某房地产项目计划书ersu.docx

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1、=锦西花园园二期西延锦锦绣项 目目 计计 划划 书书前言四川聚仁仁房地产产有限公公司和成成都航宇宇房地产产有限公公司均是是从事房房地产开开发的专专业公司司，已经经在本市市成功开开发锦西西花园一一期、锦锦西花园园三期、锦锦江公寓寓、升和和苑等项项目，通通过这些些项目的的开发，建建立了符符合市场场规律具具有实效效和操作作理念和和完善的的管理体体系，为为公司发发展打下下了坚实实的基础础。目前前，我们们两家公公司合作作开发的的锦西花花园二期期（西延延锦绣）项项目，前前期工作作已经完完成，现现将本项项目详细细情况及及实施计计划报以以贵行，以以作为贵贵行分析析评估项项目可行行性的依依据。我我们真诚诚希望能

2、能以贵行行携手合合作，共共创辉煌煌。第一部分分 项目概概况一 项项目名称称：锦西西花园二二期商品品房二 建建设地点点：成都都市金牛牛区营门门口乡红红色村一一、三组组三 项项目性质质：商品品房住宅宅开发四 项项目主要要技术指指标：1占地面面积：33554401.37平平方米2总建筑筑面积：678898平平方米其中： 总用地面面积：3355441.337平方方米净用地面面积：3335330.999平方方米代征地面面积：220100.388平方米米总建筑面面积：6678998平方方米地上总建建筑面积积：6003233平方米米建筑密度度：288.555%容积率：1.7799绿地率：46.3%总户数：4

3、700大门建筑筑面积：53平平方米地下停车车库建筑筑面积：38555平方方米地下小气气车停车车库车位位数：999个地下自行行车停车车位数：10550个室外小汽汽车停车车位数：1766个商铺：7709平平方米物管：6604平平方米住宅：6626777平方方米五 开开发建设设条件1土地权权属明晰晰2开发手手续齐备备3场地拆拆迁基本本结束外部条件件基本具具备六 项项目开发发商简介介1公司名名称：四川聚仁仁房地产产有限公公司成都航宇宇房地产产有限公公司2法人代代表：聚仁房产产：王松松江航宇房产产：郭航航3法定地地址：聚仁房产产：成都都市蜀汉汉中路2259号号宏亚大大厦航宇房产产：成都都市成华华区万年年

4、场双桥桥三幢4注册资资本：聚仁房产产10000万元元人民币币 航宇房房产10000万万人民币币5经营范范围：聚仁：房房地产开开发、物物业管理理、装修修等业务务航宇：房房地产开开发、物物业管理理等业务务6公司简简介：四川聚仁仁房地产产开发有有限公司司是由省省建委批批准，省省工商局局登记注注册，具具有房地地产三级级开发资资质的房房地产开开发经营营的专业业公司。公公司成立立于19999年年2月44日。经经过不断断发展，公公司已经经具备了了科学的的管理体体系和现现代化企企业运行行机制，汇汇纳了业业界精英英。公司司股东及及高层管管理人员员均具备备本科以以上学历历，在北北京、上上海、成成都等地地从事多多年

5、经营营，并创创下骄人人的经营营业绩，已已开发项项目“锦西花花园”一期3320444平方方米，已已实现销销售1000%。现现正在开开发的有有220000平平方米。 成都航航宇房地地产发展展有限公公司是由由成都市市建委批批准、成成都市工工商局批批准注册册的房地地产经营营企业。注注册资金金10000万元元，实收收资金116000万元。开开发项目目有：锦锦江公寓寓、千和和苑、兴兴隆苑（东东、西）。已已开发完完成5110000平方米米，现正正在开发发有3000000平方米米。七 项项目效益益分析锦西花园园二期项项目是聚聚仁公司司和航宇宇公司经经过认真真、全面面地市场场调查、分分析国家家政策和和相关市市场

6、环境境，认真真总结锦锦西花园园一、三三期项目目和其他他项目的的成功经经验的基基础上顺顺应现代代居家呼呼唤开发发的精品品住宅小小区，因因而准备备工作充充分，符符合市场场竞争规规律和房房地产发发展形式式，符合合国家有有关政策策和法规规。1、该项项目开发发优势明明显，地地理位置置优越，交交通便捷捷。该项项目位于于成都市市羊西线线侧的红红色村。羊羊西线乃乃是成都都交通的的一条黄黄金旅游游主干道道，也是是目前成成都市污污染较小小，最适适宜居住住的环境境之一。在在这一地地区周围围汇聚了了众多著著名的小小区名园园，已经经形成了了浓厚的的商业氛氛围和人人文氛围围。2、该项项目之前前的西延延锦绣花花园一、三三期

7、销售售良好，深深受业主主喜爱，获获得了一一致的好好评，已已经被金金牛区政政府纳入入“锦西名名宅”的标志志性住宅宅。这为为本项目目创造了了良好的的舆论氛氛围和基基础，有有利于项项目将来来的宣传传和营销销。3、该项项目由成成都市两两大实力力雄厚的的房地产产公司，四四川聚仁仁房地产产开发有有限责任任公司和和成都航航宇房地地产有限限公司携携手合作作完成，风风险小，技技术力量量和资金金力量更更为雄厚厚。除了了两个单单位投资资60000万元元的项目目资金外外，还可可以通过过项目的的分期开开发，预预售房屋屋收回资资金再行行投放，也也可以通通过寻求求金融支支持获得得项目运运作的贷贷款，确确保资金金的到位位。总

8、之，锦锦西花园园二期地地处成都都市黄金金的居住住区域，周周边环境境及交通通状况良良好，市市政配套套设施相相当完善善。根据据评估分分析，该该项目完完全具备备开发中中高档住住宅的客客观条件件，经济济效益和和社会效效益显著著。投资资开发锦锦西花园园二期项项目完全全可行。第二部分分 锦西西花园二二期项目目可行性性分析主主要内容容秉承“踏踏实、负负责、科科学、客客观”的工作作作风，我我们对锦锦西花园园二期项项目进行行了认真真的市场场调研和和周密详详尽的论论证分析析，认为为该项目目无论从从外部环环境或是是内部条条件都已已经具备备了开发发的可能能性和可可行性。为为了更好好地论证证该项目目的情况况优势，我我们

9、将从从以下的的几个方方面来分分析。第一章 项目背景景分析一、从宏宏观经济济背景及及房地产产发展形形式分析析，国家家政策利利好为房房地产发发展带来来了新的的发展契契机。1中国加加入WTTO对房房地产业业的巨大大冲击和和挑战。20011年，我我国成功功加入了了世界贸贸易组织织。这一一历史性性的事件件将从根根本上改改变我国国现有的的市场竞竞争方式式和情况况。随着着外来资资本进入入中国市市场，将将导致市市场竞争争更加激激烈。一一部分实实力弱小小的经济济实体必必定将在在竞争中中被对手手淘汰或或兼并。对对于本来来就风云云突变的的房地产产行业来来说，入入世就意意味着更更大的挑挑战和机机遇。而而成都房房地产处

10、处于西部部大开发发的中心心地位。从从近年党党中央、国国务院对对西部大大开发的的政策和和法规来来看，十十分有利利于成都都房地产产的蓬勃勃发展。因因为房地地产早被被纳入了了国民经经济的新新的增长长点的范范畴。国国家要以以此刺激激消费需需求，推推动西部部大开发发的进一一步发展展。可以以知道，在在入世之之后，人人们的消消费观念念和消费费水平都都将会和和国际接接轨。成成都房地地产竞争争也将从从以前的的狭隘的的区域性性竞争上上升到国国际市场场的竞争争。成都都房地产产业处于于西部大大开发的的洪流之之中，又又要迎接接国际竞竞争的风风暴，在在国家宏宏观政策策的调控控与扶植植下，必必将迎来来新的高高潮。2国家新新

11、一轮的的降税降降息举措措将带动动消费的的进一步步发展，从从而给房房地产市市场带来来新的机机遇不久前，国国家有关关部门又又一次调调整了税税收政策策和银行行存款利利息，让让税收和和利息再再次降低低。这一一方面显显示了我我国政府府在为适适应入世世后情况况而努力力，另一一方面也也说明国国家正通通过这些些措施，进进一步刺刺激消费费，拉动动市场，以以此带动动国民经经济的发发展。房房地产作作为我国国消费这这一个主主要的消消费支撑撑点，也也将因此此而享受受到各种种政策的的优惠待待遇。国国家的降降税降息息措施为为房地产产开发开开辟了全全新的，更更加广阔阔的环境境，有利利于房地地产市场场的发展展，为房房地产的的开

12、发竞竞争提供供了更加加活跃的的大舞台台。二、中国国的入世世带给人人们消费费观念的的根本变变革，人人们对城城市住宅宅的认识识有了新新的变化化，即规规模化、生生态化、智智能化、专专业化特特征，这这些将是是房地产产发展的的内在需需求和动动力。1、人们们的消费费观念向向欧美流流行风格格靠拢中国入世世，不仅仅对国民民经济带带来重大大影响，同同样会影影响着老老百姓的的生活观观念和消消费观念念。随着着国外流流行和先先进的生生活观念念的传入入，中国国的消费费者将会会对商品品房住宅宅进行重重新的评评估和审审视。欧欧美风格格的概念念正在被被各个开开发商引引用和热热炒，也也在逐渐渐被中国国消费者者接受。而而所谓欧欧

13、美流行行风不过过是一个个概念的的刻意拟拟造。简简单而言言，这种种国际化化趋势其其实就是是一种规规模化、生生态化、智智能化和和专业化化的复合合。这种种复合的的概念极极为强烈烈的打动动了购房房者追求求时尚，讲讲究品位位的心理理，满足足了他们们的崇洋洋欲望。未未来的房房地产因因为这些些消费者者的情感感变化而而出现更更加宽阔阔的发挥挥空间。2、房地地产建筑筑规模及及标准正正在和国国际流行行时尚接接轨前面一点点说过，现现在的房房地产建建筑正在在朝着规规模化、生生态化、智智能化、专专业化的的国际化化标准靠靠拢。这这一方面面受消费费者心理理需求的的影响，另另一方面面也是房房地产开开发商主主动适应应房产新新变

14、化的的结果。规规模化即即是借鉴鉴和参考考国外的的先进建建筑理念念以及规规划操作作方式，使使小区建建设突破破了单纯纯的居家家概念，而而是朝着着营建多多功能、规规范化的的小区转转化。通通过导入入整合资资源的规规划思路路，按照照人与自自然生态态和谐共共存、物物质需求求与精神神需求紧紧密结合合的运行行方式进进行规模模开发。突突出以人人为本、表表现个性性的设计计理念，在在规划居居住区的的范围内内对住宅宅、市政政和公建建配套等等设施进进行总体体优化的的规划设设计，一一般会在在理想的的地块上上进行深深度开发发，而必必要条件件就是交交通便捷捷、配套套齐全、功功能优化化。生态化在在于住宅宅关注生生态环保保，小区

15、区绿化性性强，充充分体现现“人与自自然和谐谐相处”的概念念。要充充分解决决人们对对空气、绿绿化阳光光以及园园林景观观等功能能需求，达达到居住住环境的的功能优优化，汇汇聚更多多的人气气，推动动住宅小小区尽快快成型智能化是是指住宅宅除了硬硬件设施施的投入入，增强强功能的的优化设设计，更更把导入入优秀的的物业管管理作为为小区开开发的软软件。3、房地地产开发发必须要要和人们们消费需需求保持持一致从浅显意意义来说说，商品品房住宅宅是为了了满足人人们的住住房消费费需求而而存在的的。它当当然应该该和人们们的消费费观念保保持一致致。从更更深层次次的意义义来说，房房地产开开发商要要和人们们消费需需求保持持一致，

16、不不仅要主主动了解解不同时时期不同同阶段人人们的消消费水平平和消费费认识，还还应主动动积极地地去引导导消费者者的消费费潮流。要要积极争争取消费费者和自自己的品品牌概念念相呼应应。尤其其是入世世后的今今天，各各个房地地产商对对市场的的争夺，其其实可以以看着是是对消费费者心理理和感情情的争夺夺。这种种情况同同样为入入世后的的房地产产事业提提供了更更加灵活活的发展展空间。三、房地地产作为为一种投投资手段段正在被被越来越越多的人人接受1、房地地产作为为一种投投资手段段被人接接受的内内在原因因随着社会会经济的的持续发发展，房房地产已已经由原原来的单单纯的满满足人们们的居住住需求向向着其他他需求演演变。对

17、对一部分分投资者者而言，房房地产是是一个不不错的投投资领域域。导致致这一现现象的原原因在于于，房地地产行业业在我国国发展了了这么多多年，市市场环境境正在越越来越成成熟。住住宅需求求已由集集团购买买逐渐转转向个人人，购买买由少数数富裕阶阶层购买买转向中中产阶层层购买，中中产阶层层的潜在在消费需需求旺盛盛，消费费的品质质和价位位等呈现现出多样样化特征征。消费费者的观观念一日日趋成熟熟，其住住房消费费以及投投资趋向向也开始始向中、高高档转移移，特别别是一些些注入环环境、生生态概念念的地产产项目得得到了越越来越多多的消费费者。于于是房地地产作为为一个投投资项目目，风险险正在减减弱，利利润回收收周期不不

18、长，利利润也可可观。2、房地地产作为为一种投投资手段段的市场场前景 房地产产作为一一种投资资手段的的前景一一直被有有识之士士所看好好。随着着国家政政策的进进一步完完善，房房地产市市场的进进一步规规范化，会会有更多多的资本本投入这这一项目目之中。特特别是现现在已经经入世，预预计将有有更多的的国外资资本投入入房地产产的开发发之中。这这一情况况会让房房地产开开发的资资金得到到更好的的保证。综上所述述，随着着我国国国民经济济的进一一步发展展，随着着世界贸贸易组织织的大门门徐徐打打开，以以及西部部大开发发的进行行，成都都房地产产已经成成为发展展潜力巨巨大的产产业，它它的需求求量将随随着中产产阶层的的增加

19、而而变大。同同时，它它的相关关带动效效应强，对对国家经经济增长长具有直直接的推推动作用用。而启启动住宅宅市场，更更是国家家大力开开拓国内内消费需需求的突突破口。有有关专家家分析到到，我国国宏观经经济形势势的好转转对我国国的房地地产行业业产生深深远的影影响。随随着住房房制度的的进一步步改革，房房地产市市场正在在酝酿着着无穷无无尽的生生机活力力。国家家的新的的降税降降息，将将是新一一轮房地地产高潮潮到来前前的先兆兆。仍何何一个有有眼光和和有抱负负的房地地产开发发商都不不会错过过这个千千栽难逢逢的好机机遇。 第二章成成都房地地产市场场形式分分析一、现阶阶段成都都房地产产的市场场情况和和特点成都房地地

20、产市场场有着独独特的个个性，通通过对成成都市中中、高档档住宅市市场的基基本状况况的调查查，可以以对本市市房地产产市场特特点做以以下总结结：1、用于于开发的的地块面面积普遍遍偏小，规规模大的的小区不不多，容容积率偏偏高，建建筑密度度大。由由于大多多数开发发商利用用所处区区域位于于市区，各各种配套套齐备的的特点来来减少小小区公建建设施，以以降低成成本。2、房地地产已经经进入了了“概念地地产”运作阶阶段，概概念地产产最大特特点就是是引导消消费、激激活市场场，开发发商在开开发过程程中尽可可能地释释放各自自楼盘的的能量，展展示与众众不同的的个性，以以此赢得得更多的的消费者者。3、房地地产开发发商普遍遍对

21、小区区房屋外外观比较较注重，大大多选择择利用瓷瓷砖外墙墙、铝合合金窗、防防盗门、使使小区规规划建设设得整洁洁、美观观、明快快，同时时还普遍遍利用沿沿街商业业铺面获获得巨额额利润。4、随着着西部大大开发的的进行和和中国加加入世界界贸易组组织，房房地产竞竞争在成成都日趋趋激烈。外外地开发发商纷纷纷入主成成都进行行规模化化开发，对对本地开开发商构构成了巨巨大的压压力。同同时，可可供开发发的地块块正在减减少，特特别是一一环路以以内的更更是少之之又少。二、成都都市房地地产市场场需求特特点和状状况调查查结果还还显示出出如下成成都市房房地产市市场需求求状况特特点1、消费费者对住住宅需求求的状况况，对位位置考

22、虑虑的居多多，占227.77%，对对价格考考虑的占占23%，对交交通考虑虑的占222%，对对小区环环境优美美的占220%，对对户型考考虑的占占19.7%，房房屋质量量好坏考考虑的占占18.3%。通过数据据分析可可以发现现，消费费者对于于价格的的敏感度度已经减减弱，而而更多追追求的是是对住宅宅地理环环境和交交通环境境等综合合因素的的考虑。这这一方面面证明成成都房地地产市场场已经成成熟，消消费者对对商品放放的经济济承受力力有所提提高。另另一方面面也显示示了现代代住房条条件正向向国际化化标准靠靠拢。2、我市市商品房房的价格格趋向成成熟和稳稳定，而而且中档档价格的的商品房房正在占占据主流流。从数数据显

23、示示结果来来看，中中档住宅宅每套价价格在330万到到50万万，高档档住宅价价格在550万到到1000万。通通过调查查，344%的样样本倾向向于选择择跃层式式房屋，224%愿愿意选择择庭院式式别墅，223%愿愿意选择择普通多多层住宅宅，还有有12.3%的的调查样样本愿意意选择高高层电梯梯公寓，55.7%的愿意意选择复复式房屋屋。这些数据据说明，我我市市民民对不同同户型住住宅的爱爱好和接接受比较较平均，这这种情况况对很多多房地产产开发商商的发展展带来了了空间，可可以延缓缓开发商商在某一一户型上上的激烈烈竞争，避避免盲目目投资。在在整个中中档价格格户型中中，跃层层式是目目前比较较受欢迎迎的一种种样式

24、。如如表格所所示：不同收入入阶层对对房屋结结构的期期望选择择偏好比比较房屋结构构平均个人人月收入入（元）平均家庭庭月收入入（元）普通多层层单元房房1779940000复层1829945444高层电梯梯公寓1964446822庭院式别别墅2224450500跃层式2094448899其他17333375003、调查查显示的的另外一一个结果果就是，338%的的被访者者希望选选择三室室二厅的的户型，229.77%愿意意选择四四室二厅厅，三室室一厅的的选择率率为144.7%，三种种户型的的期望选选择绿总总计达882%左左右。这这些结果果表明，传传统的二二室一厅厅、二室室二厅户户型正在在被抛弃弃，消费费

25、者更希希望在更更为广阔阔和相对对独立的的空间生生活与学学习。不同收入入阶层对对房屋户户型的期期望选择择偏好比比较房屋结构构平均个人人月收入入（元）家权平均均家庭月月收入（元元）二室一厅厅1733341666二室二厅厅1902239000三室二厅厅1786642955三室一厅厅1739944277四室一厅厅2241150322四室二厅厅23100544444、被访访者对配配套功能能需求，665.77%的人人希望有有一个大大的阳台台，644.3%需要双双卫生间间，622.7%需要书书房，对对电脑网网络布线线提及率率为544.7%，车库库为411.7%，屋顶顶花园、电电梯和工工作提及及率只占占25%

26、左右。这这些数据据表明，人人们在对对住房要要求中，对对私人空空间更加加讲究。不同收入入阶层对对住宅配配套功能能的期望望选择偏偏好比较较房屋结构构平均个人人月收入入（元）平均家庭庭月收入入（元）双卫生间间2091148844书房2026647077工作室2161151144大阳台1974444699电梯2085549188屋顶花园园1978846188车库2200051188电脑网络络布线21066497225、在装装修要求求上，552.33%的人人愿意清清水房自自己装修修，有220%的的愿意由由房地产产公司同同一装修修，有113.77%愿意意由房地地产公司司部分装装修，其其余的自自己装修修，有

27、99%愿意意由房地地产公司司同一装装修卫生生间和厨厨房，只只有4.5%的的人愿意意自己装装修卫生生间和厨厨房。这这说明在在装修问问题上我我市消费费者的自自主性较较强。不同收入入阶层对对住宅配配套功能能的期望望选择偏偏好比较较房屋结构构平均个人人月收入入（元）平均家庭庭月收入入（元）清水房全全部自己己装修2059946388全部有房房地产公公司统一一装修20255449225房地产公公司对卫卫、厨统统一装修修1940049166 卫生间间、厨房房自己装装修1850044466房地产公公司部分分装修1960049855其他形式式118550375006、对于于居住地地的结构构环境和和周边环环境，最

28、最重要的的是绿化化和草坪坪，对此此提出要要求的占占77.7%，对对周围医医疗条件件认同的的占744%，对对教育条条件要求求占711.3%，对超超市要求求的占664.33%，对对公交车车站要求求的占447.33%。这这些数据据充分说说明人们们对生态态环境和和人文居居住环境境的重视视程度。不同收入入阶层对对住宅街街区环境境期望选选择偏好好比较房屋结构构平均个人人月收入入（元）平均家庭庭月收入入（元）大型百货货商场2017748111超级市场场2053346944自由市场场1988844788好的医院院2012246088好的学校校或幼儿儿园2046646177一流的餐餐馆2125550900公园1

29、935544644多功能娱娱乐场馆馆1952245088运动场馆馆1975546344丰富的街街区小餐餐馆2009948411电影院或或书店1940046566绿地或草草坪2034446444公共车站站1916643411其他2104451599三、成都都市房地地产发展展趋势分分析中国成功功入世、西西部大开开发紧密密锣鼓地地进行、国国家再次次降税降降息、中中产阶层层正在逐逐步增多多，所有有的这些些情况都都在表明明，成都都的房地地产已经经迎来了了新的一一个良好好的机遇遇。可以以预见，在在未来几几年里，成成都的房房地产开开发市场场将在更更广领域域，更多多对手的的竞争环环境下进进一步规规范化、合合理

30、化。过去成都都房地产产的发展展经历了了三个阶阶段：第一个阶阶段从119922年到119933年。这这一年是是房地产产在全国国各地热热炒的时时候，当当时位于于龙泉驿驿的“西部阳阳光城”率先掀掀起了成成都房地地产的暴暴炒。它它的经营营理念同同当时的的南方的的楼盘相相似，长长于炒作作和赚钱钱，而缺缺乏实际际意义的的使用。目目前已经经成为问问题楼盘盘的标本本。第二阶段段从19993年年到19996年年，19993年年东洋集集团在我我市西郊郊推出了了国际大大都会，引引出了大大量规划划、配套套都不齐齐全，但但价格极极其低廉廉的五大大花园为为标志的的问题楼楼盘。这这一恶果果直接拉拉低了成成都的房房产价格格。

31、从19996年开开始，盲盲从了44年之久久的成都都房地产产市场终终于慢慢慢地开始始步入正正规化。它它的标志志是该年年银都房房地产公公司推出出的银都都花园。这这时政府府也加强强了对房房地产市市场的规规划、监监督、管管理，引引导着房房地产向向健康的的方向发发展，各各种配套套齐全，定定价相对对合理，拥拥有各种种概念的的楼盘相相继推出出，并被被市场所所接受。成成都房地地产发展展逐渐步步入了概概念地产产的阶段段。进入正规规化的成成都房地地产在随随后得到到了快速速的发展展，取得得了辉煌煌的成就就。在良良好的政政策环境境和社会会市场环环境下，成成都房地地产将继继续保持持良好的的发展态态势。因因此，只只要选择

32、择到较为为成片的的土地，形形成一个个独立的的小区，土土地价格格相对合合理，针针对合适适的消费费群体，抓抓住目前前市场上上的空白白，就能能够给企企业创造造机遇，推推出品牌牌，获取取效益。1从发展展区域来来看，成成都东门门将成为为房地产产市场新新的战略略地带，这这客观上上缓解了了西门房房地产的的竞争压压力。成都三环环路的修修建和竣竣工，将将给成都都城市发发展带来来更多的的空间，也也会留给给房地产产足够的的开发土土地。而而二环路路以类的的可供开开发的土土地已经经很少。而而市区和和二环路路内的房房地产市市场已经经达到相相对饱和和的状态态。可以以预见，成成都房地地产市场场的争夺夺将逐步步从原来来的二环环

33、路之内内转向二二环路之之外。政政府向东东发展的的战略也也将会给给房地产产开发提提供更多多的优惠惠政策。于于是很清清晰地判判断出未未来几年年成都房房地产竞竞争最为为激烈的的地段和和区域将将在东门门市郊。西门作为为传统的的房地产产黄金市市场，同同样会因因为三环环路的竣竣工而向向二环路路外更为为广阔的的区域延延伸。由由于西门门历来是是居家的的理想之之地，这这里的房房地产竞竞争还是是会很激激烈。由由于政府府城市发发展战略略目标的的转移，从从客观上上缓解了了西门的的竞争压压力。这这对继续续在西门门发展的的开放商商无疑是是利好消消息。因因此，无无论从地地域环境境看，还还是从竞竞争环境境看，西西门二环环路近

34、郊郊的地块块都是值值得开发发和利用用的。2从消费费者心理理看，对对居住环环境的要要求进一一步提高高，消费费者在楼楼房的选选择上，将将继续远远离闹市市区。因因此，市市郊仍然然是房地地产竞争争的主要要战场。随着人们们的生活活水平逐逐步提高高，他们们的消费费观念也也在发生生着日新新月异的的改变。在在选择住住房的时时候，周周围的生生态环境境和人文文气氛也也越来越越被重视视。人们们对生活活的质量量要求也也随之提提高。因因此，对对于生活活在喧闹闹都市中中的人来来讲，那那些离闹闹市区较较远，空空气质量量较好，周周边环境境比较理理想，人人文气氛氛浓厚，生生态结构构合理的的商品房房继续受受到他们们温暖的的青睐。

35、三三环路的的开通，城城市规模模的进一一步扩大大，将使使原来的的适宜居居住的区区域受到到重新的的评估。三三环路的的开通还还会缓解解城市的的交通压压力，成成都交通通条件将将进一步步得到改改善。这这更加增增添了人人们对远远离市区区寻找家家园的信信心和希希望。就就目前来来看，靠靠近二环环路附近近的区域域将炙手手可热。3从房地地产营销销手段来来看，概概念模式式将继续续被使用用，而且且将集中中在“欧美流流行”和“生态”这两个个点上。制造概念念一直是是各个房房地产开开发商喜喜欢利用用的手段段。经过过十多年年的发展展，由房房地产开开发商制制造的概概念已经经不计其其数，都都曾经为为房地产产的销售售起到过过积极的

36、的作用。进进入九十十年代末末期，随随着地球球生态环环境被破破坏，有有关人类类的生存存环境问问题越来来越严重重。针对对这种状状况，房房地产商商们不失失时机地地炮制出出各种各各样的生生态论，向向消费者者大肆宣宣传生态态家园，绿绿色家园园等概念念。而这这些受人人们普遍遍关心的的环境问问题确实实能够牵牵动消费费者的心心，引起起他们的的共鸣。而而生态论论，环境境论体现现了房地地产的人人文关怀怀情结，是是房地产产发展的的一种健健康潮流流。因此此将继续续被人们们接受。和生态论论的概念念一样被被炒作的的还有所所谓的欧欧美派风风格。房房地产商商对欧美美风格的的炒作一一方面体体现了现现代人对对于流行行时尚的的兴趣

37、，另另一方面面也表明明了我国国房地产产风格正正在逐步步和国际际接轨。这这对刚刚刚加入世世界贸易易组织后后的中国国房地产产事业来来说意义义很大。随随着对外外开放程程度的加加深。我我国消费费者受国国外消费费潮流的的影响也也将继续续加深。因因此，欧欧美风格格的概念念将会被被继续使使用。4从人们们的实际际需求来来看，中中小户型型、跃层层式、中中高档的的电梯公公寓将越越来越受受到青睐睐。从前购房房单纯是是为了解解决住房房问题的的情况已已经一去去不复返返。现代代人受到到的教育育越来越越高，生生活品位位相比从从前也大大幅提高高了。人人们在解解决住房房的同时时，更注注重享受受。因此此从前设设计简单单样式呆呆办

38、的商商品放正正在逐渐渐被淘汰汰。而新新兴的各各种样式式的楼盘盘大受欢欢迎。跃层市房房屋就是是目前最最能迎合合中产阶阶层口味味的一种种风格。约约层式的的最大特特点是将将家庭的的“公共场场所（会会客、吃吃饭和娱娱乐）”与休息息学习区区利用空空间落差差进行自自然的隔隔离。这这种样式式符合目目前家庭庭生活即即里社交交，又追追求个人人隐私或或内外有有别的要要求。反反映了现现代人需需要独立立或者个个人空间间的愿望望，因此此是目前前中小型型面积住住房中最最受欢迎迎的房型型。通过以上上对成都都现阶段段房地产产市场特特点和未未来发展展趋势的的分析可可以看出出，成都都房地产产已经拥拥有了一一个良好好的政策策环境，

39、一一个有序序的竞争争环境，一一个有广广阔空间间的市场场环境。不不仅如此此，在成成都刚刚刚确立了了新的发发展战略略目标时时，成都都房地产产业还迎迎来了一一个难得得的缓冲冲期的机机会。这这个时机机如果把把握好，把把握准，投投资是很很容易回回收利润润。对那那些要打打造品牌牌的开放放商来说说，应当当不失时时机地抓抓住现在在的机遇遇。而本项目目恰恰处处于这样样的时机机之中，聚聚仁公司司和航宇宇公司在在这个时时期推出出锦西花花园二期期项目，证证明公司司的眼光光是独到到的。也也说明本本项目的的前景十十分地好好。当然然，在具具体的操操作过程程中，还还应该随随时把握握住政策策的变化化和市场场环境的的变化。要要根

40、据这这些变化化作出合合理的战战略性调调整。第三章 项目区区域环境境和市场场定位锦西花园园二期处处于成都都市金牛牛区营门门口乡红红色村一一、三组组，靠近近营门口口立交桥桥和二环环路，与与羊西线线相隔不不远。占占地533.377亩，属属西门郊郊外的居居家理想想之地。是是房地产产开放商商们投资资的热点点地域。为了项目目计划的的更好实实施，本本章从红红色村周周边环境境以及锦锦西花园园二期的的实际情情况对本本项目的的地域优优势和项项目优势势以及目目标作出出定位、分分析。一、红色色村一、三三组所处处区域环环境1交通：距青年大大道3000余米米，四周周有544、488、822、833、4、998路等等多个公

41、公交车线线路，可可到达市市区、火火车站、机机场等地地方，交交通十分分方便。2购物：与红旗商商场、茶茶店子商商业区紧紧邻，购购物居家家非常便便利。3学校：周围有220中、茶茶店子中中学和茶茶店子小小学、外外国语学学校，教教育条件件优越。4医院：西区医院院、脑外外伤急救救中心等等多家医医疗保健健机构分分布周围围。5娱乐休休闲：周围有多多处大型型娱乐休休闲区域域，贝森森运动休休闲广场场和羊西西线餐饮饮娱乐一一条街，全全面满足足不同的的娱乐需需求。二、锦西西花园项项目优势势分析1地域优优势在成都流流传着这这样一句句名谣：“有钱人人住南门门，有权权人住西西门，工工人阶级级住东门门，不三三不四住住北门”。

42、这句句民谣虽虽然带有有调侃和和娱乐的的成分，却却从侧面面透露了了一个信信息，即即西门是是有地位位的人或或者成功功人士居居家的首首选之地地。事实实也是如如此。综综观成都都市各个个地域，无无论从哪哪方面的的条件看看，西门门都是目目前成都都最适宜宜居家的的理想地地域。这这里由于于远离了了工业化化区域，污污染指数数偏低。不不仅如此此，这里里还是成成都向都都江堰、青青城山，九九寨沟这这条黄金金旅游线线的必经经区域，人人气旺盛盛，土地地价值高高。红色区靠靠近营门门口立交交桥，比比邻羊西西线，交交通便利利，空气气新鲜。既既和市区区保持了了一定的的空间距距离，又又不至于于相隔甚甚远，很很好地保保持了和和市区的

43、的距离。经经过政府府重新打打造后的的羊西线线已经被被公认为为成都的的黄金干干道，集集休闲、娱娱乐一体体。文化化氛围浓浓厚。本本项目所所在区域域占据了了这些天天时、地地利、人人和的优优势。这这为项目目的开发发带来了了便利。2环境优优势由上面的的地域优优势可以以总结出出本项目目环境上上的优势势。就政政策环境境看，一一方面来来说，金金牛区政政府为了了改造城城西形象象，已经经启动了了“锦西名名苑”的市政政建设计计划。本本项目是是在政府府规划项项目之中中，可以以享受到到政府政政策的支支持。另另一方面面，随着着三环路路的开通通，客观观上会使使红色区区这块介介于二环环路和三三环路之之间的上上水宝地地更加增增

44、值。更更为重要要的是，成成都向东东发展的的战略方方向将很很好缓解解城西房房地产竞竞争压力力，给这这里的开开发商一一丝喘息息的机会会。所以以本项目目的政策策环境是是好的。特殊的地地域优势势让红色色村拥有有了一个个良好的的人文和和生态居居住环境境。二环环路、羊羊西线、营营门口立立交桥、成成灌高速速这些配配备的交交通条件件是许多多地方不不曾拥有有的。低低指数的的空气污污染、浓浓郁的休休闲娱乐乐气息、完完善的购购物条件件和卫生生保健条条件共同同形成了了现代社社会中难难得的人人文居住住环境。锦锦西花园园二期处处于这样样良好的的环境之之中，开开发前景景理应被被看好。3宏观经经济优势势前面已经经从国家家新近

45、的的一次调调整税率率和银行行利息率率的政策策方面分分析过本本项目拥拥有的宏宏观经济济优势。根根据国家家统计局局的数据据，去年年全年房房地产开开发保持持了良好好的势头头。新开开工的商商品房住住宅面积积大幅度度增长，“国房景气指数”创造新高。GDP增幅稳定，客观经济形势的好转为房地产的加速发展提供了良好的背景和有利的支持。作为客观观经济“晴雨表表”的房地地产业在在国家实实施积极极的金融融和财政政政策的的影响下下，会掀掀起又一一个开发发高潮。4价格优优势在本计划划书的附附件中，列列举了羊羊西线楼楼盘的有有关数据据，从中中不难看看出，羊羊西线楼楼盘现主主要以小小高层电电梯公寓寓为主，均均价在22600

46、0元/平平方米，竞竞争十分分激烈。本项目是是多层建建筑，成成本较低低，羊西西线多层层的销售售一直十十分看好好，建议议售价在在22000元/平方米米（均价价），起起性价比比将远远远高于同同区域的的其他楼楼盘。因因此，本本项目在在价格上上具有相相当优势势。而且且随着周周边环境境的改造造，房地地产市场场的发展展，本项项目具有有相当大大的利润润空间。三、目标标客层定定位 1、根根据调查查，愿意意选择该该区域居居住的大大都为年年纪较轻轻，收入入较稳定定的这类类消费者者，购买买的目的的主要为为改善现现有居住住条件，为为家人购购房和结结婚购房房等。从从他们的的潜在购购买能力力来讲，目目前可能能限于购购买的户

47、户型范围围为800到1330平方方米。因因此，本本项目处处于羊西西线范围围，目标标客户确确定在家家庭月收收入20000到到30000元的的消费群群体，并并考虑向向下兼顾顾家庭月月收入在在20000元以以内的消消费群体体。 2、本本项目的的市场定定位，需需从以下下几种因因素进行行考虑：（1） 目标顾客客（2） 市场能力力接受的的价格（3） 与竞争对对手的项项目产品品差异化化根据调查查数据，客客户希望望的户型型中，“跃层式式”为最大大的比例例，希望望的价格格为22200元元/平方方米，在在本项目目中的实实际操作作中十分分可行。3、客户户对户型型的偏好好（1）户户型的选选择三房房二厅和和二房二二厅较受受欢迎，分分别在332%和和21%。一房房一厅占占17%，三房房一厅一一卫占115%（2）面面积选择择60平方方米以下下占100%90平方方米以下下占300%90到1130平平方米之之间占550%130平平方米以以上占110%（3）厅厅房面积积分布在面积一