2、房地产合作开发模式及风险分析(DOC30)dvw.doc

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.房地产合作开发模式及风险分析目录1.房地产合作开发的主要模式2.制作和和签订房房地产合合作开发发合同应应注意问问题3.制作和和签订房房地产项项目转让让合同应应注意问问题4.房地产产合作开开发合同同主要条条款5.房地产产项目转转让合同同的主要要条款6.专题一一：房地地产合作作开发概概念与类类型7.专题二二：房地地产合作作开发行行为的特特征及认认定8.专题三三：房地地产合作作开发的的主体资资格9.房地产产公司如如何选择择开发模模式10.房地地产合作作开发中中需注

2、意意的问题题浅析=本文较长长，建议议收藏，阅阅读时间间30mminss=1.房地产产合作开开发的主主要模式式1、房地产产联建房地产联建建是指提提供资金金、技术术、劳务务一方（B企业）与与提供土土地的一一方（A企业）合合作进行行房地产产开发，双双方在合合同里明明确约定定按比例例分配房房屋和土土地使用用权，并并以各自自所有或或者经营营管理的的财产承承担民事事责任的的房地产产合作开开发行为为。一般般适用有有提供土土地方与与房地产产开发公公司之间间签立。双方可以约约定：A企业出出地、B企业出出资金、技技术、劳劳务，双双方合作作开发。该方案需要要注意的的细节是是：项目目开发需需要以合合作双方方的名义义向

3、政府府部门办办理审批批手续和和各种证证件许可可。另外外B企业投投入资金金参与房房地产开开发并享享有最终终一定成成果。同同时，A、B双方还还需要到到国土部部门办理理土地权权属的变变更手续续，依法法将该宗宗地土地地使用权权按照合合作开发发协议约约定分成成比例变变更登记记到B的名下下。项目开发完完成后，A企业按按照所获获得房屋屋的公允允价值计计算转让让土地使使用权营营业税、土土地增值值税、印印花税和和企业所所得税。B企业按按照分出出的房屋屋公允价价值计算算销售不不动产营营业税、土土地增值值税、印印花税和和企业所所得税并并确定土土地入账账价值。该方案合作作双方都都要视同同销售，看看似没有有享受税税收优

4、惠惠，但以以A企业为为开发主主体转变变为以A、B双方合合作名义义上的开开发主体体，符合合开发资资质要求求，项目目经营核核算以B企业为为主，项项目涉及及的税金金也以B企业为为主体计计算缴纳纳。避免免了以A企业名名义开发发带来的的一系列列问题。2、直接转转让土地地使用权权假如在该项项目开发发过程中中，A企业不不需要自自用开发发产品，哪哪么除联联建方式式外，A企业可可以考虑虑直接转转让土地地使用权权给B房地产产开发企企业，完完全以B企业的的名义立立项开发发销售，项项目开发发销售过过程中的的营业税税、土地地增值税税、印花花税、企企业所得得税以B企业为为主体计计算缴纳纳。整个个开发过过程能够够名正言言顺

5、。这种方式下下A企业转转让土地地使用权权应当缴缴纳营业业税、土土地增值值税、印印花税、企企业所得得税。B企业应应当缴纳纳承受土土地使用用权契税税。3、组建项项目开发发公司项目开发公公司是指指提供资资金、技技术、劳劳务一方方的与提提供土地地的一方方以组建建法人资资格的经经济实体体来合作作进行房房地产开开发的行行为。这这种情形形下，房房地产合合作开发发的合作作人即成成为项目目公司的的股东。一一般适用用于合作作双方都都不是房房地产开开发公司司，用于于商品房房开发的的情形。A企业以土土地使用用权作为为对B房地产产企业的的投资，项项目开发发以项目目公司名名义立项项并办理理有关手手续。在在合作开开发协议议

6、中对开开发模式式、合作作开发各各方的投投资回报报的方式式及风险险的承担担、资金金监管、双双方的权权利与义义务、违违约责任任等做出出明确约约定，尽尽量避免免纠纷的的产生。主要包括以以下两种种模式：A土地协协议折价价入股方方式构成成合作投投资比；B土地评评估作价价入股方方式构成成合资投投资比例例。项目开发销销售过程程中的营营业税、土土地增值值税、印印花税、企企业所得得税仍然然以B企业为为主体计计算缴纳纳。A企业以土土地使用用权作为为对B房地产产企业的的投资，不不用缴纳纳营业税税；应当当计算缴缴纳土地地增值税税；应当当按照“产权转转移书据据”计算缴缴纳印花花税。B房地产产企业需需要交纳纳契税.4、整

7、体产产权转移移已经获得立立项批准准的房地地产开发发项目，在在项目公公司股东东或合作作开发的的收益人人互相之之间，或或向他人人转让其其股权或或合作开开发权益益的行为为。房地产项目目转让的的模式：（1）以项项目公司司股权并并购（兼兼并或收收购）方方式转让让房地产产开发项项目；（2）以项项目合作作各方权权益比例例的变更更转让房房地产开开发权益益：A权益在在合作各各方内部部转让；B权益转转让给合合作各方方以外第第三人。这种方式下下,A企业不不需要缴缴纳营业业税；不不需要缴缴纳土地地增值税税;不用计计算合并并环节的的清算所所得或损损失。B房地产产企业不不需要缴缴纳契税税。5、房屋参参建房屋参建是是指参建

8、建人以参参建名义义对已经经成立的的房地产产项目参参与投资资或预购购房屋的的行为，一一般表现现为参建建人通过过投资或或参与房房地产建建设而获获得部分分房产的的所有权权。一般般适用于于房地产产项目已已进行，但但开发方方资金不不足的情情形。房房屋参建建行为往往往因为为没有被被政府的的主管部部门行政政批准而而被认定定为行为为无法律律效力，因因此，不不予考虑虑。在以上五种种方案中中，联建建开发可可顺利立立项开发发销售，但但不能获获得税收收收益，而而且联建建开发投投资者之之间复杂杂的关系系往往无无法通过过合作协协议统一一调整，合合作投资资者之间间容易产产生纠纷纷。直接转让土土地使用用权权益益清楚，但但不能

9、获获得出让让方的相相关支持持尤其是是社会资资源支持持，也不不能获得得税收收收益。组建项目开开发公司司可以通通过法人人实体明明确各股股东权益益，也可可以通过过新的项项目开发发公司获获得拟建建开发面面积所需需的房地地产开发发资质，也也可以免免征营业业税、符符合条件件可以免免征本环环节的企企业所得得税和契契税。应应该是房房地产开开发较为为优越的的开发形形式，特特别是一一些大型型项目的的房产开开发中。在项目公司司运营过过程中，还还可以通通过受让让股权或或合作开开发权益益的方式式，获得得项目全全部产权权。合作开发的的立项、规规划选址址、规划划用地、建建筑设计计、施工工许可，以以及项目目转让的的土地使使用

10、人（股股东或权权益人）或或者项目目功能、用用途等变变更手续续，均系系要式的的须经批批准的行行为,均需获获得政府府有关主主管部门门的许可可或批准准，并持持有批准准文件或或证照。6、合作开开发的其其它方式式：先合伙后转转为法人人型的合合作开发发2.制作和和签订房房地产合合作开发发合同应应注意问问题（1）要明明确合作作各方的的开发资资质或取取得资质质的相应应责任；（2）约定定先合伙伙或合作作、后成成立项目目公司的的方式，其其承担民民事责任任方式先先后不同同；要明明确先后后的权利利义务关关系及办办理相应应手续的的责任主主体；（3）组成成项目公公司合作作开发的的，要明明确注册册资本投投入方式式以及注注册

11、资本本与投资资总额的的差异的的处理对对策及相相应的责责任；（4）以土土地使用用权入股股组成项项目公司司的，土土地使用用权须作作评估；（5）以筹筹建处或或其它名名义合作作开发的的，须使使之成为为能独立立承担权权利义务务的其它它经济组组织，并并明确合合作筹建建各方的的权利义义务；（6）合作作开发一一方以土土地使用用权作为为合作投投资的，应应办理土土地使用用人和使使用性质质的变更更登记手手续，并并明确有有关费用用的承担担方式和和责任人人；（7）一个个地块上上合作开开发涉及及几个性性质不同同的项目目，应分分别立项项、分别别进行审审批并办办理不同同的证照照；（8）合作作开发各各方的投投资回报报的方式式，

12、应按按是否以以开发项项目的房房屋为标标的分别别规定权权利义务务，投资资回报系系约定分分房的，应应明确房房屋分配配的具体体办法；投资回回报系分分配利润润的，应应约定利利润的计计取方式式；（9）合作作开发合合同应约约定建筑筑面积增增加时的的政府批批准手续续和增加加面积的的成本，增增加分担担及面积积分配方方式；（10）合合作开发发合同由由于需办办理相关关手续，往往往效力力待定，合合作合同同应具体体约定一一旦合同同被确认认无效或或不生效效时的具具体处理理方法。3.制作和和签订房房地产项项目转让让合同应应注意问问题（1）房地地产开发发项目转转让必须须由所有有人转让让、受让让的当事事人以书书面形式式协商一

13、一致；（2）转让让项目已已有的各各种政府府批文均均必须在在合同中中列明，包包括立项项和规划划批文等等；（3）项目目转让应应符合开开发不同同阶段的的政府有有关允许许转让的的条件；（4）已成成立项目目公司以以公司股股权转让让方式转转让全部部或部分分房地产产项目，应应按公司司法有关关规定办办理工商商变更登登记手续续，同时时办理房房地产转转让的变变更登记记手续；（5）成立立项目公公司的转转让方的的债权债债务要明明确，潜潜在债务务的澄清清，要约约定公告告程序；（6）未成成立项目目公司以以合作各各方的投投资权益益内部转转让全部部或部分分房地产产项目，应应按项目目土地使使用的不不同情况况，申办办变更立立项和

14、土土地使用用的批准准手续；转让给给合作各各方以外外当事人人的，须须获得原原合作各各方及受受让方的的一致同同意；（7）转让让的项目目如尚未未办理土土地出让让手续或或虽已办办理了出出让手续续，转让让时尚未未付清出出让金的的，应约约定办理理出让手手续的具具体责任任人及有有关费用用包括尚尚未付清清的费用用的承担担方式；（8）项目目转让时时，项目目未按出出让合同同约定的的期限和和条件进进行开发发，转让让合同应应约定补补办政府府主管部部门认可可手续及及具体责责任人；（9）项目目转让时时，按出出让合同同的土地地使用年年限已开开始使用用的，转转让合同同约定的的土地使使用年限限应作相相应扣除除；（10）房房地产

15、项项目转让让前已实实行预售售的，应应约定转转让双方方通知预预购业主主，并明明确因此此引起相相应责任任的处理理方法。3.制作和和签订房房地产项项目转让让合同应应注意问问题（1）房地地产开发发项目转转让必须须由所有有人转让让、受让让的当事事人以书书面形式式协商一一致；（2）转让让项目已已有的各各种政府府批文均均必须在在合同中中列明，包包括立项项和规划划批文等等；（3）项目目转让应应符合开开发不同同阶段的的政府有有关允许许转让的的条件；（4）已成成立项目目公司以以公司股股权转让让方式转转让全部部或部分分房地产产项目，应应按公司司法有关关规定办办理工商商变更登登记手续续，同时时办理房房地产转转让的变变

16、更登记记手续；（5）成立立项目公公司的转转让方的的债权债债务要明明确，潜潜在债务务的澄清清，要约约定公告告程序； （6）未成成立项目目公司以以合作各各方的投投资权益益内部转转让全部部或部分分房地产产项目，应应按项目目土地使使用的不不同情况况，申办办变更立立项和土土地使用用的批准准手续；转让给给合作各各方以外外当事人人的，须须获得原原合作各各方及受受让方的的一致同同意；（7）转让让的项目目如尚未未办理土土地出让让手续或或虽已办办理了出出让手续续，转让让时尚未未付清出出让金的的，应约约定办理理出让手手续的具具体责任任人及有有关费用用包括尚尚未付清清的费用用的承担担方式； （8）项目目转让时时，项目

17、目未按出出让合同同约定的的期限和和条件进进行开发发，转让让合同应应约定补补办政府府主管部部门认可可手续及及具体责责任人；（9）项目目转让时时，按出出让合同同的土地地使用年年限已开开始使用用的，转转让合同同约定的的土地使使用年限限应作相相应扣除除；（10）房房地产项项目转让让前已实实行预售售的，应应约定转转让双方方通知预预购业主主，并明明确因此此引起相相应责任任的处理理方法。4.房地产产合作开开发合同同主要条条款（1）合作作开发当当事人的的名称、姓姓名、住住所；（2）项目目概况（包包括：坐坐落地点点、项目目性质、四四至、占占地面积积、有关关规划指指标等）；（3）项目目现状；A、项目报报批现状状包

18、括规规划参数数，并列列明取得得的批文文；B、项目动动拆迁、开开发现状状。（4）合作作方式；A、共同组组建项目目公司方方式需约定：项项目公司司的注册册资金、出出资比例例、时间间；组织织机构的的设立、运运作程序序、利润润分配等等；B、合作建建房协议议方式；需约定：合合作各方方的投资资方式（包包括土地地投入的的评估）、投投入期限限、投资资比例、合合作经营营方式、运运作机构构的组成成、利益益（权益益）分配配等。（5）项目目公司成成立前后后的权利利义务的的转移（包包括项目目公司成成立前所所发生费费用的补补偿、土土地使用用权的转转移手续续办理等等）；（6）项目目的总投投资数额额（包括括成立项项目公司司的注

19、册册资本及及投资总总额的差差异）的的投入方方式；（7）项目目合作建建设计划划（规模模、进度度等）；（8）合作作各方的的权利义义务（应应约定有有关审批批手续的的办理、有有关项目目建设管管理工作作的分担担以及合合作投资资回报的的分配方方式）；（9）违约约责任；（10）解解决争议议的方法法；（11）合合作当事事人约定定的其它它事项。5.房地产产项目转转让合同同的主要要条款（1）转让让当事人人的名称称、姓名名、住所所；（2）项目目概况（包包括：坐坐落地点点、项目目性质、四四至、占占地面积积、有关关规划指指标等）；（3）项目目转让时时土地使使用权性性质，获获得方式式及使用用期限；（4）项目目现状；A、项

20、目报报批现状状包括规规划参数数，并列列明取得得的批文文；B、项目动动拆迁、开开发现状状（停建建、缓建建）；C、项目涉涉及的土土地或工工程的权权利限制制情况；（5）项目目转让方方式；A、以开发发项目转转让方式式；需约定：转转让费用用的构成成、数额额、支付付方式，项项目的立立项、用用地、工工程建设设的有关关审批程程序重新新办理手手续等；B、以转让让项目公公司股权权方式；需约定：项项目公司司概况、股股权转让让比例、价价格、支支付方式式，现有有资产的的认定，需需出示原原公司股股东会决决议并需需办理工工商变更更登记手手续等。（6）项目目转让价价格、支支付方法法和期限限；（7）项目目标的物物转让、交交割日

21、期期及方式式；（8）转让让前原有有债权债债务以及及土地或或工程的的权利限限制的处处理；（9）双方方的权利利义务；（10）违违约责任任；（11）解解决争议议的方法法；（12）转转让当事事人约定定的其它它事项。6.房地产产合作开开发系列列之一：房地产产合作开开发概念念与类型型房地产合作作开发通通常是地地产和房房产的共共同开发发，指提提供土地地使用权权一方与与土地开开发进行行投资一一方，对对特定地地块的建建设项目目以合资资或合作作方式进进行共同同开发的的行为。实实践中，主主要有三三种方式式：一是以签署署联合经经营协议议的合伙伙制联建建；二是组建具具有独立立法人资资格的项项目公司司开发；三是房屋参参建

22、。三者在法律律上的性性质、所所需要承承担的风风险及运运作方式式等方面面都有着着相当大大的区别别。房地产联建建是指提提供资金金、技术术、劳务务一方的的与提供供土地的的另一方方合作进进行房地地产开发发，双方方在合同同里明确确约定按按比例分分配房屋屋和土地地使用权权，并以以各自所所有的或或者经营营管理的的财产承承担民事事责任的的房地产产合作开开发行为为。由于于该类合合作开发发，涉及及法律审审批手续续复杂、繁繁琐，同同时双方方签订的的项目合合作开发发合同过过于简单单，在实实践中常常常存在在大量的的法律纠纠纷，且且相当部部分行为为因此而而无效，不不受到法法律的保保护。根根据当前前法律规规定，房房地产联联

23、建行为为要合法法有效，合合作双方方必须共共同获得得政府有有关部门门对土地地使用、规规划许可可、项目目施工许许可等所所有行政政审批手手续。同同时，合合作协议议里的“保底条条款”是无法法律效力力的。项目公司开开发是指指提供资资金、技技术、劳劳务一方方的与提提供土地地的另一一方以组组建法人人资格的的经济实实体来合合作进行行房地产产开发的的行为。在在该种情情况下，房房地产合合作开发发的合作作人即成成为项目目公司的的股东，合合作人之之间的权权利义务务不再由由合作协协议书来来规范，而而是由项项目公司司的章程程来明确确各自的的权利与与义务。合合作人不不再以合合伙的连连带责任任承担民民事责任任，而是是以项目目

24、公司的的注册资资本为限限承担有有限责任任。房屋参建是是指参建建人以参参建名义义对已经经成立的的房地产产项目参参与投资资或预购购房屋的的行为。该该类参建建行为往往往因为为没有被被政府的的主管部部门行政政批准而而被认定定为行为为无法律律效力。实实践中常常常表现现为被参参建人非非法融资资，即被被参建人人由于项项目建设设资金短短缺，又又无法通通过其它它合法途途径获得得周转资资金，在在未取得得商品房房预售证证情况下下，打着着“优惠价”“内部价”旗号，以以商品房房预售方方式，吸吸引参建建人投入入资金，以以获得资资金。另外，现实实中还存存在不同同以上类类型的房房屋建设设方式，即即安居工工程合作作建房。根根据

25、国务务院住房房制度改改革领导导小组、建建设部、国国家税务务局于19992年2月颁发发的城城镇住宅宅合作社社管理暂暂行办法法规定定：本办办法所称称住宅合合作社，是是指经市市（县）人人民政府府房地产产行政主主管部门门批准，由由城市居居民、职职工为改改善自身身住房条条件而自自愿参加加，不以以盈利为为目的公公益性合合作经济济组织，具具有法人人资格。合合作住宅宅是指住住宅合作作社通过过社员集集资合作作建造的的住宅。该该类房屋屋建造行行为不属属于房地地产开发发范畴，而而是国家家为缓解解城市居居民住房房紧张状状况，弥弥补国家家建设资资金短缺缺而采取取的一种种政策性性支持政政策。房房屋建造造后如果果职工不不准

26、备继继续居住住，则应应退还房房屋或者者补交国国有土地地出让金金后才可可以到市市场上自自由转让让。7.房地产产合作开开发系列列之二：房地产产合作开开发行为为的特征征及认定定由于我国现现行立法法没有对对合作行行为做出出明确界界定，从从而导致致在理论论和实务务中对合合作行为为的特征征有不同同认识。基基于以往往合作行行为的实实际做法法和所形形成的传传统认识识，较为为一致的的观点认认为，合合作行为为具有四四个特征征，即合合作方共共同出资资、共同同经营、共共享利润润、共担担风险。这这在最高高人民法法院关关于审理理联营合合同纠纷纷案件若若干问题题的解答答中即即有明确确体现。一一般认为为，合作作方无论论是以何

27、何种形式式出资，共共同出资资作为认认定合作作的条件件是毋庸庸置疑的的，而且且是必备备的首要要条件，但但共同经经营在目目前的合合作行为为中已无无足轻重重，而且且实际中中许多合合作方基基于自身身管理经经验、能能力等方方面的不不足，也也是不参参与经营营的，而而是由其其他合作作方独立立经营，这这也符合合合同自自由原则则。考虑虑此现实实情况，尊尊重当事事人意思思自由，因因此，不不应再将将共同经经营作为为认定合合作开发发的条件件。对共共享利润润、共担担风险是是否为认认定合作作开发的的必要条条件问题题，本人人认为应应作为认认定合作作开发行行为的必必备要件件。如果合作一一方在合合作开发发经营房房地产中中约定其

28、其只享有有合作开开发的收收益，不不承担合合作开发发的亏损损责任，在在合作亏亏损时候候，仍要要收回其其出资和和收取固固定利润润的，该该条款为为合同中中的保底底条款。对对于这种种保底条条款，最最高人民民法院在在关于于审理联联营合同同纠纷案案件若干干问题的的解答中中规定是是违法的的，该条条款应当当确认无无效。该该条款无无效，并并不一定定影响合合同中其其他条款款的效力力，如果果除保底底条款外外，其他他条款无无违法之之处，那那么房地地产合作作开发合合同仍是是有效的的。此外外，因当当事人共共同出资资合作的的目的就就是要对对合作成成果所带带来的经经济利益益共同分分享，与与此相应应，对合合作过程程中以及及合作

29、的的不利益益后果和和风险也也要共同同承担，这这也是民民事权利利义务相相一致原原则的内内在必然然要求和和具体表表现。8.房地产产合作开开发系列列之三：房地产产合作开开发的主主体资格格在城市房房地产管管理法实实施以前前，最高高人民法法院关关于审理理房地产产管理法法施行前前房地产产开发经经营案件件若干问问题的解解答第第一条中中，关于于房地产产开发的的资格问问题，是是有明确确的规定定的：1.从事房房地产的的开发经经营者，应应当是具具备企业业法人条条件、经经工商行行政管理理部门登登记并发发给营业业执照的的房地产产开发企企业(含中外外合资经经营企业业、中外外合作经经营企业业和外资资企业)。2.不具备备房地

30、产产开发经经营资格格的企业业与他人人签订的的以房地地产开发发经营为为内容的的合同，一一般应当当认定无无效，但但在一审审诉讼期期间依法法取得房房地产开开发经营营资格的的，可认认定合同同有效。“不具备房房地产开开发经营营资格的的企业与与他人签签订的以以房地产产开发经经营为内内容的合合同，一一般应当当认定无无效”这句话话，实际际上是一一种对合合同双方方的要求求而不是是对单方方的要求求。其中中的“不具备备房地产产开发经经营资格格的企业业”和“他人”是可以以互换的的。也就就是说，合合作双方方必须都都同时具具备房地地产开发发经营资资格。城市房地地产管理理法实实施后，对对此并没没明确规规定。笔笔者认为为房地

31、产产开发关关系到国国计民生生和社会会公共安安全，作作为一个个特种行行业，房房地产的的开发经经营应受受房地产产市场准准入许可可限制，其其经营者者应是依依照城市市房地产产管理法法第二十十九条规规定设立立的房地地产开发发企业法法人，否否则不得得进行房房地产开开发经营营。与此此相应，对对进行房房地产开开发经营营的合作作各方，也也就必然然要求至至少其中中一方必必须具备备房地产产开发经经营资格格，否则则，合作作各方订订立的房房地产合合作开发发经营合合同无效效。但就就开发经经营资格格，存在在一个如如果是非非经营性性质的合合作开发发行为，是是否也要要受开发发经营资资格限定定的问题题。如，一一方出地地，一方方出

32、资，合合作建房房用于自自用，不不对外销销售的，对对此合作作行为能能否要求求合作方方具备开开发经营营资格。笔笔者认为为，此类类合作行行为不能能认定为为是开发发经营房房地产行行为，只只能看作作是一般般的合建建、联建建房屋行行为，合合作方不不需具备备经营资资格。9.房地产产公司如如何选择择开发模模式独立开发一、招拍挂挂方式：土地进行过过一级开开发后，由由市土地地整理储储备中心心进行公公示，并并确定项项目地块块采用何何种转让让的一种种方式二、收购地地产公司司方式:全资收购或或超过50%收购一一家有土土地或项项目的房房地产开开发公司司（三级级房地产产开发资资质以上上）三、与金融融机构合合作方式式:与银行

33、、投投资公司司、基金金公司、海海外资金金进行土土地或项项目方面面的全方方面的合合作四、买断物物业:一次性买断断未竣工工的楼宇宇或已竣竣工的楼楼宇，进进行全面面包装后后，出租租或出售售操作招拍挂方式式:1、到储备备中心购购买标书书；2、由企业业前期部部、成本本核算部部、营销销部、财财务部进进行标书书的全方方位编订订；3、按照投投标时间间和开标标时间准准备相关关的文件件和资金金；4、中标后后交纳土土地款并并签署土土地出让让合同。收购地产公公司方式式:1、由投资资部考察察要收购购的房地地产公司司，由前前期部审审核地产产公司名名下的项项目；2、对地产产公司名名下的人人员进行行安排，财财务进行行审计；3

34、、公司法法人变更更，股权权变更4、运作公公司名下下地产项项目。与金融机构构合作方方式:1、选择合合作伙伴伴，并由由投资部部进行考考察；2、对实际际需要合合作的资资金和模模式进行行确立；3、获得国国家金融融机构的的审批后后，进行行全方位位的合作作。买断物业:1、未竣工工的楼宇宇买断后后，根据据客户的的需求整整体包装装出售；2、已竣工工的楼宇宇买断后后，可出出售也可可长期持持有它的的物业，进进行长期期的投资资。实例2007年年11月27日金融融街控股股股份有有限公司司以835500万元竞竞得朝阳阳区大屯屯路224号住宅宅及代建建公建项项目用地地的国有有土地使使用权。2006年年1月19日万科科以3

35、.889亿元的的代价收收购北京京市朝阳阳区国资资委持有有的北京京朝万中中心的60%股权，斩斩获北京京和东莞莞可开发发土地面面积73.62万平方方米。2007年年2月17日金地地集团与与荷兰金金融机构构ING集团旗旗下的ING房地产产建立战战略合作作伙伴关关系。公公司与ING房地产产设立并并管理的的ING基金合合作投资资金地天天津格林林世界项项目的开开发。摩根士丹利利携手上上海盛融融以富盛盛利投资资咨询有有限公司司的名义义买下价价值4亿元的的富力双双子座TOWWER；之后后新加坡坡凯德置置地买下下中环世世贸中心心AB两栋写写字楼；扬子基基金并购购远洋新新干线D座酒店店式公寓寓。优势招拍挂方式式:

36、1、土地已已进行过过一级开开发，不不需要开开发商进进行过多多的人力力、财力力投入；2、土地项项目的获获得受其其他因素素影响的的几率较较小；3、开发商商的资金金投入和和时间选选择可根根据自己己的实际际情况进进行选择择；4、可选择择联合竞竞标的方方式。收购地产公公司方式式:1、不具备备房地产产开发资资质的投投资公司司适合采采用；2、缺少资资金而生生存不下下去的许许多地产产公司名名下有许许多优良良的地产产项目；3、不需要要到市场场中与大大的地产产公司争争夺土地地项目；4、可采取取持续收收购优良良资产扩扩大资源源和企业业规模。与金融机构构合作方方式:1、金融机机构的资资金实力力会对房房地产开开发商起起

37、到保障障作用；2、帮助区区域地产产商可以以快速扩扩张，行行成资金金流；3、帮助地地产商上上市融资资也起到到了决定定作用。买断物业:1、长线投投资，长长线收益益，保证证利润增增长点；2、持有物物业的拥拥有权，形形成规模模效益后后可打包包上市。劣势招拍挂方式式:1、受国家家土地政政策的影影响；2、受土地地位置和和规模的的影响；3、需要房房地产开开发资质质，并连连续开发发地产项项目3年以上上。收购地产公公司方式式:1、人员问问题和财财务问题题解决和和审计，前前期需要要精力和和时间；2、防止收收购过程程中的陷陷阱。与金融机构构合作方方式:1、金融机机构的伙伙伴选择择比较苛苛刻；2、受国家家的金融融政策

38、影影响比较较大，特特别是外外资。买断物业:1、需要拥拥有大量量的资金金；2、需要拥拥有对房房地产市市场敏感感的投资资眼光；联合开发一、联合报报建，共共同出资资：双方以共同同名义通通过公开开出让方方式或其其他方式式取得土土地使用用权，以以双方共共同名义义取得土土地使用用证，即即该权利利为双方方共同共共有或按按份共有有，共同同取得发发改委的的立项和和规划部部门出具具的规划划用地条条件。双双方的合合作基础础是共同同出资，共共同管理理，共同同决策(或按出出资比例例)。二、一方出出地，一一方出资资：主要适用于于一方为为在计划划经济年年代拥有有大量土土地的国国有企业业，另一一方是拥拥有资金金和开发发实力的

39、的房地产产开发公公司之间间。拥有有土地的的一方以以其享有有使用权权的土地地作为出出资，不不在投入入任何资资金，而而资金的的投入和和前期手手续的办办理，以以及整个个项目的的管理和和施工建建设全部部由开发发公司负负责。三、组建项项目公司司由合作双方方作为公公司股东东，共同同组建项项目公司司来完成成某个项项目的开开发。在在合作开开发协议议中对开开发模式式、合作作开发各各方的投投资回报报的方式式及风险险的承担担、资金金监管、双双方的权权利与义义务、违违约责任任等做出出明确约约定，尽尽量避免免纠纷的的产生。操作一、联合报报建，共共同出资资：1、由投资资部和前前期部对对合作公公司及合合作项目目进行全全方位

40、的的考察；2、按双方方出资比比例成立立房地产产公司并并实施项项目进度度；3、双方协协商派驻驻进场管管理人员员并共同同决策相相关事宜宜。二、一方出出地，一一方出资资：1、双方就就实际土土地规模模和出资资金额通通过协商商达成共共识；2、土地方方按照土土地的规规模作为为实际出出资，投投资方完完成项目目的整体体运作；3、双方最最终按实实际的出出资比例例进行利利润分成成。三、组建项项目公司司1、公司投投资部和和前期部部对双方方合作事事宜进行行实质性性研究和和探讨2、按双方方实际出出资比例例成立房房地产项项目公司司并实施施项目进进度；3、双方就就规划、设设计、施施工、营营销和物物业管理理按项目目公司操操作

41、。实例2007年年7月24日北京京北辰实实业股份份有限公公司和北北京城建建投资发发展股份份有限公公司联合合竞拍，以92亿价格拍得长沙新河三角洲地块。2005年年11月10日中粮粮集团与与万科集集团将各各公司的的标牌齐齐齐插入入广州科科学城的的地块上上，此次次合作是是采取中中粮拿地地、万科科开发、最最后双方方分利润润的方式式进行2007年年12月3日绿景景地产与与佛山市市瑞丰投投资有限限公司成成立项目目公司共共同开发发佛山市市顺德区区北滘镇镇三桂大大道地块块，并签签署相关关合作协协议。优势1、体现优优势品牌牌的强大大效应，达达到“双赢”的局面面；2、发挥各各自的人人才优势势、管理理优势、资资源优

42、势势等等；3、有利于于增强项项目抵御御风险的的能力；4、减少成成本：时时间成本本；土地地成本；资金成成本；管管理成本本；经营营成本；5、纳税（土土地增值值税）。劣势1、合作开开发前期期需要大大量的准准备工作作，具有有很多不不确定性性；2、双方就就投资比比例、人人员配属属、管理理方法、资资金监管管等问题题上都会会影响项项目的进进程；3、某一方方的独立立品牌会会大大弱弱化，初初期会有有些许的的影响；10.房地地产合作作开发中中需注意意的问题题浅析目前，随着着国家宏宏观调控控政策的的贯彻实实施，一一些中小小房地产产公司遇遇到了许许多困难难，在无无法独立立获得开开发项目目的情况况下，不不得不寄寄希望于

43、于与别人人合作开开发项目目，但是是，由于于房地产产项目是是个资金金密集、开开发建设设周期长长的复杂杂化的系系统工程程，在其其开始建建设到销销售完毕毕这段时时间内，需需要承担担大量的的可预测测和不可可预测的的未知风风险，因因此，投投资房地地产项目目，则必必须要对对该行业业的运作作全过程程有完整整的了解解，对房房地产开开发过程程中可能能会遇到到的风险险有清醒醒的认识识，那么么，在合合作开发发时应注注意哪些些问题呢呢？一、项目合合法性考考察这是介入房房地产项项目中首首要需要要解决的的法律问问题。一一个房地地产项目目的成立立与开发发要受到到法律保保护，必必须满足足：一有有通过出出让取得得的国有有土地使

44、使用权；二双方方至少一一方具有有房地产产企业开开发资质质；三有有该项目目已经相相关主管管部门的的行政批批准。具具备了以以上条件件，则可可以说明明该房地地产项目目的主体体是合法法的，受受法律保保护。当当然，实实际上，光光看以上上几个方方面是远远远不够够的，比比如说，经经常会有有房地产产开发商商将原来来审批的的项目用用途、项项目的规规划设计计参数等等私自更更改，如如果私自自更改不不能获得得政府的的认可，则则房地产产项目就就无法通通过竣工工验收备备案，也也就意味味着无法法将房屋屋对外销销售和办办理产权权证。就就算可以以获得政政府的最最终认可可，那也也需要承承担一笔笔不菲的的罚款等等。这里里需要说说明

45、的是是，对项项目的规规划设计计参数，并并非都是是无法更更改的。根根据我国国法律规规定，有有的可以以修改，有有的属于于国家房房屋工程程建设强强制性标标准，一一旦审批批后就不不能更改改和调整整。当然然，还有有许多其其它方面面的合法法性也需需要审查查。二、项目开开发主体体问题考考察（一）审查查房地产产项目开开发的真真正法人人主体与与审批文文件中的的法人主主体是否否相吻合合。曾有有过这样样的案例例：某开开发商为为圈资，利利用集团团公司与与投资人人签订合合作经营营协议，但但房地产产项目的的实际建建造的房房地产公公司是由由该开发发商联合合几个股股东另外外投资成成立，集集团公司司只占10%的股份份。后双双方

46、发生生纠纷，投投资人遭遭受了重重大损失失。（二）审查查投资的的房地产产项目与与实际建建造的项项目是否否吻合。有有的开发发商很狡狡猾，利利用手中中多个楼楼盘建设设，耍移移化接木木之手段段来套取取投资额额。比如如说，用用地段位位置好的的甲项目目吸取投投资人眼眼球，然然后在签签订合同同时却用用地段差差的乙项项目来代代替。而而甲与乙乙两项目目的名称称往往非非常相似似，不仔仔细审查查是无法法察觉到到的。（三）是审审查房地地产开发发商与建建筑商或或监理单单位的关关系。有有的房地地产开发发商往往往与建筑筑商或监监理单位位关系密密切或者者说背后后的投资资者为同同一人。显显然，存存在这样样的关系系，则该该项目的

47、的投资额额就无法法事先准准确预算算或者说说用合同同就能约约束的。三、合作形形式的选选择A、联合开开发：指由两个投投资主体体共同对对项目进进行投资资建设，项项目立在在双方名名下，由由双方共共担风险险的开发发模式。根根据双方方的出资资情况又又可分为为以下两两种开发发模式：（一）双方方联合报报建、共共同出资资。双方方以共同同名义通通过公开开出让方方式或其其他方式式取得土土地使用用权，以以双方共共同名义义取得土土地使用用证，即即该权利利为双方方共同共共有或按按份共有有，共同同取得发发改委的的立项和和规划部部门出具具的规划划用地条条件。双双方的合合作基础础是共同同出资，共共同管理理，共同同决策（或或按出资资比例），此此种合作作的关键键在于双双方的日日常管理理和决策策，比如如双方应应制定日日常的人人员配置置任用制制度、财财务制度度、重大大事项的的决策制制度。该该种开发发模式是是人合形形式，双双方合作作的当事事人在合合作中往往往具有有决定性性作用，否否则双方方的合作作很难进进行。从从合作的的最终分分配方式式来看可可以有两两种方式式：1、利润分分成方式式。