某地产开发可行性研究报告epvw.docx

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1、攀枝花地地块地产产开发可可行性研研究报告告一、国家家宏观经经济及房房地产行行业展望望1、国家家经济形形势20077年，我我国国内内生产总总值24466119亿元元，比上上年增长长11.4%，继继续表现现出高速速增长的的态势；城镇居居民人均均可支配配收入也也比上年年增长了了12.2%，达达到1337866元。但受国际际经济、国国内自然然灾害等等多重因因素叠加加影响，220077年各月月度PPPI（生生产者价价格指数数）、CCPI（消消费者物物价指数数）持续续走高，今今年1月月份，工工业品出出厂价格格同比上上涨6.1%，原原材料、燃燃料、动动力购进进价格上上涨8.9%。全全国居民民消费价价格总水水

2、平同比比上涨77.1%，涨幅幅创111年新高高。一般般说来当当CPII3%的增幅幅时，就会出现现通货膨膨胀，而当CCPI5%的的增幅时时，就是是严重的的通货膨膨胀。因此，220088年，我我国经济济有可能能出现不不稳定情情况，央央行也会有相应应的紧缩缩货币政政策和财财政政策策的行为为，从而而造成220088年经济济前景不不明朗,经济可可能出现现波动,影响国国民经济济的发展展速度。日期07-1107-2207-3307-4407-5507-6607-77增幅2.2%2.7%3.3%3.0%3.4%4.4%5.6%日期07-8807-9907-11007-11107-11208-1108-22增幅

3、6.5%6.2%6.5%6.9%6.5%7.1%8.7%2、行业业发展情情况20077年，我我国房地地产总体体运营数数据为：开发投投资2552800亿元，比比上年增增长300.2%，其中中商品住住宅投资资180010亿亿元，增增长322.1%。商品品房竣工工面积5582336万平平方米，增增长4.3%。商商品房销销售面积积761193万万平方米米，增长长23.2%，其其中商品品住宅6691004万平平方米，增增长244.7%。回顾20007年年全国房房地产市市场，由由于楼市市泡沫存存在，相相对于220066年，国国家对房房地产市市场的宏宏观调控控不断加加大，从从土地、信信贷、税税收、金金融、市

4、市场秩序序等多个个方面，相相继出台台了200多个政政策，连连续6次次加息、10次次上调存存款准备备金率，大大力推进进经济适适用房、限限价房、廉廉租房建建设，实实施“住房保保证政策策”，使房价价飙升、投投机炒作作日益严严重的现现象在一一定程度度上得到到了遏制制。全国绝大大部分城城市观望望情绪加加重，房房市呈现现低迷状态态，全国各各主要城城市房市市先后进进入“有价无无市”的局面面，期房和二手房房的交易易量都大大幅萎缩缩。至今今年初，部部分城市市开发商商已经开开始松动动，不断断打出降降价的口口号，有有楼盘出出现了最最高577%的让让价幅度度。种种种迹象表表明，220088年房地地产宏观观调控将将从土

5、地地、金融融、税收收等进一一步深化化调控，将将对房地地产开发发企业的的发展产产生一定定的影响响，房地地产利润润将逐步步降低到到合理水水平。但但由于城城镇化的的飞速发发展，以以及前期期观望人人员的需需求累积积，后期期商品房房需求依依然强烈烈。房地地产企业业也将逐逐步走上上规范化化、品牌牌化的发发展道路路。二、攀枝枝花文化化及经济济状况1、地理理人文攀枝花市市地处攀攀西裂谷谷中南段段，属四四川省所所辖，具具有山高高谷深、盆盆地交错错的恃点点，相对对高差3325885米米。河流流属长江江水系、境境内有大大小河流流95条条，分属属于金沙沙江水系系、雅砻砻江水系系。该市市是中国国西部最最大的钢钢铁基地地

6、，重要要的能源源、原材材料基地地，是一一个移民民城，城城市中990%的的市民来来自全国国各地。下下辖东区区、西区区、仁和和区、米米易县、盐盐边县等等两县三三区。总总人口约约1144.4万万，其中中市区人人口约550万。2、经济济状况20077年攀枝枝花市实实现地区区生产总总值（GG D P ）3345.6亿元元，较上上年增幅幅高达114.22%。人人均G D PP 达到到302203元元，超过过40000美元元，位列列四川省省第一。3、气候候状况攀枝花具具有夏季季长、四四季不明明显，干干、雨季季分明，昼昼夜温差差大、气气候干燥燥、降雨雨量集中中、日照照多，太太阳辐射射强等特特点。年年平均气气温

7、199.2至至20.3摄氏氏度。一一般最热热月出现现在5月月，最冷冷月出现现在122月。66月上旬旬至100月为雨雨季，111月至至翌年55月为干干季，无无霜期3300天天以上。4、科技技教育：全市科技技人员众众多，门门类齐全全，现有有冶金、煤煤炭、农农业、林林业、建建筑、规规划、交交通等各各类科研研机构229个，全全市专业业技术人人员为职职工总数数的188.7%。5、交通通情况攀枝花有有通车公公路25500公公里，1108国国道贯穿穿全市。成成昆铁路路和川滇滇西线国国道公路路纵贯全全境，北北距成都都7499公里，南南接昆明明3511公里，攀攀枝花机机场也于于20003年年年底建成成通航。6、

8、自然然资源攀枝花市市矿产资资源得天天独厚，铁铁的储量量占全国国的200%，钒钒的储量量占全国国的644%，钛钛的储量量占全国国的933%，钒钒钛磁铁铁矿的远远景储量量达2000亿吨吨，并伴伴有多种种稀贵金金属，其其潜在经经济价值值达6万万亿美元元；金沙沙江和雅雅砻江水水系汇集集攀枝花花，境内内河谷深深切，高高差悬殊殊，形成成巨大的的水能资资源；植植物和野野生动物物种类达达25000多种种，生物物资源丰丰富；光光热资源源充足，有有利于搞搞立体开开发农业业，是建建立早熟熟蔬菜、水水果、蚕蚕茧、烟烟叶、糖糖料作物物等的良良好基地地。三、攀枝枝花房地地产市场场情况概述：攀枝花花房地产产行业起起步较晚晚

9、，在迅迅速发展展时期遭遭遇国家家宏观调调控，发发展被遏遏止，目目前时常常表现较较冷；发展至至20008年初初，攀枝枝花市区区均价约约为35500元元/，仁仁和区均均价为226500元/；攀枝花花住房保保障政策策相对完完善，经经济适用用房（目目前均价价不足112000元/）、廉廉租房（租租金1元元/月）的的开发量量较大，对对房地产产市场产产生了很很大冲击击；产业结结构表现现出以矿矿产开采采业为主主，以占占用资源源的集约约度来看看主要表表现为劳劳动密集集型。攀攀枝花钢钢铁厂是是其中主主要代表表，职工工数约112万人人，加上上职工家家属，约约占总市市区人数数的1/2以上上。攀枝花花市允许许单位集集资

10、建房房，以解解决单位位职工住住房问题题，以攀攀钢为主主要代表表的企业业，大量量集资建建房，对对当地房房地产市市场冲击击很大。1、市场场发展情情况攀枝花房房地产行行业于220055年逐步步步入快快速发展展阶段，在在20006年至至20007年上上半年处处于市场场“黄金期期”，使全全市商品品房均价价比20005年年上涨660%以以上，全全市商品品房均价价达到228000元/；市中中心房价价几乎翻翻了一番番，均价价达到335000元/左右。同同时，也也引入了了很多先先进的房房地产开开发理念念、现代流流行住宅宅风格及及景观配套套等，带带动了本本地居住住生活质质量和社社区品质质提升。20077年下半半年

11、，国国家加大大对房地地产行业业的宏观观调控力力度，攀攀枝花政政府主管管部门坚坚决执行行国家宏宏观调控控政策，着着力构建建住房保保障体系系，实行行限制高高端（高高档商品品房），调调控中端端（普通通商品房房），保保障低端端（经济济适用房房和廉租租住房补补贴）的的措施。多项政策策的共同同作用下下，进入入20007年110月，尽尽管不少少楼盘开开盘，但但成交量量却一直直持续走走低，前前9个月月的平均均成交套套数是7710套套，100月份只只交易了了3044套，市市场出现现萎缩。随着国家各项宏观调控政策效应的逐渐显现，目前观望气氛浓厚。而且，政府主导建设了大量的经济使用房，均价均在1200元/左右，特别

12、是其中多个属于攀钢经济适用房项目的开发，让在该市待收入情况优、最有可能成为商品房购买者攀钢员工被经济适用房市场吸引。整体来看看，20007年年，攀枝枝花市房房地产市市场共投投放300个商品品房预售售项目，共共计799.099万，房地地产投资资同比增增长599.1，增幅幅超过攀攀枝花市市全社会会投资增增速388.5个个百分点点。目前前，该市市房地产产市场运运营处于于稳定发发展状态态，近年年内，商商品房市市场仍存存在较大大的发展展空间，价价格仍存存在一定定的上涨涨幅度。2、住房房保障政政策1）、在在满足城城市发展展规划、土土地利用用计划和和企业经经济发展展规划的的前提下下，攀枝枝花市鼓鼓励企业业组

13、织本本单位职职工，充充分利用用企业红红线范围围内的存存量土地地进行集集资建房房。至220077年，攀攀枝花市市已竣工工投入使使用集资资建房990万平平方米、约约84000套住住宅，另另有1115万平平方米、11.288万套在在建。同同时，采采取“政府主主导、竞竞争房价价、土地地划拨、政政府回购购、定向向销售”的方式式进行经经济适用用房开发发建设。现现已开工工建设44个小区区约833万平方方米、885822套经济济适用房房，均价价在12200元元/左左右，其其中27702户户经济适适用房已已交付。2）、220077年，攀攀枝花市市启动了了由政府府主导的的首批5504套套廉租住住房建设设，其中中，

14、东区区1566套、西西区2004套,仁和区区1444套，总总面积22.388万平方方米，总总投资约约28000万元元。首批批廉租住住房均为为六层砖砖混结构构，每套套建筑面面积477平方米米。廉租租住房租租金标准准20008年11月1日日起执行行，租金金暂行标标准确定定为100元元/月。220088年，该该市还将将新建或或改建廉廉租住房房10000套，其其中，东东区3000套、西西区4000套、仁仁和区3300套套，总面面积约447万万平方米米。计划划截至到到20110年，建建设廉租租住房220万平平方米、约约45000套，建建设经济济适用房房1055万平方方米、1130000余套套，经济济适用

15、房房供应量量占商品品住房供供应总量量的300%；竣竣工交付付使用普普通商品品房3000万平平方米，约约300000套套。序号项目名称称占地面积积建筑面积积容积率总套数套平均面面积非住宅面面积销售均价价1力山菁菁华苑55288.4 122992.22 2.222 13293.112 02中房阳阳光大厦厦27899.3 206883.00 7.422 126105.28 74177.9 3龙在蝴蝴蝶花园园96933.4 344225.00 3.555 324106.25 030000元/4金色地带带44011.3 130000.00 2.955 108120.37 05龙江明珠珠一组团团62255

16、1.77 421996.44 0.688 43296.008 688.96欧郦景苑苑二期348886.00 168550.55 0.488 156108.02 07远达.南南山花园园2095581.0 691883.77 0.333 23300元/8宝岛花花苑322991.99 330117.00 1.022 196164.19 8359临亚家园园52388.6 106772.55 2.044 82110.18 16377.710华庭雅居居346774.66 289777.88 0.844 31392.558 11宝岛花苑苑一期322991.99 116992.88 0.366 96121.8

17、0 12菁华苑26677.7 201558.00 7.566 1720013紫竹苑52388.6 263111.66 5.022 44066.2 14龙江明珠珠3112261.6 246551.44 0.088 15上海花园园绿洲康康庭770003.55 515444.77 0.677 26000元/16翠屏苑2095581.8 110991.66 0.055 17金联御林林38522.3 507223.00 13.117 18华庭雅居居131449.33 65644.9 0.500 7291.118 19学府花园园107889.66 342773.00 3.188 292109.95 216

18、7720印象米米兰214883.11 537007.55 2.500 35000元/21金沙西苑苑396886.00 540000.00 1.366 60090.000 22曼哈顿蓝钻140886.66 1009908.5 7.166 783114.33 113990.33 34000元/20077年攀枝枝花部分分预售楼楼盘数据据表3、人口口及消费费特征1）、人人口特征征：攀枝花以以劳动密密集型的的矿产开开采业为为主。这这座建立立于19965年年的年轻轻工业城城市，为为保证生生产需要要，大量量从外地地移民，以以保证城城市工业业发展需需要。攀攀枝花市市90%以上的的人口为为外地移移民，文文化程度

19、度相对四四川其他他城市处处于较高高水平，因因此对生生活品质质的要求求也较高高。从房地产产销售角角度，攀攀枝花人人口基本本可以分分为“攀钢员员工及家家属”、“非攀钢钢员工及及家属”。 其其中：“攀钢员员工及家家属”，攀钢钢在攀市市区职工工数约110余万万人，加加之家属属，占攀攀市区人人口的440%左左右。该该人群大大部分家家庭月收收入50000元元左右，具具有购买买商品房房的能力力。但攀攀钢每年年通过单单位集资资和与政政府合作作，大量量兴建经经济适用用房，使使得该人人群对商商品房的的需求量量大打折折扣，属属于攀市市普通商商品住宅宅的非主主力客户户。“非攀钢钢员工及及家属”，从事事攀市的的第三产产

20、业、政政府部门门和部分分原材料料加工企企业，占占攀市人人口的大大多数，也也是普通通商品住住宅的购购买主力力。但该该人群收收入差距距较大，对对生活品品质的要要求也相相差较大大，客户户筛选较较为复杂杂。2）、消消费特征征：20077年上半半年，攀攀枝花市市城镇居居民人均均可支配配收入559266.988元（低低于芜湖湖的65569元元的水平平），比比上年同同期增长长16.1%，扣扣除物价价因素影影响，实实际增长长11.4%。人人均消费费性支出出43993.551元，增增长122.9%，消费费需求趋趋旺。各各领域消消费情况况几及增增幅如下下：（一）食食品消费费支出增增多，膳膳食结构构变化。上上半年城

21、城镇居民民人均食食品支出出17884.889元，同同比增长长11.2%。副副食品支支出比重重继续提提高，居居民对肉肉类、蛋蛋类、干干鲜瓜果果类及方方便食品品等消费费需求明明显增加加。（二）教教育文化化娱乐支支出下降降。免除除义务教教育阶段段公办学学校学生生学费的的政策，使使得攀枝枝花市上上半年教教育文化化娱乐领领域人均均支出4462.21元元，同比比下降11.9%。（三）现现代家电电消费增增加。上上半年，攀枝花市人均家庭耐用消费品支出173.6元，比去年同期增长80.1%。（四）信信息化产产品消费费不断升升温。上上半年，攀枝花市城镇居民家庭每百户拥有家用电脑41.42台，增长19.2%；接入互

22、联网计算机28.43台；人均通过互联网购买商品或服务的花费为8.22元。（五）住住房投入入增加。随随着收入入的增加加，攀枝枝花市城城镇居民民对居住质质量的要要求也不不断提高高。上半半年，城城镇居民民用于购购房与建建房的人人均支出出为3664.662元，人人均住房房装潢支支出为1131.64元元，比上上年同期期增长441.77%。（六）医医疗保健健支出快快速增长长。上半半年攀枝枝花市城城镇居民民人均医医疗保健健支出3304.89元元，增长长9.44%。4、与芜芜湖市场场对比1）、户户型对比比：攀枝枝花市商商品房产产品以小小高层和和高层为为主，层层高多为为3米，户户型建筑筑面积集集中于110012

23、00，户户型面积积绝大部部分都引引入入户户花园、飘飘窗等元元素。2）、容容积率对对比：项项目容积积率集中中于2.24.00左右，相相对芜湖湖容积率率比较大大，这是是主要是是因为该该地日照照资源丰丰富、东东西方向向日照时时间充足足。3）、成成本对比比：攀枝枝花地貌貌属于山山地，土土地平整整度差，平平整后地地质基础础部分较较差，在在施工时时需要设设桩基础础，如开开发高层层产品，桩桩基础的的成本约约3000元/，因此此基础造造价相对对较高；-建筑钢材材本地供供货，成成本相对对低廉；人工费费用也相相对偏低低。4）、政政策对比比：攀枝枝花地势势起伏较较大，平平地面积积有限，房房地产开开发用地地基本为为“

24、向山要要地”，地块块较小。因因此无一一次性预预售总量量的限制制；公积积金贷款款政策也也无如芜芜湖地区区的制约约政策；5）、住住房保障障：攀枝枝花住房房保障政政策实施施有效，允允许单位位集资建建房，对对房地产产市场产产生了冲冲击，是是目前攀攀枝花房房地产市市场萎缩缩的重要要原因。四、宗地地基本情情况1、基本本情况宗地位于于仁和区区区域内内，共998亩，其其中：商业用地地35亩亩，已取取得土地地证，土土地使用用权期限限为20004年年20043年年，获取取价格为为30万万元/亩亩，总价价为10050万万元；工业用地地63亩亩，契税税未交，尚尚未取得得土地证证，土地地使用权权期限为为20004年20

25、043年年，获取取价格为为4万元元/亩，总总价为2252万万元。2、地块块配套目前该地地块可以以保证小小流量的的通电、通通水，管管道煤气气没有铺铺设入地地块，周周边基本本无人烟烟居住。其其他配套套无，类类属于生生地范畴畴。3、地貌貌地质地块平整整差，部部分土地地地质为为土、石石回填地地质，地地质情况况较差，并并有约330%的的土方没没有回填填到位。在在该地块块上西侧侧沿渡仁仁西线部部分建有有40000平方方米的奇奇瑞汽车车4S店店和其他他门面，其其中的部部分门面面已经出出租给了了其他车车辆经销销商。4、周边边环境地块距离离市中心心区域约约6.77公里，西西临渡仁仁西线道道路，东东临仁和和河。地

26、地块西侧侧，正队队正在规规划建设设并有少少量工厂厂已经投投产的仁仁和区南南山循环环经济工工业园区区，向南南3公里里范围内内基本无无人居住住。地块块仁和河河东侧，河河对岸为为五十一一片区，该该区域是是攀枝花花市仁和和区的密密集居住住区域之之一，南南向1.5公里里处，为为占地约约2899.933亩、总总建筑面面积466.344万、住住宅总户户数约448000套的攀攀钢经济济适用房房“阳光家家园”小区。五、区域域竞争楼楼盘简介介1、碧水水阳光开 发 商：攀攀枝花中中伟地产产有限公公司全程营销销：安家家房地产产经纪有有限公司司占地面积积：1.1万地理位置置：攀枝枝花市仁仁和区新新仁和广广场容 积 率：

27、约约6.00土地价格格：57700万万设计户数数：5006户开盘时间间：预计计为20008年年8月销售均价价：约331000元/销售形式式：排号号、预售售。在开开盘前，客客户先交交纳12万元元诚意金金，并选选定意向向房源。根根据诚意意金额度度多少，开开发商给给予客户户不同额额度小额额（1%2%）的的优惠。户型建面面：8001400（不不含跃层层），主主力户型型为899户型型产 品：高层，共共计4幢幢，一单单元4户户，两部部电梯，两两个楼梯梯。255层结构构，普通通基础。其其中 112层为为商业，3323层层为标准准户型，224、225层为为跃层产产品。得 房 率：880%物业费用用：1.2元/

28、月地块环境境：该楼楼盘建设设用地为为“L”形地块块，在地地块前为为政府规规划建设设并已具具规模的的新仁和和广场公公园，供供周边居居民健身身、娱乐乐之用。因因此，该该楼盘可可以达到到很高的的容积率率，并且且可以降降低小区区内景观观配套成成本。2、仁和和春天花花园开 发 商：四四川鑫欣欣达房地地产开发发有限公公司占地面积积：1770余亩亩总建面积积：188万地理位置置：攀枝枝花仁和和老街鱼鱼塘片区区容 积 率：约约1.66设计户数数：11176户户销售状况况：已开开盘2年年左右，开开盘时均均价约222000元/；开发发共分33期，目目前已经经全部建建成。现现剩余尾尾房数量量约200套现房房进行提提

29、价后销销售，剩剩余房源源户型建建筑为11301500，均均价约228000元/户型建面面：9001500（不不含跃层层）,主主力户型型为1000左左右户型型产 品：多层66跃7层层结构，大大部分楼楼梯为普普通基础础，一层层住宅送送私家小小院。沿沿街部分分楼幢112层为为商业。物业费用用：0.5元/月地块环境境：该楼楼盘位于于仁和区区攀枝花花大道南南段11176号号，东临临70亩亩的 仁仁和新街街城市广广场，西西临政府府规划中中的544亩人工工湖公园园，南临临仁和河河，北临临大河南南路，有有多路公公交车通通达市区区全境，开开车到市市区仅需需9分钟钟，到机机场仅需需20分分钟。小小区绿地地率422

30、%，同同时建造造了灯光光网球场场、篮球球场、游游泳池、幼幼儿园等等配套。3、仁和和竹苑春春晓开 发 商：攀攀枝花市市川云西西路公司司占地面积积：255.244亩总建面积积：3.2万地理位置置：渡仁仁西线迤迤沙大道道（仁和和电力公公司对面面）容 积 率：11.9设计户数数：2224户销售均价价：26600元元/开盘时间间：预计计为20008年年4月下下旬户型建面面：9001200（不不含跃层层）产 品：产品运运用徽派派建筑中中“青瓦、灰灰砖、白白墙”的建筑筑风格及及部分建建筑特点点，景观观设计为为古典园园林式风风格。多多层6跃跃7层结结构，沿沿街部分分楼幢112层为为商业。地块环境境：该项项目西

31、临临渡仁西西线道路路，东临临仁和河河，北向向1公里里处有桥桥梁连接接仁和河河两岸。项项目西北北方向为为仁和区区区政府府，市政政配套比比较完善善；正北北方向为为即将交交付的占占地8.7万上海花花园项目目，为项项目凝聚聚了一定定的人气气。该项项目整体体为仁和和市场批批发交易易区，地地势及交交通道路路比较平平坦。一一期255.244亩的仁仁和竹苑春春晓定位位市场配配套服务务区，但但实际操操作就是是完全的的商品房房开发项项目；二二期999亩为市市场批发发交易区区。六、项目目SWOOT分析析1、S(strrenggth 竞争优优势)1）、土土地的购购置费用用较低；2）、距距离市中中心区域域较近，渡渡仁西

32、线线道路通通畅；3）、土土地持有有企业捷捷顺公司司在当地地有一定定的社会会资源，有有利于协协调开发发中部分分问题。2、W(weaakneess 竞争劣劣势）1）、地地块尚未未具备“三通（水水、电、路路通）一一平（地地块平整整）”的基本本开发要要求；2）、捷捷顺公司司无房地地产操作作相关经经验；3）、捷捷顺公司司开发资资金不足足，制约约开发进进度；4）、地地块地质质情况差差，增加加了开发发成本；5）、地地块目前前用地性性质不允允许进行行住宅类类产品开开发，需需要进行行调规、土土地变性性，保守守估计，另另需要补补款约330000万元。6）、捷捷顺公司司股东间间存在纠纠纷，经经营状况况可能出出现不稳

33、稳定。3、O(oppporttuniity 潜在机机会）1）、紧紧邻地块块北侧的的1200亩土地地已拍卖卖，规划划为住宅宅及商业业用地，估估计年内内开发，可可带动该该区域人人气；2）、政政府规划划道路、规规划桥的的修建使使用，能能有效引引入仁和和河对岸岸人气，提提升地块块价值；3）、南南山循环环经济工工业园区区的发展展，将给给该区域域引入其其他市政政配套，增增加区域域住房需需求；4）、攀攀枝花市市在地块块所在的的仁和区区规划建建设了“钒钛工工业园”项目，估估计移民民移入110余万万人，带带动攀枝枝花市各各方面经经济的发发展。4、T（thrreatt 外部部威胁）1）、目目前虽然然了解到到该地块

34、块旁边规规划建设设一座桥桥通往对对面五十十一，但但是未规规定何时时建成通通车，另另考虑到到攀枝花花目前市市委书记记主抓城城市建设设，但其其现为中中央候补补委员，将将可能调调往省里里工作，下下任书记记是否会会继续推推进此项项目，有有一定威威胁。2）、220077年4月月，攀枝枝花市区区规划刚刚刚调整整，若没没有一定定的政策策需要，现现阶段调调规难度度较大；3）、紧紧邻地块块北侧的的1200亩土地地为住宅宅与商业业用地，将将出现两两项目同同期开发发相互竞竞争的局局面，使使双方在在产品方方面都必必须考虑虑对方产产品、营营销策略略对己方方运营的的风险；4）、当当地政府府有意要要求从该该地块中中收回55

35、0亩，另另作规划划。七、土地地价值评评估1、行业业估价法法价值评评估根据在攀攀枝花接接触的几几位房地地产开发发商，根根据地块块所在区区域配套套及房地地产市场场状况，表表示对此此块土地地目前开开发前景景不甚看看好，按按照目前前攀枝花花房地产产市场情情况、土土地出让让价格及及地块现现状，评评估出该该地块总总价为220000万元。2、土地地类比法法价值评评估前 提：土地能能够调规规、变性性，土地地使用期期延长为为50年年。类比土地地：地块块北侧相相邻土地地，获取取方式为为拍卖获获得。类比土地地捷顺土地地价格差异异备注计算公式式面 积120亩亩98亩用 途商业与住住宅用地地工业633亩，商商业355亩

36、25990万需要调规规，将土土地变性性为成商商业与住住宅用地地，调规规按商业业20万万/亩，工工业按330万/亩计算算￥1=335*220+663*330土地平整整政府负责责平整约30%土方未未填3000万地质状况况贫铁矿岩岩基础回填部分分地质较较差11.0011万/亩亩按照1/3地块块需要用用桩基础础，2.5的容容积率，桩桩基础造造价建筑筑面积11约2200元元￥2=00.333*6666.77*2.5*2200容 积 率2.52.5依照前提提给定使用年限限50年50年依照前提提给定出让单价价110万万元/亩69.551万元元/亩￥=1110-（25590+3000）/998-11土地价值值

37、132000万元元68111.988万元￥=669.55*9883、综述述：行业估价价法的判判定基准准为充分分考虑“市场现现状”因素，对对“市场发发展”这一重重要因素素考虑不不足；而而土地类类比法主主要参照照“市场发发展”因素，对对“市场现现状”因素考考虑不足足。因此，实实际价格格应该是是平衡各各方面风风险得出出的结果果，因此此取上述述两种评评估法结结果的平平均值，判判定出该该地块总总价值为为44005.999万元元。八、项目目操作建建议在土地能能够调规规、变性性并延长长使用期期的前提提下，如如果该地地块进行行房地产产项目开开发，根根据上述述各项分分析，给给出项目目操作建建议如下下。1、风险险

38、规避建建议综合以上上事实及及分析，建建议采取取以下措措施规避避经营风风险：1）、确确定地块块区域规规划路、桥桥的动工工时间和和使用时时间。在在规划路路、桥未未动工之之前，该该区域人人气不足足，不能能强行开开发。必必须在确确定规划划路、桥桥的建设设时间和和完工时时间后，再再进行项项目运做做，以达达到利润润最大化化、产品品快速销销售去化化的目的的。2）、抓抓紧时间间办理地地块调规规、变性性的手续续，尽早早使该地地块可进进行房地地产开发发。土地地用途变变性后不不及时开开发无所所谓，可可等待时时机再进进行开发发；但如如果开发发时机成成熟，而而土地用用途变性性工作未未完成，就就将错失失良机。3）、需需求

39、一家家经验足足的房地地产企业业进行合合作，成成立项目目公司，一一家控股股，两家家共管，利利润根据据投入大大小分成成，以解解决捷顺顺公司无无房地产产操作经经验的问问题，节节约管理理成本，少少走弯路路，避免免不必要要的损失失。如捷捷顺公司司专为该该地块成成立房地地产公司司，项目目管理、人人员成本本等方面面都可能能出现疏疏漏，使使整个项项目运作作出现问问题。4）、着着重研究究相邻地地块房地地产项目目，尽量量避免与与其同期期开发。如如果难以以避免，也也要研究究对方产产品及运运营特点点，在己己方项目目定位上上，一定定要保证证和对方方产品有有很大的的差异，如如，对方方主力户户型为1100以上，己己方则尽尽

40、量多开开发1000以以下户型型，在产产品上产产生差异异，以避避免和对对方打价价格战而而两败俱俱伤。在在运营特特点上，也也要注意意利用对对方的开开发空挡挡推盘，避避免恶意意竞争而而造成损损失。5）、考考察相邻邻地块的的开发商商人员队队伍的相相关从业业经验。如如果其团团队技术术过硬，可可考虑与与其协商商连手开开发，完完全消除除竞争，使使双方利利益最大大化。6）、根根据目前前攀枝花花房地产产市场及及地块区区域房地地产市场场状况，建建议采用用“多期开开发”的开发发策略、“低开高走”的价格策略。即以在项目开发中，分做数期开发。前期，根据市场需求情况，先开发一部分（开发量根据当时调研数据判定），在利用产品

41、吸引客户的同时，再加上较低的价格，来为项目凝聚人气。在有一定人气的情况下，根据区域市场发展需求情况，保证供应量不大于需求量，将产品分期投放市场。此举，不但可以节省运作流动资金，也能够实现产品快速去化和利润最大化的双重目的。2、开发发节奏建建议1）、在在规划路路、桥开开工和建建成日期期未确定定之前，进进行土地地调规、变变性、延延长土地地使用期期的手续续办理，转转变成商商业与住住宅用地地性质，并并延长土土地使用用期，保保证项目目操作的的合法性性。同时时，完成成土地平平整工作作，使地地块具备备“三通一一平”的基本本开发条条件。2）、在在确定规规划路、桥桥开工日日期时，寻寻求合适适的合作作伙伴，协协商

42、合作作方式，签签定合作作合同。同同时，重重点研究究相邻地地块的房房地产项项目及其其他区域域竞争楼楼盘，研研究行业业宏观政政策和区区域经济济，制定定规避恶恶意竞争争的方案案，保证证己方项项目良好好运营。3）、委委托设计计院对地地块进行行整体规规划，设设计优质质备选户户型，确确定开发发思路，在在合适的的开发时时机，启启动该地地块的房房地产开开发。3、产品品类型建建议1）、住住宅产品品：以多多层产品品引导市市场（建建安成本本低），主主推小高高层产品品（提高高容积率率）主力力户型以以户型紧紧凑、总总价低的的1000产品品为主。其中可考虑开发少量的写字楼，开发量根据后期市场调研数据研判。以2.55的容积

43、积率，除除商铺面面积后，可可开发住住宅面积积约155.6万万，该该地块可可开发住住宅约115600户。按按照户均均3.55人，该该项目约约可容纳纳54660人。2）、商商业产品品：参照照芜湖市市区人均均商业面面积1.25,同时时考虑攀攀枝花市市人口特特征及商商业分布布情况，按按人均商商业面积积1.22计算算，可开开发商业业产品约约65000。商商业业态态建议如如下：沿街商铺铺（沿渡渡仁西线线道路），建议开发4000左右，可考虑作汽车销售店面及中、小超市；内街商铺铺：以不不大于建建筑面积积50的（考考虑规划划项目内内街或建建造在项项目南、北北外沿）社区商铺为主力产品，建议开发2500社区商铺，用

44、于经营业主入住之后的食品、蔬菜及其它生活日用品。3）、结结构建议议为“框架结结构”或“框架剪剪力墙结结构”，保证证产品质质量和品品质。4、经济济效益评评估按照区域域市场调调研数据据，结合合地块周周边环境境，建议议项目销销售均价价2400026000元/，商商业产品品销售均均价为44000045000元/。在在土地成成本、土土地调规规费用和和土地平平整费用用不记入入的前提提下，结结合攀枝枝花市和和芜湖市市房地产产成本情情况，大大致计算算出该项项目效益益情况如如下：项 目目住宅商铺备注建筑面积积/156000065000销售额/万元39000027000建安成本本/万元元17166071512000元/配套费用用/万元元54600227.5350元元/营销费用用/万元元1170081约销售额额3%管理费用用/万元元15600108约销售额额4%税 费/万元35100243约销售额额9%利 润/万元10144013255.5利润总计计总计114665.55万元