工程部配合销售管理流程16328.docx

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1、物业工程部部前期综综合维修修工岗位位职责我作为客服服中心工工程部负负责人我我只代表表我个人人的想法法，还没没来得及及和我们们的客服服中心李李艳杰经经理商量量就盲目目写了关关于工程程部内部部管理流流程还没没来得及及修改希希望培训训部领导导只做参参考，我我是来做做我们名名都工程程部内部部管理培培训用的的；希望望贵部能能谅解！一、 了解熟悉物物业内供供配电运运行方式式和给排排水、消消防管网网的分布布。二、 严格执行供供用电设设备“安全技技术操作作规程”，穿戴戴好劳动动防护用用品。三、 负责物业区区内电器器设备、给给排水设设施的维维修、保保养，完完成设备备的年度度检修计计划，做做好设备备台帐及及设施的

2、的运行记记录。四、 负责房屋二二次装修修的装修修管理。五、 上门维修服服务人员员必须文文明礼貌貌，精神神状态良良好，严严格执行行公司规规定的操操作规程程，不得得损坏公公司的形形象和利利益。六、 维修中，不不得破坏坏周边环环境及损损坏其他他相临设设施，对对维修中中的废弃弃物必须须及时清清理，保保持环境境整洁，无无杂物。七、 完成领导交交办的其其它工作作。配合销售阶阶段综合合维修工工工作规规程1.0目的的规范小区维维修工作作，保障障设施设设备的正正常运行行和满足足业主维维修服务务需求。2.0适用用范围适用于本小小区物业业管理维维修工作作。3.0每日日工作时时间8小小时8：3017：304.0权限限

3、直接上级：恒大名名都客服服中心经经理、工程部部负责人人直接下级：无5.0 维修工工工作程程序5.1 每日8：30签到到戴好工工作牌上上岗。5.2 检查上上班值班班记录，明明确未完完事宜及及设施设设备运行行状况，清清点工具具、钥匙匙等，作作好物品品交接，签签名确认认。5.3 接受物物管员工工作安排排，对业业主委托托服务55分钟内内到现场场，自带带鞋套，文文明作业业、文明明规范用用语，对对业主的的提问和和要求礼礼貌解答答，忌说说“不”字，对对不属于于自己权权限内解解决的问问题可帮帮助业主主寻找解解决的途途径。5.4 对小区区的所管管设备和和楼宇每每天不少少于两次次巡查，发发现问题题及时汇汇报处理理

4、。5.5 熟悉对对业户内内装修监监理内容容及工作作要求，能能独立承承担装修修监理工工作。5.6 熟悉本本小区给给排水管管道阀门门、窑井井、化粪粪池及供供电线路路走向，设设施设备备运行状状况，预预防事故故发生。5.7 主动钻钻研技术术，不断断提高工工作能力力。5.8 对开发发遗留的的土建小小工程和和业主委委托服务务的土建建项目及及时处理理。5.9 对在建建工程、正正在装修修工程进进行监管管跟进发发现问题题及时跟跟对接单单位联系系整改或或发函提提出整改改建议。6.0 完成领领导交办办的其他他工作（例例如配合合营销、地地产工程程等）。 66.1 相关记记录 66.2 值班班记录6.3 巡巡检记录录6

5、.4 装装修巡检检记录6.5 装装修竣工工单6.6 违违约、整整改通知知单工程维修部部员工培培训管理理标准作作业规程程1.0目的的 规范工程维维修部员员工培训训内容及及程序，使使员工培培训系统统化、科科学化，确确保员工工具备工工作所需需的知识识和技能能。2.0适用用范围 适用于物业业管理公公司工程程维修组组员工的的培训。3.0职责责3.1工程程部负责责人负责责监督及及抽查员员工培训训的实施施情况、考考核培训训效果以以及推荐荐去金碧碧学院长长春分院院学习的的机会。3.2 工工程维修修部经理理负责制制定年度度员工培培训计划划，并负负责具体体组织实实施。 4.0程序序要点4.1员工工培训计计划的制制

6、定 4.1.11工程维维修部经经理于每每年的12月15日前前制定出出下年度度的员工工培训计计划，或或每月115号制制定下月月培训计计划并上上报公司司审核批批准。（具具体情况况按金碧碧物业长长春分公公司培训训部确定定执行） 4.1.22员工培培训计划划的内容容应包括括以下各各方面：A、不违反反国家的的有关法法律、法法规； B、有明确确的培训训内容； C、有考核核的标准准； D、有具体体的培训训时间；E、有培训训费用的的预算。4.2新入入职员工工的培训训新员工入职职后上岗岗前需进进行3天的培培训，并并经考核核合格后后方可正正式上岗岗。4.2.11 第第一天上上午由工工程部负负责人负负责介绍绍公司的

7、的基本情情况，讲讲解公司司的各种种制度+(考勤勤、奖惩惩、后勤勤等)；介绍绍本部的的工作性性质、基基本运作作程序，讲讲解各岗岗位的职职责、安安全作业业要求以以及着装装规定、礼礼貌礼仪仪、文明明用语等等。带领领新员工工熟悉小小区的环环境。 4.2.22 第第一天下下午至第第3天上午午由工程程部负责责人带领领新员工工试上岗岗，新员员工在工工程部负负责人的的带领下下处理本本岗位具具有代表表性的事事例，从从而熟悉悉本岗位位运作程程序。4.2.33第三天天下午由由工程部部负责人人安排对对新员工工进行思思想方面面的小结结及技能能方面的的考试。4.2.44新员工工经考核核合格后后方可安安排正式式上岗，不不合

8、格者者按辞退退处理。4.3专业业基础知知识培训训；4.3.11专业基基础知识识培训由由工程维维修部负负责人具具体负责责。4.3.22专业基基础知识识培训每每个月进进行一次次，每次次不少于于1200分钟。4.3.33 培培训内容容： A、电工类类：进网作作业电工工培训教教材； 电工作作业安全全规程； 维修电电工技能能培训教教材。B、电梯类类：电梯结结构原理理及安装装维修；电梯实实用技术术。C、公共设设施类：如建筑筑装饰工工程施工工技术；D、给排水水类：如如给排水水设备设设施使用用及维修修保养技技术；E、制冷类类：如制制冷设备备原理及及使用、维维修技术术；F、弱电类类：如电电子技术术基础； G、柴

9、油机机类：如如柴油发发电机使使用及维维修、保保养技术术；4.3.44培训形形式： A、分工种种集中授授课；B、分工种种集体讨讨论。 4.3.55考试方方式： A、试卷考考试；B、课堂问问答。 4.4专业业技能培培训4.4.11专业技技能培训训由工程程维修部部主办具具体负责责。4.4.22专业技技能培训训每季度度进行一一次，每每次不少少于1220分钟钟。4.4.33培训内内容：A、电工类类： (供配配电设备备设施操操作标准准作业规规程)；(供配配电设备备设施运运行管理理标准作作业规程程)；(供配配电设备备设施维维修保养养标准作作业规程程)；B、电梯类类：(电梯梯运行管管理标准准作业规规程)； (

10、电梯梯维修保保养标准准作业规规程)；(电梯梯故障维维修标准准作业规规程)；电梯梯困人救救援标准准作业规规程。C、给排水水类：（给排排水设备备设施操操作标准准作业规规程）；(给排排水设备备设施运运行管理理标准作作业规程程)；(给排排水设备备设施维维修保养养标准作作业规程程)； (二次次供水管管理标准准作业规规程)。D、 公共共设施类类：如(公共设设施安装装维修修标准作作业规程程)；E、弱电类类：如(弱电系系统维修修标准作作业规程程)；F、 柴油油发电机机类： (柴油油发电机机运行管管理标准准作业规规程)； (柴油油发电机机操作标标准作业业规程)；(柴油油发电机机维修保保养标准准作业规规程)。G、

11、公共类类： (工具具管理标标准作业业规程)； (设备备综合管管理标准准作业规规程)；(测量量设备管管理标准准作业规规程)；(值班班管理标标准作业业规程)；其他相关规规程。 4.4.44培训形形式：A、分工种种集体授授课；B、分工种种集中讨讨论。 4.4.55考试方方式为现现场实际际动手能能力评估估。4.5服务务培训4.5.11服务培培训由公公司安排排授课人人员讲授授。4.5.22服务培培训每季季度进行行一次，每每次不少少于1220分钟钟。4.5.33培训内内容： A、文明用用语； B、仪表仪仪容； C、礼貌礼礼节；D、服务意意识；E、服务技技能；F、服务要要求。 G、物业业客服中中心工程程部技

12、工工标准作作业规程程4.5.44培训形形式为集集中授课课。4.5.55考试方方式：A、试卷考考试；B、课堂问问答。 4.6物业业管理知知识培训训4.6.11物业管管理知识识培训由由公司安安排授课课人员讲讲授。4.6.22物业管管理知识识培训每每季度进进行一次次，每次次不少于于1200分钟。4.6.33培训内内容： A、物物业管理理法律、法法规。其其中：(城市异异产毗连连房屋管管理规定定)、(城市房房屋修缮缮管理规规定)为工程程维修部部水电维维修组、公公共设施施维修组组单独培培训内容容； B、ISOO90001220000质量管管理体系系。4.6.44培训形形式： A、公公司集中中授课； B、讨

13、讨论。4.6.55考试方方式： AA、试卷卷考试； BB、课堂堂问答。 4.7安全全培训 4.7.11安全培培训由工工程维修修部负责责人具体体负责。4.7.22安全培培训每季季度进行行一次，每每次不少少于1220分钟钟。4.7.33培训内内容： AA、操作作安全； BB、日常常生活安安全。4.7.44培训形形式为集集中授课课形式。 4.7.55考试方方式为课课堂问答答。4.8思想想及文化化方面的的培训4.8.11思想及及文化方方面的培培训由工工程维修修部负责责人具体体负责。4.8.22思想及及文化方方面的培培训每半半年进行行一次，每每次不少少于1220分钟钟。4.8.33培训内内容： AA、思

14、想想品德； BB、行为为准则； CC、语言言表达能能力(重点加加强普通通话方面面的培训训)。 8.4培训训形式：A、集中授授课；B、 讨论论。C、考试方方式为课课堂问答答。4.9特种种培训：对于工工程维修修部的特特殊工种种(电梯、值值班电工工等)我个人人建议应应有计划划地选送送员工出出去培训训或请专专业人士士来授课课。4.10每每次培训训后，应应由工程程维修部部主办将将培训时时间、培培训内容容、评估估成绩等等清晰、完完整、规规范地记记录在员员工培训训登记表表内。 4.11培培训记录录应妥善善保存，各各类培训训计划、培培训记录录表保保存期为为3年；员员工培训训登记表表、新新员工考考核记录录表保保

15、存期为为长期。5.0记录录5.1 培训登登记表5.2 考核记记录表6.0相关关支持文文件 机电维维修部全全部标准准作业规规程 对于前期装装修监理理工工作作规程1.0目的的我个人认为为在配合合销售的的过程加加强装修修管理，杜杜绝装修修过程中中的违规规现象，确确保小区区外观形形象整洁洁、美观观。2.0适用用范围小区内全部部物业3.0职责责我个人认为为在我们们金碧物物业长春春分公司司我作为为一名中中层负责责人我想想做好义义务装修修监理工工作为日日后接管管奠定良良好基础础；我个个人认为为在做好好配合销销售的同同时应该该负责每每日依据据装修修巡检流流程框图图对小小区装修修房和单单元设施施进行巡巡检，并并

16、填写装装修巡检检记录表表，对对施工违违章现象象及时纠纠正，对对整改问问题及时时处理。4.0工程程程序装修监理工工是维修修施工和和住户居居室装修修施工质质量控制制的直接接责任人人。接受受土建工工程师的的领导。依依据住住户居室室装修方方案、维维修项目目审批表表和物物管员的的具体安安排实施施现场监监理工作作。4.1、参参与房屋屋交接、清清点和负负责试水水4.1.11会同相相关部门门、业主主按公司司编制的的房屋交交接清单单，对房房屋室内内设施设设备逐一一向业主主点交。4.1.22装修公公司进入入现场装装修3天前，如如果装修修公司要要求试水水，组织织对厨、卫卫进行关关水488小时试试验，每每天两次次（上

17、、下下午各一一次），作作详细的的观察记记录。发发现渗漏漏即时申申报维修修。无渗渗漏即请请业主共共同检查查，填写写厨、卫卫试水结结果报告告单，装装修监理理工和业业主签字字，交物物管部存存档。4.2. 对居居室装修修全过程程实话现现场监理理4.2.11装修修期间，每每天必须须一次到到装修现现场进行行现场监监理。4.2.22依据住住户居室室装修方方案对对住户装装修项目目逐一核核对，特特别是主主体结构构、外墙墙、户间间隔墙及及不允许许改动的的部位有有无破坏坏或损伤伤，对建建筑外观观的统一一性和整整体美观观有无影影响。发发现在上上述行为为或有超超越住住户居室室装修方方案的的装修行行为，必必须及时时制止并

18、并书面向向物管部部报告，由由物管部部向住户户发出装装修整改改通知书书，按按装修修整改通通知书的的内容，监监督检查查整改情情况，作作好监理理记录交交物管部部存档。4.2.33住户厨厨、卫重重新装修修埋设的的排污管管网、防防水层施施工，在在隐蔽前前必须到到现场检检查验收收，对管管网的位位置、接接头、管管件材料料，防水水材料，操操作程序序、施工工方法、防防水层翻翻高高度度、立管管防渗处处理等质质量情况况作详细细记录，绘绘制施工工简图，交交物管部部归入住住户装修修档案。4.2.44装修竣竣工，装装修监理理工应对对装修房房进行全全面的检检查验收收，签署署验收意意见，归归入住户户装修档档案。4.3小区区日

19、常维维修服务务的现场场监理4.3.11服务及及时：从从接到派派工单之之时5分钟内内必须到到达维修修施工现现场。对对待业主主必须热热情、有有礼貌。维维修施工工做到文文明施工工，不得得破坏环环境和影影响毗邻邻的正常常生活。4.3.22每一单单项维修修工作竣竣工必备备以下资资料：A、派工工单B、现场勘勘察记录录内容：存在的问问题；产生的原原因分析析；处理办法法和措施施；4.3.33维修施施工记录录内容：A、开、竣竣工时间间；B、开工情情况；C、耗用材材料；D、维修质质量评价价；E、绘制施施工简图图。4.3.44填写维维修项目目终结单单并经经业主或或接受维维修服务务的部门门签字后后统一归归档保存存。4

20、.4工程程部负责责人负责责对整改改维修工工人的安安排、调调度、进进度、质质量检查查，在安安排维修修任务时时必须进进行技术术交底，提提出具体体的技术术、质量量和安全全要求，并并作好记记录备查查。4.5每天天二次对对指定区区域内公公共服务务设施进进行巡查查，检查查本区域域内公共共服务设设施是否否完好，是是否能安安全使用用，有无无破坏或或损伤。发发现问题题必须当当天填报报维修修项目申申报表报报物管部部，即时时安排维维修。4.6负责责对小区区公共服服务设施施和业主主室内维维修项目目定期进进行质量量回访，维维修时间间、项目目、维修修质量、回回访时间间填写工工程维修修质量回回访单，并并请业主主签字。4.7

21、作好好当天的的维修施施工和住住户装修修现场监监理记录录。每月月底将维维修项目目、领、耗耗用材料料、维修修服务及及时率、维维修服务务质量合合格率、维维修返修修率填写写维修修项目月月报表，报报物管部部。装修巡检程程序图合格检查验收施工单位整改发整改联系记录合格检查验收业主整改发整改通知业主装修责任要求业主整改开发商责任发现问题每日巡检 否否否 是 是 5.0记录录5.1装装修巡检检记录表表5.2工工程维修修质量回回访单5.3维维修项目目月报表表5.4巡巡视记录录表值班电工交交接班制制度一、值班人人员应按按安排的的班次值值班，不不得迟到到、早退退、无故故缺勤，不不得私自自调班、顶顶班。因因故不能能值

22、班者者必须提提前向工工程部请请假，由由工程部部安排替替班人员员。二、交、接接班人员员必须做做好交接接班的准准备工作作，正点点进行交交接班。三、交、接接班人员员必须认认真查看看运行记记录，介介绍了解解设备运运行情况况和方式式，设备备检修、变变更等情情况，清清点仪表表、工具具等。作作好交、接接班记录录（并双双方签字字）。四、在下列列情况下下不得交交接班：1事故处处理未完完，或重重大设备备启动、停停机时。2接班人人员有醉醉酒现象象或神志志不清状状况，未未找到顶顶班人时时。高压配电运运行人员员巡视制制度一高压配配电装置置的巡视视应两人人进行，一一人监护护，一人人检查。二巡视检检查要以以高压部部分及重重

23、点设备备为主，但但也不能能放过低低压部分分与一般般设备的的细微变变化。三巡视电电器设备备时，人人体与带带电导体体间的距距离应大大于安全全距离，不不同电压压下的最最小安全全距离规规定是：10kkv及以以下高压压为0.7m。四巡视时时不得对对设备进进行任何何操作或或工作，且且禁止接接触高压压电器设设备的绝绝缘部分分。五进入高高压室巡巡视检查查时，应应随手将将门关好好，防止止小动物物进入室室内。六配电室室巡视检检查应在在规定时时间内进进行，一一般巡视视周期如如下：A、每班班班中检查查一次；B、巡视检检查设备备时，要要集中精精力，认认真、仔仔细并及及时分析析设备运运行是否否正常；C、新设备备投入运运行

24、时，值值班人员员要勤巡巡视。电梯巡查维维护、保保养作业业规程1.0目的的及时发现电电梯故障障，及时时处理，保保证电梯梯长期正正常运行行。2.0适用用范围小区内所有有电梯。3.0工作作程序3.1巡视视程序3.1.11维修工工每日99:000开始时时对小区区内所有有电梯进进行一次次巡视，巡巡视内容容详见巡巡视记录录表；3.1.22巡视中中充分发发挥各器器官作用用，迅速速判断电电梯的运运行状态态；耳听：运行行中的是是否有异异声；嗅：轿箱、机机房、井井道有无无异味；手摸：各按按纽是否否接触良良好；目测观察设设备有无无破损；体感：运动动是否平平衡，有有无摇晃晃。3.1.33发现问问题及时时处理并并作好巡

25、巡视记录录。4.0保养养程序4.1电梯梯保养每每年1次。4.2保养养内容：保养内容保养要求1电引机机地脚螺螺拴紧固固；2减速器器电机轴轴承加油油。1曳引机机运行平平衡无杂杂音2减速器器、电机机轴承油油位正常常无漏油油。检查抱闸起起、停车车制动是是否灵活活可靠。1制动时时，闸紧紧抱轮；2电引动动机起动动松闸同同步；1控制屏屏上行交交流接触触点检查查；2继电器器动作可可靠性检检查；3保险丝丝更换；4控制曳曳引机清清洁工作作。1接触器器触头无无污垢，凹凹坑蚀痕痕，铁芯芯磁环无无断裂，吸吸良好噪噪音小。2继电器器触头无无尘埃，无无烧焦情情况；3安全钮钮每月加加油一次次并应保保证灵活活可靠；4传动钢钢丝

26、绳应应无锈。1限速器器、导线线向滑轮轮加油；2安全钳钳每月检检查；3曳引钢钢丝绳检检查并润润滑。1限速器器每旬加加油一次次；2导向滑滑轮每月月加油一一次；3安全钳钳每月加加油一次次，并应应保证灵灵活可靠靠；41轿门、厅厅门、门门锁和门门触头安安全可靠靠性检查查。2开门机机构传动动状况检检查；3门转动动轴主门门锁每月月加油一一次；4开门机机链加油油。1所有门门启闭轻轻便灵活活开门机机构动作作时无跳跳动摇摆摆；2厅门锁锁动作灵灵活关闭闭后不能能打开；3门锁开开关联锁锁可靠、有有效；4门传动动轴、锁锁轴、门门上滑轮轮每月加加油一次次；5开门机机链轮每每月加油油一次。限位开关，极极限关可可靠性检检查。

27、极限开关接接触良好好无损，每每月检查查一次操纵箱按钮钮开关灵灵敏可靠靠检查。1所有召召唤按钮钮动作正正常灵敏敏、可靠靠；2召唤指指示灯显显亮每月月检查三三次。客用电梯发发生应急急故障修修理排除除。接到用户故故障电话话后应立立即设法法排除，并并作好记记录。给排水、发发电机、通通风设备备作业规规程1.0目的的确保小区给给排水设设备处于于良好技技术状态态，保证证小区生生活、消消防用水水，处于于良好运运行状态态，保证证小区居居民正常常生活，确确保各类类风机、排排烟风机机处于良良好的工工作状态态，保证证设备在在消防状状态下的的排烟。确保柴油发发电机处处于良好好的备用用状态，在在外电停停电的情情况下能能及

28、时启启动发电电，保证证消防、电电梯应急急需要。2.0适用用范围小区内给排排水、通通风系统统、柴油油发电机机的运行行管理。3.0职责责3.1设备备值班员员负责以以上各类类设备的的操作，监监控运行行及按时时抄表记记录，发发现异常常情况的的报告，打打扫设备备层及设设备的清清洁卫生生。3.2设备备技术主主办负责责设备操操作规程程的制定定及运行行工作的的技术指指导和检检查。3.3物管管部负责责向业主主通知停停水、停停电情况况。4.0运行行工作程程序4.1设备备运行的的时间确确定4.1.11.给水水设备处处于244小时连连续运行行状态；4.1.22柴油发发电机组组在外电电停电55分钟内内启动，在在接配电电

29、室通知知后立即即送电；4.1.33设备层层通风机机、视设设备层湿湿度情况况开机通通风；4.1.44污水泵泵处于自自动位置置、污水水上升到到一定高高度时自自动排水水。4.2设备备运行4.2.11值班运运行人员员负责给给水设备备24小时时运行的的操作监监控记录录，在给给水设备备启动时时，应注注意观察察起动时时设备的的各项运运行参数数（电流流、电压压、管网网压力），倾倾听有无无异响，运运行期间间每2小时记记录一次次运行参参数；4.2.22值班人人员负责责设备层层、通风风风机的的操作监监控，在在多雨潮潮湿季节节每日必必须开机机通风，并并作好运运行记录录；4.2.33值班员员在外电电停电或或配电设设备出

30、现现故障情情况下，立立即作好好发电准准备工作作，接到到发电通通知后立立即启动动发电机机组送电电（操作作程序见见操作规规程）并并作好运运行记录录；4.2.44值班人人员的运运行操作作，应严严格按操操作规程程操作，加加强巡视视，注意意各类设设备的运运行参数数的变化化情况，发发现异常常情况及及时向主主管报告告。4.2.55无关人人员未经经许可不不得进入入设备层层。5.0记录录6.0相关关支持文文件6.1 (柴柴油发电电机运行行管理标标准作业业规程)； 6.2 (柴柴油发电电机操作作标准作作业规程程)；6.3 (柴油油发电机机维修保保养标准准作业规规程)。柴油发电机机组操作作规程1.0目的的保证操作的

31、的安全性性和正确确性，避避免因操操作失误误造成的的设备或或人为事事故。2.0适用用范围小区内给排排水设备备、发电电机组的的操作。3.0职责责值班员工负负责上述述各类设设备的操操作记录录和异常常情况报报告。4.0工作作程序4.1柴油油发电机机组操作作规程：检查机组（机机油油位位、柴油油油位、冷冷却水箱箱水位）将怠速运行开关放在“怠速”按下“启动”按钮（注意：启动电机运行15秒而柴发机未运行时需等待3分钟后再次启动，若三次未启动成功需检查故障原因后再次启动）怠速运行5分钟无异常情况转入正常运行按配电屏上“送电”钮开始送电通知停止送电时，按配电屏上“断电按钮”柴发机组转入怠速，运行5分钟后停机。注：

32、柴发机机组正常常运行参参数：水温：7001000油温：8221077油压：3.524.997kgg.cmm2电压：4000v 频率：50HHz给排水、通通风、柴柴油发电电机组巡巡视、维维护保养养、检修修作业规规程1.0目的的每日巡视及及时发现现设备故故障及时时排除，确确保运行行正常，定定期维修修保养使使设备长长期稳定定运行。2.0适用用范围辖区内给排排水、柴柴油发电电机组、通通风系统统、各类类设备的的巡视、维维修、保保养。3.0职责责3.1设备备维修工工负责上上述设备备的巡视视维修保保养工作作；3.2设备备技术主主管负责检检修计划划的编制制、材料料计划的的编制、维维修保养养工作的的技术指指导、

33、检检查监督督及外委委维修工工作的联联络工作作。4.0巡视视程序4.1运行行设备的的巡视每每天进行行一次，由由维修工工进行；4.2巡视视地点：设备层层、电梯梯房、水水泵及控控制系统统、各污污水坑、潜潜水泵、柴柴油发电电机室；4.3巡视视内容：检查各各类设备备运行是是否正常常，设备备周围有有无杂物物，是否否有跑、冒冒、滴、漏漏现象，水水泵、电电机、风风机、电电梯运行行有无异异响、异异味。4.4.巡巡视时需需作好巡巡视记录录。5.0维修修保养5.1给排排水系统统5.1.11清除泵泵体周围围杂物，泵泵体外观观清洁每每月一次次；5.1.22清除污污水坑中中的杂物物，每季季一次；5.1.33对泵体体加润滑

34、滑油，半半年一次次；5.1.44按大中中修计划划对泵体体及电机机进行解解体大修修；5.1.55设备主主办制定定维修计计划并对对检查工工作提供供技术指指导及检检查监督督。5.2柴油油发电机机系统5.2.11设备维维修工负负责柴油油发电机机的维修修保养工工作；5.2.22设备维维修班按按维修计计划进行行检查，同同时记录录于设备备档案；5.2.33柴油发发电机保保养项目目表（见见下页）：柴油发电机机保养项项目表序号检查保养项项目保养方式及及用材料料时间1发电机组外外部清洁洁用抹布清除除油污每月2启动电瓶查电瓶电解解液，不不足加蒸蒸馏水每月3机油滤清器器更换机油滤滤清器500运行行小时4燃油滤清器器更

35、换燃油滤滤清器500运行行小时5水滤清器更换水滤清清器500运行行小时6空气滤清器器拆下清扫500运行行小时7机油更换机油500运行行小时5.2.44每一月月启动柴柴油发机机组一次次，每次次15分钟钟，观察察运行是是否正常常。5.3通风风排烟系系统5.3.11对风机机轴承定定期加油油润滑；5.3.22检查风风机皮带带是否完完好，发发现问题题及时调调正或更更换；5.3.33排烟阀阀每季检检查一次次，检查查机械机机构是否否能动作作。6.0记录录二次供水管管理工作作程序1.0目的的保证小区二二次供水水水质符符合卫生生检查标标准，保保障用户户身体健健康和消消防用水水。2.0适用用范围适用于小区区二次供

36、供水系统统管理。3.0职责责3.1物管管部负责责每年定定期联系系专业水水池清洗洗队（由由市供水水公司指指定）来来小区进进行中间间水池清清洗。3.2设备备维修工工负责清清洗时的的配合工工作，物物管部负负责向外外发停水水通知。4.0工作作程序4.1二次次供水由由指定的的设备运运行人员员负责管管理，管管理人员员定期进进行体检检，合格格后方可可上岗。4.2管理理人员负负责水池池管理，按按规定要要求检查查孔加盖盖，出水水口加网网罩工作作。4.3二次次供水清清洗，消消毒程序序。4.3.11由专业业水池清清洗队清清洗水池池（外委委）；4.3.22.清洗洗后取水水样送卫卫生防疫疫站检测测，合格格后方能能投入使

37、使用，不不合格进进行重新新清洗直直至合格格。4.333卫生防防疫站检检测报告告单，原原件存档档保存。5.0相关关文件长春市二二次供水水管理办办法水质分析析报告单单卫卫生许可可证供配电设备备设施巡巡视维修修保养作作业规程程1.0目的的及时处理供供配电设设备故障障，确保保设备正正常安全全运行。2.0适用用范围适用于小区区内高低低压配电电设备，照照明系统统、设备备电控部部分的维维修保养养工作。3.0职责责 水、电、气气维修工工负责电电器设备备的维修修保养。4.0工作作程序4.1巡视视：每日日水、电电、气维维修工对对所管辖辖内的水水电气、照照明配电电设施进进行一次次巡视，发发现问题题及时处处理，不不能

38、立即即处理应应采取措措施并上上报，必必要时停停止设备备运行。4.2巡视视地点4.2.11小区各各配电井井，检查查空开是是否正常常，导线线有无过过热现象象，楼道道照明灯灯具是否否有损坏坏，如有有更换即即进行更更换；4.2.22设备层层水泵、风风机、控控制柜、电电动机、检检查电动动机温升升是否过过高，机机组有无无强烈振振动，有有无异响响，电源源电压是是否正常常电流是是否超过过额定值值，是否否缺相运运行，控控制箱、开开关、交交流接触触器、灭灭火罩是是否完好好，电容容器外壳壳有无凸凸凹现象象，有无无异响或或放电火火花，各各部分接接头接触触是否良良好。4.3维修修保养4.3.11小区、车车库及大大楼内照

39、照明系统统的维修修保养；4.3.22及时更更换损坏坏的照明明灯具；4.3.44定期清清扫电井井中的电电器设备备灰尘，测测量电源源电压及及各回路路运行、电电流、观观察开关关导线是是否过载载运行。5.0电梯梯、风机机、水泵泵、控制制箱柜、电电机维修修保养。5.1及时时解决巡巡视中发发现的问问题，及及时更换换损坏的的零件，如如主开关关，接触触器、热热继电器器、指示示灯、转转换开关关。5.2所更更换的配配件，必必须与原原设备相相匹配，以以保证设设备的正正常安全全运行。5.3清除除电机油油垢及外外部灰尘尘，检查查轴承润润滑情况况，补换换润滑油油，检查查出线盒盒引线的的连接是是否可靠靠，绝缘缘处理是是否得

40、当当，检查查电表外外壳接地地是否良良好，检检测电动动机绝缘缘电阻。5.4大修修内容、电电动解体体、清除除内部污污垢、检检查绕组组的绝缘缘情况，槽槽楔有无无松动，匝匝间有无无短路，烧烧伤痕迹迹，检查查通风冷冷却是否否完好，检检查有无无扫膛现现象，对对外壳补补漆检查查轴承，损损坏应及及时更换换，检查查运行电电流是否否正常，检检查联轴轴器。6.0记录录值班管理标标准作业业规程1.0目的的规范值班管管理，确确保值班班质量。2.0适用用范围适用于物业业管理公公司管理理处工程程维修部部值班工工作。3.0职责责3.1客服服中心经经理负责责对值班班工作的的监控。3.2工程程部负责责人负责责值班工工作的具具体安

41、排排和检查查。3.3工程程部值班班人员负负责按此此规程进进行值班班工作。4.0程序序要点4.1交接接班操作作 4.1.11交班人人员提前前20分钟钟做好交交班准备备： A、检查设设备并确确保运行行正常； B、搞好值值班室和和设备房房卫生工工作。 4.1.22接班人人员提前前15分钟钟到达值值班岗位位。 4.1.33接班人人员首先先认真仔仔细地检检查各设设备的运运行情况况：A、发现异异常情况况应立即即采取有有效措施施，并通通知交班班人处理理，接班班人协助助；B、确认无无异常情情况再回回到值班班室进行行交接班班程序。 4.1.44交班人人员主动动、简要要地向接接班人介介绍值班班和设备备运行情情况，

42、重重点讲明明操作注注意事项项；接班班人应认认真聆听听，如有有疑问可可向交班班人提问问，直至至 双方方清楚。4.1.55接班人人查看上上班的机电运运行值班班记录)，检查查仪器、工工具等物物品是 否齐全全完好。4.1.66交接双双方认为为无误后后共同在在(机电运运行交接接班记录录)上签名名确认。4.1.77交接完完毕后所所发生的的问题由由接班人人负责。4.1.88有下列列情况之之一不能能交接班班：A、上一班班运行情情况未交交代清楚楚，记录录不规范范，配电电室、值值班室、操操作间不不清洁；B、接班人人未到岗岗，交班班人不准准下班；C、接班人人醉酒或或其他情情况而未未找到接接班人； D、在倒闸闸操作和和事故处处理过程程中；E、若交接接班过程程中发生生故障，应应停止交交接，由由交班人人负责处处理事故故，接班班人协助助。4.2值班班操作要要点4.2.11值班人人应提前前15分钟钟到达值值班岗位位，按交交接班程程序进行行交接班班。4.2.22坚守岗岗位，不不得串岗岗。 4.2.33按有关关运行管管理标准准作业规规程对空空调设备备、电梯梯设备、供供水、供供电设备备进行巡巡查、保保养、维维修. 4.2.44如遇特特殊事件件，应按按突发事事件处