江苏句容茅山项目开发计划与成本精算_11页77946.docx

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1、句容茅山项目开发计划与成本精算一、开发计计划项目占地面面积约9000亩，660万，地地处旅游风风景区，依依山傍水，水水面约50000亩，3333万。且地块块水岸线较较长，有利利于临水规规划，考虑虑打造一个个集自然山山水、民国国建筑、道道家文化、休休闲旅游与与户外运动动于一身的的放松身心心、净化心心灵、陶冶冶情性、升升华精神的的旅游渡假假区。综合地块的的形状，地地块面积、地地理位置、市市场情况、项项目总体定定位、经济济因素，拟拟定建独幢幢、联排、叠叠拼、渡假假公寓等几几种产品，初初步考虑如如下表：类 别别独栋联排叠拼公寓合计单位容 积 率率0.30.50.70.90.39每亩建筑面面积20033

2、3467600（）总建筑面积积13520003600002400003900002342000（）占地面积6761085165900（亩）45066677200003400004333336000000（）总 套 数数5201801507801630（套）楼面地价700420300235（元/）单套面积26020016050（/套）单 价3800300027002400（元/）单套总价98.86043.212（万元）单位成本2588230821882123（元/）每平米利润润1212692512277（元/）每亩利润24.24423.04423.91116.622（万元/亩亩）不含地价的的总成

3、本255255.766796.84531.27363.2442166.96（万元）总销售价格格51376610800064809360780166（万元）利润（含地地价）258500.244003.201948.801996.80337999.04（万元）地 价价94641512714910126000（万元）总 利 润润163866.242488.711219.411080.3211744.66（万元）1、规划建建议：四种产品、容容积率只是是略低于市市内项目的的原因是，该该项目的最最大的资源源是水，可可充分借景景与水面，挖挖掘水的价价值，在项项目的规划划设计时只只需充分考考虑各组团团与各幢之

4、之间的合理理排布与舒舒适间距，达达到目标客客群在生理理与心理上上的低密度度即可。2、对公寓寓的考虑：相比之下，公公寓每亩的的收益最低低，但公寓寓的潜在收收益较高，受受市场利好好的影响较较大且风险险较低，有有助于提高高项目的人人气和活力力。受银行行及国家宏宏观政策的的影响较小小，客户层层面较广，有有利于快速速回笼资金金。3、分期开开发计划建建议：520幢独独栋，分三三期开发，每每期1700幢左右。占占地4500667，6766亩，迎湖湖开发，分分区管理；180套联联排分三期期开发，每每期60套套，占地7720000，1008亩；150套叠叠拼分三期期开发，每每期50套套，占地3340000，51

5、1亩；780套公公寓分三期期开发，每每期2600套，占地地433333，665亩。每期开发占占地3000亩、200万，约约540套套，建筑面面积约777200。通过边边开发、边边美化、边边等待，达达到降低项项目经营资资金与利润润最大化的的目的。3、规划布布局建议：四类产品品分圈层开开发。迎湖面为第第一圈层，开开发为独栋栋别墅；向内为第二二圈层，开开发为联排排别墅；再向内为第第三圈层，开开发为叠拼拼；最外层为第第四圈层，开开发为渡假假式公寓。小区内部通通过两条主主干道路，伸伸向湖边，分分为12个个组团，呈呈扇状布局局，达到合合理布局，便便于管理的的目的。二、成本测测算序号项目名称按销售面积积(元

6、/)总费用（万万元）一土地费用538.2251260661独栋（0.3）70094642联排（0.5）42015123叠拼（0.7）3007204公寓（0.9）235916.55二前期工程费费601405.21规划设计费费30702.662钻探勘察费费6140.5523质检监理费费6140.5524三通一平15351.335可行性研究究、招标、临临时设施、预预结算审编编等费用370.266三各项规费1152693.31基础设施配配套费751756.52消防局收费费1.535.1333发展新墙体体专项基金金8187.3364白蚁防治费费1.535.1335散装水泥专专项基金246.8446规划局

7、收费费1.535.1337气象局收费费10234.228地形、管线线图纸资料料费123.4229大样图、定定位放线图图123.42210施工图、审审查费1.535.13311房产交易费费、测绘370.26612物价局论证证费123.42213特种垃圾管管网费1.535.13314环抱监测费费246.84415防震抗灾费费123.42216防雷审查费费2.558.55517档案寄存费费123.422四基础设施建建设费1934520.061道路广场工工程20468.442供水工程5117.113排污工程7163.9944供电工程30702.665室外管网370.2666水增容费8187.3367电

8、增容费25585.558景观绿化431007.069室外照明5117.1110有线电视5117.1111通讯宽带5117.1112智能化30702.6613环卫工程246.84414围墙建设370.26615环境设计费费246.844五建筑安装工工程费8001873661基础工程551288.12主体工程620145200.43主体安装801873.64外墙装饰40936.885公共部位装装饰5117.11六公共配套设设施建设费费2558.5551居委会用房房123.4222会所用房20468.443公共厕所123.4224消防设备370.266七物业移交费费5117.11八销售费用60140

9、5.2九管理费用501171十不可预见费费801873.6十一税费3007026十二财务费2004684不含地价成成本计1888442166.961其中独栋含含地价成本本为2588349899.762其中联排含含地价成本本为23088308.83其中叠拼含含地价成本本为21885251.24其中公寓含含地价成本本为21238279.7备注：1、各项规规费因当地地的取费情情况不明，暂暂按苏州地地区标准替替代。2、因地处处偏远，没没有考虑管管道气的问问题。3、人防按按总建面22342000的55%考虑,，为111710。4、财务费费用的估算算较大，是是因为项目目历时较长长，金融风风险、销售售风险难

10、以以把握，以以及将来可可能要租用用大面积水水面和购置置水上娱乐乐设施。因因此在“资金流出出计划表”内的财务务成本的安安排可能出出入较大。附表：项目目总投资估估算表序号项目名称按销售面积积(元/)总费用（万万元）一土地取得费费538.225126066二投资成本（不不含地价）1688395322.961前期工程费费601405.22各项规费1152693.33基础设施建建设费1934520.064建筑安装工工程费8001873665公共配套设设施建设费费2558.5556物业移交费费5117.117销售费用601405.28管理费用5011719不可预见费费801873.610税费3007026

11、三财务费2004684四独立核算费费21502517.651人防工程费费117100215002517.65附表：计划划实施进度度表该项目占地地900亩亩、60万万，总建建筑面积约约25.11万，可可销售面积积约23.42万，分三期期、五年半半开发完成成，建成期期内销售完完毕。序号工作类别所需要时间间时间进度计计划1市场调研、整整理、分析析1222005.5.18.3002编制可行性性研究报告告。项目开开局策划，项项目审批等等前期工作作302005.9.19.3003建筑方案、规规划方案、招招投标初步步设计、会会所设计及及建设及研研讨2022005.10.1120006.4.204综合管网设设

12、计482006.4.25.2005施工图设计计712006.5.2117.3316报建，领取取规划许可可证302006.8.18.3007（一期）工工程开工2006年年9月1日日8（一期）工工程单体完完工1222006.9.1112.3119（一期）交交付1532007.1.15.31110（一期）回回顾（总结结分析，调调整与纠编编）302007.8.18.30011（二期）项项目审批302007.9.19.30012（二期）方方案调整、细细化、整理理302007.10.1110.3013（二期）施施工图设计计612007.11.1112.3114（二期）项项目报建，领领取规划许许可证3020

13、08.1.11.30015（二期）工工程开工2008年年3月1日16（二期）工工程单体完完工1222008.3.16.30017（二期）交交付1222008.7.110.33018（二期）回回顾（总结结分析，调调整与纠编编）302009.1.11.30019（三期）项项目审批282009.2.12.28820（三期）方方案调整、细细化、整理理302009.3.13.30021（三期）施施工图设计计592009.4.25.31122（三期）项项目报建，领领取规划许许可证302009.6.16.30023（三期）工工程开工2009年年7月1日24（三期）工工程完工1832009.7.1112.31

14、125（三期）工工程交付1532010.1.15.31126项目销售办办证等全部部完成2010年年12年330日收入部分房屋销售收收入合 计计别墅520226038000元/513776万元780166万元联排180220030000元/108000万元叠拼150116027000元/64800万元公寓78055024000元/93600万元花园销售收收入700户150500元元/55250万万元6750万万元车库销售收收入117100395万/个个15000万元总 计847666万元销售计划阶段时间进度备注前期阶段2006.3.1销售部人员员招聘、培培训前5个月，宣宣传推广、调调整方案、前前

15、期积累客客户2006.5.1销售部进场场，并打出出广告一期阶段2006.10.88-22008.2.2882006.10.88销售开盘17个月，推推广、销售售、蓄势2006.10.8820006.122.30销售30%2007.1.1.20007.6.30销售30%2007.7.120077.12.30销售30%2008.1.120088.2.228销售10%二期阶段2008.3.1-22009.6.3002008.3.120088.6.330销售30%16个月，宣宣传、销售售、客服、蓄蓄势2008.7.120088.12.30销售40%2009.1.120099.6.330销售30%三期阶段2009.8.1-22010.12.3302009.7.120099.7.330蓄势17个月，宣宣传、销售售、客服2009.8.120099.12.30销售30%2010.1.120100.6.330销售40%2010.7.120100.12.30销售30%备注：以上上计划没有有能考虑到到经济、公公关、市场场变化等因因素的影响响。华府国际前前期项目组组2010.5.14