上海新华路某住宅项目策划报告(1)27319.docx

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1、企划篇营销策划像像是一座桥桥，连着产产品与消费费者，但这这座桥决不不是“彩虹桥”，美丽却却不可捉摸摸。我们认认为这座桥桥要架得准准，架得好好，就应该该坚持策划划来源于产产品，高于于产品；而而同时传播播策划更要要以产品为为基础。目录：企划篇一、 企划思路二、 企划缘起三、 品牌策略思思考建议四、 区域消费者者心理权重重比预测及及分析五、 目标客户成成分及消费费动机分析析六、 推广案名的的缘起七、 推广核心概概念八、 广告总精神神九、 上海某住宅宅项目企划划思路、卖卖点收集及及提炼流程程图十、 建材篇十一、 导视策略篇篇十二、 售楼处策略略十三、 样板房选择择思路及策策略十四、 样板区策略略一、企

2、划思思路 “上海某某住宅项目目” 企企划缘起思思考流程图图品牌策略企划缘起企划思路目标客户成分及消费动机分析客户权重比分析案名缘起推广核心概念广告总精神二、企划缘缘起上海某住宅宅项目的营营销策划操操作，目的的是通过我我们的专业业服务为发发展商提供供独到专业业的市场分分析和预估估，以便让让发展商能能够在原有有的基础上上可以更好好地把握整整个房产市市场；同时时也希望通通过我们专专业的企划划策略来帮帮助发展商商树立企业业和楼盘之之间的品牌牌效应，进进而为今后后的发展打打下良好的的口碑；而而环环相扣扣的前期工工作为我们们今后能够够更好地为为发展商服服务做了坚坚实的铺垫垫工作，更更希望发展展商通过“上海

3、某住住宅项目”这一起点点，为今后后带来更加加美好的发发展前景。在销售前所所做的一系系列准备工工作，如市市场分析、市市场定位、价价格定位等等等对于今今后的销售售起着至关关重要的评评估作用，而而所有一切切的前期工工作其最终终目的都是是为了楼盘盘在今后的的实际销售售当中能够够创造良好好的销售业业绩。三、品牌策策略思考建建议 （一） 品牌建立思思考缘起目前，随着着上海整体体房产市场场的开发逐逐渐趋于成成熟，以及及整体房产产市场的竞竞争环境日日益激烈，使使得各路房房产发展商商越来越注注重自身品品牌的市场场效应和推推广力度，以以便吸引到到更多消费费者的注意意；同时现现今购房者者的购房行行为也正在在日趋理性

4、性化和理智智化，因此此房产商的的品牌宣传传就尤为显显得重要。而而我们的目目的就在于于希望通过过详尽专业业的策划方方式或推广广手段来帮帮助发展商商确立自身身形象在房房产市场及及消费者心心中的认知知度，从而而通过品牌牌的确立来来促动自身身项目的销销售力度，并并最终达到到发展商预预期的销售售目的。例：深圳万万科集团自自创业以来来，始终坚坚持树立公公司及品牌牌在房产市市场的形象象。通过无无形资产的的积累，不不但在消费费者群体中中建立了良良好的口碑碑，而且形形成无形产产业化资本本经营，给给公司带来来了丰厚财财富回报。再例：易通通房产公司司也是我们们的全程策策略伙伴。在在我们的共共同努力下下，坚持独独特的

5、经营营理念，树树立良好的的公司及品品牌形象，创创造了独墅墅苑二期775天1000%销售售的销售佳佳绩.现在在已在苏州州房产市场场及消费者者群体中形形成了良好好的口碑，使使房产开发发与销售蒸蒸蒸日上。（二） 建议1、整个“上海某住住宅项目”地产须导导入公司整整体CI系系统，包括括4个方面面的内容：1） 开发商以前前的发展历历史及进程程进行整合合2） 导入企业的的理念识别别MI3） 导入企业的的法则识别别BI4） 导入企业的的形象识别别VI2、 品牌及发展展商的形象象定位根据发展商商的长远规规划（设立立公司上海海总部）立立足上海房房产市场，有有必要制定定长远的发发展规划，以以便为今后后形成连动动开

6、发建设设，产业化化运作经营营打下厚实实的市场知知名度。（关于品牌牌的策略和和建议，如如发展商需需要可另外外商讨提供供相关内容容的详细的的提案。）四、区域消消费者心理理权重比预预测及分析析缘起：有了对竞争争个案的分分析；有了了对消费者者的分析；有了对本本案的分析析；我们将将三者进行行结合对比比分析，通通过百分百百权重比的的形式表现现出来。目目的是对本本案楼盘的的各方面进进行对比分分析，找到到目标消费费者看待权权重大的方方面，可在在其后的企企划中进行行提升优化化，为销售售做前期铺铺垫。（一） 新华路区域域消费群体体心理权重重比预测规划设计单位环境单体设计房型建材周边商配25%10%25%12%8%

7、7%20%会所小区配套人气品牌效应人文环境地理位置竞争个案合计10%10%5%3%5%-10%-30%100%（二） 新华路区域域消费群体体心理权重重比分析规划25%： 规划是一个个小区的灵灵魂所在，也也是最有创创意的地方方。目标购购房者对社社区规划也也是很重视视。有好的的规划才有有好的环境境才能很好好地生活。设计单位55%： 设计是可以以利用目标标购房者的的盲动跟随随心理，其其对购房者者有一定的的影响力；如果没有有名牌设计计单位的话话，就可以以避过不提提。环境25%： 环境对目标标购房者的的购房心理理影响程度度很大。环环境好坏直直接影响居居住的舒适适及身体的的健康。我我们在此上上作了卖点点的

8、分析提提炼，通过过突出小区区绿化的比比重（新华华路上唯一一拥有超过过40%绿绿化率的大大型住宅小小区）来营营造一个目目标购房者者倾心的环环境，对整整体售价的的提升起重重要作用；预计占权权重比的225%。单体设计112%： 着重突出外外立面的幽幽雅格调，与与新华路整整个居住氛氛围有一个个既协调又又能张扬自自己建筑风风采的立面面效果。这这方面是引引导目标购购房者的一一方面，应应着重于颜颜色的冷暖暖度及面砖砖等方面的的搭配，视视觉效果在在一定程度度上关系到到客户个人人的喜好程程度。 房型15%： 房型对于目目标购房者者来说是很很重要的，关关系到居住住大小，布布局合理与与否等问题题。所以建建议发展商商

9、根据市场场的真正需需求再进一一步优化组组合目前的的房型的配配置，以便便在今后的的销售当中中通过房型型的优势来来强化消费费者的认可可度。建材7%： 这方面关系系到目标购购房者购房房后的生活活质量，可可以此来弥弥补其它的的不足，所所以应努力力提高建材材质量，把把好建筑质质量关，努努力做到最最好，因为为它对楼盘盘整体售价价的拉升非非常重要。周边配套55%： 这方面关系系到目标购购房者购房房后的生活活方便问题题，因直接接性很强，所所以其权重重比预计将将占到5%。会所10%： 根据对本案案区域的整整体统计分分析，就本本区域而言言，小区自自身拥有独独立会所的的寥寥无几几，而本案案“26700平方米的的会所

10、”将是我们们在今后的的销售、宣宣传推广方方面的一个个大卖点，引引导消费者者的购买冲冲动，起到到对整体售售价的全面面拉升。小区配套110%： 小区的各方方面配套要要齐全，并并拥有良好好的物业服服务，它对对目标购房房者也是非非常重要的的，对买房房后的生活活有很大辅辅助作用。因因此，我们们在这方面面建议很多多，将在后后面的产品品定位篇内内作详细的的分解，希希望通过优优化的小区区配套组合合来对其进进行提炼拉拉升，最终终起到拉升升整体售价价的作用。人气5%： 人气是售房房的基础，只只有聚集更更多人气，才才能将销售售策略顺利利的执行。我我们的很多多事情都是是服务与它它。但是它它是一个非非常可变的的因素，因

11、因此我们只只把它预计计为5%。品牌效应33%： 因为目前的的目标购房房者不仅对对产品的本本身关心，而而且对楼盘盘的发展商商也要求金金牌，开发发商曾做过过哪些楼盘盘，这些都都是他的重重点参照物物。（如：万科他就就形成了名名牌的象征征，只要是是他开发的的楼盘就热热销，当然然这是他多多年来逐步步积累的成成绩。）我我们在此也也进行了提提炼和提升升，对今后后的整体销销售应有初初步成效。人文环境115%： 人文环境是是消费者衡衡量一个楼楼盘好坏的的直接依据据之一，所所以我门在在这里将它它预定为115%坏的的通过新华华路这一相相当高雅幽幽静的人文文居住环境境，来拉升升并吸引更更多购房者者的注意力力，但由于于

12、各方面原原因的影响响，只把它它预定为55%。地理位置225%： 就本区域而而言，本案案的整体地地理位置并并不是很理理想，因为为地段与地地理位置的的好坏将直直接影响到到消费者的的购买欲望望，所以由由于位置的的因素可能能会对我们们的楼盘产产生一定的的的不利因因素，预计计会是255%。竞争个案-30%： 周围的竞争争个案对我我们的冲击击较大，有有相当一部部分竞争楼楼盘的产品品比较成熟熟，目标购购房群体又又很相近；在这种不不利的情况况下我们会会运用我们们独特的整整体包装策策略， 对对产品进行行整合， 做到拉升升整体售价价。但我们们预计来自自竞争个案案的负面因因素最大，所所以将其定定为-300%。（三）

13、分析析规划：从整个新华华路的建筑筑规划来看看，本案的的规划、环环境、商配配优势分别别占到了225%、225%和220%的比比例，因此此本案在今今后的推广广中，媒体体宣传的重重点应该放放在小区的的整体规划划（体现出出是本区域域唯一一个个规模接近近300000平方米米的现代时时尚社区）、新新华路独有有的文化底底蕴以及本本案区域的的商配优势势。小区环境：作为本案的的另一优势势是小区的的绿化，440%的高高绿化率，在在本案区域域是绝无仅仅有的；从从而为今后后广告的推推广提升了了5%左右右的优势。房型：本案总共推推出了三个个主力房型型，其中770%为市市场需求最最大的三房房式（面积积略微偏大大，需要在在

14、今后的单单价上有一一个合理的的百分比控控制，以免免由于单价价的偏高而而造成总售售价的抬高高）、另外外就是各占占15%的的复室和二二房式，由由于较为合合理的房型型配比，所所以相对于于其它楼盘盘（如：申申亚新华府府）而言，面面积的控制制还是较为为理想。同同时通过对对房型需求求的分析，三三房式房型型将会是未未来市场所所需求的主主力房型，所所以可以确确信通过对对本案房型型的进一步步合理优化化，一定会会是本案在在今后销售售中的一大大有利点。建材：建材选择的的好坏与否否，必将影影响到今后后入住居民民的切身利利益，为了了使客户可可以深层次次地了解楼楼盘的建造造质量，可可以通过对对建材品质质的宣传来来提升本案

15、案在市民心心中的形象象，同时又又可以成为为本案在销销售推广阶阶段的一个个很好的卖卖点。周遍商配：齐全的公建建配套设施施，是本案案能够得到到消费者认认可的又一一有力点，势势必会成为为本案吸引引客户的一一个相当有有利的宣传传推广资本本。小区会所：会所给人最最直接的感感觉就是高高档，而本本案的各竞竞争楼盘由由于受土地地开发面积积的制约，无无法在仅有有的占地面面积上打造造一个成规规摸的小区区会所，所所以本案必必须充分利利用会所的的优势，而而前提就是是定位的合合适与否，因因为这将直直接关系到到本案在今今后销售推推广中处于于的位置是是否有利。小区配套：“良好的小小区居家服服务”及小区智智能化是现现在消费者

16、者购置房屋屋的又一衡衡量标准，所所以小区配配套的好坏坏对小区的的整体形象象提高乃至至价格的定定位都将起起到很大的的推波助澜澜的作用。人文环境：本案区域所所独有的文文化底蕴和和区域势必必会给本案案在今后的的推广销售售方面带来来10%的的优势。地理位置：地段永远是是制约楼市市房价的一一个绝对因因素，本案案虽然地处处新华路，但但由于已经经是地处新新华路的末末端位置，同同时与轻轨轨紧邻；在在一定程度度上加大了了本案今后后的销售推推广难度，是是一个较为为不利的因因素。竞争楼盘：由于本案在在同一区域域所处的位位置较不理理想，这势势必会成为为其它竞争争楼盘为突突出自身楼楼盘的优势势时所会一一直强调的的，对于

17、本本案来说，这这在今后的的销售期间间将是相当当不利的一一个制约因因素。五、目标客客户成分及及消费动机机分析缘起：房产市场的的根基是由由购房消费费者组成的的。本案的的销售基础础是由目标标客户构成成的。因此此锁定目标标群体，进进行成分分分析，对购购买动机的的剖析更是是关键节点点，不能不不为。同时时通过对目目标消费群群体在各方方面的信息息收集分析析，为本案案的市场定定位确立一一个可供论论证参照的的依据，并并可以借此此了解并最最终确立目目标消费群群体和广告告的诉求对对象。解析： 一）、客户来源：徐汇区、长长宁区（虹虹桥开发区区）、静安安区（与本本案区域相相接壤部分分）客户身份：外企或企企业高级白白领阶

18、层年龄段：33035岁之之间消费动机：1、结婚婚或对改善善其住房环环境的需求求；2、较高的的月收入，使使其对居住住环境有了了更高的需需求，而住住宅是改变变生活方式式的重要途途径；3、在事业业上小有成成就，想通通过购置较较高档楼盘盘以向亲朋朋好友展示示自己的实实力；户型需求：由于年龄龄的关系，所所以无论是是否已经结结婚，他们们的需求面面积基本上上应在1330平方米米左右（三三房一厅或或二房二厅厅）。诉求点小区的文文化氛围（高高级会所）、高高尚的居住住环境（新新华路的居居住氛围）、便便捷的交通通（轻轨）、距距离（淮海海路、徐家家汇）商业业中心的绝绝对半二）、客户来源：徐汇、长长宁（距离离本案5公公

19、里半径之之内）、静静安（与本本案区域接接壤地区）客户身份：私营业主主或企业主主管以上为为代表年龄段：33550岁之之间消费动机：1、希望望通过二次次置业，进进一步改善善居住条件件； 2、因因职务的变变动而需要要重新置业业或再次置置业；户型需求：此类购房房者在购房房时家人是是其必须考考虑的，所所以他们的的需求房型型应以复式式、三房为为主。诉求点体现地位位身份的高高雅社区、私私家高级会会所、完善善的物业服服务三）、客户来源：本市周边边区域，外外省市区域域为辅客户身份：外地来沪沪投资、经经营者年龄段：335-445岁之间间消费动机：1、此类类客户由于于生意上的的因素，因因此必须在在上海有一一套符合其

20、其身份的住住宅； 2、因因其具有一一定的经济济实力，打打算通过在在上海经商商购房，最最终促成全全家一起落落户本市；户型需求：由于此类类购房者身身处他乡，因因此小区的的完全性、配配套设施及及完善的物物业管理将将是其考量量购买的因因素，房型型一般应以以复式和三三房式等较较大房型为为主。诉求点完善的高高尚小区、良良好的物业业管理、便便捷的出行行交通、就就近的商业业中心四）、客户来源：区域周边边范围客户身份：向往新华华路生活氛氛围的客户户群年龄段：335-555岁之间消费动机：1、多年年的心愿或或怀恋新华华路的生活活氛围； 2、向向往新华路路这一区域域的生活氛氛围；户型需求：此类购房房者的房型型需求通

21、常常会以1000平方米米（二房二二厅）为主主。诉求点高雅的居居住环境五）、客户来源：东华大学学、交通大大学、各类类学校客户身份：教职员工工等年龄段：330-500岁之间消费动机：1、改善善居住环境境； 22、考虑到到工作便利利等因素；户型需求：此类购房房者通常会会分成两类类，一类以以老夫妻和和新婚夫妇妇为代表，房房型的需求求基本以二二房二厅为为主；另一一类是以全全家居住为为主，他们们的房型需需求基本会会以大三房房为主。诉求点怀旧、文文化、完善善的物业管管理六）、客户来源：区域周边边范围客户身份：就读于上上海高校的的外地留沪沪大学生年龄段：330-400岁之间消费动机：购置房产产用于自身身居住。

22、户型需求：此类购房房者通常会会以二房为为主。诉求点家的感觉觉七）、客户来源：新华路辐辐射区域客户身份：文化人 年龄段：330-555岁之间消费动机： 1、因因工作需要要而决定重重新置业或或二次置业业；2、看中新新华路的文文化氛围和和居住环境境而决定在在该区域置置业或再次次置业；户型要求：此类购房房者通常以以选择二房房或三房为为主。诉求点新华路的的文化底蕴蕴六、推广案案名的缘起起 一个好的推推广名，能能够充分表表现房产项项目的特征征和内涵，也也能够体现现出一个楼楼盘的品质质感，好的推推广名通过过广告的推推广能很快快被消费者者认可和接接受。因此此我方在此此提供了三三个推广名以供供参考：1、 “优扬

23、时代代”之缘起： 提提出用“优扬时代代”，是希望望略微软化化一点“上海某住住宅项目” 这一案名的的硬度。我我们之所以以用优秀的的“优”，而不用用通常所用用的悠扬的的“悠”，是希望望借此来宣宣传并强化化本案所处处位置的优优势，文化化氛围的浓浓郁；其二二，“扬”意在宣扬扬新华路这这一文化名名街的人文文底蕴，渲渲染“午后的新新华路在咖咖啡、梧桐桐、幽雅环环境中所衬衬托出的品品质生活”。同时希望望通过把本案与东东华大学院院区的对街街来进一步步衬托出小小区周边的的文化氛围围，以此吸吸引消费者者的关注。2、“梧桐桐季节”的缘起： 首先也是希希望以此软软化案名的的硬度，同同时希望通通过对新华华路上梧桐桐这一

24、特色色的渲染来来引起消费费者对幽雅雅生活的一一种向往，借借此进一步步加深对本本案区域生生活氛围的的渲染力度度。3、“午后后风景”的缘起： 顾名思义义，用“午后”渲染的还还是新华路路午后的生生活风情“宁静静、幽雅、恬恬静”。而“风景”是希望通通过对午后后新华路的的环境描述述来引伸出出本案的绿绿化环境，花的语言是最美的，是人类生命中不可缺少的事物；而树是为人类制造清新空气的守护神，利用鲜花和绿荫为住宅小区带来的生活环境这一朦胧感觉来带动消费者的遐想。七、推广核核心概念通过上面对对客户的定定位分析，以以及大量的的市场调研研论证，并并对本案产产品的细化化提升，在在此提出我我们针对本本案的核心心推广概念

25、念，希望借借此树立本本案产品有有别于本区区域的独特特生活品质质，居住环环境和生活活品位。新华路上的的最后贵族族优扬时代新古典典主义演绎绎新华路上上的最后贵贵族“新华路”的具体表表现方式：1、 通过对新华华路宁静的的生活环境境进行描述述2、 通过广告等等推广形式式点缀出新新华路独有有的景观特特色3、 突出作为文文化街的深深厚文化底底蕴4、 借鉴上海国国际电影节节展办地的的渲染来突突出本案区区域的优势势5、 营造一种高高雅时尚生生活圈的感感性理念“最后贵族族”的具体表表现方式1、 季节的变换换中有悠扬扬的音乐迎迎送您在每每一天2、 高雅的VIIP小区会会所您全家家的唯一3、 个性化物业业管理、完完

26、善的配套套社区服务务4、 多重保安系系统，保护护您全家在在每一天5、 合理分隔的的居住空间间，从此有有了更加宽宽敞舒适的的生活空间间6、 智能化的社社区网络，让让世界从此此靠近您 八、广告总总精神广告总精神神是对楼盘盘的所有卖卖点进行提提炼揉成精精髓，整个个楼盘的推推广都以此此为推广基基准。广告告总精神的的推出将进进一步拉升升本案的楼楼盘形象，为为房产的销销售奠定基基础。核心概念提提炼：拥抱东华学学府优雅气气质，扬溢溢新华路的的异国情调调优扬时时代！ 九、上海某某住宅项目目企划思路路、卖点收收集及提炼炼流程图建筑规划卖点收集及提炼发展商背景收集及提炼板块卖点的收集及提炼物业管理、会所卖点收集及

27、提炼周边配套、交通及发展前景卖点收集及提炼环境规划卖点收集及提炼建材卖点收集及提炼导视策略收集及提炼房型卖点收集及提炼媒介策略收集及提炼（一）发展展商理念篇篇卖点概念提提炼：上市市集团公司司全力打造造新华路上上的最后新新贵！1、 创造适宜的的生活空间间，打造低低密度的时时尚生活，造造就生态社社区，将来来这都是我我们一直在在追求的现现代住宅理理念；2、 房子成为生生活、文化化的一部分分，让住宅宅成为您身身份的代言言词，房子子价值不在在是建筑本本身这么简简单。（二）建筑筑规划篇新贵族生生活的基础础1、 社区规划卖卖点分析概念提炼：伫立新华路路，回味昔昔日荣耀与与今日都市市生活的全全新对白！整个地块

28、南南临新华路路、北临市市区中央主主干道延安安路立体高高架网络、西西面有轻轨轨相伴；由由规划兴建建中的七幢幢板式小高高层构成了了一个区域域性大型社社区。200%的主题题景观绿化化设置位于于四号楼前前，同时配配合各个组组团式绿化化景观构成成了一个1110000平方米，覆覆盖率达440%的小小区绿化。本本项目的车车行路网是是由环形主主干道组成成，人行路路网一部分分为沿车行行环道的人人行道（包包括深入单单体的支路路），另一一部分为小小区主轴。小小区的车行行道为环路路，在路的的转弯处应应考虑设置置景观点，如如一棵树、小小型雕塑、一一块奇石等等。按照国国家有关规规定，小区区停车位的的配置不少少于户数的的5

29、0%，目目前较高配配置的小区区此比例已已达到800%。本项项目总户数数382户，总总停车位2269个，占占总户数的的70.114%。本本项目的地地面停车位位建议采用用植草砖形形式。同时时在停车位位旁和车辆辆出入的道道路交叉口口，且莫设设置儿童游游戏场所。在在景观布置置上，除了了由7号楼楼、4号楼楼和8号楼楼的小区会会所共享的的主题绿化化外；各个个楼宇之间间还有若干干个独成体体系的小型型组团绿化化和景观小小品，对小小区进行了了有机的分分隔。但我我们从中也也不难看出出，1号楼楼、2号楼楼、3号楼楼和5号楼楼的位置相相对于另外外三个楼盘盘来讲，无无论是日照照还是视觉觉都将受到到一定的影影响。2、 建

30、筑立面风风格概念提炼：感受新古古典的海派派生活风情情！综述：小区整体诉诉求的是新新古典建筑筑主义风格格，重视外外墙立面的的可塑性和和色彩上的的搭配。而而在此需要要注意的是是会所立面面个的改造造，由于会会所是属于于旧楼翻新新，所以在在外立面的的改造上需需要与小区区有一个可可比性，但但同时在充充分考虑到到功能使用用的前提下下也应该使使其与小区区有一个柔柔和的延续续和衔接，避避免在视觉觉上产生较较大的差异异感，而破破坏小区的的整体效果果。建议：窗及玻璃窗作为建筑筑相当重要要的组成部部分，它是是室内与室室外交流的的空间。窗窗要透入阳阳光、引入入景色。开开窗的大小小和位置对对房间光线线有着相当当大的影响

31、响。窗套和和窗体本身身的颜色和和线条，对对于外立面面的贡献也也是不可估估量的。若若是运用得得当，将会会取得意想想不到的结结果。本项项目的窗采采用彩铝喷喷塑的材质质，色彩的的选择上以以墨绿色亚亚光为宜。由由于彩铝的的材质纤巧巧精致，与与本项目立立面沉稳的的风格有所所出入，故故建议以厚厚重古朴的的窗套增强强窗的质感感，配合整整体风格。在在色彩处理理上建议与与局部的主主墙体色彩彩相协调，可可考虑使用用相同色系系的面砖。部部分部位的的凸窗处理理：凸窗产产生的窗台台，将对外外立面有一一定的影响响，而且窗窗台容易产产生雨水印印记，在凸凸窗台的处处理上要多多加考虑。窗窗台的两侧侧是剪切应应力集中区区域，要防

32、防止这些部部位的开裂裂和漏水。本本项目的定定位为中、高高档建筑，其其玻璃建议议采用5mmm的绿色色浮法玻璃璃或是双层层玻璃。阳台工艺本项目的阳阳台宜用铁铁艺栏杆，或或是局部结结合仿天然然石材的实实体墙，造造型宜简洁洁古朴和实实用。建议议不要使用用玻璃等较较为喧哗的的材质，应应以亚光质质感为佳。栏栏杆的防锈锈工艺应得得到重视，以以免今后出出现物业管管理的困难难和外观的的破坏。若若是成本允允许，建议议采用地碳碳锻打的AA3钢为材材料的铁艺艺。要注意意阳台与单单体连接部部位在受力力后产生裂裂缝的问题题，由于现现浇楼板的的原因，该该部位出现现裂缝后极极易引起楼楼下天花板板与墙体连连接部位的的渗水。可可

33、考虑增加加防水措施施或加强该该节点的结结构处理。腰线腰线的高度度可以考虑虑两种方式式：1）一一层以下部部位使用仿仿石涂料，颜颜色以青灰灰色和天然然石材的黄黄红色为宜宜。仿石形形状和大小小建议采用用30*660mm。22）仅余顶顶层和越层层采用较浅浅的颜色，其其他采用深深色的外墙墙涂料做腰腰线。在腰腰线的大色色块中应穿穿插颜色出出挑、宽度度适合的横横向线条，集集中视线、冲冲破单调。上上海较为潮潮湿，腰线线以下部位位采用涂料料，其防潮潮防水等工工艺需要仔仔细推敲，以以免在交房房后出现不不必要的麻麻烦。室外管道由于上海四四季分明，冬冬季最低气气温可到零零下，暴露露在室外管管道的管道道较少，基基本为雨

34、水水管和污水水透气管、空空调机出水水管这几种种。其中前前两种一定定是设置在在北面，空空调机出水水管需要配配合空调机机位设置，会会有一部分分出现在南南立面上，可可考虑将他他们尽量安安装在东西西侧面的墙墙体上；由由于管道细细小，一般般不会影响响立面效果果。室外管管道需要考考虑的是老老化问题，目目前一般采采用u-ppvc管道道，建议在在品牌的选选择上慎重重考虑。若若是有特殊殊需要，可可采用带有有保暖层的的管道。烟烟道主要是是防止油烟烟倒回的问问题，一定定要在每户户人家的排排烟出口处处按装止逆逆阀，在屋屋顶的出烟烟口安装防防风挂板。但但在屋顶的的部位，出出烟口的设设置位置和和形状要考考虑配合整整体风格

35、。空调机位空调机位应应设立在立立面较为隐隐蔽的地方方，在平面面上需考虑虑空调送风风管距离不不能过长，同同时需满足足空调散热热通风的要要求。建议议尽可能不不要将空调调机放在各各家的阳台台上，虽然然对外立面面美观有一一定的贡献献，但是对对于业主来来说抗性较较大，也不不利于实现现阳台真正正的作用。有有些建筑在在空调室外外机外侧添添加了百叶叶帘较为美美观，但要要考虑对散散热的影响响程度如何何以及外立立面的和谐谐统一。建建议空调搁搁板采用钢钢筋混凝土土材质，若若是有可能能在搁板的的上表面设设置直角型型的预埋件件，并做好好防锈处理理。以利于于今后业主主安装空调调的方便和和牢固，以以及物业管管理上的便便利。

36、建议议空调数目目的估计上上要充分考考虑到厅、主主卧、次卧卧的需要，北北面小房间间的空调位位置尽可能能考虑，不不然今后业业主在安装装空调时采采用的三角角支架极易易生锈，影影响外观。建建议空调搁搁板和空调调排水管之之间的距离离要近，尽尽量满足一一般空调机机自带出水水管的长度度要求。不不然，两段段排水管之之间的接口口极易断开开，引起麻麻烦。3、 景观规划篇篇1） 景观整体布布局产品分析：总体上来说说，本案景景观规划的的主题是为为新海派的的设计风格格，通过灵灵活的构思思，形成一一个由主题题景观绿地地与小型组组团式绿地地、点缀景景观相结合合构成的景景观模式；同时通过过对小区中中部（4号号楼）楼栋栋底层架

37、空空的手法来来弱化由于于4号楼的的建筑位置置所给本案案全局造成成的缺陷和和小区前后后的连贯性性；尽量避避免因为44号楼所处处的位置给给本案整体体的一个延延伸所带来来的缺陷。概念提炼：自然和谐谐的生活空空间！ （三）环境境规划概念念总提炼在这里让您您感受的是是人要健康康，一切空空间也要求求健康。更更强调人与与空间的健健康共存。在在这里健康康法则充分分发挥他的的执法性，对对您身边的的空间严格格度衡，每每寸空间要要求做到健健康合格。让让您可以生生活在充满满阳光绿意意的生活空空间里。总的概念提提炼：新华华路上的唯唯一拥有超超过40%绿化的时时尚都市！（特别建议议：邀请专专业的知名名环境设计计师来执笔笔

38、）（四）商配配篇分析：本区域拥有有相当完善善的交通地地理优势：轻轨线、延延安路主干干道、内环环线高架；同时又紧紧邻名校资资优区：东东华大学、交交通大学；相当完善善齐全的区区域生活配配套优势，紧紧邻虹桥、淮淮海、静安安、中山和和徐汇五大大商圈。概念提炼：成熟街区区带来应有有尽有的生生活便利，从从此生活更更轻松！（特特别提示：将在本案案正南面的的新华路隧隧道上方由由东华大学学兴建一座座综合型拥拥有游泳池池等设施的的健身场馆馆）（五）物业业管理篇（因因未展开工工作，所以以只有概念念提炼及产产品建议）1、区配套套及物业管管理建议享受生活活的最佳保保证概念提炼：风雨无阻阻的贴心好好管家！u 社区配套建建

39、议采用散散点式的布布局方法，以以沿街商业业街、体育育中心、休休闲街、庭庭院中的服服务设施组组成；u 社区配套有有一部分是是作为对小小区业主服服务的，主主要通过物物业管理费费用的方式式经营；另另外一部分分作为收费费的服务性性项目，可可以对业主主或是外来来人员开放放，通过收收取服务费费以保证收收支平衡。这这部分配套套项目可根根据实际需需要制定标标准的高低低。u 本项目物业业管理的模模式，是人人性化的服服务。这需需要增加更更多的细节节的、人性性化的服务务项目支撑撑。u 社区配套位位置分布建建议要考虑虑到物业管管理上的便便利。u 以下是我司司对本项目目物业配套套服务的建建议： 公公共服务项项目（不另另

40、收取费用用） 专专项、配套套有偿服务务1、二十四四小时保安安，消防和和车辆管理理；1、各项健健身、娱乐乐活动2、公共场场所保洁；2、餐饮、酒酒吧；3、公共绿绿化园艺保保养和培植植；3、保健、医医疗；4、住宅区区生活垃圾圾收集和清清倒；4、美发美美容；5、公共设设施的维修修和保养5、提供小小型商务会会议场所及及服务；6、电话及及访客留言言转告；6、传真、复复印、打字字；7、组织区区内业主联联谊活动；7、园艺；8、定时对对私家花园园进行草坪坪修整，除除杂草；8、临时照照看孩童；9、代收代代缴水电费费；9、钟点清清洁；10、代收收代缴有线线电视收视视费；10、老人人、病人的的护理；11、代办办报刊订

41、阅阅和收发、邮邮件收发；11、礼仪仪服务；12、代叫叫出租车；12、礼品品速递（限限于市区）；13、代聘聘司机；13、代管管房屋；14、代请请保姆；14、代理理房屋租赁赁；15、代请请家教；15、机动动车辆清洗洗；16、代请请私人保健健医生；16、住宅宅水电设施施的维修（免免人工费）；17、代办办暂住证；17、住宅宅外墙的清清洗和粉刷刷（免人工工费）18、代办办保险；18、四季季暖房花卉卉供应及代代为养护。19、代订订生日蛋糕糕、花篮；20、代聘聘装潢设计计、施工单单位；21、代订订飞机、轮轮船、汽车车、火车票票；22、私宅宅报警器日日常检查和和维护；23、大件件物品搬运运（区内）。2、小区智

42、智能化建议议概念提炼：生活原来来可以如此此轻松安逸逸！A、安保系系统项目一一览表：项 目确定实施部部分待定部分红外线周界界报警确定实施出入口及重重点区域监监控系统确定实施访客对讲系系统确定实施家庭紧急报报警系统确定实施电子训更确定实施B、小区管管理系统项项目一览表表：项 目确定实施部部分待定部分宽带网智能一卡通通车辆出入管管理，收费费管理（会会所）电子公告提供各种信信息及公告告，作为与与客户联系系的工具音乐（包括括紧急广播播）自动三表处处理（包括括昼夜电表表）目前闵行区区还没有实实施该项服服务。净水设备（布布管线或每每户提供设设备）待定洒水设备垃圾处理设设备根据以上的的项目一览览表，我司司建议

43、把本本案的智能能化配置分分为以下四四个系统：1多媒体体信息通讯讯与服务智能化小区区内部网络络，提供宽宽带网有线线电视中视视网等公网网的接入。基本功能：提供话音音通信，模模拟视频点点播，高速速INTEERNETT接入。可造功能：提供数字字视频广播播，视频点点播（VOOD）基准准视频点播播（NVOOD）和其其他多媒体体服务。2社区安安全防范系系统完整的社区区安全防范范系统包括括:小区周周界防范报报警系统、小小区、重要要部位监控控系统、楼楼宇访客系系统，家庭庭安全防范范报警系统统、巡更系系统、背景景音响及紧紧急广播系系统，车辆辆出入管理理系统。1）小区周周界防范报报警系统基本功能：在住宅小小区周围设设置红外线线，微波探探测装置，并并与管理主主机相连，发发现盗者后后能自动向向安保报警警，同时还还显示具体体路段和方方位，并在在管理中心心计算机上上有自动记记录报警信信息外，报报警系统还还应具备有有防止小动动物跨越而而造成误报报警的能力力。可选功能：使用闭路路电视监控控系统（CCCTV）对对小区周边边实施监控控，必要时时实现小区区报警与各各系统联网网。2）家庭安安全防范报报警系统基本功能：在住户室室内以及户户门和阳台台外窗配置置便于布防防与撤防的的报警系统统，当室内内发生煤气气泄漏，火火灾或可疑疑进入时会会自动发声声、发光报报警，并将将警戒信号号传到管理理中心，在在室