某年上半年中国房地产市场及政策总结eyhm.docx

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1、20111年上半半年中国国房地产产市场及及政策总总结20111-077-077 088:033:000 来源源：中国国指数研研究院窗体顶端端窗体底端端提提要20011年上半半年，为为进一步步巩固和和扩大调调控成果果，中央央及地方方政府针针对商品品房和保保障房双双管齐下下，调控控政策继继续升级级和深化化。20111年上半半年，为为进一步步巩固和和扩大调调控成果果，中央央及地方方政府针针对商品品房和保保障房双双管齐下下，调控控政策继继续升级级和深化化。为进进一步抑抑制商品品房需求求，行政政、经济济手段并并用：近近 40个城市市实施限限购，600多个城城市出台台房价控控制目标标；上海海、重庆庆房产税

2、税试点改改革“靴子”落地，住住房转让让营业税税调整；货币政政策持续续收紧，信信贷政策策更加严严厉。为为确保10000万套保保障房建建设落实实到位，土土地、资资金、制制度多管管齐下：保障房房用地单单列；加加大保障障房建设设财政投投入，鼓鼓励多渠渠道筹集集资金；保障房房建设实实行责任任制，建建设信息息公开。土土地政策策继续调调整完善善：坚持持和完善善土地出出让招拍拍挂制度度，确保保保障房房用地供供给，商商品房用用地供应应计划也也有明显显增长。房地产调调控政策策的升级级和货币币政策的的继续趋趋紧，使使得 20011年上半半年房地地产市场场出现积积极变化化。根据据中国房房地产指指数系统统“百城价价格指

3、数数”对100个城市市的全样样本调查查数据，1月“国八条”出台后后的2-5月，商商品住宅宅价格平平均环比比涨幅明明显缩小小，环比比上涨城城市个数数在减少少，环比比下跌城城市个数数在增加加，房价价快速上上涨势头头得到遏遏制，表表明政策策调控的的效果正正在逐步步显现。20100年4月的“国十条”出台后后，已有有北京、深深圳、苏苏州等部部分城市市出台“限购令”。20111年1月，国国务院办办公厅发发布“国八条”1，扩大大限购范范围、加加大限购购力度，要要求直辖辖市、省省会城市市、计划划单列市市（若不不含拉萨萨共计35个城市市，简称称“35个大中中城市”）和房房价过高高、上涨涨过快的的城市要要在一定定

4、时期实实行限购购措施，对对本地户户籍家庭庭拥有2套及以上不不得再购购买，非非本地户户籍家庭庭拥有1套及以以上住房房、不能能提供当当地纳税税或社保保缴纳证证明的不不得购买买住房。截止目前，已有约40个城市出台限购措施，严厉程度略有差异，其中北京要求非本地户籍无房家庭提供“连续5年”缴纳社保或纳税证明，是本轮限购措施中要求最为严厉的。今年“国国八条”中首次次提出制制定房价价控制目目标，表表明中央央政府调调控房地地产市场场从通过过行政手手段宏观观调控上上升为直直接调控控房价。根根据“国八条”要求，20111年各城城市人民民政府要要根据当当地经济济发展目目标、人人均可支支配收入入增长速速度和居居民住房

5、房支付能能力，合合理确定定本地区区年度新新建住房房价格控控制目标标。已有有600多个城城市出台台房价控控制目标标2，但大大多数城城市的目目标是房房价涨幅幅不高于于 GDDP及收入入增幅，多多与 GDDP及收入入增长挂挂钩，仅仅有长春春提出使使房价收收入比（住房套型标准按 60平方米计算）控制在 5.8以内的合理区间，是少数在房价控制目标中提出“房价收入比”目标的城市，北京的目标是“新建普通住房价格稳中有降”，是仅有的提出“降房价”的城市。西安市在住建部的要求下，将房价控制目标调整为“新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点”，是首个调整房价控制目标的城市。为加大政政

6、策的贯贯彻执行行力度，加强对地方政府落实调控政策的检查，4月份，国务院派出8个督查组，对东北、华北、华东、西北、华南的16个省区市就贯彻落实国务院房地产市场调控政策情况开展专项督查3。专项督查重点内容有下几个方面：本年度保障性安居工程的资金、土地落实情况，以及相关建设计划的进展情况；房地产交易营业税、增值税、个人所得税等差别化税收的征管情况；差别化信贷政策的执行情况；执行限购的城市，其限购政策的执行和实施情况；省级人民政府对市级人民政府的约谈问责机制等。带队组长级别最高的是住建部部长姜伟新，除住建部和国土资源部两大与房地产直接相关的部门外，其他的组长也多为中国人民银行、财政部、国家发改委、税务

7、总局、银监会、监察部等多个部委的副部级官员。规模之大创历次楼市调查之最，彰显中央政府坚定房地产调控的决心。20111年1月27日，酝酝酿多年年的房产产税改革革终于“靴子”落地，上上海、重重庆两市市分别出出台房产产税改革革试点暂暂行办法法，标志志着我国国房产税税改革迈迈出了实实质性步步伐。两两地房产产税的侧侧重点不不同，上上海仅针针对新购购且属于于居民第第二套住住房的征征收，并并仅对家家庭全部部住房面面积人均均高于 60平米的的部分征征税；重重庆对独独栋商品品住宅、新新购高档档住房（交交易单价价为上两两年平均均交易单单价两倍倍以上）和“三无人人员”（无户户籍、无无企业、无无工作）新新购的第第二套

8、普普通住房房进行征征税，并并设计了了不同的的免税面面积。两地房产产税也存存在相同同方面，一一是主要要针对新新购住房房征税；二是计计税依据据都暂时时按住房房交易价价格，条条件成熟熟时依据据房产评评估值；三是税税率较低低，基本本在 1%以内，都都根据本本地居民民家庭人人均住房房面积及及非本地地居民的的工作等等条件给给予一定定的减免免优惠。房房产税属属于房地地产长期期制度建建设的内内容，有有利于房房地产长长效机制制的形成成。1月277日，财财政部、国国税总局局发布关关于调整整个人住住房转让让营业税税政策的的通知，与20009年末的的政策相相比，对对购买不不足5年的普普通住房房转让营营业税，由由差额调

9、调整为全全额征收收。在20009年，营营业税减减免年限限已从2年提高高到5年，今今年1月又对对购买不不足5年的普普通住房房营业税税征收从从差额变变为全额额，逐步步提高住住宅交易易营业税税减免年年限和征征税要求求，有利利于遏制制投资投投机需求求。20111年上半半年，CPI涨幅呈呈扩大趋趋势，存存准率、利利率不断断上调。自自今年3月起，CPI涨幅均均在5%以上的的高位，3月、4月分别别为5.44%和5.33%，5月更是是达到5.5%，创近近两年新新高。为为抑制通通货膨胀胀，今年年上半年年，央行行每月上上调一次次存准率率，共计计6次，每次0.5个百分分点，截截至6月份大大型金融融机构存存准率达达到

10、历史史高点21.5%；央行行还分别别在2月和4月加息25个基点点，目前前，一年年期存款款利率为为3.225%，商业业贷款利利率为6.88%，个个人住房房公积金金贷款利利率为4.77%。自从从去年1月，为为管理通通货膨胀胀，央行行动用了了数量型型和价格格型的货货币政策策工具，截截至6月底，央央行已经经上调存存准率12次、加加息4次。存存准率、利利率的一一再上调调，市场场流动性性整体趋趋紧，增增加了房房地产企企业获得得资金的的难度，也也提高了了购房者者的成本本，将促促进政策策调控效效果的进进一步显显现。20100年是房房地产市市场调控控年，为为了抑制制投资投投机性需需求，政政府从个个人信贷贷方面进

11、进行调整整，逐步步提高购购房贷款款的门槛槛。“9.229新政”后，首首套房贷贷款首付付不低于于30%；二套房房贷款首首付不低低于50%，利率率不低于于基准利利率的1.1倍；三三套房全全面暂停停贷款；且对不不能提供供一年以以上当地地纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非本地居居民暂停停发放购购房贷款款。今年年初，“国八条”出台，二二套房首首付比例例提高至至60%及以上上，严厉厉程度再再度攀升升。近期，部部分银行行实施房房贷措施施比政府府要求的的更加严严厉。据据媒体报报道，4月，南南京建行行将首套套房贷款款利率提提高至基基准利率率的1.1倍。近近日，北北京浦发发、光大大等一些些银行将将首套房房购

12、买二二手房的的贷款首首付比例例由 300%提高到 400%。目前前，在货货币政策策紧缩的的环境下下，出于于自身情情况和放放贷风险险的考虑虑，预计计银行对对个人住住房贷款款条件要要求将更更加严厉厉。在“稳健健”（相对20009-220100年的“适度宽宽松”即为收收紧）的的货币政政策下，20111年贷款款规模收收缩显著著。根据据中国人人民银行行的数据据，1-5月全国国新增人人民币贷贷款 3.55万亿元元（同比比下降 122%），是是近三年年的最低低水平（20009年和 20010年同期期分别为为 5.9万亿元元和4万亿元元），其其中5月新增55116亿元，同同比和环环比分别别下降15.4%和25

13、.4%。在总总贷款同同比下降降的大背背景下，房房地产业业的贷款款降幅更更为显著著：人民民银行数数显示，20111年一季季度，房房地产类类贷款（包包括开发发贷款和和个人按按揭贷款款）新增增50995亿元，同同比下降降40%。其中中，住房房按揭贷贷款新增增34116亿元，同同比下降降35%；房地地产开发发贷款新新增 16678亿元，同同比下降降 488%，降幅幅较住房房按揭贷贷款高 13个百分分点（值值得注意意的是，一一季度新新增保障障房开发发贷款651亿元，占占同期新新增开发发贷的比比重达39%，而20110年底余余额占比比仅为5%）。国国家统计计局数据据也显示示，1-5月房地地产开发发企业本本

14、年资金金来源3.223万亿元元，同比比增长18.5%，但国国内贷款款同比增增长仅为为4.66%，个人人按揭贷贷款更是是同比下下降8%。以上上数据充充分表明明，今年年房地产产业从银银行获得得贷款的的难度大大大增加加。20111年上半半年，土土地政策策继续成成为调控控政策重重要着力力点，国国土部先先后出台台多项涵涵盖供应应、招拍拍挂、征征地、价价格监测测等各个个环节，意意在调整整完善招招拍挂制制度，确确保保障障房用地地落实到到位，商商品房用用地供应应计划也也有明显显增长。去年以来来，各地地按照中中央和国国土部关关于房地地产市场场调控政政策要求求，在坚坚持土地地招标拍拍卖挂牌牌制度基基础上，积积极探

15、索索创新城城市住房房用地出出让政策策，促进进地价房房价合理理调整，取取得了积积极成效效。今年年将继续续坚持和和完善土土地招拍拍挂制度度。1月7日的国国土部“全国国国土资源源工作会会议”和3月11日的关关于切实实做好 20011年城市市住房用用地管理理和调控控重点工工作的通通知都都提出要要进一步步完善土土地招拍拍挂制度度；5月 13日，国国土资源源部更专专门针对对土地招招拍挂制制度发布布国土土资源部部关于坚坚持和完完善土地地招标拍拍卖挂牌牌出让制制度的意意见，意意见指指出，为为进一步步落实中中央关于于房地产产市场调调控各项项政策和和工作要要求，促促进地价价房价合合理调整整，20111年我国国将继

16、续续坚持和和完善招招拍挂出出让制度度。总结结各地土土地出让让方式的的成熟经经验，“限地价价、竞房房价”，“限房价价、竞地地价”，“限定配配建保障障房面积”，“综合评评标”等土地地出让方方式将被被推广采采用。除了资金金方面，土土地是保保障房建建设中另另一重要要因素。为为确保今今年10000万套保保障性住住房用地地供应，政政府对保保障性住住房用地地计划较较为明确确。1月国土土部“全国国国土资源源工作会会议”中要求“确保保保障性住住房、棚棚户区改改造和自自住性中中小套型型商品房房用地不不低于住住房建设设用地供供应总量量的 700%”，但是是没有要要求“单独列列出保障障性住房房用地”，而今今年初“国八

17、条”要求“在新增增建设用用地年度度计划中中，单列列保障性性住房用用地”，5月国土土资源部部20111年全国国住房用用地供应应计划公公告7提出对对落实国国家 10000万套保保障性安安居工程程建设用用地也实实行责任任制，政政策严厉厉程度逐逐步提升升。根据 220111年住房房用地供供应计划划，今年全全国住房房用地计计划供应应 211.8万公顷顷，与20110年全国国住房用用地供应应计划（18.47万公顷顷）和实实际供地地量（12.63万公顷顷）相比比，分别别增加18%和72.6%，超过过前两年年年均实实际供地地量（10.17万公顷顷），是是2009年实际际供应量量的三倍倍，规模模空前。商商品住宅

18、宅用地计计划供应应14.06万公顷顷，比20110年实际际供应增增加51%，是20005-220088年各类类住宅用用地平均均供应量量（5.4万公顷顷）的2.6倍，商商品住宅宅用地供供应计划划明显增增长。保保障房建建设用地地供应计计划也大大幅增加加，20111年全国国计划供供应保障障性安居居工程用用地7.774万公顷顷，占住住房用地地供应计计划的35.5%，与20110年实际供供地3.224万公顷顷相比，增增加1388.9%，接近近住宅用用地总体体供应计计划增幅幅的2倍。在加强保保障房供供地的同同时，相相关部门门也不放放松对保保障房用用地的监监管。5月13日，国国土资源源部发布布关于于加强保保障性安安居工程程用地管管理有关关问题的的通知，指指出严禁禁擅自利利用农村村集体土土地建公公共租赁赁住房，严严格规范范企业利利用自用用土地建建保障房房行为，坚坚决制止止和严肃肃查处“小产权权房”等违法法违规行行为，对对滥用其其他性质质用地建建设保障障房的，严严厉查处处，维持持正常良良好的用用地秩序序