21年房地产估价师答疑精华8辑.docx

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1、21年房地产估价师答疑精华8辑21年房地产估价师答疑精华8辑 第1辑下列有关存款业务的说法正确的一项是( )。A、 活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日B、 定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种C、 单位活期存款以每月月末的30日为结息日D、 单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息答案：D解析：活期储蓄存款以每年的6月30日为结息日；定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等几种；单位活期存款以每季末月20日为结息日。 城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额（）此题为判断题(对，错

2、)。正确答案：马克思的地租理论不包括（）。A、级差地租 B、剩余地租 C、垄断地租 D、绝对地租答案：B解析：本题考查的是地租理论及地租的测算。马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。 如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 以下适宜公开招标的工程项目有( )。A建设周期长的工程项目B技术复杂的工程项目C工程性质特殊的工程项目D专业要求强的工程项目E工期紧迫的工程项目正确答案：AB答案 AB C、D两项适用于邀请招标方式。21年房地产估价师答疑精华8辑 第2辑下列

3、选项中，不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。A、装修B、户型C、层高D、楼层答案：D解析： 本题考查的是房地产实物因素。选项D是区位因素。下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有( )。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐场馆D.城市基础设施E.高档酒店答案：A,C,E解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标

4、拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。 按偿还期间的长短，一般将负债分为短期负债和长期负债。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场经营关系。答案：错解析：在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。 关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是（ ）。A（P/A,i,n）B（A/P,i,n）C（A/F,i,n）D（F/A,i,n）正确答案：B(A/P,i,n

5、)为等额序列支付资金回收系数标准表示法。21年房地产估价师答疑精华8辑 第3辑下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A、收益现金流风险 B、市场供求风险 C、通货膨胀风险 D、利率变动风险答案：A解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。参见教材P21。关于物权的效力说法有误的是( )。A、 同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存B、 同一标的物一般来说物权优先于债权C、 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对

6、承租人和新房主失效D、 物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利答案：C解析：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方( )元/m2。A2022.80B2214.28C2336.45D2447.37正

7、确答案：B下列关系式中，属于正确表达房地产开发项目“经济成本”内涵的有( )。A.会计成本正常利润 B.会计成本隐成本C.显成本隐成本 D.会计成本经济利润隐成本E.销售收入经济利润答案：A,B,C,E解析：以上各种含义的成本及利润的相互关系可用以下关系式表示：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本(正常利润) (6-43)经济利润=销售收入-会计成本(显成本)-隐成本(正常利润) (6-44) 拆迁补偿估价现场勘察记录需要（ ）签字认可。A拆迁人B被拆迁人C估价人员D拆迁主管部门人员E接受拆迁委托单位人员正确答案：ABC21年房地产估价师答疑精华8辑 第4辑 假设某个消费者的全部收入都用于商品

8、甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用（ ）。A减少B增加C不变D可能增加也可能减少正确答案：B根据边际效用递减规律，当增加商品X的消费时，x的边际效用逐渐减少；而商品Y的消费量因商品X的增加而减少，故Y的边际效用增加。预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。( )答案：错解析：知识点 净收益按一定数额递减的公式 下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。A乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁

9、人不一定具有效力B估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包含被拆迁房屋室内自行装修装饰的价值C房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房，根据合法原则，估价时一律按住宅估价D估价专家委员会应当在自收到申请之日起l0日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告正确答案：A 某宗地的面积为1000，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/，2190元/和2220元/，如果赋予这三个价格的权重分别为03，04和03，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/。A2160B2175C2181D2205正确答案

10、：C比准价格=2130元/03+2190元/04+2220元/03=2181元/住房公积金采取“低存低贷”的原则。（）答案：对解析：住房公积金制度实行“低存低贷”原则，分为存贷款利率和沉淀资金利率。21年房地产估价师答疑精华8辑 第5辑采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格答案：C解析：本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。BD可以先行排除，A成交价格属于实际价格，可能存在价格扭曲因素；

11、只有C正常价格，也可以称之为客观价格。从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是（）。A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅答案：D解析：考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用，均不再计算建筑面积。（）答案：对解析：本题考查的是房屋面积测算的一般规定。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用，均

12、不再计算建筑面积。经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。 股票与股单的相同点是（ ）。A适用范围相同B性质相同C都属于证据证券D表现形式相同正确答案：C21年房地产估价师答疑精华8辑 第6辑回答以下问题：(1)保险事故的估价中，一般采用比较法还是成本法？或哪种方法在此类目的的估价中用得较多？(2)在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价

13、方法？答案：解析：(1)保险评估中用得较多的方法是成本法，也可用比较法。(2)在回答关于技术路线的问题时，应说明拟采用的估价方法。独立使用的地下室、车棚、车库属于不应分摊的共有建筑面积，用作公共休憩、绿化等场所的架空层应当分摊建筑面积。（）答案：错解析：本题考查的是共有建筑面积的分摊。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。A认知价值定价法B价值定价法C领导定价法D挑战定价法E随行就市定价法正确答案：CDE若总体单位

14、的属性为人们受教育程度，则该标志为品质标志。答案：对解析：按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。品质标志是指不能用数量表现而只能用文字、符号或代码进行说明的标志，如性别、文化程度、工种等；纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和（）的，免征土地增值税。A.10%B.20%C.30%D.40%答案：B解析：本题考查的是土地增值税减税、免税。纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。21年房地产估价师答疑精华8辑 第7辑 在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（ ）。A估价目的、估价原则、估价对象B估价目的、估价

15、原则、估价时点C估价原则、估价对象、估价时点D估价目的、估价对象、估价时点正确答案：D房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定，因此，需要明确的估价基本事项主要包括：估价目的、估价时点和估价对象。（）理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A.古典学派的储蓄投资决定理论 B.流动性偏好利率理论 C.可贷资金利率理论 D.IS-LM曲线模型的利率理论答案：B解析：本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论的倡导者是凯恩斯，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。根据物权法，下列财产中，可以设

16、定抵押的是（）。A.国有土地所有权 B.村办企业的厂房 C.集体土地所有权 D.被查封的房屋答案：B解析：本题考查的是房地产抵押的条件。土地所有权不得抵押；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押权。商品房买卖合同属于（）。A单务合同B无名合同C实践合同D要式合同答案：D解析：要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同。例如，房屋租赁合同必须采用书面形式。商品房买卖合同也必须采用书面形式。A 项，单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。B 项，非典型合同又称无名合同，是指法律尚未特别规定，也未赋予一定名称的合同。C 项，实践合同是在当事人意思表示一

17、致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。 下列说法不正确的是（ ）。A委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D指定代理的实质是一种实现委托代理的方式正确答案：D指定代理的实质是一种实现法定代理的方式，而非委托代理。21年房地产估价师答疑精华8辑 第8辑农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收耕地占用税。（）答案：对解析：本题考查的是耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收。 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了

18、开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：由房地产估价师本人申请的注册种类( )。A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注册E.撤销注册答案：A,B,C解析：初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（）。A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格答案：B解析：最高最佳利用原则必须同时符合（）标准。A、法律上允许B、技术上可能C、经济上可行D、价值最大化E、公益最大化答案：A,B,C,D解析：本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用必须同时满足四个条件：法律上允许；技术上可能；财务上可行；价值最大化。参见教材P166。