我国房地产行业季度分析报告(doc 52页)40231.docx

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1、目 录 基础数数据3一、全国房房地产开发发投资情况况3二、各地区区房地产开开发投资情情况3三、全国房房地产土地地开发与销销售情况5四、各地区区土地开发发与购置增增长情况5五、各地区区房地产开开发规模与与开、竣工工面积增长长情况7六、各地区区商品房住住宅销售增增长情况8 市场运运行状况10一、上半年年房地产市市场综合景景气指数呈呈回落态势势10二、上半年年房地产市市场供给情情况分析11（一）投资资增幅逐月月降低，增增速过猛势势头得到初初步遏制11（二）房地地产开发和和消费贷款款增速放缓缓，资金来来源偏紧13（三）施工工面积大幅幅增长，竣竣工面积增增长缓慢14三、上半年年房地产市市场需求情情况分析

2、16（一）商品品房销售面面积同比增增长26.39%16（二）商品品房销售额额同比增长长40.99%16四、上半年年商品房空空置面积增增幅比一季季度回落55.1%17五、上半年年全国房地地产市场价价格呈快速速上涨态势势18（一）房屋屋销售价格格上涨100.4%19（二）土地地交易价格格上涨111.5%21（三）房屋屋租赁价格格与一季度度持平22 热点问问题分析24一、宏观紧紧缩政策将将加剧行业业结构调整整24二、建筑原原材料价格格上涨使企企业开发成成本上升31三、开征物物业税有利利于平抑房房价，降低低购房门槛槛35 下半年年趋势预测测40一、投资增增速将继续续回落 平均盈利利水平降低低40二、房

3、价走走势仍将以以升为主，但但涨势不会会过大41三、有关部部门将继续续加大信贷贷和土地方方面的紧缩缩力度42 基础数数据一、全国房房地产开发发投资情况况单位：亿元元，%主要指标自年初累计计实际完成投投资比去年同期增长比重（以投投资总额为为100）自年初累计计去年同期投资完成额额4923.6928.7100.00100.00其中：国有有经济控股股1154.5346.323.420.6商品房建设设投资3542.2530.171.971.2土地开发投投资232.7760.24.76.1一、按工程程用途分住宅3362.3529.768.367.8其中：经济济适用房236.9984.24.85.9办公楼2

4、45.00438.35.04.6商业营业用用房614.22133.612.512.0其他702.1118.014.315.6二、按构成成分：建筑工程3177.1333.764.562.1安装工程198.99931.74.04.0设备工器具具购置62.98831.71.31.3其他费用1484.5918.930.232.7其中：土地地购置费903.99520.418.419.6计划总投资资384599.7533.2本年计划投投资119477.2526.0新增固定资资产1692.8939.4二、各地区区房地产开开发投资情情况单位：亿元元，%地区投资额比去年同期增长住宅住宅经济适用房房经济适用房房全

5、国总计4923.693362.35236.99828.729.74.2一、东部地地区3446.352399.37123.00926.426.4-2.7北京490.115261.44326.87724.219.56.5天津122.77187.97714.65522.439.5-52.44河北113.44578.61116.18828.936.510.0辽宁197.552140.9994.2922.122.3-55.88上海502.777385.9920.0020.417.50.0江苏450.11329.44117.71136.236.75.7浙江502.002384.22315.00040.34

6、8.955.1福建198.992131.1144.9237.242.7149.22山东288.998216.44617.99935.542.951.6广东557.111365.3383.979.90.5-19.55海南22.62217.8331.52116.99110.5582.2二、中部地地区302.221475.11254.87741.551.213.0山曲37.53321.1113.8338.058.7-33.22吉林48.94436.1223.3920.428.4-33.44黑龙江50.20033.1668.2030.250.648.6安徽132.88393.4554.0248.451

7、.7-26.00江西85.21153.7446.3732.643.125.8河南92.41168.7668.8642.042.227.6湖北118.22584.0663.8861.567.1-4.2湖南136.88584.71116.32239.759.752.2三、西部地地区775.113487.88659.02228.728.112.4内蒙古37.42222.7993.1631.650.830.1广西75.85546.6770.5239.136.0-54.88重庆153.00883.0996.9035.831.229.4四川216.441153.6698.6716.820.61.0贵州44

8、.98826.9993.5614.523.767.7云南57.10037.4226.6338.636.2-16.11西藏1.551.310.7298.2106.1113.7陕西89.30054.40011.40036.821.80.7甘肃26.71118.9004.7635.738.040.8青海11.1776.631.4425.117.7-24.77宁夏21.27714.0992.1523.123.3160.22新疆40.28821.8889.1139.343.531.7三、全国房房地产土地地开发与销销售情况单位：万平平方米，亿亿元主要指标实际完成比去年同期期增减自年初累计计去年同期绝对数一

9、、土地开开发与购置置情况1、本年购购置土地面面积154899.4150722.03417.3382.82、完成开开发土地面面积7920.237103.64816.55911.53、本年土土地成交价价款956.889二、商品房房建筑、销销售面积1、施工面面积977855.41777055.01200800.4025.8其中：新开开工面积280366.74243377.043699.7015.22、竣工面面积9552.988266.191286.7915.63、销售建建筑面积110099.888717.552292.3326.3三、商品房房竣工价值值1321.051177.99143.00612.

10、1四、商品房房销售额2973.542110.51863.00340.9其中：销售售给个人2740.331924.78815.55542.4四、各地区区土地开发发与购置增增长情况单位：亿元元，万平方方米，%地区土地购置费本年购置土地面积完成开发土地面积比去年同期期增长土地购置费购置土地面面积完成开发土土地面积全国总计903.995154899.417920.2320.42.811.5一、东部地地区643.9947997.264634.7717.70.48.3北京71.100248.888120.5505.1-39.55-41.77天津11.400148.554270.00313.681.5-39

11、.88河北18.322527.887129.11825.414.6-25.99辽宁39.099616.663455.33516.027.139.9上海67.688326.227185.8877.4-34.7720.4江苏102.2221701.04930.33910.038.567.9浙江160.554900.449577.44232.0-26.2215.2福建42.011740.888375.66849.738.035.6山东55.0331480.83776.11357.320.116.9广东73.8331250.18793.331-2.817.6-18.55二、中部地地区133.66537

12、61.691732.3237.59.42.7山西5.69143.00749.38857.986.0-8.9古林16.922211.44586.06634.510.6-2.3黑龙江7.39213.003164.7750.818.572.7安徽31.088734.445237.22646.011.7-19.99江西15.577480.882280.99715.4-28.44-3.2河南18.344462.880140.77957.18.1-20.33湖北24.477696.119302.442158.3375.423.4湖南20.200819.887470.669-9.2-1.86.6三、西部地地

13、区126.3363730.461553.1518.41.836.6内蒙占8.22341.995133.5582.617.092.2广西10.299332.117213.55228.225.327.3重庆15.200507.555424.77336.512.0185.44四川50.700956.55659.85522.53.851.6贵州5.22259.999134.00416.925.07.5云南10.011336.669171.8811.6-56.7731.5西藏陕西13.455181.338153.11022.94.8169.77甘肃3.0192.93361.12224.3-24.55-3

14、8.77青海1.7186.43361.233-8.556.487.4宁夏1.87113.22016.899-49.4437.2-27.88新疆6.68521.663122.11837.568.138.8五、各地区区房地产开开发规模与与开、竣工工面积增长长情况单位：万平平方米，%地区施工面积竣工面积比去年同期期增长新开工面积施工面积竣工面积新开工面积全国总计977855.41280366.749552.9825.815.215.6一、东部地地区615311.54160544.535888.2324.215.511.6北京7241.121154.46712.88018.112.566.5天津171

15、9.16490.994267.11813.133.625.6河北2165.69865.662181.55621.516.222.7辽宁3849.771437.84197.88119.413.4-9.3上海7464.771499.62718.11518.4-5.212.7江苏8270.543055.65892.77655.047.839.5浙江100766.142346.22724.77936.620.25.6福建4466.76895.224465.55125.02.017.9山东5536.081924.52480.99627.610.521.2广东103044.432305.281231.43

16、6.75.3-13.55海南437.00979.24415.29946.4-5.152.9二、中部地地区157911.645557.191618.3036.726.121.3山西824.330300.55167.05526.726.484.4古林868.449470.55651.1446.312.1249.66黑龙江1423.93619.55358.01146.636.032.8安徽2857.28975.882317.33342.423.9-2.6江西2052.27688.114226.33841.70.214.1河南2591.19762.115258.11741.655.122.7湖北246

17、9.09884.779255.55631.442.414.4湖南2705.08855.668384.66638.521.136.9三、西部地地区204622.226424.922046.4523.26.623.7内蒙占870.775497.66419.35531.829.5-39.99广西2041.74622.663298.88348.025.730.1重庆4477.81986.006396.77818.4-6.214.9四川5319.801584.12694.99213.5-15.8811.5贵州1836.42524.337191.33822.728.9134云南1197.44481.778

18、152.77421.723.541.3西藏27.74423.300119.8884.6陕西1890.93499.110108.99044.121.653.0甘肃1061.58385.66984.33351.254.5121.99青海293.884122.3388.0931.113.9290.99宁夏604.002281.77832.35533.117.3-33.11新疆840.114416.00858.788-8.54.5-20.99六、各地区区商品房住住宅销售增增长情况单位:万平平方米，亿亿元，%地区销售面积销售额比去年同期期增长销售给个人销售面积销售额销售给个人全国总计9831.24244

19、5.032355.1926.438.840.0一、东部地地区5997.681875.121801.3823.938.039.0北京659.225296.006291.55934.440.348.3天津318.88197.68896.87729.361.861.9河北254.22735.94434.97735.034.945.3辽宁448.994105.553102.88937.442.346.0上海789.440405.337381.44414.236.131.1江苏826.559187.223182.77927.041.239.3浙江613.339158.99157.5518.724.225

20、.8福建358.00781.90079.20026.628.629.8山东619.114117.223113.11033.455.762.7广东1065.26380.117352.00516.333.133.6海南44.5559.128.98154.11138.44134.77二、中部地地区1776.10267.224255.77740.561.762.5山曲71.0449.959.8561.084.094.9吉林99.45518.45518.20015.437.735.9黑龙江140.88925.17724.35543.646.042.7安徽323.11545.243.94421.238.4

21、40.9江西190.11821.38821.0229.238.537.3河南292.44240.95539.74463.575.580.9湖北353.66864.39960.27762.185.787.5湖南305.22941.74438.41154.180.680.2三、西部地地区2057.47302.668298.00522.827.730.1内蒙古80.7559.229.1513.517.517.0广西241.77343.44443.33338.143.945.9重庆344.11449.96647.86625.527.323.1四川614.33481.51180.63311.215.41

22、6.1贵州155.88617.87717.59917.516.117.0云南184.77233.75533.61176.281.895.1西藏0.670.140.14陕西118.77119.57719.433-6.6-3.73.6甘肃70.65510.3999.8023.457.768.5青海19.2662.682.59168.99129.66121.99宁夏71.26611.61111.61198.681.199.1新疆155.33722.54422.30012.99.315.3数据来源：以上数据据来源于国国家统计局局 市场运运行状况今年以来，全全社会固定定资产投资资呈高速增增长势头。一一季

23、度全社社会固定资资产投资同同比增长443%，增增幅比去年年同期提高高了15.2个百分分点；钢铁铁、水泥投投资增长一一倍以上；其中房地地产开发投投资增长441.1%，增幅比比去年同期期提高6.2个百分分点。针对对这种情况况，中央采采取了一系系列宏观调调控措施，连连续出台与与房地产市市场相关的的多项重大大政策，如如对房地产产项目坚持持适度从紧紧的供地政政策、紧缩缩房地产开开发信贷政政策等，旨旨在从房地地产开发的的源头土地和金金融两方面面来对行业业进行调控控。上半年房地地产市场运运行情况显显示，这一一系列宏观观调控措施施已经取得得初步成效效：房地产产开发投资资增长幅度度逐月降低低，1-66月份全国国

24、累计完成成房地产开开发投资增增幅比去年年同期回落落5.3个个百分点，比比今年一季季度回落112.4个个百分点；房地产开发发贷款增速速放缓，资资金来源偏偏紧；土地地开发面积积和商品房房竣工面积积增速也持持续回落。但但这种态势势导致了房房地产市场场供需矛盾盾可能进一一步加剧的的预期，并并推动了房房地产价格格的上涨，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。 一、上半年年房地产市市场综合景景气指数呈呈回落态势势国家统计局局最新测算算的全国房房地产开发发景气指数数表明：66月份“国房景气气指数”为1055.18点点，比5月月份回落00.74点点，

25、比去年年同月回落落1.866点，今年年以来，全全国房地产产开发市场场呈现明显显的“高开低走走”态势。11月份“国房景气气指数”达到1007.755点，高于于20033年末的水水平，此后后指数略有有回落，特特别是3月月份以后，由由于国家加加大了对重重点行业投投资的宏观观调控力度度对房地产产开发市场场的影响十十分显著。在构成“国国房景气指指数”的主要分分类指数中中，除商品品房平均销销售价格指指数比5月月份上升00.04点点以外，其其他分类指指数都呈现现回落势头头。其中：房地产开开发投资分分类指数为为105.98点，比比5月份回回落0.555点；新新开工面积积分类指数数为1033.36点点，比5月月

26、份回落00.81点点；土地开开发面积分分类指数为为108.92点，比比5月份回回落2.332点；竣竣工面积分分类指数为为102.91点，比比5月份回回落1.660点；商商品房空置置面积分类类指数为992.422点，比55月份回落落0.600点。图2-1：20033-20004年6月月房地产综综合景气指指数及主要要分类指数数变动情况况（%）数据来源：国家统计计局二、上半年年房地产市市场供给情情况分析（一）投资资增幅逐月月降低，增增速过猛势势头得到初初步遏制6月份，全全国房地产产开发投资资完成额11220.8亿元，比比上年同期期增长199.6%，增增幅降低119.1个个百分点。上上半年，全全国累计

27、完完成房地产产开发投资资49244亿元，同同比增长228.7%，增幅比比去年同期期回落5.3个百分分点，比今今年一季度度回落122.4个百百分点。2004年年房地产投投资增长幅幅度逐月降降低，从图图2-2中中可以看出出，1-66月份增长长幅度已经经低于20002年和和20033年同期的的增长水平平（20002年和22003年年1-6月月份房地产产投资分别别增长322.9%和和34%）。这这表明自去去年以来国国家采取的的诸如进一一步整顿土土地市场秩秩序、暂停停农转非用用地审批、提提高存款准准备金和项项目资本金金比率、清清理整顿固固定资产投投资项目等等一系列控控制投资高高速增长的的政策措施施已初见

28、成成效。图2-2：20022-20004年1-6月房地地产投资增增长情况（%）数据来源：根据国家家统计局中中国经济景景气月报整整理分地区看，东东部地区完完成投资额额34466亿元，比比去年同期期增长266.4%，中中部地区完完成投资7702亿元元，同比增增长41.5%，西西部地区完完成投资7775亿元元，同比增增长28.7%。中中、西部地地区投资额额增长速度度快于东部部地区，主主要原因是是由于年初初以来，东东部经济发发达地区土土地资源偏偏紧、价格格高和房地地产市场竞竞争激烈，使使得一些房房地产开发发商选择开开发重点向向中、西部部转移的战战略，房地地产开发的的地区结构构开始发生生变化，中中、西部

29、地地区房地产产开发比重重逐月上升升。表2-1：20044年上半年年各地区房房地产开发发投资额比比重变化单位：%1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月东部73.61173.24472.01171.16670.000中部12.11112.57712.91113.21114.266西部14.28814.19915.08815.63315.744数据来源：国家统计计局分类别看，在在房地产开开发完成投投资额中，商商品住宅完完成投资33362亿亿元，同比比增长299.7%；办公楼完完成投资2245亿元元，同比增增长38.3%；商商业营业用用房完成投投资6144亿元，同同比增长333.6%。图2-3：按工

30、程用用途分上半半年房地产产累计开发发投资及增增长情况数据来源：国家统计计局从图2-33中可以看看出，办公公楼和商业业营业用房房的投资增增幅明显大大于同期住住宅投资的的增长幅度度，而商业业营业用房房去年同期期的增长幅幅度更是达达到了500%，分析析其原因，可可能有三个个方面：一一是城市第第三产业，包包括商业业业态发展和和变化带来来的新需求求；二是城城市改造加加快，大量量拆建所致致，如党政政机关大楼楼、大型购购物中心和和物流园区区、会展中中心等项目目纷纷上马马；三是自自去年以来来出现的一一股“商铺热”至今热度度未减。（二）房地地产开发和和消费贷款款增速放缓缓，资金来来源偏紧1-6月份份，全国房房地

31、产开发发企业到位位资金76602.88亿元，比比上年同期期增长322.8%，增增幅比一季季度降低220.4个个百分点。其其中国内贷贷款16667.7亿亿元，同比比增长122.1%，比比重占全部部资金来源源的21.9%；企企业自筹资资金23552.9亿亿元，同比比增长366.9%，比比重为300.9%。资金来源中国内贷款和拖欠工程款的比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。据人民银行行调整口径径后的最新新统计，今今年5月，各各金融机构构新增房地地产开发贷贷款17.3亿元，较较上月少增增145.1亿元；截至5月月末，房地地产开发企企业流动资

32、资金贷款余余额16884亿元，比比上月末净净减少433.8亿元元，比年初初减少1444.3亿亿元。5月月份新增个个人住房贷贷款3511.3亿元元，较上月月少增1113.3亿亿元。房地产开发发贷款和消消费贷款增增速放缓，特特别是流动动资金贷款款逐月负增增长，主要要原因是由由于年初以以来，国家家陆续出台台了上调银银行存款准准备金率、提提高房地产产开发固定定资产投资资项目资本本金比例、对对房地产行行业贷款进进行重点检检查等紧缩缩信贷的调调控措施，对对房地产行行业的资金金来源产生生了较大影影响，推动动了房地产产开发资金金来源的结结构调整。表2-2：1-6月月份房地产产投资资金金来源情况况单位：亿元元，

33、%到位资金比重（以本本年资金为为100）1-6月同比增长1-3月1-6月上年同期本年资金来来源7602.8032.8100.00100.00100.00国内贷款1667.6912.124.321.926.0利用外资99.8006.21.61.31.6其中：外商商直接投资资57.2771.40.90.81.0自筹资金2352.9336.934.130.930.0其中：自有有资金1242.4934.616.316.1其他资金来来源3475.6743.945.742.2其中：定金金及预付款款2955.2046.733.238.935.2各项应付款款合计954.22019.212.614.0其中：欠工

34、工程款584.88613.47.79.0数据来源：固定资资产投资统统计快报，国国家统计局局。（三）施工工面积大幅幅增长，竣竣工面积增增长缓慢1-6月份份，全国累累计完成房房屋施工面面积977785.441万平方方米，同比比增长 225.8%，其中住住宅施工面面积757730.553万平方方米，同比比增长255.2%。同同期，完成成房屋竣工工面积95552.998万平方方米，同比比增长155.6%，其其中完成住住宅竣工面面积77999.488万平方米米，同比增增长14.2%。竣竣工面积增增长幅度逐逐月回落，而而且分别比比去年同期期低24.8%和224.4%（20003年1-6月份房房屋竣工面面积

35、和住宅宅竣工面积积分别增长长40.44%和388.6%）。图2-4：20044年1-66月份房屋屋市场供给给增长情况况（%）数据来源：根据国家家统计局中中国经济景景气月报整整理之所以出现现这种房屋屋施工面积积大幅度增增长，但竣竣工面积却却增长缓慢慢的原因主主要是由于于信贷收缩缩、资金偏偏紧；或是是年初赶着着立项，摊摊子铺的太太大；电力力、运输紧紧张影响了了工程进度度；另外一一点值得注注意的是，按按照房地产产行业的施施工规律，一一般情况下下是项目年年初开工较较多，年末末竣工较多多，随着时时间的推移移，房屋竣竣工率会不不断提高。 表2-3：2002220044年16月份房房屋竣工率率对比单位：%2

36、002年年2003年年2004年年1-2月2.923.913.521-3月5.055.685.251-4月6.356.986.611-5月8.398.337.911-6月12.39910.5669.77数据来源：根据国家家统计局中中国经济景景气月报整整理三、上半年年房地产市市场需求情情况分析由于上半年年房地产开开发投资、新新开工面积积增速的持持续回落，导导致了房地地产市场供供需矛盾可可能进一步步加剧的预预期，使市市场需求较较为旺盛。（一）商品品房销售面面积同比增增长26.39%1-6月份份，全国商商品房销售售面积111010万万平方米，同同比增长226.399%，其中中，商品住住宅销售面面积9

37、8331万平方方米，同比比增长266.4%。虽虽然销售增增长幅度呈呈回落之势势（1-22月、1-3月、11-4月、11-5月，商商品房销售售面积同比比分别增长长42.77%、355.4%、333.3%、30.9%），但但各月的销销售量仍然然保持在较较高水平上上，与20002年和和20033年同期相相比，继续续平稳增长长。图2-5：20022-20004年上半半年各月商商品房销售售面积对比比情况数据来源：根据中中国经济景景气月报整整理；1月月和2月当当月数据为为1-2月月份的平均均数（二）商品品房销售额额同比增长长40.99%在商品房销销售面积保保持增长的的同时，11-6月累累计完成商商品房销售

38、售额29774亿元，同同比增长440.9%，增幅比比一季度回回落3.55个百分点点。其中，销销售给个人人27400.3亿元元，同比增增长42.4%，增增幅比一季季度回落88个百分点点。销售额额增幅的回回落说明银银行对限制制个人购房房信贷的政政策发挥了了作用。图2-6：20044年1-66月份商品品房销售额额情况（亿亿元）数据来源：国家统计计局从图2-66中可以明明显地看出出，针对个个人的销售售额在整个个商品房销销售额中占占有绝大的的比重，这这说明，虽虽然供给市市场在政策策调控下逐逐月回落，但但房地产市市场发展有有真实的需需求在支撑撑，其主要要依据是：1、20003年，我我国城市房房屋拆迁量量为

39、1.44亿平方米米，约占当当年竣工量量的30%，在拆旧旧建新的过过程中存在在大量刚性性的被动需需求，今后后一段时间间，拆迁量量将有所收收缩，但仍仍将保持较较大规模。2、目前我我国城镇人人均住房建建筑面积为为22.88平方米，据据预测到22020年年实现全面面小康时，人人均住房面面积将达到到35平方方米。3、到20020年，我我国城市化化水平将达达到55-60%，在在此期间将将有2.22-2.33亿人从农农村转移到到城市，这这些人需要要解决居住住问题。四、上半年年商品房空空置面积增增幅比一季季度回落55.1%由于上半年年商品房竣竣工面积持持续减少，而而市场需求求旺盛，销销售面积大大幅增长，导导致了商品品房空置面面积呈现出出下降的走走势。6月月末，全国国商品房空空置面积为为96977万平方米米，同比增增长0.22%，增幅幅比一季度度回落5.1个百分分点，也明明显低于去去年同期增增长8.44%的水平平。其中，空空置一年以以上的商品品房面积为为56722万平方米米，所占比比重为588.5%。从从用途来看看，商品住住宅和办公公楼空置面面积为负增增长，分别别下降了77.4%和和3.9%；商业营营业用房空空置面积依依然保持快快速增长，同同比增长221.3%