某房地产项目成本控制研究ersg.docx

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1、华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文分类号 学号号学校代码码 密密级硕士学位位论文房地产项项目成本本控制研研究学位申请请人：学科专业业：指导教师师：答辩日期期：A Thhesiis SSubmmittted in Parrtiaal FFulffilllmennt oof tthe Reqquirremeentssfor thee Deegreee ffor thee Maasteer oof EEngiineeerinngReseearcch oon tthe cosst cconttroll off thhe rreall esstatte pprojjectt inn thhe

2、 cconttempporaary andd ennvirronmmenttal reaal eestaateCanddidaate:Majoor: Supeerviisorr: Huazzhonng UUnivverssityy off Scciennce & TTechhnollogyyWuhaan 44300074, P.R.CChinnaOctooberr, 20007独创性声声明本人声明明所呈交交的学位位论文是是我个人人在导师师指导下下进行的的研究工工作及取取得的研研究成果果。尽我我所知，除除文中已已经标明明引用的的内容外外，本论论文不包包含任何何其他个个人或集集体已经经发表或或撰写

3、过过的研究究成果。对对本文的的研究做做出贡献献的个人人和集体体，均已已在文中中以明确确方式标标明。本本人完全全意识到到本声明明的法律律结果由由本人承承担。学位论文文作者签签名：日期： 年 月月 日学位论文文版权使使用授权权书本学位论论文作者者完全了了解学校校有关保保留、使使用学位位论文的的规定，即即：学校校有权保保留并向向国家有有关部门门或机构构送交论论文的复复印件和和电子版版，允许许论文被被查阅和和借阅。本本人授权权华中科科技大学学可以将将本学位位论文的的全部或或部分内内容编入入有关数数据库进进行检索索，可以以采用影影印、缩缩印或扫扫描等复复制手段段保存和和汇编本本学位论论文。本论文属于保密

4、， 在在年解密密后适用用本授权权书。不保密。（请在以以上方框框内打“”）学位论文文作者签签名： 指导导教师签签名：日期： 年 月 日日 日日期： 年 月 日日摘要国内建筑筑企业普普遍在工工程项目目的成本本控制方方面做得得不够好好，管理理得手段段还处于于一种粗粗放、经经验型的的层次上上，存在在着成本本管理定定位不清清、职责责不明、管管理程序序和环节节缺失、管管理方法法不科学学等诸多多问题，这这些情况况严重影影响到企企业的竞竞争力和和发展空空间。本本文以某某房地产产项目为为研究对对象，尝尝试将成成本优化化和管理理的思想想运用到到项目的的成本管管理之中中，探索索出一种种科学、合合理的施施工项目目成本

5、的的优化和和控制的的管理体体系。本文基于于文献分分析法、实实证分析析法及理理论探究究法以某某房地产产项目成成本控制制为研究究对象，分分析某房房地产项项目成本本控制的的影响因因素，探探究项目目成本控控制的实实施措施施。首先先，对现现有的研研究资料料以及研研究结果果进行总总结。在在充分的的了解前前人的研研究进展展的基础础上对房房地产企企业成本本控制，尤尤其是项项目执行行过程中中的成本本控制提提供理论论基础以以及研究究的必要要性；结结合某房房地产项项目的实实际展开开实证研研究。在在实证研研究的过过程中以以某房地地产项目目为研究究对象，对对目前其其使用的的成本管管理体系系现状以以及存在在问题进进行分析

6、析与总结结。并结结合成本本控制的的基本理理论分析析某房地地产项目目成本控控制的影影响因素素；以实实证研究究结果和和项目成成本控制制影响因因素为基基础，构构建相应应的成本本管控体体系。建建立全新新的成本本管理框框架，并并向此项项目以及及类似的的房地产产项目推推广。某某房地产产项目的的成本控控制具有有一定的的工作难难度，成成本控制制工作是是房地产产项目顺顺利、高高质高效效进行的的基础，因因此本文文的研究究具有很很强的指指导意义义。关键词：房地产产建设项项目；全全过程管管理；成成本控制制；挣值值法；成本影影响因子子AbsttracctDomeestiic cconsstruuctiion entte

7、rpprisses in thee prrojeect cosst cconttroll iss noot ggoodd ennouggh, thee maanaggemeent is stiill in an exttenssivee, eempiiriccal levvel, thheree iss a cosst mmanaagemmentt poosittionningg iss unncleear, reespoonsiibillitiies, maanaggemeent prooceddurees aand linnks, maanaggemeent metthodd iss no

8、ot sscieentiificc, aand manny ootheer qquesstioons, whhichh seerioouslly aaffeect thee coompeetittiveenesss oof eenteerprrisees aand devveloopmeent spaace. Inn thhis papper, wee trry tto aapplly tthe ideea oof ccostt opptimmizaatioon aand mannageemennt tto tthe proojecct ccostt maanaggemeent to expp

9、lorre aa sccienntiffic andd reeasoonabble connstrructtionn prrojeect cosst ooptiimizzatiion andd coontrrol mannageemennt ssysttem.Baseed oon lliteeratturee annalyysiss, eempiiriccal anaalyssis andd thheorretiicall reeseaarchh, tthiss paaperr annalyyzess thhe ffacttorss afffecctinng tthe cosst ccontt

10、roll off thhe rreall esstatte pprojjectt, aand expplorres thee immpleemenntattionn meeasuuress off prrojeect cosst cconttroll. FFirsst, thee exxisttingg reeseaarchh daata andd reeseaarchh reesullts aree suummaarizzed. Inn thhe ffulll unnderrstaandiing of thee prrogrresss off thhe rreseearcch oon tth

11、e bassis of thee reeal esttatee ennterrpriise cosst cconttroll, iin ppartticuularr thhe pprojjectt immpleemenntattionn prroceess of thee coost conntrool tto pprovvidee thhe ttheooretticaal bbasiis aand thee neecesssitty oof tthe stuudy, coombiinedd wiith thee acctuaal ssituuatiion of thee reeal estt

12、atee prrojeect to exppandd thhe eempiiriccal ressearrch. Inn thhe pproccesss off emmpirricaal rreseearcch, thee prreseent sittuattionn off thhe rreall esstatte pprojjectt iss thhe rreseearcch oobjeect, annd tthe currrennt ssituuatiion of thee coost mannageemennt ssysttem andd thhe eexisstinng pprobb

13、lemms aare anaalyzzed andd suummaarizzed. Annd ccombbineed wwithh thhe bbasiic ttheoory of cosst cconttroll annalyysiss off thhe ffacttorss afffecctinng tthe cosst cconttroll off thhe rreall esstatte pprojjectt inn thhe cconttempporaary. Esstabblissh aa neew ccostt maanaggemeent fraamewworkk, aand t

14、o proomotte tthe proojecct aand simmilaar rreall esstatte pprojjectts.Throoughh thhe sstuddy oof tthiss arrticcle thiink thaat aa reeal esttatee prrojeect tassk ffaciing diffficcultt annd hheavvy tthann ottherr prrojeect, itts forr a reaal eestaate proojecct ccostt coontrrol worrk bbrinngs hugge ddi

15、ffficuultyy, pproggresss hhas alsso bbecoome a rreall esstatte pprojjectt coost conntrool, thee coore conntennt oof hhighh quualiity andd effficcienncy to commpleete.Key worrds: reeal esttatee coonsttrucctioon pprojjectt; wwholle pproccesss maanaggemeent; coost conntrool; earrnedd vaaluee meethood；t

16、he cosst iimpaact facctorr目 录录1绪论881.1研研究背景景及意义义81.2国国内外研研究综述述91.3研研究内容容与研究究方法1112房地产产项目成成本控制制相关理理论1222.1房房地产项项目成本本控制概概述1222.2房房地产项项目成本本控制方方法1443某房地地产项目目的成本本控制概概况1773.1项项目的主主要介绍绍173.2项项目成本本控制的的现状1183.3项项目成本本管理的的问题2004某房地地产项目目成本控控制分析析284.1项项目成本本控制影影响因素素分析2284.2项项目成本本测度与与控制的的偏差分分析4004.3项项目成本本控制的的主要对对策

17、4336结论与与展望4486.1结结论4886.2展展望488致 谢谢49参考文献献501绪论1.1研研究背景景及意义义近些年来来，我国国为了追追求片面面的经济济发展，将将房地产产产业作作为我国国经济支支柱产业业进行发发展。在在不断的的发展与与完善过过程中已已经形成成了一整整套发展展规则与与产业布布局。随随着我国国经济发发展的不不断转型型与完善善，现阶阶段由于于房地产产市场带带动的GGDP产产业受到到社会各各界的诟诟病。在在这样的的背景下下，我国国相继的的出台了了一系列列限制房房地产发发展的政政策。从从宏观的的角度抑抑制了房房地产行行业的发发展，同同时也加加剧了房房地产行行业的业业内竞争争。房

18、地产项项目开发发成本控控制对于于房地产产项目盈盈利有很很大的影影响，也也事关房房地产开开发企业业的竞争争能力和和经济效效益。近近年来，随随着房地地产项目目竞争的的不断加加剧，很很多的房房地产开开发企业业扩大加加强了对对其项目目成本管管理的重重视。房房地产企企业在没没有真正正实现信信息化的的前提下下，如何何需要构构建适应应房地产产项目开开发的科科学合理理的成本本控制体体系，也也是房地地产开发发项目成成本控制制的现实实所需。笔笔者针对对某房地地产项目目进行研研究，通通过对现现有的学学术结论论进行总总结，从从而对房房地产项项目施工工过程中中的所有有的成本本构成部部分展开开相应的的研究，寻寻找出成成本

19、控制制工作中中的重中中之重并并加以详详细的说说明。在在了解整整个工程程项目建建设过程程中涉及及到成本本控制的的部分之之后，与与某房地地产项目目成本管管理的预预期计划划进行对对比，寻寻找出工工程项目目过程中中所出现现的与预预期计划划相背驰驰的地方方，并且且在发现现问题的的第一时时间将问问题进行行控制。希希望本文文的研究究结果能能够为工工程项目目中的成成本控制制管理工工作提供供一些借借鉴的价价值，确确保项目目工程能能够顺利利完成。本文的研研究具有有理论与与实际方方面的双双重意义义。在理理论意义义方面：本文系系统的梳梳理了成成本管理理在房地地产项目目管理中中的重要要意义。并并提出了了基于成成本管理理

20、的项目目管理框框架的可可行性。同同时，运运用理论论工具对对某房地地产项目目执行过过程中可可能存在在的成本本控制方方面的问问题进行行了总结结，并提提出了相相应的解解决方案案，对后后续的项项目成本本控制方方面的研研究提供供了必要要的理论论基础。在实际方方面本文文展开了了具有针针对性的的实证研研究，对对研究对对象某房房地产项项目执行行过程中中的成本本控制进进行了系系统的分分析。以以其执行行过程中中的成本本控制现现状为一一手的研研究资料料。基于于成本管管理对项项目核心心竞争力力的提升升以及其其对项目目销售利利润空间间的提高高为目的的，分析析了其在在具体执执行过程程中存在在的宏观观与微观观问题。同同时，

21、基基于其存存在的问问题给出出了可行行的解决决方案。对对该公司司下的其其他项目目运营与与成本控控制提出出了建设设性意见见。同时时也为其其他企业业的同类类项目中中的成本本管理提提供了决决策参考考。1.2国国内外研研究综述述1.2.1国外外研究综综述20世纪纪的200年代，美美国著名名的工程程师泰罗罗在其著著作科科学管理理原理一一书中提提出了“计件工工资及标标准化原原理能改改善工人人的工作作效率”的思想想，在这这个理论论的影响响下，标标准成本本、差异异分析以以及预算算控制在在会计的的管理体体系中产产生了。Bindde（220122）构建建了进度度和成本本控制信信息模型型，使得得三个目目标和三三个控制

22、制之间密密切联系系起来。成成本和控控制功能能通过系系统流程程的规范范化和控控制化被被集中化化，数据据质量具具有真实实性、全全面性和和时效性性。Sepppo，Harrri（220144）提出出房地产产开发成成本管理理要以经经济效益益为首要要原则，制制定目标标成本和和进度计计划，在在方案实实施过程程中进行行定期和和不定期期的监督督控制，分分析实际际情况出出现偏离离的原因因，最后后采取必必要及时时的措施施进行调调整。Rashhid，Tammakii（20013）等人伴随着网络计划技术的应用迅速范围扩大，对房地产开发项目进度和成本的不均衡问题进行了深入研究，并且针对管理和资源两个方面分别提出了构建基于

23、围绕资源管理的局部优化方法以及模拟退火技术资源的均衡优化模型。Tamaaki（20122）在研研究项目目施工时时发现了了专业化化分工和和专业工工程存在在一系列列问题，由由于伴随随着社会会的协调调发展和和企业文文化结构构的变化化，项目目成本管管理需要要集合所所有参与与者的意意见，否否则阻碍碍了组织织文化和和组织结结构的整整合。从从而提出出投资一一体化和和利润分分配在项项目管理理中的重重要地位位，进而而组织文文化需要要集合化化的技术术结构来来综合管管理。Hanii（20114）等人人根据项项目成本本管理控控制的原原则，针针对项目目中出现现的超额额预算和和质量不不合格的的现象进进行了研研究分析析，基

24、于于“最大流流最小割割”的项目目管理的的理论，提提出工期期费费用优化化函数，详详细阐述述了如何何解决网网络计划划工期成本本优化的的问题的的具体方方法。由此不难难看出，项项目成本本控制理理论逐渐渐变得成成熟。尤尤其是在在发达国国家中，成成本控制制理论更更是实现现了迅速速的成长长。因此此这些发发达国家家的企业业经营水水平也有有了很大大程度的的提高，直直接加强强了企业业在世界界范围内内的竞争争实力，也也促进了了发达国国家社会会经济水水平的提提高。1.2.2国内内研究综综述随着国外外先进的的成本管管理思想想的不断断的引入入，我国国传统的的项目管管理方式式正在由由事后逐逐渐的向向事中管管理，特特别是在在

25、加强项项目前期期的成本本管理以以及施工工中的事事中管理理方面取取得了较较大的成成绩。慧慧振荣（220133）指出出了施工工企业成成本的特特点，并并将施工工企业的的成本目目标进行行了划分分，提出出了施工工企业应应对成本本管理的的实施的的方法与与对策。李李玲（220111）认为为施工企企业的承承接以及及发展过过程中，对对施工项项目的成成本进行行动态的的管理，对对事前、事事中、事事后进行行监控，能能够有效效的降低低整个企企业的成成本，并并且取得得较好的的经济收收益。胡胡永健，刘刘寒（220133）根据据河南豫豫晨建筑筑工程有有限公司司的实际际情况，提提出了从从项目规规划的开开端到结结束，如如何控制制

26、工程造造价，将将工程外外包纳入入到成本本降低的的应对措措施之列列。王静静（20013）提提出了从从设计阶阶段、招招标阶段段、施工工阶段、竣竣工阶段段，对工工程造价价进行有有效控制制的方法法，并以以实例对对提出的的问题进进行了论论证，认认为要协协调好项项目的监监理成本本和质量量成本之之间的关关系，使使总成本本降到最最低。郭郭婧娟（2013）通过将工程造价管理与西方国家的进行对比，指出了我过工程造价中存在的问题，并提出了对工程造价的管理进行市场化运作的管理思路。谌东海，田泉（2012）将全新的成本管理方式作业成本法引入到工程项目的前期成本控制中，并指出，工程项目大多只注重事后核算而忽略事中控制的缺

27、点，作业成本法被引入到工程项目的管理之中，能够有效的解决这个问题。杨峰，谢佳，杜德军（2012）运用实证研究的方法，将作业成本法引入到某房地产项目部队的住宅管理中去，对分析了成本中心、成本动因等，并提出了作业成本法在该类企业成本控制的建议与意见。从现有的的研究结结论来看看，有关关成本控控制体系系的理论论与结合合内容仍仍有待进进一步探探讨，尤尤其在如如何构建建健全的的房地产产项目成成本控制制体系的的研究和和探讨方方面，还还存在极极大不足足，因此此，需要要通过成成本控制制相关理理论指导导房地产产项目成成本控制制，通过过成本控控制体系系的应用用研究得得到相应应的启示示，推动动同类型型项目中中成本控控

28、制体系系的应用用与推广广，提高高成本控控制的效效率和效效益是研研究的需需要。1.3研研究内容容与研究究方法本文共分分六部分分。全文的研研究内容容主要分分为三个个主要部部分：首先，对对现有的的研究资资料以及及研究结结果进行行总结。在在充分的的了解前前人的研研究进展展的基础础上对房房地产企企业成本本控制，尤尤其是项项目执行行过程中中的成本本控制提提供理论论基础以以及研究究的必要要性。其次，结结合某房房地产项项目的实实际展开开实证研研究。在在实证研研究的过过程中以以某房地地产项目目为研究究对象，对对目前其其使用的的成本管管理体系系现状以以及存在在问题进进行分析析与总结结。并结结合成本本控制的的基本理

29、理论分析析某房地地产项目目成本控控制的影影响因素素。最后，以以实证研研究结果果和项目目成本控控制影响响因素为为基础，构构建相应应的成本本管控体体系。建建立全新新的成本本管理框框架，并并向此项项目以及及类似的的房地产产项目推推广。希希望通过过本文的的研究不不仅能够够指导某某房地产产项目的的建设，还还能够为为后续类类似项目目的执行行与管理理奠定必必要基础础。本文在研研究过程程中主要要应用到到以下三三种研究究方法：（1）文文献分析析法在阅读与与总结的的过程中中需要根根据前人人的研究究内容找找到本文文研究的的理论基基础。同同时，根根据前人人研究结结果的总总结找到到一定的的研究框框架支撑撑。并完完善自己

30、己的研究究框架与与理论，并并针对前前人研究究的不足足与后续续的研究究方向来来确定自自己研究究的着眼眼点与拟拟解决的的关键问问题。为为后续的的研究提提供必要要的理论论基础与与研究依依托。（2）实实证研究究法在实证研研究的过过程中本本文主要要采用了了某房地地产项目目实行与与管理过过程中的的成本控控制体系系，在增增加了本本文研究究的针对对性的同同时，还还能够使使得研究究结果可可以直接接指导企企业的具具体项目目成本控控制管理理。也为为后续的的研究与与成本管管理方式式的推广广奠定了了实践基基础。（3）理理论分析析法本文在研研究的过过程中通通过理论论分析的的方式对对现有的的案例进进行成本本控制方方面的分分

31、析。运运用相关关的理论论分析工工具与方方法对企企业案例例中现行行的成本本控制方方案与体体系进行行分析。找找到此体体系中的的关键问问题以及及管理与与执行方方面的不不足。为为后续的的问题分分析以及及对策规规划提供供必要的的理论依依据。2房地产产项目成成本控制制相关理理论2.1房房地产项项目成本本控制概概述成本控制制管理的的内涵是是指根据据特定时时间范围围要求下下的事先先规范好好的在未未来某房房地产项项目一时时段达成成的成本本控制目目标，成成本控制制管理强强调由始始至终贯贯穿于整整个过程程，即必必须一定定要完成成控制的的全程性性。在企企业、组组织或是是单位的的生产经经营活动动的全过过程、项项目成本本

32、形成的的各个阶阶段等等等均对其其实施全全程性的的成本控控制管理理；其次次是全员员性。成成本控制制管理一一定要依依靠的所所有员工工一起努努力，即即每个员员工都要要在自己己的工作作岗位上上时时以以节约成成本和控控制费用用的理念念来要求求自己，使使的成本本控制管管理能够够以全员员性的参参与得到到更好的的成本管管理效果果；最后后为前馈馈性。成成本控制制管理的的核心是是要做到到事前的的成本控控制管理理，尽可可能避免免发生浪浪费，使使预先设设定的成成本管理理目标能能够得以以完成。2.1.1房地地产项目目的成本本构成从普遍的的情况来来看，在在房地产产开发项项目中的的支出投投入涵盖盖了土地地支出、建建设支出出

33、、各种种税收支支出以及及募集资资金利息息支出等等。这些些支出就就构成了了房地产产开发项项目的投投资成本本。笔者者在对一一些数据据进行总总结分析析后发现现，现如如今在我我国房地地产开发发支出成成本中，土土地成本本占总投投资成本本的411%，而而施工材材料支出出成本占占总投资资成本的的20%，各种种税收成成本占总总投资成成本的119%，而而建设成成本则占占总投资资成本的的30%，详细细见图22-1。图 2-1 房房地产项项目成本本构成比比例2.1.2项目目各阶段段的成本本控制对于房地地产项目目来说，强强化成本本控制应应该主要要从工程程的承包包合同、成成本计划划、进度度报告以以及工程程变更四四大方面

34、面考虑。具具体分析析如下：第一，工工程承包包合同对对成本控控制的影影响。施工项项目成本本的控制制，必须须与施工工合同要要求相一一致，在在符合合合同内容容的前提提下，合合理控制制成本。一一方面提提高预算算收入，另另一方面面控制支支出成本本，做到到开源节节流，以以获取更更大的项项目效益益。应注注意的是是，除了了工程的的承包合合同对成成本控制制产生影影响，分分包合同同也是控控制分包包项目成成本的重重要基础础，需加加强重视视。第二，成成本计划划对成本本控制的的影响。开展任任何一项项施工工工程，都都要事先先制定成成本计划划。包括括具体的的成本控控制目标标、成本本控制方方法等，在在综合分分析房地地产项目目

35、实际情情况与工工程承包包合同的的基础上上，结合合工程施施工所选选用的材材料、工工艺、技技术等，制制定切实实可行的的成本控控制方案案。第三，进进度报告告对成本本控制的的影响。房房地产项项目的进进度与房房地产项项目的成成本支出出密切相相关。一一方面，通通过进度度报告，能能够明示示各个时时间点房房地产项项目完成成情况及及相应的的成本支支出情况况，对比比与项目目进度计计划和项项目成本本计划存存在的偏偏差，分分析原因因，及时时采取纠纠正措施施，确保保成本管管理处于于可控范范围内，顺顺利实现现预期成成本控制制目标；另一方方面，利利用进度度报告，有有助于项项目管理理者发现现工程施施工中存存在的问问题及隐隐患

36、，避避免发生生安全事事故或质质量事故故，及时时止损，保保障房地地产项目目的质量量与进度度。房地产项项目具有有完整的的寿命周周期。从从房地产产开发商商建立起起项目投投资的想想法起一一直到房房产物业业管理完完成的这这个过程程就是完完整的寿寿命周期期。在房房地产项项目寿命命周期中中，又可可以分为为六个时时期。这这六个阶阶段分别别是项目目决策时时期、项项目计划划时期、项项目招投投标时期期、项目目施工时时期、房房产销售售时期以以及物业业管理时时期。（1）项项目决策策时期在项目决决策时期期，房地地产公司司主要是是对项目目进行评评测，估估算项目目开发的的价值以以及项目目的预期期收益。在在这个时时期中，项项目

37、类型型、市场场定位以以及成本本估值等等问题都都将会逐逐一进行行解决。所所以这个个时期也也被业内内人士称称作为项项目成功功的初始始时期。（2）统统筹开发发过程针对于项项目开发发建造的的筹备计计划，展展开了整整体开发发项目规规划、建建筑施工工图纸和和施工技技术的到到位等准准备工作作。开始始建设楼楼房时要要使用的的建筑用用料和构构架都要要定下来来，房地地产开发发投入资资金现阶阶段就是是至关重重要的组组成。（3）项项目施工工方投标标时间楼盘建设设承包单单位和具具体费用用是项目目投资方方在该阶阶段明确确事项。（4）楼楼盘建造造开启时时段针对建筑筑施工图图纸开始始建造楼楼盘的承承包建造造方在该该阶段开开启

38、。楼楼盘建造造初期人人力物力力投入巨巨大、工工地作业业时长、步步骤多、繁繁琐，需需要预防防突发事事件多，所所以，该该时段是是整体开开发成本本的重心心时段。（5）楼楼盘完全全落成查查收楼盘建设设完工之之后，想想要交工工开始售售卖，需需要在相相关单位位做检验验通过才才可以展展开，一一旦在检检验房屋屋质量出出现问题题时，该该项目就就不能交交工售卖卖。楼盘盘可以出出售或者者出租，必必须通过过检验合合格。（6）楼楼盘销售售时段该时段是是为了能能够将楼楼盘销售售一空获获得收益益采取大大肆造势势推广时时刻。虽虽然这一一时间段段投入资资金在整整体项目目策划中中占据费费用较少少，但是是确属于于获得收收益最大大的

39、时刻刻，也是是整个楼楼盘开发发最终时时段。所以，在在控制楼楼盘开发发项目的的成本主主要是由由项目注注入资金金策划、楼楼盘设计计成本估估算，楼楼盘投标标时段成成本限制制，楼盘盘建造费费用限制制，楼盘盘完工费费用支配配以及售售楼过程程资金限限制。2.2房房地产项项目成本本控制方方法项目成本本控制是是一个系系统的过过程，控控制的关关键在于于管理。项项目成本本控制包包括控制制费用变变更，测测量执行行情况以以及编制制补充计计划二个个方面的的内容，这这个过程程需要借借助各种种行之有有效的方方法和措措施。费费用变更更控制明明确了改改变费用用实施计计划时应应当遵循循的儿个个程序，主主耍包括括进行书书面文字字材

40、料的的整理工工作、追追踪整个个控制系系统的运运行状况况以及核核准变更更过程所所需耍批批准的层层次。执执行情况况测；主主要足根根据对成成本控制制过程中中不定期期的检测测来估算算发生的的成本偏偏差的大大小，以以便掌握握成本控控制的状状况。补补充计划划编制，是是指在项项目不能能精确的的按照预预定计划划进行的的时候，项项目费用用所需耍耍的新的的或修订订的成本本估算成成代替方方法的变变更说明明。项目目成本控控制的一一个非常常重耍的的内容就就在于分分析造成成成本发发生变化化的因素素，并决决策是否否应该采采取相应应的措施施来纠止止成本偏偏差。项项目成本本控制有有很多种种方法，主主要介绍绍如下儿儿种方法法。2

41、.2.1项目目成本分分析表法法项目成本本分析表表法是进进行项目目成本控控制的一一个非常常重耍的的手段，主主耍是对对与项目目相关的的各种表表格予以以分析、比比较，对对成本进进行分析析和控制制的一种种方法。成成本分析析表法可可以很明明晰地进进行成本本比较研研究。成成本分析析表法分分为月成成本分析析表和最最终成本本控制表表等。月月成本分分析表分分为直接接和间接接两种。月月成本分分析表和和最终成成本控制制表法不不必在同同一个项项目实行行过程中中同步使使用，可可以根据据项目进进行的实实际需要要，选择择有针对对性的方方法以达达成较好好的效果果。2.2.2工程程成本分分析法工程成本本分析法法主要是是针对工工

42、程成本本控制而而采取的的一种方方法。主主要在成成本控制制过程中中，对已已发生的的项目成成本进行行分析，分分析造成成成本节节约或超超支现象象的因素素，从而而达到改改善管理理工作效效果，改改进项目目成本管管理目标标，提高高经济效效益的目目的。工工程成本本分析包包括综合合分析和和具体分分析两种种。工程程成本的的综合分分析是将将项目施施工中所所消耗的的各种资资源和费费用支，主主要是人人工费、工工程材料料费、机机械使用用费及管管理费用用等与预预算成本本进行对对比分析析，通过过监督、调调节和限限制等措措施，及及时纠正正可能发发生的成成本偏差差，将成成本控制制在目标标范围之之内。工工程成本本的具体体分析主主

43、要是分分析造成成人工费费、材料料费、施施工机械械使用费费等项目目施工中中所消耗耗的各种种资源和和费用开开支变化化的因素素。在项项目施工工成本控控制的过过程中，人人工费在在整个工工程费用用中占有有较大比比例，人人工费用用的控制制关键在在于合理理配备工工人，坚坚决杜绝绝用工浪浪费，做做到定额额定员。工工程直接接材料在在直接成成本中一一般占660%以以上，可可以釆用用限额领领料的办办法来控控制工程程耗用的的材料。在在对施工工机械使使用费进进行控制制时，需需要合理理确定机机械台班班定额，做做好事前前测算、事事中控制制，提高高机械使使用效率率。2.2.3偏差差分析法法（1）挣挣值法分分析法：挣值法法又称

44、为为赢得值值法或偏偏差分析析法。挣挣得值分分析法是是在工程程项目实实施中使使用较多多的一种种方法，是是对项目目进度和和费用进行行综合控控制的一一种有效效方法。项目成成本偏差差控制法法，主要要是通过过采用成成本分析析、比较较的方法法找出实实际成本本与预算算成本之之间的偏偏差，在在预算成成本的基基础上，分分析、比比较产生生成本偏偏差的原原因与可可能发生生变化的的发展趋趋势，进进而采取取相应的的控制措措施以减减少或消消除不利利偏差，从从而充分分实现项项目成本本目标。在在项目成成本控制制中，成成本控制制的偏差差可分为为实际偏偏差、计计划偏差差、目标标偏差三三种。目目标偏差差即为实实际偏差差与计划划偏差

45、的的差额，由由于计划划偏差一一经确定定在执行行过程中中一般不不再发生生改变，因因而要减减少项目目的目标标偏差，就就需要釆釆取一定定的措施施来减少少施工中中发生的的实际成成本偏差差。项目目的成本本目标偏偏小，说说明整个个项目的的成本控控制状况况越好。（2）成成本累计计曲线法法：成本累累计曲线线法是整整个项目目或项目目中某房房地产项项目个相相对独立立部分开开支状况况的图示示。它既既可以从从成本预预算计划划中直接接导出，也也可以借借助网络络图、条条线图等等工具单单独建立立。成本本累计曲曲线图上上的实际际支出与与计划情情况有任任何偏差差，都要要引起的的警傷。当当然，现现实与理理想情况况存在的的偏差并并

46、不意味味着项目目成本控控制工作作一定发发生了问问题。相相关部门门应当认认真査清清产生偏偏差的原原因，研研判该偏偏差是正正常或是是非正常常，针对对其原因因采取相相应的处处理措施施。3某房地地产项目目的成本本控制概概况3.1项项目的主主要介绍绍某房地产产项目的的本次投投资建设设方是厦厦门当代代置业集集团有限限公司。准准备开发发住宅楼楼盘的位位置位于于厦门市市思明区区民族路路52号号。建筑筑面积约约370000mm2，地下下两层，地地上311-377层，AA幢一层层为架空空绿化，二二层三三十七层层为住宅宅，建筑筑高度为为1300.1mm；B幢幢一层为为架空绿绿化及消消控中心心，二层层三十十一层为为住

47、宅，建建筑高度度为1008.11m。开发楼盘盘的周边边没有大大型工厂厂零污染染排放，环环境优良良，空气气宜人十十分适合合居住，楼楼盘交通通地理位位置十分分好，附附近学校校、医院院、大型型购物中中心和银银行俱全全。在厦门市市政府宣宣布了这这块土地地讯息，厦厦门当代代置业集集团有限限公司各各部门多多次钻研研商讨，最最终决定定出价争争购。这这一土地地策划开开发的具具体目标标可查表表3-11。表 3-1 土土地策划划开发的的具体目目标编号土地位置置土地面积积（m22）土地用途途规划设计计指标出让年限限（年）规划建筑筑面积（mm2）容积率建筑密度度绿地率QZ-220100-111厦门市思思明区民民族路552号115555住宅2.663530%70370000本工程合合同计划划开工日日期：220099 年11 月02 日，竣竣工日期期：20012 年01 月09 日，合合同总工工期8000日历历天。实实际开工工日期为为20009年111月002日，竣竣工日期期：20013年055月255日。该项目总总投资估估算为11.5亿亿元。该该项目建建设资金金全部由由企业自自筹解决决，主要要技术经经济指标标如下表表3-22。表3-22主要技技术经济济指标汇汇总表序号项目单位数量1A、B、CC 座总总用地面面积1