21年房地产估价师考试答案9辑.docx

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1、21年房地产估价师考试答案9辑21年房地产估价师考试答案9辑 第1辑有关房地产按照权益状况划分的说法，错误的是（）。A、共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产B、处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意C、房屋征收范围确定后，可以改变房屋用途D、已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押答案：C解析：本题考查的是按权益状况划分的种类。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。参见教材P7172。下列关于房地产价格的说法，不正确的是（）。A、房地产价格实质上是房地产权益价格B、

2、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响D、房地产价格形成的时间通常较短答案：D解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。选项D，房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格形成的时间通常较短。会计假设包括（）。A.会计主体假设 B.会计客体假设 C.持续经营假设 D.会计分期假设 E.货币计量假设答案：A,C,D,E解析：本题考查的是会计假设。会计假设包括会计主体假设、持续经营假设、会计分期

3、假设和货币计量假设。(2022真题) 房地产估价机构分立的，分立后的各方都可以保持原房地产估价机构的等级。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方承继原来的等级，但应符合原等级条件，其他各方按照新设立的机构申请资质。 注册房地产估价师管理办法规定，取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律 后果（ ）。A直接归于该他人B直接归于该行为人C由该他人和该行为人按约定分担D由行为人代该他人承担正确答案：A 已

4、知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为( )。A10B9C1D0.9正确答案：C21年房地产估价师考试答案9辑 第2辑对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只能在处置（转让）物业时实现。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。置业投资中，房地产投资的增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。P176。下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A、房屋价值补偿费B、搬迁补偿费C、停产停业损失补偿费D、

5、土地补偿费答案：D解析： 本题考查的是土地费用。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，征收管理费和服务费等。参见教材P259。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。（）答案：错解析：考点:房地产投资风险的概念。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。 收益法的本质是以房地产的（ ）为

6、导向求取估价对象的价值。A预期未来收益B预期收益能力C预期价格高低D预期价格涨落正确答案：A( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A、 房地产的权益和区位B、 房地产的权益C、 房地产的实物和权益D、 房地产的区位答案：D解析： 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。问题：1这样的做法有哪些错误?2若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方

7、法求取估价对象的年净收益?正确答案：1错误：由于3个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。未说明3个交易实例的净收益是否属于可观收益。不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用3个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。2具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。试题分析本题主要考核转让价格评估中，采用比较法计算估价对象的净收益的过程。选择可比实例时应注意经营规模要与估价对象相当，可比实例的平均年净收益要注意是否客观合理。估价对象年净收益的计算应

8、根据可比实例年净收益计算取得，不能将最高最佳使用原则适用于此。估价对象年净收益与可比实例的年净收益应使用每平方米的年净收益进行比较。不可采用总价比较。城市发展战略中社会发展目标包括（）。A.人均国民收入等经济效益指标 B.土地利用结构 C.居民受教育程度等人口素质指标 D.人际环境质量答案：C解析： 本题考查的是城市发展战略。社会发展目标包括总人口规模等人口总量指标、年龄结构等人口构成指标，人均寿命等反映居民生活水平的指标以及居民受教育程度等人口素质指标。21年房地产估价师考试答案9辑 第3辑 估价对象为一宗10000m-的七通一平用地，i地使用权出让时间为2022年3月1日。土地使用权出让年

9、限为50年窖积率为5：根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼钢筋混凝土结构，共18层：其中l一3层主要为商业用途，建筑面积9000(含独立使用的车棚300)其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/。工程子2022年9月1日开工。预计2022年9月1日建成。现需估价2022年9月1日的土地交易价格有关资料如下：l、房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的55，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。2、建筑安装工程费为1100元/，专业及管理费为建筑安装工程费的8。3、商业用房建成半年后可全部用于出租出租空置率及租金损失率共为10，按建筑面积计月租赁

10、收入会稳定在50元/。运营费用率为24。4，商品住宅建成半年时可售出30，平均价格为2700元/；建成一年时可售出60，平均价格为2800元/；剩余的10会在建成一年牛售出，平均价格为2900元/，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的35。5、房地产报酬率为8%，折现率为12，贷款年利率为6销售利润率为20，估价测算如下(节选)：采用观金流量折现法测算估价对象于2022年9月1日的土地公开市场价值。解：1、开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000 5=50000(）住宅总面积=500009000=41000()(1)商铺开发完成后的房地产总价直每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入12(

11、1空置等租金损失率)=5012(110)=540(元/)每平方米商铺的净收益=有效毛收入(1运营费用率)=540(124)=41040(元/)商铺开发完成后的单价=410408111(1+8)47 1/(1+8)2.5=411845(元/)商铺开发完成后的总价=4118459000=370661（万元）(2)住宅开发完成后的总价值=41 00030 2700(1+12)2.5+602800(1十12)3+10 2900/(1+12)3.5=820406(万元)(3)开发完成后的房地产总价值=370661+820406=11 91067(万元)2、扣除项目(1)建安工程费=500001100(1

12、+12)=491071(万元)(2)专业及管理费用=491071 8=39286(万元)(3)销售费用和销售税费总额=11 91067(35+55)=107196(万元)(4)销售利润=11 9106720=238213(万元)(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V4=O04V3、总地价2022年9月1日的总地价：V=11 9106749107139286107196238213O04VV=303174(万元)正确答案：1.商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12。2.商铺开发后的总价值计算时，应扣除300m2独立车棚的面积。商铺开发完成后的总价值=4118.458700=3583105（

13、万元）或3760.528700=3271.65万元。3.在计算2022年9月1目总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04V=5322.25万元 在我国，自然人的民事权利能力一律平等。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一投资者向某房地产产业投资100万元，假设在同一时间段内，无风险资产的回报率为10%，市场的整体平均回报率为30%，而资产的系统性市场风险相关系数为1.2，求在这一时间段内，投资者获得多少预期回报？正确答案：根据题意有公式： E=rf+bfE(rm-

14、rf) =l00l0%+1.210030%-lOOlO% =10+1.220 =34万元注：主观题答案仅供参考 银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。A3583B3909C4300D4778正确答案：C银行一般规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入，则该家庭最低月均收入应不低于（2000+150）元50%=4300元。 评估再次抵押的房地产的抵押价值的，不应作为抵押估价的估价对

15、象；如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法答案：D解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 在下列合同中，属于从合同的有（ ）。A购房合同B抵押合同C保险合同D借款合同正确答案：B21年房地产估价师考试答案9辑 第4辑无论质量问题是由勘察、设计、

16、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。答案：对解析：房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。此外，消费者是从开发商手里购房，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以同定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均属于流动资金的性质。( )答案：对解析：房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。A.需要适时的更新改造投资 B.易

17、受政策影响 C.依赖专业管理 D.适于短期投资 E.变现性差答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适用于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。房地产的有租约限制价值等于（）A.无租约现值价值减承租人权益价值B.出租人权益价值加承租人权益价值C.无租约现值价值减出租人权益价值D.出租人权益价值减承租人权益价值答案：A解析：住房公积金管理的决策机构为（）。A.住房公积金管理委员会B.住房公积金管理中心C.财政管理部门D.各级人民银行答

18、案：A解析：本题考查的是住房公积金制度。住房公积金管理委员会，为住房公积金管理的决策机构。下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有（）。A股票B期货C工业产权D非专利技术E建设用地使用权答案：C,D,E解析：房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应先

19、到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。21年房地产估价师考试答案9辑 第5辑当事人订立抵押合同时，不得在合同中约定( )。A.债务履行期限B.被担保的债权数额C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有答案：D解析：订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。中华人民共和国继承法规定：遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。（）答案：对解析：本题考查的是自然人、法人和非法人组织。中华人民共和国继承法规定：遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。债

20、券的短期市场是指发行和买卖 2 年期内的短期政府债券活动的总称。（）答案：错解析：短期债券市场是指发行和买卖 1 年期以内的短期政府债券和企业债券活动的总称。 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚有两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常隋况下应如何思考下列问题：1如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?正确答案：1

21、应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。2显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。3该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，不是购房者张某可以完全确定的。一般来说，市场调查时不能过分依赖一种方法，强调方法要适应问题，而不是问题适应方法，只有通过多种来源收集信息并进行分析才能具有较大的可信度，这体现了有效的市场调查必须具备（）特点。A、方法科学B、调查方法多样C、调查具有创造性D、模型和数据相互依赖答案：B解析：考点:对市场调查的分析与评估。有效的市场调查

22、要求调查方法多样，一般来说，市场调查时不能过分依赖一种方法，强调方法要适应问题，而不是问题适应方法，只有通过多种来源收集信息并进行分析才能具有较大的可信度。 以下不属于经营性用地的是( )。A工业用地B旅游用地C娱乐用地D商品住宅用地正确答案：A答案 A 2022年7月1日起开始实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中规定，商业、旅游，娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，特殊情况下才允许协议出让。 城市房屋拆迁估价时点一般为（ ）之日。A房屋拆迁公告发布B房屋拆迁许可证颁发C签订房屋拆迁协议D房屋拆迁实施正确答案：B21年房地产估价师考试答案9辑 第6辑经济技

23、术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的30%。（）答案：错解析：本题考查的是耕地占用税。根据有关规定，加成征税政策中，经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。 甲公司应向土地管理部门缴纳（ ）。A土地补偿费B土地使用权出让金C土地闲置费D房屋拆迁安置费正确答案：B国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是经济因素。GDP增长

24、带动房地产的需求，引起价格上涨。下列不属于普通股股东享有的权利的是（）。A.参见股东大会 B.参见表决 C.对公司债务负有限责任 D.股息红利分配的要求答案：C解析：本题考查的是股票的基本分类。普通股股东享有的权利有：（1）参加股东大会的权利；（2）参加表决的权利；（3）股票转让权；（4）股息红利分配的要求权；（5）公司剩余财产的分配权；（6）对公司事务的质询权。选项C是普通股股东应承担的义务。下列属于闲置土地处置方式的有（）。A.延长动工开发期限 B.调整土地用途.规划条件 C.建设单位安排临时使用 D.协议有偿收回国有建设用地使用权 E.置换土地答案：A,B,D,E解析：本题考查的是闲置土

25、地的处置方式。闲置土地的处置方式主要有：（1）延长动工开发期限；（2）调整土地用途、规划条件；（3）由政府安排临时使用；（4）协议有偿收回国有建设用地使用权；（5）置换土地；（6）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。 房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（ ）。A物业管理B运营管理C设施管理D资产管理E组合投资管理正确答案：ACDEACDE从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的房地产管理人员的责任。虽然房地产资产管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的

26、目标，这就是使房地产的价值最大化。房地产估价是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。( )答案：错解析：知识点 房地产估价的本质21年房地产估价师考试答案9辑 第7辑 将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。A投资机会选择与决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段正确答案：B答案 B 编制建设工程招标文件属于前期工作阶段的工作。 下列说法正确的足（ ）。A抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织B抵押权人是指依法取得的房

27、地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织C颅购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后由贷款金融机构代其支付其余的购房款将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还货款履行拙保的行为D存建工程抵押，是指抵押权人为取得在建T程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同存建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还货款履行担保的行为正确答案：C本题主要是考查房地产抵押的相关概念。抵押人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；而抵押权人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他

28、组织。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。 假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。A可接受性B保值增值性C现实社会需要程度D未来发展趋势E固定性正确答案：ACD答案 ACD最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。（三）甲方（开发公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分

29、别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。2022年建造完成，甲方尚欠乙方80万工程款。在建工程抵押贷款还有100万元未还，贷款成数为5成。建造完成前半年开始销售，共售出3000平方米，均价10000元/平方米。甲方想申请再次抵押的抵押贷款，则抵押面积为（）。A.5000平方米B.3000平方米C.2000平方米D.小于2000平方米答案：D解析：建造的商品房总面积为5000平方米，已经售出3000平方米，剩余未出售部分为2000平方米，剩余未出售部分中可能包含公建面积、回迁部分面积等，因此抵押面积小于2000平方米。某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、

30、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为（）万元。A、16.79 B、18.12 C、25.01 D、31.17答案：C解析：本题考查的是复利计算。当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。( )答案：错解析：知识点 合同法 甲优先受偿的剩余价款，应按( )分别受偿。A所欠债务的先后顺序B所欠债务的总额比例C尚欠债务的比例D债权人索债的急缓程度正确答案：A21年房地产估价师考试答案9辑 第8辑 运用( )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A抽检法B平滑法C指数加权法D市场法正确答案：D答案 D运用市场法估价，首先需

31、要拥有大量真实的交易实例。由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。 ( )答案：错解析：由于房地产投资具有区位选择异常重要的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。 城市生活污水不是酚类污染物的来源（ ）。此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋

32、（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。2022年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅。该规划地块的容积率为（）。A.3.8B.4.8

33、C.5.2D.6.4答案：B解析：本题考查的是控制性详细规划。规划地块容积率总建筑面积/规划地块用地面积（2000004180050000）/500004.856。参见教材P34。在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产现状价值等于市场价值；在不合法利用下，现状价值可能高于市场价值。（）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值，当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2022第号估价项目名称

34、：房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：房地产开发有限公司房地产估价机构：房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2022年6月14日至2022年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。二、房地产估价机构房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象估价对象为位于市大道号房地

35、产在建工程，办理了建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和国有土地使用证。估价对象为房地产开发有限公司所有。估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下一层建筑面积为4142.22平方米，总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2051年6月22日，

36、土地使用权总面积为6346.90平方米。估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2022年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。五、价值时点2022年6月14日（确定理由略）六、价值类型本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的

37、估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。七、估价原则独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。八、估价依据（略）九、估价方法由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。十、估价结果经过测

38、算，确定估价对象房地产在建工程在价值时点2022年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。十一、注册房地产估价师注册房地产估价师：、十二、实地查勘期（略）十三、估价作业日期2022年6月14日至2022年6月19日十四、变现能力分析（略）房地产在建工程抵押估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得

39、出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。五、估价测算过程（一）运用假设开发法求取估价对象的价格1.选取具体估价方法根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。2.选择估价前提根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。3.假设开发法估价的计算公式在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费4.测算续建完成后的房地产价值采用收益法确定续建完成后的房地

40、产价值。收益法的计算公式为：V=（A/Y）1-1/（1+Y）n式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。（2）年总支出的求取：年折旧费。根据省建筑工程计价定额以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和房地产估价规范“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为年折旧费=180039=46.15元平方米年维修费。按规定，维修费为

41、房屋造价的1.5%，则有：年维修费=18001.5%=27.00元平方米年管理费。7.32元/平方米（测算过程略）年保险费。3.60元/平方米（测算过程略）年房产税。年房产税=18001.2%=21.60元/平方米年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元平方米（4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期

42、为2051年6月，故确定其收益年限为39年。（6）将上述数据代入公式V=（A/Y）1-1/（1+Y）n=（256.33/6.38%）1-1/（1+6.38%）39=4018元/平方米则续建完成后的房地产价值=401826934.74=108223785.32元5.测算续建成本根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。6.管理费用依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=110000005%=550000元7.投资利息经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元8.销售费用按续建

43、成本的5%计，则有：销售费用=110000005%=550000元9.续建投资利润经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元10.买方购买在建工程的税费经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元11.在建工程的评估值在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元（二）运用成本法求取估价对象的价格经测算，计算结果为80079680元（计算过程略）（三）估价对象的价格运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%

44、，则：估价对象价格=9297850720%+8007968080%=80659445.4元六、估价结果确定经过测算，确定估价对象房地产在建工程在价值时点2022年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）答案：解析： 本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；3.价值类

45、型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；4.“估价原则”缺少谨慎原则；5.结果报告中估价结果缺少单价；6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；7.结果报告缺少风险提示；8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；14.运用公式V=（A/Y）

46、1-1/（1+Y）n的计算结果有误；15.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由。16.估价报告缺少附件。本次估价背景情况如下：某房地产估价机构接受委托评估某住宅小区一幢 22 层临街商住楼底层商铺的抵押价值，该商铺目前由业主出租给他人经营便利店，接受委托后，经与业主王联系，注册房地产估价师张与协助估价人员李对估价对象进行了实地查勘，查勘作业环节由李 负责记录，最后整理形成下述实地查勘记录表。经营性房地产实地查勘记录表领勘人：王查勘人：李实地查勘期：2022 年6 月15 日答案：解析：1朝向为南不对，应为北。2建筑结构不可能是砖混，应为钢混结构。3缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。4查勘人中缺注册房地产估价师张的签字。21年房地产估价师考试答案9辑 第9辑在中国率先开展土地使用权有偿出让和转让试点的特区是（）。A.上海B.深圳C.厦门D.珠海答案：B解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。在中国率先开展土地使用权有偿出让和转让试点的特区是深圳。甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1 000万元，经营收益各按50