国际商业部分初步发展建议书vbo.docx

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1、 重庆金沙国际商业部分初步发展建议书 前 言言在西部大开开发、重重庆直辖辖、中国国成功加加入WTTO的多多重利好好下，重重庆市的的房地产产开发取取得了可可喜的成成绩，房房地产业业取得了了前所未未有的进进步，呈呈现出一一片欣欣欣向荣的的态势。与与此同时时，市场场竞争的的压力也也在逐步步加大，对对商业物物业尤为为如此，从从万鞋服服代替女女儿家到到雨田百百货的转转向，从从西格玛玛百货的的撤场到到中商百百货的倒倒闭，再再到陈川川粤酒楼楼老板的的离奇失失踪无一不不说明了了重庆商商业竞争争的日益益严峻。而而另一方方面，沃沃尔玛、麦麦德龙、普普尔斯玛玛特、北北京华联联、新一一佳超市市相继杀杀入重庆庆市场，希

2、希望打开开重庆这这一拥有有三千万万人口的的直辖市市的广阔阔市场，由由此预计计重庆的的零售商商业将会会烽烟四四起，传传统的商商业形态态将面临临严峻的的考验。众所周知，商商业总是是和房地地产业结结合在一一起的，我我们谓之之曰“商业地地产”。在重重庆，“商业地地产”项目日日趋规模模化、大大盘化。近近期已出出现的和和即将出出现的大大型商业业项目有有时代广广场、华华宇广场场、华宇宇名都城城、龙湖湖北城天天街、协协信黄金海海岸、上上海中心心等等，市市场供给给规模将将出现前前所未有有的放量量，如何何对商业业物业进进行一个个准确的的主题定定位将是是其运作作成败的的关键。就金沙国国际商商业部分分而言，开开发商专

3、专门为此此组建一一个营销销班子已已不大现现实，如如何对此此部分选选择合适适的主题题定位并并将这一一主题向向市场推推广将是是一个复复杂的课课题，开开发商显显然不具具备这样样的市场场终端，而而我司却却可以凭凭借丰富富的商业业物业操操作经验验为开发发商保驾驾护航，实实现地产产与商业业的成功功嫁接，确确保开发发商资金金的快速速回拢。我司在与贵贵公司进进行了初初步接触触之后，就就金沙国国际项目目的商业业部分的的营销工工作提出出以下初初步意见见以供双双方商榷榷。第一部分：市场描描述及产产品定位位核心概概念的提提炼一、沙区商商圈发展展现状（一）沙区区商圈百百货商场场的基本本状况商场名称商业面积（平方米）经营

4、模式及租金水平平档次定位业态组合沙重百9072（单层12276）统一经营管管理中档-1F：超超市（约约15000平米米）1F：化妆妆品、金金银饰品品、钟表表、眼镜镜、2F：女鞋鞋、男鞋鞋、休闲闲鞋、皮皮具、箱箱包3F：女装装4F：男装装、女装装、快餐餐5F：内衣衣、童装装、童鞋鞋6F：办公公用品、家家电、电电脑凯瑞商都2002年年开业150000（单层25500）统一经营、统统一管理理中档次-1F：生生活超市市馆（日日用百货货、休闲闲食品）1F：名媛媛名品馆馆（化妆妆品、女女鞋、女女包、珠珠宝）2F：流行行服饰馆馆（女装装）3F：淑女女服饰馆馆（女装装、内衣衣）流金金岁月西西餐厅4F：绅士士品

5、名馆馆5F：家居居童玩馆馆立洋百货2003年年开业120000（单层20000）统一经营、统统一管理理、出租租商场扣扣率为主主中高档次-1F：家家庭生活活馆（日日用小百百货）休休闲食品品）1F：仕女女名品馆馆（化妆妆品、金金银饰品品、钟表表、眼镜镜）2F：流行行服饰馆馆（女装装）、麦麦当劳3F：少淑淑女精品品馆、阿阿利与艾艾得西餐餐厅4F：淑女女服饰馆馆（女装装、内衣衣）5F：淑女女服饰馆馆6F：绅士士品名馆馆7F：青年年馆、休休闲餐厅厅明日百货2001年年开业8100（恒恒鑫店）（单单层17700）统一经营、统统一管理理、出租租商场扣扣率为主主中档次1F：化妆妆品、金金银饰品品、钟表表、眼镜

6、镜、内衣衣2F：女装装3F：休闲闲馆、男男装4F：、童童装、童童鞋（8800平平米）7000（欣欣阳店共共2层单单层35500）统一经营、统统一管理理中档次1F：都会会魅力馆馆（女装装）2F：青春春靓装馆馆3F：青春春运动馆馆北京华联（华宇广场场）400000统一经营、统统一管理理大型百货（220044开业）金诚广场（沙重百旁旁）7500（共4层）分零经营中偏低档次次服装、服饰饰（二）沙区区商圈专专业店的的状况1、超市：除以上上重百、新新世纪百百货拥有有自身配配置的专专业超市市外，沙沙区商圈圈内还拥拥有以下下专业超超市：商场名称经营面积（平方米）经营模式档次定位及租金水平平业态组合好又多超市市

7、（欣阳阳广场）6000（共一层）大型超市（全全国连锁锁）量贩超市食品、服装装、日用用百货、办办公用品、小家家电山城超市（汉渝路）3000左左右（共2层）全市连锁中小型超市市食品、服装装、日用用百货、办办公用品、文具具家乐福（华夏银座座）5000（共3层）全国连锁大型超市家电、生鲜鲜食品、休休闲食品品、服装装、日用用百货、办办公用品品商场名称经营面积（平方米）经营模式档次定位及租金水平平业态组合赛博数码港港（华宇宇广场）4000统一定位、分分零出租租1F-2FF：手机机、电脑脑3F：电脑脑耗材4F：图书书金鹰女人街街（台庆大厦厦）1300（-1层至至平街11层）统一定位、分分零出租租偏底档次精美

8、饰品、皮皮具、女女装、女女鞋、美美甲、内内衣、睡睡衣国美商场（小龙坎）4071（共3层）全国连锁手机、通讯讯器材、小小型及大大型家电电苏宁电器5000（共3层）全国连锁手机、通讯讯器材、小小型及大大型家电电南亚家具（沙龙广场场）约2.7万万（共4层）中档次纯家私图书超市（清华源）1400（共2层）重庆新华教教育出版版物发行行公司中档次1F：图书书超市2F：特价价图书现代书城9000(共2层)1F2FF：图书书超市2、其它专专业店的的发展状状况3、知名快快餐店在在沙区商商圈的网网点分布布：名 称位 置置面积（平方方米）开业时间麦当劳立海大厦22楼3002002年年12月月肯德基金沙大厦22层50

9、02001年年欣阳广场22层5002002年年德克士台庆大厦负负1层2002002年年（三）市场场技术结结论 由上述述的初步步市场调调查可以以看出，沙沙坪坝区区已是一一个正在在走向成成熟的市市场。商商业的业业态、业业种分布布经过近近三、五五年的发发展已经经较为丰丰富。百百货公司司走高（中中高）档档路线以以立洋百百货为代代表，中中（中低低）档则则以沙重重百、新新世纪为为龙头，在在市民心心中已树树立起较较为稳定定的消费费习惯，而而随着北北京华联联的加入入，百货货公司正正开始步步入一个个重新洗洗牌的阶阶段。立立洋百货货以流行行、时尚尚为主题题，管理理机制较较为接近近国际化化，其服服务质量量得到市市民

10、的认认可；沙沙重百、新新世纪为为老牌国国营百货货公司形形象已注注入每一一个市民民的心目目之中；而北京京华联的的入驻则则代表百百货业的的竞争将将是对每每个商家家的检阅阅，同时时百货公公司的竞竞争状况况将日趋趋惨烈，适适者才能能生存，改改革创新新培养特特色才能能发展，可可以说在在沙区再再做一个个新的百百货公司司的业态态空间也也是非常常有限的的了。而而大型超超市（包包括国内内和国外外的）纷纷纷加入入，也是是顺应国国际商业业的发展展态势，但但是这些些大型超超市对商商业物业业本身的的要求亦亦非常苛苛刻。首首先从物物业的租租金水平平再到商商场本身身的设计计诸如车车位、卸卸货区、散散货区、货货梯等等等诸方面

11、面都有明明确的要要求和规规定，这这些要求求使商业业物业的的业主利利益回报报很难保保证十分分理想，解解决这一一矛盾只只能因时时利事，从从商业物物业的实实际状况况出发，才才可能实实现双赢赢的局面面。沙区区未来的的商业格格局，大大型的特特色专业业市场（专专业、主主题商店店）将有有一个十十分诱人人的空间间存在。从从我司的的初步调调查可以以看出，在在文化方方面沙区区有了专专业的图图书音像像市场；在生活活方面有有了苏宁宁电器、国国美这些些连锁巨巨头，同同时亦有有大型的的家私市市场、数数码市场场。但从从未来城城市商业业发展趋趋势来看看，专业业市场（专专业.主主题商场场）是今今后发展展的一个个重要方方向,这这

12、从东南南亚及沿沿海先进进的商业业结构即即可看出出.从沙沙区来看看这一领领域仍有有很大的的空间,谁先占占领这个个市场,谁就占占的先机机,谁能能作出特特色,谁谁就能抢抢占商机机。二、项目裙裙楼的SSWOTT分析(一) 优势点1、项目所所属的商商圈市场场环境得得天独厚厚沙坪坝区的的城市与与商业规规划一直直以来都都走在南南坪、江江北、九九龙坡等等二级商商圈的前前面，沙沙坪坝区区的步行行街与广广场是各各二级商商圈中最最早建立立起来的的，现在在看来是是各区域域中最成成型的、最最合理的的，从人人流走向向、车流流方向、城城市景观观与城市市绿化等等方面看看来，显显得比较较有序、舒舒适、合合理。2、项目所所属的商

13、商圈具有有较强的的本区域域市场消消费能力力。2002年年第三产产业指数数1144.3位位于市区区之首超超越渝中中区，成成为商业业服务繁繁华度最最高的新新锐商圈圈。同时时社会消消费品零零售额为为37008799万元，仅仅次于渝渝中区。3、项目所所属的商商圈具有有一定的的辐射面面。从三峡广场场开放这这段时间间来看，沙沙坪坝区区不仅能能吸引本本区居民民，也能能吸引高高新区与与江北龙龙溪镇向向沙坪坝坝范围内内的居民民，及其其他外区区的消费费者。4、项目地地处沙区区商圈核核心位置置 绝版版的地段段不仅使使本项目目塔楼的的销售取取得了轰轰动效应应，更是是提升了了项目裙裙楼的丰丰厚的商商业价值值，而准准确的

14、差差异性的的市场定定位则是是维系本本项目及及企业品品牌建立立的关键键。5、项目商商业部分分每层建建筑规划划科学、合合理 每每层建筑筑规划充充分考虑虑了交通通动线，利利于商场场布局，如如裙楼有有5部升升降电梯梯，同时时每层设设置2步步扶梯。(二) 劣势点本项目商业业部分单单层面积积小（共共9层、每每层面积积仅为220000平方米米，其中中底下有有1层、地地上部分分就有88层），缺缺乏品牌牌百货大大卖场的的先天优优势，作作一个整整体的品品牌百货货卖场恐恐怕没有有商家有有这样的的信心全全部租下下。因此此对本项项目的独独到、合合理的整整体包装装定位、业业态组合合将是影影响今后后成败的的关键。(三) 机

15、会点1、沙区的的商业消消费能力力是非常常有潜力力的 沙区区，不仅仅拥有全全国及重重庆的各各大重点点名校、医医院，而而且也是是高科技技产业技技术基地地，从事事这些行行业的群群体不仅仅拥有较较高的文文化教育育水平，而而且收入入颇丰，他他们喜闻闻乐见、品品位较高高、善于于接受新新事物、新新的生活活方式，这这从沙区区近两年年的社会会商品零零售总额额仅次于于渝中区区就可以以看出。2、三峡广广场的地地下商场场的沿建建为本项项目的发发展注入入了更多多的发展展契机。 据悉，沙沙区商圈圈的下一一步规划划是将现现在的三三峡广场场的地下下商场连连通至金沙国国际，取取消地面面的人行行通道，届届时金金沙国际际门前前的广

16、场场将是人人流最密密集的地地方。人人气带动动商机，这这一点无无疑为本本项目的的发展注注入了更更多的发发展契机机。(四) 威胁点 新增商商业面积积使本项项目面临临着更为为激烈的的市场竞竞争在沙坪坝区区，以步步行街为为核心新新增商业业面积近近20万万平方米米，如：成浩广广场、嘉嘉新广场场、地下下商业街街等等，这这个面积积为新世世纪和重重百面积积总和的的10倍倍，但是是，社会会购买力力不会随随着商业业面积的的增加而而无节制制的攀升升。因此此本项目目商业部部分的市市场定位位应从现现有的市市场中发发现空缺缺、结合合本项目目自身的的特点来来营造差差异性的的个性化化竞争优优势。三、项目商商业部分分的基本本市

17、场定定位（一）项目目定位背背景分析析：1、 结合沙区商商圈现有有发展市市场寻找找特色化化出路从以上对沙沙区商圈圈的调查查中不难难看出：第一：目前沙沙区已有有6个大大型百货货商场、55个专业业超市、77个专业业店、，国国际知名名快餐店店如麦当当劳、肯肯德基、德德克士都都已进驻驻沙区商商圈。第二：在六六大百货货商场中中，就有有5家为为中档次次定位的的商场，以以一个常常驻人口口70多多万的区区域来说说，中档档次的百百货商场场市场容容量是相相当有限限的了，而而仅有立立洋百货货目前占占据沙区区的高端端市场。北北京华联联的加入入使百货货公司的的竞争愈愈演愈烈烈，作为为大型百百货商场场，这一一点对于于本商场

18、场的定位位方向提提供了可可借鉴的的经验，那那就是避避免定位位上的重重复、规规划上的的雷同，走走特色化化经营的的路线。从从本项目目的设计计角度出出发，去去形成一一个能有有差异化化竞争的的高档路路线百货货公司，本本身就存存在一定定的局限限性，也也就是限限制了本本项目的的发展。在沙区，专专业店的的品种发发展的可可以说较较其它的的商圈发发展（除除渝中区区外）还还是要领领先一步步，不仅仅有两大大全国知知名的电电器连锁锁店、重重庆有名名的数码码港、书书城，还还有以女女性饰品品为主题题定位的的女人街街，特色色化、专专业化经经营路线线是时代代发展的的必然趋趋势。这这一点是是本项目目主题定定位基本本出发点点。2

19、、了解市市场、发发现需求求、迎合合人们新新的生活活方式，营营造出适适宜本项项目特点点的差异异性定位位。随着流通体体制改革革的进一一步深入入，市场场竞争继继续向多多元化、多多层次、多多主体方方向发展展。一方方面，新新商厦以以惊人的的速度倍倍增，外外资零售售业大举举进入，超超市、专专业店如如雨后春春笋般出出现，竞竞争的激激烈程度度在不断断加剧；另一方方面，具具有休闲闲功能、公公务和娱娱乐功能能的购物物中心渐渐渐受到到青睐。重庆直辖以以来，不不仅城市市面貌日日新月异异，商业业零售业业也得到到了前所所未有的的发展。在在沙坪坝坝区，以以步行街街为核心心新增商商业面积积20万万平方米米，为新新世纪和和重百

20、面面积总和和的100倍，但但是，社社会购买买力不会会随着商商业面积积的增加加而无节节制的攀攀升。伴伴随着立立洋百货货、欣阳阳百货、新新世纪百百货的开开业及未未来北京京华联的的入驻，有有限的客客源被一一再分流流，一块块被摊薄薄的蛋糕糕很难让让众多商商家维持持生计。与与此形成成鲜明对对比的是是，无论论在北京京还是重重庆，专专业市场场异军突突起。为了保证本本项目商商业部分分的完整整性、我我司建议议从专业业市场的的角度去去考虑、同同时能够够结合沙沙区厚重重的文化化底蕴，提提炼出适适宜本项项目特点点的差异异性定位位-文化家家居广场场。（二）主题题定位：时尚家家居文化化广场（三）主题题定位的的指导思思想突

21、出出经营主主题：注注入浓郁郁的商业业文化，强强调商品品的内在在逻辑联联系，赋赋予商品品充分的的生命力力和表现现力。（四）概念念诠释：人的生活情情趣在新新的世纪纪有了巨巨大的变变化。居居室文化化将取代代单一的的居室产产品，家家具、家家饰、家家电、建建筑、建建材装饰饰材料、施施工设计计等各行行业之间间的关系系将更为为密切，品品牌居室室文化广广场的经经营方式式，必将将在居室室文化的的整合下下，呈现现出强大大的生命命力。（五）楼层层业态组组合：负一馆：精精品样板板展示厅厅、居室室文化设设计沙龙龙该层是本项项目室内内唯一的的小广场场，应充充分考虑虑文化与与情趣的的结合、卖卖场与服服务的结结合，同同时增强

22、强“可逛性性”，聚集集人气。第一馆-第六六馆：中中偏高档档品牌居居室文化化产品（囊囊括家居居系列、提提供一站站式购物物）第七馆：健健身及美美体系列列、健身身房（倡倡导现代代时尚生生活）、少少儿音乐乐艺术培培训中心心（如钢钢琴、小小提琴）第八馆：特特色中餐餐品牌风风味美食食第二部分：后期相相关跟进进的营销销策划服服务内容容一、消费者者及发展展商测试试有关概概念构思思之可行行性为测试拟采采用之构构思及产产品组合合之可行行性，我我司建议议向商场场当地消消费者及及发展商商进行针针对性的的市场调调查。（一）通过过家庭调调查或街街头截击击访问，从从数量的的角度测测试消费费者的反反应。家庭调查或或者街头头截

23、击访访问，以以确认消消费者现现时的购购物及消消费模式式，以及及其对生生活消闲闲、娱乐乐、餐饮饮概念和和商品的的要求。（二）调查查的关键键事项如如下：1、附近覆覆盖范围围的顾客客的概况况（年龄龄、婚姻姻状况、子子女、拥拥有汽车车的状况况、住所所类型、教教育程度度、职业业、收入入状况等等）2、现时于于附近地地区的消消费习惯惯和频率率3、在不同同类型的的零售如如：百货货公司及及街铺购购物的优优点和缺缺点4、前往购购物采用用的交通通工具5、对品牌牌的认识识和接受受程度6、对贵发发展项目目内目前前的设施施的反应应二、目标概概念根据以上分分析，目目标市场场的发展展机会及及在规划划上的限限制，我我司将提提出

24、目标标整体建建议如下下：（一）整体体策略方方针或概概念（二）最恰恰当的市市场定位位（三）定下下各个楼楼层的主主题（四）产品品组合及及最理想想的位置置设计（五）按铺铺位面积积及位置置，建议议主要承承租户、次次要承租租户及餐餐饮配套套设施。三、商场设设计顾问问（一）我司司将透过过商场设设计及推推广工作作的丰富富经验，对对现有的的楼层平平面图进进行初步步的检讨讨分析（二）因考考虑到须须纳入有有关商业业零售概概念，我我司按内内部规划划及用途途组合，进进一步修修订内部部设计及及商铺组组合建议议，务求求尽善尽尽美，精精益求精精（三）若有有需要，我我司将为为整个商商场制定定实用设设计方案案，并把把建议的的主

25、题或或产品组组合设计计在内。我我司将审审查以下下各方面面：1、使本项项目的临临街店面面、通道道、出入入点、上上下及每每层平面面流动达达到最佳佳状况；2、考虑主主要承租租户的位位置与面面积大小小，以确确保在商商场内能能有流动动顺畅及及良好的的消费人人流；3、根据现现场情况况，做出出区域划划分、设设计；4、考虑零零售商的的喜好、以以决定单单位面积积；5、考虑商商场的能能见度、曝曝光度与与视线；6、考虑服服务性设设施的位位置与设设施；7、考虑商商场外观观；8、考虑欲欲达成之之目标，以以确保独独特场馆馆设计，可可迎合市市场的期期待与需需求；9、考虑零零售商场场与娱乐乐、餐饮饮设施之之间的关关联理服务一

26、个商业项项目的成成功运做做，除却却项目本本身之优优越位置置及良好好设施外外，出色色的包装装及推广广实为不不可缺少少的绿叶叶，因此此本公司司拥有专专业及优优秀的人人才，凭凭借多年年的物业业推广及及策划经经验，及及与各类类型客户户拥有的的良好关关系，必必能为贵贵公司提提供以下下优质服服务：（一）承接接贵项目目后，本本公司会会组织一一组经验验丰富的的专业物物业代理理，专门门监督及及处理一一切直接接招商工工作；（二）透过过不同渠渠道，包包括多年年国内商商业市场场之长期期客户、互互联网、于于国内之之强大网网络进行行推介；（三）专业业的场地地设计；（四）处理理及跟进进一切有有关媒体体广告，从从而吸引引市场

27、上上之潜在在客户；五、营销推推广营销推广是是项目营营销策划划中重要要的一环环，如何何把商场场的主题题定位向向市场推推广并为为大众接接纳将直直接影响响本比营营销策划划的成败败。本次次营销推推广主要要从以下下几个方方面考虑虑：（一）招商商部的组组建（二） 招招商执行行（三）销售售方案的的制定及及确定（四）销售售队伍的的组建（五）销售售现场的的包装（六）销售售控制（七）媒体体策略（八）促销销活动结语：以上上几点是是我司对对贵公司司金沙沙国际的商业业部分定定位的核核心概念念提炼，同同时也系系我司的的核心竞竞争力。“时尚家居文化广场”这一差异性的、专业化的市场定位不仅符合人们不断发展变化的消费购物方式，而且更是商业经济发展的必然趋势。我司相信凭借自身丰富的商业资源及商场的操作经验，通过整合营销的手段，对项目进行统一的包装、招商、行销、一定能使金沙国际-“时尚家居文化广场”不仅能获得品牌上的成功，而且能为林建物业创造最大化的经济绩效！ 最后，我司司真诚的的希望能能与贵公公司携手手合作！重庆XX物物业顾问问有限公公司 二二零零三三年五月月二十日日