房地产企业地产开发工作手册2885.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.地产开发工作手册目 录一、总则1.1 目目的1.2 管管理方式式二、主要工工作程序序2.1 物物业发展展程序2.1.11 物业业发展2.1.22 外发发设计、监监理及建建造工作作2.1.33 保存存文件及及记录2.2 施施工管理理程序2.2.11 施工管管理2.2.22 施工问问题之跟跟进2.2.33 保存文文件及记记录2.3 物物料管理理程序2.3.11 物料供供货商评评估和监监察2.3.22 施工物物料管理理2.3.33 保存文文件及记记录3.4 工工程

2、计量量签证工工作程序序3.4.11 施工工过程计计量签证证工作程程序3.4.22 办理理进度款款支付工工作程序序3.4.33 竣工工决算工工作程序序3.4.44 保存文文件及记记录3.5 报报建工作作程序（335000 以以上）(市桥街街)三、人员配配置3.1 董董事3.2 总总工程师师3.3 其其他人员员3.3.11 会计计3.3.22 出纳纳3.3.33 水电电工程师师3.3.44 土建建工程师师3.3.55 预算算员四、各阶段段工作4.1 项项目决策策阶段的的主要工工作4.2 项项目准备备阶段的的主要工工作4.3 项项目实施施阶段的的主要工工作4.4 竣竣工验收收阶段的的主要工工作五、甲

3、方工工作人员员行为准准则一、总则1.1 目目的（1） 实实现投资资目标和和期望（2） 使使投资控控制在预预定或可可接受的的范围之之内 （3） 保保证项目目功能与与质量达达到标准准1.2 管管理方式式采用间接方方式：通通过各种种委托协协议和合合同，把把工程项项目的各各项任务务和管理理职责以以及各项项风险分分解到各各参与策策划和实实施的有有关机构构，项业业主进行行总体协协调和控控制，保保证项目目如期按按质建成成，并尽尽可能节节省投资资。二、主要作作程序2.1 物物业发展展程序2.1.11 物业业发展（1）物业业发展计计划当物业发发展意念念，需包包括以下下内容：物业发发展性质质及选址址；成本本限额；

4、开工日日期；完完成日期期；其它它(例如如：设施施、设计计风格)。董事订定定物业发发展名称称及/或或编号，作作为整个个物业发发展过程程之识别别。董事与总总工程师师及/或或其它由由董事指指定之主主管，参参考公司司过去相相关物业业发展经经验，商商讨有关关物业发发展意念念，并由由总工程程师编订订【物业业发展计计划】，说说明该物物业发展展概念及及计划、主主要工作作项目、预预算执行行及完成成日期。工工作项目目最少包包括：地地质磡探探；物业业概念设设计(单单位种类类、数量量、配套套设施及及其它)；物业业建筑设设计(具具体规格格、选料料等)；物业建建筑施工工图。【物业发发展计划划】由董董事审批批。董事选定定执

5、行各各项工作作之负责责人，并并记录于于【物业业发展计计划】中中。地质勘探探工作是是总工程程师提出出并编订订在【物物业发展展计划】的的组成部部分，由由董事会会选定合合适勘探探机构部部门展开开工作，勘勘探机构构工作完完成后，提提供【地地质磡探探报告】给给总工程程师审阅阅，总工工程师对对【物业业发展计计划】作作出相应应的修改改。在每期工工程的开开工期间间,召开开管理评评审会议议针对本本期工程程的特点点,检视视现有系系统对新新工程的的满足性性和通用用性是否否相适应应,并保保存记录录。（2）物业业设计评评审及检检讨总工程师师按【物物业发展展计划】安安排设计计工作。当需要外外间机构构(例如如：建筑筑设计公

6、公司、顾顾问公司司)执行行设计工工作，由由董事选选定合适适机构展展开设计计工作。在设计过过程中，总总工程师师负责根根据在【物物业发展展计划】内内之设计计要求及及相应之之法规进进行评审审各设计计项目，在在需要时时与设计计机构直直接面谈谈商讨设设计质量量事宜。设计结果果可以是是文件(例如：图则)、相片片及/或或模型等等形式。总工程师师检讨设设计结果果，按原原定物业业发展意意念【物物业发展展计划】及及有关法法规，以以验证设设计结果果能否符符合要求求；在需需要时参参考公司司其它同同类发展展项目、有有关人员员、或到到选址进进行视察察，以确确认设计计是否适适用。审审查结果果须保留留记录(例如：国家政政府文

7、件件、图纸纸会审记记录、评评审/检检讨记录录、会议议记录等等)，并并于【物物业发展展计划】上上说明。当需要更更改设计计时，如如外部设设计更改改，由设设计单位位或外间间设计机机构修改改有关设设计文件件资料，并并予以审审查批准准；如内内部设计计更改，由由本公司司设计员员修改有有关设计计文件资资料，并并经独立立人验证证。装修材料料规格的的确定，由由董事会会指定。（3）物业业建筑监监理与施施工总工程师师按【物物业发展展计划】安安排物业业建筑工工程。预算员对对各项工工程做经经费预算算并检讨讨，交总总工程师师审核、董事审批，总工程师将保留相应的预算文件。董事选定定合适监监理机构构及建造造商，并并由总工工程

8、师书书面提供供建筑工工程要求求：工程程规格(例如：图纸)；完工工日期；装修材材料规格格；其它它有关规规格要求求(例如如：适用用之国际际/国家家规格、标标准、工工艺要求求、建筑筑材料要要求)。董事选定定之监理理机构是是代表公公司对建建造商进进行施工工现场管管理，参参阅【施施工管理理程序】。预算员于于工程竣竣工后，作作出结算算并检讨讨，由总总工程师师审核董董事审批批确认，总总工程师师将保留留相应的的结算文文件。（4）竣工工验收工程竣工工后，总总工程师师与物业业管理公公司等有有关部门门对相应应工程进进行验收收交接。如如验收不不合格，总总工程师师将指令令施工单单位根据据验收记记录进行行整改，直直至验收

9、收合格。验验收合格格后，双双方填写写【物业业管理验验收交接接证明书书】，同同时并将将土建及及配套工工程的竣竣工图交交予物业业管理公公司。楼宇交给给用户后后，总工工程师可可委托物物业管理理公司发发放【工工程问卷卷调查】于于用户，了了解用户户意见：包括楼楼宇外观观、使用用功能、环环境布局局等。由由总工程程师分析析、检讨讨楼宇设设计。以上如有有发现问问题，由由总工程程师决定定是否做做出跟进进。2.1.22 外发发设计、监监理及建建造工作作（1）甄选选地质磡磡探顾问问、设计计机构、监监理机构构及建造造商董事按外外发工作作项目性性质，联联络有关关外间机机构报价价或投标标。董事甄选选合适外外间机构构时，考

10、考虑下列列各项：该机构构工作经经验与本本外发工工作项目目之相关关性；该该机构过过去服务务本公司司之经验验及表现现(包括括：质量量及时效效性)；工程预预算；该该机构提提供之完完成日期期及报价价；其它它人员意意见。部部分工程程(如水水、电、电电视天线线、电话话线)等等则选择择有关政政府部门门进行施施工并无无需评估估。总工程师师根据监监理机构构、建造造商的资资质证明明及过往往之工作作履历，对对其做出出评估，并并记录于于【供货货商评估估问卷】中中。总工程师师编订合合同予雇雇用之机机构，并并详列外外发工作作项目要要求及附附上有关关图纸/规格资资料。经经由董事事审批盖盖上公章章后，由由总工程程师发出出予受

11、雇雇机构。2.1.33 保存存文件及及记录【物业概念念设计】、【物业发展计划】、【地质磡探报告】、每周/月【工程联席会议】记录、设计结果(例如：图则、相片、模型)、【工程预算/结算】、报价/标书、合同、【单位工程竣工证明书】、【供货商评估问卷】2.2 施施工管理理程序2.2.11 施工管管理（1） 施施工进度度计划总建造商商需于展展开建筑筑施工前前，向监监理机构构提交【施施工进度度计划表表】(MMastter Proograam)，计计划各分分项工程程及所需需工日；再由监监理机构构审查后后提交给给甲方代表表。甲方代表表按工程程规格要要求/图纸，确确认计划划表，并并通知监监理机构构安排建建造商按

12、按计划表表施工。当建筑工工程要求求有所更更改(例如：设计变变更)，甲方代表表须将设设计变更更以【工工程备忘忘录】形形式发至至监理单单位，监监理单位位再将设设计变更更以【备备忘录】形形式发至至建造商商,说明更更改内容容并附上上有关更更改资料料，并每每次设计计变更内内容由文文控员受受控后记记录于【设设计变更更目录】中中。（2）施工工进度监监察监理单位位参考【施施工进度度计划表表】，每每天均到到工地： 查察施工进进度； 巡视施工(包括特特殊建筑筑工序)质量及及安全表表现； 巡视物料质质量表现现； 跟进每月【工工程联席席会议】确确定之有有关事宜宜； 监理单位将将巡视结结果总结结于【监监理周报报】和每每

13、月【监监理日志志】中,予甲方代表表主管审审核。监理单位位若在工工地查察察时，发发现进度度延后、质质量问题题(不符合合有关规规格要求求)、或有有潜在问问题，监监理员发发出【监监理通知知】予建建造商，要要求作出出纠正或或预防行行动，以以消除问问题或潜潜在问题题, 【监监理通知知】分发发甲方代表表备案。每周召开开监理单单位工作作例会，总总结前一一周的施施工进度度及质量量安全问问题，并并对下一一周的工工作重点点进行探探讨,记录整整理于每每周【工工作例会会记录】中中。（2）施工工检查 监理单单位参考考【施工工组织设设计】/【招投投标文件件】及最最新要求求，并参参考【施施工进度度计划表表】内容容，与建建造

14、商确确定需要要进行质质量检查查之分项项工程，按按各项国国家有关关规范要要求制定定【施工工质量检检查总表表】予建建造商。 建造商商按实际际施工进进度完成成对各分分项工程程的【施施工质量量检查表表】，向向监理机机构提交交【工程程报验单单】及【工工程申报报表】，经经监理单单位监理理员进行行质量复复核确认认，监理理工程师师审批后后，建造造商方可可进行一一下工序序施工。 若监理理单位监监理员发发现分项项工程施施工质量量不符国国家规范范即【施施工质量量检查表表】要求求时，需需发出【监监理通知知】予建建造商，要要求作出出纠正行行动，以以消除问问题。甲方代表表负责对对建造商商所提交交的分项项工程之之【施工工质

15、量检检查表】保保留存盘盘，并登登记于【施施工质量量检查总总表】中中，以此此份表格格来检讨讨建造商商的施工工进度及及质量情情况来对对监理单单位的监监理工作作成果进进行考核核,当发现现施工进进度与质质量与实实际不符符时，甲甲方代表表需发出出【工程程备忘录录】或【纠纠正与预预防行动动记录】予予监理单单位及建建造商，要要求作出出纠正行行动，以以消除问问题或潜潜在问题题。(参阅本本程序第第5.22 章) 当建造造商完成成所有建建筑施工工项目，建建造商、监监理单位位、甲方方三方需需按照有有关规定定、规范范进行验验收，对对需现场场签证之之工程项项目，三三方人员员共同验验收合格格后于【单单位工程程竣工验验收证

16、明明书】上上确认。若若发现不不符建筑筑工程要要求时，监监理单位位需发出出【监理理通知】予予建造商商，直至至所有不不符合点点已纠正正，才接接收工地地。（4） 施施工、工工监理检检讨甲方代表表编写【每每月工程程总结分分析报告告】，甲甲方代表表根据【监监理周报报】和【监监理月报报】总结结施工进进度、施施工质量量及监理理单位的的监理成成果，表表现于【每每月工程程总结分分析报告告】中。 承建商商代表及及监理商商代表参参与每月月召开的的联席会会议，总总结本月月以来有有关质量量、安全全、进度度情况，并并记录于于【工程程联席会会议记录录】中。2.2.22 施工问问题之跟跟进（1）施工工问题之之跟进监理单位位于

17、施工工检查或或监察时时发现之之问题或或潜在问问题，须须发出【监监理通知知】予建建造商,说明问问题明细细或建议议改善方方法分发发甲方代表表备案,甲方代表表根据其其问题的的严重程程度决定定是否发发出【工工程备忘忘录】和和【纠正正与预防防行动记记录】予予建造商商，并分分发监理理单位。监理单位位每月需需对【监监理通知知】与【工工程备忘忘录】或或【纠正正与预防防行动记记录】作作跟进，并并记录于于相关目目录表中中。监理员跟跟进承建建商之纠纠正及预预防行动动，以确确定行动动之有效效性，并并记录。若不符合合事项影影响整体体建筑进进度，建建造商需需修改【施施工进度度计划表表】，经经总监工工程师审审核后,交由甲方

18、方代表确确认。2.2.33 保存文文件及记记录【建造施工工进度计计划表】、【监理周报】、【监理月报】、【施工组织设计】、【招投标文件】、【监理通知】、【工程备忘录】、【设计变更目录】、【每月工程总结分析报告】、【每月工程联席会议记录】、每周【工作例会记录】、【施工质量检查总表】及分表、【现场签证单】、【每周工作例会】2.3 物物料管理理程序2.3.11 物料供供货商评评估和监监察（1）供货货商的评评估 新的物物料供货货商可通通过下列列方法由由采购员员评估： 评须填写【供供货商评评估问卷卷】，以以提供资资料，如如：公司司背景、质质量系统统、产品品种类及及级别等等； 采购员/部部门主管管可要求求参

19、观供供货商的的厂房； 参考过往之之工作； 试单。 所有评评估结果果总结于于【供货货商评估估问卷】内内，供货货商的资资质/级别，无无特别要要求。 对于新新的检测测服务供供货商，各各部门主主管须确确定该供供货商有有国家/国际检检测认可可，才算算合格。 经评估估合格之之供货商商，可被被列入【认认可供货货商名单单】上，但但须注明明为新供供货商。（2）供货货商的监监察 每半年年一次，由由董事、采采购员、总总工程师师及/或有关关人员工工开会，对对【认可可供货商商名单】作作出检讨讨：根据据供货商商送货/服务的的货品/服务的的质素等等，检讨讨对供货货商的表表现是否否满意。 经检讨讨表现理理想的供供货商会会保留

20、于于新的【认认可供货货商名单单】，表表现不理理想的供供货商可可被除名名。 新的【认认可供货货商名单单】由董董事批核核。2.3.22 施工物物料管理理（1）制定定施工物物料规格格总工程程师按物物业发展展计划制制定【建建造物料料规格】及及【工程程物料来来料检查查表】，规规定建造造商按要要求选用用建筑物物料品种种，包括括：水泥泥、钢筋筋、屋面面瓦、块块料、管管材及电电气设备备等。（2）物料料使用 建造商商需按【建建造物料料规格】/【认可供货商名单】选择合适施工物料进行首次审批，并提供首次【实验室检测报告】/供应单位的资质证/出厂合格证予甲方代表审阅。 甲方代代表审阅阅首次【实实验室检检测报告告】(需

21、注明明有见证证检验标识或或相关数数据，确确定符合合【建造造物料规规格】/施工图图纸要求求，签批批确认。 对于批批准使用用之建造造物料，建建造商按按【送检检试件的的取样与与制作】在在外聘监监理公司司监理员员见证下下取样送送检(钢筋除除外)，并提提交【实实验室检检测报告告】。 对于批批准使用用之装修修或设备备物料，若若需进行行来料质质量检查查，甲方方代表订订定检查查项目、程程序、及及允收标标准即【物物料来料料检查表表】。 每批物物料进场场时(砂石砖砖除外)，建造造商须提提交【工工程材料料、构配配件、设设备报审审表】及及物料出出厂合格格证(包括发发货单、检检验报告告等)报外聘聘监理公公司验证证，并完

22、完成【物物料来料料检查表表】,验证合合格方可可进场使使用。 甲方代代表审批批【实验验室检测测报告】/【物料来料检查表】内容，根据每周【建造物料周期检查表】结果或【物料首次审批报告】要求，若确定物料符合规格要求，于检测报告上签批确认。反之不符合规格要求之物料，须发【工程备忘录】通知建造商作退回或降级使用。（3） 施施工物料料质量检检讨 参考【物物料首次次审批报报告】、测测试报告告、【来来料检查查表】、及及【工程程备忘录录】，甲甲方代表表需每月月总结施施工物料料质量表表现于【工工程总结结分析报报告】，于于每月【工工程联席席会议】中中进行检检讨。 对于装装修物料料供货商商的监察察，参阅阅本程序序第2

23、.3.11、节。2.3.33 保存文文件及记记录【材料申购购表】、【认可可供货商商名单】、【供货商评估问卷】、【来料检查报告】、【建造物料规格】、【物料首次审批报告】、【实验室检测报告】、【工程备忘录】、【物料质量报告】、每月【工程联席会议】记录、【新物料试用报告】、【不合格来料检查报告】、【不合格材料跟踪检查报告】、【物料来料检查表】、【建造周期物料检查表】、每月【工程总结分析报告】、【送货单或发票】、【存卡】、【物料、工具申领表】、【工程材料、构配件、设备报审表】3.4 工工程计量量签证工工作程序序3.4.11 施工工过程计计量签证证工作程程序（1） 甲甲方驻工工地代表表要熟悉悉施工图图，

24、审查查单位工工程，分分部分项项工程的的工程量量，列出出【工程程量清单单】、【变变更设计计增加的的工程量量清单】和和【指定定工作的的工程量量清单】。此此项工作作也可由由承包商商申报，监监理和甲甲方驻工工地代表表共同审审核。（2） 在在施工过过程中，施施工图（包包括设计计变更）范范围内，以以实际完完成的、且且工程质质量达到到合格标标准方可可进行计计量签证证，但累累计签证证计量不不能突破破施工图图（包括括设计变变更增加加的工程程量）中中的总量量，对承承包商超超出设计计图纸要要求增加加的工程程量和自自身原因因造成返返工的工工程量，不不予计量。（3） 承承包商报报月报表表时，必必须附有有已完工工程的【工

25、工程量计计算单】并并附已完完工程【质质量合格格证明资资料】和和【隐蔽蔽工程验验收单】。（4）监理理及甲方方驻工地地代表，根根据【施施工单位位月报表表】和【工工程量计计算单】，对对已完成成的工程程工作量量进行统统计，做做好记录录，校核核施工单单位所报报工程量量的准确确性，在在计算单单上签署署意见。（5） 甲甲方驻工工地代表表对现场场监理工工程师对对测量、计计算所签签署的意意见进行行审查后后在【施施工单位位月报表表】中签签证。（6） 业业主所指指定的工工程量，必必须有【业业主的书书面文字字】或【会会议纪要要】，才才能计量量签证。（7） 计计量签证证必须是是工程质质量合格格才能签签证，如如果存在在下

26、列问问题，应应分别对对待进行行处理： 工程质质量不合合格或存存在缺陷陷，通知知承包商商进行返返工或修修补，达达到合格格后方可可签证； 对已完成成的工程程量，工工程质量量不合格格，影响响结构安安全或不不符合使使用功能能要求，承承包商又又无技术术力量处处理的，工工程量不不得签证证，施工工单位还还要承担担全部返返工的经经济损失失。3.4.22 办理理进度款款支付工工作程序序（1）准确确统计该该段时间间内经过过签证计计量的工工程量（防防止重复复计量），上上报。（2）施工工单位应应根据【施施工合同同】的优优惠条件件，预（决决）算定定额；取取费系数数，计算算程序规规定和已已签证的的工程量量，计算算进度款款

27、，并折折扣预留留一定比比例的进进度款，作作为工程程质量保保修费用用暂不支支付，提提出【进进度款计计算单】和和【工程程款支付付申请】上上报审批批。监理理和甲方方驻工地地代表审审核后开开具【工工程款支支付证书书】一并并交甲方方审批付付款。3.4.33 竣工工决算工工作程序序 经过竣竣工验收收，质量量评定，合合格工程程才能办办理竣工工决算，不不合格工工程，暂暂不办理理竣工决决算。 准确统统计变更更设计增增加（或或减少）的的工程量量，得出出【变更更设计工工程量汇汇总表】。此此项工作作也可由由承包商商申报，监监理和甲甲方驻工工地代表表共同审审核。 准确统统计指定定工作的的工程量量，得出出【指定定工作工工

28、程量汇汇总表】。此此项工作作也可由由承包商商申报，监监理和甲甲方驻工工地代表表共同审审核。 准确统统计工程程量总量量。 比较已已完成的的、经签签证的总总量和原原预算的的总量，是是否符合合，若不不符合，找找出原因因，列出出【不符符工程量量数量、原原因、允允许/不不允许结结算及依依据列表表】，要要尽量控控制完成成总量不不得突破破原预算算总量。此此项工作作也可委委托监理理完成，甲方审核。 承包商商应根据据预（决决）算定定额取费费系数，计计算程序序，完成成的经签签证的工工程量和和【施工工合同】中中的优惠惠条件，计计算工程程造价，提提出【工工程结算算书】和和【工程程款支付付申请】并并付【竣竣工验收收合格

29、证证明】上上报审批批。监理理和甲方方驻工地地代表审审核后开开具【工工程款支支付证书书】一并并交甲方方审批付付款。3.4.44 保存文文件及记记录【工程量清清单】、【变更更设计增增加的工工程量清清单】和和【指定定工作的的工程量量清单】、【质量合格证明资料】和【隐蔽工程验收单】、【工程量计算单】、【施工单位月报表】、【业主的书面文字】或【会议纪要】、【进度款计算单】和【工程款支付申请】、【工程款支付证书】、【竣工验收合格证明】、【变更设计工程量汇总表】、【指定工作工程量汇总表】、【不符工程量数量、原因、允许/不允许结算及依据列表】、【工程结算书】、【施工合同】3.5 报报建工作作程序（335000

30、 以以上）(市桥街街)在取取得建设设用地规规划许可可证及规规划设计计条件后后（1） 进进行调查查工作（场场地标高高、规划划控制条条件、市市政管网网、水压压、周边边建筑情情况等）。（2） 钻钻探：请请勘察单单位进行行钻探，进进行钻探探深度监监督、岩岩样装箱箱、现场场旁站。（3） 方方案设计计：请设设计单位位进行方方案设计计及规划划消防报报建的55 图1书工作作。设计计方案研研究、讨讨论、审审阅，确确定设计计方案（要要考虑施施工因素素）。 （4） 环环保报建建、市政政报建、临临水临电电报装。进入广州州市环保保局网址址：，填填写建建设项目目环境保保护许可可申请表表，进进入网上上环保报报建程序序，打印

31、印申请表表盖章签签名以备备报送，及及时登录录系统查查看受理理情况，在在申请表表批复后后打印批批复意见见，在后后续报送送时交环环保局盖盖章。委委托环评评，环评评报告出出来后送送环保所所签意见见盖章后后送环保保局进行行环评审审批，审审批中心心环保局局窗口收收案拿到到回执，跟跟进环评评审批拿拿到经审审批的环环评和批批复文件件，督促促设计单单位按环环保要求求设计。向市政园园林局提提出市政政管网接接入申请请，办理理市政报报建。在初步设设计完成成后，进进行临水水临电报报装，为为施工提提供条件件。临电报装装须与永永久用电电同时，到到供电局局（所）领领取报装装表（含含设计、施施工单位位资质审审核意见见书和供供

32、电工程程设计、施施工委托托书），回回公司填填写并写写好用电电申请，然然后去供供电局（所所）报装装，供电电部分（高高压部分分）必须须委托供供用电工工程公司司设计施施工，受受电部分分（底压压部分）应应由有资资质的单单位设计计施工，跟跟进用电电报装，须须拿到供供用电方方案协议议才能能进行供供电设计计施工。（5） 总总体报建建（修建建性详细细规划送送审及办办理总平平面规划划设计消消防审核核）。送5 图图1 书电电子文件件到规划划局信息息中心作作dgnn 格式式（需交交费）。拿到dggn 格格式后连连同其他他资料到到镇建设设办领取取规划方方案送审审表并填填写（需需回来盖盖章），窗窗口收案案，拿到到回执。

33、带有关资资料（用用资料袋袋装好）到到审批中中心消防防局窗口口办理总总平面规规划设计计审核，拿拿到回执执。（6） 跟跟进规划划、消防防审核，拿拿到审核核意见和和经规划划部门审审核盖章章的总体体规划图图，反馈馈给设计计修改图图纸。要要拿到规规划部门门的审核核意见和和经规划划部门审审核盖章章的总体体规划图图需先到到规划局局交审核核费，并并凭回单单到镇建建设办交交纳审核核费。（7） 修修改规划划送审：如果批批复未出出，则可可采用换换图的手手法处理理。如果果批复已已出，则则应向镇镇建设办办提出书书面查档档申请并并盖章，退退回回执执及批复复原件重重报。督督促设计计院按规规划要求求继续完完善设计计，出建建筑

34、平、立立、剖面面图。（8） 单单体报建建按要求带带齐有关关资料到到镇建设设办领取取建设设工程规规划许可可证申申请表并并填写（需需回来盖盖章），窗窗口收案案，拿到到回执。（需需拿到有有关部门门总体报报建审核核意见和和经规划划部门审审核盖章章的总体体规划图图才行，消消防包括括单体审审核意见见）到审批中中心消防防局窗口口领取填填写建建筑消防防设计防防火审核核申报表表并回回来填写写（此表表填写复复杂）（需需盖章），窗窗口收案案，拿到到回执。按要求带带齐有关关资料（用用资料袋袋装好）到到审批中中心消防防局窗口口办理单单体（土土建）施施工消防防设计审审核，窗窗口收案案，拿到到回执。按要求带带齐有关关资料到

35、到审批中中心人防防办领取取并填写写建设设项目情情况登记记表和和人防防报建登登记表，办办理人防防报建，窗窗口收案案，拿到到回执。（9） 跟跟进单体体审核，拿拿到批文文、建建设工程程规划许许可证及及经规划划部门审审核盖章章的建筑筑平、立立、剖，反反馈给设设计进行行初步设设计，督督促设计计院按要要求进行行初步设设计及提提交初步步设计资资料并进进行审查查。要拿拿到建建设工程程规划许许可证及及经规划划部门审审核盖章章的建筑筑平、立立、剖，需需先到规规划局缴缴纳审核核费和城城建配套套费，并并凭回单单到镇建建设办缴缴纳审核核费。（10）更更改发证证：单体体报建中中的修改改，如果果未批出出则可采采用换图图的手

36、法法处理；如果已已批出，则则应申请请更改发发证，向向镇建设设办提出出查档申申请，退退回批出出文件，重重报。（11）设设计院提提交初步步设计资资料后，提提交有关关资料到到建设局局建工科科进行初初步设计计审查，由由建设局局组织召召开初步步设计审审查会。会会后督促促设计院院按会议议要求完完善设计计。会后后应拿到到批复，作作为施工工图审查查的必备备资料。（12）设设计院提提交施工工图和计计算书后后，提交交有关资资料到建建设局建建工科转转审图公公司进行行施工图图审查，拿拿到回执执，跟进进并拿回回执到建建工科拿拿审查意意见，建建工科在在回执上上记录后后退回回回执，督督促设计计院按审审查意见见完善设设计。设

37、设计院在在意见单单上回复复和出变变更后将将其送回回建设局局建工科科转审图图公司审审查，跟跟进并最最终拿到到广州州市建设设工程施施工图设设计文件件审查批批准书及及经审图图公司盖盖章的施施工图等等作为施施工报建建的必备备资料和和合法的的施工依依据。（13）进进行工程程招标选选定施工工单位，进进行施工工报建，拿拿到施工工许可证证。（14）施施工单位位进场后后，申请请规划放放线（到到规划局局建设科科申请）。先先到国土土局测量量队交费费放三个个互相通通视的基基准点，然然后请规规划局测测量队到到工地放放线，跟跟进拿到到记录册册，此册册为以后后规划验验收的依依据之一一。（15）到到质监站站办理测测桩方案案（

38、与监监理、施施工一起起）。（16）到到检测中中心办理理测桩协协议及缴缴纳测桩桩费用。（17）进进行施工工直至竣竣工验收收备案。（18）保保持批复复及有关关记录。3.6 建建设工程程竣工验验收及备备案工作作程序3.6.11 竣工验验收准备备工作（1） 施施工单位位编制工工程竣工工报告，监监理核查查后提交交建设单单位。（2） 施施工单位位在计划划验收日日期200 个工工作日前前将工程程技术资资料提交交监理审审核（55 个工工作日完完成）后后送建设设单位。（3） 监监理单位位提交工工程质量量评估报报告给给建设单单位。（4） 勘勘察单位位提交勘勘察文件件质量检检查报告告、设设计单位位提交设设计文件件质

39、量检检查报告告给建建设单位位。（5） 建建设单位位在竣工工验收前前必须提提请规划划、消防防、环保保等部门门进行专专项验收收，取得得合格文文件或准准许使用用文件。（6） 建建设单位位在竣工工验收前前15 个工作作日将工工程技术术资料提提交给监监督站，并并附工工程竣工工验收条条件审核核表。监监督站资资料进行行抽查，并并在5 个工作作日后将将抽查意意见书面面通知建建设单位位。（7） 建建设单位位组织勘勘察、设设计、施施工、监监理等单单位，制制定验收收方案。3.6.22 竣工验验收条件件（1） 完完成设计计合同和和合同约约定的各各项内容容；（2） 工工程竣工工报告；（3） 工工程质量量评估报报告；（4

40、） 勘勘察、设设计文件件质量检检查报告告；（5） 有有完善的的技术档档案和施施工管理理资料；（6） 有有工程使使用的主主要建筑筑材料、建建筑构件件和设备备的进场场试验报报告；（7） 建建设单位位已按合合同约定定支付工工程款；（8） 有有施工单单位签署署的工程程质量保保修书；（9） 市市政基础础设施的的有关质质量检测测和功能能性试验验资料；（10） 有规划划部门出出具的规规划验收收合格证证；（11） 有公安安消防出出具的消消防验收收意见书书；（12） 有环保保部门出出具的环环保验收收合格证证；（13） 有监督督站出具具的电梯梯、验收收准用证证；（14） 燃气工工程验收收证明；（15） 设行政政主

41、管部部门及委委托的监监督站等等部门责责令整改改的问题题已全部部整改完完成；（16） 已按政政府有关关规定缴缴纳工程程质量安安全监督督费；（17） 单位工工程施工工安全评评价书。3.6.33 竣工验验收程序序（1） 由由建设单单位组织织工程竣竣工验收收；（2） 建建设、勘勘察、设设计、监监理单位位分别汇汇报工程程合同履履约情况况和在工工程建设设各个环环节执行行法律、法法规和工工程建设设强制性性标准情情况；（3） 验验收组审审阅建设设、设计计、施工工、监理理单位的的工程档档案资料料；（4） 实实地查验验工程质质量；（5） 对对工程勘勘察、设设计、施施工、设设备安装装质量和和管理环环节等方方面作出出

42、全面评评价，并并填写工工程竣工工验收报报告。3.6.44 竣工验验收备案案（1） 领领取备案案表一式式四份。（2） 提提交以下下资料向向备案机机关备案案。1) 竣工工验收备备案表； 2) 施工工许可证证；3) 施工工图设计计文件审审查意见见；4) 工程程竣工验验收报告告；5) 工程程质量评评估报告告；6) 勘察察、设计计文件质质量检查查报告；7) 市政政基础设设施的有有关质量量检测和和功能性性试验资资料；8) 规划划验收认认可文件件；9) 消防防验收文文件或准准许使用用文件；10) 环环保验收收文件或或准许使使用文件件；11) 有有监督站站出具的的电梯验验收准用用证及分分部验收收文件；12)

43、燃燃气工程程验收文文件；13) 广广州市建建设工程程质量保保修书；14) 商商品住宅宅还应当当提交住住宅质量量保证书书和住住宅使用用说明书书；15) 法法规、规规章、规规定必提提供的其其它文件件。三、人员配配置3.1 董董事（1） 对对投资的的方向和和内容作作初步构构想。（2） 选选择好咨咨询结构构、勘探探设计结结构、监监理机构构、建造造商、物物业管理理公司等等。（3） 组组织对项项目建议议书和可可行性研研究报告告进行评评审。（4） 进进行项目目决策。（5） 提提供有关关资源，保保障项目目顺利进进行。3.2 总总工程师师（1） 协协助董事事完成对对投资方方向和内内容的初初步构想想。（2） 助助

44、董事选选择好咨咨询结构构、勘探探设计结结构、监监理机构构、建造造商、物物业管理理公司等等。（3） 协协助董事事完成项项目建议议书和可可行性研研究报告告的评审审工作。（4） 审审阅设计计图纸，及及时办理理有关设设计文件件的审批批工作。（5） 办办理需由由业主出出面办理理的项目目审批手手续。（6） 协协调设计计与施工工、监理理与施工工等方面面的关系系，组织织承包方方和咨询询设计单单位进行行图纸会会审和设设计交底底。（7） 组组织或委委托监理理工程师师对施工工组织设设计进行行审查。（8） 督督促检查查合同执执行情况况，审查查各项款款项的支支付。（9） 组组织有关关方面对对施工单单位拟交交付的工工程进

45、行行竣工验验收和工工程决算算3.3 其其他人员员3.3.11 会计计（1） 执执行国家家财经政政策、法法令、法法规、制制度，遵遵守财经经纪律，遵遵守本公公司财务务管理制制度。（2） 负负责企业业的会计计核算工工作，按按照如实实反映企企业经营营活动成成果，向向领导提提供有关关财务资资料。（3） 负负责企业业财务报报表、税税收计提提申报等等工作。（4） 负负责会计计档案的的装订、整整理、移移交工作作。（5） 负负责各种种款项的的财务审审计。（6） 部部门负责责人交办办的其它它工作。3.3.22 出纳纳（1） 负负责企业业在经营营活动中中的发生生的货币币资金收收支业务务工作。（2） 负负责现金金和银

46、行行存款日日记帐的的登记工工作，做做到日清清月结。 （3） 负负责企业业银行存存款、库库存现金金的保管管工作。（4） 负负责设立立、登记记各种费费用收支支的明细细帐。（5） 部部门负责责人交办办的其它它工作。3.3.33 水电电工程师师（1） 协协助总工工程师完完成项目目建议书书和可行行性研究究报告中中有关水水电部分分的评审审工作。（2） 协协助总工工程师审审阅水电电部分的的设计图图纸。（3） 协协助总工工程师做做好水电电部分图图纸会审审和设计计交底工工作。（4） 协协助总工工程师审审查水电电方面的的各项款款项的支支付。（5） 协协助总工工程师完完成水电电方面的的竣工验验收和竣竣工决算算工作。

47、（6） 负负责水电电物料评评定与水水电施工工招标及及评标工工作。（7） 办办理管线线、电力力、通讯讯等的项项目审批批手续。（8） 协协调解决决施工所所需的水水、电、电电讯线路路等施工工必备条条件。（9） 负负责收集集提供施施工场地地的地下下管线等等资料。(10) 对施工工临时用用水、用用电方案案进行审审查，并并负责办办理临时时用水、用用电申请请等。(11) 督促水水、电施施工，并并负责办办理永久久用水、用用电申请请等。3.3.44 土建建工程师师（1） 助助总工程程师审阅阅土建部部分的设设计图纸纸。（2） 协协助总工工程师做做好土建建部分图图纸会审审和设计计交底工工作。（3） 协协助总工工程师审审查土建建方面的的各项款款项的支支付。（4） 协协助总工工程师完完成土建建方面的的竣工验验收和竣竣工决算算工作。（5） 负负责土建建物料评评定。（6） 协协调解决决施工场场地等施施工必备备条件。（7