21年房地产估价师历年真题和解答6卷.docx

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1、21年房地产估价师历年真题和解答6卷21年房地产估价师历年真题和解答6卷 第1卷制定广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务（Mission）、可用的方式或方法（Method）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement）。（）答案：错解析：考点:制定宣传与广告策略。制定广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务（Mission）、可用的费用即资金（Money）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement） 房地产空问市场的供求关系直接决定了

2、房地产租金的水平。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用路线价法估价的前提条件是（）。A、街道不规整，临街土地排列较整齐B、街道较规整，临街土地排列不整齐C、街道较规整，临街土地排列较整齐D、街道及两侧的土地排列均不整齐答案：C解析：考点:路线价法概述。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。( )

3、答案：错解析：知识点 估价时点原则根据课税的对象性质的不同，税种包括（）。A.流转税 B.收益税 C.财产税 D.资源税 E.房产税答案：A,B,C,D解析：本题考查的是税收制度及构成要素。根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。21年房地产估价师历年真题和解答6卷 第2卷某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的年净收益为（ ）万元

4、。A. 241.45 B.275.94 C.306.6 D.315.36答案：B解析：下列选项中，不属于建立比较基础应进行的工作是（）。A、统一财产范围B、统一付款方式C、统一税费负担D、统一成交日期答案：D解析：考点:统一财产范围。建立比较基础一般要做以下工作：统一财产范围；统一付款方式；统一融资条件；统一税费负担；统一计价单位。选项D，属于市场况调整。为解决居住问题，房地产经纪机构可以改变房屋内部结构分割出租。（）答案：错解析：本题考查的是房地产经纪机构管理。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：1.捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；2

5、.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；3.以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；4.泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；5.为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；6.改变房屋内部结构分割出租；7.侵占、挪用房地产交易资金；8.承购、承租自己提供经纪服务的房屋；9.为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；10.法律、法规禁止的其他行为。参见教材P201。处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间

6、另有约定。A、1/2B、1/3C、2/3D、2/5答案：C解析：考点:按权益状况划分的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有( )。A、 合法原则B、 最高最佳使用原则C、 估价时点原则D、 替代原则E 应急原则答案：A,B,C,D解析：在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则。 在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）A基准为收益率B目标收益率C出租率或空置率D毛租金收入E运营成本正确答案：ACDE21

7、年房地产估价师历年真题和解答6卷 第3卷 随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于( )。A商业银行B储蓄机构C私人投资者D机构投资者正确答案：D答案 D 由于房地产权益投资风险很高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益投资。利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率答案：C解析：本题考查的是投资价值。如报酬率

8、或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率，而评估投资价值时应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。参见教材P92。 运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。A合法原则B最高最佳使用原则C替代原则D公平原则正确答案：C 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的准确与否。A路线价B深度百分率C宗地形状D临街状态E土地形状正确答案：AB简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。房地产开

9、发投资的清偿能力指标一般有（）。A、借款偿还期 B、偿债备付率 C、投资利润率 D、资产负债率 E、利息备付率答案：A,D,E解析： 本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。A、负外部性B、正外部性C、强外部性D、弱外部性答案：B解析：本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。参见教材P45。21年房地产估价师历年真题和解答6卷 第4卷 整个建筑物的全部荷载最终是由基础来承受的。（ ）此题为判断题(对，错)。正

10、确答案：对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是（）。A、土地储备B、销售方案的细化C、建设项目的质量控制D、申领建设用地规划许可证答案：D解析：考点:土地储备与土地开发。选项A土地储备是政府行为，对房地产开发来说，前期应是获取土地。选项B属于租售阶段；选项C属于建设阶段的工作内容。 政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是（ ）。A转让利润B市场影响C产权是否清晰D被拆迁人的利益正确答案：D房地产开发企业项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止项目在转让过程中或者转

11、让后，转让方、受让方互相推诿，使被拆迁人的权益受到损害。房地产开发项目资本金是指在投资项目总投资中投资者实际投入的出资额。（）答案：错解析：投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。A.3700B.4040C.4250D.5300答案：C解析：本题考查的是

12、总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价2100/21050（元/m2），单价320010504250（元/m2）。在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。（）答案：错解析：本题考查的是开发完成后的价值。但在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。参见教材P350。21年房地产估价师历年真题和解答6卷 第5卷下列关于路线

13、价法的表述中，不正确的是( )。A、 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B、 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C、 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D、 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格答案：D解析：知识点 路线价法 实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。A7B10C15D30正确答案：C房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬走。商品房预售和商品房现售，各自应符合的条件中，最大的差异在于前者应事先取得建设工程规

14、划许可证。（ ）答案：错解析：本题考查的是商品房预售。无论是房屋预售还是现售，均必须持有建设工程规划许可证。P128、130。某房地产转让价格评估报告致委托方函（略）封面及目录（略）估价师声明（略）估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象本次估价对象为某市某公司综合楼，建筑面积1362.36m2，占地面积656.83m2。该房地产坐落于某区某路某号，属某市某公司所有，有宗地征用和建房规划等手续，但尚未办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。该房地产建成于1996年，框架结构共四层，按综合营业楼设计，内外装饰具有一定档次，水、电、暖等配套设施比较齐全。估价前一、二层为酒店经营，三层北

15、半部为“夜总会”舞厅经营，现因西四路规划改造已停业。三层南部及四层为服务公司办公用房。估价对象所处某市中心城区某区某路，系某城区中心地带范围，交通方便，周围商业环境条件较好，一面临街，具体位置比较优越。根据市政府规划，该条街道近期即将扩建改造为欧式商业步行街，沿街两侧房屋均需按统一设计进行扩建装修，扩建装修由原房产主承担，如原房产主无能力承担，可将原房产转让他人，需转让者原则上由政府统一收购并实行扩建改造，估价对象即属于这一范围。三、估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为转让合资提供市场交易价格参考依据。四、估价时间2022年7月6日。五、估价原则1.合法原则。2.替代

16、原则。3.估价时点原则。4.客观、公正、公平原则。六、估价依据1.国家标准房地产估价规范。2.房地产估价委托书。3.房地产估价合同书。4.政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息。5.市政府关于欧式商业步行街的规划文件。6.委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。七、估价方法根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法和成本法进行本次估价，以市场比较法为主，成本法为辅。1.估价基本思路:分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算，然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。2.市场法的技术思路:搜集多个市场上类似房地产交易实例

17、，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。3.成本法的技术思路:假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，加利息、利润、税金后扣除折旧，测算其价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式如下：评估值=取得土地费用+建筑物建造成本+利息、利润、税金一折旧八、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法和工作程序，结合估价经验对估价对象进行分析、测算，确定某市某公司综

18、合楼（建筑面积1362.36m2)，在估价时点2022年7月6日的市场转让评估值为387.00万元（大写：人民币畚佰捌拾柒万元整），平均每平方米建筑面积2840.66元（含舞厅装饰部分）。九、估价人员（略）十、估价报告有效期本估价报告有效期为一年，即自2022年7月21日至2022年7月20日止。在有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整。估价技术报告一、估价对象及个别因素分析该房地产建筑为框架结构，按综合营业楼设计，外形设计特别新颖，一层正面为全玻门窗，二至四层正面与西面为蓝宝石玻璃幕墙。内部布局作为酒店经营特别合理。一层为大厅，装修档次比较高，艺术吊顶，装有豪华装饰灯，大厅内柱、隔

19、断、楼梯扶手、吧台均为不锈钢或金箔板装饰、内墙、楼梯踏步为大理石贴面,一层地面及二层走廊地面为花岗石；二层有雅座9间均为木质艺术装饰，磨光地面砖，其中两大间为KTV房间；三层舞厅装饰豪华，灯光、音响及包厢均上档次。办公用房为木质墙裙、门窗套磨光瓷砖地面；二层以上均为双层保温铝合金窗、夹板门；水、电、暖、空调配套。停业前经营效益比较好。二、区域因素分析估价对象所处某市中心城区某区的某路，系某城区中心地段范围，交通便利，周围商业环境较好。估价对象具体位于某区某路中段南端，即未来欧式商业步行街的南端西侧，门牌号为XX号，往南50m与比较繁华的小商品街相交，东面临街（外墙至马路是12m)，西侧为居民生

20、活区，北侧为沿街营业房，南临区某机关办公楼。该房地产坐落位置优越，特别是随着欧式商业步行街的改造建设，该处将成为本城区繁华的商业经营黄金地段。三、市场背景分析某路是20世纪90年代初逐步建成初具规模的一条商业性街道，该街两侧的商业用房交易市场逐步活跃，其价格也不断上涨，但增长的幅度一直比较平稳。自2022年年初市政府规划将某路改造成某市中心的一条欧式商业步行街以来，该地段的房地产价格发生了较大突破性的升值变化，预计明后年随着步行街的建成和运营，其房地产价值还会进一步增值。但是根据商业步行街的规划设计，估价对象需向外（东侧）扩建12m，扩建后原建筑外形将被破坏，原使用功能也将受到不良影响，转让后

21、受让人尚需另行投入相当一笔资金对其进行扩建改造，而且转让时原则上由政府统一收购，这样，其整体转让的市场将没有限制，其转让价格也将没有影响。四、最高最佳使用分析估价对象为中型建筑，其酒店娱乐为中档规模，就估价时点现状而言，酒店娱乐经营是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地段附近独此一家，加之坐落位置比较优越，如步行街扩建改造成功，估价对象扩建设计合理，将会更加显示其优越性。五、估价方法选用根据估价目的和估价对象类型，对该房地产的评估应首选收益法评估为宜，但因现已停业，资料难以搜集，且扩建改造后其用途具有不确定性。即政府巳规划确定将其所处街道改造为欧式商业步行街，根据政府规定该房地产转

22、让后将由受让房产主按统一规划设计进行扩建改造，转让改造后的具体用途在估价时不易确定，且转让时其价格还会受原则上由政府统一收购的限制。因此估价应遵循相对保守的原则，故采用市场比较法和成本法进行评估，以市场比较法为主，以成本法为辅，然后将两种方法估价的结果进行加权平均，求取最终评估值。六、估价测算过程1.市场比较法(1)选取可比实例（见表352)(2)确定修正系数交易情况实例B、C为正常交易，不必修正。实例A为政府收购价格偏低，以估价对象正常交易为基准，则实例A修正系数为一5%。交易日期修正交易实例均早于估价对象，根据某路商业步行街改造，房地产价值增值较快的情况，对三个实例均应修正，以可比实例交易

23、当时价格为基准，则修正系数实例A为5%，B为8%，C为10%。区域因素修正估价对象临近某小商品街，繁华程度好于可比实例，以估价对象为基准，则a、b、c三例修正系数分别为一3%。个别因素修正三个实例分别为二、三层，结构、装饰等情况比较接近，估价对象建成时间略早于可比实例,但在建筑结构、建筑规模、设计用途、装修标准、配套设施等方面均优于可比实例，故需作较大修正，以估价对象为基准，实例修正系数A为一8%,B、C为一10%。(3)计算比准价格（表353)评估单价=(2737.15+2845.36+2772.05)元/m23=2785元/m2评估总值=2785元/m2X1362.36m2=3794173

24、元由于评估对象三楼设有舞厅，而可比实例均无舞厅，无可比性，在修正中不宜确定修正系数，故在上述评估结果中不含舞厅的装修价值，应另行估价加和。2.成本法(1)测算取得土地使用权费用采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据有关文件规定，估价对象占用土地为XX区一级商业用地，基准地价为920元/m2。根据该宗土地用途、商业和环境条件，以及商业效用和发展前景均较好等因素，并参考市场行情对该宗土地的价值在基准地价基础上作上调修正，经分析评定综合修正系数为14%，评估该宗土地价格为1050元/m2。估价对象占用土地总面积为656.83m2，取得土地使用权总费用=1050元/m2X656.83m2=6896

25、71.50元，折合楼面地价506元/m2。(2)测算建筑物开发建造成本费用建安造价:根据建安费用标准和类似结构建筑的社会平均水平费用比较测定，估价对象土建、安装（包括装修费用，不含舞厅装修）为：（850+300)元/m2=1150元/m2。前期工程(建筑场地三通一平等）：按市场类似工程测定40元/m2。专业费用(勘探、设计、监理等）:根据政府有关规定,按建安造价的3%计取为34. 50元/m2。建设管理费：按建安造价2. 5%计取为28.75元/m2。综合开发费:按政府规定计取为240元/m2。其他费用（消防、排污、人防、公路建设附加费等）：按政府规定计取32. 50元/m2。投资利息:按建设

26、期均匀性投资，贷款年利率5. 85%，建设期1.5年，建成后即投入使用计(含土地投资利息）。(5)测算折旧评估对象为商业用房，按国家商业用地40年规定，其折旧年限最长不能超过40年，该房地产已使用5年，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命，采用年限折旧法和实际观察法评定其成新率为90%。成本法评估单价=2630.63元/m2X90%=2368元/m2评估总值=2368元/m2X1362.36m2=3226068元3.测算“夜总会”歌舞厅装修价值包括灯光设施，不含音响。因舞厅未来使用用途具有不确定性，故估价中只计算其投资现值和转让税费。计算公式：评估现值N=现行投资费用X(1

27、折旧率）+转让税费根据委托方提供的综合投资费用数据和调查社会类似舞厅的投资情况，测算评定舞厅现行投资费用为46.56万元。折旧：评定舞厅装饰设施总耐用年限为10年，已用5年，直线法折旧率为50%。转让税费：5. 5%N。舞厅现值：N=46. 56X91-50%)+5.5%NN=24.63万元4.对以上两种方法的评估结果进行加权平均求取最终评估值根据估价目的，估价对象状况和估价思路，结合估价经验分析确定，取市场比较法结果权数为70%，成本法结果权数为30%，另加舞厅装修投资现值。评估房地产现值=(3794173X70%+3226068X30%+246300)元=387.00万元七、估价结果的确定

28、经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定，XX市XX公司综合楼1362.36m2，占地面积656.83m2,在估价时点2022年7月6日的房地产市场价评估总值为387.00万元。有关说明及附件（略）。答案：解析：(1)封面及目录与致委托方函的顺序不应颠倒。(2)缺少估价的假设和限制条件。(3)缺少委托方。(4) 一次评估只能有一个估价目的。(5)估价时间应为估价时点。(6)缺少价值定义。(7)缺少最高最佳使用原则。(8)缺少估价作业日期。(9)估价报告有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整，错误。(10)个别因素的分析中有用词不妥的

29、地方。(11)市场背景分析中其整体转让的市场将没有限制不妥。(12)估价结果中包括土地使用权出让金不妥。(13)市场比较法中可比实例B和C的交易日期距估价时点时间间隔较远，不宜作为可比实例。(14)总价缺少大写。(15)缺少单价。(16)报告最后一部分内容应为附件。收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（）答案：错解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括：人员工资及办公费用；保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等）；保险费；营业税金及附加；城镇土地使用税；房产税和法律费用等。三级资

30、质房地产估价机构可以从事企业清算涉及的房地产估价业务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。21年房地产估价师历年真题和解答6卷 第6卷假设某建设项目建设期 4 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600 万元，第二年 4800万元，第三年 3800 万元，第四年 3400 万元，年平均价格上涨率为 5，则该项目建设期间涨价预备费为（）万元。A1130.00B1165.43C1910.00D2022.70答案：D解析：该项目建设期间涨价预备费=+4800（1+5%）2-1+3800（1+5%）3-1+34

31、00（1+5%）4-1=2022.70（万元）。式中，L 为建设期第t 年的计划投资额，包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费；n 为建设期；f 为年均价格上涨率。 下列属于债务融资市场渠道的是( )。A房地产企业上市B抵押型REITC权益型REITD抵押贷款支持证券E退休基金正确答案：BDE答案 BDE 房地产企业上市融资和权益型REIT属于权益融资。城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施操作性规划的编制。（）答案：错解析：本题考查的是城市规划体系。城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施控制性规划的编制。 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。A 重新购建价格是指

32、重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B 重新购建价格是在估价时点的价格C 重新购建价格是客观的价格D 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格正确答案：BCD 对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（ ）。A放弃这个项目B努力学习，边学边干C埋头苦干，克服困难完成项目D找别人完成项目，签自己的名E对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助正确答案：AE按照我国法律的规定，居住用地的最高使用年限为（）年。A.70 B.60 C.50 D.40答案：A解析：本题考查的是房地产的特性。建设用地使用权出让的最高年限，局地用地为70年。