房地产业开发概述62868330ceuk.docx
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1、第一章房地地产业开开发概述述 第一节房房地产业业的概念念 房地产是是土地、房房屋财产产的总称称。在我我国,按按照土地地资源状状况和土土地利用用总体规规划,将将土地分分为农用用地、建建设用地地和未利利用地。而而房屋是是指土地地上的居居民住房房、工商商业用房房、办公公用房(写写字楼)等等建筑物物及其构构筑物,如如铁路、桥桥梁等。 房地产业业是指进进行房地地产投资资、开发发、经营营、管理理、服务务的行业业,属于于第三产产业,是是具有先先导性、基基础性、带带动性和和风险性性的产业业。 房地产业业的细分分行业主主要包括括房地产产开发、房房地产中中介服务务和物业业管理。其其中,房房地产中中介服务务又包括括
2、房地产产咨询、房房地产价价格评估估和房地地产经纪纪。 房地产开开发具有有资金大大、回报报高、风风险大、附附加值高高、产业业关联性性强等特特点。房房地产开开发按业业务侧重重的不同同可分为为两类: 第一类是是从事城城市房地地产开发发和交易易的,即即所谓房房地产开开发,是是指在依依法取得得国有土土地使用用权的土土地上进进行基础础设施、房房屋建设设;所谓谓房地产产交易,包包括房地地产转让让、房地地产抵押押和房屋屋租赁。 第二类是是从事开开发经营营成片土土地的,即即简称成成片开发发。它是是指在依依法取得得国有土土地使用用权后,依依照规划划对土地地进行综综合性的的开发建建设,形形成工业业用地和和其它建建设
3、用地地条件,然然后转让让土地使使用权或或者转让让、出租租地面建建筑物。 房地产开开发按项项目的运运作方式式的不同同可分为为三类: 第一类,也也是通常常的运作作,即取取得土地地使用权权,进行行房屋的的建设,而而后出售售新建房房屋的方方式。 第二类,是是把土地地由生地地变为建建设熟地地之后再再转让的的方式。 第三类,其其他方式式。如购购买房屋屋后出租租;购买买房屋后后出租一一段时间间再转让让;或者者购买房房地产后后等待一一段时间间再转让让;或者者接手在在建工程程后继续续开发等等。 在本课课题中,仅仅对房地地产开发发中最常常见的依依法取得得国有土土地使用用权的土土地上进进行基础础设施、房房屋建设设,
4、而后后出售新新建房屋屋的开发发模式及及开发程程序进行行探讨。 第二节房房地产业业的地位位和作用用 房地产是是国民经经济发展展的一个个基本的的生产要要素,任任何行业业的发展展都离不不开房地地产业。反反过来说说,任何何行业都都拥有一一定的房房地产,都都是房地地产经济济活动的的参与者者。因此此说,房房地产业业是发展展国民经经济和改改善人民民生活物物质条件件的基础础产业之之一。它它的重要要作用可可以归纳纳如下: 1.可以以为国民民经济的的发展提提供重要要的物质质条件; 2.可以以改善人人民的居居住和生生活条件件; 3.可以以改善投投资环境境,加快快改革开开放的步步伐; 4.通过过综合开开发,避避免分散
5、散建设的的弊端,有有利于城城市规划划的实施施; 5.可以以为城市市建设开开辟重要要的积累累资金的的渠道; 6.可以以带动相相关产业业,如建建筑、建建材、化化工等工工业的发发展; 7.有利利于产业业结构的的合理调调整; 8.有利利于深化化住房制制度的改改革,调调整消费费结构; 9.有利利于吸引引外资,加加速经济济建设; 10.可可以扩大大就业面面。 随着国民民经济和和房地产产业的进进一步发发展,房房地产业业在国民民经济中中必将发发挥更广广泛、更更重要的的作用。 第三节房房地产业业的历史史沿革 19499年新中中国成立立后,广广大农村村实行土土地改革革,废除除封建土土地所有有制,实实现农民民土地所
6、所有制。“耕耕者有其其田”的的愿望变变成现实实。几年年以后,通通过逐步步实行农农业集体体化,农农民的私私有土地地转化为为集体所所有。此此后,农农村买卖卖土地的的市场即即自行消消失。 50年代代中期到到60年代代中期,随随着对资资本主义义工商业业的社会会主义改改造,全全国城镇镇陆续开开始以“国国家经租租”的形形式对出出租私有有房屋进进行社会会主义改改造,付付给房主主租金,赎赎买了房房主产权权,改造造私房一一亿平方方米。私私有企业业占有的的土地,国国家也以以赎买的的方式收收归国有有。从根根本上确确立了公公有制在在社会主主义城市市房地产产中的主主体地位位。 十年动乱乱期间,对对城市房房地产管管理工作
7、作破坏极极大。房房地产管管理机构构几起几几落,产产权管理理陷入混混乱,违违章占地地几经泛泛滥,变变相买卖卖土地时时有发生生,住宅宅建设停停滞不前前,致使使住房问问题成为为严重的的社会问问题之一一。 19788年后,“忽忽如一夜夜春风来来,千树树万树梨梨花开。”随着经济体制改革的全面展开,在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革,新时期社会主义的房地产业萌发了。在这种新的历史机遇和历史条件下,房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。从沿海到内地,从城市到乡村,许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。 由于我国国的房地地产市场场还处于于初始阶
8、阶段,故故在其运运行过程程中产生生了一些些矛盾和和问题。比比如盲目目建设、无无证建设设而出现现的某些些失控现现象。针针对这些些问题,针针对这些些问题,国国家陆续续作出了了许多决决策,以以逐步纠纠正房地地产业存存在的问问题。 房地产业业在我国国是个新新兴的产产业,是是第三产产业的重重要组成成部分,随随着城镇镇国有土土地有偿偿使用和和房屋商商品化的的推进,必必将对国国民经济济发展起起到巨大大的推动动作用。 第四节 房地产产项目开开发程序序概述 房地产项项目开发发是指在在依法取取得国有有土地使使用权的的土地上上进行基基础设施施、房屋屋建设,并并进行出出售的行行为。 房地产项项目开发发程序是是指进行行
9、房地产产开发过过程中应应遵循的的法律、法法规及办办事程序序。 对房地产产项目开开发一般般应遵循循下列程程序:项项目开发发前期调调研程序序、项目目立项过过程程序序、土地地使用权权的取得得程序、征征地拆迁迁程序、项项目规划划程序、工工程建设设程序、房房地产项项目经营营程序。 1项项目开发发前期调调研程序序 项目的前前期调研研程序,就就是通过过开发商商对拟投投资地区区房地产产市场的的调查,搜搜集大量量市场信信息,来来探询投投资的可可能性,寻寻找投资资机会的的过程。 2.项目目立项程程序 项目立项项程序,就就是上报报项目建建议书或或项目可可研报告告,取得得政府批批复(项项目立项项),使使项目取取得合法
10、法的开发发建设资资格。 3土地地使用权权取得的的程序 土地使用用权取得得的程序序,就是是开发商商在项目目立项通通过(取取得建议议书批复复,可行行性研究究批复),并取取得建设设用地规规划许可可证后,办理取取得土地地使用权权手续的的程序。 4.项目目规划程程序 项目规划划程序,就就是开发发商取得得建设用用地规划划许可证证、建设设工程规规划许可可证的途途径。 根据国家家和济南南市有关关城市规规划的规规定,在在济南市市城市规规划区内内开发建建设的项项目,必必须符合合城市规规划的要要求,必必须向市市规划局局办理项项目规划划的申报报手续,在取得得“两证”(建设设用地规规划许可可证、建建设工程程规划许许可证
11、)后,方方可开工工建设。项项目规划划申报的的基本程程序如下下: (1)在在可行性性研究报报告(项项目建议议书)报报批之前前,开发发商要向向规划局局申报规规划要点点,规划划局对项项目的用用地范围围、规划划条件等等提出初初步意见见,形成成项目建建设选址址的初审审意见,作作为计划划部门进进行批复复时的参参考依据据。 (2)在在可行性性研究报报告批复复后,开开发商可可向规划划局申报报项目定定点规划划局向申申请单位位下发规规划定点点通知书书和设计计规划要要求通知知书,对对项目用用地的位位置、面面积、范范围等提提供较详详细的意意见。 (3)根根据规划划局提出出的规划划设计条条件,委委托有资资质的设设计机构
12、构进行规规划方案案设计,取取得四图图一书(总总平面图图、定位位图、竖竖向设计计图、管管线综合合图、说说明书)。开开发商在在完成方方案设计计后,应应向规划划部门提提出审查查申请。(4)经经审定通通过的设设计方案案,是编编制初步步设计或或施工图图的依据据,也是是取得建建设用地地规划许许可证的的必备文文件。 (5)开开发商依依据设计计规划要要求通知知书和可可行性研研究报告告批复,即可向向规划局局申领建建设用地地规划许许可证,该证是是取得土土地使用用权的必必备文件件。 (6)申申领建设设工程规规划许可可证,是是在项目目列入年年度正式式计划后后,申请请办理开开工手续续之前,需要验验证工程程建设是是否符合
13、合规划要要求的最最后法定定程序,该证是是申办开开工的必必备文件件。 5.征地地拆迁程程序 征地是指指项目选选址用地地为集体体土地时时,要按按照法定定的程序序和依据据报请有有批准权权限的政政府审批批以后,对集体体土地及及地上物物等依法法补偿,补补助后,将将集体土土地转为为国有土土地的一一种行为为。 拆迁是指指项目选选址在城城市规划划区国有有土地上上,为达达到施工工要求的的场地条条件,拆拆除建设设用地上上原有房房屋及其其附属物物,并对对原用地地者进行行补偿、安安置的行行为。 征地在领领取建设设用地规规划许可可证后即即可进行行,拆迁迁在取得得建设拆拆迁临时时用地许许可证或或土地使使用权证证件后即即可
14、提出出申请。 征地、拆拆迁都是是项目开开工前的的重要工工作。征征地、拆拆迁工作作的完成成是申请请项目开开工的必必备条件件之一。 6.工程程建设程程序 工程建设设阶段,是是指房地地产开发发项目从从列入年年度施工工计划起起,到项项目施工工全部完完成,通通过工程程竣工综综合验收收,达到到业主使使用条件件的过程程。 在项目完完成规划划程序并并且具备备开工条条件后,向向市建委委提出开开工申请请,取得得报建证证;同时时,与市市政相关关部门(自自来水、热热力公司司、管道道煤气公公司、供供电部门门、城管管局)洽洽谈签订订协议,支付有有关费用用;办理理招标批批准手续续;选择择施工、监监理单位位;办理理工程建建设
15、质量量监督手手续;缴缴纳各种种费用;开工建建设;项项目竣工工后,由由主管部部门(市市质检站站、市开开发办)进进行综合合验收,交交付使用用。 7.房地地产经营营程序 房地产经经营,是是开发商商通过对对所开发发房地产产的销售售、出租租,实现现自己预预期投资资收益的的行为。该该项工作作从取得得土地使使用权起起,一直直延续到到房地产产交付使使用。房房地产开开发商,既可以以自己销销售和出出租开发发的房地地产,也也可以委委托给专专业的中中介机构构。销售售和出租租的房地地产都可可以有期期房和现现房两种种,但都都必须在在取得政政府主管管部门颁颁发的预预售许可可证之后后方可进进行,且且买卖契契约和租租赁契约约都
16、必须须经过政政府主管管部门鉴鉴证方为为有效。 第二章 房地产产项目开开发程序序 第一节 项目立立项 一、概述述 开发项目目立项,是是房地产产项目开开发的第第一步,即即取得的的政府主主管部门门(省市市计划发发展委员员会)对对项目的的批准文文件。 对于房地地产商来来说,在在本阶段段的主要要工作是是:起草草并向市市计委或或市房地地产开发发管理办办公室报报送项目目建议书书,取得得批准项项目建议议书的批批复;依依据项目目建议书书批复,编制可可行性研研究报告告报计委委审批获获准,并并列入本本年度固固定资产产投资计计划。(国国家计委委已取消消了房地地产项目目立项制制度,实实行备案案制。山山东省及及济南市市暂
17、延续续原立项项制度。) 二、实施施程序1.工程程建设项项目立项项审批 (1)承承办部门门:济南南市计划划发展委委员会投投资处 (2)申申报资料料:书面申申请;提供资资金落实实证明;土地使使用权证证明;由具有有相应资资质的工工程咨询询单位编编制的可可行性研研究报告告。可行行性研究究报告应应具有以以下附件件:规划划部门对对项目建建设选址址的初审审意见;土地管管理部门门对建设设用地的的初审意意见;环环保部门门的环评评报告;有关部部门对供供电、供供水、供供热、供供气以及及地震的的审查意意见;依依法必须须招标项项目的招招标总体体方案;房地产产开发公公司的资资质证明明. (3)申申办程序序:有行行政主管管
18、部门的的开发商商,由主主管行政政部门转转报项目目立项申申报资料料;无行行政主管管部门的的开发商商,可直直接报市市房地产产开发管管理办公公室,项项目立项项申报资资料由该该办转报报市计委委。纳入入土地收收购出让让的项目目,开发发商在通通过招标标、拍卖卖方式取取得开发发土地使使用权后后,凭中中标确认认书或或拍卖卖成交确确认书和和国有有土地使使用权出出让合同同。与与其它申申报材料料一起上上报。市市计委在在收到申申报资料料后,根根据具体体情况,进进行现场场勘察,对对符合条条件的,市市计委予予以批复复。对属属上级发发展计划划部门审审批权限限内的项项目,由由市计委委负责转转报。 (4)办办结时限限:在收收到
19、申报报资料后后,5个个工作日日内予以以批复可可研报告告。 (5)收收费标准准:如在在开发办办办理立立项,须须缴纳22元/平平方米的的开发管管理费。 2.建设设项目年年度投资资计划审审批 (1)承承办部门门:济南南市计划划发展委委员会投投资处 (2)申申报资料料:书面申申请;国家或或省、市市计委批批复项目目可行性性研究报报告;规划部部门出具具的建设设项目规规划许可可意见;跨年度度建设项项目,需需提供市市计委上上年度下下达的年年度投资资计划。 (3)申申办程序序:有行行政主管管部门的的开发商商,由主主管行政政部门转转报申报报资料;无行政政主管部部门的开开发商,可可直接上上报市房房地产开开发管理理办
20、公室室,申报报资料由由该办转转报市计计委。市市计委在在收到申申报资料料后进行行审查,对对符合条条件的,市市计委予予以批复复。 (4)办办结时限限:在收收到申报报资料后后,5个个工作日日内予以以批复可可研报告告。 (三)项项目立项项审批程程序图(见见程序图图一) 第二节 五证两两书的取取得 第一小节节 土地地使用权权证的取取得 一、概述述 开发商在在项目立立项通过过后,须须取得建建设用地地规划许许可证,方可办办理取得得土地使使用权的的手续。 在现阶段段根据的的有关规规定,房房地产开开发用地地的取得得方式有有三种:一是通通过国家家出让方方式获得得(即通通过土地地一级市市场取得得);二二是通过过转让
21、方方式获得得(即通通过土地地二级市市场取得得);三三是通过过与当前前的土地地的使用用者合作作等方式式(即通通过土地地三级市市场取得得)。 通过出让让方式取取得使用用权的法法律凭证证是国有有土地使使用权证证;通过过划拨取取得土地地使用权权的临时时证件是是建设用用地批准准书。国有土地地使用权权出让,是是指国家家将国有有土地使使用权在在一定年年限内出出让给土土使用者者,由土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金的的行为。征征地是指指项目选选址用地地为集体体土地,按照法法定的程程序报请请有批准准权限的的政府机机关审批批以后,对集体体土地及及地上物物等依法法补偿,将将集体土土地转为为国有土土地的
22、一一种行为为。 拆迁是指指项目选选址在城城市规划划区国有有土地上上,为达达到施工工要求的的场地条条件,拆拆除建设设用地上上原有房房屋及其其附属物物,并对对原用地地者进行行补偿、安安置的行行为。根根据国土土资源部部第111号令,房房地产开开发经营营性用地地均由土土地储备备中心以以招标拍拍卖挂牌牌等方式式出让,出出让的地地块均为为熟地,不不需要土土地受让让方进行行征地拆拆迁。若若因特殊殊原因,必必须进行行征地拆拆迁的,该该工作原原则上是是在国土土资源局局取得建建设拆迁迁临时用用地许可可证或土土地使用用权证即即可提出出申请。实实际操作作中只要要与土地地出让方方达成协协议,即即可进行行拆迁。征征地、拆
23、拆迁都是是项目开开工前的的重要工工作。二、实施施程序 (一)国国有土地地使用权权划拨手手续的办办理 1.承办办部门:济南市市国土资资源局 2.申报报资料:用地申申请;计计委批复复的当年年投资计计划;建建设用地地规划许许可证;建设用用地规划划意见;用地范范围图;土地权权属证明明;工程程项目总总平面图图。 3.申办办程序: 审核有关关申报资资料(22个工作作日);现场勘勘测定界界(100个工作作日);制定一一书三方方案(建建设用地地项目呈呈报说明明书、农农用地转转用方案案、补充充耕地方方案、征征用土地地方案)(115个工工作日);缴纳征征地管理理费、复复垦费、新新增建设设用地使使用费(2个工作日)
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