21年房地产估价师历年真题和解答7辑.docx

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1、21年房地产估价师历年真题和解答7辑21年房地产估价师历年真题和解答7辑 第1辑（）是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。A.不可移动 B.独一无二 C.寿命长久 D.难以变现答案：A解析：本题考查的是房地产的特性。不可移动是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。A、 土地面积B、 地质条件C、 土地位置D、 土地形状答案：D解析：在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和

2、 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。A、 -100B、 50C、 50D、 100答案：B解析：三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=68000.3+67000.5+63000.26650(元/m2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差6650 -6700-50(元/m2) 下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。A资产负债表B投资计划与资金筹措表C借款还本付息估算表D资金来源与运用表E

3、损益表正确答案：ADE在住宅小区智能化系统中，属于安全防范子系统的是（）。A.住户报警 B.车辆出入与停车管理 C.IC卡 D.电梯监控管理答案：A解析：本题考查的是住宅小区智能化系统。安全防范子系统：出入口管理及周界防越报警；闭路电视监控；对讲与防盗门控；住户报警；巡更管理。选项BCD属于信息管理子系统。若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产为500万元，则收益乘数为4%。（）答案：错解析：本题考查的是直接资本化法。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数500/2002.5。如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。（ ）答案：

4、对解析：本题考查的是房地产泡沫和过度开发的区别与联系。过度开发反映市场上的供求关系，而泡沫反映市场价格和实际价值之间的偏离程序。如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。P56。 某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450万m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是( )万m2。A450B475C490D500正确答案：C答案 C 前期实际销售量St-1500万m2，前期预测值Qt-1=450万m2，平滑指数a=0.8，1-a=0.2，本期预测值QtaSt-1+(1-a)Qt-10.8500+(1-0.8)450=490(万m2)

5、 21年房地产估价师历年真题和解答7辑 第2辑 只有设定企业是持续经营的，才能进行正常的会计处理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为60学时。（）答案：错解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。股票市场融资方式包括（）。A、首次公开发行B、配发C、增发D、认股权证E、公司债券答案：A,B,C,D解析：本题考查的是股票市场融资。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权四种融资方式。参

6、见教材P296。 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余正确答案：C答案 C假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如待开发的土地 (包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。 经济适用住房采取（ ）的方式进行。A出让B行政划拨C有

7、偿转让D无偿转让正确答案：B某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是（）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法答案：C解析：本题考查的是数学曲线拟合法。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。注意题干中给的提示信息。学校的校办工厂属于应征收房产税的范围。（）答案：对解析：本题考查的是房产税。中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产征，但学校兴办的校办工作、校办企业、商店、招待所等房产应征收房产税。张某在2022年10月购买了

8、一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/ m2。建筑面积为500 m2，首付款比例为20，则该店面带债务转让的价格应为（）。A.20的首付款加上该首付款2年的利息 B.20的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值 C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和 D.2022年10月的购买价格，加上20的首付款的二年利息和已

9、偿还月供在价值时点的本息值，减去2022年10月至2022年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和答案：C解析： 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。该店面带债务转让的价格=该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和。21年房地产估价师历年真题和解答7辑 第3辑某厂房的建设用地使用权于2022年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空

10、调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2022年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元m2，取得税费为4.5。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7，房地产报酬率为8。请计算该厂房2022年9月30日的市场价值。答案：解析：根据成本法计算公式，该厂房2022年9月30日的市场价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物

11、折旧。该厂房2022年9月30日的市场价值的计算步骤具体如下：（1）土地重新购建价格（2）建筑物重新购建价格18001.321=2376（万元）。（3）建筑物折旧物质折旧a.房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元；b.空调系统以外的其他设备折旧费=Cdt=808/10=64（万元）；c.长寿命项目折旧费=（23763080）8/60=302.13（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）；d.长寿命项目折旧费=（23763080）8/49=369.96（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的

12、建筑物不予补偿前提下）；e.物质折旧小计：396.13万元或者463.96万元。功能折旧（功能过剩引起的折旧）在用建筑物重建价格情况下，（万元）。建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元（4）建筑物市场价值=1643.02+2376-522.11=3496.91（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）或者3429.08万元（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下）。路线价法主要适用于城镇临街工业用地的估价。（）答案：错解析： 本题考查的是路线价法。路线价法主要适

13、用于城镇临街商业用地的估价。 一级注册建造师的注册证书由国务院建设主管部门统一印制，执业印章由国务院建设主管部门统一样式并组织制作。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（ ）。A0.5B1.0C1.5D2.0E3.0正确答案：CDE一般都采用预制好的构件安装成骨架的是（）。A.装配式的工业厂房 B.砖混结构的建筑 C.框架结构 D.板柱结构答案：A解析：本题考查的是柱、梁、板。装配式的工业厂房，一般都采用预制好的构件安装成骨架。工程量清单是招标文件的组成部分，一经中标且签订合同，即成为合同的组成部分。( )答案：对解析

14、：知识点 工程造价计价的基本原理和方法同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。答案：错解析：同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位。编制城市总体规划和详细规划时，必须控制的城市基础设施用地的控制界线为城市（）。A紫线B黄线C绿线D蓝线答案：B解析：在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。21年房地产估价

15、师历年真题和解答7辑 第4辑若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。A、标准差系数越大，风险越小B、累积概率值越大，风险越小C、标准差越小，风险越小D、标准差越大，风险越小E、标准差系数越小，风险越小答案：B,E解析：考点:概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈

16、同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平答案：C解析：本题考查的是房地产价格的影响因素。增加房地产持有环节的税收，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少需求、减少囤积、增加供给，进而导致房地产价格下降。参见教材P139。 我国国有土地占全国土地调查总面积的（ ）。A37.14%B46.18%C53.17%D61.58%正确答案：DA

17、为国有储备土地数据；B为集体所有土地数据；c为国有农林牧渔土地数据。金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押贷款。金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。拍卖品展示的方式包括（）。A、固定展示 B、巡回展示 C、资料展示 D、网络展示 E、电视展示答案：A,B,C解析：本题考查的是拍卖公告与展示。拍卖品展示包括固定展示、巡回展示和资料展示。 设订房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由（ ）收执A抵押人B抵押权人C房屋权属登记机关D公证机关正确答案：C 下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。A房产

18、税的课税对象是房产B房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据正确答案：A非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。（）答案：对解析：本题考查的是商品房交付使用。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。21年房地产估价师历年真题和解答7辑 第5辑下图32是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为2000元/m2，旁街路线价(土地单价）为1000元/m2，临正街深度为22.86m(即75

19、英尺），临旁街深度为15.24m(BP50英尺）。根据表335中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%。该块土地的总价为（ ）万元。A. 139. 35 B. 132.39C. 93.37 D. 51.56答案：C解析： （二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000，2022年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000。2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月

20、甲公司自行建设了2间宿舍，共计500。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。回答4至7题采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。A自己开发B溢价转让C被迫转让D自愿转让正确答案：C开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须（）。A、经规划管理部门同意 B、经房产管理部门同意 C、经原土地使用权出让方同意 D、重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议 E、调整土地使用权出让金答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出

21、让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。 某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第年 1土地取得 2工程建设 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3经营 1）住宅楼销售 2）写字楼出租根据市场调查，有关数据如下：（1）该项

22、目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为 销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（4）目前，此类项目折现率为10%。（5）为得到该宗

23、土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。正确答案：答案：5279.78万元或5279.70万元第一种答案：一、项目总建筑面积1.2100002.530000(m2) 其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2 二、房地产开发项目总价值及折现值(一)住宅楼价值：500015000=7500(万元)住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：7500/(1+10%)3=5634.86(万元)(二)写字楼价值字楼年租金收入=1201500070%(120%)12=1209.6(万元)写字楼押金：1209.6

24、30%=362.88(万元)写字楼押金运用年收益：362.883%=10.89(万元)有关税费和经营管理费用：1209.630%=362.88(万元)租赁净收入：1209.6+10.89362.88=857.61(万元)写字楼价值：写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)=6370.29(万元)(三)项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12022.15(万元)三、项目开发成本、管理费用及其折现值住宅楼部分：180015000(1+5%)=2835(万元)写字楼部分：280015000(1+5%)=410(万元)住宅楼开发成本及管理费折现值：28350.5/(1+

25、10%)0.5 +O.5/(1+10%)1.5=2580.13(万元)写字楼开发成本及管理费用折现值：44100.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5=3648.76(万元)项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89(万元)四、住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费：75006%=450(万元)住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3=338.09(万元)五、所能支付的最高土地价格=总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)(1+3%)=(12022.15338.096228.89)(1+3%)=5279.78(万元)第二种答案：一、项

26、目总建筑面积2100002.5=30000(m2)其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2 二、房地产开发项目总价值及折现值(一)住宅楼价值：500015000=7500(万元)(二)写字楼价值字楼年租金收入=1201500070%(120%)12=1209.6(万元)写字楼押金：1209.630%=362.88(万元)写字楼押金运用年收益：362.883%=10.89(万元)有关税费和经营管理费用：1209.63%=362.88(万元)租赁净收入：1209.6+10.89362.88=857.61(万元)(三)项目总价值折现值：7500+8478.86=15978

27、.86(万元)三、项目开发成本、管理费用及其折现值 住宅楼部分：180015000(1+5%)=2835(万元)写字楼部分：280015000(1+5%)=4410(万元)住宅楼开发成本及管理费折现值： 28350.5(1+10%)2.5+0.5(1+10%)0.5=3434.25(万元)写字楼开发成本及管理费用折现值： 44100.5(1+10%)1.5+0.5(1+10%)0.5=4856.51(万元)项目开发成本及管理费用折现值： 3434.25+4856.51=8290.76(万元)四、住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费75006%=450(万元)五、所能支付的最高土地价格第4年末地

28、价=(总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)=15978.864508290.76=7238.1(万元)贴现：7238.1(1+10%)3=5438.09(万元)地价款=5438.09(1+3%)=5279.70(万元)下列关于成本法中开发利润的计算基数的描述，错误的是（）。A、直接成本利润率的计算基数是土地成本与建设成本之和B、投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本与管理费用之和C、成本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息之和D、销售利润率的计算基数包括开发利润答案：B解析： 本题考查的是开发利润。投资利润率的计算基数为土地成本、建设成本、管理费用与销售

29、费用之和。下列关于各类污染源的表述，正确的有（）。A.大气污染源中，对人体危害最大的是飘尘B.大气生活污染源，分布广、排放污染量大C.大气污染源的源强是指污染物的浓度大小D.城市垃圾主要包括生活垃圾、建筑垃圾等E.交通噪声日益成为城市的主要噪声，城市中50%70%的噪声来自交通运输工具答案：B,D,E解析：本题考查的是大气、环境噪声、水污染源。选项A错误，飘尘是大气污染源中，颗粒类污染源危害最大的，而不能代表全部气体污染源；选项C错误，大气污染源的源强是指污染物的排放速率，污染物的浓度与源强成正比。参见教材P54、57、61。通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危

30、害的一种措施。通风方式一般不包括（）。A、局部排风 B、局部送风 C、全面通风 D、局部通风答案：D解析：本题考查的是建筑识图基础。通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式可以分为：局部排风，局部送风和全面通风。 测定季节变动的方法主要是计算季节比率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师历年真题和解答7辑 第6辑经济适用房计入房价的企业管理费以( )成本因素为计算基础。A、 征地和拆迁补偿费B、 规费C、 教育费附加D、 建安工程费E 住宅小区基础设施建设费答案：A,D,E解析：经济适用房计入房价的企业管理费原则上控制在

31、2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费为计算基础。 对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ ）类建设用地。A一B二C三D四正确答案：B下列噪声属于工业噪声中机械动源的是（）。A、风机 B、高炉排气 C、铆枪 D、风扇答案：C解析：本题考查的是环境噪声污染源。机械动源如纺织机、凿岩机、大型球磨机、电锯、柳枪和锻捶等。选项ABD是属于气动源。 某市欲对旧城区进行拆迁改造，涉及居民数千户。由于部分居民对拆迁补偿费不满，或是故土情节过重，以致有许多市民不配合拆迁工作，不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。另外，有些市民已将住房出租。他们对相关制

32、度不了解，担心自己得不到补偿费；还有的居民已对自家的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁工作抱有抵触心理。如此种种，拆迁改造工作困难重重。请问：1针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?2装修补偿应如何确定?3对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?正确答案：1针对该类拆迁估价，在估价程序上应该特别注意的环节主要有：(1)与拆迁当事人作充分的沟通，要求被拆迁人能如实提供有关资料，协助估价机构实地查，否则造成估价失实或者其他后果的，被拆迁人应当承担相应的责任。(2)需要清楚该宗地的土地使用权权属情况。是划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有

33、效经过年数等。2关于装修补偿问题，根据城市房屋拆迁估价指导意见第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。3对已存在的租赁关系，拆迁补偿的是房屋所有权人，估价与其密切相关；同时需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人可由拆迁人对承租方给予适当安置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。在计算平均数时，考虑每期资料重要性的方法是（）。A、简单平均法B、移动平均法C、加权移动平均法D、指数平

34、滑法答案：C解析：本题考查的是市场趋势分析。加权移动平均法就是在计算平均数时，考虑每期资料重要性。某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）。A、3.5B、4.5C、5.5D、6.5答案：C解析：本题考查的是名义利率与实际利率。按年计息时，一年后的本利和=1000（1+12%）=1120元；按季计息时，一年后的本利和=1000（1+12%/4）4=1125.51元，两者的差额=1125.51-1120=5.51元。下列关于拍卖保留价的表述中，错误的是（）。A、拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价B、如果出现流拍，

35、再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的10%C、保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价D、拍卖财产未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见答案：B解析：考点:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。按照消费者对不同属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场分别有（）。A、同质偏好市场B、分散偏好市场C、个别偏好市场D、集群偏好市场E、集中偏好市场答案：A,B,D解析： 本题考查的是市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据

36、消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。21年房地产估价师历年真题和解答7辑 第7辑 总供给是指国民经济中所有部门和个人对商品和劳务有支付能力的需求总量；总需求是指国民经济中所有部门和个人实际提供的各种生产要素总量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发项目需要临时停水、停电、中断道路交通时，承包商应按照国家有关规定办理申请批准手续。（）答案：错解析：本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：（1）需临时占用规划批准范围以外场地；（2）可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等

37、公共设施；（3）需要临时停水、停电、中断道路交通；（4）需要进行爆破作业等。参见教材P89。 某地区商品住宅价格自2000年至2022年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2022年的价格为（ ）元/m2。A849B865C882D915正确答案：C 以下属于自然周期第一阶段特点的有（ ）。A净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底B供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平C空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个 令开发商觉得开

38、始建设新项目有利可图的水平D如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降 到只能支付物业运营费用的水平E供给保持基本静止不变，就没有或很少有新的投机性开发建设项目出现正确答案：AEAE B项为第三阶段特点，C项属于第二阶段，D项属于第四阶段。施工现场的水、电、路通和场地平整属于房地产开发过程的前期工作。（）答案：对解析：考点:其他前期工作。除了上述四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户；进一步分析市场状况，初步确定目标市场、

39、售价或租金水平；制定项目开发过程的监控策略；洽谈开发项目保险事宜等。下列选项中，不能作为判定权利类型及归属的依据的是（）。A、不动产登记薄B、权属证书C、有关合同（如租赁合同）D、规划条件答案：D解析：考点:合法原则。依法判定的权利类型及归属，一般应以不动产登记薄、权属证书以及有关合同等为依据。某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/平方米。该宗土地的总价为（）万元。A.96 B.192 C.240 D.480答案：D解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积20000000/50004000（平方米），土地总价40001200480（万元）。 销售均价20000元/为（ ）A众数B中位数C算术平均数D几何平均数正确答案：C