时用电电管理规规定二、内部岗岗位职责责1、管理处处主任岗岗位职责责描述2、保安队队长岗位位职责描描述3、管理员员岗位职职责描述述4、保安员员岗位职职责描述述5、车管员员岗位职职责描述述6、清洁员员岗位职职责描述述7、维修工工岗位职职责描述述8、绿化工工岗位职职责描述述9、炊事员员岗位职职责描述述三、内部行行政管理理制度1、员工守守则2、员工培培训制度度3、员工录录用制度度4、劳动合合同管理理规定5、请销假假制度6、岗位考考勤制度度7、工作制制度8、员工考考核制度度9

30、、奖惩制制度10、办公公用品管管理制度度11、员工工宿舍管管理规定定12、员工工食堂管管理规定定13、管理理处回访访制度14、接待待来访投投诉工作作制度15、档案案管理制制度16、电脑脑管理制制度17、安全全操作制制度18、防火火安全检检查制度度四、工作流流程1、海上名名门管理理处整体体运作流流程2、社区文文化活动动实施流流程3、业主投投诉处理理流程4、物业接接管验收收流程5、业主入入住流程程6、二次装装修管理理流程7、档案建建立与管管理流程程8、服务质质量评价价及不合合格服务务控制服服务9、物料控控制流程程10、设备备设施维维修养护护工作流流程11、业主主室内维维修工作作流程12、治安安事件

31、处处理工作作流程13、环境境管理工工作流程程14、消防防应急处处理流程程15、培训训工作流流程五、员工工工作岗位位考核及及奖惩1、奖励办办法2、公司考考核制度度第六节 物业业管理报报价书及及经费收收支测算算一、投标报报价 书项目名称海上名门物业所在地地海门市物业总建筑筑面积1537006.555物业管理费报价1、物业管管理费标标准：小高层物业业管理费费：4.50元/月.平平方米多层物业管管理费：3.000元/月.平平方米别墅物业管管理费：5.00元/月.平平方米商业物业管管理费：5.000元/月月.平方方米2、会所年年物业管管理费：80万元/年3、前期开开办费： 开办办费总额额60223022

32、元二、物业管管理经费费收支的的基本原原则1、“以收收定支”原则海上名门在在制订物物业管理理收费时时考虑到到业主的的承受能能力，收收费标准准均照南南通市的的收费指指导，并并在此基基础上精精打细算算，计划划使用，合合理开支支。2、“透明明管理”原则编制费用开开支计划划，物业业公司仅仅收取合合理的管管理佣金金，其余余收入均均投入到到管理中中，费用用开支的的预决算算通过业业主委员员会的审审查确认认，并按按规定定定期公布布账目。三、日常物物业管理理费及开开办费测测算（一）测算算依据1、南通市市物业管管理收费费的相关关法律收收费指导导标准及及文件；2、我公司司多年物物业管理理的经验验数据，并并参照现现行市

33、场场行情及及行业测测算惯例例；（二）海上上名门物物业管理理公共服服务费测测算（见见附表一一）。（三）海上上名门前前期开办办物资（见见附表二二）。四、“两金金”的管理理与使用用海上名门公公用设施施专用基基金、房屋本本体维修修基金的的管理与与使用按按物业业管理条条例、南通市住宅区公用设施专用基金管理试行规定、南通市房屋本体维修基金管理规定执行。海上名门物物业公共共服务费费测算表表(附表表一)序号项目测算依据测算式测算结果（年年总支出出）一人工费(1)+(66)25038800 （1）管理人员工工资管理人员88人（一一正两副副），工工资标准准按人均均50000元/人月测算算月工资标准准人数50000

34、81124800000 （2）安全护卫人人员工资资安全护卫人人员222人，三三班两运运转，每每班7人，设设队长11名，工工资标准准按人均均22000元/人月计月工资标准准人数2220022125808000 （3）保洁人员工工资保洁人员116人，设设保洁主主管一名名，工资资标准按按人均110000元/人月计月工资标准准人数1000016121920000 （4）水电、智能能化、机机电设备备技术人人员工资资技术人员66人，工工资标准准按人均均40000元/人月计月工资标准准人数4000061122880000 （5）社会保险费费工资的455%（医医疗100%，工工伤4%，养老老28%，失业业3%

35、）（1）+（2）+（3）+（4）45%6933660 （6）福利费、培培训教育育费工会会费工资的177.5%（福利利14%，培训训教育11.5%，工会会费2%）（1）+（2）+（3）+（4）17.5%2696440 二行政办公费费用（1）+（2）+（3）+（4）3770440 （1）办公用低值值易耗品品、办公公设备保保养综合测算每每月支出出200000元元年消耗20000001222400000 （2）办公用水、用用电费用水：5000方/月用电：80000度/月（智智能监控控用电）水水费：11.800元/方电费：0.779元/度（用水方数数水费单单价+用电度度数电度单单价）（5002.20+8

36、0000.79）12890400 （3）宣传费、书书报费综合测算按按20000元/月200012240000 （4）通讯费、邮邮电费3部电话，管管理处、值值班室、报报警监控控接警用用，月支支出20000元元200012240000 三公共设施设设备日常常维护费费用1.住宅建建筑成本本为25500元元/平方米米；2.公用用设施建建造成本本按住宅宅建筑成成本的440%；3.折旧旧年限为为70年；4.维修修养护费费按月折折旧费的的50%计2500元元/平方米米40%700年50%15537006.555平方方米10979904 四环境管理费费用（1）+（2）680000 （1）保洁工具、损损耗、清清

37、洁用品品消耗按40000元 /人年计，保保洁144人4000元元/年14560000 （2）除四害消杀杀费用综合测算月月支出110000元1000120000 五公共秩序管管理费用用（1）440000 （1）保安装备、损损耗保安安用品消消耗按20000元/人年计算算，保安安22人2000元元/人年22440000 六绿化维护费费用绿化面积为为436692.15；全部外外包每平方米年年费用220元8738443 七税收一+六六项的99.055%计一+六9.005%4492995 八公司利润一+七七项的225%计计一+七20%10827776 九总计64966658 十建筑面积为为12887411

38、.377；计算算每平方方米每月月平均物物业管理理费4.21 注：上述测测算不包包括公共共能耗，如如：电梯梯电费、二二次供水水电费、景景观灯、公共用水等，该项费用由我公司向业主每年预收1500元/户的公用水、电费，按实分摊。海上名门物物业公共共服务费费收费标标准序号项目收费标准备注1小高层物业业费4.50元元/平方方米.月月2多层物业费费3.00元元/平方方米.月月3别墅物业费费5.00元元/平方方米.月月4商业物业费费5.00元元/平方方米.月月5会所物业费费80万元/年海上名门前前期开办办物资清清单(附附表二)序号物品名称单位数量单价（元）金额（元）备注一办公用品类类1电脑台96000540

39、0002爱普生16600KK3针式式打印机机台135003500财务专用3爱普生喷墨墨打印机机台2300060004复印机台11200001200005传真机台2100020006科密考勤机机台1270027007塑封机台18008008安装电话部33009009数码相机部13000300010验钞机台13000300011128兆优优盘个4100400121.5匹空空调（挂挂机）台42500100000经理、财务务、会议议室、工工程维修修、客服服接待、值值班室133匹空调（柜柜机）台2800016000014饮水机套330090015电话机部105050016宽带接入项128028017办公

40、桌椅套12600720018接待台套14000400019沙发套23000600020茶几张230060021文件柜个15150022500022住户资料柜柜个4080032000023会议桌张18000800024会议椅把20200400025保险柜台24000800026书报架套230060027白板套211022028员工工号牌牌批11500150029员工服装套10480083200030对讲机含电电池部36100036000031入伙资料批1200000200000入伙时用32电话程控交交换系统统套150005000用于办公室室小计3548000二安全、消防防管理1警棍根1715025502隔离带卷51206003反光锥个3012036004太阳伞把41506005岗台个350015006白板块21102207可充式电筒筒