物业管理有限公司质量手册162257.docx

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1、物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）_位于_，周周边 周边边设施_，交通通便利，地地理条件优优越。_由_开发发建设，占占地面积_平方米米，总建筑筑面积_，大大厦内设中中央空调、224小时热热水及消监监控设施，配配有_台电梯。编制依据（按按照国家或或建设部等等有关法律律规定以及及当地有关关规定） 浙江江省物业管管理服务收收费暂行办办法 杭州州市物业管管理条例 杭州州市物业管管理服务收收费管理办办法 楼书书 浙江XXX物业管管理有限公公司质量手手册及其他他规定管理目标（按按照物业具具体情况描描述） 为为充分体现现开发商建建造_的开发发初衷，开开创高档写写字楼的新新时代

2、，我我们将本着着浙江XXX物管公司司“真诚、善善意、精致致、完美”的的企业精神神，及“科科学规范、竭竭诚高效、安安全文明、持持续发展”的的质量方针针，坚持“以以人为本”的的服务管理理理念，对对_（小小区）实施施科学的管管理、提供供优质的服服务，并在在现有管理理经验及管管理资源的的基础上，不不断调整更更新，导入入先进的管管理理念，创创建出一套套与业主层层次及办公公需求相符符的管理模模式，使广广大业主及及使用人能能真切地感感受高品位位的物业和和高品质的的管理所带带来的超值值享受。 大大厦管理工工作将参照照地方和全全国物业管管理优秀示示范大厦评评定标准，确确保业主综综合满意率率达到933%955%以

3、上。大大厦交付两两年内达到到 （地区区） 物业业管理优秀秀示范大厦厦标准，三三年内达到到全国物业业管理优秀秀示范大厦厦标准。管理原则 为为实现即定定管理目标标，追求最最佳的环境境效益、社社会效益和和经济效益益，在物业业管理过程程将始终把把握以下原原则：（一）服务务第一、管管理从严的的原则：“服务第一一”是物业业管理的宗宗旨，因此此管理中要要继续秉承承“以人为为本”的管管理理念，从从业主的需需求出发，强强化服务机机能，丰富富服务内涵涵，提供优优质、周到到、及时的的服务。“管管理从严”是是服务的保保障和基础础，包括对对物业的维维护管理、员员工的管理理以及对业业主不适当当行为的管管理和劝阻阻，建立严

4、严格、周全全的管理制制度，实施施依法管理理、从严管管理、科学学管理以确确保物业管管理服务收收到应有的的成效。（二）专业业管理与业业主自治管管理相结合合的原则：在日常管理理中，要充充分发挥两两个积极性性，即物业业管理公司司的积极性性和业主（租租户）的积积极性。物物业管理公公司应当尊尊重并按照照广大业主主的要求，通通过管理处处对物业实实施专业化化的管理，同同时努力争争取业主（租租户）的支支持配合，使使其能正确确使用和维维护物业，并并自觉遵守守业主公约约，共同创创建文明的的办公环境境。（三）物管管为主、多多种经营的的原则：在搞好日常常管理和常常规服务的的同时，从从物业的实实际出发，开开展一系列列服务

5、性的的多种经营营，既满足足广大业主主（租户）不不同需求，又又增强物管管公司的造造血功能，增增加经济积积累，以利利于更好地地为业主（租租户）服务务。管理办法（一）实施施全程物业业管理，从从开发商、业业主及专业业物业管理理公司的角角度对物业业提出合理理化建议，构构筑一个优优秀的物业业管理硬件件环境。（二）成立立 （大大厦）管理理处，配备备专业管理理人员，实实施专业化化管理。（三）在公公司现有管管理资源的的基础上，充充分借鉴行行业先进管管理经验，积积极培养高高素质的管管理人才，为为 （大大厦）组建建一支高素素质的物业业管理队伍伍。（四）导入入ISO99000质质量管理理理念，紧密密结合物业业具体实际

6、际，制定一一套切合实实际的规章章制度，确确定一系列列高标准的的物业管理理行为规范范，以制度度促管理，寓寓管理于服服务。（五）严格格遵守杭杭州市物业业管理条例例等有关关物业管理理法规，制制定切实可可行的管理理方案；与与业主签订订各项协议议，依法约约束双方行行为。（六）运用用CS系统统（顾客满满意战略），建建立富有亲亲和力的管管理和服务务模式。（七）采取取智能化手手段构筑社社区信息互互动平台，提提高管理水水平和管理理效率。（八）运用用CIS系系统设计，进进行整体形形象策划包包装，形式式独特、鲜鲜明的形象象系统，以以提升物业业的整体品品位。（九）依照照市场化、企企业化的运运作方式，提提供全方位位服务

7、，开开展多元化化经营。物业管理服服务项目（一）公共共服务项目目（全体业业主能够享享受的服务务，费用纳纳入物业管管理费）：1、协助公公安部门维维护大厦内内的公共秩秩序，实行行24小时时保安值勤勤、消防和和交通道路路管理；2、公共场场所保洁，办办公垃圾收收集和清运运；3、大厦共共用部位和和公共设施施设备维护护和保养； 4、公共绿绿地园艺的的培植和保保养；5、室内公公共场所绿绿化摆放养养护；6、对大厦厦的各类资资料进行管管理；7、未装修修房屋通风风、打扫等等服务； 8、电话及及访客留言言转告；9、雨伞、雨雨衣临时借借用； 10、节日日环境布置置； 11、重要要时刻提醒醒服务； 12、代订订报刊、信信

8、件收发；13、代聘聘钟点工服服务；14、代收收代缴水、电电、宽带网网络费、有有线电视收收视费和卫卫星电视收收视费；15、代叫叫出租车；16、代办办保险；17、义务务安全用电电常识宣传传。（二）有偿偿专项服务务项目（可可以提供的的、大多数数业主都能能够享受到到的服务，具具体价格在在业主委员员会成立前前，由物管管公司核定定，报物价价部门备案案）：1、大厦内内物品搬运运；2、各项健健身、娱乐乐活动（视视大厦配置置而定）；3、机动车车辆清洗：4、提供大大厦报警室室内系统维维护服务；5、提供小小型商务会会议场所及及服务；6、商务中中心服务；7、办公区区域绿化供供应及代为为养护；8、办公区区域报警系系统维

9、护及及接警服务务；9、办公区区域设备设设施上门维维修安装等等；10、代订订车、船、机机票；11、代订订代送饮用用水。具体方案 大大厦的物业业管理由早早期物业管管理介入阶阶段（物业业预售至交交付前三个个月）与前前期物业管管理实施阶阶段（物业业交付前三三个月至业业主委员会会成立）组组成。在实实际操作中中，应分阶阶段有重点点、有步骤骤地落实相相应工作。 第第一阶段：早期物业业管理介入入阶段 从从业主、开开发商及物物业管理专专业角度，对对物业的规规划设计、建建筑安装、设设施配置、设设备选型等等方面提出出合理化意意见和建议议，使之既既符合物业业管理的要要求，又满满足广大业业主的需求求，尽可能能地减少疏疏

10、漏，避免免遗憾，保保证质量，节节约成本。一、管理内内容：1、从政策策法规的角角度，提供供相应物业业管理意见见及依据；2、参与评评审物业规规划设计及及建筑面积积设计图纸纸，提出相相关改善及及改良的建建议；3、从管理理的角度，评评审设施设设备的选配配，减轻后后期管理的的压力；4、提供有有关公建配配套设备设设施的改良良意见；5、提供大大厦公共部部位环境设设计的相关关意见；6、提供机机电安装及及能源分配配的相关管管理意见；7、提供功功能布局、用用料更改的的相关管理理意见；8、提供有有关楼宇材材质保护的的具体管理理意见，减减少因施工工对材质造造成的损伤伤；9、提供标标识系统设设计、配置置的相关管管理意见

11、；10、参与与开发商市市场营销中中与物业管管理有关事事宜的协调调和沟通；11、参与与开发商物物业竣工验验收。二、管理措措施：1、 熟悉悉、掌握物物业管理法法规政策，做做到有法可可依，有章章可循；2、 学习习、运用各各类专业技技术知识，提提高早期介介入的专业业技术含量量；3、 制定定早期介入入计划，积积极稳妥地地开展工作作；4、 参与与有关工程程联席会议议，协调各各方面关系系； 第第二阶段：前期物业业管理阶段段 前前期物业管管理阶段可可分为接管管验收管理理、业主入入伙管理、保保安管理、消消防管理、绿绿化保洁管管理、房屋屋及公共设设备设施管管理、娱乐乐设施管理理、水系使使用管理、财财务管理、质质量

12、管理、档档案资料管管理、人力力资源管理理等方面。一、接管验验收管理方方案为确保大厦厦的环境、建建筑和设施施设备等符符合有关法法规政策及及规划设计计的要求，维维护业主的的合法权益益，为日后后物业管理理工作的展展开奠定基基础，物业业接管前必必须进行严严格的验收收工作。物物业接管验验收标准作作业程序（一）、管管理内容：1、了解物物业建设的的基本情况况，与开发发商及时沟沟通，确定定接管验收收时间；2、编制物物业接管验验收计划，确确定物业验验收的标准准、方法和和日程安排排；3、与开发发、设计、施施工单位一一起，依照照接管验收收标准，对对物业进行行现场初步步验收，并并将验收结结果记录在在物业交交接验收表表

13、上，同同时要求施施工单位对对验收中存存在的问题题限期整改改。4、与开发发、施工单单位一起，对对物业进行行现场复验验，直至符符合规定的的要求和标标准；5、与开发发、施工单单位联合进进行物业交交接：（1）核对对、接收各各类房屋和和钥匙；（2）核对对、接收各各类图纸资资料，并加加以整理归归档；（3）核对对、接收各各类设施设设备；（4）核对对、接收各各类标识。（二）管理理措施：1、组建接接管验收小小组，负责责接管验收收工作；2、开展接接管验收培培训，提高高对接管验验收重要性性的认识；3、掌握物物业验收的的标准和程程序；4、制定接接管验收规规程，按程程序办理接接管验收手手续。二、业主入入伙管理方方案在办

14、理业主主入伙手续续时，为业业主提供方方便、快捷捷、及时、周周到的服务务，对于塑塑造管理处处的形象，给给业主留下下良好的第第一印象，具具有重要作作用，因此此必须重视视业主入伙伙工作的管管理。（一）管理理内容：1、准备业业主领房所所需资料；2、布置业业主入伙现现场，为业业主办理领领房手续提提供一条龙龙服务；3、按领房房流程办理理领房手续续：（1）凭业业主所持的的入伙通知知单和各类类必备证明明，发放交交房资料；（2）陪同同业主验房房，办理领领房手续；（3）收回回业主按规规定填写的的各类表格格，收取业业主应缴纳纳的费用； （4）对验验房交接中中发现的房房屋质量问问题，经业业主确认后后，填写业业主验收交

15、交接表，并并与业主约约定时间，及及时解决。（二）管理理措施：1、制定业业主领房程程序，准准备各有关关所需资料料；2、按照业业主领房程程序，安排排工作流程程；3、策划业业主入伙现现场布置方方案；4、热情接接待，百问问不厌，虚虚心听取业业主意见；5、按规定定办理业主主入伙手续续。三、治安管管理方案在大厦物业业管理中，适适当运用现现有的科学学技术手段段与管理手手段，依靠靠各种先进进设备、工工具和人的的主观能动动性，维护护物业和业业主的安全全，这是一一项很重要要的工作，最最为广大业业主所关注注，特制订常规规防范与技技术防范相相结合的224小时全全天候管理理方案。（一）管理理内容：1、常规防防范：采取取

16、站岗执勤勤与巡逻执执勤相结合合的方式，协协助公安机机关维护大大厦公共秩秩序，防止止和制止任任何危及或或影响物业业、业主（租租户）安全全的行为。（1）门岗岗的任务： 礼仪服服务； 维护出出入口的交交通秩序； 对外来来车辆和人人员进行验验证、登记记和换证； 制止身身份不明人人员、衣冠冠不整者和和闲杂人员员进入大厦厦； 夜间对对外来人员员进行询问问和登记； 严禁携携带危险物物品进入大大厦； 遇遇到外来人人员将大件件物品带出出大厦，即即与物主核核实，并作作登记； 为业主主提供便利利性服务。（2）巡逻逻岗的任务务： 按规定定路线巡视视检查，不不留死角； 巡查车车辆停放情情况，维护护道路畅通通、车辆安安全

17、，做好好安全防范范工作； 对大厦厦内的嫌疑疑人员进行行检查防范范； 对大厦厦及楼宇安安全、防火火检查； 装修户户的安全检检查； 防范和和协助公安安部门处理理各类治安安案件； 防范和和制止各类类违反大厦厦管理制度度行为。2、技术防防范：应用安全报报警监控系系统、电子子巡更系统统，对大厦厦内的治安安情况实施施24小时时监控，以以确保安全全。（1）对可可疑或不安安全迹象采采取跟踪监监视和定点点录象措施施，并及时时通知值班班保安，进进行现场处处理。（2）值班班保安接到到治安报警警，应迅速速赶到现场场酌情处理理，并把情情况反馈到到监控中心心，监控员员对报警处处理情况作作详细记录录，留档备备查。（二）、管

18、管理措施：1、实行半半军事化管管理，制定定保安管理理和奖惩制制度，严格格付诸实施施，以增强强保安人员员的工作责责任心；2、强化保保安人员的的内务管理理，开展系系统化军事事素质培训训，提高保保安人员的的思想素质质和业务技技能；制定定紧急事事故处理办办法，定定期组织演演习；3、加强保保安人员的的行为规范范教育，服服装统一，佩佩证上岗，语语言文明，举举止得当；4、严格执执行保安巡巡更点到制制度，确保保巡逻质量量；5、监控中中心定期检检修、保养养，确保监监控设备完完好；6、保证监监控、值勤勤记录详细细完备，建建立安全管管理档案。四、消防管管理方案消防管理是是物业安全全管理的重重点，因此此要根据消消防法

19、规的的要求，结结合实际，切切切实实地地做好消防防安全工作作，确保业业主的生命命财产安全全。（一）管理理内容：1、做好消消防监控中中心的管理理；2、做好消消防设施、器器材的管理理；3、保持消消防通道的的畅通；4、加强装装修期间的的消防安全全管理；5、严禁违违章燃放烟烟花爆竹；6、严禁携携带、储藏藏易燃易爆爆物品；7、防止电电器短路等等引发火灾灾因素。（二）管理理措施：1、制订并并落实消防防管理制度度和消防安安全责任制制，做到责责任落实，器器材落实，检检查落实；2、制订消消防事故处处理预案，防防患于未然然；3、建立义义务消防队队，每月组组织一次消消防安全学学习，每季季组织一次次消防演习习；4、定期

20、进进行消防检检查，预防防为主，防防消结合，发发现隐患，及及时消除；5、做好消消防器材、设设备的检查查保养，使使之始终处处于完好状状态；6、制止任任何违反消消防安全的的行为；7、积极开开展防火安安全宣传教教育，定期期向业主传传授消防知知识；8、发生火火灾，及时时组织补救救并迅速向向有关部门门报警。五、绿化保保洁管理方方案：绿化保洁直直接关系到到大厦形象象及业主工工作环境，也也是测定环环境质量的的一个重要要指标。（一）管理理内容：1、绿化养养护：绿化化工应做到到管理日常常化、养护护科学化。（1）根据据气候，给给花木适量量浇水；（2）根据据花木长势势，给花木木适量施肥肥，适当松松土；（3）制定定预防

21、措施施，防治病病虫害；（4）及时时清除杂草草、枯枝，春春秋两季定定期修剪花花木，对遭遭受损坏的的花木及时时扶正，整整修或补种种合适的苗苗木、花草草；（5）对大大厦内部公公共场所进进行绿化布布置和养护护；（6）定期期对建筑小小品进行修修饰；（7）做到到大厦周围围绿地和花花草植被养养护完好。2、清洁卫卫生：通过过日常保洁洁工作，使使大厦公共共环境和公公共部位整整洁，公共共设施洁净净、无异味味、无破损损。（1）根据据材质选择择最佳保养养方法，定定期上光打打蜡，保持持材质表面面光亮整洁洁；（2）公共共卫生间设设专人巡回回清洁，保保持整洁无无异味；（3）楼层层公共烟缸缸每天擦试试两次，巡巡回清理，无无烟

22、蒂堆积积；（4）大堂堂设专人巡巡回保洁，玻玻璃门窗保保持光亮，无无明显印渍渍；（5）大厦厦各公共区区域保持清清洁，无随随意堆放杂杂物和占用用公共场所所现象，随随时清除各各类污渍、积积水； （6）每天天定时（正正常上班时时间前）收收集垃圾一一次，确保保垃圾袋装装化，并扎扎紧袋口，以以免渗漏，每每周对垃圾圾桶清洁、消消毒，清洁洁垃圾房内内外墙壁及及地面，每每月对垃圾圾房消毒二二次；（7）定期期进行外墙墙清洗；（8）各类类公共照明明、消防等等设施，每每月保洁一一次；（9）定期期对下水道道等排污管管道清理一一次；（10）告告示牌、指指示牌等每每天保洁一一次；（11）电电梯轿厢每每天保洁二二次，每月月对

23、电梯门门槽进行一一次清洁；（12）春春夏秋季每每周在害虫虫滋生地用用药灭虫一一次（冬季季每月一次次）；（13）对对违反环境境卫生管理理规定的行行为进行制制止。（二）管理理措施：1、建立绿绿化保洁制制度，按月月制订养护护计划，按按操作规程程规范操作作；2、加强业业务培训，增增强专业技技能，聘请请专业人员员指导养护护；3、落实“三三查” （绿绿化清洁工工自查、管管理员巡查查、管理处处主任抽查查），加强强日常监督督检查，按按月考核，确确保绿化服服务满意率率95%、保保洁服务满满意率955%；4、强化行行为规范管管理，服装装统一、标标识齐全、言言行文明。六、房屋及及公共设施施设备管理理方案：房屋管理，

24、尤尤其是共用用设施设备备的管理，直直接影响到到大厦的形形象、物业业的使用年年限及使用用安全，直直接关系到到业主及使使用人的安安全，是大大厦管理的的重中之重重。（一）管理理内容：1、房屋公公共部位管管理：根据据现状，大大厦内房屋屋可分为已已领房、空空关房和公公共用房。（1）业主主已领房： 房屋交交付时，及及时与业主主签订业主主公约，书书面告知房房屋装修管管理规定，并并建立业主主档案； 加强装装修管理，对对违章装修修行为及时时予以制止止，情节严严重者，提提请有关行行政管理部部门依法处处理； 装修期期间，应及及时进行房房屋公共部部位的保护护，确保房房屋的安全全、美观。（2）空关关房（含业业主托管房房

25、）： 管理处处应每月通通风打扫一一次； 对房屋屋和设施定定期检查（包包括墙面、管管道、门窗窗、电源线线路、水电电表），发发现问题或或尽快处理理，或及时时通知业主主。（3）公共共用房做好公共共用房（商商务中心、公公共设施用用房等）的的维护、保保养，发现现破损，及及时维修，确确保房屋的的安全、美美观。2、设备设设施维护：（1）公共共水电设施施设备定期期巡查，发发现损坏，及及时维修；（2）公共共卫生设施施每周检查查一次；（3）水泵泵、锅炉、纯纯净水等设设备每天巡巡查两次；（4）电梯梯机房，每每周保养一一次（半年年保养和一一年保养按按规定进行行）；（5）中央央空调机组组设定专人人管理，定定期巡查，确确

26、保出风口口正常；（6）温感感、烟感、喷喷淋等定期期抽查，确确保正常有有效；（7）智能能化系统采采用日常巡巡视与定期期保养相结结合，制实实时运行档档案；（5）对业业主（租户户）自用水水电设施报报修，应按按规定填写写有偿服服务联系单单，确保保维修及时时率与合格格率。（二）管理理措施：1、加强装装修户管理理，督促业业主做好装装修前期申申报工作，并并经常进行行现场检查查，发现问问题及时制制止；2、对所有有的管理人人员进行全全面培训，清清楚各隐蔽蔽线路的具具体位置，并并对技术人人员进行强强化培训，确确保谙熟该该系统的操操作及维护护；3、对系统统中所有的的器件、配配件建立详详细技术档档案，以便便最快的速速

27、度查得设设备的各项项参数，确确保系统的的最佳运行行状态；4、对所有有的设备几几配件建立立详细档案案，确保最最快速度取取得所需配配件，并能能跟踪产品品的更新换换代；5、建立维维修人员值值班制度，确确保维修及及时率与合合格率达998%以上上，且有回回访制度和和记录；6、采取日日常巡视及及定期保养养相结合的的办法，确确保房屋及及配套设施施完好率达达98%以以上。七、娱乐设设施管理方方案（视大大厦具体配配套设施而而定）确保健身娱娱乐设施的的安全使用用，为业主主提供一个个丰富多彩彩的娱乐休休闲环境。（一）管理理内容1、每周对对健身娱乐乐设施进行行不少于一一次的安全全检查：（1）活动动设施有无无破损，有有

28、无因破损损产生的尖尖角、裂缝缝等外露的的锋利部分分，秋千的的吊绳、吊吊环、螺丝丝的牢固程程度等；（2）健身身器械是否否有松支，地地面是否过过滑，防护护垫是否起起到应有作作用；（3）台球球、乒乓球球、棋牌室室地面是否否过滑，台台子是否松松动，附属属的电器是是否绝缘良良好，球拍拍、球板及及球杆是事事有外露的的锋利部分分等；（4）网球球场、篮球球场的场地地是否有不不安全因素素，球网、球球架等有无无破损和松松动，是否否牢固；2、对存在在不安全因因素的娱乐乐设施及时时做好停用用标识，组组织检修；对无法修修复的，按按手续申请请报废；（二）管理理措施1、小区设设安全检查查负责人，对对健身娱乐乐设施正常常使用

29、行使使一票否决决权；2、安全检检查人员须须如实填写写健身娱乐乐设施安全全检查表，并并妥善保管管，每月上上报管理处处主任。八、水系使使用管理方方案（此项项内容视具具体配套情情况增减）通过有序的的管理，确确保大厦水水系运行正正常，有效效节省管理理成本。（一）管理理内容1、定期巡巡查泵房设设施，确保保设施设备备运行正常常；2、定期清清洁蓄水池池，保持水水质洁净；3、专人管管理蓄水池池，定时开开放。（二）管理理措施1、测算水水系运行成成本，结合合小区实际际，制定使使用规定；2、建立设设施设备档档案，做好好巡检记录录；3、按规定定操作，发发现异常，及及时报修。九、财务管管理方案：通过财务管管理，在改改善

30、财务状状况的条件件下，不断断扩大财务务成果，提提高企业经经济效益。（一）管理理内容：1、加强现现金收支管管理；2、搞好财财务核算；3、及时统统计物业维维修更新费费用使用情情况，每半半年公布一一次（每年年公布一次次）4、做好年年度预算和和决算工作作；5、认真审审核报销票票据，严格格控制费用用报销；6、及时掌掌握财务收收支状况，做做好财务分分析，为领领导决策提提供依据。（二）管理理措施：1、根据财财务法规政政策，制定定财务管理理制度；2、财务人人员持证上上岗，规范范操作；3、抓好财财务人员业业务培训，不不断提高业业务素质；4、加强成成本控制；5、加强财财务监督和和财务检查查。十、质量管管理方案：导

31、入ISOO90000质量体系系标准，实实施全面质质量管理，有有助于实现现“以人为为本”的管管理理念，有有助于实现决策策、计划与与控制、协协调的结合合，实现既既定的质量量目标。（一）管理理内容：1、参照IISO90000质量量体系标准准要求，制制定大厦质质量工作计计划；2、实施所所制订的工工作计划和和措施；3、对照计计划，检查查执行的情情况和效果果，及时发发现和总结结存在问题题；4、根据检检查的结果果，采取相相应的措施施，巩固成成绩、吸取取教训。（二）管理理措施：1、抓好管管理人员的的质量学习习，开展质质量管理培培训教育工工作，不断断提高质量量意识；2、制订质质量责任制制，保证质质量管理工工作落

32、到实实处；3、接受公公司对大厦厦管理工作作的现场指指导；4、配合公公司开展质质量体系审审核，发现现问题及时时纠正，对对系统性的的问题制定定整改方案案。十一、档案案资料管理理方案：加强档案资资料管理，有有助于保存存大厦的历历史资料，维维护管理的的连续性和和规范化，便便于房屋及及设施设备备的检查、维维护、更新新和与业主主的沟通、联联系 。（一）管理理内容：1、工程档档案：从接接管开始的的所有工程程技术、维维修、改造造资料、各各种竣工图图及各类设设施设备资资料等；2、业主档档案：所有有业主购、租租房合同（复复印件），业业主基本情情况登记表表、装修申申请表和住住户健康状状况登记表表等；3、财务档档案：

33、逐年年形成的园园区财务收收支报表、物物业维修基基金使用报报表等；4、文件档档案：有关关物业管理理法规政策策、公司文文件等；5、管理资资料：绿化化资料、日日常巡查（清清洁、维修修、保安）记记录、值班班记录，车车辆管理记记录、监控控记录、荣荣誉资料等等。（二）管理理措施：1、 制定定档案制度度，并严格格执行；2、 专人人管理（由由负责内勤勤的管理员员担任），专专室专柜，编编目造册，存存放有序并并且尊重业业主隐私，保保守秘密；3、 科学学管理，确确保档案资资料完整、齐齐全，确保保档案完好好率达1000%；4、 逐步步实现智能能化管理，计计时可靠的的掌握相关关信息，提提高管理水水平。十二、人力力资源管

34、理理方案一流的物业业需要一流流的管理，一一流的管理理需要一大大批高素质质的管理人人才和专业业技术人才才，而人才才的管理与与培训，对对于保持员员工的高质质量，提高高物业管理理的水平，具具有十分重重要的意义义。（一）管理理内容：1、按照合合理的人才才结构，配配置各类人人才；2、任人唯唯贤，量材材录用；3、开展业业务培训，全全面提高业业务素质；4、进行业业绩考核，优优胜劣汰。（二）管理理措施：1、制定岗岗位责任制制，做到责责、权、利利分明；2、建立约约束与激励励相结合的的运行机制制，充分调调动工作积积极性；3、加强思思想作风建建设，树立立全心全意意为业主服服务的观念念和企业的的品牌意识识；4、岗前培

35、培训与在岗岗培训相结结合，走出出去培训与与请进来培培训相结合合；5、全面考考核，做到到公开、公公平、公正正。智能化系统统的管理和和维护（一） 建建立一支设设备运行及及维护人才才队伍将组建一支支精干的设设备运行及及维护专业业技术队伍伍，熟悉设设备性能及及隐蔽线路路走向，并并邀请相关关单位（如如系统设置置、安装单单位）对所所有技术人人员进行强强化培训，确确保谙熟该该系统的操操作及维护护。（二） 管管理人员的的业务素质质培训对所有的管管理人员进进行全面培培训，让每每一个人员员都能清楚楚知道隐蔽蔽线路的具具体位置，保保证隐蔽工工程中的线线路不受损损。（三） 建建立设备技技术档案对系统中所所有的器件件、

36、配件建建立详细技技术档案，包包括型号、技技术参数、外外型尺寸、工工作条件等等等，以便便以最快的的速度查得得设备的各各项参数，确确保系统的的最佳运行行状态。（四） 建建立设备运运行档案建立对消防防监控系统统的实时运运行档案，使使操作人员员对系统的的正常运行行了如指掌掌，并对系系统的报警警信息作正正确的分析析及存盘。（五） 建建立供货商商档案对所有的设设备及配件件建立详细细档案，包包括型号、产产地、制造造单位、供供应单位等等等，并与与供货商、制制造商保持持联系，确确保以最快快速度取得得所需配件件，并能跟跟踪产品的的更新换代代。（六） 日日常巡视与与定期保养养日常的巡视视检查是及及时发现问问题的最佳

37、佳途径，而而定期维护护是发现、解解决软性隐隐患的最佳佳办法。对对此将采取取日常巡视视及定期保保养相结合合的办法以以确保设备备安全运行行。机构设置及及人员配置置（一）物业业管理机构构设置及人人员配备1、机构设设置根据_物业业管理的需需要，现对对物业管理理机构的设设置和人员员的配备作作如下安排排：参考：http:/m/54/89555.htmmlhttp:/m/6/66689.htmllhttp:/m/6/55426.htmllhttp:/m/6/44768.htmllhttp:/m/6/44505.htmll 参考资料：物业管理理网 htttp:/ 22回答者： 勇敢此为工程部部分第一节 任任务

38、和岗位位设置一、任务工程部是实实施大厦工工程管理，保保障设备、设设施正常运运行的职能能部门。工工程管理具具有严密的的科学性和和较高的技技术性，这这是为用户户创造安全全、文明、舒舒适、方便便的商住环环境的基本本保证和坚坚强后盾，是是反映大厦厦服务水准准、良好形形象和声誉誉的重要标标志。工程部的职职责范围如如下：1、负责大大厦电力系系统、电讯讯系统、电电梯系统、空空调系统、供供水系统的的运行管理理，维护保保养和故障障检修；2、负责大大厦公共设设施、设备备的维修保保养；3、负责对对用户室内内设施、设设备提供有有偿维修服服务；4、负责大大厦外派工工程的监管管工作。5、负责对对用户提供供收费特色色服务以

39、及及特约服务务。二、工程部部架构图（AA座）工程人员结结构图人员配置说说明项目负责人人： 1人人工程专业工工程师：33人(土建建、电气、机机电各1人人)综合维修班班：15人人领班:1人人（兼维修修）综合维修工工:15人人设备运行：8人领班:1人人（兼维修修）运行工:77人配电室值班班电工：116人领 班: 1人（兼兼值班）BC座配电电室 8人人DE座配电电室 8人人库管 1人人共计 444人第二节 岗岗位职责一、 工程程部经理岗岗位职责1、负责组组织开展大大厦工程设设备的维修修、养护、运运行、管理理工作。2、负责制制订培训计计划，定期期开展对本本部门员工工的业务培培训，监督督、检查、指指导本部

40、门门员工工作作，定期对对本部门进进行考核。3、协助物物业公司完完成所交办办的各项工工作。二、 主管管岗位职责责1、在工程程部经理的的领导下，管管理本系统统的员工和和所辖设备备。2、制订并并监督执行行本系统的的设备定期期保养规定定及技改项项目方案3、制订本本系统员工工的安全教教育和业务务培训计划划。4、填写本本系统的操操作要求和和工作指令令。5、提出本本系统的备备仓计划，协协助采购专专业性较强强的工具或或零件。6、负责与与相关业务务主管部门门进行业务务联系，负负责本系统统各类图纸纸和资料的的收集、分分类。三、 领班班岗位职责责1、在项目目主管领导导下，对所所辖设备及及员工进行行管理。2、安排执执

41、行所辖设设备的定期期保养规定定及参与执执行有关的的技改项目目。3、监督执执行本部门门的工作指指令，负责责跟进工程程单的作业业情况。4、定期组组织所辖员员工进行技技术和安全全生产等业业务知识的的交流。5、做好本本班组的技技术档案、维维修保养记记录和交接接班记录等等原始记录录。6、及时反反馈常用物物料、维修修零件、工工具等材料料的品质情情况。四、 电工工岗位职责责1、在电工工值班时应应留意变配配电室高、低低压设备的的运行情况况，填写各种相应记记录，做到到每两小时时巡视一次次，特殊情情况加强巡巡视次数。2、必须按按照安全操操作规程操操作，在值值班时间内内值班人员员对变配电电室设备负有有监视、维维修、

42、保养养、操作及及事故处理理并上报上上级领导的的责任。3、员工必必须严格执执行供电局局颁发的规规章、制度度。严格遵遵守公司制制定的各项规规章、制度度。4、熟悉公公司所辖范范围内各用用电系统的的运行方式式，掌握主主要设备的的性能及故障障处理。5、保证机机房内的环环境卫生。6、管理好好固定资产产，三备品品(安全、消消防、一般般备品)做做好保密工工作、保卫工工作、防火火工作。五、 水工工岗位职责责1、自觉遵遵守公司及及工程部制制定的各项项规章制度度，服从公公司各级领领导的管理，树树立高度的的责任心，做做好本职工工作。2、负责物物业辖区内内的上下水水、采暖、空空调、送风风及各种管管道的正常运行与维维修保

43、养工工作。3、做好所所属设备的的维修、保保养工作，保保证冷、热热及采暖系系统的正常常运行。4、做到日日有日检，周周有周检，发发现问题及及时汇报并并处理，当当班发生的问题不不得交班，应应配合下班班完成修理理任务。5、认真做做好巡查并并填写巡检检记录表、维维修单并将将修理中所所用材料及工时报本本部主管领领导。第三节 内内部管理规规定一、 值班班规定1、值班员员工必须严严格坚守岗岗位，不得得私自离岗岗、串岗。未未经批准擅擅自脱离岗岗位者，作作违反劳动动纪律处理理；造成损损失的，追追究其经济济责任。2、值班员员工必须服服从当值主主管的安排排，听从调调配，执行行当值主管管的工作指指令。3、值班员员工必须

44、严严格执行巡巡检制度，做做到腿勤、眼眼尖、耳灵灵、脑活、手手快，及时时发现隐患患，迅速扣扣除故障，保保证设备安安全运作。4、值班员员工必须做做好当班的的工作记录录，按栏目目要求认真真填写。二、 交接接班规定交班人：l、必须在在交班前认认真填写好好交班记录录，写明运运行情况及及发现的问问题 ，准准确无误地地写明问题题现象、解解决办法、建建议并转达达上级对 员工下达达的指令。2、工具、劳劳保用品、文文具等物品品应交接清清楚。3、做好交交班前的一一切准备工工作，整理理现场，做做好环境卫卫生和设备备卫生，为为下一班工工作创造有有利条件。接班人：1、接班人人在接班前前4小时内内严禁饮酒酒，否则严严禁交接

45、班班。2、应提前前十五分钟钟到岗，由由交班人将将交班事项项交待清楚楚。3、交班人人与接班人人共同检查查巡视工作作场地，确确认无误后后，由接班班人签字后后方可离岗岗。4、在交接接班期间发发生的设备备问题，应应立即停止止交接班，并并由交、接接班人远共共同协力解解决，同时时上报本工工种领班和和当值主管管。三、运行记记录管理制制度1、所管辖辖系统巡查查记录表每每日做好记记录，由项项目主管检检查后每月月月底将表表格汇总交交物业公司司存档。2、设备月月度检查保保养表填好好后交领班班，项目经经理审查后后每月交物物业公司存存档。3、所有记记录必须按按时完成，不不准弄虚作作假。第四节 设设备设施管管理设备设施管管理的主要要内容有：1、确保能能源的供给给及有效地地控制能耗耗2、建立日日常保养和和定期检查查、维修制制度，并作作好详细记记录给排水系统统设备的维维护管理给排水系统统是指房屋屋的冷、热热水管道、阀阀门、水箱箱、生活及及消防水泵泵、污水排排放管道设设施等。（1） 加加强巡视检检查，检查查范围包括括室内外的的外露