花园投资分析暨经济效益评估weh.docx

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1、哈尔滨保利花园投资分析暨经济效益评估目录页码目录17.0实施进度度计划47.1有关本项项目计划的说说明47.2本项目装装修标准47.3项目实施施进度表6投资分析88.0投资构成成、成本分析析88.1项目基本本参数及预计计施工进度安安排88.2项目开发发价值（销售售收入）108.3土地成本本（政府地价价和征地费用用）108.4建安工程程成本118.5前期费用用148.6项目其它它不可预见费费148.7应缴纳之之开发期税、费费158.8红线内、外外市政及公建建配套工程费费168.9静态总投投资额178.10资金筹筹措计划及财财务费用178.9.1资金金筹措178.9.2财务务费用188.11物业销

2、销售有关税、费费188.12本项目目销售费用188.13本项目目所得税198.14静态开开发总投资综综述198.15项目全全部开发总投投资综述209.0可行性研研究财务数据据的预测和选选定229.1.4小区区物业管理费费的收入与支支出229.1.5经营营税、费229.1.6土地地增值税229.1.7所得得税23经济效益分析2310.0项目财财务收益分析析2310.1项目赢赢利能力2410.1.1财财务内部收益益率（FIRRR）2410.1.2财财务净现值（FNPV）2510.1.3资资本回报率（静静态）2510.1.4静静态投资回收收期2610.2项目的的不确定性分分析2810.2.1项项目盈

3、亏平衡衡分析2810.2.2项项目敏感性分分析2810.2.3概概率分析2910.2风险分分析30附表：31附表1：静态总总投资分期投投放比例及资资金筹措计划划表31附表2：全部投投资现金流量量表42附表3：项目损损益表44附表4：概率分分析表46附图：47附图1：本项目目盈亏平衡图图47附图2：本项目目静态开发成成本构成图487.0实施进度度计划本项目地块占地地广阔，开发发规模巨大，开开发周期长，需需投入大量的的人力、财力力和物力，因因此，发展商商宜结合本项项目市场研究究调查的结论论以及现时自自身的经营状状况，包括关关于本项目开开发的一些初初步思路，通通过与研究人人员共同确定定，将整个项项目

4、的发展划划分为三个连连续的阶段（即即每两年为一一个阶段，每每年按4月至至11月为一一个计算期）。7.1有关本项项目计划的说说明1、根据市场研研究所得结论论，“哈尔滨保利利花园”的开发宜采采取分区分阶阶段开发，以以前期回收之之资金再投入入进行后续之之开发，因此此，各开发阶阶段的划分和和开发先后次次序的确定，应应根据市场反反响而保持一一定的开发节节奏，尽量保保证项目能够够启动成功，持持续发展，按按照先启动多多层住宅楼的的开发建设，一一待时机成熟熟再开发高层层住宅的物业业开发次序划划分。2、根据市场发发展的特点和和市场的需要要，各开发阶阶段，特别是是第一开发阶阶段的物业类类型应较为多多样，各阶段段物

5、业的开发发应保持一定定的完整性和和独立性，基基础设施、公公建配套和绿绿化景观应随随之配套，并并且便于实施施封闭式管理理。3、根据地块周周围环境条件件及其发展变变化，结合各各种类型物业业和各开发阶阶段对环境的的要求，来确确定各开发阶阶段的具体内内容。4、将根据项目目的规划设计计方案，结合合公建安排、道道路和景观设设计，但在目目前阶段，仅仅按连贯的开开发过程（即即全部开发期期为6年，每每个季度为一一个计算期，共共分24期）并并不具体划分分一、二、三三期各开发阶阶段。7.2本项目装装修标准基础：人工挖孔孔桩及砼桩承承台、钢筋混混凝土底板、结构、高层（主要以13层配一台电梯为主）住宅楼采用钢筋混凝土框

6、架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖；屋顶：西班牙式式天面瓦；窗窗户：选用铝铝合金窗框，平平开式配浅绿绿色强化玻璃璃，窗台铺高高级花岗石，厅厅、房均预留留冷气机位置置；室内墙壁壁、天花均涂涂国产乳胶漆漆，地面素水水泥沙浆光面面；电梯系统：采用用中外合资厂厂生产之电梯梯（六层单复复式无电梯），不不锈钢轿厢饰饰面，后备发发电机与及必必要之消防、环环保设施；水、电系统：每每户均配置足足够电力、自自来水、暖气气供应（小区区集中供暖），室室内全部安装装埋墙暖气管管、上下水管管、低压电源源线、灯制及及预留有线电电视插制，多多路开关供空空调和照明系系统，采取独独

7、立水、电表表、配电箱，防防盗对讲机、埋埋墙安装IDDD电话线槽槽。室内装修工程拟拟采用菜单式式套餐服务，即即只计算基本本装修标准（交交楼标准）工工程造价（精精装修工程造造价未计入本本投资成本）。报告编制：受托方研究部第 11 页 共 168 页 （22-11-20）7.3项目实施施进度表项目名称第一年第二年第三年第四年第五年第六年建设、施工进度度、投资安排排1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、征地拆迁1、征地拆迁及及场地七通一一平二、设计与工程程勘探1.规划方案设设计、报建2.工程勘

8、测、建建筑模型制作作3.各类施工图图纸设计三、办理前期报报建手续四、工程施工1、场地大开挖挖土方工程及及基础施工2、地下室工程程（25层住住宅楼）3、砼框架结构构土建及室内内基本装修4、会所及公建建配套设施工工程五、设备安装1.给、排水工工程2.变配电及室室内电气工程程3.消防工程4.电梯工程5.暖气工程6.煤气工程六、小区范围内内、外配套工工程外水、外电、绿绿化、道路、公公建说明：时间单位位为季度1、总工期为理理论工期，未未含外界因素素(或施工单单位、设备供供应商进场、生生活及临建施施工、施工准准备和设计修修改、报建、出出施工图纸、图图纸会审等时时间工期延误误)影响.2、除二次装修修、室内、

9、外外环境工程，其其它分项工程程，如内、外外墙砌体及装装饰、客、货货电梯、给、排排水、空调、消消防、通讯、煤煤气等分项工工程可同时穿穿插进行施工工.3、由于东北特特殊气候原因因,每年111月15日后后到第2年44月15日前前室外不能施施工.但依然然可以利用该该段时间进行行施工准备等等。资料来源：受托托方研究部哈尔滨保利花园投资分析暨经济效益评估投资分析本项目各项总投投资开发成本本的计算，是是充分结合了了本地块开发发状况以及委委托方的经营营能力，基本本采取按各阶阶段开发过程程中实际取得得的土地面积积，分阶段、按按比例实行对对征地补偿款款、综合开发发费和征地款款利息、小区区道路占地面面积的征地款款的

10、投入，其其它分项成本本：建安工程程造价、前期期费用、红线线内外市政配配套设施工程程费用和开发发期税费的投投入，按实际际工程量统计计和计算。8.0投资构成成、成本分析析本项目总投资的的基本构成和和整体建设的的开发投入的的计划安排，是是经过受托方方研究部与委委托方以及本本项目建筑设设计单位共同同商讨的结果果，并经过初初步统计和归归纳出对本开开发项目的用用地规模、分分块发展方式式，包括对各各类单项开发发成本的分阶阶段投入、物物业功能要求求和档次标准准、小区内部部道路的占地地面积以及公公共建筑配套套、市政基础础设施的统一一分摊原则，并并根据此原则则，提出了分分阶段发展和和投资成本的的分阶段投入入安排建

11、议。8.1项目基本本参数及预计计施工进度安安排各类投资成本的的分阶段发展展投入安排，是是基于稳健有有序、滚动式式开发的原则则。根据委托托方提交的初初步土地出让让协议，并且且，考虑到项项目开发所征征用土地的地地块面积巨大大，委托方前前阶段必须支支付的费用主主要包括：国国有土地使用用权出让金、（征征地补偿款、土土地综合开发发费为未知数数，待求）和和前期费用、建建筑工程安装装费用、开发发期税、费、红红线内外市政政配套设施工工程费以及销销售期税、费费包括银行贷贷款等的金额额投入量过大大，同时，考考虑到本项目目开发的物业业种类，开发发周期较长等等原因影响。本项目投资建设设计划，根据据地块规划方方案的具体

12、要要求，采用分分地块、分阶阶段发展的方方式。施工进度安排包包括开发计划划横度图详见见本报告第七七部分。表8-1本项项目建筑技术术参数一览表表序号本项目基本经济济技术指标参数备注1实际可开发总占占地面积120,8900平方米总占地面积1226,0000平方米2项目可开发总建建筑面积305,7122平方米总可售建筑面积积285,0052平方米米2.1多层住宅总建筑筑面积17,790平平方米住宅总建筑面积积232,0002平方米米2.2高层住宅总建筑筑面积214,2122平方米车位数约为5000个2.3商场总建筑面积积30,550平平方米有经营性收益之之商业场所2.4会所及公建配套套设施总建筑筑面积

13、15,260平平方米机电设备及大厦厦管理用房等等2.5地下室总建筑面面积27,900平平方米每个停车位约占占地45平方方米3容积率(地上总总建筑面积除除总占地面积积)2.30总容积率2.5534建筑密度(首层层建筑面积除除以总占地面面积)29.2%按照住宅小区规规划设计要求求5绿地率30.0%按照一般城市规规划细则要求求6绿地面积36,267平平方米绿化率乘以总占占地面积7地上部分总建筑筑面积277,8122平方米首层建筑面积335,2455平方米7.1多层住宅部分总总建筑面积17,790平平方米平均以6层住宅宅楼为主7.2高层住宅部分总总建筑面积214,2122平方米平均以13层住住宅楼为主

14、7.3商场部分总建筑筑面积30,550平平方米主题商场及特色色酒楼、西餐餐厅7.4会所及公建配套套设施总建面面积(设备房、管管理用房等)15,260平平方米地下室一层7.5地下停车位总建建筑面积及总总可销售车位位数22,500平平方米地下设备房5,400平方方米8多、高层住宅总总单元户数共有住户1,8814户居住人口6,3349人9第1期开发总建建筑面积79,132平平方米学府路与工电路路交界为一期期9.1商场面积13,834平平方米裙楼商场约二层层9.2多层住宅面积9,696平方方米4层6层(地地面以上计-含商场)9.3高层住宅面积55,602平平方米7层16层(地面以上计计-含商场)10第

15、2期开发总建建筑面积107,2633平方米自兴街与工电路路交界为二期期10.1商场面积9,160平方方米裙楼商场约二层层10.2多层住宅面积4,008平方方米4层6层(地地面以上计-含商场)10.3高层住宅面积94,095平平方米7层16层(地面以上计计-含商场)11第3期开发总建建筑面积119,3177平方米自兴街与学府里里交界为三期期11.1商场面积7,556平方方米裙楼商场约二层层11.2多层住宅面积4,086平方方米4层6层(地地面以上计-含商场)11.3高层住宅面积64,515平平方米7层16层(地面以上计计-含商场)11.4会所建筑面积12,600平平方米位于小区中心地地带11.5

16、居委会、管委会会面积180平方米11.6地下室建筑面积积（机电设备备房）5,400平方方米每户车位数约00.28个11.7地下室建筑面积积（室内停车车位）22,500平平方米每车位约3.663户11.8幼儿园2,120平方方米11.9变电所热交换站站面积360平方米资料来源：受托托方研究部8.2项目开发发价值（销售售收入）本项目销售总收收入：86,229万元元；详见下表表。表8-2本项项目销售收入入一览表8.0各功能物业总销销售收入可销售建筑面积积单价(人民币元元)83,174万万元8.1多层住宅销售收收入17,790平平方米2,500元/平方米4,4488.2高层住宅销售收收入214,212

17、2平方米2,800元/平方米59,9798.3商场部分销售收收入30,550平平方米4,500元/平方米13,7488.4停车位销售收入入500个10万元/个5,000资料来源：受托托方研究部8.3土地成本本（政府地价价和征地费用用）经过委托方提供供之关于土地地成本的资料料，本文项目目土地出让金金与征地补偿偿费拟按照一一亿九千万元元考虑，楼面面地价（单价价）：6211元/平方米米。即：1、本项目土地地出让金：111,1166万元，按照照总建筑面积积305,7712平方米米进行分摊，则则单方成本为为：364元元/平方米。2、拟准备谈判判缴交之征地地、拆迁、安安置补偿费：7,884万元元。3、地块

18、范围内内房屋拆迁工工程及征地管管理费约为00.00万元。详见下表：表8-3本项项目土地成本本构成一览表表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建筑面积分分摊1.0土地成本（1.1+1.22+1.4）19,000万万元621元/平方方米1.1多层住宅国有土土地使用权出出让基准地价价(364元/m21.1)17,790平平方米400元/平方方米712.31万万元按哈尔滨市国土土出让金标准准1.2高层住宅国有土土地使用权出出让基准地价价(364元/m21.1)214,2122平方米400元/平方方米8,577.005万元按哈尔滨市国土土出让金标准准1.3商场国有土地使使用权出让基基准地价(55

19、20元/m21.155)30,550平平方米598元/平方方米1,826.889万元按哈尔滨市国土土出让金标准准1.4拟准备谈判缴交交之征地、拆拆迁、安置补补偿费305,7122平方米258元/平方方米7,883.775万元1.5地块范围内房屋屋拆迁工程及及征地管理费费120,8900平方米0.00万元资料来源：受托托方研究部8.4建安工程程成本本项目建安工程程造价是按照照建筑设计方方案进行估算算；总计为：34,1000万元，按按照总建筑面面积305,712平方方米进行分摊摊，则单方成成本：1,1115元/平平方米；按照照总可售面积积285,0052平方米米进行分摊，则则单方成本：1,196元

20、元/平方米；详见下表：表8-4本项项目建安工程程造价构成一一览表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建面积分摊摊备注2.0建安工程投资（2.1+2.2）34,100万万元1,115元/平方米1,196元/平方米资料来源：受托托方研究部其中：1、土建及装修修工程造价：26,7550万元，按按照总建筑面面积305,712平方方米进行分摊摊，则单方成成本：8755元/平方米米；详见下表表：表8-5本项项目土建工程程造价构成一一览表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建筑面积分分摊2.1土建及装修工程程（2.1.1+2.1.6）26,750万万元875元/平方方米2.1.1一期:多层住

21、宅宅楼土方工程程、基础承台台连上部框架架结构工程费费9,696平方方米510元/平方方米494.50万万元以下均已包括装装修工程造价价2.1.2一期:多层住宅宅楼室内装修修工程造价9,696平方方米190元/平方方米184.22万万元多层土建造价7700元/平平米2.1.3一期:高层住宅宅楼土方工程程、基础承台台连上部框架架结构工程费费55,602平平方米620元/平方方米3,447.332万元高层土建造价8830元/平平米2.1.4一期:高层住宅宅楼室内装修修工程造价55,602平平方米210元/平方方米1,167.664万元商场土建1,0000元/平平方米2.1.5一期:商场部分分土方工程

22、、基基础承台连上上部框架结构构工程费13,834平平方米550元/平方方米760.87万万元会所及公建土建建695元/平米2.1.6一期:商场部分分室内装修工工程造价13,834平平方米450元/平方方米622.53万万元地下室土建1,250元/平米2.1.7二期:多层住宅宅楼土方工程程、基础承台台连上部框架架结构工程费费4,008平方方米510元/平方方米204.41万万元装修套餐详见交交楼装修标准准2.1.8二期:多层住宅宅楼室内装修修工程造价4,008平方方米190元/平方方米76.15万元元建安工程造价则则含水电设备备2.1.9二期:高层住宅宅楼土方工程程、基础承台台连上部框架架结构工

23、程费费94,095平平方米620元/平方方米5,833.889万元多层住宅8377元/平方米米2.1.10二期:高层住宅宅楼室内装修修工程造价94,095平平方米210元/平方方米1,976.000万元高层住宅9744元/平方米米2.1.11二期:商场部分分土方工程、基基础承台连上上部框架结构构工程费9,160平方方米550元/平方方米503.80万万元裙楼商场1,1150元/平平方米2.1.12二期:商场部分分室内装修工工程造价9,160平方方米450元/平方方米412.20万万元会所公建8388元/平方米米2.1.13三期:多层住宅宅楼土方工程程、基础承台台连上部框架架结构工程费费4,08

24、6平方方米510元/平方方米208.39万万元地下室1,3992元/平方方米2.1.14三期:多层住宅宅楼室内装修修工程造价4,086平方方米190元/平方方米77.63万元元6层住宅楼无电电梯2.1.17三期:高层住宅宅楼上部框架架结构工程费费64,515平平方米620元/平方方米3,999.993万元多层住宅按6层层计算2.1.18三期:高层住宅宅楼室内装修修工程造价64,515平平方米210元/平方方米1,354.882万元高层住宅按133层计算2.1.19三期:商场部分分土方工程、基基础承台连上上部框架结构构工程费7,556平方方米550元/平方方米415.58万万元商场按裙楼2层层计

25、算2.1.20三期:商场部分分室内装修工工程造价7,556平方方米450元/平方方米340.02万万元地下室按1层计计算2.1.21二期:地下室土土方工程、挖挖孔桩及承台台、砼底板、防防水工程费27,900平平方米1,250元/平方米3,487.550万元会所及公建按22层计2.1.23会所及公建配套套设施部分框框架结构连基基本装修工程程造价17,020平平方米695元/平方方米1,182.221万元高层住宅配1台台电梯资料来源：受托托方研究部2、机电设备安安装工程造价价：7,3550万元，按按照总建筑面面积305,712平方方米进行分摊摊，则单方成成本：2400元/平方米米；详见下表：表8-

26、6本项项目机电设备备安装工程造造价构成一览览表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建面积分摊摊2.2机电设备安装工工程（2.22.1+22.2.100）7,350万元元240元/平方方米2.2.1中外合资厂生产产之备用发电电机及环保消消音器(18800KVAA)2台45万元/台90.00万元元水电及设备工程程造价如下2.2.2多层住宅楼室内内外电力系统统(含高低压配配电柜、线槽槽施工)17,790平平方米59.0元/平平方米104.96万万元多层住宅1377元/平方米米2.2.3高层住宅楼室内内外电力系统统(含高低压配配电柜、线槽槽施工)214,2122平方米62.0元/平平方米1,3

27、28.111万元高层住宅1444元/平方米米2.2.4商场部分室内外外电力系统(含高低压配配电柜、线槽槽施工)30,550平平方米65.0元/平平方米198.58万万元裙楼商场1500元/平方米米2.2.5会所及公建配套套设施电力系系统(含高低压配配电柜、线槽槽施工)15,260平平方米60.0元/平平方米91.56万元元会所公建1411元/平方米米2.2.6地下室部分室内内外电力系统统(含高低压配配电柜、线槽槽施工)27,900平平方米62.0元/平平方米172.98万万元地下室144元元/平方米2.2.7中外合资厂生产产之名牌电梯梯系统(连安装工程程)65台22.5万元/台1,461.55

28、3万元含暖气设备及管管道安装费2.2.8商场及地下室、会会所消防栓、烟烟感、喷淋头头及保安监视视73,710平平方米95.0元/平平方米700.25万万元含高低压配电柜柜及线槽2.2.9多层住宅楼供、排排水管网安装装工程造价17,790平平方米78.0元/平平方米138.76万万元含给排水管道安安装工程费2.2.10高层住宅楼供、排排水管网安装装工程造价214,2122平方米82.0元/平平方米1,756.554万元2.2.11商场部分供、排排水管网安装装工程造价30,550平平方米85.0元/平平方米259.68万万元2.2.12会所及公建配套套设施供、排排水管网安装装工程造价15,260平

29、平方米81.0元/平平方米123.61万万元2.2.13地下室供、排水水管网安装工工程造价27,900平平方米82.0元/平平方米228.78万万元2.2.14供暖用国产锅炉炉设备连管道道安装工程造造价2台339万元/台台678.00万万元每台10吨2.2.15管道煤气安装工工程费1,814户0.00万元由购房消费者负负担2.2.16有线电视安装费费（300元/户）1,814户0.00万元由购房消费者负负担2.2.17大楼保安及住宅宅对讲系统（250元/户）1,814户0.00万元由购房消费者负负担2.2.18零星工程费（防防雷接地、泛泛光照明等）0.23%7,333万元元16.87万元元资料

30、来源：受托托方研究部8.5前期费用用本项目前期费用用：10555万元，按照照总建筑面积积305,7712平方米米进行分摊，则则单方成本：35元/平方方米。按照总总可售面积2285,0552平方米进进行分摊，则则单方成本：37元/平方方米；详见下表：表8-7本项项目前期费用用构成一览表表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建面积分摊摊备注3.0前期费用（3.1+3.22+3.3+3.4）1,055万元元35元/平方米米37元/平方米米3.1场地三通一平、砌砌筑围墙等工工程费120,8900平方米3.00元36.27万元元3.2市场调查及项目目可行性研究究费0.06234,100万万元21

31、.14万元元3.3建筑规划方案研研究费、建筑筑模型制作费费305,7122平方米2.0元61.14万元元3.4工程勘探120,8900平方米3.0元35.66万元元3.5建筑设计费305,7122平方米20.0元611.42万万元3.6筹建开办费及项项目管理费0.85%34,100万万元289.85万万元按本项目建安工工程造价00.85%资料来源：受托托方研究部8.6项目其它它不可预见费费本项目项目其它它不可预见费费：680万万元，按照总总建筑面积3305,7112平方米进进行分摊，则则单方成本：22元/平方米；按照总可售售面积2855,052平平方米进行分分摊，则单方方成本：244元/平方米

32、米；详见下表：表8-8项目目其它不可预预见费计算表表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建面积分摊摊备注4.0项目不可预见费费（2.12.5%）2.5%26,750680万元22元/平方米米24元/平方米米资料来源：受托托方研究部8.7应缴纳之之开发期税、费费本项目应缴纳开开发期税、费费：2,4660万元，按按照总建筑面面积305,712平方方米进行分摊摊，则单方成成本：80元元/平方米。按按照总可售面面积285,052平方方米进行分摊摊，则单方成成本：86元元/平方米；详见下表：表8-9项目目应缴纳开发发期税、费构构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建面积分摊摊备注

33、5.0开发阶段应缴纳纳税、费（55.1+5.17）2,460万元元80元/平方米米86元/平方米米5.1土地管理费(按按照总占地面面积3.0元/m2一次性收取取)城镇土地分级适适用税额3.0元(由财财政部门收)36.27万元元120,8900平方米5.2投资方向调节税税（暂免征收收）2000年开始始暂免征收按1991国务院82号令0.00万元住宅按5%计算算5.3水利建设附加(按照本项目目总建筑面积积1元/平方米)1.0元30.57万元元305,7122平方米5.4城市配套设施建建设费(8层以上免免收)按现行标准计算算统一按50.00元/平方米米计算88.95万元元17,790平平方米5.5多

34、层住宅楼供电电用电负荷费费(按330元/KVA计)按供电局标准多层住宅楼平均均按8KW/户478.90万万元1,814户8KW/户5.6商场部分供电用用电负荷费(按330元/KVA计)按供电局标准裙楼商场按1220W/m22120.98万万元30,550平平方米120W/平方方米5.7会所及地下室供供电用电负荷荷费(按330元/KVA计)按供电局标准会所、地下室665W/m2292.58万元元43,160平平方米65W/平方米米5.8中小学教师住房房集资费按文件规定17.4元531.94万万元305,7122平方米5.9供水设施补助费费(按750元/m3计算)按自来水公司标标准3.5人/户、0

35、.255吨/人.日119.04万万元6,349人0.25立方米米5.10预算定额管理费费按建安工程造价价计34,100万万元34.10万元元0.1%5.11建筑工程监理费费(按建安工程程造价计算)按建安工程造价价计34,100万万元406.13万万元1.2%5.12建设工程质量监监督费(按建安工程程造价计)按建安工程造价价计34,100万万元85.25万元元0.25%5.13建设工程质量监监督费检验费费(按土建造价价)按土建工程造价价计26,750万万元40.12万元元0.15%5.14建设工程安全监监督费(按土建工程程造价计算)按建安工程造价价计34,100万万元51.15万元元0.15%5

36、.15占道费(在施工工过程中可能能发生的红线线外占道)按占道实际工作作日计算1.0元0.22万元2,190工作作日5.16建设工程招投标标活动资金按建安工程造价价计34,100万万元68.20万元元0.2%5.17墙改基金9.0元275.14万万元305,7122平方米资料来源：受托托方研究部8.8红线内、外外市政及公建建配套工程费费本项目红线内、外外市政及公建建配套工程费费：1,3990万元，按按照总建筑面面积305,712平方方米进行分摊摊，则单方成成本：45元元/平方米。按按照总可售面面积285,052平方方米进行分摊摊，则单方成成本：49元元/平方米；详见下表：表8-10红红线内、外市

37、市政及公建配配套工程费构构成一览表序号项目名称技术参数基本参数合计(万元)按总建面积分摊摊备注6.0红线内、外工程程成本（6.1+6.8）1,390万元元45元/平方米米49元/平方米米6.1外电工程费(含含新装变电设设备及小区范范围电缆沟敷敷埋挖掘)305,7122平方米65元397.43万万元20%按实际工程个案案估算6.2临时施工用电费费305,7122平方米7.8元59.61万元元25%按实际工程个案案估算6.3小区红线范围内内道路设施及及标牌工程费费120,8900平方米55元200.67万万元30%按实际经验估算算6.4外水工程费(包包含大厦内上上下水管道敷敷埋挖掘)305,712

38、2平方米90元412.71万万元15%按实际工程个案案估算6.5临时施工用水费费305,7122平方米5.5元42.04万元元25%按实际工程个案案估算6.6环境美化及园林林绿化工程费费120,8900平方米60元217.60万万元30%按实际经验估算算6.7红线内市政及公公建配套设施施零星工程费费120,8900平方米25元30.22万元元10%按实际经验估算算6.8红线外市政及公公建配套设施施零星工程费费120,8900平方米25元30.22万元元10%按实际经验估算算资料来源：受托托方研究部8.9静态总投投资额本项目静态开发发总投资（11.0+66.0）：558,6855万元。按照照总建筑面积积305,7712平方米米进行分摊，则则单方成本：1,9