某物业管理公司顾问项目管理手册16631.docx

《某物业管理公司顾问项目管理手册16631.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某物业管理公司顾问项目管理手册16631.docx（85页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.中海物业管理有限公司ZHONGHAI PROPERTY MANAGEMENT CO，LTD编号：WII/WGG02版本：C顾问项目管管理手册册编制：顾问问管理部部审核：日日期：批准：日日期：文件受控章章声明：顾问问部管理理手册未未经许可可，不得得翻印。责任部门：顾问部部 WI/WG02-目录ZHPM目 录C/0 3/3序号编 号号标 题1 WI/GWW02-0011顾问问项目驻驻场经理理岗位职职责2 WI/GWW02-0022机电设设备顾问问岗位职职责3 W

2、I/GWW02-0033安全保保卫顾问问岗位职职责4 WI/GWW02-0044质量管管理顾问问岗位职职责5 WI/GWW02-0055顾问项项目工作作流程图图6 WI/GWW02-0066编制顾顾问管理理工作计计划7 WI/GWW02-0077考察建建议8 WI/GWW02-0088配合合楼宇销销售9 WI/GWW02-0099提供供咨询指指导10 WI/GWW02-0100与合作作方的沟沟通11 WI/GWW02-0111协助助建立管管理组织织12 WI/GWW02-0122对物物业管理理人员培培训13 WI/GWW02-0133编制顾顾问项目目物管方方案14 WI/GWW02-0144入

3、伙伙前的准准备工作作15 WI/GWW02-0155配合设设备安装装和调试16 WI/GWW02-0166配合合设备交接和验验收17 WI/GWW02-0177完善善各项规规章制度度18 WI/GWW02-0188物业业管理档档案资料料19 WI/GWW02-0199管理理费测算算与核算算20 WI/GWW02-0200定期期检查考评21 WI/GWW02-0211协助合合作方注注册物业业公司程程序22 WI/GWW02-0222申办物物业管理理资质程程序23 WI/GWW02-0233创建建达标程程序24 WI/GWW02-0244申请请体系认认证程序序25 WI/GWW02-0255服务务

4、质量跟跟踪26 WI/GWW02-0266预防防交接和和实操结结束服务务品质急急剧下滑滑的要求求交接工工作27 WI/GWW02-0277顾问项目业绩评评价的要求求28 WI/GWW02-0288关于规规范手机使用的通知 29 WI/GWW02-0299顾问管管理部电子邮邮箱使用规定定 30 WWI/GGW022-0330公司帐号 31 WWI/GGW022-0331顾问问管理部部外派驻驻场人员员行李托托运规定定32 WWI/GGW022-0332对外发发文签收收表33 WWI/GGW022-0333被顾顾问方培培训评估估表34 WWI/GGW022-0334顾问管管理部驻驻场人员员亲属反反探

5、亲规规定35 WWI/GGW022-0335顾问问管理部部驻场人人员津贴发放补充充规定36 WI/GWW02-0366物业业管理软软件安装装的要求及程程序37 WI/GWW02-0377网络络沟通方方法38 WI/GWW02-0388顾问问项目情情况评估估分析办办法39 WI/GWW02-0399驻场场经理接受采访的的规定40 WI/GWW02-0400顾问建议书格式式41 WI/GWW02-0411驻场顾问人员福利待遇遇42 WI/GWW02-0422驻场场人员月月工作汇报制制度43 WI/GWW02-0433项目情情况统计表44 WWI/GGW022-0444驻场场顾问节节假日期间申请休假

6、的的有关规规定45 WWI/GGW022-0445U盘盘及U盘盘资料管理理制度46 WWI/GGW022-0446外派驻驻场人员须知47 WWI/GGW022-0447顾问团团考察须须知WI/WG02-前言ZHPM前 言C/0 1/1斗转星移时时光逝，数数年风云云弹指间间，顾问问管理创创新业，继继往开来来谱新篇篇。 近年来的顾顾问物业业管理，给给我们今今后的物物业管理理提供了了许多创创新的空空间。未未来的顾顾问事业业是一片片绿茵，是是一片沃沃野，是是一片绿绿洲，需需要我们们去灌溉溉，需要要我们去去播种，需需要我们们去精心心培育。为了使顾问问工作更更加程序序化、规规范化，为为合作方方提供高高水平

7、、高高质量的的顾问服服务，公公司组织织人员编编制了这这本作业业指导书书，为驻驻场人员员今后的的顾问管管理工作作发挥指指导和参参考作用用。 深圳市市中海物物业管理理有限公公司 顾问管管理部 220033年2月月19日日WI/WG02-001ZHPM顾问项目驻场经理岗位职责C/0 2/21.0 认真研读、充充分理解解并严格格执行我我司与合合作方签签定的顾顾问合同同（协议议），确确保顾问问项目达达到合同同约定的的物业管管理标准准。2.0 结合当地实实际和特特点编制制顾问实实施计划划并协助助被顾问问方编制制物业管管理方案案，经常常与合作作方进行行沟通并并保持良良好的合合作关系系。3.0 运用我司物物业

8、管理理优势，指指导并协协助合作作方组建建物业管管理机构构及日常常运作，建建立一支支高水准准的管理理队伍，使使物业管管理走向向规范化化。4.0 参与顾问项项目的日日常管理理工作，并并随时对对管理服服务工作作进行检检讨，积积极向合合作方提提交书面面合理化化建议，书书面建议议必须编编号并同同时向被被顾问方方开发商商领导和和物业公公司领导导各递一一份，并并要求合合作方签签收。5.0 对公司经营营效益负负责，按按合同约约定的时时间、款款数回收收顾问费费用。6.0 对分管项目目管理服服务质量量和管理理水平的的提升负负责，使使被顾问问方满意意，做好好培训、监监督检查查及相关关记录工工作，跟跟踪落实实完成情情

9、况。7.0 负责协调内内外关系系（包括括：同发发展商的的沟通、同同当地物物业主管管部门建建立有效效联系，处处理辖区区内重大大问题等等）,并并将结果果及时反反馈给公公司，在在合作方方允许的的情况下下，尽可可能的参参加合作作方工作作例会，掌掌握项目目动态，确确保分管管项目工工作正常常运作。8.0 按合同要求求和项目目情况完完善ISSO90000工工作手册册，按时时提供给给被顾问问方，并并负责监监督与实实施。9.0 跟踪落实顾顾问建议议和顾问问团每次次考察建建议的实实施情况况，对于于影响到到管理目目标没有有实施的的问题，应应加大力力度提请请发展商商落实，并并将结果果反馈给给公司顾顾问管理理部。10.

10、0 积极了解当当地房地地产市场场动态，做做公司驻驻顾问当当地的房房地产信信息员，协协助公司司开拓当当地物业业市场。11.0 发扬中海“严格苛苛求、自自觉奉献献”的精神神，求新新务实，严严于律己己，以身身作则，树树立起良良好的人人格力量量，自觉觉维护中中海的企企业品牌牌。12.0 接受合作方方的监督督和批评评意见，定定期向公公司顾问问管理部部和合作作方汇报报工作进进展情况况，每月月28日日前向顾顾问管理理部提交交下月工工作计划划和本月月工作总总结。13.0 负责对随行行驻场顾顾问人员员的管理理和考察察并传达达公司的的文件精精神，指指导督促促他们完完成管理理目标。14.0 在合同期满满时，负负责办

11、妥妥一切交交接手续续并向公公司顾问问管理部部及合作作方提交交顾问工工作总结结报告并并交回建建议书备备份件汇汇总、领领用资料料和物品品。15.0 按时完成公公司领导导交办的的工作。WI/WG02-001ZHPM机电设备顾问岗位职责C/0 1/11.0 负责指导、组组织顾问问项目工工程技术术人员对对供电配配电系统统、电梯梯、消防防系统、给给排水系系统、中中央空调调系统等等机电设设备的交交接验收收。2.0 负责对小区区内全部部设备设设施的维维修保养养、更新新换代等等工作的的研究、指指导和管管理工作作。3.0 负责指导顾顾问项目目编制工工程、设设备作业业指导书书，并有有效运行行。4.0 负责顾问项项目

12、技改改项目的的指导工工作。5.0 负责指导监监督、检检查顾问问项目设设备安全全运行等等工作，发发现问题题及时处处理并向向顾问经经理汇报报。6.0 协助顾问经经理完成成对管理理层和操操作层技技术人员员的培训训和考核核工作。7.0 对分管专业业的管理理服务质质量和管管理水平平的提升升负责，做做好培训训、监督督检查及及相关记记录工作作，做到到月有计计划、跟跟踪落实实顾问建建议和考考察建议议的实施施情况，并并将结果果反馈给给顾问经经理。8.0 完成顾问经经理交办办的其它它工作。WI/WG02-003ZHPM安全保卫顾问岗位职责C/0 1/11.0 协助合作方方制定安安全工作作方案，并并组织实实施。2.

13、0 贯彻落实公公司安全全工作作作业指导导书，协协助合作作方做好好安全保保卫工作作。3.0 在驻场经理理领导下下组织召召开员工工安全工工作例会会，传达达贯彻上上级指示示及精神神。4.0 督导、检查查合作方方的安全全保卫工工作，发发现问题题及时向向顾问经经理汇报报。5.0 负责护卫员员的安全全教育、培培训、考考核工作作，并定定期组织织实施和和督查。6.0 对分管专业业的管理理服务质质量和管管理水平平的提升升负责，做做好培训训、监督督检查及及相关记记录工作作，做到到月有计计划、跟跟踪落实实顾问建建议和考考察建议议的实施施情况，并并将结果果反馈给给顾问经经理。7.0 完成顾问经经理交办办的其它它任务。

14、WI/WG02-004ZHPM质量管理顾问岗位职责C/0 1/11.0 在顾问项目目驻场经经理的领领导下，认认真贯彻彻执行与与合作方方签订的的协议，结结合当地地实际和和特点逐逐步建立立质量管管理程序序。2.0 收集和整理理物业管管理资料料和软件件，按照照中海管管理模式式结合当当地特点点逐步建建立各项项资料和和档案。3.0 对员工定期期进行质质量管理理体系的的系列培培训，并并对培训训效果进进行监督督、检查查和考核核。4.0 做好质量记记录，为为企业未未来的各各项考评评和质量量体系认认证做好好充分的的准备。5.0 及时向顾问问经理汇汇报工作作进展情情况，并并对质量量管理的的建立和和发展不不断提出出

15、建议和和改进方方法。6.0 协助和督促促合作方方积极消消除管理理缺陷，及及时对日日常运作作进行指指导，使使管理工工作规范范化。7.0 合同期满后后，要写写好工作作总结，办办妥一切切交接手手续。8.0 完成顾问经经理交办办的其它它任务。WI/WG02-005ZHPM顾问项目工作流程图C/0 1/1商务部签约 约制订顾问计划驻场顾问进场开展工作配合合作方的营销工作提交考察建议顾问管理部组织人员考察提供相关图纸资料按合同约定对合作方提出的关于物业管理政策、法规等方面的问题，提供咨询指导协助合作方选聘物管人员、组建队伍，并对物管人员进行相关培训协助合作方做好入伙前的准备工作顾问团定期检查考评，提出建议

16、报告协助编制小区物管方案指导合作方日常运作，完善制度指导并协助合作方做好物业的交接验收工作协助建立物业管理档案资料协助测算物管成本，指导会计进行成本核算交接 协助顾问团做好服务质量跟踪考评、建议、解决遗留的疑难问题总结协助编制小区入伙方案按合同约定的工作内容逐项落实完成 WI/WG02-006ZHPM编制顾问管理工作计划C/0 1/11.0 顾问合同的的签订标标志着顾顾问工作作的开始始。公司司商务部部将合合同复复印件及及委托方方地址、联联系人电电话等以以书面形形式移交交顾问管管理部。由由此开始始，合合同的的执行即即由顾问问管理部部负责组组织安排排。2.0 顾问管理部部接手合合同后后，应及及时与

17、委委托方取取得联系系，如项项目在深深圳地区区的应先先与联系系人会面面,初步了了解该项项目的整整体规划划、工程程施工进进度计划划、计划划售楼时时间、计计划入伙伙时间及及当前的的工程进进展情况况等，商商定顾问问团赴现现场考察察的时间间。针对对该项目目实际情情况及合合作方的的要求，结结合合同同条款，制制定出详详细的顾顾问管理理工作计计划（如如项目的的驻场经经理已到到位，此此项工作作计划编编制应以以驻场经经理为主主，顾问问管理部部协助完完成），以以利于日日后的顾顾问管理理工作。制定工作计计划应注注意以下下几点：2.1 从全局出发发，通盘盘考虑。尽尽量将每每项应做做的工作作都作出出详尽的的安排，分分步落

18、实实。2.2 切合实际。顾顾问计划划将作为为日后工工作的依依据，应应符合工工程的进进展情况况及合作作方的要要求。2.3 重点突出、条条理清晰晰。计划划应使合合作方一一目了然然，对每每项工作作做到心心中有数数，以便便于互相相配合，提提前做好好准备工工作。2.4 适当考虑合合作方的的要求。在在不违背背合同同基本本条款的的前提下下，可对对一些项项目的执执行时间间作出部部分调整整。2.5 对于合作方方临时提提出的关关于设计计方案、设设备选型型、物业业管理法法规等方方面的咨咨询要求求，应及及时回复复。2.6 在制订计划划时，应应注意配配合顾问问费用的的收取。WI/WG02-007ZHPM考察建议C/0

19、4/41.0 考察建议是是顾问项项目中一一项重要要工作，也也是委托托方考察察我司物物业管理理水平的的重要环环节，对对于日后后工作的的顺利开开展将起起到关键键性的作作用。考考察建议议是顾问问团在考考察、熟熟悉小区区的基本本情况之之后，本本着为合合作方节节省投资资，方便便日后管管理的原原则，以以书面形形式向合合作方递递交的考考察报告告。2.0 考察的次数数和时间间要依据据合同约约定和项项目实际际情况进进行组织织安排，也也可考虑虑合作方方的要求求，就某某些专业业方面的的问题不不定期的的进行考考察，提提出建议议。3.0 一般来说，签签约后合合作方都都会要求求我方尽尽快赴项项目现场场进行考考察、开开展工

20、作作。我司司要待对对方首期期顾问费费支付到到位后再再进行考考察。在在顾问团团赴现场场之前，顾顾问管理理部应先先与合作作方商定定考察时时间，并并发函要要求对方方提前准准备好相相关的图图纸、资资料等。4.0 考察事项由由顾问管管理部组组织安排排，一般般需要以以下相关关专业资资深专家家参加：土建、给给排水、电电气、电电梯、智智能化、消消防、安安全、清清洁、园园艺绿化化、会计计等，如如已拟定定该项目目驻场顾顾问的，驻驻场顾问问也应参参加。现现场考察察，主要要是通过过观看项项目模型型、阅读读相关图图纸资料料、询问问与本专专业相关关的一些些问题等等方式，了了解项目目的规划划意图、设设计内容容和规范范，确定

21、定项目档档次，协协助合作作方对管管理档次次进行定定位。对对于合作作方提出出的问题题，如当当时能确确定，应应及时解解答，如如当时不不能确定定，应告告知对方方待回公公司研究究后以书书面形式式给予答答复。5.0 考察团回到到公司后后，通过过研读、消消化、理理解合作作方所提提供的项项目方案案、可行行性研究究报告、初初步规划划方案、设设计施工工图等相相关图纸纸资料，结结合考察察中所了了解的实实际情况况提出切切实可行行的建议议。考察察建议内内容主要要包括：5.1 从有利于节节省项目目投资、方方便日后后管理出出发，各各专业提提出建议议。5.1.1 考察整体工工程进度度，对工工程阶段段性实施施进度计计划提出出

22、建议。5.1.2 建筑设计（地地下、地地面、裙裙房、标标准层、屋屋面）是是否满足足物业管管理的需需求。5.1.3 设备机房的的环境、通通风是否否满足有有关标准准要求。5.1.4 对住户室外外空调机机安放位位置、冷冷凝水的的排放处处理等问问题的建建议。5.1.5 根据小区规规划要求求，提出出垃圾房房的建造造位置和和建造价价格建议议。5.1.6 设备设计、施施工建议议，其中中包括：系统设设计方案案、设备备选型等等。5.1.7 对管理用房房的位置置、面积积、布局局、装修修标准等等问题的的建议。5.1.8 根据国家和和行业标标准，对对电梯安安装设计计及配套套设施提提出合理理化建议议。 5.1.9 从消

23、防设计计布局、产产品选型型、施工工进度等等方面提提出建议议。5.1.10 根据国家消消防规范范及公安安消防主主管部门门的审核核意见对对设计中中的缺陷陷（例如如布局不不合理造造成人力力浪费等等），提提出纠正正及修改改建议。5.1.11 给排水专业业从收集集相关原原始资料料、规划划方案、设设计图纸纸等方面面，提供供修改补补充意见见。5.1.12 审查园林、植植物设计计方案、图图纸，对对不利于于以后物物业管理理的问题题提出调调整建议议。5.1.13 从治安管理理、员工工生活、社社区文化化活动等等需要提提出修改改建议。5.1.14 根据公共部部位建筑筑材料的的选用情情况，提提供保洁洁标准建建议。5.1

24、.15 根据当地物物业管理理法规、政政策及中中海物业业长期以以来的物物管经验验对合作作方的管管理模式式、岗位位设置、人人员配备备等提出出建议；5.1.16 对会所的规规模、结结构、配配套项目目、装修修格局、标标准、面面积分配配、器材材选配及及经营模模式等提提供咨询询和建议议。5.2 从业主、住住户使用用的角度度，提出出专业建建议5.2.1 从居家生活活及安全全角度考考虑，提提出是否否增设安安防设施施的建议议。5.2.2 用电负荷是是否满足足现代家家庭需要要。5.2.3 住户门是否否有明显显标识。5.2.4 小区（大厦厦）是否否有方便便残疾人人进出、行行走的通通道，是是否有非非机动车车停车位位。

25、5.3 从智能化的的角度，提提出专业业建议：5.3.1 考察整体工工程进度度，提出出智能化化工程的的阶段性性实施进进度计划划；5.3.2 针对合作方方对智能能化工程程的要求求，对原原智能化化系统设设计提出出合理化化建议，并并根据当当前市场场情况，提提出增加加智能化化功能的的建议；5.3.3 根据合作方方的最终终要求提提出智能能化系统统设计方方案，方方案要求求功能完完善、先先进，设设计合理理、实用用；5.3.4 协助合作方方对多家家智能化化系统设设计方案案进行优优化选择择，从性性能价格格比等多多方面确确定最优优方案，并并对智能能化设备备的选型型提出建建议。5.4 从环保角度度，提出出专业建建议：

26、5.4.1 根据我司在在给排水水、供电电、垃圾圾处理等等方面的的节能、环环保的成成功经验验提供专专业建议议；5.4.2 根据会所增增设的项项目及小小区配套套设施（如如：泳池池、餐饮饮等），从从节能和和环保角角度，提提出建议议。5.5 从创建优秀秀小区的的角度，根根据优秀秀物业管管理小区区的考核核评比标标准，提提出专业业性改进进建议。6.0 总之，对一一些不合合理的或或不便于于将来物物业管理理的设计计，或设设计中没没有考虑虑到的问问题提出出改进建建议。提提出的建建议应针针对项目目具体情情况，要要专业化化、有理理有据、有有实际意意义，能能反映我我公司的的物业管管理水平平，特别别是对于于合作方方没有

27、考考虑到的的问题，如如我方能能及时提提出，可可为合作作方节约约资金，提提高经济济效益、社社会效益益，从而而赢得对对方的信信任。对对于已经经形成事事实，且且无法改改变的问问题，如如果影响响不大，就就不必再再提。7.0 顾问管理部部将各专专业提出出的建议议汇总，将将其中一一些不合合理的或或没有实实际价值值的建议议进行删删改、整整理，经经带团团团长审核核后，在在现场考考察的末末次会议议上交给给合作方方领导签签收，并并现场报报告考察察情况，征征询对方方对该建建议的意意见，对对于合作作方不太太清楚的的内容，应应给予详详细的解解答，对对于一些些涉及经经济方面面的建议议，如合合作方不不愿采纳纳，应陈陈述理由

28、由，尽力力争取。对对于深圳圳本地项项目可用用邮寄方方式，但但要求驻驻场经理理保存对对方签收收单。8.0 建议报告交交合作方方后，驻驻场经理理应在后后期的工工作中，对对建议报报告的实实施情况况进行跟跟踪，对对于合作作方未能能解决的的问题（如如属于确确实影响响物业管管理等问问题），还还要以书书面形式式再次给给予提出出，说明明其重要要性，望望合作方方配合解解决。WI/WG02-008ZHPM配合楼宇销售C/0 1/1合作方进行行楼宇销销售时，我我方应根根据合作作方的要要求，按按合同约约定提供供相应的的宣传资资料和其其他必要要的配合合工作。1.0 根据物业项项目档次次定位和和当地政政府物价价主管部部门

29、有关关物业管管理收费费政策，协协助合作作方制订订物业管管理收费费标准，在在售楼时时向业主主明示物物业管理理各项收收费标准准。2.0 根据合作方方确定的的项目开开盘时间间及要求求，顾问问管理部部通知培培训部安安排教员员对合作作方楼宇宇销售人人员及前前期部分分物管人人员进行行物业管管理相关关知识专专业培训训。3.0 根据合同约约定，同同意合作作方使用用“物业管管理顾问问：深圳圳市中海海物业管管理有限限公司”对外宣宣传。4.0 根据合作方方要求，提提供中海海物业企企业简介介、主要要业绩证证书、在在管物业业图片及及资质等等级证书书等资料料。5.0 可根据合作作方要求求，委派派相关人人员赴现现场以中中海

30、图片片资料、VVCD等等进行宣宣传配合合，解答答参观者者关于物物业管理理法规、该该项目物物业管理理模式、管管理目标标、中海海企业文文化等方方面的疑疑问。做做到客观观、真实实、形象象，让参参观者心心悦诚服服。6.0 可视具体情情况，向向合作方方提供我我公司护护卫员、维维修工、清清洁工的的服装样样式（照照片或实实物等），或或根据合合作方要要求委派派护卫员员赴现场场协助、配配合（经经双方协协商，确确定人工工费用，签签定相关关合同）。WI/WG02-009ZHPM提供咨询指导C/0 2/2物业管理在在中国是是一个新新兴的产产业，有有关的法法律、法法规、政政策、标标准在许许多方面面尚待进进一步完完善，许

31、许多人对对物业管管理不甚甚了解。特特别是内内地一些些城市，居居民对物物管的认认知度更更低，中中海可以以凭借多多年的物物业管理理实际经经验，并并结合当当地的物物业管理理法规、政政策及项项目具体体情况，从从各方面面提供专专业化的的咨询指指导。1.0 从物业管理理角度提提供专业业咨询服服务以降降低项目目建造成成本：1.1 物业周边围围栏、岗岗亭、垃垃圾中转转站的位位置、规规格及标标准等；1.2 公共部分装装修材料料的选用用；1.3 在空调设备备安装前前，对设设备的适适用情况况和选型型提供咨咨询；在在空调设设备安装装时，对对空调设设施的安安装提供供咨询；1.4 协助合作方方对多家家电梯品品牌进行行优化

32、选选择，从从性能价价格比等等多方面面确定最最优方案案，最终终帮助选选定电梯梯品牌、型型号、规规格；1.5 在满足消防防规范的的前提下下，提供供最新的的设备技技术或施施工方法法；协助助合作方方选择性性能稳定定、质量量可靠、售售后服务务良好的的消防产产品和分分包商；1.6 根据合作方方的要求求，提供供我方在在建筑给给排水方方面的设设计、施施工等成成功技术术和经验验；1.7 根据项目入入伙时间间和工作作程序，提提供实际际需要配配备的人人员数量量、招聘聘时间、人人工费用用测算等等问题的的咨询；2.0 介绍、应用用与物业业管理相相关的高高新技术术或科技技成果。3.0 在施工过程程中，协协助合作作方监督督

33、各专业业工程的的进展情情况，尽尽力提高高工程施施工质量量，以降降低日后后物业和和设备管管理的难难度。4.0 协助合作方方监督各各专业设设备安装装和调试试工作，对对不合格格处提出出整改意意见，由由合作方方责成有有关施工工单位进进行整改改，然后后进行复复验，最最后协助助收集验验收报告告。5.0 解答合作方方关于物物业管理理法规、政政策的咨咨询或提提供相关关法规、政政策文本本；6.0 协助合作方方建立、完完善相关关的物业业管理规规章制度度、管理理措施。WI/WG02-010ZHPM与合作方的沟通C/0 1/1驻场顾问在在按照合合同尽尽职尽责责履行顾顾问义务务时，必必须与合合作方经经常沟通通、密切切合

34、作，要要主动征征求意见见，了解解他们对对工作的的设想和和在工作作中遇到到的难题题，根据据问题为为其出谋谋划策，并并及时提提出实施施方案和和解决办办法。具具体工作作有：1.0 协调好各方方关系，为为日常管管理运作作打好基基础。驻场顾顾问一到到位应尽尽快与开开发商、承承建商、当当地政府府、相关关职能部部门经常常沟通，协协调关系系。在交交流过程程中，将将公司的的管理模模式、工工作标准准、要求求等介绍绍给他们们，求得得理解、支支持、并并给予配配合。使使物业管管理工作作有个良良好的开开端，为为日后的的合作打打下基础础。2.0 努力工作取取得信任任、以身身作则树树立威信信。时刻用中海海的高标标准要求求自己

35、的的工作，严严于律己己、以身身作则，用用扎实高高效的工工作取得得业主、合合作方的的信任；以显著著的工作作成果树树立起威威信。3.0 驻场顾问必必须积极极向合作作方提交交书面合合理化建建议，书书面建议议必须同同时向被被顾问方方开发商商领导和和物业公公司领导导各递一一份。WI/WG02-011ZHPM协助建立管理组织C/0 5/5驻场顾问进进驻小区区后，要要积极主主动协助助合作方方组建物物业管理理公司，制制定小区区物业管管理组织织架构、岗岗位设置置和人员员配备方方案，协协助合作作方选聘聘物管人人员，指指导日常常运作和和管理，逐逐步建立立起一支支素质较较高的物物业管理理队伍。1.0 选聘管理人人员

36、帮帮助合作作方招聘聘热爱物物业管理理工作、综综合素质质好的管管理人员员。按各各岗位的的职责要要求进行行选聘，并并对应聘聘人员进进行笔试试、面试试、考核核。管理理服务人人员应按按“因岗设设人、精精干高效效”的原则则，编制制定编方方案时，可可根据小小区建筑筑面积、楼楼宇栋数数、小区区内外环环境、特特点等进进行合理理、经济济的编制制，并根根据机构构设置和和岗位定定编制定定出各级级各岗位位责任制制度。2.0 小区物业管管理用房房建议2.1 科学合理的的安排物物业管理理用房对对于做好好物管工工作具有有十分重重要作用用。物业业用房面面积根据据配备总总人数按按6 mm2/人（参参考）计计算。它它包括：办公、

37、宿宿舍、食食堂（不不含创建建办，业业主委员员会办公公室等）尽尽可能多多的争取取一些非非销售面面积，以以备机动动使用；另外要要积极争争取一些些商业用用房用来来经营创创收。2.2 物业用房的的分配（根根据实际际情况酌酌量）：2.3 为充分体现现业主的的尊贵地地位，提提供高素素质、高高质量的的物业管管理服务务，满足足业主的的期望要要求，让让业主尽尽情享受受“一站式式”物业服服务的便便利，建建议合作作方按照照“精品酒酒店式”物业管管理服务务的模式式设立管管理用房房。2.4 具体要求如如下：2.4.11办公用用房：位位置应选选择在方方便业主主出入的的地方。A、 业主主服务信信息中心心 （8801000

38、m22）业主的所有有服务要要求和潜潜在期望望均能在在服务信信息中心心得到满满足和跟跟踪反馈馈、解答答。其位位置应选选择在方方便业主主出入的的地方，内内设244小时服服务热线线，在装装修上着着重尊贵贵、亲切切，尺度度适宜；在布置置上应结结合小区区业主的的构成特特征划分分为办公公区、服服务区（如如填表、充充值、交交纳费用用等）、业业主休息息等候区区三个区区域，在在业主等等候区应应布置简简单的报报刊、杂杂志等读读物。B、 主任办公室室 （11215 mm2）C、 办公室（ 包括文文档室） （11520m22）D、 财务室 （11215m22）上述房间的的地面均均需铺设设防滑地地砖或其其它装饰饰面材，

39、墙墙面、天天花刷白白色乳胶胶漆，财财务室若若在首层层应考虑虑门窗的的防盗措措施。2.4.22维修用用房A、维修值值班室 （22030m22）建议消防中中心、监监控中心心集中设设在一处处。这种种设置可可只设一一位值班班人员，减减少一个个岗位的的物业成成本支出出。维修修值班室室尽量与与消防监监控中心心设在一一起，以以减少人人员配置置，并设设一部市市内电话话，受理理业主224小时时的服务务要求及及投诉，有有条件的的话，增增加一部部与消防防中心的的分机，以以方便业业主夜间间抢修的的要求，值值班室出出入口宜宜按业主主、工作作人员分分开设置置，互不不干扰。B、 维修操作间间 （22030m22）内设上下水

40、水，一个个水龙头头及拖布布池，方方便保洁洁清洗工工具用。C、 物品备料库库 （22030m22）D、 小区内清洁洁、绿化化工具库库房 （45m2）2.4.33员工宿宿舍：按照小区实实施封闭闭式管理理的原则则，管理理处员工工应统一一食宿在在现场，遇遇突发事事故应能能全体动动员，并并在规定定时间内内到达事事故现场场。员工宿舍宜宜安排在在不易干干扰业主主生活的的地方，以以免夜间间换班影影响业主主的生活活。若布布置上有有困难，则则应加强强对全体体员工，特特别是护护卫的管管理，注注意仪容容仪表。面积要求：管理层员工工： 8 mm2/人人 ；操作层员工工： 56 m22/人 （上述面积积包括洗洗手间、冲冲

41、凉房及及公共走走道面积积。）2.4.44员工食食堂（有有利于员员工队伍伍的稳定定）A、操作间间要求：地面铺铺易清洗洗的防滑滑地砖，墙墙面贴22003000白瓷片片到板底底或吊顶顶上500，天面面刷防水水乳胶漆漆。餐厅要求：地面铺铺防滑地地砖，墙墙面贴易易清洗的的瓷片，天天面刷白白色乳胶胶漆，按按就餐人人数设置置洗碗池池和碗柜柜。食堂堂宜选在在小区比比较偏僻僻的位置置，尽量量避免油油烟、噪噪音等对对业主的的影响，做做好排烟烟、排污污等措施施。2.5 办公用房：主任办办公室一一间；财财务室一一间；大大办公室室一间；接待室室兼会议议室一间间；创建建办兼业业主委员员会办公公室一间间；水电电值班室室和护卫卫值班室室等。如如有条件件可配置置服务中中心一间间。2.6 生活用房： 餐餐厅一间间