合同审查意见书26157.docx

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1、合同审查意见书致：重庆市天罡房地产咨询有限公司合同名称：房地产居间买卖合同合同编号：0001送审人：重庆市市天罡房地产产咨询有限公公司送审时间：20007-7-18一：合同基本情情况：合同的基本条款款有所约定，如如：1、当事人的的名称或姓名名、住所。22、标的。33、价款。4、履行期限限、方式。5、违约责责任。6、合同生效效条款。二：合同存在的的主要问题：1、合同应具备备的部分条款款没有约定。2、有些条款约约定不明确。3、有些文字表表述不符合法法律规定。三：审查修改意意见及理由：一、当事人的的名称或姓名名、住所 1、卖卖方修改为：“卖方： （以以下简称甲方方）”。应填写共共有人的姓名名。因为：

2、根据城城市私有房屋屋管理条例规规定“机关、团体体、部队、企企业、事业单单位不得购买买或变相购买买城市私有房房屋，如因特特殊需要必须须购买，须经经县以上人民民政府批准”。此条规定定明确了机关关、团体、部部队、企业、事事业单位购买买城市私有房房屋尚需一定定的程序。2、删去：“卖卖方、代理人人、卖方项中中的营业执照号号、法定代表表人项。因为：代理人只只能是自然人人，因此，不不可能有法定定代表人和营营业执照项。3、把“买方”调到第二项项位置，把经经纪方改为“中介方”，且分别注注明“（以下简称称乙方、丙方方）”。因为：一是符合合合同的一般般规律，二是是根据城市市房地产管理理法第566条规定，中中介机构分

3、为为房地产咨询询公司、房地地产价格评估估公司、房地地产经纪公司司。而我们公公司的类别是是房地产咨询询公司。二、房屋其本情情况以表格的形式作作如下修改：坐落：重庆市万万州区 幢号单元层次房号建筑结构建筑面积（平方方米）套内面积（平方方米）住宅非住宅住宅非住宅房产证号房屋共有人土地证号土地性质附属设施因为：这样修改改简单明了。三：三方承诺并并保证（一）甲方1、该房屋产权权清晰、合法法、交易手续续完备，无任任何债务纠纷纷，并保证产权人及共共有人同意出出售此房。2、该房产没有有被司法机关关和行政机关关依法裁定、决决定查封、保保全、罚没。3、该该房产没有设设定抵押等担担保。4、公告拆迁迁范围，即将将实施

4、拆迁。 5、其他禁禁止、限制交交易的情况。 6、积极配配合办理过户户手续，不得得以任何借口口推诿。（二）乙方1、按规定交付付定金及房款款。2、提供该房房屋过户交易易和银行贷款款时所需的相相关证件及材材料的原件和和复印件，并并保证在办理理过户交易手手续时按时到到场。（三）丙方1、见证并监督督本合同的执执行。2、代办该房房屋过户、贷贷款的相关手手续。3、代收乙方方支付的定金金、房款，并并接受委托向向甲方支付房房款。4、甲、乙双双方发生违约约或争执等情情形时，应出出面予以协商商；协商无效效时，应采取取中立态度，并并证明事实。这样规定，有利利于中介公司司免责，且对对三方有一定定的约束。 四、价款、相关

5、关费及支付方方式（一）房价及支支付方式双方同意上述述房屋售价为为人民币（大大写） _万_仟_元整整(小写)_ 元。第一次付款： 年 月 日日前乙方按出出售房屋价格格的_支付首付付款（大写）_ 元（小小写）_元（此数数额含定金）。第二次付款：过过户的同时，乙乙方凭丙方持持有的业务务受理单将将（大写）_ 元（小小写）_元以现金金方式或三方方同意的其他他方式支付给给甲方。第三次付款：甲甲方协助乙丙丙方办理水、电电、气、闭路路等手续后，乙乙方向甲方支支付尾款 元（大写写）小写 。甲乙双方采取按按揭方式支付付房款的，付付款方式及相相关相关约定定适用丙方的的二手房按按揭服务合同同。这样修改比较清清晰，尾款

6、的的目的在于保保证甲方协助助附属设施的的过户，且有有利于甲方不不破坏附属设设施。原合同同规定“买方方应在办出新新房产证当日日将余款付清清” 这这样约定，不不利于及时交交割，且对甲甲方存在房屋屋所有权移转转而有收不到到部分房款的的风险，对丙丙方也留下后后遗症。按揭揭服务应当另另行规定较合合适，因为合合同调整的对对象不同。 （二）相相关费用1、 经甲乙双方方约定，该房房屋交易税费费按国家规定定收费标准由由 承担。2、签订本协议议的同时，甲甲乙双方按与与丙方约定的的收费标准，甲甲方支付佣金金（大写）_ 元（小小写）_，乙方支支付佣金（大大写）_ 元（小小写）_。3、权证代办费费（大写）_ 元（小小写

7、）_，由 方支付。 这样修改比较直直观。原合同同规定了很多多税费明细，其其实没有必要要，且这样规规定有一定的的风险，因为为税费国家随随时在调整，变变化比较快，很很难列举清楚楚，容易导致致甲乙双方扯扯皮。因此，只只要作笼统说说明即可，即即按照国家有有关税费规定定由甲乙双方方各自承担。为为了结合万州州部分市民的的特殊情况，有有些交易人不不懂国家税费费，怕上当，愿愿意净的或者者净付，因此此，可以约定定由一方支付付税费。五、过户户、交房及方方式 1、经甲甲乙双方协商商，甲乙双方方应于 年 月 日到万州州区房屋交易易中心协同丙丙方办理该房房产过户手续续。2、甲方应于 年 月 日交付该该房屋给乙方方占有使

8、用，以以交付钥匙的的方式进行占占有使用。3、该房屋交付付当日，甲、乙乙、丙 三方均需到到场。待该房房屋交付完毕毕后，甲、乙乙双方应签订订物业交割割单。 4、该房屋屋交付前，因因该房屋所产产生的各项费费用如：水、电电、气、物业业、等费用，由由甲方承担；该房屋交付付并签订物物业交割单后后，因该房屋屋所产生的各各项费用如：水、电、气气、物业、等等，由乙方承承担。该房屋屋交付时，甲甲方应提供上上述费用交纳纳的单据。5、在占有使用用期间，房屋屋没有过户之之前，乙方不不得对该房屋屋进行改善或或者改良。这样规定有利于于防止拖延履履行，防止买买方不当处置置没有过户的的房屋。六、违违约责任 1、若甲方方在上述期

9、限限内未履行交交房义务，致致使乙方解除除合同的，甲甲方应将已收收房款及利息息全部退还乙乙方，利息按按_利率计算算并双倍返还还定金，同时时支付丙方全全部中介费。2、甲、乙方不不在约定的时时间内办理房房屋过户手续续，相对方有有权向对方追追索违约金。违违约金自本合合同约定的过过户期限届满满第二日起至至实际过户之之日止，每延延迟一日按房房屋价款万分分之_（大写）向向相对方支付付延期违约金金。逾迟超过过_日（遇法定定节假日顺延延）仍未过户户的，非违约约方有权解除除本合同，其其交纳的定金金甲方不予返返还，并由违违约方支付丙丙方全部中介介费用。3、乙方如未按按本合同付款款方式规定的的时间付款，甲甲方有权向乙

10、乙方追索违约约金。违约金金自本合同约约定的付款期期限第二日起起至实际付款款之日止，每每延迟一日乙乙方按延迟交交付价款万分分之_（大写）向向甲方支付延延期违约金。逾逾迟超过_日（遇遇法定节假日日顺延）乙方方仍未付款的的，甲方有权权解除本合同同，其交纳的的定金甲方不不予返还，并并由乙方付丙丙方全部中介介费用。4、甲方如违反反上列保证义义务而导致合合同无效或者者不能履行，须须向乙方和丙丙方承担损害害赔偿金或者者违约金，向向乙方双倍返返还定金并承承担实际损失失，向丙方支支付全部中介介费用。5、本合同签定定后如无正当当理由甲、乙乙方：擅自解解除合同的；相互或与他他人串通，损损害丙方利益益的；未能向向丙方

11、提供相相关房产证件件、文件、合合同、身份证证件等，致使使丙方无法完完成居间任务务，且给丙方方造成实际损损失的；按照照丙方在本合合同中应当获获得的佣金予予以赔偿。6、如丙方违约约，则退还佣佣金。 这样修改比较明明确具体，赔赔付时间有具具体款项，不不会使条款的的实际约束力力和执行力下下降，以确保保合同条款的的最终落实。这这样规定更有有利于保护三三方的合法权权益，促使合合同得到全面面履行。七、解决争争议的方式本合同在履行中中如发生争议议，三方应协协商解决。协协商不能解决决的，三方同同意任何一方方均可向房地地产所在地人人民法院提起起诉讼。八、合同生效效条款本合同正本一式式三份，经甲甲乙丙三方签签字或者

12、盖章章后生效。甲甲、乙、丙三方各执一份份。本合同未尽事宜宜，双方可签签定补充协议议。本合同的的附件和双方方签定的补充充协议为本合合同不可分割割的组成部分分，具有同等等法律效力。这样修改把合同同附件纳入合合同，具有法法律意义，且且可以根据实实际情况以附附件的方式补补充合同。原原合同规定本本合同一式四四份，那样规规定没有必要要，且增加了了成本，除非非需要备案才才需四份。以上意见，仅供供参考。 重庆庆升腾律师事事务所 卿成平平 20007年7月20日附：房屋买卖居间合合同出卖方： （以下简称称甲方）身份证号： 电话：买受方： （以下简称称乙方）身份证号： 电话：中介方：重重庆市天罡房房地产咨询有有限

13、公司 （以下下简称丙方）地址： 电话： 根据中中华人民共和和国合同法、中中华人民共和和国房地产管管理法及其其他相关法律律、法规之规规定，甲、乙乙、丙三方在在平等、自愿愿和协商一致致的基础上，就就甲、乙双方方共同委托丙丙方从事房地地产经纪事项项达成一致意意见，特订立立如下协议：一、房屋其本本情况坐落：重庆市万万州区 幢号单元层次房号建筑结构建筑面积（平方方米）套内面积（平方方米）住宅非住宅住宅非住宅房产证号房屋共有人土地证号土地性质附属设施二：三方承诺并并保证（一）甲方1、该房屋产权权清晰、合法法、交易手续续完备，无任任何债务纠纷纷，并保证产权人及共共有人同意出出售此房。2、该房产没有有被司法机

14、关关和行政机关关依法裁定、决决定查封、保保全、罚没。3、该该房产没有设设定抵押等担担保物权。44、公告拆迁迁范围，即将将实施拆迁。 5、其他禁禁止、限制交交易的情况。 6、积极配配合办理过户户手续，不得得以任何借口口推诿。（二）乙方1、按规定交付付定金及房款款。2、提供该房房屋过户交易易和银行贷款款时所需的相相关证件及材材料的原件和和复印件，并并保证在办理理过户交易手手续时按时到到场。（三）丙方1、见证并监督督本合同的执执行。2、代办该房房屋过户、贷贷款的相关手手续。3、代收乙方方支付的定金金、房款，并并接受委托向向甲方支付房房款。4、甲、乙双双方发生违约约或争执等情情形时，应出出面予以协商商

15、；协商无效效时，应采取取中立态度，并并证明事实。三、价款、相关关费及支付方方式（一）房价及支支付方式双方同意上述述房屋售价为为人民币（大大写） _万_仟_元整整(小写)_ 元。第一次付款： 年 月 日日前乙方按出出售房屋价格格的_支付首付付款（大写）_ 元（小小写）_元（此数数额含定金）。第二次付款：过过户的同时，乙乙方凭丙方持持有的业务务受理单将将（大写）_ 元（小小写）_元以现金金方式或三方方同意的其他他方式支付给给甲方。第三次付款：甲甲方协助乙丙丙方办理水、电电、气、闭路路等手续后，乙乙方向甲方支支付尾款 元（大写写）小写 。甲乙双方采取按按揭方式支付付房款的，付付款方式及相相关约定适用用丙方的二二手房按揭服服务合同。（二）相关费用用1、经甲乙双方方约定，该房房屋交易税费费按国家规定定收费标准由由 承担。2、签订本协议议的同时，甲甲乙双方按与与丙方约定的的收费标准，甲甲方支付佣金金（大写）_ 元（小小写）_，乙方支支付佣金（大大写）_ 元（小小写）_。转自httpp:/xzzn.20000y.neet/mb/1/ReaadNewss.asp?NewsIID=1222409卿成成平律师