某公司筹建运营计划管理手册11880.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.商管公司奥斯卡商业筹建运营计划管理手册第一部分：商业运营与管理第一章 商业运管公司筹备与计划（招商准备实施阶段）第一节 前前期商业业运营管管理的核核心和物物业服务务设计方方案针对商业奥奥斯卡项项目(案案名暂定定)前期期的运营营管理工工作极为为重要，从从准备阶阶段开始始，由专专业的物物业管理理人员凭凭借丰富富的使用用、管理理物业的的经验，站站在业主主和使用用者的角角度和立立场，对对整个项项目日后后的各种种使用方方案进行行全面的的确认、提提出意见见，并开开展一些

2、些必须在在这一时时期进行行的运营营管理前前期工作作。这样样可以使使业主方方的投资资达到预预期的效效果，节节约不必必要的开开支，使使不适应应日后使使用、管管理的因因素及时时得到整整改，为为日后的的管理工工作打下下良好的的基础。一、 封顶前后、设设备安装装工程阶阶段根据以往的的运作经经验，任任何一个个新建项项目由于于设计和和施工等等种种客客观因素素，将会会给项目目日后的的管理运运行过程程带来许许多不利利因素，例例如：能能源消耗耗的计量量问题、施施工质量量造成设设备设施施不能充充分发挥挥系统应应有功能能的问题题，诸如如这些问问题在项项目装修修及系统统设备安安装阶段段如能得得到及时时纠正，则则会大大大

3、减少对对使用人人的影响响。因此此,在此此阶段公公司将派派出具有有丰富经经验的土土建、电电气、空空调、给给排水等等几名专专业工程程师组成成的前期期物业管管理小组组深入工工地。主主要进行行以下工工作：1、 确认物业的的可行性性研究，各各专业设设计图纸纸，对不不适应日日后使用用、管理理、维护护的因素素向发展展商提出出报告及及改善建建议。2、 监督施工质质量，了了解隐蔽蔽工程情情况，防防止施工工单位粗粗制滥造造，维护护业主方方的利益益。3、 协助业主方方办理市市政、供供电、热热力、交交通、供供水等方方面的有有关手续续，并建建立有关关档案，为为日后管管理打下下基础。4、 制定商业奥奥斯卡各各类管理理性文

4、件件；5、 协助业主方方收集、整整理物业业图纸资资料，建建立专业业化物业业档案。6、 协助业主方方收集、保保存、管管理各类类定货备备品、备备件，防防止流失失造成损损失。7、 调查、确认认整个物物业使用用材料、设设备详细细情况，编编制清册册和备品品、备件件准备计计划。8、 协助业主方方制定施施工期间间的保卫卫方案，适适时介入入成品保保护工作作。9、 组织专业人人员参加加设备系系统的调调试工作作，使所所有设备备系统完完全达到到设计要要求和应应有的定定货功能能。二、接管验验收和物物业管理理的前期期准备阶阶段1. 参加商业奥奥斯卡各各设备系系统的调调试，进进行楼宇宇及设备备的全面面验收，建建立详细细的

5、交接接档案；2. 根据设备交交验情况况，建立立缺陷档档案，协协助甲方方督促施施工整改改。3. 做出管理计计划，建建立完善善的运作作体系；4. 制定管理机机构、人人员组成成，建立立人事制制度及各各级员工工岗位责责任制；5. 适时招聘所所需员工工，根据据工作分分阶段进进行专业业化的岗岗前培训训。6. 编制保洁、保保安、工工程等业业务工作作大纲和和具体的的工作质质量标准准；7. 根据日后物物业使用用要求，设设计交通通组织、车车辆停泊泊、垃圾圾清运方方案，设设计各项项指示标标牌系统统；8. 准备各类接接管验收收及业户户入伙的的文件、表表格，编编制工程程验收工工作指导导书和入入伙接待待工作指指导书，使使

6、有关员员工熟练练掌握；三二装协协管监管管，成品品保护，保保洁开荒荒阶段、二装协协管理及及监管详详见第二二章、成品保保护 对已已接管的的设施、设设备进行行防护和和保护，最最大限度度减少未未开业前前对设施施、设备备的损坏坏。1、由保安安部和工工程部共共同负责责商业的的成品保保护工作作，各司司其职。2、落实成成品保护护队伍及及人员和和物资器器材。3、制定成成品保护护方案和和责任制制及工作作检查制制度。、开荒保保洁1、开荒保保洁内容容为： 外墙墙的开荒荒清洗，卖卖场内的的开荒清清洁；石石材，及及不锈刚刚表面的的养护和和清洁，卫卫生间的的开荒保保洁。2、由物业业保洁部部门统一一组织，由由专业的的保洁或或

7、石材养养护公司司承担。3、完工后后按合同同标准组组织验收收。四、入伙进进场和进进入正常常管理阶阶段1 在这一时期期物业服服务中心心将组成成专业保保洁队伍伍进驻项项目，进进行开荒荒性保洁洁工作。在在最短的的时间内内，使整整个物业业从建设设期形象象迅速转转变为入入住期窗窗明地亮亮、清洁洁优美的的形象，使使业主方方精心设设计、装装饰的杰杰作，充充分地展展示在业业主、来来宾及社社会的面面前。2 由训练有素素、具有有丰富经经验的专专业人员员组成客客户服务务部，按按照统一一的程序序，热情情接待，为为其办妥妥一切入入驻手续续。第二节 商商业运营营管理公公司架构构及到岗岗预测商业奥斯卡卡商业管管理公司司架构（

8、以上商业业公司部部门建制制及人员员视项目目进展状状况而确确定）商业奥斯卡卡商业管管理公司司物业业服务中中心架构构物业服务部部：工程程部：保保安部：保洁洁部：管业部部：客服经理人经理人经经理名名保保结经理理名管管业经理理人客服主管人 电电气主管管人消防防主管名保结结主管名采购购主管名客服助理人空调主主管人人保保安主管管名保保结助理理4名库库管名名物管员6人人维修主主管人人夜夜班值班班主任名管管理员名质检副经理理名 工程程师1人人 保安助助理2人人绿化助助理人人培训主管名 维维修工110人 中控员员10人人质检助理名u 物业服务部部：（经经理人人，员工工5人人）承接租户报报修与投投诉，配配合商业业

9、公司招招商部收收费及办办理入伙伙及协调调事宜。（物物管员人倒班班工作）质检工作对对物业各各部门及及主要内内容与重重要流程程进行质质量检查查，统管管物业中中心的培培训工作作。u 工程部：（经经理人人，员工工1人人）设备设施运运行，各各项维修修，工装装监管，设设备技术术管理。（维维修工人倒倒班工作作）u 保安部：（经经理人人，员工工16人人）广场整体安安全保卫卫工作，消消防安全全，安委委会及义义务消防防员活动动开展，夜夜班值班班，车辆辆管理。外外包保安安公司监监管，公公安机构构对外协协调。（夜夜班主任任及中控控员1人倒班班工作）u 保洁部：（经经理人人，员工工人）广场全部公公共区域域的保结结管理，

10、及及外包保保洁公司司的监管管。u 管业部：（经经理人人，员工工人）广场的全部部绿化维维护及楼楼内绿植植租摆。采采购及库库房管理理，员工工宿舍，工工服等杂杂项事物物。（库库管员人倒班班工作）物业服务中中心合计计63人人（以上商业业物业服服务中心心部门建建制及人人员视项项目进展展状况而而确定）第三节 商商业公司司各层级级人员岗岗位职责责一、总经理理岗位职职责1负责把把握公司司发展方方向，制制定公司司的整体体发展战战略规划划；2负责审审核制定定公司发发展计划划、管理理方案、企企业操作作流程；3制订公公司年度度工作计计划和整整体经营营管理工工作；4推动各各项管理理规章、制制度的建建设和完完善；5组织完

11、完成公司司整体业业务计划划；6协调、激激励各个个部门的的工作。二、副总经经理岗位位职责1协助总总经理制制定公司司的发展展战略规规划；2负责制制定所属属部门的的工作计计划、管管理方案案、企业业操作流流程；3制订所所负责业业务的年年度工作作计划并并监督实实施执行行；4制定所所负责部部门的各各项管理理规章、制制度；5推动公公司各项项业务，组组织完成成公司整整体业务务计划；6积极协协调和激激励所属属部门的的工作。三、财务总总监岗位位职责1协助总总经理制制定公司司发展战战略；2负责公公司资金金运作管管理、日日常财务务管理与与分析、资资本运作作、筹资资方略、对对外合作作谈判等等；3负责项项目成本本核算与与

12、控制；4负责公公司财务务管理及及内部控控制，根根据公司司业务发发展的计计划完成成年度财财务预算算，并跟跟踪其执执行情况况；5按时向向集团总总部提供供财务报报告和必必要的俄俄财务分分析，并并确保这这些报告告可靠、准准确；制定、维护护、改进进公司财财务管理理程序和和政策，以以满足控控制风险险的要求求，如：改进应应收帐款款、应付付帐款、成成本费用用、现金金、银行行存款的的业务程程序等；6监控可可能会对对公司造造成经济济损失的的重大经经济活动动，并及及时向集集团总部部报告；7监控公公司重大大投资项项目，以以确保未未经批准准的项目目不能实实施，批批准的项项目在预预算范围围内进行行并在控控制之中中。四、运

13、营总总监岗位位职责1全面负负责项目目的招商商工作，租租户协调调和卖场场管理；2参与公公司整体体策划，健健全公司司各项制制度，完完善公司司运营管管理；3推动公公司招商商业务，组组织完成成公司整整体业务务计划；4建立公公司内部部信息系系统，推推进公司司财务、行行政、人人力资源源的管理理；5负责协协调各部部门工作作，建立立有效的的团队协协作机制制；6维持并并开拓各各方面的的外部关关系；7管理并并激励所所属部门门的工作作绩效。五、工程部部经理岗岗位职责责1安排、协协调、帮帮助及督督促各专专业岗位位完成各各自范围围内的工工作。2组织各各专业技技术主管管代表物物业公司司参加项项目入伙伙前接管管验收。发发现

14、问题题及时提提出报告告，汇总总后交上上级公司司，以求求得解决决。3提出物物业区域域设施增增补改造造的初步步方案。4掌握商商业建筑筑设施和和机电设设备性能能及完好好情况，组组织各专专业技术术主管按按时制订订维修保保养计划划、措施施，检查查完成情情况。5代表物物业办理理有关工工程机电电方面的的各项业业务。6向物业业管理中中心介绍绍物业管管理有关关工程方方面的经经验，提提高管理理服务水水平。7负责对对物业技技术资料料、设备备说明书书，技术术档案等等整理存存档。8负责对对各专业业岗位人人员的业业务培训训和考核核工作。9完成领领导交办办的其他他有关任任务或工工作。六、保安部部经理岗岗位职责责1领导并并负

15、责安安全保卫卫部的全全面工作作，严格格执行公公司的各各项规章章制度。2负责编编制安全全护卫队队员训练练计划，督督促和指指导部门门各岗位位的训练练工作并并严格考考核，按按时总结结3负责本本部门的的作风纪纪律检查查，督促促管理，及及时掌握握队员思思想动态态，进行行定期和和不定期期检查，发发现违章章，严肃肃查处。4负责按按要求编编制安保保通讯和和警械用用品的购购置计划划，并对对损坏警警械的人人员提出出处理意意见。5负责查查处整个个安全保保卫部管管辖范围围内的治治安案件件工作，并并与属地地公安机机关保持持联系，依依法办事事6负责撰撰写有关关工作总总结、报报告、通通知、编编制各类类规章制制度，建建立台帐

16、帐。7安排部部门行政政例会，不不折不扣扣执行上上级指示示，收集集、分析析有关业业务资料料，当好好参谋。8完成公公司领导导交办的的其它任任务。七、保洁部部经理岗岗位职责责1全面负负责辖区区内物业业公共部部位的清清洁卫生生和环境境绿化工工作，并并随时提提供业主主（客户户）所需需的有偿偿清洁服服务事项项。2协助总总经理办办公室做做好清洁洁员工的的招聘、培培训、考考核和管管理工作作，并对对清洁工工作标准准进行技技术指导导与示范范。3按管理理要求，定定期组织织员工清清理沟渠渠、井道道，协助助设备部部搞好水水池、水水箱清洗洗，化粪粪池清理理。4负责公公司清洁洁工作的的月度计计划和对对清洁绿绿化工作作进行具

17、具体安排排和检查查。5负责清清洁物品品及设备备采购，管管理和建建立领用用制度，搞搞好成本本核算，提提高经济济效益。6负责城城管、环环卫、街街道等与与环保工工作对口口部门的的具体联联系与业业务往来来，做好好垃圾清清运工作作。7完成上上级交办办的其他他工作。八、物业服服务部经经理岗位位职责1制定年年度、月月度工作作计划，检检查督促促各岗位位员工认认真履行行职责。2负责管管理专业业文件和和资料的的保管。4负责物物业客户户报修管管理及物物业运营营调度。5负责管管理处日日常维修修，设施施设备及及工程改改进、维维修进行行质量监监督，协协助监督督设备厂厂商严格格履行维维保合同同协议。6对管理理项目日日常工作

18、作的巡查查监督整整体服务务质量。7坚持“以人为为本、服服务第一一”的宗旨旨，做好好内部协协调和对对外联络络事宜，处处理投诉诉问题及及时准确确，做好好本部门门文明服服务工作作。8. 完成成领导上上级交办办的其他他工作。九、物业助助理岗位位职责1配合物物业主管管做好日日常管理理工作。2负责巡巡视公共共区域，检检查水、电电、空调调、电梯梯的供应应和运行行情况，以以及清洁洁工工作作完成情情况，绿绿化养护护情况，消消防、安安全护卫卫工作情情况。急急需解决决的事项项及时处处理，并并做好巡巡视记录录。若不不能及时时处理，应应立即向向分管领领导汇报报并提出出处理意意见。3熟悉所所辖楼宇宇的结构构、单元元数、管

19、管线路的的走向、各各种设备备开关、计计量仪表表位置，负负责做好好巡回检检查记录录。4熟悉国国家有关关法律、法法规和有有关政策策、物业业管理有有关规定定以及各各种费用用收费标标准和计计算方法法。做好好管理费费、水、电电等各项项费用的的收缴工工作。 5熟悉客客户背景景情况，建建立客户户档案，所所有客户户资料必必须保密密，妥善善保存。6定期将将欠费情情况编制制明细分分析表，及及时上报报，提出出积极措措施和建建议。7熟练掌掌握突发发事件应应急处理理方法，以以便及时时处理出出现的各各类紧急急情况。8做好回回访工作作，虚心心听取客客户的批批评与建建议并及及时上报报，同时时，积极极宣传国国家有关关的法律律、

20、法规规，及时时传达公公司各项项通知，经经常与客客户沟通通，保持持彼此良良好的关关系，最最大限度度满足客客户物业业需求。9完成上上级安排排的其他他工作并并及时反反馈信息息。十、仓库管管理员岗岗位职责责1. 对仓仓库管理理工作进进行自检检，做好好库内物物资各种种标识。2. 负责责库存物物资的验验收、发发放和保保管工作作，物品品做到分分类摆放放、整齐齐有序。3. 对物物资的收收、发、保保管要做做到手续续完备，帐帐目清楚楚，帐、卡卡、物一一致。4. 定期期清仓查查库，掌掌握物资资使用消消耗动态态，及时时提醒采采购人员员实现计计划采购购，保证证供应。5. 做到到库房内内无鼠害害，库存存物品无无腐烂变变质

21、，无无受潮，破破损率减减小到最最低程度度。6. 加强强物质周周转，减减少物品品库存时时间，对对积压时时间过长长，数量量过多的的物品要要及时报报告领导导进行处处理。7. 修旧旧利废，节节约挖潜潜，对回回收的废废旧物资资要合理理利用，为为企业节节约开支支。8. 注意意防火安安全，对对易燃易易爆、有有毒有害害物品，应应按有关关规定严严格管理理9. 对不不合格物物品不准准入库和和发放使使用。10.完成成上级交交办的其其它工作作。十一、工程程专业技技术主管管岗位职职责1直接对对管理处处主任负负责，领领导各专专业岗位位员工完完成各项项工作任任务，确确保电器器通讯设设备和电电梯、空空调系统统的正常常运行。2

22、认真做做好本专专业分管管设备的的年、季季、月的的检修、保保养，编编制材料料计划，将将批准后后的计划划下达到到班组，并并检查落落实情况况。3负责组组织检查查所管设设备的使使用、维维护和保保养情况况。掌握握设备技技术资料料，负责责解决有有关技术术问题，负负责设备备事故的的处理。4协助管管理处主主任制定定专业内内各项管管理措施施、操作作规程和和技术培培训计划划，负责责做好维维修用料料统计，配配合劳动动部门做做好电梯梯的安全全检查工工作。5组织本本专业人人员的技技术学习习和培训训，做好好员工工工作量的的统计，加加强对维维修工的的考核，为为管理处处主任提提供奖惩惩依据。6坚持每每天对分分管专业业范围内内

23、的设备备进行巡巡检。7带领本本专业员员工合理理、经济济地操作作，注意意节能降降耗，杜杜绝跑、冒冒、滴、漏漏等浪费费现象。8完善分分管专业业资料的的收集、汇汇总、归归档。9完成领领导交办办的其它它任务。十二、消防防主管岗岗位职责责1配合相相关部门门开展多多种形式式的防火火宣传教教育，提提高业主主及内部部员工的的防火意意识和自自防自救救能力。2组织和和领导义义务消防防队员进进行学习习和训练练、考核核，组织织义务消消防队员员、安全全护卫队队员进行行消防实实战训练练。3建立消消防安全全疏散灭灭火预案案，发现现火警、火火灾必须须迅速赶赶赴现场场，协助助领导组组织扑救救。4组织安安全疏散散，控制制局势，调

24、调查火警警火灾原原因，拿拿出处理理意见。 5负责按按规范配配置消防防器材，做做好日常常的测试试、保养养、管理理工作。 6完成领领导交办办的其它它任务。十三、电工工班班长长岗位职职责1按照管管理处主主任下达达的工作作任务和和指令，将将每项工工作落实实到具体体员工，调调配人员员分工，检检查全面面供电情情况，保保证正常常供电。 2负责组组织物业业区域内内所有安安全通道道指示灯灯、电器器标牌、室室内外灯灯箱、楼楼层强电电井、开开关柜的的检查、修修理。 3检查监监督全班班人员执执行各项项制度和和安全操操作规程程，及时时发现并并消除各各种不安安全因素素，杜绝绝设备及及人身安安全事故故的发生生，确保保物业区

25、区域弱电电设备、系系统的正正常运行行。 4负责组组织物业业区域内内的服务务区域、办办公区域域、公共共场所等等室内外外照明灯灯具、电电器开关关、插座座的日常常保养、检检修。 5做好备备件领用用和废件件回收，做做好本班班组所用用维修材材料的统统计，妥妥善保管管好班组组的共用用工具。 6搞好班班组建设设，做好好配电室室、井内内的清洁洁卫生工工作，创创建文明明班组，全全心全意意为业主主提供优优良服务务，为业业主排忧忧解难。 7负责制制定供电电线路及及设备的的维护保保养计划划，并按按计划检检查维保保工作质质量， 组织 好全班班的技术术学习和和培训。 8完成上上级领导导交办的的其它任任务。十四、水工工班班

26、长长岗位职职责1按照管管理处主主任下达达的工作作任务和和指令，将将每项工工作落实实到具体体员工。 2保证所所管设备备处于良良好的技技术状态态，定期期检查所所管设备备的使用用、维护护、保养养的情况况，并做做好所管管设备的的安全检检查工作作。 3负责安安排物业业区域内内各种主主管道、阀阀门、卫卫生洁具具的维护护、维修修以及屋屋面垃圾圾和下水水道的疏疏通工作作。 4负责所所有给排排水、空空调、冷冷凝水的的主管道道和阀门门正常运运行及消消防系统统的维修修、保养养、检查查。 5确保各各类泵站站正常运运转，地地漏、下下水道、集集水坑及及时疏通通清理，妥妥善保管管好班组组的共用用工具。 6督促全全班严格格执

27、行公公司各项项制度和和安全操操作规程程，及时时发现并并消除各各种不安安全因素素，杜绝绝各种事事故发生生。 7做好备备件领用用和废件件回收，做做好本班班组所用用维修材材料的统统计、记记好考勤勤。 8搞好班班组建设设，创建建文明班班组，全全心全意意为业主主提供优优良服务务，做到到随叫随随到，随随报随修修。 9完成上上级领导导交办的的其它任任务。十五、维修修电工岗岗位职责责1坚守工工作岗位位，按规规定着装装并佩戴戴工作证证，仪表表端庄，精精神饱满满，全天天候热情情为业主主服务。 2管理好好各种用用电设备备使之正正常运行行，保证证管区用用电设备备每天都都处于最最佳状态态，为业业主创造造理想的的工作、生

28、生活环境境。 3负责管管区的各各项设备备及管线线的保养养和维修修，每天天必须进进行日常常的清洁洁、保养养和巡视视检查，并并做好保保养记录录。 4积极参参与改造造完善公公共设施施及配套套设施，对对业主的的装修咨咨询提供供技术上上的建议议和监督督工作。 5发现用用电设备备运转过过程中的的异常现现象，要要立即报报告上级级，对突突发性故故障应以以最快时时间修妥妥，减低低对业主主工作生生活的影影响。 6坚持修修旧利废废，控制制能源消消耗，降降低成本本，提高高效益，热热情为业业主提供供优良服服务。 7 讲文文明、有有礼貌、接接受监督督，业主主投诉及及时解决决，发现现重大问问题立即即向上级级报告 。 8.

29、按时时完成领领导交办办的其它它任务。十六、高压压值班电电工岗位位职责 1必须保保证管区区电器设设备安全全运行，不不得擅离离职守，不不中断连连续供电电，发生生停电故故障，迅迅速 报报告 有有关部门门和领导导，启动动备电供供电。 2值班电电工应严严格执行行两票三三制（工工作票、操操作票、工工作许可可制、工工作监护护制、工工作间断断、转移移和终结结制），迅迅速正确确的按命命令进行行倒闸操操作，确确保安全全运行。 3值班电电工应了了解配电电房内设设备的性性能状况况，严格格遵守巡巡回检查查制度，定定期、定定时按巡巡检规定定，认真真检查，遇遇设备异异常情况况应及时时汇报有有关领导导并做好好各项记记录。 4

30、进入配配电房内内进行维维修保养养设备，值值班电工工应严格格按规定定布置现现场安全全，做好好安全防防范，保保证人员员安全。 5值班电电工应严严格遵守守各项制制度，按按要求穿穿戴劳动动防护用用品，严严守岗位位，持证证上岗。 6做好所所内设备备和现场场清洁卫卫生工作作，防火火、防水水、防小小动物进进入配电电房，搞搞好文明明生产。 7严格遵遵守配电电房管理理制度，执执行配电电房出入入制度，未未经批准准不得擅擅自允许许外人进进入房内内。 8完成领领导交办办的其它它任务。 十七、空调调工岗位位职责 1空调工工应严格格按照操操作规程程及要求求，精心心操作制制冷机组组、水泵泵及辅助助设施。 2每班调调节设备备

31、负荷以以达到合合理的程程度，定定时巡查查各设备备的运行行，重点点检查空空调运行行、温度度，做到到节能降降耗。 3认真做做好各类类设备的的维护、保保养工作作，检查查压力表表及添加加剂，杜杜绝跑、冒冒、滴、漏漏等浪费费现象。 4做好空空调设备备运行记记录，值值班日记记、工作作日报表表力求准准确无误误，正常常履行交交接班手手续，并并在值班班记录本本上签字字。 5每班做做好机房房值班范范围内的的环境卫卫生和设设备清洁洁、安全全保卫工工作，定定期检查查空调管管线和风风机及阀阀门，确确保空调调运行正正常。 6坚持修修旧利废废，控制制能源消消耗，降降低成本本，提高高效益，热热情为业业主提供供优良服服务。 7

32、热情接接待业主主投拆，遇遇有实发发事件立立即向上上级 报报告 ，为为业主排排忧解难难。 8按时完完成领导导交办的的其它任任务。十八、电梯梯工岗位位职责1电梯工工必须正正点上下下班，坚坚守工作作岗位，按按规定着着装并佩佩带工作作证，仪仪表端庄庄，精神神饱满，实实行定时时值班制制，随叫叫随到，热热情为业业主排忧忧解难。 2自觉遵遵守公司司制定的的各项规规章制度度，工作作时思想想集中不不闲聊、不不抽烟、不不做与工工作无关关的事情情，严禁禁酒后上上岗。 3熟练掌掌握电梯梯的基本本原理，能能看懂电电梯的原原理图，熟熟悉电梯梯内部构构造，积积极配合合设备厂厂家或承承揽维保保方做好好电梯的的维修保保养工作作

33、，搞好好电梯的的年检、年年审。 4持证上上岗，每每天负责责对电梯梯、对讲讲机、电电梯机房房进行清清扫、保保养、巡巡视检查查，严格格执行电电梯定期期保养制制度，做做好维修修保养记记录备查查。 5维修保保养电梯梯时在一一楼轿门门或扶梯梯口处挂挂停用牌牌，严禁禁违章操操作，保保障检修修安全，电电梯在运运行中发发生停机机故障，要要迅速赶赶到现场场，全力力以赴抢抢救人员员，抢修修设备，减减低对业业主的影影响。 6工作中中认真负负责，精精益求精精，努力力提高维维修保养养水平，确确保所管管设备正正常运转转。如发发现电梯梯运行过过程中的的异常现现象，及及时查明明原因，报报上级尽尽快解决决。 7值班时时必须严严

34、格交接接班制度度，修旧旧利废，节节能省耗耗，维修修中不浪浪费材料料，努力力降低维维修成本本。 8讲文明明，以礼礼待人，虚虚心接受受群众监监督，全全心全意意为业主主提供优优良服务务，业主主投诉要要立即处处理，重重大问题题要迅速速向上级级汇报。 9完成领领导交办办的任务务。十九、机械械维修工工岗位职职责1负责物物业责任任区域电电梯、空空调等机机械系统统的维修修、操作作等工作作。 2负责按按维修保保养计划划的要求求，实施施相应的的维修保保养工作作。 3负责电电梯设备备的应急急处理工工作，保保证电梯梯设备的的安全、正正常运行行。 4负责空空调系统统的应急急处理工工作，保保证中央央空调系系统的安安全运行

35、行。 5负责电电梯设备备的委外外维保工工作的检检查监督督、配合合工作，做做好电梯梯设备的的年检工工作。 6负责空空调系统统设备的的开机、运运行工作作，保证证空调的的正常供供应。 7空调系系统停用用期间，负负责对系系统设备备进行维维修保养养工作。 8完成领领导交办办的其他他工作。二十、水工工岗位职职责1负责保保证管区区的生活活用水、消消防用水水的供应应和污水水排放。热热情为业业主提供供周到服服务，随随叫随到到，随报报随修，为为业主排排忧解难难。 2每日负负责各类类水管以以及消防防管井的的检查巡巡视工作作，发现现问题及及时处理理，保质质保量完完成各类类给排水水维修任任务。 3负责各各类加压压泵、提

36、提升泵的的日常维维保工作作，确保保设备运运行正常常，做到到机房无无积水，无无杂物堆堆放，设设备无灰灰尘、无无锈迹。 4做好管管区日常常维修、疏疏通及堵堵漏工作作。杜绝绝跑、冒冒、滴、漏漏等浪费费现象，维维修工作作保证质质量，工工完场清清。 5每周巡巡查水池池水质，按按管理要要求做好好消毒处处理工作作，定期期清洁蓄蓄水池，污污水坑和和积水坑坑。 6按季度度、年度度工作计计划要求求，定时时对外阀阀门做好好防锈及及润滑处处理，对对大型管管道进行行防锈和和水处理理。 7修旧利利废、励励行节约约，做到到维修不不浪费材材料，努努力降低低维修成成本。 8负责管管区小规规模管道道安装工工作。二十一、综综合维修

37、修工岗位位职责1全面负负责管理理区域内内土建、木木工项目目的维修修养护工工作。 2保质保保量完成成土建、木木工等各各项维修修任务。 3做好日日常的巡巡查维护护，发现现问题主主动及时时处理，做做到维修修质量上上乘，工工完场清清。 4修旧利利废，励励行节约约，做到到维修不不浪费材材料，努努力降低低维修成成本。 5热情为为业主提提供优良良服务，做做到随叫叫随到，随随报随修修，为业业主排忧忧解难。二十二、保保安班长长岗位职职责1在管理理处主任任领导下下，做好好班内各各岗位的的工作安安排，并并做好班班内的日日常管理理工作。 2检查班班内队员员的着装装、仪表表，坚持持每天巡巡查各岗岗工作执执行情况况。 3

38、处理当当班发生生的各类类情况与与问题，遇遇重大情情况或问问题时，立立即上报报。 4熟悉管管区消防防控制中中心的设设备，遇遇突发事事件带领领全班按按应急程程序快速速反应，妥妥善保护护现场并并及时上上报。 5抓好班班内的学学习、训训练工作作，掌握握队员的的思想动动态，做做好思想想教育工工作。 6做好所所辖队员员的考勤勤、考评评工作，发发现违规规违章及及时纠正正，并记记录在案案。 7做好交交接班工工作，确确实做到到交接清清楚，责责任明确确，并起起承上启启下的作作用。 8尽职尽尽责，文文明执勤勤，秉公公办事，敢敢于向各各类违法法行为作作坚决的的斗争，保保卫管区区的安全全。 9热情接接待客户户，文明明服

39、务，礼礼貌待人人，努力力完成领领导交办办的其它它任务。二十三、巡巡视队员员岗位职职责1按巡更更要求负负责管区区巡逻，并并认真做做好巡更更记录。 2处理突突发事件件，对危危害公共共安全，公公众利益益的人和和事敢于于挺身而而出作斗斗争。 3劝阻小小摊小贩贩及各种种推销人人员进入入管辖区区域。扶扶老携幼幼，为老老弱病残残提供帮帮助。 4纠正管管区内不不文明、有有碍观瞻瞻的行为为或现象象，确保保管辖区区域整洁洁有序、文文明安全全。 5加强管管区各楼楼层的房房间门窗窗、走道道、电梯梯间、设设备间、卫卫生间的的巡查，检检查有无无异常情情况。 6巡查消消防、监监控等器器材设备备是否完完好，供供水、供供电有无

40、无跑、冒冒、滴、漏漏导常情情况及气气味。 7巡查施施工人员员是否佩佩带临时时出入证证，是否否按装修修管理规规定规范范施工，是是否有非非该作业业区域的的人员进进入和乱乱扔装修修垃圾等等情况。 8检查消消防通道道是否畅畅通，有有无侵占占公共部部位现象象，电梯梯运作是是否正常常。 9积极主主动调解解民事纠纠纷，防防止矛盾盾激化，防防止发生生治安案案件、刑刑事案件件。 10夜间间注意询询问从各各楼道进进出的可可疑人员员，加强强人员进进出管理理，确保保管区安安全。 11完成成领导交交办的其其它任务务。二十四、监监控中心心值班员员岗位职职责 1正确操操作和爱爱护消防防报警设设备、安安全监控控设备等等。 2

41、做好值值班详细细记录和和交接班班工作，保保持室内内整洁和和设备无无故障。 3对安全全监控设设备有关关摄录资资料做好好存放管管理工作作，确保保正常使使用，随随时协助助调查各各类案件件。 4加强重重点部位位的监控控，遇有有特殊情情况或嫌嫌疑人及及时与所所在区域域安全护护卫队员员联系，妥妥善处理理。 5工作认认真仔细细，精益益求精，监监控值班班中遇事事要及时时判明情情况，重重要事件件要及时时报告主主管领导导。 6未经批批准，任任何人不不得将摄摄录资料料外泄，值值班中禁禁止擅离离职守和和会客，确确保监控控工作安安全、有有序。 7完成领领导交办办的其它它任务。二十五、大大堂固定定岗位职职责 1做好交交接

42、班工工作，确确保管区区安全、文文明、整整洁，工工作有序序。 2文明执执勤，礼礼貌待客客，做好好访客登登记事宜宜，热情情、耐心心解答进进出人员员的询问问，并对对老弱病病残者及及有困难难的业主主提供帮帮助。 3对推销销或散发发广告的的人员及及无正当当事由及及衣冠不不整者要要谢绝进进入卖场场。 4熟记分分布在各各楼层的的公司及及其电话话号码，熟熟悉所有有的业主主及上班班人员，做做好服务务工作，努努力把好好管区出出入关。 5监视电电梯运作作，忙时时协助疏疏散，看看护好区区域内的的设施、设设备不受受损坏，维维护业主主利益。 6遇业主主（使用用人）携携带大件件物品离离开物业业时，应应仔细询询问了解解情况，

43、与与物件主主人核实实无误后后方能放放行。 7熟悉大大楼消防防系统和和各楼层层情况，熟熟知物业业管理公公司机构构及各部部门主管管，热情情接待业业主投拆拆反映情情况，反反馈信息息迅速，为为业主排排忧解难难。 8完成领领导交办办的其它它任务。 二十六、停停车场各各岗位职职责 1按时交交接班，值值班时不不得擅离离职守，交交班前必必须抄车车号交车车，认真真做好交交接班工工作。 2严格按按照车场场管理制制度及有有关规定定，履行行车辆登登记手续续。查验验出入证证，指导导车辆停停放到位位，不得得一车占占二位。 3督促驾驾驶员熄熄火关机机、拉手手刹、切切断电源源、取下下点火钥钥匙关锁锁车门和和车窗玻玻璃，保保管

44、好物物品。 4加强车车场巡逻逻，看护护场内公公共设施施及车辆辆停放情情况，发发现有异异常、可可疑之处处要及时时查明，发发生重大大事故必必须奋力力抢救，保保护现场场并立即即上报。 5对闲杂杂人员进进入车场场实施管管理，遇遇可疑人人员必须须核实，作作出判断断，妥善善处理，对对夜间车车辆出场场必须核核对清楚楚后方予予放行。 6管理好好车场交交通安全全秩序，对对在场内内修理汽汽车、加加放汽油油、吸烟烟者进行行劝阻、警警告、禁禁止其违违规行为为。 7对车场场文明清清洁进行行督促管管理，对对从车辆辆上抛弃弃垃圾者者，要对对其进行行教育和和制止。 8发现车车辆携带带易燃、易易爆、有有害、危危险品及及污染物物

45、品进入入停车场场，要立立即 报报告 上上级，采采取果断断措施，劝劝其出场场。 9妥善保保管车场场收费票票据，收收取的现现金清点点后与发发票存根根要按规规定时限限及时送送交公司司财务部部，做到到帐目清清楚。 10临停停车辆进进出场必必须按公公司规定定查验“临停证证”，不得得利用工工作之便便谋取私私利。 11严禁禁携带易易燃、易易爆、有有害、有有毒危险险品及污污染物进进入停车车场。 12完成成领导交交办的其其他任务务。二十七、门门卫固定定岗岗位位职责 1认真做做好交接接班记录录，按时时交接班班。 2熟悉管管区的基基本情况况（包括括楼层结结构、消消防、监监控等器器材与业业主入住住情况等等）。 3看是否否有可疑疑人员、可可疑情况况等，对对在进出出入人员员发现异异常、异异样情况况，必须须立即上上报，按按规定和和管理权权限作相相应的应应急处理理。 4完成领领导交办办的其它它任务。二十八、保保洁领班班岗位职职责 1合理安安排班次次，协助助管理处处主任做做好清洁洁卫生和和环