标注--沈阳某花卉交易中心项目建议书28268.docx

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1、沈阳XXXXX花卉交交易中心项目建议书书沈阳XX农农产品物流流有限公司司二OO九年年十二月目 录录第一章 概 论4一、项目名名称及承办办单位4二、建设设单位概况况4三、研究结结论5第二章 项目提出出背景与建建设必要性性9一、东北及及沈阳地区区花卉市场场现状及存存在的问题题9二、项目提提出的背景景12三、项目建建设的必要要性13第三章 市市场需求分分析15一、市场需需求分析15二、交易品品种及来源源16三、市场启启动的重大大机遇16第四章 建建设地址与与建设条件件18一、建设地地址18二、建设地地区概况18三、项目目建设自然然条件19四、配套条条件19第五章 工工程建设方方案21一、建设规规模2

2、1二、经营范范围、经营营方式和主主要功能21三、总平面面布置22第六章 项项目实施计计划与工程程管理24一、实施进进度计划24二、项目招招标计划24第七章 投投资估算与与资金筹措措26一、投资估估算26二、资金筹筹措26第八章 经经济效益分分析28一、编制依依据28二、经济效效益分析28附图：1、 规划图2、 效果图3、 人行、车行行交通图第一章 概 论论一、项目名名称及承办办单位1、项目名名称：沈阳XXXXX花卉交易中中心项目建建议书2、项目建建设性质：新建3、项目建建设单位沈阳XX农农产品物流流有限公司司联系电话：通讯地址：邮政编码：邮箱： 4、建设设地点沈阳市沈北北新区二、建设单单位概况

3、沈阳XX农农产品物流流有限公司司成立于22007年年10月，位位于沈阳市市沈北新区区蒲河街道道蒲北路1135号。注注册资金1100000万元，以以大宗农产产品储运、综综合农产品品交易、农农产品加工工配送等为为主要经营营业务。公司控股股股东深圳市市农产品股股份有限公公司是农产产品流通领领域首家通通过国际 ISO99001：20000 质量认认证的总资资产近 440 亿元元、净资产产 20 亿元的上上市公司，连连续五次入入选“中国最具具发展潜力力的上市公公司 500强”。公司以以投资管理理农产品批批发市场为为核心业务务，集农产产品生产、加加工、包装装、储运、批批发、拍卖卖、直销、连连锁零售经经营、

4、进出出口贸易、物物流配送及及电子商务务等多功能能于一体，基基本形成了了符合现阶阶段我国农农业产业化化要求的产产业体系和和流通模式式。近年来来，公司加加快了扩张张的步伐，先先后投资控控股了深圳圳福田、南南昌、上海海、广西柳柳州、山东东寿光、合合肥、西安安、北京、成成都、长沙沙等地的大大型农产品品批发市场场，初步形形成了覆盖盖珠江三角角洲、长江江三角洲、京京津唐渤海海湾三角区区、西北、中中南和大西西南地区的的全国性批批发市场体体系。 公司主要经经营范围：农产品批批发市场及及配套设施施的开发、租租赁、销售售、经营；批发、零零售；农产产品及其制制品；建设设农产品批批发市场以以及物流配配送中心、配配套物

5、业的的开发及经经营管理、农农产品物流流服务；开开展仓储(不含危险险品)、搬搬运装卸、包包装、配送送、信息咨咨询等配套套业务。三、研究结结论1、建设地地址该项目用地地位于沈北北新区蒲河河新城内，处处于沈阳市市市区与沈沈北新区的的过渡地带带，距离二二环线200公里，处处于未来沈沈阳发展的的主方向，区区域内（沈沈北）路网网纵横交错错。2、建设规规模XX东北花花卉交易中中心一期规规划用地1110亩，预留二二期1700亩，总建筑筑面积800800平平方米。一期总建筑筑总面积449700平方米米，其中，盆栽栽绿植交易易区450000 平方米、道道路及停车车场面积2274444平方米、鲜鲜切花交易易展示区4

6、4700平平方米。二二期建筑面面积311100，建设鲜切花花交易展示示区131000平方米，建建设盆栽绿绿植交易区区180000平方米米。 根据沈阳地地区近年花花卉产量、沈沈阳地区花花卉辐射范范围的市场场需求量，以以及沈阳市市现有市场场最近几年年的年交易易量，项目目建成后可可实现年交交易10亿亿元，建设设东北地区区最大的花花卉交易集集散中心。3、项目实实施进度该项目建设设期计划为为2年，计计划于20010年4月份开工工建设，预预计20111年122月一、二期工程全部部竣工。4、劳动定定员本项目建成成后需工作作人员200人，其中中管理人员员8人，工作作人员122人。5、投资估估算该项目工程程总投

7、资估估算为3650万元元，其中，固固定资产投投资35000万元，铺铺底流动资资金1500万元。5、资金筹筹措由股东投资资35000万元。6、效益结结论本项目的建建设符合国国家产业政政策和地方方区域性经经济规划，适适合当地经经济发展的的要求。对对充分发挥挥沈阳市区位位、交通、资资源优势，完完善农副产产品流通体体系，形成成沈阳XX农副产产品市场新新格局，促促进农副产产品生产、加加工，促进进当地就业，增增加社会效效益，满足足人民群众众日益增长长的消费需需求，实现现“商贸带动动”战略，保保障社会稳稳定，促进进当地经济济发展具有有重要的作作用。本项目建成成营业后，正正常年份可可实现营业业收入13360万

8、元元，年均实实现利润总额8877.4万元元。投资利利润率122.2%。 上述各项指指标良好，且且经不确定定分析，项项目抗风险险能力较强强，因此项项目在经济济上是可行行的。7、主要经经济指标表表详见表1-1主要经经济指标表表主要经济指指标表表1-1序号指标单位数量备注一项目计算期期年171建设期年22生产经营期期年15二项目总投资资万元3650含铺底流动动资金1固定资产投投资万元35002铺底流动资资金万元150三劳动定员人20四正常年营业业收入万元1360第二章 项目提出出背景与建建设必要性性一、东北及及沈阳地区区花卉市场场现状及存存在的问题题1、市场现现状分析国内花卉市市场状况 花卉业业作为

9、一个个新兴产业业在我国虽虽起步较晚晚，但发展展很快，真真正获得飞飞速发展是是改革开放放以后。改改革开放的的政策及人人民生活水水平逐渐提提高，对花花卉需求增增加，为花花卉提供了了广阔的市市场，全国国花卉种植植面积、产产值、创汇汇成倍增长长，根据不不完全统计计：截止22005年年全国有花花卉市场22586个个，企业6649088个，其中中种植面积积在3公顷顷以上或年年营业额在在500万万以上的大大中型企业业83344家，花农农12511313户户，从业人人员440010955人，专业业技术人员员1323318人。目前我国花卉的种植面积和产量均居世界第一位；其中花卉种植面积已达到世界花卉生产总面积的

10、1/3。十五期末，全全国重点花花卉产业初初步形成，品品种结构进进一步优化化。区域化化产业形成成了以云南南、四川、江江苏、浙江江、海南为为重点的南南方热带、亚亚热带花卉卉生产区，以以广东、福福建为重点点的南方热热带观叶植植物产业区区，以浙江江、四川、河河南、河北北为重点的的观赏苗木木产区，以以北京、山山东、河北北为主的北北方花卉产产业区，以以及以辽宁宁为中心的的东北花卉卉产区。沈阳花卉市市场状况近年来辽宁宁省和沈阳阳市花卉业业蓬勃发展展，方兴末末艾，全省省花卉种植植面积达11800000亩，年年产种球115000万万粒，切花花400000万枝，花花卉年产值值突破20亿元。沈沈阳全市花花卉种植面面

11、积达300000余亩，年年产露地草草花1000余万盆，切切花150000余万万枝，形成成了东北三三省、内蒙蒙和沈阳为中中心的花卉卉集散地和和销售地，培培育出了东东北花卉风风向标式的的两处市场场-以盆栽植植物为主的的沈阳上深深市场和以以鲜切花为为主的的沈沈阳富美莱莱市场。富美莱鲜花花市场：富美莱市场场的鲜切花花（含切叶叶）批发业业务的主体体是以周边边种植花卉卉的花农为为主，还有有一些从事事南方（昆昆明）花卉卉的商户，主主打品种以以北方的百百合、玫瑰瑰、扶郎为为主。主要要辐射东三三省和内蒙蒙地区。对对南方有间间接业务。年年销售额在在二亿元左右右。上深盆栽绿绿植市场：上深市场现现有不标准准花棚（窖窖

12、）近500个，占地1100亩，经经营业户在在50左右右（因场地地不够，有有些人是合合租）。市市场年销售售额在2亿亿元以上，其其中广州、福福建等地花花卉达6000车，每车货货均价在110万元以以上，销售售额在1.01.2亿元元左右。配配材（盆、肥肥、土、资资材、耗材材等）年吞吞吐量近7700车（集集装箱），每每车货均价价在6万元元左右，销销售额过亿亿元。通过两市场场交易数据据，可反映映出东北三三省花卉交交易品种、价价格、数量量、质量的的整体走势势，影响东东北地区773个大中中城市的花花卉交易。附2-1市市场分布图图EACGDF BHA:沈阳东北花卉大世界B:沈阳福美莱花卉中心C:沈阳上深花卉交易

13、市场D:沈阳北市花鸟鱼市场E:沈阳北方花城F:沈阳南湖花卉市场G:沈阳小津桥花鸟鱼市场H:沈阳三好古玩市场2、存在的的问题沈阳市内已已有几个较较为成熟的的花卉交易易市场，但但从市场的的规划布局局、规模档档次、配套套设施、经经营管理、服服务保障等等方面都不不能适应花花卉流通业业的发展需需要，主要要体现在以以下几个方方面：（1）花卉卉市场建缺缺少统一规规划。近年来各地地政府加大大了花卉产业业发展的推推动力度，但是重生生产轻流通通，花卉市市场建设严严重落后于于花卉种植植业的发展展，政府没没有花卉市市场统一建建设的规划划，现在有有一个市场场只确定搬搬迁，但新新市场选址址和规划建建设都没有有明确规划划目

14、标，目目前在东北北及内蒙四四省区没有有一个有相相当影响力力的综合花花卉交易市市场，成为为了严重制约约东北地区区花卉产业业发展的瓶瓶颈。（2）现有有市场交易易设施简陋陋、管理水水平低下。从从现有两个个比较成熟熟的花卉市市场来看，富富美莱市场场位于商业业区，交通通拥挤，交交易面积狭狭小，交易易设施陈旧旧，收费高高、服务少少；上深盆盆栽绿植市市场没有统统一管理，经经营户各自自为营，缺少道道路等硬件件配套，无法满足足经营需要要，经营户户无法进行行长期投入入，只能着着眼当前利利益，使市市场越做越越小，规模逐步步萎缩。（3）市场场缺少信息息、物流等等基本配套套服务。市市场的信息息流、物流流完全由经经营业户

15、自自己依靠各各种渠道完完成，成本本高、效率率低。（4）现有有市场缺少少餐饮、商商务、银行行等商务配套服服务设施，市市场没有保保安、监控控、仓储、保保鲜设施等等市场基本本服务设备备。二、项目提提出的背景景1、项目所所在区域运运营环境良良好沈阳市花卉卉种植面积积超过三万万亩，仅沈沈北地区距距离项目地地十公里内内就有花卉卉种植面积积近万亩。以以沈北五五五村为核心心的花卉种种植已成为为当地农业业种植的主主导产业。在沈阳及东北地区有很大的影响力。因此，在沈北新区建立一个一级花卉市场的环境非常好。2、项目所所在地急需需开发新项项目2007年年9月我司与与沈阳蒲河河新城管委委会签订了了项目用地地协议书书，项

16、目目一期占地地403亩亩，项目于于20088年4月228日奠基基，后因宏宏观经济环环境制约，现现只完成一一栋冷库（5425）、一栋办公楼（2400）和部分配套公共设施建设，开发面积50亩左右。根据与沈北政府签定的协议和土地法相关要求，沈北新区政府多次催促加大建设面积，蒲河新城闲置土地清理工作小组于2009年11月14日向农产品总公司发出咨询通知，要求书面回复双方签订协议书，并发出缴纳土地闲置费通知书。在此期间，沈阳XX公司经过多次深入调研，认为沈北新区主要以种植玉米、花生和花卉为主，种植蔬菜、水果数量偏小，常住人口数量偏低，项目地离市中心区距离过远，暂不具备大规模启动农贸市场的外部条件。为了促

17、进企业的自身发展并解决土地使用的面临的问题，经过一年多的市场调研，初步确定建设东北地区最大的一级花卉批发交易市场的意向。三、项目建建设的必要要性1、建设东东北地区最最大的花卉卉交易中心心是实施网络化化经营战略略的重要举举措。总公司正在在大力实施施农产品网网络化经营营战略，推推进XX建设目标，农农产品公司司在蔬菜、水水果、粮油油等传统农农产品流通通方面已经经在全国初初步建设了了网络经营营体系并取取得了良好好的经营业业绩，花卉卉作为重要要的农产品品，专业的的花卉交易易市场还是是农产品公公司经营网网络体系的的空白，花花卉交易中中心的建立立必然对完完善农产品品网络体系系，扩大农农产品公司司在农产品品流

18、通行业业的影响力力、巩固行业的的龙头地位位发挥重大大的促进作用。2、建设东东北地区最最大的花卉卉交易中心心是企业发发展的必然然要求。沈阳XX项项目自开工工建设以来来，一直得得到总公司司和当地各各级政府的的关注，但但由于宏观观经济环境境的变化导导致企业经经营环境发发生重大变变化，致使使企业投资资运营都遇遇到一定困困难，原有有的经营投投资方案无无法正常进进行，企业业内在经济效效益无法保保障，经济济和政策压压力逐步加加大，建设设以农产品品交易为主主业的花卉交易易市场是促促进企业快快速发展的的保障。3、建设东东北地区最最大的花卉卉交易中心心对促进当地地农业产业业结构调整整，增加农农民收入，服服务三农的

19、的具有重大大的推动作作用。花卉种植已已经成为沈沈北地区农农业的主导导产业，成成为当地农民收入的的重要来源源，但由于于流通不畅畅，距花农农最近的交交易市场也也要三十公公里，好花花卖不上好好价格，增增产不增收收成了影响响当地花卉卉种植业的的最重要的的障碍，东东北地区最最大的花卉卉交易中心心的建设后后，使花农能能在最短的的时间内将将鲜花上市市交易，最最大限度的的保证鲜花花的品质，增增加农民收收入和调动动农民进行行花卉种植植的积极性性，促进花花卉产业的的健康发展展。4、建设东东北地区最最大的花卉卉交易中心心的建设对对促进当地地经济的发展展具有重要要的促进作作用。建一个市场场，兴一方方经济。东东北花卉中

20、中心的运行行对物流运运输业、餐餐饮服务业业、包装制制造业以及及信息、会会展等相关关产业有相相当大的带带动作用，对带动沈北及周边地区的经济发展具有重大的促进作用。第三章 市市场需求分分析一、市场需需求分析1、国内花花卉需求预预测随着中国经经济的发展展，人民生生活水平的的提高，花花卉消费将将进一步增增长，市场场前景十分分看好，市市场发展空空间巨大，目前中国花卉消费的水平仍然很低，每年鲜切花人均消费仅一美元左右，不到日本每人年均消费量的三十分之一，并且东三省的花卉需求中，很大部分来自云南、广东、海南等花卉主产区。据有关机构预测，中国花卉消费需求量每年将以百分之二十的速度递增。而且从国家制定的长期发展

21、规划来看，到2010年，全国花卉产值将达到七百亿元人民币，到2020年，全国花卉产值达到一千亿元人民币。因此，发展花卉业仍然具有较大的生产潜力和市场空间。2、东北（沈沈阳）花卉卉市场需求求预测目前，沈阳阳现有富美美莱、东北花卉大世世界、南湖、小津桥、上上深等花卉卉市场十几几家，花店店近千家，花花卉消费已已进入较快快的发展时时期。另外外，吉林、黑黑龙江及内内蒙地区及及辽宁的各各个城市都都在发展自自己的花卉卉销售体系系，并形成成以沈阳为为中心的集集散、销售售、物流中中心。金融融危机中，沈沈阳花卉业业不但销量量不减，而而且收益好好于往年，沈沈阳花卉消消费已具备备稳固的消消费群体。业内人士表表示，目前

22、前沈阳每年年存在近十十亿元销量量的鲜花需需求。节日日期间，居居民的个性性化消费日日益突出，鲜鲜花需求旺旺盛。除单单位装饰、商商家造景大大量用花外外，居民探探亲访友也也兴起送花花的时尚。二、交易品品种及来源源整个花卉市市场建成后后，将融花花卉交易、会会展、养护护、信息发发布、配送送、服务为为一体，形形成辐射东东北三省及及内蒙地区区的的花卉集散散中心。交易品种种 鲜切花、盆栽绿植产品来源源鲜切花以辽辽宁地区花花卉种植基基地为依托托，引进昆昆明、福建建等花卉主主产区经营营品种。盆栽绿植以以引进江浙浙地区品种种和当地培培植为主。目目前沈阳市市从事盆栽栽绿植的经经营业主有有一百多家家，经营面面积达五百百

23、亩左右。产品流向向通过花卉交交易、物流流、信息平平台，由花花卉运销商商将花卉销销向东三省省及内蒙地地区，同时在夏夏季部分鲜鲜切花销往往广东江浙浙等南方地地区。三、市场启启动的重大大机遇1、目前，东北北地区没有有一个有规规模、上档档次，具有有相当辐射射能力和影影响力的专专业的花卉卉交易市场场平台。十十几年前沈沈阳、吉林林、哈尔滨滨等地区就就开始呼唤唤大市场的的出现，但但沈阳是东东三省的咽咽喉，是政政治、文化化、经济、交交通、物流流、人才中中心，在沈沈阳选址建建设花卉交交易中心比比较优势明明显，辐射射面广，衔衔接南北，沟沟通东西，长长春、哈尔尔滨自然成成为沈阳的的二级和下下游市场，前前景十分明明了

24、。2、项目地地位于沈北北新区蒲河河新城内，处处于沈阳市市的北部，附附近有国道道010、1102和京京哈高速公公路，区域域内路网纵纵横交错，对对于进入沈沈阳市区和和出行东北北各区域交交通非常便便利，特别别是适合北北方客户的的交通运输输，区位优优势非常优优越。3、沈北新新区是沈阳阳地区最大大的鲜切花花种植基地地，需要一一个大的花花卉交易市市场，在新新区建一个个花卉交易易市场符合合政府的产产业发展方方向，可得得到政府的的大力支持持。4、众多商商户对建一一个大的交交易市场呼呼声甚高，上上深花卉市市场一直运运筹搬迁到到沈北地区区，与我司司进行了多多次探讨，初步达成整体搬迁意向，建好后将会成为我园区花卉交

25、易市场的首批入住经营者，大大缩短了市场培育周期。5、政府对对花卉市场场的关注和和扶持正逐逐年加大。几年前，沈沈阳市农委委就提出了了要把花卉卉种植面积积提高和扩扩大到十八八万亩，并并针对花卉卉种植农户户和企业给给予了政策策扶持，资资金补贴，技技术指导的的具体措施施，使沈阳阳地区的花花卉种植达达到了一个个历史的新新水平，为花卉卉交易中心心的建设提提供了坚实实的基础。第四章 建建设地址与与建设条件件一、建设地地址项目用地位位于沈北新新区蒲河新新城内，处处于沈阳市市沈北新区区的过渡地地带，距离离二环线220公里；处于未来来沈阳发展展的重点方方向之一。园园区北面紧紧邻蒲河大大道，东面面为辉山大大街。同时

26、时附近有国国道1011、1022和京哈高高速公路。区区域内路网网纵横交错错，沈北新新区在目前前六横六纵纵路网建设设的基础上上，3年内内还将打造造七横七纵纵。二、建设地地区概况1、区域环环境沈阳地位：东北北地区的经经济、文化化、交通和和商贸中心心，辽宁中中部城市群群（沈阳经经济区）中中心城市。机遇：沈阳阳的气候要要优于吉林和黑龙江江，不光是是花卉的种种、养殖，在在冬季时间间上要少于于吉、黑，成成本上也相相对减少。规划：沈阳阳市政府正正式确定,到20110年把沈沈阳建成全全国装备制制造、东北北地区商贸贸物流和金金融三大中中心。人口：沈阳阳市总人口口740万万，城市人人口5400万；辽宁宁中部城市市

27、群(以沈沈阳为中心心，1500公里距离离内包括鞍鞍山、抚顺顺、本溪、营营口、辽阳阳、铁岭)23000万，城镇镇人口超过过65%。辽宁省有有42233万人，东东北三省总总人口100769万万人 2、区域环环境沈北地位：第四四新区，享享有市级经经济管理权权限。人口：400万，177万农民.三、项目建建设自然条条件夏季极端最最高温度 38.33 冬季极极端最低温温度 -330.6年平均温度度 7.88 年平均均降水量7755毫米米主导风向、频频率 冬冬季N(113%) 夏季季平均室外外风速 22.9M/S冬季平均室室外风速 3.1MM/S 基本雪雪压0.44KN/MM基本风压 0.5MM/M 地震震

28、基本烈度度7度四、配套条条件1、资源条条件中央对农村村、农业、农农民的关注注和扶持正正不断加大大力度。辽辽宁、沈阳阳政府部门门已明确要要建大型花花卉市场，因因不光是商商业运作，同同时来自花花农、花商商和花卉经经营者以及及不断扩大大的花卉种种植面积带带来了现实实压力，而而建在市内内现有的市市场远远解解决和满足足不了矛盾盾和要求。2、交通条条件项目用地地地处沈北新新区蒲河新新城内，蒲蒲河大道与与辉山大街街交汇处，处于沈阳市区与沈北新区的过度地带，距离二环20公里，交通十分便捷。项目所在区区域附近有有国道1001、1002和沈大大、沈阳环环城等多条条高速及沈沈哈、沈承承、沈明、沈沈平等4条条过境省级

29、级公路纵横横交错、四四通八达，对于进出沈阳市区和出行东北各区域交通十分便利。3、电力、通通讯、供水水、供热等等条件良好好本项目用电电可满足项项目需要，用用电由沈北北新区的变变配电站的的10kVV线架空引引入。沈北北新区的通通讯已经实实现了程控控数字化，国国际直拨、移移动电话、无无线寻呼、特特快专递、因因特网等业业务已普及及，可满足足本项目通通讯要求。沈沈北新区区区域内的水水、气及市市政排水等等基础设施施也相应齐齐全，可满满足项目需需要。第五章 工工程建设方方案一、建设规规模XX东北花花卉交易中中心一期规规划用地1110亩，预预留二期1170亩，总建筑面积80800平方米。一期总建筑总面积497

30、00平方米，其中，盆栽绿植交易区45000 平方米，鲜切花交易展示区4700平方米，道路及停车场面积27444平方米（包括7300加工配送区）。二期建筑面积31100，建设鲜切花交易展示区13100平方米，建设盆栽绿植交易区18000平方米。 二、经营范范围、经营营方式和主主要功能1、经营范范围 主要从从事鲜切花花、盆栽绿植植的交易、展展示、电子子商务。 交易市市场有关的的信息咨询询、商业服服务。 鲜切花花、绿植的的配送。 与花卉卉交易相关关产业。2、经营方方式鲜切花交易易实行佣金金制，采取取统一电子子结算，推推行电子交交易系统。绿植交易实实行租金制制，交易区区花窖收取场场地租赁费费，并逐步步

31、实行与佣佣金制结合合的经管方方式。3、主要功功能批发功能能包括市市场内的鲜鲜切花、绿绿植等的批批发交易。仓储功能能包括批批发、配送送的中转、储储存场所。配送功能能包括了了花卉的分分装及周边边各市场的的送货。配套设施施包括水水、电、污污水处理等等。商务区作为整整个市场运运营管理的的枢纽，是是整个市场场管理中心心、信息中中心。三、总平面面布置1、平面布布置原则根据沈阳大大型花卉批批发市场的的品种繁多多、日交易易量大的特特点，按交交易流程需需求和目前前项目用地地现有条件件及有关设设计规范进进行合理布布局、分类类划区。场场内交通流流向明确，道道路畅通。商商品交易实实现统一计计量、统一一结算、统统一调配

32、仓仓贮及公共共设施。2、功能划划分本项目总占占地2800亩，花卉卉市场分绿绿植交易区区、名优花花卉展示区区、仓储、加加工配送区区及管理生生活配套等等几部分。整整个用地呈呈长方形，东东西长，南南北较窄。在在整个平面面布置上以以交易和配配货相结合合，分南北北两侧布置置。南侧为为交易区，东东北侧为仓仓储配货区区，西北侧侧为花卉展展示区。商商务中心设设置办公、管管理服务、信信息结算中中心等。根据项目所所征场地以以及周边交交通等条件件作出的，力争做到到布局合理理，交通运输输方便，交易流程程顺畅，便于经营营管理，符合卫生生要求，场区内整整齐美观，同同时满足消消防要求。3、总平面面主要设计计指标本市场的总总

33、平面主要要设计指标标如下：总平面主要要设计指标标序号项目名称单 位指 标备 注1整个市场占占地面积亩2802市场建筑面面积m28080003容积率0.434建筑系数%5绿化率%15.6第六章 项项目实施计计划与工程程管理一、实施进进度计划1、20110年4月月8月，建建造完成550个盆栽绿植交易区区、47000平方米米鲜切花交交易展示区区和配套的的道路、停停车场。2、20111年4月月8月，建造造完成200个盆栽绿绿植交易区区和131000平方米米鲜切花交交易展示区区。二、项目招招标计划按照国务院院办公厅国国办发2200034号文文件，考虑虑到本项目目的筹办单单位为非专专业单位，所所以在设计计

34、、采购、监监理等招标标工作中，均均委托沈阳阳市建设工工程交易中中心进行招招标。如有有需要，筹筹办单位拟拟聘请有资资质的中介介部门进行行预决算跟跟踪。招标基本情情况表招标组织形形式招标方式不采用招标方式招标范围招标 估估算金额 (万万元)投标单位资质等级要求拟划分标段 (个个)委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标设计甲级1安装工程一级多监理甲级1重要设备一级多重要材料一级多情况说明： 建建设项目单单位盖章 20100年 月 日第七章 投投资估算与与资金筹措措一、投资估估算可以借鉴该项目工程程总投资估估算为36650万元元，其中，固固定资产投投资35000万元，铺铺底流动资资金1500

35、万元。1、建筑面面积808800平方方米，投资资额35000万。其其中：盆栽绿植交交易栅633000平平方米（770个），每每个造价117.5万万元，共投投资12225万元；停车场和道道路274444平方方米，每平平方米造价价150元元估算，共共投资4111.7万万元；鲜切花交易易展示厅178000平方米米，每平方方米造价11050元元估算，共共投资18869万元元。2、流动资资金估算根据本项目目特点，第第一年需铺底流动资资金150万元元.3、项目总总投资估算算项目上报总总投资等于于固定资产产投资、流流动资金二二项之和，估估算值为33650万元元。二、资金筹筹措由股东按股股本比例增增资投入33

36、650万万元（含铺铺底流动资资金1500万）。详见表7-1投资计划划与资金筹筹措表投资计划与与资金筹措措表表7-1 单单位：万元元序号年份项目建设期生产经营期期123456一投资计划193017201固定资产投投资178017202流动资金150150150二资金筹措1自筹资金19301720第八章 经经济效益分分析一、编制依依据该项目经济济评价主要要依据国家家计委及建建设部发布布的建设设项目经济济评价方法法与参数，现现行财税制制度，建设设单位提供供的有关资资料等。二、经济效效益分析1、计算期期该项目建设设期为2年年，经营期期15年。 2、营业业收入及税税金项目收入从从20100年开始计计入总

37、收入入，项目总总收入测算算为：（1）盆栽栽绿植区收收入：2010年年8月建成成50个盆盆栽绿植交交易区并投入运营营，20111年再建220个绿植植交易区，单价出租价格为前三年（含建设期）3万元/年，第四至六年5万元/年，后四年按8万元/年收取租金。对首批整体搬迁的经营者实行优惠价格，前三年分别按比例40%、60%、80%收取租金。盆栽绿植区区收入年份2010201120122013201420152016以以后收入（万元元） 60150 220 350350350560（2）鲜切切花交易收收入：鲜切花交易易实行佣金金制，按交交易额比率率收取服务务费。鲜切花从22011年年开始交易易，收费比比率

38、前三年年为1%，三三年后提到到为2%，五五年后增加加买方客户户收取1%的服务费费，总费率率达到3%。鲜切花交易易量需要逐逐步培植，初初期年交易易额可达到到30000万元，前前逐年增加加，五年后后可实现2亿元的交交易额。鲜切花交易易收入估算算年份2010201120122013201420152016-收入（万元元）0 3080120300400600（3）其它它服务设施施收入：正常经营后后，日进出出车辆可达达200台台，按目前前收费标准准，大车110元，小小车5元，。车车辆停车费费年收入为为50万元元。配套服服务设施550套，出出租收入1150万元元。此项收收入于正式式运营后计计入总收入入。项

39、目总收入入：年份2010201120122013201420152016-收入（万元元）80 20045067085095013603、总成本本费用燃动力本项目建成成后，本项项目新增年年水、电消消耗单价按按当地价计计算。其中中经营户使使用占80%，公公司实际水水电费开支支约占总支支出的20%，年年燃动力550万元。职工工资资及福利本项目定员员20人，年年人均工资资及福利22.0万元元，共计440万元。折旧本项目形成成固定资产产（厂区道道路）4112万元，按按年限平均均法计算折折旧，折旧旧年限500年，残值值率为5%，年提折折旧7.88万元。形成成固定资产产（绿植大大棚等）33088万万元，按年

40、年限平均法法计算折旧旧，折旧年年限20年，残残值率5%，年提折折旧 1446万元。摊销本项目形成成土地无形形资产摊销销77933万元，按按50年摊销销，残值率率为5%，每年摊销费为148万元（土地按19.3万/亩计提）。维修费维修费按折折旧费用的的10%计。其他费用用其他费用包包括管理费费、宣传费费用、销售售费用等，按按营业收入入的4%计计取。总成本费费用本项目正常常年总成本本费用3997.8万万元.4、利润项目正常运运营后，可可实现年利利润8877.4万元元。5、损益分分析根据总成本本费用估算算表和运营营收入及税税金估算表表，编制本本项目的损损益表。(1)按照照沈阳市农农业相关优优惠政策，项

41、项目分期运运营后企业业所得税采采取“三免两减减半”收取，即即20100年20013年所所得税全免免，20114年22015年年所得税减减半。(2)本项项目所得税税率为255.0%。6、财务盈盈利能力分分析平均利润总总额投资利润率率-100% 项目总总资金 447 -100% 36500 122.2%7、评价结结论项目建成后后，通过财财务分析表表明，项目目投资回收收期8.77 年，投资资利润率 12.22% ，该项项目具有一一定的抗风风险能力，是是可行的。8、社会效效益该项目建成成之后，能能够进一步步促进当地地花卉产业业发展，对对地区经济济的发展也也有很大的的推动作用用；同时对对当地国民民经济的

42、稳稳定发展和和人民生活活水平的提提高起较大大的促进作作用，将具具有明显的的社会效益益。附表1 经营收入入估算表序号项目年份2010201120122013 2014 20152016以以后1年收入合计计4560802004506708509501360佣金收入0 3080120 300400600租金收入60 150220350 350350560其他收入20 201502002002002002综合税费250.884.41124.836.846.852.274.8营业税（55%）41022.533.542.547.568 城市维护护建设税（77%）0.30.71.62.333.34.8 教育费附附加（3）0.10.30.711.31.42附表2 总总费用表序号项目生产负荷50%80%100%100%100%100%100%合计2010201120122013201420152016及及以后1水电304050505050502工资和福利利203040404040403维修费7.712.315.415.415.415.415.44折旧费及摊摊消111.55178.442232232232232235其他福利5810101010106财务费用24555557其他