某物业公司设备管理手册16586.docx

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1、 WI/G01-目录 目 录 C/0 4/3Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.编号 标 题 页码 版号/状态WI/G01-001 工程部组织机构图 1 C/0 WI/G001-0002 工工程部职职责 2 C/00 WI/G001-0003 工工程部经经理职责责 11 C/00WI/G001-0004 工程部部副经理理职责 11 C/00WI/G001-0005 工程部部专业工工程师职职责 33 C/00WI/G001-0006 工工程部资资料员职职责 1 CC/0WI/G001-0007

2、小小区机电电主管职职责 1 CC/0WI/G001-0008 设设备保修修期管理理办法 1 C/0WI/G001-0009 水水电过户户审批制制度 2 CC/0WI/G001-0010 配电电房管理理制度 1 C/00WI/G001-0011 发电电机房管管理制度度 1 C/0WI/G001-0012 水泵泵房管理理制度 1 CC/0WI/G001-0013 空调制制冷设备备房管理理制度 11 C/00WI/G001-0014 中控控室/消消防中心心管理制制度 1 C/0WI/G001-0015 计量量器具定定期检定定制度 1 CC/0WI/G001-0016 计量量器具的的检定方方法 44

3、C/00WI/G001-0017 电气气维修规规定 11 C/00WI/G001-0018 大厦临临时用电电管理规规定 1 C/0WI/G001-0019 用水水、供水水管理规规定 11 C/00WI/G001-0020 供方方选择评评定规定定 2 C/0WI/G001-0021 工程程质量的的验收规规定 11 C/00WI/G001-0022 设设备管理理规程 14 C/00WI/G001-0023 设备备维修保保养管理理流程 1 CC/0WI/G001-0024 公共共设备大大的故障障维修程程序 11 C/00WI/G001-0025 设备更更新、技技术改造造程序 11 C/00WI/G0

4、01-0026 红旗设设备检评评 2 C/00WI/G001-0027 公共机机电设备备维修保保养合同同 9 CC/0 编号 标标 题题 页码码 版号/状态MR-0001G001 公共机机电设备备维修保保养计划划执行情况统计表表 1 C/0MR-0002G001 配电房房、电表表房电能能表抄表表记录 1 C/0MR-0003G001 配电房房巡查记记录 1 C/0MR-0004G001 发电机机运行记记录 1 C/0MR-0005G001 水表抄抄表记录录 11 CC/0MR-0006G001 水泵房房巡查记记录 1 C/0MR-0007G001 公公共用水水、用电电统计表表 1 C/00MR

5、-0008G001 中央空空调冷水水机组运运行记录录表 2 C/00 MR-0009G001 计量器器具检定定台帐 1 C/00MR-0110G001 计计量器具具检定计计划 1 C/00MR-0111G001 万万用表检检定记录录 1 C/0MR-0112G001 钳形表表检定记记录 1 C/0MR-0113G001 供方方初审记记录 1 C/00MR-0114G001 B类类供方评评价表 2 CC/0MR-0115G001 C类类供方评评价表 1 C/00MR-0116G001 合格供供方名单单 11 CC/0MR-0117G001 工程竣竣工验收收证明 1 C/00MR-0118G001

6、 工程程结算协协议书 1 CC/0MR-0119G001 解除除缺陷责责任证书书 1 C/00MR-0220G001 机电电设备统统计表 11 CC/0MR-0221G001 设备(机具)购置申申请表 11 CC/0MR-0222G001 设备备(机具)验证单单 1 C/0MR-0223G001 设备(机具)外委维维修申请请表 1 C/00MR-0224G001 设备备维修记记录 1 C/00MR-0225G001 设备备(机具)报废单单 1 C/0MR-0226G001 设备保保养计划划表 1 C/0 编号 标标 题题 页码码 版号/状态MR-0228G001 、级设备备保养检检查记录录 1

7、1 C/00MR-0229G001 级设备备保养、检检查记录录 1 CC/0MR-0330G001 设设备完好好率统计计表 1 CC/0MR-0331G001 设设备完好好率统计计汇总表表 1 CC/0MR-0332G001 设备故故障问题题转呈单单 1 C/0MR-0333G001 设设备技术术状态诊诊断记录录 1 CC/0MR-0334G001 报废设设备、器器件清单单 1 C/0MR-0335G001 红旗设设备申报报表 11 C/00MR-0336G001 红旗设设备评分分表 11 C/00MR-0337G001 红红旗设备备统计表表 1 C/0MR-0338G001 红红旗设备备率统

8、计计表 1 C/00 WI/G01-001 工程部组织机构图 C/0 1/1 总经理强电工程师给排水空调工程师 设计及装修工程师土建工程师助理总经理工程部副经理工程部经理 弱电工程师电梯工程师 档案室资料员管理处 供方公司 WI/G01-002 工程部职责 C/0 2/210工程程部接受受主管助助理总经经理直接接领导，按按时完成成交办的的各项工工作。20负责责在商务务部、顾顾问管理理部组织织下对物物业项目目进行考考察，拟拟制建筑筑、设备备、设施施方面的的技术方方案及合合理化建建议。30负责责代表公公司组织织楼宇、机机电设备备、设施施验收组组，对新新楼宇房房屋、机机电设备备、公共共设施进进行验收

9、收接管。负负责对管管理用房房提出装装修标准准。负责责建筑竣竣工及相相关设备备、设施施技术资资料的收收集、整整理、编编目、存存档。并并处理遗遗留问题题。40负责责按照国国家有关关技术法法规、规规范、标标准，制制定本公公司楼宇宇、机电电设备、设设施的验验收、维维修、保保养及运运行操作作规章制制度、工工作程序序、技术术标准，并并及时更更新。监监督管理理处、供供方执行行，对偏偏差进行行纠正。50负责责审批楼楼宇、机机电设备备、设施施年度保保养计划划；制定定设备中中修、大大修计划划，审批批中修、大大修方案案、更新新改造方方案；制制定楼宇宇局部装装修改造造设计及及装修方方案；初初审价值值10000元以以上

10、的设设施、设设备配件件、维修修设备、电电动工具具购置申申请，报报主管助助理总经经理批准准。60负责责设备维维修保养养供方及及中修、大大修、设设备更新新改造、缺缺陷整改改供方的的选择、定定期评审审。负责责中修、大大修、设设备更新新改造、缺缺陷整改改工程监监督、组组织验收收。7.0负责责合同管管理（选选择合格格分包方方，建立立相关档档案并定定期进行行评审、对大型型的工程程改造、机机电设备备、设施施外委项项目初审审、提出出方案，立立项后组组织招投投标招标标、确定定分包单单位并签签定对外外工程分分包合同同、办理合合同会签签手续、履履行监督督、变更更、索赔赔、工程程结算等等）。办办理水、电电过户会会签手

11、续续。80负责责定期对对公司所所属物业业内的楼楼宇、机机电设备备、设施施进行检检查、诊诊断。负负责组织织解决技技术难题题。90负责责每年对对房屋进进行一次次完损等等级评定定工作。100负负责公司司安委会会的日常常工作，组组织每季季度一次次的安全全检查工工作。负负责调查查安全事事故，做做出初步步处理意意见报主主管助理理总经理理。110负负责对机机电设备备管理绩绩效每年年进行一一次评审审，统计计出设备备完好率率、红旗旗设备率率，设备备重大事事故率。120负负责本部部门手册册、文件件的修订订工作。负负责管理理处工程程、设备备技术主主管的培培训、考考核和业业务指导导。130负负责计量量工具、噪噪音检测

12、测仪器的的检定工工作。 WI/G01-002 工程部职责 C/0 2/2140负负责代表表公司就就建筑、设设备、设设施管理理方面事事宜对外外联络。150负负责策划划、指导导、参与与高新技技术的引引入、开开发、应应用，发发明创造造的开发发、应用用。160负负责推进进全公司司的节能能、降耗耗工作。 WI/G01-003 工程部经理职责 C/0 1/110领导导、安排排、检查查工程部部员工全全面履行行各自职职责及完完成公司司下达的的各项任任务。20检查查总结当当月工作作，制定定下月工工作计划划，并组组织安排排实施。30掌握握建筑、设设备、设设施管理理情况，指指导各管管理处作作好楼宇宇、设备备、设施施

13、的使用用、维修修保养、节节能降耗耗工作。初初审价值值超过贰贰仟元以以上的设设备、设设施的购购置、大大修、外外委维修修方案，并并报主管管助理总总经理审审批。40组织织各专业业人员参参加新入入伙楼宇宇机电设设备、设设施的验验收。50组织织红旗设设备检查查评比。定定期组织织设备管管理绩效效评审。60组织织安全检检查。70了解解公司内内工程技技术人员员及本部部门员工工思想工工作动态态，帮助助解决工工作难点点，提高高管理及及业务水水平。负负责解决决投诉。80掌握握国内外外行业管管理动态态，负责责引进国国内外先先进的设设备管理理模式、经经验。90遵守守公司各各项规章章制度，勤勤奋工作作，洁身身自律。 WI

14、/G01-004 工程部副经理职责 C/0 1/110接受受部门经经理的领领导，当当部门经经理不在在的时候候，全面面履行部部门经理理的职责责。20作好好建筑专专业的工工作计划划，初审审保养计计划、维维修方案案、改造造方案；编制外外委维修修、改造造项目的的招标及及预算文文件；定定期检查查、指导导、调研研，解决决技术难难题。30编制制、修订订本专业业手册、文文件，制制定公司司的规范范、标准准。负责责楼宇设设施维修修、养护护供方评评审、合合同会签签。40对分分管专业业工程办办理图纸纸、造价价的审核核、修改改，施工工监理，组组织验收收、办理理结算等等工作。50组织织楼宇接接管验收收工作。60组织织装修

15、管管理检查查工作。70按规规定年限限组织对对所管辖辖物业的的房屋完完损等级级评定。80配合合顾问部部对顾问问项目进进行考察察并提出出土建方方面的建建议。90负责责管理处处机电主主管的培培训和业业务指导导。 100遵遵章守纪纪、勤奋奋工作、洁洁身自律律。 WI/G01-005 工程部专业工程师职责 C/0 3/310强(弱)电工程程师职责责11接受受部门经经理的领领导，主主管强 (弱)电设备备、发电电设备。12作好好本专业业的工作作计划，初初审保养养计划、维维修方案案、改造造方案；编制外外委维修修招标文文件；定定期检查查、指导导、调研研，解决决技术难难题。13编制制、修订订本专业业手册、文文件，

16、制制定公司司的规范范、标准准。负责责对设备备维修、养养护供方方评审、合合同会签签。14参加加楼宇接接管验收收工作，负负责强(弱)电设备备、发电电设备及及资料检检验。15负责责计量工工具、噪噪音检测测仪器的的检定工工作。16负责责“专业化化设备直直管方式式”的监管管实施。17负责责管理处处机电主主管的专专业培训训和业务务指导。 18办理理用电过过户会签签手续；用电分分摊。负负责落实实抄表到到户、供供电设备备向供电电局移交交工作；用电设设备节能能及成本本费用测测算。 19配合合顾问部部对顾问问项目进进行考察察并提出出本方面面的建议议。110遵遵守公司司规章制制度，勤勤奋工作作，努力力提高业业务水平

17、平，完成成本职工工作，有有所创新新。20电梯梯工程师师职责21接受受部门经经理领导导与工作作安排，主主管电梯梯设备。22负责责电梯设设备的接接管验收收并收集集整理电电梯接管管验收资资料。23负责责电梯设设备维修修、保养养计划的的审批，制制定电梯梯年审计计划并监监督实施施。24负责责编制本本专业手手册、文文件。电电梯维修修、养护护供方评评审，合合同会签签。25定期期对各管管理处电电梯进行行检查，指指导。26负责责管理处处机电主主管的专专业培训训和业务务指导。 27配合合顾问部部对顾问问项目进进行考察察并提出出本方面面的建议议。28遵守守公司规规章制度度，勤奋奋工作，努努力提高高业务水水平，完完成

18、本职职工作，有有所创新新。 30给排排水空调调工程师师职责31接受受部门经经理的领领导与工工作安排排。主管管给排水水管网及及设备、中中央空调调设备。32作好好本专业业的工作作计划，初初审保养养计划、维维修方案案、改造造方案；编制外外委招标文件；定期检检查、指指导、调调研，解解决技术术难题。 33编制制、修订订本专业业手册、文文件，制制定规范范、标准准。负责责本专业业分包商商评审。34参加加楼宇接接管验收收工作，负负责给排排水管网网及设备备、中央央空调及及资料检检验。35办理理水过户户会签手手续，用用水分摊摊。负责责组织水水量平衡衡测试，中中央空调调节能及及成本费费用测算算。36负责责管理处处机

19、电主主管的专专业培训训和业务务指导。37配合合顾问部部对顾问问项目进进行考察察并提出出本专业业方面的的建议。38遵守守公司规规章制度度，勤奋奋工作，努努力提高高业务水水平，完完成本职职工作，有有所创新新。40土建建工程师师41接受受部门经经理、副副经理的的领导与与工作安安排。主主管改建建工程项项目进行行现场监监管，控控制施工工质量并并组织竣竣工验收收，对保保修期内内的施工工项目进进行质量量跟踪。42作好好本专业业的工作作计划，初初审保养养计划、维维修方案案、改造造方案；参加对对所管辖辖物业的的房屋完完损等级级评定；对入伙伙六个月月以内的的物业进进行装修修检查、指指导、调调研，解解决技术术难题。

20、43编制制、修订订本专业业手册、文文件，制制定规范范、标准准。负责责本专业业分包商商评审。44参加加楼宇接接管验收收工作，负负责公共共设施、业业主房屋屋及资料料检验。45参加加对装修修管理的的检查工工作。46负责责管理处处机电主主管的专专业培训训和业务务指导。47配合合顾问部部对顾问问项目进进行考察察并提出出本专业业方面的的建议。48遵守守公司规规章制度度，勤奋奋工作，努努力提高高业务水水平，完完成本职职工作，有有所创新新。50设计计及装修修工程师师51接受受部门经经理、副副经理的的领导与与工作安安排。主主管制定定管理用用房设计计及装 修施工标准准，对新新接管物物业的管管理用房房和改建建工程项

21、项目提出出设计及及装修方方案。52作好好本专业业的工作作计划，对对管理处处申报的的改造工工程项目目提出设设计方案案并协调调跟踪。53定期期检查、指指导、调调研，解解决技术术难题。54编制制、修订订本专业业手册、文文件，制制定规范范、标准准。负责责本专业业分包商商评审。55参加加楼宇接接管验收收工作，负负责公共共设施、业业主房屋屋及资料料检验。56参加加对装修修管理检检查的工工作。57配合合顾问部部对顾问问项目进进行考察察并提出出本专业业方面的的建议。58遵守守公司规规章制度度，勤奋奋工作，努努力提高高业务水水平，完完成本职职工作，有有所创新新。 WI/G01-006 工程部资料员职责 C/0

22、2/110资料料员职责责20接受受部门经经理的领领导与工工作安排排，负责责技术资资料的收收集、整整理、编编目、存存档。30参加加楼宇交交接验收收，负责责办理资资料交接接手续。收收集、分分类、整整理各管管理处竣竣工资料料，并归归档妥善善保存。40负责责工程资资料、书书籍的借借阅，质质量记录录表格的的发放。50负责责日常文文件打印印、收发发、传阅阅、整理理、归档档保存。负负责手册册、文件件复印、发发放、保保管。 60负责责对管理理处的物物业管理理档案定定期检查查、清理理、核对对；对管管理处档档案员进进行培训训和日常常工作的的指导。70负责责搜集物物业管理理方面的的法律、法法规、标标准和政政府指令令

23、性文件件，并编编制存档档。80遵守守公司规规章制度度，勤奋奋工作，努努力提高高业务水水平，完完成本职职工作，有有所创新新。 WI/G01-007 小区机电主管职责 C/0 2/11.0接受受工程部部经理、专专业工程程师的领领导与工工作安排排，负责责并完成成所辖片片区的机机电设备备、设施施管理的的各项具具体工作作。2.0参加加楼宇接接管验收收工作，负负责对检检查出的的设备、设设施缺陷陷整改结结果验证证。 3.0负责责所管小小区(大厦)公共部部分(机电设设备、设设施)的周巡巡视；发发现缺陷陷立即填填发派工工单通知知供方；维修后后，负责责监督检检查维修修效果，并并定期将将检查结结果作专专项记录录，每

24、月月末汇总总存档。4.0负责责对机电电设备维维修、保保养过程程检验，包包括服务务及时性性及服务务质量检检验。5.0负责责对供方方提出的的整改项项目进行行确认；参加机机电设备备大、中中修及整整改、突突发性事事件的处处理，监监督供方方按标准准实施。6.0负责责监督维维修回访访工作。 7.0参加加每月的的楼宇检检查和每每季度的的安全检检查工作作；对检检查出的的问题及及时协调调处理并并跟踪、对对结果进进行确认认。8.0每年年初负责责审核供供方制定定的楼宇宇、设备备、设施施维修保保养计划划，并根根据维修修保养计计划标准准，结合合管理处处实际情情况，制制定公公共设备备、设施施年度保保养计划划。9.0参加加

25、评定小小组对房房屋完损损等级进进行评定定。 10.0负负责督查查供方维维修人员员作好各各项记录录；收集集、整理理设备技技术资料料及维修修保养记记录、统统计数据据，按规规定装订订成册并并存档。 11.0遵遵守公司司规章制制度，勤勤奋工作作，努力力提高业业务水平平，完成成本职工工作，有有所创新新。 WI/G01-008 设备保修期管理办法 C/0 1/110国务务院建建设工程程质量管管理条例例规定定建设工工程的最最低保修修期限为为：1、地地基基础础和主体体结构工工程，为为设计文文件规定定的该工工程的合合理使用用年限；2、屋屋面防水水工程、有有防水要要求的卫卫生间、房房间和外外墙面的的防渗漏漏，为5

26、5年；33、供热热与供冷冷系统，为为2个采采暖期、供供冷期；4、电电气管线线、给排排水管道道、设备备安装，为为2年；5、装装修工程程为2年年。建设设工程的的保修期期，自竣竣工验收收合格之之日起计计算。保修期的计计算应以以上述条条款为准准。发展展商与安安装单位位、设备备供货单单位的合合同保修修期限应应与国务务院规定定相一致致，工程程竣工日日若距物物业接管管日过长长，导致致接管验验收时保保修期已已满者，应应建议发发展商适适当延长长保修期期。20物业业设备接接管时，管管理处、发发展商、保保修单位位三方应应就设备备保修期期（特别别是电梯梯）保修修的内容容、范围围、期限限，管理理处维护护的内容容、范围围

27、，保修修款支付付，做出出界定，达达成共识识，形成成书面协协议。 保保修期，保保修单位位提供的的服务单单一，难难以达到到中海标标准、适适应考评评的需要要，保修修工作之之外的保保养内容容需管理理处自己己或委托托供方做做，书面面协议有有助于解解决矛盾盾、纠纷纷。30设备备保修期期时间内内，管理理处宜委委托供方方对设备备进行维维护，机机电设备备可委托托其做日日常维护护、一级级保养、二二级保养养，电梯梯可按标标准责任任合约形形式委托托，工作作应以清清洁、防防腐、润润滑、调调整、紧紧固，不不宜触及及核心软软、硬件件部分。机机电设备备、电梯梯故障维维修，管管理处应应督促保保修单位位解决。40保修修期结束束，

28、保修修单位结结算保修修金时，管管理处须须在结算算申请书书上如实实填写使使用方意意见，并并报公司司工程部部审核盖盖章。保保修单位位不履行行保修义义务，管管理处有有权拒绝绝签字。 WI/G01-009 水电过户审批制度 C/0 1/2用电、用水水过户更更名/抄抄表到户户直接关关系到物物业管理理运营成成本，各各单位须须严格遵遵守审批批制度。10用电电、用水水由发展展商过户户到管理理处必须须满足以以下条件件：11各项项政府验验收通过过，物业业接管验验收房屋屋设备验验收合格格、计量量装置符符合要求求。12工程程施工收收尾工作作均结束束，无施施工临时时用电、用用水发生生。13水电电居民、商商业比例例发展商

29、商已调整整到合理理的数值值。未调调整到合合理值者者，就发发展商对对多支出出的水电电费进行行补贴事事宜已达达成协议议。14以住住宅为主主的小区区/大厦厦，发展展商已申申请办理理抄表到到户。15原用用电用水水户结清清已发生生的水电电费。16水电电过户由由公司工工程部负负责审核核并办理理合同会会签手续续。管理理处须向向发展商商索要原原供用用电合同同、供供水合同同、供供水合同同执行单单及近近期电费费、水费费交费收收据提交交公司工工程部，审审核通过过后，由由管理处处具体办办理过户户、抄表表到户事事宜，未未经工程程部审核核管理处处不得自自行办理理。相关文件：水电电过户、抄抄表到户户办理流流程 WI/G01

30、-009 水电过户审批制度 C/0 2/2 附件件：水电电过户、抄抄表到户户办理流流程开始是否满足过户条件1、政府部门已验收2、已接通正式水电，供电、供水部门已封表3、我司已接管 要求发展商办理，调整比例。管理处向发展商索要用电用水合同及以往水电单，明确用电用水比例是否符合要求，费用是否有问题。 有有问题 发展商、管理处向供电供水部门写抄表到户申请，请他们现场检查是否满足抄表到户的条件。符合抄表到到户管理处去供电供水所取用户信息采集表及银行代收水电费合同书，填写发展商整改，或书面承诺，提供缺陷整改费用，并确定金额。我司整改。发展商写过户申请（盖章），管理处与发展商一同抄表，发展商结清以往水电费。管理处执申请、原供电供水合同、水电费单及空白供电供水合同、银行代收水电费合同书，到公司工程部办理合同会签手续盖章，到供电供水部门、银行