二手房自行成交指南_合同协议_表格模板_实用文档19194.docx

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1、二手房自行交易的整个大流程如下：1、看房选房；2、谈判签约（付款进度：定金）；3、购房资格审核；4、网签（付款进度：首付）；5、贷款申办（如果是全款此步骤可省略跳过）；6、缴税过户（付款进度：全款除尾款，如果是贷款需等担保或抵押后银行放贷款）；7、物业交割（付款进度：留几万元尾款，收房时物业交割后支付）。经亲身验证，第5项“贷款申办”应该是整个流程中耗时最长也最折磨心情的环节了，本攻略会特别详细介绍自行办理贷款的过程。当然如果是全款的话，可以不必被折磨。另外阅读本文前需要说明的是：本攻略的适用条件为贷款方式采用国管公积金组合贷，房产为二手房，成交方式是自行成交，交易地点位于朝阳区。做以上说明的

2、目的是因为北京每个区的房屋交易流程都有区别，同时国管公积金、市管公积金的流程也有区别，不能一概通用，也许按照朝阳区的实战经验跑去海淀区照着做就被带坑里了，市管公积金按国管的流程办就行不通，所以，如果不满足上述限制条件话，只能把这篇攻略作为一个参考，具体的流程还需自己去实践中验证。总归，谁让兲朝的各种办事机构都是挂羊头卖狗肉，各自为政，各自寻租，各显神通，鱼肉百姓的呢？第1步：看房选房，这是买房的起点，但也是个性化和自主性非常强的步骤，所以这不是本攻略的重点所在，故只简单的介绍下。去年底开始看房，一边在网上找独立卖家，也约了些中介看房，自然，对中介的恶劣印象就是从看房开始的。几个月，遇到大小中介

3、公司不下十几个中介吧，总的来讲，除了一两个中介小伙子的服务态度还算不错以外，但是对自身中介业务的细节，尤其是各种税费和交易流程，基本上一个都没有特别了解的。大概不到一个月，随着俺看房经验滴增加和不断的上网收集资料学习，中介遇到偶基本上会被问得顾左右而言他，哈哈。中介的恶心招数太多了，有在你看到有意向的房告知约卖家要“诚意金”的，有借口卖家在外地，约不出来滴，有说卖家觉得报价太低，立马涨20万滴，还有两次涨30万滴，各种神奇，各种状况，层出不穷，简直让人应接不暇，中介，你们不说假话会死么？你们干这行的全部技巧就是谎话假话空话，不觉得丢人么？终于，4月的某天，一同学给我电话，告知他坐电梯的时候遇到

4、一楼上邻居说要卖房，问偶有兴趣没有？我说行啊，你帮着先联系下，就先让同学去打听了下具体情况，果然房子有些大，超了好几十万的预算。于是想先看看再说吧，就又让同学帮忙约了房东看房。一看房子，我们觉得房子还不错，关键是房子满5年，无强盗般的营业税和个税，再加上有同学做邻居的居间关系，大家初次见面相谈甚欢，房东为人确实不错，脚着我们也是靠谱青年，表示同意自行交易，为我们省些费用（关于省下的中介费用后面会有一个比较量化的总结，现行的二手房中介费真的太尼玛坑爹了！）。就这样，我们的二手房交易水到渠成，自然而然滴到了第2步，需要和房东直面进行谈判签约了。首先和卖家的谈判是必须滴，就算亲兄弟间做交易也得砍价呀

5、，我们自然好话说了无数，苦水吐了一地，但卖家的房价已近比较实在，故我们也不好意思大刀，最终只小砍下了两万。在砍价滴同时，是俺长这么大以来最头痛数字滴几天，因为预算超支，各种计算，终于狠下心来办组合贷并顺利说服了房东，当然房东被说服的直接原因是我用敏捷清晰滴思维给他信心满满滴介绍了一通办组合贷的流程，虽然他可能听得稀里糊涂，但他深深滴感觉到俺是一个非常靠谱滴五好青年，哈哈，无形中也就放心了，所以，办任何事先把功课做全做细做好都是有百利而无一弊滴。房东开始问我两个月办组合贷够不，我表示理论上两个月时间是够滴，但实际和理论有差别滴，以防万一最好还是留3个月吧，最终，协议上约定3个月卖家拿到贷款。实践

6、证明我留出的时间富裕量是正确滴，没有头脑发热去逞强放个“两个月办完国管公积金组合贷”的大卫星，确实，在和国字号单位（公积金中心、建行）打交道的时候，很多时间节点靠自己完全无法控制，节奏完全被别人掌握着。下面介绍下和卖家自行签约的几个要点：1、自行签约的合同范本：北京市存量房屋买卖合同（自行成交版），下载自北京市房地产交易网。3、自行和卖家家签订合同时时的一点避税税技巧。这里只介绍绍一种简单的的办法，非常常简单，就是是和卖家自行行签订合同的的时候按照房房屋的真实总总价，同时约约定好网签的的时候按照另另一个较低的的总价签合同同，简单说就就是“阴阳合同”。当然这样样做需要以下下两个条件同同时满足：1

7、1、卖方基于于信任，同意意这样操作；2、较低合同同总价0.7大于需贷贷款总额，即即贷款总额不不受网签做低低房屋合同总总价的影响。只只要满足这两两个条件，就就可以简单的的进行避税了了。为达成条条件1可以尝试说说服房东，通通常房东都是是愿意配合买买家避税的，大大家都是被吸吸血虫们剥削削滴苦逼百姓姓，天下苦逼逼是一家嘛。但但为了降低卖卖方签阴阳合合同面临的风风险，可以和和房东在自行行签订的合同同中再签订特特别条款，说说明此合同的的内容和房价价才是彼此真真实意愿的表表现，网签只只是参考尔尔尔，当然这样样做仍然会有有一些法律上上的小瑕疵，最最终需要买家家的人品和强强有力的合同同条款来保证证执行。条件件2

8、中的低合同同总价是个难难点，到底多多低合适呢？当然以最低低指导基价房屋面积得得到的总价为为宜，由于受受到ZF在2011年底底上调北京各各区域二手房房最低纳税指指导价的影响响，这个二手手房最低指导导价现在成了了兲朝滴郭嘉嘉秘密（堂而而皇之滴理由由居然是防止止有人钻空子子按最低计税税价申报，明明明就是抢劫劫吧还无耻到到极点滴找借借口！），传传说还要搞神神马更合理的的“一房一价”（这个特别别有尿点，就就尼玛兲朝税税务的素质和和效率，给丫丫们一万年外外加无论多少少钱都搞不出出一房一价，就就是外包给专专业评估公司司也不知道多多少年！呵呵呵），另外还还传说单价做做太低了甚至至可能通不过过网签（这个个估计是

9、中介介吓唬大家而而流传出来滴滴），但是我我的实践是将将网签单价做做低了约45500元每平平米，顺利通通过了网签以以及后面的缴缴税，其它中中间环节没有有遇到任何质质疑和障碍，可可能我们这个个价格还是在在区域最低指指导价之上吧吧。既然已经经说倒缴税，顺顺便就先讲一一下缴税时候候的一个细节节，缴税审核核窗口审核员员提取缴税资资料中的二手手房地址区域域和单价，对对照着一张彩彩色打印并塑塑封的A4纸核对了了一下，很快快审核就通过过并发号去缴缴税，那张彩彩色A4纸的内容容因为我也仅仅仅是大概扫扫见一眼，上上面似乎是一一张按区域填填色的北京城城区地图。所所以我初步判判断，其实税税务还是按以以前的区域最最低指

10、导价模模式收税滴，不不过将原来的的指导价大幅幅度提高而已已。只要网签签单价等于或或高于区域的的最低指导价价，缴税就木木有问题，什什么“一房一价”只是一个为为了多收税和和表功而吹出出来滴春秋大大梦而已。=优惠税税收文件当然，上面的条条件2对那些确实实首付不多，严严重受贷款总总额限制滴同同学们意义不不大。采用上上面介绍的避避税操作，虽虽然省的税不不会太多（如如果只有契税税的话，也就就能省个几千千块，但有营营业税、个税税的话就比较较可观了），但但是相对“二次网签”的做法要简简单得多，而而且也确实能能实实在在滴滴省几个血汗汗钱，供条件件许可的同学学参考。中介介常用的那种种二次网签方方法对自行成成交的不

11、可行行在于：自己己去做两次网网签对卖方和和买方都是一一个折磨，实实际操作起来来非常困难不不便，时间成成本和机会成成本对自行成成交的买卖双双方都支付不不起，但中介介由于有网签签的权限和便便利条件，所所以他们可以以这样操作，要要不然怎么才才能体现他们们收取的高额额中介费的价价值呢？最后后简单谈谈为为啥要避税：唯一的原因因就是二手房房交易环节的的苛捐杂税已已经繁重到买买房人无法负负担无法忍受受的地步！契税：1.00%（90平米以下下），1.55%（90140平米），3%（140平米以以上）；注意意，前面两个个减半征收是是对首套房而而言，如果是是二套房一律律按3%征收契税税。个税：1%（卖方是是唯一住

12、房可可免）。营业业税：5.66%（房本未未满5年）。三项税费相相加7.6%（8.1%或9.6%），看看到这个数字字，估计民主主国家的人民民早就举着牌牌子去议会高高喊“无代表，不不纳税”鸟，关键是是缴纳如此高高的税费，却却并没有享受受到与之匹配配的服务和权权利，所以面面对这种拦路路抢劫般的恶恶税，又没有有抗税的力量量，那么合理理避税就是自自然而然的选选择了。第3步，购房资资格审核（55个工作日）和和卖家签完二二手房自行成成交合同以后后，应迅速进进行购房资格格审核。特别别提示，购房房资格审核不不仅仅是买方方的购房资格格审核，卖方方也要同时到到场。我当时时就犯了这个个错误，自己己到了朝阳房房屋交易大

13、厅厅的自行成交交网签窗口，结结果经办人员员说卖家必须须到场一起做做资格审核，赶赶紧给房东电电话联系，凑凑巧那天人家家不忙，就带带着各种材料料赶过来和我我们汇合，才才顺利完成资资格审核。朝朝阳房屋交易易大厅全称为为北京市朝阳阳区房屋登记记发证大厅，详详细地址如下下图所示：购房资格审核地地点在发证大大厅的北侧（出出了大厅的北北侧向东200米，外面有有自行成交网网签窗口）的的一间小屋子子里，有三个个经办员（两两男一女），外外加一个像保保安兼职滴咨咨询员。经资资格审核和后后面网签的两两次观察，这这里通常不需需要排队，即即便排队也应应该很快，不不会超过半小小时，毕竟在在房源信息被被中介垄断的的市场现实下

14、下，二手房自自行成交的案案例还是少数数。资格审核核买方需要携带带的资料有：1、身份证原原件及复印件件；2、户籍卡原原件及复印件件（注意，如如果是集体户户口的话，需需要提前准备备集体户首页页复印件加盖盖单位红章最最好三份，审审核的时候看看带红章的复复印件，收的的时候可以是是加盖红章后后的二次复印印件）；3、结婚证原原件及复印件件。（注：有有未成年子女女的家庭需要要把子女的相相关证件如户户口卡等也带带上，当时问问过我们有未未成年子女没没有，我们表表示没有就没没有再继续问问。）资格审审核卖方需要携带带的资料有：1、身份证原原件及复印件件；2、户籍卡原原件及复印件件，最好把户户主页也复印印了；3、房产

15、证原原件及复印件件；4、如果是已已婚还需要携携带结婚证原原件和复印件件。提示：身身份证，户口口卡，房产证证的复印件多多复印几份留留着备用，以以后用到的场场合很多。千千万注意房产产证复印的时时候要一页一一页的印，房房产证页面大大小是B5规格的，比比A4幅面小，复复印时切计要要按A4幅面大小小，也不要缩缩放，周围留留白即可。我我们交易的时时候房产证是是房东先复印印好了一份给给我再去复印印的，他复印印的时候为了了节约纸张把把两页缩印到到了一张A44上，我也没没有注意就直直接印了若干干份，前面的的各种程序一一直没有问题题，结果到最最后缴税过户户的时候遇到到问题了，只只得临时花钱钱（一元一页页，黑心天价

16、价！）又又复印了两份份。到二手房房自行成交网网签窗口后，会会让你先填如如下几个表：1、家庭购房房申请表2、购房承诺书书3、存量房买卖卖合同信息表表（自行成交交）以上三个表都可可以在网上找找得到，为节节省现场填表表时间，建议议提前打印表表格填好，在在网签窗口直直接提交即可可，注意存存量房买卖合合同信息表自行打印的时候按正反面打印到一张A4纸上，因为现场发的表格格式就是如此。我是自己先打印成两页填好的，结果现场一看信息表只有一页纸，只得又重新填了一遍。填完表格后，将买卖双方准备的其他材料一并交给经办人员，由他们进行资料核对和信息录入，顺利的话，整个过程20分钟就能完成，最后经办员告诉我们5个工作日

17、后来查询资格审核结果，也可电话查询，查询号码请向经办人员当面询问。最终，我们是在第5个工作日的上午通过电话查询到资格审核通过，然后就约上卖方在下午去做了网签。下面这张图表是网签窗口的二手房自行成交的流程，有一定的参考价值：第4步：网签（当当场完成）购购房资格审核核5个工作日可可出结果，知知道结果后，应应第一时间约约上卖方去朝朝阳发证大厅厅做网签，由由于在做购房房资格审核的的时候其实已已经将网签需需要进行的工工作完成了，譬譬如填报存存量房买卖合合同信息表，所所以网签程序序相对简单。网签需要携带的证件资料与购房资格审核时基本相同，但是卖家需要多带一样资料：即把收款账户的银行卡（本）及复印件带上。到

18、发证大厅网签窗口后，一看人不多，没有排队。我们径直告诉经办人员资格审核给的一个编号，说来做网签，对方随即调出上次已经录入的资料，又核对了一遍证件资料原件，然后打印出一张合同信息表草稿来让我们核对。经我们核对无误签字确认后，经办人员会打印三份存量房买卖合同（自行成交）的第一部分，然后同三份印刷版的存量房买卖合同第二部分装订在一起后交给我们，同时还有以下资料：1、一份带二维码的存量房买卖合同信息表（纳税）（缴税时交给税务），如下图：还有网签合同注注销申请表，不不过一般用不不到，除非要要挑战二次网网签（前文已已有相关说明明）：2、一份转移移登记申请书书（签名后后在房本过户户时交给发证证大厅）：如如下

19、图所示：（上面两个表忘忘了留照片或或复印件存档档，遗憾！之之前发帖时由由于未对两个个重要表格备备份，深感不不安，经网络络搜索，终于于找到相关表表格文件，经经回忆辨识与与原件一致！现补充发布布！）3、两份存存量房交易资资金自行划转转声明（可可多复印几份份备用，申办办国管公积金金贷款和缴税税过户时需要要若干）。交接资料以后，网网签便宣告完完成，整个过过程不到半个个小时，非常常迅速快捷。关于网签密码：网签后，可以通过网签密码登录北京建委网站查询网签信息和房产转移登记情况，不过个人感觉这个跟踪查询并无太多用处，反正我只是在网签后上建委网站查看了一次网签信息，以后就再也没查过。只是后面做组合贷款的时候，

20、银行商贷部分索要了网签密码来核对贷款信息。下面截图是通过网签密码在 查询的网签信息：网签完后，需要要和卖家迅速速约定一个时时间将存量量房买卖合同同的印刷版版第二部分内内容完成，形形成一个内容容完整的合同同。虽然之前前已经私下签签过两份完整整合法的自行行成交合同，但但这份网签合合同同样需要要一个完整严严谨的内容和和形式，第二二部分相关内内容可按原合合同的约定内内容照搬就OOK，但是合同总总价格千万记记得是为避税税降低了的网网签总价，切切记切记！网签合同同的原件和复复印件在后面面的环节用处处挺多的，后后来三份原件件分别给了公公积金中心、建建行和发证大大厅各一份，我我们自己却连连一份原件都都没有了，

21、呵呵呵。网签完完成后，如果果已经准备好好贷款需要的的各种相关资资料，次日就就可以带上资资料去建行申申请国管公积积金组合贷了了。小插曲：本来按网签签窗口官方流流程规定，经经办人员还应应该提供一张张办理转移移登记服务指指南给我们们滴，但是我我看了一下给给我资料时没没有，估计是是他们为了节节约“三公”成本把这个个给省略了吧吧。后来自己己网上找到了了这个服务务指南，详详细内容哦如如下图所示：第5步：贷款申申办二手房自自行成交在完完成网签以后后，如果需要要贷款，应该该立即开始贷贷款的申请，因因为贷款中的的各个环节和和整个流程花花费的时间，将将直接决定二二手房自行成成交的顺利与与否。相信很很多买房人都都听

22、过中介的的忽悠，公积积金组合贷最最快半年能办办完，最夸张张的有说国管管公积金组合合贷要一年的的（如果不信信，可以去安安居客等网站站看看白痴中中介“专家”们对于组合合贷各种啼笑笑皆非的“专家答疑”，哈哈！可可见对本朝体体制内外凡是是号称“专家”的都要警惕惕啊！），由由于买房人根根本无法获取取类似的信息息和经验，最最终只得无奈奈的接受中介介提出的全部部商贷建议。不不过经过我的的自行成交贷贷款实践，足足以粉碎中介介们关于组合合贷的各种流流言和谣言了了。只要卖家家不是急需全全部房款另作作他用，可以以接受在签约约后3个月内收到到贷款的资金金规划及安排排，强烈建议议说服卖家接接受组合贷。我我所说的3个月时

23、间期期限是指从自自行签约之日日开始到卖家家账户收到贷贷款之日的时时间。由于是是自行一个人人初次办理国国管公积金组组合贷，对于于各种申请流流程和程序毫毫无经验，只只能提前上网网做功课，同同时参考网络络论坛（555BBS，水水木社区）里里的一些经验验帖获取信息息和经验总结结，但是网上上关于组合贷贷的经验帖非非常少，至于于介绍详细流流程的几乎就就是一个空白白，这种状况况应该和现在在的二手房房房源和成交都都被中介垄断断有关吧。而而且在网上参参考别人的经经验帖会出现现诸如“时效性”、“详细程度”、“准确性”等等问题，有有时甚至会出出现被经验帖帖带到沟里的的情况，譬如如我就在做首首付收据的时时候把比例搞搞

24、错，结果导导致贷款资料料的提交延误误了9天时间，下下文将详述。然然而就是这样样摸索前行的的过程中，由由于各种原因因损失了总计计约三周的时时间后，我依依然信守合同同承诺在3个月内将贷贷款成功打入入了卖家账户户，履行承诺诺的同时完成成了一件似乎乎不可能的任任务，那种喜喜悦的感觉还还是挺不错滴滴。如果有同同学看到了我我的经验和失失误，而且可可以自行改进进的话，我觉觉得2个月时间完完成整个过程程也不是不可可能滴一件事事。办理国管管公积金贷款款前不得不说说两个需要提提前的准备工工作：1、国管公积金金贷款信用评评级；2、二手房评估估。1、国管公积积金贷款信用用评级：这项项准备最好在在看房开始时时就进行，我

25、我们是在3月份进行的的信用评级，带带上信用评级级所需资料到到国管中心（朝朝外蓝岛大厦厦西区）一层层大厅的咨询询台，告诉工工作人员说是是来做信用评评级的，工作作人员在查验验评估所需资资料的原件和和复印后会让让你填一张授授权书，内容容是授权国管管中心查询个个人征信记录录。填完授权权书与评级资资料一同交给给国管中心的的工作人员，告告知5个工作日后后带身份证取取评级结果。整整个过程不超超过十分钟，而而且当天去做做评估的人不不多，感觉同同一时段有44、5个人在填表表吧。之前在在网帖上看到到有人说国管管的信用评级级是立等可取取的，看来已已经失效。66月后由于贷贷款买房人的的数量激增，看看见有人说信信用评级

26、的时时间又延长到到10多天，只只能对国管这这种低下无能能的官僚国企企作风表示深深深滴鄙视。下下图是信用评评级需要准备备的资料：A级上浮30%后贷款额度度为80+8800.33=104万万，B级上浮15%后贷款额度度为80+8800.115=92万万。上面所需需资料中的工工作和收入情情况证明与工作单位性性质证明、申请人职务务或职级证明明三份资料其其实通过一张张标准格式的的表格就全部部包含了，见见下图：由于我的公积金金去年已经转转到市管，所所以自己另外外跑了一趟方方庄的市管公公积金中心，在在一层大厅办办公窗口打了了一份市管公公积金缴存证证明。当时去去市管中心看看见人更少，5分钟搞定证明走人。个人信

27、用查询授权书的格式如下，这个授权书后面做组合贷的商贷部分的时候还要再给银行授一次权：最终，5个工作作日后我去蓝蓝岛国管中心心大厅咨询台台取到国管滴滴评级报告，报报告的第一页页上印着一个个蓝色滴B。我一看居居然是B级，无比郁郁闷啊！原来来我们一直以以为评A级没有问题题滴，LP是主申请请人，事业单单位硕士，中中级职称，个个人月缴存额额约900，我的的市管个人月月缴存额约11K，两人相相加约38000，而且两两人从来没有有过任何不良良信用记录。于于是不解之余余顺便问了一一下咨询台的的国管工作人人员，这个评评级有没有什什么标准啊，结结果人家很冷冷淡滴甩了三三个字：“不知道”。后来我估估计评B的主要原因

28、因还是因为我我这一方现在在是市管民企企非封顶缴存存，同时LPP她们单位的的缴存基数低低了点的原因因。评级报告告的第一页是是评级结果，紧紧接着后面装装订的是先前前拿去做评级级交的各种资资料，还加上上两个人的信信用查询结果果。拿到国管的的评级报告需需要自行保管管好，不需要要复印，一份份即可，后面面交国管公积积金组合贷资资料的时候需需要和其它资资料一并交给给公积金中心心，如果喜欢欢的话可以复复印一份来收收藏哈。最后后谈谈市管公公积金的评级级（市管分3AA和2A级，对应应国管的A和B级），很遗遗憾就是市管管公积金不能能提前自行评评级，只能在在进入市管公公积金贷款的的流程以后才才能进行评级级，这样对贷贷

29、款额的分配配上会造成很很多不确定的的麻烦，假如如按照1044万或92万的贷款款额度签合同同，最后只评评了个92万或80万的额度度，这样就会会非常被动，同同时还传说市市管的评级比比国管要严，不不过本人并未未尝试，所以以需要申请市市管公积金的的童鞋们自行行验证。但市市管公积金相相比国管公积积金有些其它它好处，后面面会逐一提到到，当然也有有劣势，如下下面马上将谈谈到的二手房房评估中的猫猫腻，天下乌乌鸦真的是一一般黑，只不不过黑的部位位和黑的程度度不同而已。2、二手房评估估二手房评估估乍看起来似似乎是一件无无关紧要的小小事，但是如如果不认真对对待的话，很很可能耽误你你至少一周的的贷款申请时时间。先说说

30、说我的亲身体体验吧，我是是在完成了网网签的第二天天下午（上午午在单位抽时时间检查了一一下按国管要要求准备的资资料齐不齐全全）去的国管管公积金中心心旁边的建行行朝外支行，带带上已经准备备好的各种国国管公积金申申请材料，到到了建行三层层的组合贷受受理柜台，把把一袋子资料料交给建行的的经办人员，人人家翻了一下下，就问了一一句：“做评估报告告木有？”我一听觉得得和我了解的的情况有些差差异，根据提提前做的功课课了解到国管管的评估可以以和申请手续续同步的啊。于于是反问道：“不是说二手手房评估可以以在开始申请请公积金以后后再做嘛？”建行人员回回答说：“当然可以啊啊，但是要等等到正式评估估报告出来以以后才开始

31、受受理申请，你你可以先把其其他资料放我我这儿，等你你把评估报告告补来以后才才正式受理，一一回事儿。”我心里当时时那个纠结啊啊，啊啊啊啊啊啊，在这种种场合人家的的流程人家说说了算，网上上看的那些泛泛泛而谈的经经验都只能参参考而已。其其实在之前，我我已经知道国国管公积金并并未将评估业业务限定于某某一家评估公公司，而且亲亲自到国管中中心向公积金金柜台的人员员咨询确认过过，得到的明明确答复就是是：任何一家家有资质的评评估公司出具具的二手房评评估报告国管管中心都认可可并接受。回回去以后，我我还上建委网网站 http:/ 查询过朝阳阳的一些评估估公司并做了了试探性联系系，确认了对对私人的二手手房评估业务务

32、价格确实在在600元左右右，这跟很多多的经验贴描描述一致。但但提前搜索和和联系仅仅是是为了初步了了解一下评估估的价格情况况，并没有确确定下来评估估公司。于是我只能当场场问建行人员员有没有评估估公司的联系系方式，表示示我可以立即即联系做评估估。于是，人人家很“慷慨”滴给了我一一个KZHJJ的联系电话话，当时我也也没有仔细思思考直接就给给这家评估公公司电话了，着着急之间差一一点就上了钩钩，呵呵。幸幸亏KZHJJ由于垄断业业务做的太舒舒服了，基本本没有服务意意识，加之价价格咬死15500一点点点余地都没有有，电话说了了一通之后毫毫无结果，一一怒之下只能能挂电话放弃弃了。然后我我又去告诉建建行人员表示

33、示，你推荐的的这家评估公公司太忙了，根根本约不上，但但我的时间也也等不起他们们，而且旁边边国管中心说说过只要是有有资质的评估估公司做评估估就可以，您您看能不能我我自己找一家家出报告呢？结果非常出出乎我的意料料，该工作人人员居然让我我等等，然后后就打印了一一张表格给我我，并示意我我照表格中的的评估公司联联系就可以啦啦。我接过来来定睛一看，上上面是和建行行有合作关系系的评估公司司的电话，上上面共有100家评估公司司可供选择（虽虽然选择的范范围比市管那那种强制指定定为KZHJJ一家的范围围要大很多，但但是这种限定定范围的选择择也同样是违违规行为！相相关吐槽见另另一个主贴 http:/m/threea

34、d-811758466-1-200.htmll ），为避免免广告嫌疑和和不帮助作恶恶，我思考再再三还是决定定不将这个列列表放出来，所所以请各位有有需要的同学学自己向贷款款申请建行的的贷款经办人人员索取吧，当当然，可能建建行各个分行行的合作评估估公司不尽相相同，这些都都是兲朝潜规规则下的社会会烂污。于是是，我拿着表表格开始了预预约，还好，打打了两个电话话就谈成了一一家评估公司司，并谈好了了评估价格6600元。开开始谈价格的的时候，人家家给我报的价价格是1K，我直接接还价6000元，就说这这是市场价啊啊，对方一听听我的口吻估估计我也比较较了解行情了了，没费太多多口舌就同意意成交（当然然有砍价天赋赋

35、滴童鞋可以以尝试4000元的地板价，俺俺其实从来不不太会砍价！）。接下来和和卖方沟通确确定评估时间间，约定时间间在第三日的的中午进行现现场实地评估估。评估公司司的评估工作作内容，其实实也不是太神神秘。其实就就是以下几个个步骤：1、委派一个个实地勘察的的外勤工作人人员到交易房房屋所在地，先先拍小区外景景照片和楼座座、楼道照片片若干；2、进入室内内拍室内实景景照片若干，最最后工作人员员还会请你给给他拍张现场场工作照；33、接下来是是房屋情况调调查，评估人人员会按一张张调查表格询询问并调查譬譬如物业费及及房子的一些些其他基本情情况，并一一一记录；4、最后是查查验卖方的房房产证原件，收收取买卖方的的身

36、份证复印印件及房产证证复印件。55、我按约定定价格交6000元评估费费，评估人员员开收据（正正式发票要我我去他们公司司用收据换，后后来觉得麻烦烦就一直没去去），至此，二二手房评估的的外勤工作完完成！整个过过程不超过330分钟！12点半开始始，1点结束，大大家各自回公公司上班，都都没有耽误工工作，稍微耽耽误了一顿午午饭是真滴。评估公司的外勤工作人员回去后将这些照片和调查资料交给公司的房产评估师，再由他们依照固定的评估报告模板整理本次评估的报告，最终出具3份正式的二手房评估报告给我。出评估报告前，我接到过评估师的电话，问我想评多少钱？贷款够不够等？我很明确的告知，按市场价格评就可以了，不用考虑我的

37、贷款问题，这个服务态度还是不错滴。等报告结果出来一看，报告上的评估价格比我们的实际成交价略低一点，但比我们填报的网签价高不少，当时还真怕因为这个价格差在后面的程序中遇到各种未知的质疑和麻烦呢，呵呵，不过后来事实证明没事儿，没人对评估报告价格与网签价格差别提出过异议。关于评估报告需需要份数的问题：各评估公司司默认的评估估报告份数通通常为3份，但是我我个人觉得不不太够用，公公积金中心要要2份，银行1份，刚好够够，自己手里里都不能留一一份原件，所所以我建议和和评估公司谈谈价格的时候候就明确要44份报告，不是是默认的3份。如果不不提前谈好这这个细节，后后面想要加的的时候就困难难了，一般评评估公司都会会

38、趁着这个时时候狮子大开开口，狠宰客客户一把。原原本我也想再再多要2份原件滴，但但是人家一张张口就要1000元成本费费，后来一想想这个价钱太太黑，遂作罢罢。现场实测测后的3个工作日出出评估报告并并快递到我公公司，从约评评估公司开始始到收到评估估报告，中间间非常顺利但但也花费整整整一周的时间间。所以，我我建议：凡是是准备自行做做国管公积金金贷款的，应应该把二手房房评估放到做做购房资格审审核的同时启动，开始资资格审核后随随即就开始着着手二手房评评估，等资格格审核的结果果（5个工作日）出出来并做完网网签的同时就就能拿到评估估报告了，这这样一来在时时间上的衔接接就更紧密，可可以从整个33个月的周期期中节

39、约出最最少一周的时时间。二手手房评估报告告的真面目目就是下面展展示的一份110多页的文文本，并无太太多神秘。最后稍带说一下下市管公积金金方面的二手手房评估，可可以明确的是是市管公积金金方面的评估估确实被KZZHJ一家评评估公司给垄垄断了。为什什么会如此公公然的垄断呢呢？这里面的的黑幕我们当当然不得而知知，但是可以以看出来，市市管公积金为为了为这种垄垄断提供了非非常强大的便便利，就是将将评估纳入到到市管公积金金的申请流程程中来，提交交公积金初审审资料后立即即去交3000的评估押金金，出评估报报告的时候再再交余下的11200，多多么干净利落落而无耻的行行政垄断手法法啊，甚至会会让人产生一一种错觉，

40、认认为这就是一一贯的行政服服务收费模式式啊，谁会去去质疑呢？按按照当事人举举证的原则当当然不是我，而而是那些被垄垄断剥夺市场场竞争的同业业评估公司们们和申请市管管公积金被剥剥夺选择权而而强迫消费的的童鞋们。其其实很多人都都手握打开某某些黑箱的那那把钥匙，开开或不开就看看个人的勇气气和选择了。我我选择打开了了，你们还等等什么呢？前面几个帖子写写了国管公积积金贷款申办办前需要提前前准备好的两两项工作，分分别是“贷款信用评评级”和“二手房评估估”，虽说这两两项工作并不不是一定要提提前做好，但但是为了尽快快完成贷款的的流程，这么么做是加快贷贷款进度的实实战经验，靠靠花钱都买不不来滴！如果果有人看了以以

41、后能从中受受益，少走弯弯路，节约一一点宝贵的时时间，便是这这篇帖子的价价值所在，也也算是我写这这个长篇流水水贴的初衷吧吧。在说到正正式贷款的申申请资料准备备前，还有几几个基本的问问题需要介绍绍下。一、国管公积积金贷款银行行的选择：国国管公积金的的贷款发放银银行目前只能能选择建行一家，组组合贷的商贷贷银行自然也也只能选择建建行了，别无无他法。市管管公积金组合合贷的商贷银银行，则可以以选择农行、中中行、工行、建建行、招行、交交行六家中的的任何一家，商商贷部分除建建行外都更容容易获得利率率折扣，从885折到95折不等，当当然折扣额度度要看贷款人人的信用及财财务状况。我我看到水木社社区有人成功功申请到

42、组合合贷商贷部分分85折利率的的，一度搞得得我非常后悔悔没有去申请请市管公积金金（我本人的的公积金是110年才转到到市管的，选选择国管的最最直接原因是是了解到市管管给民企和外外企的员工评评级原则是，不不论月收入如如何，都只给给评80万的A级，最终为为了稳妥才选选的国管，谁谁知，市管的的商贷选择面面要宽很多，坑坑爹啊。）。最最后，我组合合贷里的商贷贷在建行只申申请到了955折利率，之之前答应的是是9折（俺是建建行多年的VVIP客户），经经过下文详述述之。所以，我我建议如果组组合贷有选市市管的条件，且且能有把握评评级到AA的话，尽尽量选择市管管公积金组合合贷吧，因为为商贷部分的的利率折扣能能省下一

43、笔可可观的贷款利利息。二、国国管公积金组组合贷的申办办建行网点选选择：国管公公积金中心已已经不直接受受理组合贷的的申请，组合合贷申请要到到公积金中心心指定的5家建行支行行网点提交公公积金和商贷贷的申请材料料，建行收到到材料以后，先先将公积金部部分材料转公公积金中心审审核批贷，等等公积金批贷贷以后才开始始商贷部分的的审批，所以以，整个流程程的时间会比比纯公积金贷贷款要长。55个提交组合合贷申请材料料的建行经办办支行见下面面文件所示：金融街支行在电电话里听完我我的情况描述述后，答复说说可以根据客客户的具体情情况给予商贷贷利率折扣，让让我亲自去一一趟，于是我我带着收到的的二手房评估估报告和先前前准备

44、好的各各种组合贷申申请资料，开开始了正式的的国管公积金金组合贷款申申请流程。TTIPS：商贷利率折折扣是组合贷贷里大家非常常关心的一个个指标，可建建行给予组合合贷中的商贷贷部分利率折折扣的时候显显然没有其他他银行（农行行、中行据说说利率折扣好好谈）那样慷慷慨和大方，但但是从我的经经验来看，建建行各个分行行的贷款政策策貌似并不一一致，并不是是所有的分行行都铁板一块块，完全不给给予组合贷的的商贷利率折折扣，有的分分行对组合贷贷商贷的利率率折扣还是很很有空间的，85折不成就9折，最不济95折也可以哈，建议大家根据自己的情况打电话多问多咨询，说不定磨到最后申请个85折利率也不是不可能的。第5步：国管公

45、公积金组合贷贷申办流程：经过两个重重要的准备程程序：信用评评级和二手房评估估，以及若干干的贷款前准准备工作后，终终于开始了正正式的组合贷贷申请过程。我我个人由于商商贷利率折扣扣的原因决定定改变了国管管公积金组合合贷的申请建建行支行，从从最初选择的的建行朝阳支支行换到了金金融街支行。贷款申办流程开始前，再来看一下官方文件发布的国管公积金组合贷款流程，见下图：上面的组合贷流流程一般说来来是比较详尽尽的了，但是是我根据自己己的实践把这这个流程细化化了一下，具具体如下所示示：A1、公积金贷款款部分申请资资料提交给经经办建行网点点（1工作日）A2、建行将将资料转国管管公积金中心心初审（1工作日）A3、国

46、管公公积金批贷（15工作日）A4、公积金贷款合合同面签（35个工作日）A5、商贷部分申申请资料提交交A6、商贷面签（35个工作日）A7、商贷批贷（5个工作日）A8、税务缴税、过户大大厅过户（1工作日）A9、过户当当场出房产证证A10、（银银行或代办公公司）将房产产证送建委抵抵押（出房产产证3个工作日后后可办抵押）A11、抵押完成出他项权证（抵押完1个工作日后可出权证）A12、他项权证取回送银行（及国管中心）（1工作日）A13、银行安排放款（510个工作日）。A1、公积金贷款部分的申请资料提交，可以就近选择5家建行支行中的任意一家，或是选择能给商贷最优利率折扣的一家吧。公积金贷款准备的资料清单如

47、下图，注意，不要参照一个旧的错误版本（就是国管中心下载中心里 和借款申请书后面附的材料清单目录，两个都是过时错误的！政府网站滴效率和工作态度可见一斑！），错误材料清单版本需要的资料份数要多许多，我当时就是按错误版本准备的资料，结果交资料的时候建行经办人员经整理退回我一大摞多余的各种资料。借款申请书填填写时如有不不明确或有疑疑义的事项，最最好先打印出出来让卖方在在售房人签章章处签好字，到到建行向经办办人员咨询清清楚后在现场场填写。最好好不要产生涂涂改，否则涂涂改后要签字字确认。最后后来谈谈一个个深刻的经验验教训，关于于首付款收收据。之前前我在查看一一些其他自助助攻略的时候候，曾看到有有人谈到首付付收据可以让让卖方随意开开一个数的，好好像金额多少少与贷款额无无关，结果我我就被这误导导给引进坑里里了，前后耽耽误了一周多多的时间。由由于首付款较较多，接近550%，我们们与卖方约定定首付分两期期支付，当时时认为自行过过户不经过监监管，首付款款金额只要填填申请书和合合同上，而且且在过户前全全部支付给卖卖方就可以了了，国管中心心和银行又不不能控制。经经验证明，我我想错鸟！建建行经办人员员在接收申请请资料时发现现申请书填填的“首付金额”和首付款款收据上金金额不一致，而而且收据上的的首付款金额额不到房价的的30%（差5%左右），便便指出这个首首付款收据