从南京十大写字楼建筑看南京写字楼市场的发展前景pum.docx

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1、从南京十大大写字楼楼建筑看看南京写写字楼市场的发展展前景（同步市场场研究部部出品）目 录前言：33一、南京十十大高层层办公商商务楼盘详情情31、绿地地广场32、南京国国际金融融中心53、南京国国际广场场64、南京新新百主楼楼75、新街口口苏宁电电器广场场76、德基广广场二期期87、奥体苏苏宁广场场98、金奥大大厦109、新地中中心1110、雨润润国际广广场11二、南京办办公市场场现状格格局分析析13三、南京写写字楼市市场供销销分析及及近期发发展趋势势预测151、南京写写字楼市市场供销销分析及及预测152、南京写写字楼市市场售价价租金分分析及预预测16四、南京甲甲级写字字楼发展展现状及及发展趋趋

2、势预测测171、写字楼楼定位级级别诠释释172、南京甲甲级写字字楼供销销分析及及预测183、甲级写写字楼空空置率分分析及预预估19五、南京写写字楼近近年发展展特征及及发展前前景预测测201、南京写写字楼近近年发展展特征202、南京写写字楼市市场发展展预测21结束语：22前言：近年南京建建筑高度度屡次被被刷新，这这些建筑筑多为办办公、商商住综合合用途楼楼盘，外外立面新新颖现代代，定位位高端，主主要集中中于城中中和河西西两区域域，部分分楼盘体体量庞大大，将在在近期或或未来几几年内给给南京市市场提供供大量的的办公、商商业、高高档酒店店、高档档商务用用房，这这是否能能改善南南京办公公、商铺铺物业销销售

3、不温温不火的的局面，能能否大幅幅提升南南京高档档办公、商商铺物业业的售价价，甚至至影响南南京现有有办公、商商铺物业业的租金金？一、南京十十大高层层办公商商务楼盘盘详情1、绿地广广场项目简介：绿地广广场总建建约300万平米米，集区区域内生生态、顶顶级酒店店、高档档办公、学学院、商商业为一一体，囊囊括紫峰峰摩天洲洲际总部部、云峰峰国际商商务首席席、翠峰峰生态商商务中心心三大杰杰作，建成后后将成为为南京档档次最高高、影响响力最大大的城市市新地标标和现代代服务业业集聚区区。紫峰大厦建建筑高度度约4550米，地地上899层，总总建筑面面积约118万平平方米，地地下4层层，总建建筑面积积6万平平方米。主主

4、要功能能设有六六星级洲洲际酒店店（约77.9万万）、超超5A办公公楼（可可销售面面积约66.2万万）以及及顶级购物物中心（约约4.88万）。整个个建筑有有50多多部垂直直电梯与与30多多部自动动扶梯来来保证整整个建筑筑的人流流运输，以以保证整整个建筑筑的品质质。云峰大厦地地上244层，主主要功能能甲级办办公楼（约约210000）；裙裙房地上上6层局局部7层层，主要要功能为为商场（约约450000）与酒酒店附属属用房。翠峰生态商商务中心心定位为为甲级写写字楼与与高档商商场，总总建面积积4.8万平米米。主楼楼为13层层办公楼楼（约为11800005），裙房房为3层高高档商业业空间（约为112000

5、0），地下下2层为为设备机机房、车车库和局部商商业（约为445000）。绿地广场整整体交付付后，可可提供约约10万万高档档办公物物业、77万高高档商业业和约88万的的五星级级酒店，这这将大幅幅提升鼓鼓楼地区区乃至整整个南京京市的办办公、商商业水平平。租售情况：紫峰大厦于于20008年44月2号号正式面面向全球球租售，目前销售售均价33.5万万/，租赁赁价格达达到1美美元/天，目前紫紫峰大厦厦9-334层的的办公物物业销售售额达到到6亿元元以上，销销售面积积约1.7万，销售售率约为为15%（可售售房源销销售率880%以以上）。云峰大厦于于20007年110月224日开开始销售售，目前前2.11万

6、办办公物业业已基本本售完，销售均价2.2万/。2008年中期交付使用，平均租金5元/天。翠峰大厦于于20007年开开始销售售，目前前已投入入使用，平均租金约5元/天。绿地广场物物业管理理费144元/月。租售价格对对比：南京写字楼楼价格与与住宅价价格长期期处于“倒倒挂”状状态，220099年前写写字楼售售价很少少突破1150000元/，租金金也很少少达到55元/天。项目名称区域位置销售均价项目卖点中环国际广广场鼓楼区中山山北路1105号号115000元/山西路繁华华地段和泰国际大大厦鼓楼区山西西路1228号140000元/金轮国际广广场汉中路6、88、100号180000元/新街口国际际化甲级级

7、写字楼楼金峰大厦鼓楼区中央央路199号150000元/鼓楼交通枢枢纽地带带2、南京国国际金融融中心项目简介：位于南南京新街街口汉中中路一号号，集办办公、金金融、商商业、酒酒店于一一体，总总建筑面面积188.6万平方米米。其中中，裙楼楼和副塔塔楼已经经入驻苏苏豪大厦厦、东方方商城、招招商银行行。二期期主塔楼楼为511层的纯纯写字楼楼，可供供使用的的写字楼楼面积为为7.88万。2009年年5月113日，新加坡坡ARAA集团以以16.25亿亿元人民民币正式式接手这这幢超甲甲级写字字楼，并并宣称将将采用“只只租不售售”的经经营模式式。 租金水平：南京国际金金融中心心采取只租租不售的的经营方方式。低低区

8、8-22层层租金33.5元元/天以上上；中区区24-36层层租金44.5元元/天以上上；高区区38-48层层租金55.5元元/天以上上，最高高租金66.2元元/天。物业费费 100元/月。南京国际金金融中心心的租金金比新街街口平均均租金水水平高约约1.55-2.0元/天左右。3、南京国国际广场场项目简介：总建筑筑面积约约48万万平方米米。一期期建筑面面积222.7万万平方米米，二期期建筑面面积255万平方方米。集集世界级级酒店、国际高高端购物物中心、甲甲级写字字楼、顶顶级豪宅宅和景观观公寓为为一体。国际购物中中心位于于裙楼11-8层层，总建建筑面积积8.88万。景观公寓位位于北塔塔1139层层

9、，主力力户型面面积7002000，共3322套套。顶级豪宅位位于北塔塔1139层层。面积积在5228111500/套，共共27套套。写字楼位于于南塔111222层，总总建筑面面积2.3万。威斯汀酒店店位于南南塔233366层，建建筑面积积3.117万，客房房2344间，委委托美国国著名的的喜达屋屋酒店及及度假酒酒店国际际集团经经营管理理。国际广场开开发历程程：1993年年，由223家大大型骨干干企业、上上市公司司、银行行、金融融机构等等发起成成立了南南京国际际集团股股份有限限公司，准准备投资资40亿亿元打造造45万万平方米米的南京京国际广广场项目目。但拆拆迁过程程复杂，直直到19999年年才正

10、式式动工。2005年年，南京京国际广广场取得得了外销销许可证证；8月月底，项项目一期期工程共共22.8万平平方米封封顶；110月底底签约仲仲量联行行；111月8日日正式开开盘推出出豪宅“御御景华府府”，227套公公寓，起起售价550000美元/平方米米、起售售面积为为5000平方米米；之后后又推出出2744套针对对外籍高高管客户户的酒店店式“怡怡景公寓寓”，均均价人民民币2000000元/。2006年年，国际际广场已已经“全全球发售售”了近近半年之之久，但但是由于于定价高高昂和项项目本身身并不成熟熟，导致致销售不不理想。220066年上半半年，建建设中的的国际广广场停工工。2008年年摩根士士

11、丹利开开始对南南京国际际广场进进行投资资。20009年88月6日日，摩根根士丹利利与南京京国际广广场在南南京举行行媒体见见面会。摩摩根士丹丹利宣布布以122.5亿亿注资南南京国际际广场。预计该该项目220100年上半年年开始投投入运营营。租售水平：购物中心、写写字楼原原计划220099年上半半年正式式运营，但目前尚未开始。预计威斯汀酒店将在2010年下半年投入使用。住宅部分“御景华府”和“怡景公寓”，预计今年10月即将正式上市销售，将推出320套公寓，及27套豪宅。其中，公寓的预计均价在25000元/平米，豪宅的均价将会高达35000元/平米左右。4、南京新新百主楼楼项目简介：项目总总建筑面面

12、积8.28万万平方米米。20008年77月277日，主楼封顶顶，以2499米的高高度和极极具现代代感的造造型屹立立在新街街口商圈圈，成为为新街口口地区的的新地标标。租售水平：预计主力租租金集中中在34元/天。5、新街口口苏宁电电器广场场项目简介：项目位位于淮海海路上现现有的苏苏宁电器器大楼东东侧（新新华社江江苏分社社地块），目目前拆迁迁工作已已基本完完成。新街口苏宁宁广场建建筑面积积约18万万平方米米,规划划高度在在3800米以上上,这一一高度将将远远超超过在建建的2449米高高的新百百大厦,成为新新街口“第第一高度度”。项目建成后后将成为为集高档档写字楼楼、高级级酒店、大大型商贸贸广场为为一

13、体的的城市功功能综合合体。目目前已有有世界顶顶级的凯凯悦酒店店已确定定将其旗旗下五星星级酒店店品牌“君君悦”确确定进驻驻。6、德基广广场二期期项目简介：德基广广场二期期项目为为店铺式式商场和和酒店式式公寓相相融合的的shooppiing malll。二二期项目目建筑面面积166万，由由一幢99层裙楼楼和一幢幢48层层2400米高主主楼组成成。裙楼楼商用面面积8.5万，设计计商业模模式为商商铺、主主题商店店、美食食广场、娱娱乐设施施等，预计220099年底基本建建成；主主楼集高高档酒店店式公寓寓、商务务办公为为一体，预预计20011年建成使使用。德基二期将将汇聚国国际一线线酒店品品牌万豪豪旗下的

14、的3家55星级酒酒店，同同时将使使整个德德基广场场经营的的国际一一线品牌牌数量增增加到555个，相相当于全全部一线线“大牌”总数的的95%，另外外世界一一线的万万豪酒店店品牌也也将进驻驻德基二二期。德基二期的的塔楼将将在南京京首次引引入世界界水准的的标准商商务办公公模式，将将于20011年年建成开开业。塔塔楼高达达3399米，堪堪称南京京又一新地地标，未未来将引引入3家家世界顶顶级连锁锁酒店，依依次满足足王宫贵贵族、世世界5000强企企业总裁裁及外资资企业高高管入住住并办公公。7、奥体苏苏宁广场场项目简介：奥体苏苏宁广场场又称“博爱大大厦”，位于河河西奥体体核心区区,南京京国际博博览中心心的东

15、北北角,紧紧邻地铁铁1号线线和2号号线交汇汇点元通通站。项目总投资资58亿亿元人民民币,总总建筑面面积488万平方方米,建建筑高度度超过4400米米,规划划定位于于集购物物中心,超五心心级酒店店和星级级酒店,5A写字字楼和酒酒店式公公寓为一一体的综综合性区区域地标标建筑。目前项目处处于外观观设计阶阶段，其其中美国国顶级建建筑设计计师墨菲菲扬的作作品最为为热门。该该款造型型由超高高主塔楼楼和一座座大型sshopppinng mmalll组成，sshopppinng mmal外外观通透透、现代代，酷似似“鸟巢”与“水立方方”的二合合一。项目进度：预计220099年内开开工建设设。8、金奥大大厦项目

16、简介：总投资资10亿亿元，占占地面积积38亩亩，建筑面面积222.3万平方方米，包包括488层的主主楼和44层的裙裙楼。“金奥大厦厦”由主主塔楼、辅辅楼、裙裙楼等三三部分组组成。主主塔楼外外形设计计上犹如如一个灯灯笼，辅楼的的外立面面则是很很巧妙的的融入南南京明城城墙风格格，将古典典与新潮潮、历史史与现代代恰到好好处地糅糅合于一一体。金奥大厦主主塔楼位位于项目目南侧，高达2332米，分为纯纯写字间间和酒店店式公寓寓两部分分，是河河西第一一高楼，建成后后将成为为南京河河西地标标型建筑筑。辅楼位位于项目目北侧，总总高722米，由由4幢楼楼组成，总总高211层。辅辅楼部分分的房屋屋形态是是SOHHO

17、公寓寓形式（即即居家办办公），共1772套。裙裙房则是是连接主主楼和附附楼，主主要是商商业配套套。项目进度：目前已已领取销销售许可可证，开开盘时间间、价格格未定，预预计20010年年交付。项目预计在下半年推出90-460平米的SOHO户型，价格预计在15000-20000元/。9、新地中中心项目简介：原名朗朗诗城市市广场，占占地面积积3.3万平平方米，建筑面面积约221万平平方米。总投资资近200亿元，主楼建建筑高度度为2228米，定定位为国国际标准准甲级纯纯写字楼楼。辅楼建建筑面积积约3.5万平平方米，为为四星级级酒店。广广场裙楼楼建筑面面积约44.7万万平方米米，定位位为高级级精品商商业旗

18、舰舰店、零零售精品品店、高高档餐饮饮、高级级休闲娱娱乐等功功能，配置115000多个停停车位。主楼50层层，高2228米米，外形形由不同同高度和和倾斜度度的玻璃璃幕墙从从基部向向上节节节层进成成“竹”形形，隐喻喻进驻企企业兴旺旺发达、蒸蒸蒸日上上。开发商为南南京朗诗诗新世界界房地产产开发有有限公司司，成立立于20006年年，注册册资金2222227万元元，原系系南京朗朗诗置业业股份有有限公司司下属子子公司，220066年9月月股权整整体转让让给青岛岛新地集集团有限限公司。项目进度：项目主主体已经经建成，近期在做外立面，预计年底对外租售。10、雨润润国际广广场项目简介：原名朗朗玛国际际广场，位于

19、梦都大道、江东南路交界处，占地面积2.2万，总建筑面积18万，规划建设两座高100米L型塔楼，其中一幢高约150米,为40多层高的精装修的办公楼,设有购物中心,餐厅和会所，另一幢高100米,为精装修的酒店式公寓楼，也是一个集商务、娱乐、休闲、运动、办公居住于一体的综合性项目。开发商为江苏地华房地产发展有限公司，隶属于雨润集团。项目进度：该项目目正在建建设过程程中，推推出时间间待定。另外正在建建设中的的河西CCBD二二期，规规划建有有至少114栋超超高层建建筑，包包括新鸿鸿基大厦厦、南京京世贸中中心、江江苏保监监局大楼楼、十四四所总部部大厦、新新华报业业集团新新闻大厦厦、华泰泰证券、联联通江苏苏

20、分公司司、移动动南京公公司、南南京报业业集团、国泰君安金融中心、省交行、江苏信用联社、招商银行等。仅从以上即即将投入入使用和和未来两两年内能能投入使使用的十十大建筑筑中，就就可预计计未来两年年内南京京可上市市高档写写字楼约约80万，再加之之其他区区域办公公、商务务综合项项目，粗略估估计未来来两年内内南京写写字楼上上市量将将在120万以上。二、南京办办公市场场现状格格局分析析好的写字楼楼必须要要具备以以下几个个条件：黄金地地段、形形象气派派、配套套齐全、空空间合理理和合适适的置业业成本，所所以南京京写字楼楼市场正正在向以以下几个个区域集集中：新街口写字字楼正向向四周蔓蔓延，平平均租金金2.00-

21、3.5元/天随着城市新新区的开开发和新新街口交交通的不不便，新新街口商商区正以以辐射状状发展，东东至大行行宫，北北到珠江江路，形形成了“泛泛新街口口”形态态的核心心商务区区。泛新新街口板板块发展展较早，办办公体量量较大，商商务氛围围最为成成熟，其其客户品品质也最最高。根据调查数数据显示示，新街街口CBBD内写写字楼平平均日租租金水平平为2.0-33.5元/，但租金差差异较大大，其中中长发中中心、置置地广场场等高档档写字楼楼日租金金约为44.0-5.00元/,部分中中低档次次老旧办办公物业业日租金金则可低低至1.0元/。新街街口CBBD内写写字楼空空置率处处于南京京最低，基基本维持持在8%100

22、%左右右，相比比广州、武武汉、北北京等CCBD内内写字楼楼高达220%30%的空置置率要低低得多。新街口CBD主要的入住客户为专业服务类、金融类租户，且外资企业比重较高。目前新街口口CBDD在售办办公物业业不多，写写字楼售售价差距距较大。例例如金轮轮国际广广场写字字楼部分分08年年下半年年销售均均价1880000元/；长江江路九号号办公楼楼挑高44.999米，目目前尚未未开盘销销售，预预计价格格300000元元/左左右。鼓楼山西路路CBDD已成气气候，平平均租金金约2.0-3.00元/天鼓楼板块近近年来随随着绿地地广场、金金峰大厦厦项目的的建设和和交付，商商务区也也逐渐成成型。该区域租金金价格

23、以以绿地紫紫峰大厦厦和翠峰峰大厦最最高，分分别达到到6.00-7.0元/天和和4.00-5.0元/天，区区域整体体租金平平均水平平约在22.0-3.00元/天。主主要入住住客户为为生产制制造类公公司分公公司、代代表处和和物流贸贸易类公公司，金金融类和和专业服服务类公公司比重重较小。鼓楼板块销销售项目目较多，写写字楼售售价大多多在1000000元至1150000元/平方米米，位于于核心地地段的绿绿地紫峰峰销售报报价达到到350000元元/，云云峰销售售均价达到到220000元/平平方米，并并凭借项项目的高高品质定定位迅速速消化。河西CBDD开始快快速发展展，目前前平均租租金约00.8-1.55元

24、/天河西新城在在政府的的强力推推动下，其其新城市市中心的的地位正正在逐渐渐确立。其规划划的 CCBD区区域，拥拥有高绿绿化的环环境、方方便的交交通及日日益完善善的生活活配套，加加上政府府投入的的不断增增加、地地铁二号号线的开开建、政政府机关关的相继继入驻及后后期规划划众多的的超高层层、高档档次的建建筑逐一一公布等等，河西西CBDD越来越越多的吸吸引了南南京甚至至众多国国际公司司前来置置业办公公。目前河西CCBD租租金较低低，部分分楼盘存存在住宅宅租赁做做办公使使用，租租金水平平集中在在0.77-1.0元/天，而部分分装修、物物管水平平较高办办公物业业租金水水平可达达1.55元/天。入住企企业以

25、房房地产相相关的设设计、工工程顾问问、中介介、建材材等，以以及部分分贸易、船船务公司司为主，但但金融类类、专业业服务类类公司数数量很少少。根据市场数数据分析析，南京京各大板板块中河河西写字字楼成交交率全市市第一。河西CBD写字楼的价格也是一路上扬，特别是2007年，河西办公物业售价水平上涨超过50%。目前河西办公物业售价水平在15000元/左右，但近期市场上基本无可售办公楼。目前南京的的写字楼楼逐渐形形成泛新街口口、鼓楼楼山西路路、河西西奥体中中心三大大核心商商务区，三足鼎鼎立之势势已成。三、南京写写字楼市市场供销销分析及及近期发发展趋势势预测1、南京写写字楼市市场供销销分析及及预测历年写字楼

26、楼成交量量变化不不大，平平均年成成交366.7万万，预预计未来来三年上上市销售售量均有大大幅增长长2006年年，南京京全市（不不含溧水水、高淳淳）可供供销售的的办公物物业面积积88.25万万，成交交面积228.558万，消化化率仅为为32.4%，供销比比达到历历史最高高。2008 年，南南京房地地产市场场陷入低低谷，但但办公用用房销售售并未有有明显降降低，反反而稍有有增长，累累计供销销比降至至2.334，但但市场仍仍有大量量存量房房难以得得到消化化。2009年年上半年年，南京京办公用用房累计计可售面面积约880.661万，成交面面积仅10.37万万,仍仍未走出出下行通通道。但但目前市市场上几几

27、个在售售及在建建高品质质项目的的快速高高价租售售给了写写字楼市市场一丝丝希望。根据现在市市场在建建及规划划建筑办办公、商商务项目目体量盘盘点，预预计20010年年写字楼楼可售量量可达1100万万以上上，而鉴鉴于写字字楼整体体品质的的提高，写写字楼的的年销售售量也将将有一定定的提高高；而220122年，将将是20009、220100年出让让办公用用地项目目集中上上市阶段段，粗略略预估220122年写字字楼可达达到近期期最高，供供销比也也将再次次升至高高点。南京楼市一一直有“写写字楼卖卖不过住住宅楼”的的现象，无论是2005-07年的房价高速增长还是2008年的房地产骤冷阶段，南京办公市场一直都不

28、温不火，写字楼市场能否赢得更大发展空间还要看近期高端写字楼市场的发展态势。2、南京写写字楼市市场售价价租金分分析及预预测南京写字楼楼物业成成交均价价逐年大大幅上涨涨，租金金水平稳稳步上升升近几年，南南京甲级级写字楼楼的价格格有显著著提升，特别是2006、2007年年平均增长20%以上，目前一些CBD区的新建写字楼物业价格也超越了20,000元/平米，写字楼与住宅售价倒挂现象开始扭转。2010年年后南京京中高端端写字楼楼租金将将出现新新的高速速增长段段南京写字楼楼租金在在20005年出出现快速速增长，与与南京220055年开始始房地产产市场快快速火爆爆发展不不无关系系，同时时高速的的经济增增长也

29、使使得写字字楼的租租金日益益提高。2009-20112年南南京写字字楼租金金将出现现新的高高速增长长，主要要原因是是20009年后后，大批批的5AA级、国国际级高高端写字字楼陆续续投入使使用，将将大幅拉拉高南京京写字楼楼整体租租金水平平，根据据趋势预预估，220100年后南南京写字字楼租金金将每年年增长00.2-0.33元/天。整体来讲，南南京写字字楼市场场发展最最大的特特点就是是“稳而不不热”，近期期几大高高品质商商务办公公项目的的开发将将南京写写字楼推推向房地地产市场场前端，这这些高品品质写字字楼能否否建立南南京写字字楼市场场新局面面，值得得我们拭拭目以待待。四、南京甲甲级写字字楼发展展现

30、状及及发展趋趋势预测测1、写字楼楼定位级级别诠释释近两年南京京写字楼楼市场高高端物业业频出，本本报告所所盘点的的十大写写字楼建建筑也多多定位55A级、甲甲级或国国际甲级级写字楼楼，这些些高端写写字楼改改变了南南京写字字楼物业业的市场场地位。鉴鉴于高端端写字楼楼发展迅迅速，我我们首先先将各种种名称定定义进行行梳理：“5A”级级是指达到到OA（办办公智能能化）、BBA（楼楼宇自动动化）、CCA（通通讯传输输智能化化）、FFA（消消防智能能化）、SSA（安安保智能能化）。5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，而不能作为评判写字楼等级的标

31、准。甲级写字楼楼是目前前行业内内自发形形成的一一种通行行叫法，它它是在以以港台商商人为代代表的外外商与内内地发展展商合作作开发涉涉外写字字楼的过过程中，逐逐步引进进并流行行起来的的词汇，是是将写字字楼按照照其综合合质素不不同，可可以划分分为甲、乙乙、丙等等几个等等级。从一般般意义上上讲，国国际上判判断甲级级写字楼楼有8大大特征：管理国国际化；24小小时写字字楼；人人性化；空间的的舒适性性和实用用性；数数字化；节能化化；便捷捷的交通通和商务务化等等等。国际物业顾顾问公司司第一太太平戴维维斯更新新了国际际甲级及及甲级写写字楼的的标准：衡量标准国际甲级写写字楼甲级写字楼楼地理位置位于中央商商务区，交

32、交通便利利、基础础建设包包括公交交线路以以及轨道道交通设设施。位于写字楼楼聚集区区，交通通便利、基基础建设设包括公公交线路路以及轨轨道交通通设施。停车车位至少每1550平方方米有一一个停车车位，对对于综合合用途的的项目还还需更多多停车位位或者周周边必须须有足够够的车位位提供至少每2000平方方米有一一个停车车位，对对于综合合用途的的项目还还需更多多停车位位大厦品质标准的交付付；架空空地板；龙骨吊吊顶配备备充足的的灯光（最最少5000Luux）；为客户户提供最最少每平平方米990Vaa的电源源供应；配有后后备电源源；244小时分分别提供供冷暖水水；每平平方米最最少承重重为2550公斤斤，等等等。

33、标准的交付付，架空空地板、充充分的电电源供应应并配有有后备电电源，如如项目有有一定规规模的商商场，则则需有单单独的写写字楼入入口。净高2.7米以以上2.7米以以上（包包括2.7米）电梯每3层一部部电梯等候时间不不超过330秒电话线平均每122平方米米有一根根电话线线并提供供ISDDN，DDDN，TT1等通通讯电缆缆，并可可考虑提提供光缆缆等多种种服务设设施。平均每200平方米米有一根根电话线线物业管理公公司丰富经验的的国际知知名物业业管理公公司丰富经验、有有知名度度的物业业管理公公司租或售基本不出售售对于连续几几个楼层层的销售售是可行行的得房率整层得房率率至少为为75%，分割割单元得得房率不不

34、低于为为7070% 或或更高空调4管制空调调系统4管制空调调系统2、南京甲甲级写字字楼供销销分析及及预测2004年年及以前前，南京京甲级写写字楼市市场供应应不稳定定，年去去化率逐逐渐走低低，与当当时的经经济和房房地产市市场不发发达有较较大关系系。2005-20009年，南南京经济济稳定高高速发展展，房地地产市场场也在起起伏中最最终再次次走入上上升通道道，这期期间南京京的甲级级写字楼楼开始逐逐年增多多，销售售量也较较为稳定定。2009年后部分写字楼项目未来供应量及上市时间对比15万20万国际广场二期5万绿地广场新地中心国际金融中心交付时间2012年2010年开始招租2010年在使用德基广场二期2

35、010年博爱大厦10万金奥大厦新街口苏宁雨润广场新百主楼开始招租2009年2013年2011年根据市场情情况预估估，南京京甲级写写字楼将将在20010年年出现供供应高峰峰,市场场份额明明显升高高。2009年年后，目目前在建建的众多多高端写写字楼将将投入使使用，后后期尚有有众多项项目在规规划中，整整体的甲甲级写字字楼供应应将出现现空前的的高峰，并并将持续续一定的的时间。高高端写字字楼体量量大增，而而市场上上中低端端写字楼楼因不适适应市场场需求，开开发量将将大幅减减少，高高端写字字楼所占占写字楼楼比例将将大幅增增加。3、甲级写写字楼空空置率分分析及预预估2009年年前南京京写字楼楼整体市市场空置置

36、率一直直徘徊于于20%左右，但20009年开开始供应应量大增增，预计计未来几几年内明明显处于于供大于于求的状状态，而而且甲级级写字楼楼租金较较高，在近年年内将是是降低写写字楼空空置率的的最大阻阻碍。但是随着经经济的发发展，南南京也凭凭借其在在长三角角的战略略地理位位置发挥挥着越来来越重要要的作用用，这给给南京带带来了无无限的发发展生机机，同时时也带来来了大量量的高端端写字楼楼需求，从从长远发发展来看看，南京京高端写写字楼市市场必将将有较大大的发展展空间，在在合理开开发的前前提下，写写字楼的的空置率率也将稳稳步下降降。甲级写字楼楼的大量量上市，导致空置率将大幅走高，预期未来会回归至常规水平。整体

37、来看南南京高端端写字楼楼市场仍仍存在较较大发展展潜力，特特别是河河西商务务区，长长期来看看，凭借借一系列列知名开开发商的的地标项项目、政政府的政政策扶持持和不断断完善的的商业配配套等利利好因素素，该区区域有望望成为南南京另一一个一流流写字楼楼商务区区。五、南京写写字楼近近年发展展特征及及发展前前景预测测1、南京写写字楼近近年发展展特征南京写字楼楼市场开开始走高高端路线线，市场场关注度度大增2008年年以前，南京写字楼市场基本以中低端产品为主，同质化严重、品质不高以及投资回报率太低，使得南京写字楼市场一直呈现出毫无亮点和生机的竞争局面。2008年以后，南京写字楼市场出现数个定位高端、外立面设计新

38、颖的办公商业综合项目，例如绿地广场、金融国际中心、金奥大厦等地标性项目，其高品质和无可比拟的地段优势逐渐吸引了市场注意力，被众多的客户认可，造就了其领先的销售速度、顶级的销售价格及高度的市场关注。南京写字楼楼由单纯销销售转为为只租不不售和租售并并举长期以来，南南京写字字楼都是是以销售售为主。无无论是新新街口的的置地广广场、长长江路九九号，还还是南京京国贸、城城开国际际，以及及新街口口之外的的大行宫宫长发CCFC，大大多以销销售为主主，然而而整体销销售并不不理想：一方面面写字楼楼与住宅宅价格倒倒挂，220077年售价价最高的的长发CCFC价价格也不不到2万万元/；另一一方面，写写字楼销销售周期期

39、更长，在在市场繁繁荣时，一一栋主城城住宅11个月售售空，但但一栋写写字楼也也许要卖卖上一年年甚至更更长。近两年，南南京写字字楼物业业开始转转变经营营模式，金鹰天地珠江路一号是南京首个实行只租不售运营模式的高端写字楼。目前出租率在八成以上。2009年5月13日，李嘉诚长江集团宣布南京国际金融中心以只租不售的模式正式启动，且平均租金水平高于新街口其他办公物业。江苏第一高高楼绿地地广场紫紫峰大厦厦选择的的则是中中间路线线租租售并举举，其销销售均价价高达33.5万万元/，整体销售售情况比比较顺利利，购买买者以央央企、国国企为主主。与此此同时，他他们还通通过各种种渠道招招租，引引入了部部分世界界及中国国

40、5000强企业业入驻，整整个项目目租售并并举，取取得了良良好的成成绩。由此可看出出，在南南京写字字楼市场场竞争如如此激烈烈的形势势下，在在精准定定位和拥拥有突出出的位置置硬件优优势的基基础上，选选择适合合自己的的运营模模式才能能将项目目运作好好。2、南京写写字楼市市场发展展预测南京写字楼楼市场真真正大量量供应还还在后头头南京的写字字楼市场场将在20010年前后迎来来交付高高峰，将将对南京京的租赁赁和销售售市场造造成较大大冲击，而而其中的的南京绿绿地广场场、国际际金融中中心、南南京国际际广场以以及金奥奥大厦、新新地大厦厦等都将将会是所所在区域域内的标标志性项项目。2009年年后南京京写字楼楼的开

41、发发及供应应重心将将逐步外外移，鼓鼓楼、山山西路特特别是河河西奥体体CBDD以及其其周边商商务区在在南京商商务市场场所扮演演的角色色的戏份份将越来来越重要要。20110年及及以后南南京的写字楼楼供应项项目数量量更为庞大大，高档档次项目目比重将将更高，粗略估计未来两年内南京写字楼上市量将在100万以上，而且南京的供应高潮将会持续比较长的一段时间。供应量大、消化速速度慢，南南京写字字楼市场场将出现现空置率率高峰截至20009年一一季度，南京市写字楼楼楼空置置率达到到20002年以以来最高高值255.9%，考虑虑到未来来市场将将继续有有大规模模新增供供应上市市，预计计20110年，南南京市办办公楼空

42、空置率将将达到355%，而而且会持持续一两两年时间间，但随随着南京京写字楼楼市场对对外吸引引力逐渐渐增加，加加上经济济发展所所带来的的办公需需求，南南京写字字楼的空空置率必必将逐步步下降。南京高端写写字楼市市场仍存在较大大发展空空间南京写字楼楼的未来来供应中中高品质质写字楼楼的比重重明显提提高，且且开发模式式已出现现从散售售向物业业持有转转变的趋趋势，这这将有助助于提高高物业管管理水平平并吸引引到更多多的优质质租户，为为租金上上涨提供供支撑。另外尽管目目前南京京高端写字字楼市场场的平均均租金水水平尚不不能与上上海、北北京等一一线城市市相提并并论，但但在中国国众多二二线城市市中已处处在中上上游位

43、置置。尽管管面临当当前的经经济不确确定性和和相对较较高的空空置率，南南京高端端写字楼楼市场仍仍显示出出强劲的的上升势势头并会会在未来来得以延延续，这这将为这这一市场场的长期期发展奠奠定坚实实的基础础。整体来讲，未来南京京的写字字楼市场场还是比比较乐观观的随着近几年年区域城城市经济济的快速速发展，南南京、西西安、武武汉等二二线城市市的写字字楼经济济效应日日益明显显。近年年来跨国国企业在在中国的的布局逐逐渐由沿沿海向内内地迁移移，南京京对企业业总部、办办事机构构的吸引引力，在在“长三三角”内内仅次于于上海。截至20008年底底，南京京的跨国国公司个个数为3350个个，世界界5000强企业业在南京京

44、的分公公司、分分厂也达达到1000个以以上，而而且以上上大型公公司的数数量还在在快速增增长中，加加之国内内及当地地众多大大型企业业，他们们对南京京写字楼楼物业的的需求在在逐年的的大幅增增加。近年南京写写字楼市市场的整整体档次次有大幅幅提高，随随着后期期规划建建设的一一大批高高档次办办公物业业的建成成交付，南南京写字字楼市场场给外界界企业的的印象大大为提升升，而其其租金与与上海、北北京、广广州等一一线城市市相比有有很大的的优势，所所以南京京办公市市场的吸吸引力较较大，长长期来看看，南京京的写字字楼市场场发展前前景应该该是比较较乐观的的。结束语：南京写字楼楼市场经经历了长长达100年的默默默耕耘耘，借助助于近期期开发的的众多高高档次项项目才冲冲出低谷谷，走向向房地产产市场的的前沿，相相信只要要合理开开发，南南京写字字楼市场场将迎来来勃勃生生机，不不仅会为为南京经经济快速速稳定发发展贡献献较大力力量，更更会提升升南京的的经济形形象和南南京在长长三角的的吸引力力。31