房地产投资与国民经济ceac.docx

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1、房地产投投资与国国民经济济李灏* 李灏，中南财经政法大学2007届毕业生，现就读于上海财经大学公共经济与管理学院投资经济专业。摘 要要：从发发达国家家的发展展历程看看，房地地产开发发投资都都经历了了一个快快速发展展的阶段段，为房房地产业业成为国国民经济济的支柱柱产业奠奠定了基基础。改改革开放放以来，我我国房地地产业发发展发展展势头迅迅猛，突突出表现现为房地地产开发发投资的的快速增增长。目目前，房房地产开开发投资资已在国国民经济济中占有有重要地地位。本本文的主主要目的的就在于于研究房房地产开开发投资资与国民民经济之之间的关关系。房地产开开发投资资对国民民经济的的影响表表现为正正反两个个方面。房房

2、地产开开发投资资既有作作为总需需求的一一部分拉拉动国民民经济增增长的直直接贡献献，又凭凭借房地地产业的的高度关关联性带带动国民民经济其其他部门门发展，房房地产资资本形成成则为国国民经济济的长期期发展提提供了生生产要素素储备，表表现为对对国民经经济的间间接贡献献。本文文在理论论定性分分析的基基础上，结结合定量量测算直直接和间间接贡献献。同时时，本文文从通货货膨胀、金金融风险险、空置置率、房房价收入入比等几几个方面面，按房房地产开开发投资资发展的的不同阶阶段阐述述房地产产开发投投资对国国民经济济的负面面影响。关于国民民经济对对房地产产开发投投资的影影响，本本文首先先从经济济周期的的角度说说明不同同

3、时期国国民经济济对房地地产开发发投资既既有促进进又有制制约，并并选取国国民经济济运行中中对房地地产开发发投资影影响最大大的几个个要素，同同时也是是近年来来房地产产调控的的重点土地地、金融融、税收收、房价价，由理理论结合合相关宏宏观政策策来具体体阐述。分分析结果果表明，近近年来房房地产开开发投资资已经走走出了220世纪纪90年代代中期以以前大起起大落的的发展阶阶段，进进入了快快速平稳稳的发展展轨道，对对国民经经济和相相关产业业的带动动效应明明显。投投资规模模不但没没有超出出国民经经济的承承受能力力，反而而随着城城市化进进程的加加快，还还有进一一步加快快发展的的空间。但但投资规规模的扩扩张过程程中

4、要特特别注意意土地资资源的合合理利用用和房地地产金融融风险的的防范。投投资结构构不合理理的问题题非常突突出，表表现在空空置率、房房价收入入比等指指标上，对对房地产产开发投投资结构构的调控控仍然应应该成为为未来房房地产业业调控的的重点。关键词：国民经经济；房房地产业业；房地地产开发发投资引言纵观发达达国家的的经济发发展历程程，房地地产业都都扮演了了重要的的角色。在在发达国国家经济济起飞阶阶段，房房地产业业出现了了快速发发展时期期。英国国在199世纪初初 根据罗斯托的估算，英国的起飞阶段大致在17831802年，德国的起飞时间大致在18501873年。详见罗斯托：经济增长的阶段非共产党宣言M，郭熙

5、保、王松茂译，北京，中国社会科学出版社，2001.，全国国投资约约有555%投入入土地，房房地产及及其相关关投资占占总投资资的422%；德德国在11851118855年年，按119133年不变变价格计计算，总总投资中中于房地地产有关关的投资资占422.6% 谢经荣、叶剑平等：房地产业与社会经济协调发展研究M，北京，中国人民大学出版社，2005.。二战战以后，欧欧美日等等发达国国家进入入战后黄黄金增长长期，由由于战争争的破坏坏，房屋屋需求十十分旺盛盛，带动动了房地地产业的的大发展展。美国国在200世纪440年代代后期到到60年年代中期期出现房房地产市市场持续续繁荣发发展期 梁荣：中国房地产业发展

6、规模与国民经济总量关系研究M，北京，经济科学出版社，2005.。到到了当代代，经过过多年发发展起来来的房地地产业在在各发达达国家已已经有了了巨大规规模，如如英国和和美国房房地产业业增加值值在GDDP的比比重基本本维持在在10左右，已已成为国国民经济济中的支支柱产业业。中国的经经济“起飞”阶段大大致可以以从改革革开放开开始算起起，按照照发达国国家的经经验，中中国的房房地产业业也应该该进入一一个快速速发展阶阶段。事事实上，自自19885年开开始，中中国房地地产业增增加值的的增长速速度开始始快于GGDP增增长速度度 梁荣：中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究M，北京，经济科学出版社，2005.

7、，20004年年国务院院18号号文件肯肯定了房房地产业业已成为为国民经经济的支支柱产业业，房地地产业已已深入经经济生活活的多个个方面，研研究房地地产业与与国民经经济的相相互关系系，促进进其健康康发展十十分有必必要。改革开放放以来中中国经济济发展的的一个重重要特征征就是高高投资，高高增长，经经济增长长与投资资关系密密切，固固定资产产投资增增长率与与GDPP增长率率波动情情况高度度一致，如如图1所所示。据据社会科科学院经经济研究究所宏观观课题组组19999年的的一份研研究报告告，1997919997 年年实际投投资增长长率与 GNPP 实际际增长率率的相关关系数高高达0.7955，名义义投资与与名

8、义GGNP相相关系数数更是达达到0.99 中国社会科学院经济研究所宏观课题组：投资、周期波动与制度性紧缩效应J，载经济研究，1999（3）.。图1历年年GDPP名义增增长率和和固定资资产投资资名义增增长率数据来源源：根据据历年中中国统计计年鉴整整理绘制制从投资的的效果来来看，有有学者从从生产率率的角度度，依据据柯布道道格拉斯斯生产函函数对中中国资本本生产率率进行了了测算，11979920003，经经济增长长中有554.66%应归归功于固固定资产产投资所所沉淀的的实物资资本投入入。进入入21世世纪，固固定资产产投资增增长率逐逐渐走出出上世纪纪90年年代中期期以来的的低谷，22003320006年

9、年平均增增长率为为26，20001年年以后，投投资需求求对GDDP增长长的贡献献率由220000年的221.77迅速速攀升，22001120005年年平均投投资贡献献率为551.22%，如如表1所所示。同同时，我我国房地地产业尚尚处于增增量扩张张阶段，在在房地产产业的四四个主要要经济活活动范围围中，房房地产开开发活动动目前占占有重要要地位，房房地产开开发投资资对产业业发展的的影响最最为显著著。基于于以上两两个方面面，本文文将从房房地产开开发投资资的角度度来研究究房地产产业与国国民经济济的关系系。中中国统计计年鉴中中对房地地产开发发投资的的解释是是：指各各种登记记注册类类型的房房地产开开发公司司

10、、商品品房建设设公司及及其他房房地产开开发法人人单位和和附属于于其他法法人单位位实际从从事房地地产开发发或经营营活动的的单位统统一开发发的包括括统代建建、拆迁迁还建的的住宅、厂厂房、仓仓库、饭饭店、宾宾馆、度度假村、写写字楼、办办公楼等等房屋建建筑物和和配套的的服务设设施，土土地开发发工程的的投资。本本文所述述及的房房地产开开发投资资将遵循循这一定定义。表1全社社会固定定资产投投资增长长率和固固定资产产投资对对GDPP增长的的贡献率率（）年份198221983319844198551986619877198881989919900固定资产产投资增增长率28.0016.2228.2238.882

11、2.7721.5525.44-7.222.4投资对GGDP增增长的贡贡献率23.8840.4440.5580.9923.2223.5539.4416.441.8年份199111992219933199441995519966199771998819999固定资产产投资增增长率23.9923.9961.8830.4417.5514.888.56613.995.100投资对GGDP增增长的贡贡献率24.3334.2278.6643.8855.0034.33-7.4429.3352.88年份20000200112002220033200442005520066固定资产产投资增增长率10.3313.0

12、016.9927.7726.6625.7724.00投资对GGDP增增长的贡贡献率21.7750.1148.8863.7755.3338.11数据来源源：根据据历年中中国统计计年鉴整整理绘制制一、文献献综述随着房地地产业的的迅速发发展，房房地产开开发投资资在总投投资中占占有越来来越重要要的地位位，对房房地产开开发投资资与国民民经济的的研究也也逐渐增增多，这这方面的的文献大大体可以以分为两两个方面面。一是论述述国民经经济对房房地产开开发投资资的影响响。如王王勉、唐唐啸峰 王勉、唐啸峰：我国房地产开发投资波动与经济周期的相关性J，载四川大学学报（哲学社会科学版）,2000（3）.（220000）采

13、用用OLSS建立了了8798年年房地产产开发投投资增长长率和GGNP增增长率之之间的线线性计量量模型，发发现国民民经济波波动对房房地产开开发投资资波动具具有显著著的正相相关关系系，国民民经济周周期性波波动是影影响房地地产开发发投资波波动的重重要因素素。李哲哲，张东东峰 李哲、张东峰：投入要素价格与房地产开发投资J，载企业经济，2003（9）.（220033）对土土地、劳劳动力、资资本等投投入要素素价格变变动与房房地产开开发投资资变动之之间的相相关性作作了定量量分析，指指出土地地价格对对房地产产开发投投资变动动影响最最大。龙龙奋杰、吴吴公粱 龙奋杰、吴公粱：城市人口与房地产开发投资J，载土木工程

14、学报，2003（9）.（220033）利用用全国331个省省会城市市的有关关数据，运运用计量量模型得得出结论论：人口口因素，尤尤其是暂暂住人口口数量及及比例对对房地产产开发投投资的影影响最大大。二是论述述房地产产开发投投资对国国民经济济的影响响。李启启明 李启明：论中国房地产业与国民经济的关系J，载中国房地产，2002（6）.（220022）、韩韩健 韩健：房地产业与国民经济发展J，载现代管理科学，2004（3）.（220044）比较较系统地地定性分分析了房房地产业业在国民民经济中中的地位位及其积积极作用用。张琳琳、陈美美亚 张琳、陈美亚：中国房地产业与经济增长关系研究J，载南京工业大学学报（

15、社会科学版），2002（3）.（220022）通过过计量模模型研究究了房地地产开发发投资对对国民经经济增长长拉动的的弹性系系数为00.0882，而而房地产产开发投投资对GGDP增增长的拉拉动效率率达1.8644。王国国军、刘刘水杏 王国军、刘水杏：房地产业对相关产业带动效应研究J，载经济研究，2004（8）.（220044）则运运用投入入产出分分析定量量测算了了房地产产业对相相关产业业的带动动效应。以上文献献对于系系统、深深刻揭示示房地产产开发投投资与国国民经济济的关系系提供了了重要的的理论视视角和方方法，取取得了一一系列有有价值的的成果，部部分文献献还采用用了定量量分析，更更增强了了说服力力

16、。但这这些研究究尚有一一定的局局限性：（1）国国民经济济与房地地产开发发投资的的关系应应当是双双方面的的，而上上述文献献中大多多仅从一一个方面面进行分分析；（22）在分分析国民民经济对对房地产产开发投投资的影影响时，仅仅仅从国国民经济济的某个个方面展展开分析析，缺乏乏多种因因素的综综合分析析；（33）定量量分析中中缺乏对对支撑模模型的基基础经济济理论的的深入研研究，虽虽然得出出了房地地产开发发投资与与国民经经济的相相关关系系，但对对形成这这种关系系的内在在机制没没有给出出详细的的阐述；（4）多多从总量量角度分分析，缺缺乏与房房地产开开发投资资结构的的必要结结合。本文将在在前人的的研究基基础上，

17、就就房地产产开发投投资和国国民经济济的相互互关系做做出分析析和说明明，既包包括理论论的阐述述，又紧紧密结合合中国房房地产开开发投资资的发展展历程、不不同时期期政府对对房地产产开发投投资乃至至整个房房地产市市场的促促进和调调控政策策。二、房地地产开发发投资对对国民经经济的影影响宏观经济济学中，按按照价格格是否具具有完全全的伸缩缩性，将将经济运运行划分分为长期期和短期期，而投投资是一一个联系系长期与与短期的的重要变变量：在在长期中中，价格格具有完完全的伸伸缩性，通通过价格格的调整整总能使使生产要要素得到到充分利利用，经经济的产产出完全全由资本本和劳动动的存量量水平决决定，而而资本数数量、结结构显然

18、然是由投投资规模模和结构构决定的的；在短短期中，价价格具有有黏性，不不能及时时调整，就就会导致致一部分分生产要要素无法法得到充充分利用用，经济济的产出出往往偏偏离由资资本和劳劳动存量量决定的的潜在水水平，即即所谓有有效需求求不足，此此时可以以通过增增加总需需求来扩扩大产出出，使其其接近潜潜在水平平，而投投资是总总需求的的重要组组成部分分。房地产开开发投资资作为（固固定资产产）投资资一部分分，对国国民经济济的作用用机制与与投资大大体相似似，房地地产开发发投资总总量、结结构的波波动及其其形成的的资本都都会对国国民经济济运行产产生影响响。当然然，既然然是“影响”，就包包括了正正反两个个方面。在在看到

19、房房地产开开发投资资对国民民经济的的巨大贡贡献的同同时，也也必须正正视其可可能带来来的负面面影响。世世界上许许多国家家，包括括中国在在内，都都曾受到到这种负负面影响响的冲击击，留下下了深刻刻的经验验教训。下下面将分分正面影影响和负负面影响响分别阐阐述（一）房房地产开开发投资资对国民民经济的的正面影影响1、直接接贡献在价格黏黏性的短短期，价价格不能能及时调调整，短短期总供供给曲线线接近于于水平，经经济的产产出主要要由总需需求决定定，往往往偏离资资本和劳劳动存量量决定的的潜在水水平，出出现有效效需求不不足，房房地产开开发投资资增长提提高总需需求，直直接地转转化为GGDP的的增加，使使产出接接近潜在

20、在水平，这这可以看看作房地地产开发发投资对对GDPP直接的的正面影影响。同同时，房房地产开开发投资资也是发发挥房地地产资产产对国民民经济增增长促进进作用的的先决条条件，二二战后出出现的许许多强调调资本形形成对经经济增长长的极端端重要性性的经济济增长理理论中，也也都对提提高投资资率给予予了足够够的关注注。如哈哈罗德多马模模型的基基本公式式：，资资本产出出比不变变，经济济增长率率就与投投资率成成正比。改革开放放后，随随着房地地产市场场的逐步步恢复和和建立，房房地产开开发投资资增长速速度很快快。19986年年全国房房地产开开发投资资额仅1101亿亿元，220055年已达达159909.3亿元元；根据

21、据国家统统计局初初步估算算，20006房房地产开开发投资资193382亿亿元，是是19886年的的1911倍，以以19778年为为基准，剔剔除价格格因素，220055年房地地产开发发投资额额约为119866年的550倍。11986620006年年房地产产开发投投资年平平均增长长率高达达34.6%，而而同期GGDP平平均名义义年增长长率仅为为16.5%。伴伴随着高高速增长长，房地地产开发发投资在在固定资资产投资资中的地地位也不不断提高高。由于于农村个个人住房房投资没没有包括括在房地地产开发发投资的的统计中中，房地地产开发发投资占占城镇固固定资产产投资的的比重这这一指标标更能反反映房地地产开发发投

22、资在在固定资资产投资资中的地地位。自自19995年220.11%的高高点以来来，经历历了19998年年的低谷谷，近几几年房地地产开发发投资占占城镇固固定资产产投资的的比重一一直在221左左右波动动，较为为稳定。从从20003220055年城镇镇各行业业固定资资产投资资额的比比较中可可以看到到，20003年年房地产产业固定定资产投投资额排排名第一一，20004、220055年仅次次于制造造业，位位列第二二。可见见，经过过多年发发展，房房地产开开发投资资在规模模上有了了大幅增增长，在在固定资资产投资资中已经经占有重重要地位位。由于固定定资产投投资与国国民经济济增长的的密切关关系及其其对国民民经济增

23、增长的巨巨大贡献献，而房房地产开开发投资资在固定定资产投投资中逐逐渐占有有重要地地位，可可以推断断房地产产开发投投资对国国民经济济业具有有较大的的积极影影响。表2房房地产开开发投资资占城镇镇固定资资产投资资额比重重及房地地产开发发投资增增长率（）年份1986619877198881989919900199111992219933199441995519966房地产开开发投资资占固定定资产投投资20.1118.33房地产开开发投资资增长率率48.5571.335.8-7.0032.88117.6165.131.8823.332.1年份1997719988199992000020011200222

24、0033200442005520066房地产开开发投资资占固定定资产投投资16.6616.1117.3319.0021.1122.0022.2222.3321.22房地产开开发投资资增长率率-1.2213.7713.5521.5527.3322.8830.3329.6620.9921.88数据来源源：根据据历年中中国统计计年鉴整整理绘制制通过计算算，房地地产开发发投资名名义增长长率与GGDP名名义增长长率相关关系数00.611，滞后后1期为为0.7792。房房地产开开发投资资实际增增长率与与GDPP实际增增长率相相关系数数0.7728，滞滞后1期期为0.69。两两者波动动的相关关性显著著。考察

25、察两者之之间的因因果关系系，房地地产开发发投资是是实际GGDP的的格兰杰杰原因在在7.33%的显显著性水水平下成成立 刘传哲、聂学峰：我国货币政策通过房地产投资传递的实证分析J，载统计观察，2006（2）.。造造成这种种高度相相关的根根本原因因在于，长长期以来来，中国国经济的的增长一一直属于于投资推推动型。在在这种增增长模式式中，经经济的快快速增长长主要通通过高投投资增长长率来实实现，而而一旦出出现经济济过热需需要调整整，压缩缩投资规规模就成成为宏观观调控的的重头戏戏。随着着房地产产开发投投资在固固定资产产投资中中的比重重不断增增长，房房地产开开发投资资规模的的变动自自然也就就与国民民经济的的

26、变动呈呈现高相相关。于于是，当当国民经经济出现现需求不不足，发发展速度度减缓时时，随固固定资产产投资一一同扩大大的房地地产开发发投资就就能对加加快国民民经济增增长发挥挥重要作作用，从从房地产产开发投投资贡献献率指标标可以清清楚地看看到这一一点。图2历年年GDPP名义增增长率与与房地产产投资名名义增长长率数据来源源：根据据历年中中国统计计年鉴整整理绘制制房地产开开发投资资贡献率率在19987年年至20005年年间波动动很大，特特别是119988年之前前。这与与房地产产开发投投资增长长率在119988年之前前波动幅幅度大的的情况是是一致的的。19988年年经济出出现过热热后，国国家出台台紧缩政政策

27、，使使得GDDP名义义增长率率从244%降至至19990年的的9.99%，119900年GDDP实际际增长率率仅有44.1%。19991年年全国人人大会议议通过中中华人民民共和国国国民经经济和社社会发展展十年规规划和第第八个五五年计划划纲，当当年年底底国务院院出台关于全面推进城镇住房制度改革的意见，都明确提出要大力发展房地产业，极大刺激了房地产业的发展，房地产开发投资迅速膨胀，1993年房地产开发投资增长率高达165，对GDP贡献率达到21.2%，带动了国民经济迅速复苏：GDP名义增长率从1990年的9.9%上升至1993年的31.3%，1994年又增至36.4% 1993年前后的房地产开发投

28、资膨胀虽然带动了国民经济走出1990年的低谷，有一定贡献，但过快的膨胀也造成了经济过热，南方部分沿海地区甚至出现了比较严重的房地产泡沫。受1997年东南亚金融危机影响，1998年GDP增长率按可比价格仅增长7.8%，出现了通货紧缩的迹象。为此，国家开始实行积极财政政策，同时出台相关措施拉动内需。其中一项重要措施就是1998年国务院颁布的关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，全面停止实物分房，实行住房分配货币化。在相关政策的推动下，房地产开发投资又开始复苏，进入2000年后房地产开发投资贡献率保持在两位数，比起以往有了明显提高并且数值比较稳定；20012005年房地产开发投资贡献率平

29、均为16.1%，即平均来说，GDP的增加值中，有16.1%的部分来自于房地产开发投资增长的贡献。 更直观地来看这一拉动作用，将房地产开发投资贡献率乘以GDP增长率，得到房地产开发投资直接拉动GDP的百分点，20012005年，房地产开发投资分别拉动GDP增长了1.35、1.31、1.78、1.7、1.56个百分点。以2005年为例，在2004年的价格水平下，2005年GDP 10.2%的增长中，有1.56%是房地产开发投资拉动的。1998年以来房地产业的复苏和房地产开发投资的持续快速增长为近年来GDP重新走上快速增长的轨道发挥了重要作用。从房地产产开发投投资弹性性来看，刘刘红 刘红：中国城市房

30、地产开发投资的动态经济效应J，载经济与管理研究，2006（3）.（220066）建立立回归模模型测算算，以119866年不变变价，11986620004年年房地产产开发投投资对GGDP拉拉动的弹弹性系数数为0.3944，如果果除以11986620004年年房地产产开发投投资在GGDP中中所占比比重的平平均值，则则得到房房地产开开发投资资对GDDP的拉拉动效率率 拉动效率指“GDP对某一变量的弹性系数与该变量在GDP中所占份额之比”。已达11.4991，即即房地产产开发投投资对GGDP的的拉动作作用已经经超过了了自身在在GDPP中的份份额，也也超过了了固定资资产投资资的拉动动效率，体体现出对对国

31、民经经济积极极的拉动动作用。表3 房地地产开发发投资贡贡献率和和房地产产开发投投资对GGDP的的拉动效效应（）年份1991119922199331994419955199661997719988房地产开开发投资资对GDDP的贡贡献率3.19.621.228.18.0-0.99-1.447.2房地产开开发投资资拉动GGDP的的百分数数0.2991.3772.9771.0660.877-0.009-1.1130.566年份1999920000200112002220033200442005520066房地产开开发投资资对GDDP的贡贡献率7.911.0016.2214.3317.8816.8815

32、.3316.33房地产开开发投资资拉动GGDP的的百分数数0.6000.9221.3551.3111.7881.7001.5661.744数据来源源：根据据历年中中国统计计年鉴计计算2、间接接贡献房地产开开发投资资对国民民经济的的间接贡贡献主要要表现在在：房地地产资本本形成的的供给效效应推动动国民经经济的增增长和房房地产开开发投资资推动其其他产业业发展。（1）房房地产资资本形成成的供给给效应推推动国民民经济的的增长许多经济济增长的的理论都都说明了了资本形形成对国国民经济济增长的的作用，特特别是早早期的哈哈罗德多马模模型，将将提高储储蓄率，进进而提高高投资率率，促进进资本形形成看作作提高经经济增

33、长长率的唯唯一动力力。根据据Summmerrs和HHestton对对84个个国家的的投资率率和人均均收入所所做的相相关性分分析，两两者之间间存在正正相关关关系 Robert Summers,Alan Heston. An Expanded Set of International Comparisions 1950-1988. Quaterly Journal of Economics,1991.5.。中中国仍然然是发展展中国家家，资本本是稀缺缺的生产产要素，各各行各业业都需要要相当规规模的新新增资本本，资本本形成对对中国经经济的发发展尤其其重要。房房地产开开发投资资形成的的资本在在实物上上表

34、现为为已开发发的土地地和已竣竣工的房房屋建筑筑，房屋屋和土地地是一切切经济活活动的基基础，因因此房地地产开发发投资所所形成资资本的重重要特征征就是其其供给对对象的广广泛性，几几乎覆盖盖国民经经济活动动的各个个部门。以以住宅为为例，从从下表可可以看出出，19997-20005年，土土地开发发面积增增长了22倍多，住住宅施工工面积增增长了约约1.55倍，住住宅竣工工面积合合计499.4亿亿平方米米，住宅宅销售面面积合计计20.5亿平平方米。其其中，11998820002年年，全国国住宅竣竣工面积积34亿亿平方米米，为440000万城镇镇家庭提提供了新新居；改改造危房房约5亿亿平方米米，惠及及500

35、00万城城镇家庭庭 国家信息中心中国经济信息网编著：中国行业发展报告房地产业M，北京，中国经济出版社，2004.。城镇镇人均住住房建筑筑面积从从19778年的的6.77平方米米增加到到20005年的的26.1平方方米。城城市化率率从19997年年的311.911上升升到20005年年42.99，平均均每年增增长1.4，以以19997220055年人均均住房建建筑面积积的平均均值计算算，1999720005年新新增的城城市人口口共需新新增住宅宅建筑面面积366.2亿亿平方米米，而同同期住宅宅竣工面面积达449.44亿平方方米，房房地产开开发投资资的快速速增长大大大加快快了城市市化进程程。表4 1

36、9997220055年全国国土地开开发和住住宅建设设、销售售情况（万万平方米米）年份土地开发发面积住宅施工工面积住宅竣工工面积住宅销售售面积1997773711.3685668.00405550.2278644.31998877300.1838772.88476116.99108227.111999993199.6918335.44558668.99129997.9920000116666.11944441.66548559.99165770.3320011153115.881036643.6574776.55199338.77200221941161138848.5597993.662370

37、02.3320033221666.331243386.5549771.55297778.9920044197440.221429936.6568997.33338119.9920055226776.221661143.4661441.99495887.88数据来源源：历年年中国国统计年年鉴尽管房地地产开发发投资增增长经历历了大幅幅的波动动，但由由于投资资额绝对对减少的的年份极极少，经经过多年年发展，房房地产开开发投资资已形成成了相当当庞大的的土地和和房屋资资产。但但是，形形成的资资本要想想对国民民经济发发挥积极极作用，不不但需要要高投资资率以获获得数量量上的增增长，还还需要高高效率地地使用资资

38、本，为为生产生生活发挥挥应有的的作用。据据测算，我我国土地地资产总总价值约约为255万亿元元，占国国有资产产总额的的75.8% 梁荣：中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究M，北京，经济科学出版社，2005.。但但单位土土地面积积的GDDP产出出仅为00.044美元/平方米米，远低低于日本本、德国国、美国国等发达达国家的的水平，这这说明我我国对庞庞大的房房地产资资产的利利用效率率还有待待提高。（2）房房地产开开发投资资推动其其他产业业发展房地产开开发投资资活动一一旦开始始进行，就就需要建建筑、机机械、金金属、化化工等行行业对其其提供投投入，房房地产开开发投资资的快速速扩张往往往在短短时期内

39、内就累积积起对投投入部门门产品的的巨大需需求，势势必提高高投入品品的价格格，增加加投入部部门的利利润，并并促使投投入部门门增加投投资，扩扩大生产产能力，从从而推动动投入部部门的繁繁荣。房房地产开开发投资资活动还还将对装装饰装修修、金融融、保险险等下游游行业的的产品产产生需求求，从而而带动这这些行业业的发展展。每1100亿亿元房地地产开发发投资可可以诱发发国民经经济各部部门的产产出2886亿元元，其中中诱发建建筑业产产出900.766亿元，诱诱发制造造业产出出1233.611元，其其他行业业分别是是：采矿矿业166.644亿元、商商业111.166亿元、房房地产业业自身110.998亿元元、电力

40、力煤气自自来水供供应业66.599亿元、货货物运输输及仓储储业5.86亿亿元、社社会服务务业4.98亿亿元、农农业4.55亿亿元、金金融保险险业4.08亿亿元等等等 李启明：论中国房地产业与国民经济的关系J，载中国房地产，2002（6）.。目前最新新的投入入产出表表是20002年年的42242部部门投入入产出表表。已经经有前人人成果根根据19997年年的投入入产出表表计算房房地产业业对其他他产业的的带动效效应，笔笔者则根根据20002年年的投入入产出表表进行类类似计算算，并对对两个时时期的数数据进行行对比，动动态地考考察房地地产业的的带动效效应，并并与发达达国家的的数据进进行比较较。与1999

41、7年相相比，220022年总带带动效应应1.2239，低低于19997年年的1.4166，这说说明房地地产开发发投资通通过需求求拉动和和供给推推动而对对各产业业的带动动效应有有所下降降，与发发达国家家相比，美美国1997719990平均均1.333，日日本1997019990平均均1.556，英英国1996819990平均均1.883，澳澳大利亚亚19668-119899平均11.033，比较较接近，差差别不大大，这说说明我国国目前房房地产开开发投资资对各产产业的带带动效应应大致相相当于发发达国家家上世纪纪7090年年代的水水平。从从对各行行业总带带动效应应来看，金金融保险险、批发发零售、商商

42、业租赁赁等服务务行业带带动水平平比19997年年有较大大幅度提提高，而而对金属属冶炼、化化工、机机械等消消耗大、污污染较重重的部门门总带动动效应明明显下降降。与发发达国家家比较，由由于发达达国家中中第三产产业所占占比重很很高，房房地产开开发活动动在房地地产业的的比重较较低，与与房地产产密切相相关的产产业也表表现出向向第三产产业倾斜斜，即所所谓“软化”。与119977年相比比，我国国在20002年年已经显显现出“软化”趋势，但但除金融融保险业业外，对对其他服服务行业业的带动动效应与与发达国国家700900年代的的平均水水平还有有一定差差距。房地产业业后向平平均直接接关联度度0.0006，后后向平

43、均均完全关关联度00.01157，与与19997年基基本持平平，与发发达国家家7090年年代的水水平也十十分接近近。从构构成来看看，20002年年，后向向完全关关联度较较高的部部门中，物物质加工工、原材材料消耗耗型部门门的后向向关联度度明显下下降，这这些行业业多为消消耗不可可再生资资源，污污染较大大的部门门，房地地产开发发投资增增加对这这些部门门的拉动动效应下下降，对对于可持持续发展展，提高高绿色GGDP来来说是很很有意义义的。20022年房地地产业前前向平均均完全关关联度00.0114，不不但比119977年的水水平有所所下降，而而且明显显低于发发达国家家，反映映出房地地产开发发投资对对前向

44、关关联行业业的推动动能力水水平较低低。但这这一指标标在国内内不同地地区差别别较大。经经济比较较发达的的地区如如北京、广广东在119977年这一一指标就就已达到到甚至超超过发达达国家770990年代代水平。（二）房房地产开开发投资资对国民民经济的的负面影影响虽然短期期内扩大大投资规规模，从从而扩大大总需求求可以提提高产出出，但这这种提高高并不是是无限制制的。投投资活动动一旦开开始，就就产生对对生产要要素的需需求，如如果一个个时期内内，投资资规模增增长过快快，超过过了生产产要素的的供给能能力，就就会引发发价格上上涨。价价格上涨涨分为两两个阶段段。投资资扩张刚刚开始的的时候，为为其提供供投入的的部门

45、因因供给不不足，会会出现价价格上涨涨，但这这时投入入部门一一般有闲闲置的生生产要素素，利用用闲置生生产要素素扩大生生产能力力后会缓缓解价格格上涨的的压力；然而，如如果投资资继续大大规模扩扩张，超超过投入入部门生生产能力力的极限限，价格格水平将将发生不不可逆转转的上升升。房地地产业是是一个后后向关联联度很高高的行业业，房地地产开发发投资得得以实现现，需要要多个部部门提供供所需的的生产要要素。如如果房地地产开发发投资过过度膨胀胀，必然然造成后后向关联联行业供供应紧张张，引起起生产资资料价格格水平普普遍上升升，极易易引发通通货膨胀胀。同时时，房地地产开发发过程中中的建筑筑活动需需要对劳劳动要素素支付

46、工工资，房房地产开开发投资资膨胀导导致支付付大量货货币工资资，又加加大对消消费资料料市场的的压力，也也可能加加剧通货货膨胀 林山、王晔：房地产投资与通货膨胀J，载中国房地产，1996（12）.，对对国民经经济产生生负面影影响，关关于通货货膨胀对对国民经经济负面面影响，许许多文献献都已详详细论证证，这里里不再赘赘述。将通货膨膨胀率控控制在较较低水平平是政府府宏观调调控的政政策目标标之一，一一旦通货货膨胀率率过高，政政府开始始压缩投投资控制制总需求求，房地地产开发发投资规规模的缩缩减便在在所难免免。伴随随着房地地产开发发投资规规模的大大幅回落落，与房房地产投投资相关关的各个个部门受受到波及及，靠投投资支撑撑的过快快经济增增长也必必然回落落，由此此造成国国民经济济增长的的大起大大落。在房地产产开发投投资增长长过快引引发的通通货膨胀胀和随之之而来的的宏观调调控中，金金融部门门也往往往受到巨巨大冲击击。房地地产资产产具有保保值增值值的特性性，特别别是在通通货膨胀胀的初期期，金融融机构往往往低估估房地产产开发的的风险，乐乐于向房房地产融融资，房房地产开开发投资资膨胀与与信贷扩扩张之间间有很强强的正反反馈效应应。房地地产业受受到打压压，投资资无法收收回，原原先的债债权债务务关系却却不能取取消，这这样就会会引发债债务危机机，债务务链条中中受到冲冲击