某地产物业管理培训案例4.docx

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1、培训案例（36例）1、本市对物业专项维修资金的筹集、使用和治理较以往有何变革，具体划定如何？【阐发解答】新建商品住宅以及住宅物业治理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和治理，应仍然凭据市政府有关维修基金的划定执行。对新建非住宅物业的专项维修资金的筹集、使用和治理，若干意见划定，新建非住宅物业出售时应设立维修资金，具体尺度和设立方法由物业出售人和物业买受人参照上海市商品住宅维修基金治理步伐的划定，在衡宇出售条约中约定。建立业主大会的，维修资金应以业主大会的名义存入专户银行，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算。在前期物业治理期间，按划定设立的维修资金由区县房地产治理部分代为羁系；业主大会建立并选

2、聘物业治理企业后，由区县房地产治理部分移交给业主大会。2、建立单元委托物业治理企业为物业提供治理和办事、物业治理企业承接物业时，双方应治理何种法定手续？【阐发解答】物业治理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，查验中发明衡宇质量和公建配套设施等问题，应书面见告建立单元，并治理交代手续。建立单元应当凭据条例第二十九条划定向物业治理企业移交物业治理资料，对验收发明的问题应当予以整改，并负担相应的民事责任。3、条例施行后，对建立单元出售衡宇以及购房人购置衡宇时有哪些具体要求？【阐发解答】对付建立单元而言，一是在销售衡宇前，要参照市房地资源局的示范文本，制定业主临时条约、衡宇使用说明

3、书；二是建立单元与衡宇买受人签订的衡宇出售条约，应包罗前期物业办事条约的内容，并将业主临时条约、衡宇使用说明书、经计划部分批准配置的公建立施宁静面图作为衡宇出售条约的附件。对付物业买受人而言，在与建立单元签订衡宇出售条约时，应同时对遵守业主临时条约予以书面答应。4、条例划定，住宅物业建立单元应通过招投标方法选聘物业治理企业,本市对这项划定的执行有何具体操纵步伐？【阐发解答】关于前期物业治理招投标事项，若干意见划定：业主大会建立之前，住宅物业建立单元应当凭据房地产开发和物业治理相分散原则，通过招投标方法选聘具有相应资质的物业治理企业。投标人少于3个大概住宅范围小于5万平方米修建面积的，经物业所在

4、地的区、县房地产治理部分批准，可以接纳协议方法选聘具有相应资质的物业治理企业。有关投标人少于3个大概住宅范围小于5万平方米修建面积的认定及物业治理招投标的范例，市房地资源局将作进一步的具体划定。5、条例施行后，经业主大会选举产生的业主委员会如何治理存案手续？【阐发解答】经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起的30日内，持业主大会的集会记载和决议、业主委员会成员名单和根本情况、业主大集会事规矩、业主条约等质料，向区县房地产治理部分存案。凡切合条例划定产生的业主委员会，由区县房地产治理部分出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按划定刻制、使用和治理印章。6、物业公司是否可以

5、拒绝为业主提供自用部分的维修办事？【专案简介】某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感触维修所在较远，且收费不高，故回复业主：“你横竖一样要交钱，就近找小我私家修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己卖力。”【阐发解答】沪房地物（1997）954号文关于上海市居住物业治理条例有关条文的应用解释中划定：“业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业治理区域的物业治理企业报修，也可以向其他维修单元报修。向物业治理企业报修的，物业治理企业不得拒绝修理。”“物业治理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理。”本案中，保险丝烧断虽是家用

6、电器使用不当引起，但属因室内线路妨碍引起的停电事故，属于划定的物业急修项目。物业公司在接到居民报修后，应该在2小时内到达现场进行处置惩罚，24小时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新用度，应由业主负担。7、因室内水管倒灌而产生的维修用度由谁负担?【专案简介】某公房二楼业主的室内经常产生水管倒灌的现象。该业主向物业公司报修，几经维修后，物业公司在向该户收取维修用度时，业主以水管设计不当为由而拒付维修用度。【阐发解答】沪房地物（2000）75号文关于住宅卫生间污水横管属何种性质设备的批复中划定，凡一幢住宅内部，一套住宅外通向总管的供水管道、排水管道、落水管道，按共用设备认定。上海市居住物业治理条

7、例第三十八条划定，住宅的共用设备维修、更新用度，由整幢住宅业主凭据各自拥有的住宅修建面积比例配合负担。住宅共用设备属人为损坏的，其维修、更新用度由责任人负担。关于本案维修用度的支出，应对水管倒灌原因进行阐发后确定。如果系由该业主使用不当造成的，则由其负担维修用度。如果该事故系由相邻业主（使用人）使用不当造成的，在能查清责任者的情况下，用度由责任者负担；在不能查清责任者的情况下，用度由配合使用总管的业主（使用人）分摊。如果倒灌是由于总管（共用设备）设计不当或老化等原因引起的，物业公司应对其进行技能处置惩罚，所产生的用度从维修基金中列支。8、小区内的石桌砸伤人，由谁来卖力？ 【专案简介】王先生住在

8、某物业公司治理的小区内。1999年8月24日下午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指枢纽骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就治理不善负担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的治理没有干系。为此，王先生向法院提起诉讼。【阐发解答】庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的不对造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不负担当何赔偿责任。法院审理查明，某物业公司安装在小区内的4套石桌，桌面重达

9、90公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。王先生女儿被砸伤后，物业公司发明其余三个石桌面也已松动才主动予以拆除。别的，该物业公司无法提供石桌的及格证、设计尺度等有效证明。凭据建立部公布的都会新建住宅小区治理步伐的划定，小区治理是支队小区内的衡宇修建及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和情况容貌等治理项目进行维护、修缮和整治。中华人民共和百姓法通则第126条划定：“修建物大概其它设施以及修建物上的弃捐物、悬挂物产生坍毁、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人大概治理人应当负担民事责任，但能够证明自己没有不对的除外。”由于王先

10、生作为监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。据此，法院判令某物业公司负担主要赔偿责任。9、小区内的装修划定与业主的财物失窃是否有关？ 【专案简介】1997年7月9日，原告侯、陈匹俦向被告瑞星公司购置了某小区的一套住房。在购房时，双方约定：住户安装种种防盗设施须经物业公司审批，朝南的窗户不允许安装防盗窗。1998年12月27日，一小偷潜入小区将原告匹俦居室的朝南窗户卸下，进入房内偷窃了包罗现金在内约代价50000元的种种物品。侯、陈匹俦认为，被告不允许原告装防盗设施的划定，造成了原告财物的失窃，于是将瑞星公司告到了法庭，要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。【阐发解答】法院在作了细致慎密的

11、观察取证，并经过庭审后认定：原告侯、陈匹俦的住房虽然在1998年12月27日产生了入室偷窃事件，原告的产业权受到了侵害，但侵权人并非被告瑞星公司，而是入室偷窃的罪犯。被告在治理小区治安方面已作了自己应作的事情，既设置了门岗，又进行了须要的巡视，而保安办事仅仅是为了维护物业治理区域内的大众秩序而实施的防备性宁静守卫运动，不是针对包管业主小我私家和家庭宁静的小我私家安保。所以被告在原告家因入室偷窃的产业侵害中没有不对，不负担民事责任。至于 “朝南窗不允许安装防盗窗”，这是原、被告之间的约定，在实施该“约定”的历程中发明了偷窃事件，原告提出要求被告负担民事责任、赔偿产业损失无执法依据。据此，依照中华

12、人民共和百姓法通则有关划定，法院做出了对原告侯、陈匹俦的诉讼请求不予支持的判决。10、物业治理中公司应负担何种保安职责？ 【专案简介】 某小区业主委员会与被告某物业公司于1997年2月4日签订一份物业治理条约。双方约定，委托办事期限为1997年2月16日至2006年12月31日，委托治理项目包罗了保安办事。2000年1月23日晚9时许，原告业主李某在所住大楼的电梯内遭非法分子袭击受伤。同年4月25日原报告至法院，要求物业公司负担未尽到保安职责的民事赔偿责任并解除物业治理条约。【阐发解答】原、被告订立的物业治理条约产生在上海市居住物业治理条例实施以前，系双方自愿，因此，该条约是正当有效的。被告虽

13、在条约中答应了保安办事，但这种保安办事应限于防备性宁静守卫运动，并不能要求到达完全革除治安、刑事案件。被告确已在小区设置了门岗及保安员，原告不能提供其遭受袭击和伤害系被告不履行职责所致的证据，故要求被告负担的赔偿责任缺乏事实与执法依据，法院难予支持。至于原告业主李某提出的解除双方签订的物业治理条约，因该条约是业主委员会与物业公司两个主体签订的条约，原告小我私家只有发起权，故法院对原告提出的解除物业治理条约的请求不予支持。11、因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁负担？【专案简介】甲小区某号602室由被告华某承租，502室由原告王某承租。因被告某物业治理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按

14、范例要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602室衡宇时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室，致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业治理公司相互推诿，原告王某遂诉讼至法院。【阐发解答】对付此案，法院审理经审理判定：1、物业治理公司治理不善，未按范例要求对衡宇楼顶平台落水管道进行定期查抄和疏通，致使雨水受堵后溢进华某和原告王某承租的衡宇内，造成原告产业损失，对此，物业治理公司应负担主要责

15、任。2、华某未经物业公司同意，擅自将其承租衡宇阳台处排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管实时排出，加重了原告的产业损害。为此，华某对原告的产业损害也应负担一定的责任。12、谁应当负担装修事故的赔偿责任？【专案简介】某业主张某委托一家家庭装潢公司对其衡宇进行装修，并签订了装修条约。装潢公司在施工历程中操纵失误，不慎将张某的隔邻邻居孙某的墙体损坏，并造成孙某产业损失。三方为此产生争执，无法协商解决。【阐发解答】依据上海市家庭居室装饰装修治理暂行划定第二十五条“因进行家庭居室装饰装修历程中大概装饰装修后使用不当而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品破坏等，应由装饰装修的委托人卖力修复和

16、赔偿；如属被委托人的责任，由委托人直接追究被委托人的责任，并由被委托人负担修复和赔偿”的有关划定，孙某应向张某提出赔偿要求。因为该事故的产生在于装潢公司施工操纵失误，所以张某在向孙某作赔偿后，有权向装潢公司追偿。张某与装潢公司的纠纷，凭据上海市家庭居室装饰装修治理暂行划定第二十六条的有关划定，可向衡宇所在地的区、县建立行政治理部分投诉，也可以向人民法院提出诉讼或依照条约约定向市仲裁委员会申请仲裁。13、因物业公司未见告业主在装修时的注意事项而给业主造成的损失由谁负担？【专案简介】某物业公司在前期物业治理事情中，由于疏忽大意未将“业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检验孔，方便共用设备的维

17、修。”的该项小区内住宅装修划定见告业主。多名业主在不知的情况下，装修时封闭了共用管道检验孔。今后的物业使用中，共用管道产生堵塞，在疏通修理的历程中，给业主的装修造成了一定水平的损坏。业主向物业公司提出赔偿要求。【阐发解答】上海市居住物业治理条例第二十条划定：“物业公司在业主、使用人使用衡宇前，应将住宅的共用部位、共用设备和大众设施使用、维护的要领、要求、注意事项以及法例、规章的有关划定书面见告业主、使用人。”本案中的物业公司没有负担该条例划定的见告义务，使业主的装修留下了隐患，而且给业主带来损失，理应负担赔偿责任。14、【问题】谁应负担该起坠楼事件的责任？【专案简介】98年8月，某小区业主林某

18、的幼儿在上楼时因玩耍不慎，导致身体重心失控，倾倒后撞到位于楼梯口未安装栅栏的落地窗上，在撞碎了其中一块原来就有裂痕的仅厚3毫米的玻璃后，坠楼致伤。林某事后向开发商索赔。【阐发解答】1997年1月1日起实施的上海市修建物使用安装宁静玻璃的划定第五条第八款划定：易遭受撞击、打击而造成人体伤害的其他部位必须使用宁静玻璃；1997年7月1日颁布实施的上海市居住物业治理条例第二十条中划定，有关物业治理办事应当保障物业使用方便、宁静，在发明住宅共用部位、共用设备大概大众设施损坏时，应当立即接纳掩护步伐，并凭据物业治理办事条约的约定进行维修的划定。因此，本案的开发商及物业公司对幼儿的坠楼致伤负有一定的责任。

19、同时，幼儿的监护人未尽到监护的职责，也应对坠楼事件负有一定的责任。15、新购住房产生的维修责任由谁负担？ 【专案简介】陈先生年初购得一套商品房，因黄梅季候连日阴雨，该商品房部分墙面开始渗水，损坏了陈先生室内的部分装修。陈先生为此多次向物业公司反应，物业公司亦两次派人前来维修。虽经维修，该房墙面仍有渗水问题存在。物业治理公司表现，其已尽了维修义务，陈先生应向房地产开发商进行谈判。陈先生对此甚为不解。【阐发解答】对付衡宇出现墙面渗水应视差别情况处置惩罚。如果陈先生与开发商签订的房地产买卖条约中对此渗水、开裂等质量问题有约定的，则按约定处置惩罚；如果无上述约定，依据我国相关法例对衡宇建成后保修期的划

20、定，在衡宇保修期内，发明渗水，可以要求开发商确定的维修部分上门维修；第三，如果多次维修仍存在渗水问题，疑属衡宇质量所致，陈先生可委托衡宇质量判定部分对衡宇质量进行判定，确属衡宇质量问题的，且该质量问题影响购房人居住的，居住人可凭衡宇质量判定陈诉通过携手或诉讼的途径，要求开发商维修并负担赔偿责任。16、物业公司和业主提出的理由能否建立？【专案简介】一天，某商品房住宅的物业公司张贴通告称，“为了宁静起见，将要封闭一扇小区大门，请宽大业主从另一扇门中收支。同时将在被封闭的那扇大门四周的空地上开设酒吧，对外营业。”实际上，物业公司是将该酒吧承包给小区内的一个业主经营。对此，小区内的宽大业主非常不满，认

21、为收支小区不方便，占用空地也影响小区情况，纷纷要求重新打开那扇被封闭的大门，停止在小区内经营酒吧。物业公司对业主解释：封闭一扇大门，是为了淘汰闲杂人员进入小区，包管小区的宁静，物业公司有权这么做。酒吧是设置在空地上，不影响业主居民的日常生活。承包经营酒吧的业主则认为自己作为业主有权使用小区大众用地。【阐发解答】本案的物业公司和承包经营酒吧的业主对封门设酒吧事件的解释理由不能建立。按上海市居住物业治理条例第十八条的划定，物业治理公司是受小区业主委员会的委托进行治理运动，所以它的权限不能超出被授权的范畴。此纠纷中的物业治理公司在未经小区业主大会和业主委员会的授权，作出封闭大门和开设酒吧的行为是不适

22、当的，应该加以纠正。承包酒吧的业主所提出的理由也站不脚。每个业主对付小区内的大众设施都有公道的使用权，但不能对某一大众用地有专门的使用权，不然就是侵犯了其他业主的使用权。如果物业公司和承包酒吧的业主不绝止他们的错误行为，则业主委员会有权提起民事诉讼，要求物业公司打开那扇门，同时要求撤消设置的酒吧。如果业主委员会认为该物业公司不胜任事情，可提出解除物业治理委托办事条约。别的，当业主委员会没有履行职责时，任何业主都有权起诉，以维护业主的正当权益。17、谁来负担因污水倒灌给业主带来的损失？【专案简介】某住宅的大众排水管道出现排水不畅的现象。接业主报修电话后，物业公司进行了现场勘查，发明堵塞物位于5楼

23、业主阳台的排水管中。该业主考虑到自己的屋子新装修好，借故阻挠物业公司进来维修。数天后，因排水管道严重堵塞，污水从2楼业主的房间中倒灌出来，给其造成严重损失。2楼业主就自己的损失向物业公司索赔。【阐发解答】上海市居住物业治理条例第三十九条明确划定：“住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人产业损失的，责任人应当卖力赔偿。”本案中，造成2楼业主的损失的责任人是5楼业主，而不是物业公司，因阻挠物业公司进场维修而直接给2楼业主造成损失的5楼业主，应负担损失的赔偿责任。18、停车库可否用作其他用途？ 【专案简介】某小区有一停车库，物业公

24、司为“创收”，将停车库辟一小间，将其租给该小区内一户业主作为小店的营业用房使用（该户业主在租赁前已取得工商营业执照）。但该东家并不依法经营，而将该车库“转租”给一外来人员作为其打赌运动的场合。小区由此搞得乌烟瘴气。小区业主向物业公司反应，而物业公司由于每月有400元“租金”收益而对此睁眼闭眼。该小区居民联名投诉至房地产行政主管部分。【阐发解答】凭据上海市居住物业治理条例第三十条的划定，物业治理区域内凭据计划建立的大众修建和大众设施，不得改变使用性质。而停车场库属于大众设施的领域，因而物业公司无权将其出租给他人挪作他用。对此，房地产治理部分可依照上海市居住物业治理条例五十八条的划定，对物业公司作

25、出处罚。对付小区业主反应的有外来人口在停车库中聚众打赌、噪声扰民的情况，业主可向本地公安、街道有关部分投诉，要求处置惩罚解决。19、损坏衡宇承重结构应如何恢回复状？【专案简介】业主余某在衡宇装修时擅自拆除了承重墙，经群众举报，所在地房地产行政主管部分发了限期整改通知，要求其恢回复状。余某在划定时间内规复了承重墙，不意物业公司却见告他承重墙的规复不切合划定，余某很生气，认为物业公司是在存心整人。【阐发解答】凭据沪房地资（2000）256号文关于规复被损衡宇承重结构若干问题的批复的划定，损坏衡宇承重结构恢回复状需切合以下条件：一是不得低落原构件的强度；二是不得低于原构件的用料尺度；三是恢回复有构件

26、的形状；四是修复部位的结构步伐要切合有关技能划定。本案中，余某应按上述划定规复擅自拆除的承重墙，规复方案和施工应由具有资质的衡宇修缮设计施工单元实施并验收，物业公司应对修复工程增强监视、巡视；承重墙修复后，房地产治理部分应到实地核实。20、怎样处置惩罚高层住宅中安装晒衣架的问题？【专案简介】某高层住宅小区数名业主因住房朝向不佳等原因，要求安装晒衣架，受到物业公司的劝阻，由此双方产生争议，高层住宅部分业主果断要求安装晒衣架。【阐发解答】目前的法例虽然没有严格禁止高层住宅居民安装晒衣架。但是，由于安装晒衣架会带来高空坠物（如晒衣架被大风吹落）等不宁静因素，同时影响修建物的外观，对此，物业公司应做好

27、对业主的有关宣传事情，表明利弊，引导业主在装修时安装室内晒衣架。物业公司还可凭据住宅使用条约或业主条约的划定对安装晒衣架的行为进行治理。21、怎样解决社区办事和物业治理办事的交织问题？【专案简介】某小区的公房承租人夏某恒久以来一直向物业公司交付公房租金，并向居委会交付保安、保洁费。1999年5月小区建立了业委会，续聘原物业公司提供治理办事。5月起，物业公司要求夏某另付物业治理费和保安、保洁费，理由是小区由物业公司提统一办事。夏某对此深感不解。【阐发解答】沪价房（1996）第174号文上海市商品住宅物业治理办事收费若干问题的解答划定：公有住房的承租人，按全市统一的公有居住衡宇租金尺度缴纳房租，不

28、需要另付治理费和电梯、水泵运行费。如有保洁、保安办事内容的，则另付保洁、保安费。关于社区办事和物业治理办事的交织问题，该文划定了“谁收费、谁办事”和“同一收费项目不得重复收费”的原则。所以，在上述案例中，由于保洁、保安办事仍由居委会提供，所以物业公司不应再向居民收取保洁、保安费。凭据2000年上海市社区事情集会“街道居委会社区治理、物业公司专业治理、房地产行政主管部分行业治理、业委会自治治理”的精神，物业公司应与居委会协商，逐步把保洁、保安办事纳入物业治理的事情轨道中来。22、业主拒付物业治理相关用度的理由是否建立？【专案简介】某小区的业主委员会自1996年起委托原告DM物业公司进行物业治理。

29、99年2月，新的业主委员会将条约延期至2000年11月底。自原告治理以来，被告朱某一直未缴付物业治理费和维修基金，亦拒付大楼电控门安装费，原告在多次追讨无效的情况下，诉请法院判令被告支付物业治理费及滞纳金，支付维修基金和电控门安装费。对此，被告朱某辩称，物业治理条约签定时，DM物业公司的法定代表人章某同时又是业主委员会的主任，故物业治理条约无效；维修基金未产生实际使用，故无权收取；电控门安装后始终开着，未到达安装目的，业主不应付费。【阐发解答】本案经法院审理后，法院认为，原告的法定代表人担当业主委员会主任时与该业主委员会签订物业治理条约虽然不当，但在其时并未违反禁止性划定，条约期满后，新选任的

30、业主委员会认可该条约，故认定该条约有效。原告与被告之间形成了物业治理办事干系，原告有权依照上海市居住物业治理条例第五十四条的划定向被告收取物业治理办事费及相应的滞纳金。对付衡宇维修基金及电控门安装费，应由业主委员会自行主张，原告无权主张这两笔用度。被告以物业治理不到位为由拒付物业治理费的依据不敷。23、应由谁来负担不对责任？【专案简介】某小区内5号楼因排污水管堵塞，污水从2楼203室的地漏中倒灌出来。因203室系业主新购住房，亦未装修，衡宇内暂时无人居住，所以导致203室内大幅漫水，并从楼地面渗漏到底楼103室的屋顶，使得103室业主精心装修的室内屋顶严重受损。今后，在现场疏通时，未发明任何人

31、为的不当使用致使排污管堵塞，因无法确定责任者，103室业主气愤之余，将203室业主和物业公司诉至法院。【阐发解答】凭据上海市居住物业治理条例第二十条的划定，物业公司应经常对物业治理区域进行全面的巡视、查抄，定期对住宅的共用部位、共用设备和大众设施进行养护。在污水管正常使用的情况下产生的堵塞事件，说明物业公司对此共用设备疏于定期维护和调养，203室与103室业主的室内受损与物业公司未按划定履行治理办事义务有因果干系，因此，物业公司应负担事故的赔偿责任。而203室业主对该事的产生并无不对，不需负担赔偿责任。24、底楼的跃层住户是否应负担电梯运行费吗？【专案简介】某大楼底层与二层设计为跃层，底层无总

32、门，总门在二层。这些跃层的业主除搬运家具和大件物品使用电梯外，平时不乘电梯直接通过扶梯上下。因此，这部分跃层的住户凭据住宅底层的业主不负担电梯运行费的划定拒付电梯运行费。【阐发解答】凭据沪房地物1997954号文关于上海市居住物业治理条例有关条文的应用解释中的划定，住宅底层的业主不负担电梯运行费。结合本案实际产生的情况，对付底楼的跃层住户，如果底层有总门进出，可仅按二层部分修建面积分摊运行费。本案中底层与二层为跃层的住房，因底层无总门进出，进出全部靠二楼总门，使用电梯的机率与一般住宅的二层住户相同，故可将底层也视为二层，按衡宇实际修建面积分摊电梯运行费。25、因墙面渗水造成产业损失是否概属物业

33、治理不当？【专案简介】某小区自1998年6月起先后由开发商和业主委员会委托原告JA物业治理公司进行物业治理办事，被告郭某自1999年1月起恒久拖欠物业治理费。原告多次追讨，均被被告拒付。被告认为，自己在装修入住后即发明北房间墙面渗水，损坏了装修，另外2000年夏天产生楼上住户卫生间渗水至被告的客厅，损坏了天花板。经原告修理，仍有渗漏。原告对此应负担物业治理上的责任，原告不赔偿产业损失，被告就不支付物业治理费。【阐发解答】原告与开发商及业主委员会先后订立的物业治理条约的效力及于治理范畴内的所有业主，因此原、被告之间形成了物业治理办事干系。原告进行了及格的物业治理办事，被告就应向原告支付物业治理费

34、。被告以墙面渗水及楼上住户漏水至屋内损坏了装修为由拒付物业治理费没有执法依据。原、被告之间是物业治理办事干系，原告的职责是对被告的物业及所在小区进行治理办事，被告的衡宇墙面渗水及楼上卫生间漏水均不是原告的原因和责任。在产生漏水后，原告进行了维修，尽了治理职责。被告应凭据渗水漏水的原因相应地予以解决。凭据上海市居住物业治理条例第十六条、第五十四条的划定，被告郭某应支付原告物业治理费及滞纳金。26、可否在屋顶搭建养鸽? 【专案简介】某商品小区一业主有养鸽子的兴趣喜好，在屋顶搭建鸽棚，放养信鸽。相邻业主深受鸽毛、鸽粪之苦，遂向物业公司投诉，要求处置惩罚。【阐发解答】凭据上海市居住物业治理条例第二十八

35、条的划定，物业使用中禁止破坏衡宇外貌，禁止在天井、庭园、平台、屋顶以及门路大概其他园地搭建修建物、构筑物。因此，在屋顶搭建鸽棚，属违反条例的行为。依照上海市居住物业治理条例第二十九条的划定，物业治理企业发明违反本条例第二十八条的行为，应当劝阻制止，并督促纠正；对拒不纠正的，应当实时见告业主委员会并报有关行政治理部分依法处置惩罚。对付在屋顶搭建鸽棚，影响相邻业主居住卫生情况和正常休息、对相邻业主的正常生活纪律造成影响的，相邻业主可通过诉讼要求行为人停止侵害，排除妨碍。27、业主进户装修时物业公司应如何公道收费？【专案简介】某商品房小区业主在进户时，物业公司向业主每人收取了50元进户费。另外，岂论

36、业主装修与否，物业公司向每户收取了修建垃圾清运费；对室内装修施工的民工进行了登记，发放了小区收支证件，同时也收取了每人15元的证件费。【阐发解答】凭据沪价房（1999）第166号文关于重申和增补本市住宅入住收费项目和尺度的通知的相关划定，物业公司应按所在区县物价部分审定的修建垃圾清运费尺度，向准备装修居室的业主或使用人以及老住户收取。业主或使用人表现不装修并作出书面答应的，物业公司或环卫部分不得收取该项用度。对付进入小区进行业主室内装修的施工人员，物业公司可向其发放小区收支证件等，但收费不得凌驾每人10元。物业公司在治理差价换房的入户、退房或退租手续时，可向换房人各收取50元手续费，但不得向购

37、置新建住宅的业主或单元套配、增配住宅的使用人收取此项用度。本案的物业公司向业主收取50元进户费、向禁绝备装修的业主收取的修建垃圾清运费，向装修施工人员收取的证费均属不公道收费。28、物业维修项目质量保修包罗哪些内容? 【专案简介】某旧式里弄小区有一位冯姓业主，因其住房逢雨便漏。经物业公司维修后不久，在下雨天仍旧漏水。冯某再次报修，物业公司回复说该物业维修项目不卖力保修，若要继承维修应支付维修用度。【阐发解答】沪房地物（1997）954号文关于上海市居住物业治理条例有关条文的应用解释中划定，物业维修项目实行质量保修制度，保修期一般为三个月。修复项目竣工以业主验收签字为准。其中，疏通项目的修理竣工

38、以流水流通为验收及格尺度，筑漏项目以下一次下雨不漏为验收及格尺度。因修理质量引起的返修不得再收费。因此，本案中物业公司不能向冯某收取维修费。29、物业的使用影响他人应怎样处置惩罚？【专案简介】2000年1月，某售后公房小区内一业主郑某凭据政府允许售后公房业主上市生意业务或出租的新政策，将其所拥有的一套底层住房出租给外来人员汤某作为居住使用，并治理了出租许可证；汤某亦办好了外来人员暂住证。2月，汤某将室外空地作园地，担当牛奶公司的委托办起了牛奶中转站。每天深夜汽车喇叭声、装卸声不绝，居民无法正常休息。楼上居民就此向物业公司投诉。【阐发解答】凭据上海市居住物业治理条例第二十八条的划定，发出凌驾划定

39、尺度的噪声属于属于物业使用中的禁止行为。业主将其物业出租时，应见告并要求使用人遵守上海市居住物业治理条例的相关划定及遵守业主条约。就本案而言，物业公司应设法找到郑某督促其见告汤某不能噪声扰民。不然，将要其负担民事和经济责任。物业公司也可设法联系牛奶公司，请他们另外选址作为中转站，或发起居民向市环保部分投诉反应，由其进行行政处置惩罚。30、业委会或物业公司可以拆除违章安装的防盗门吗? 【专案简介】某住宅小区的某业主擅自将防盗门外移，装在了大众走道上，侵占了大众部位。其他业主也纷纷效仿。为制止这类在物业使用中的禁止行为，该小区召开了业主代表大会，通过限期拆除违章搭建的决议。在划定的期限内，个体业主

40、仍置若罔闻。物业公司在多次劝阻无效的情况下，经业主委员会授权，强行拆除了违章安装的防盗门。【阐发解答】凭据上海市居住物业治理条例第二十八条的划定，在大众走廊中擅自搭建防盗门属于占用共用部位的禁止行为。对付业主或使用人违反条例的划定，物业公司首先应当进行劝阻和制止，见告业主或使用人其行为已违反了有关物业治理法例的划定，督促其纠正，并恢回复状。如果业主或使用人仍然一意孤行，物业公司可依照上海市居住物业治理条例第二十九条划定，实时见告业主委员会并报有关行政治理部分依法处置惩罚。对本案中的个体业主违反上海市居住物业治理条例的划定。物业公司应按划定报房地产行政主管部分处罚，经处罚生效后由人民法院接纳步伐

41、予以强行拆除。物业公司或业主委员会不是行政执法主体，也不是司法构造，故无权对违章安装防盗门违法强行拆除。31、前期物业治理期间物业使用人应遵守何种行为范例？【专案简介】在前期物业治理阶段，一商品房小区开发商将未出售的屋子租给了一批外来人员使用。虽然该群外来人员已获公安部分发给的治安治理许可证，但照旧给该小区居民的正常生活带来不少麻烦。如在小区内乱设摊卖蔬菜，弄的小区垃圾满地。为此，小区的业主与开发商谈判。开发商则声称自己有住房处分权，自己的行为并无不当。【阐发解答】凭据上海市居住物业治理条例四十二条的划定，新建商品住宅出售单元应当在出售住宅前制订住宅使用条约，作为与住宅买受人签订住宅转让条约的

42、附件。故住宅使用条约随着住宅转让条约的生效而生效。住宅使用条约在前期物业治理阶段对全体业主、使用人都具有约束力。条例第五十四条划定，业主、使用人违反业主条约、住宅使用条约的，应当负担相应的民事责任；违反住宅使用条约的，相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。开发商或是小业主将其所有住宅出租时，应见告并要求使用人遵守住宅使用条约和物业治理有关划定。按条例第二十八条的划定，物业使用中禁止乱设摊、乱倒垃圾、杂物等，故在住宅使用条约中，理应明确划定“随意堆放杂物、抛弃垃圾、高空抛物以及乱设摊等”属物业使用中的禁止行为。对本案的小区问题的处置惩罚，物业公司应先与开发商联系，要求开发商必须将条例中禁

43、止的物业使用行为及住宅使用条约见告其出租衡宇的外来人口，并督促其遵守条例的划定及住宅使用条约。如果该批外来人口在上述情况下，依然不听劝阻，则物业公司、相关业主或使用人可以以其违反住宅使用条约向法院提请诉讼，要求排除妨碍，要求使用人负担民事责任。也可向有关行政治理部分反应，由相关行政治理部分依照执法、法例的划定处罚。32、某旧里楼上楼下的两户居民素有积怨。楼上居民爱养花，把几个花盆放在平台（即楼下居民的屋顶）上。楼下居民以该花盆影响其屋顶正常排水，造成屋顶恒久积水，并渗水到其墙面为由，果断要求楼上把花盆移走。楼上居民不愿，两家遂争执到物业公司寻求解决。【阐发解答】如果在平台或屋顶搭建修建物、构筑

44、物，则属上海市居住物业治理条例划定的物业使用中的禁止行为。在平台安排花盆不属于物业使用中应禁止的行为，但在平台上安排花盆应以不影响相邻业主（使用人）对物业的正常使用为原则。在处置惩罚上述案例时，物业公司应掌握花盆的安排是否妨碍相邻方对物业的正常使用。在现场勘查后，如确实发明花盆的安排影响平台的正常排水，大概花盆底部渗水至楼下业主（使用人）墙面时，物业公司应劝阻楼上居民将花盆移走。平台属于共用部位。上海市居住物业治理条例划定“住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人产业损失的，责任人应当卖力赔偿。”所以，凭据上海市居住物业治理条

45、例的划定，一旦平台产生任何修理，楼上居民应主动将花盆移去以包管维修事情的正常开展。33、某公司租用了一套位于商业街上的旧公房用作街面店肆，因其左右店肆都把招牌或告白刷在二楼居民阳台的外墙上，该公司欲如法效仿。但二楼业主差别意，于是公司就与该业主协商，提出为其免费安装一部空调机作为赔偿，而该业主对峙公司每月向其支付500元作为租赁外墙的条件，不然将以排除妨碍为理由诉至法院。【阐发解答】外墙属共用部位，不是二楼该业主的自用部位，该业主无权将其出租。凭据上海市居住物业治理条例的划定，利用物业设置告白等经营性设施的，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的同意，收取的用度应纳入物业治理维修基金。若该公司

46、需利用物业设置告白等经营性设施，且须支付相关用度的，则收取的用度也不应归其小我私家所有，而是应当纳入维修基金。若该公司在阳台外墙上设置告白等经营性设施影响了二楼居民的正常生活，可通过协商或诉讼来解决。34、一小区业主和业委会在如何选聘了物业公司卖力治理时产生了分歧，一种意见认为，应召开业主代表大会讨论决定，另一种意见认为，无需开大会决定，业委会有权决定选聘物业公司的事宜。【阐发解答】凭据上海市居住物业治理条例第十二条的划定，选聘或解聘物业治理企业，与物业治理企业订立、变动大概解除物业治理办事条约，是业委会的职责之一。但是，业主委员会在选聘物业公司时，应遍及听取小区的意见，至于是否需要召开业主大

47、会或业主代表大会讨论由业主委员会决定。另外，凭据沪高法民一20026号文件中的相关划定，占小区半数以上业主或业主代表反对业主委员会的决定的，该业主委员会的决定不产生效力。35、某小区业主委员会在与物业公司签订了物业治理办事条约的三个月后，感触物业公司未按条约约定提供物业治理办事，且小区业主对此反应强烈。一天，业主委员会在小区张贴通告，要求业主和使用人拒付物业治理费。【阐发解答】物业治理办事是一种基于条约而产生的行为，物业治理办事条约中明确了物业公司和业主委员会双方的权利与义务。在实际操纵中，物业公司和业主委员会可依据沪房地物（1997）986号文关于印发物业治理办事条约、前期物业治理办事条约示

48、范文本的通知的有关划定，参照订立物业治理办事条约，对双方需履行的义务作出明确约定。物业治理办事条约的主要内容就是一方提供物业治理办事，一方支付物业治理办事费。本案中，依据民法通则的划定，物业公司若未按条约约定提供物业治理办事的，即为未完全履行条约，应负担相应的违约责任；而业主委员会若在没有确切的事实依据的情况下，主张业主和使用人拒付物业治理费，也是不履行条约划定的义务的行为，也应负担违约责任。对此类问题，沪高法民一20026号文件作出了进一步的明确：物业治理企业未履行办事、治理职能或履行办事、治理职能不切合约定的，业主可行使抗辩权。如果物业治理用度是分差别项目收取的，则业主仅能就物业治理企业未尽职责部分的用度