21年房地产估价师考试试题题库6篇.docx

《21年房地产估价师考试试题题库6篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《21年房地产估价师考试试题题库6篇.docx（16页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、21年房地产估价师考试试题题库6篇21年房地产估价师考试试题题库6篇 第1篇 利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有( )。A期望值相同、标准差小的方案B期望值相同、标准差大的方案C标准差系数小的方案D标准差系数大的方案E标准差相同、期望值大的方案正确答案：ACE答案 ACE 判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法，正确的有（）。A.在一笔成功的房地产交易中，买方最高出价成交价格卖方最低要价B.在买方的市场下，成交价格会偏向卖房最低要价C.市场价格和理论价格相比，市

2、场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格D.在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波 动，不会偏离太远E.当交易情况正常时，成交价格接近市场价格答案：A,B,D,E解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。选项C错误，市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。参见教材P95、97。房地产面积的测算，包括房屋面积测算和用地面积测算。 ( )答案：对解析：某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/，项目销售均价为8500元

3、/，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（ ）万平方米。A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80答案：D解析：房地产开发项目盈亏平衡分析。设该项目能够收回全部成本费用时的最低销售为Y，13000+350050000/10000=Y8500（1-5.5%），Y=3.8（万平方米）。 根据房地产广告发布暂行规定的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。A集体土地上的合法房屋B代管房屋C列入拆迁范围内的房屋D共有房屋E商品房预售许可证正在办理之中的房屋正确答案：AE未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）评估。A、收益法B、比较法C、成本法

4、D、长期趋势法答案：B解析： 本题考查的是按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用比较法评估。21年房地产估价师考试试题题库6篇 第2篇在用蒙特卡洛模拟法进行风险分析时，其结果的准确性与各变量的变化范围和变化概率估计的准确性无关。（）答案：错解析：本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提。参见教材P238。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括( )。A、 预售收B、 还本付息收入C、 租赁收入D、 贷款本金收入E 利息收入答案：A,C,D,E解析：解析

5、现金流量 某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于（ ）万元。A2000B2500C3000D3500正确答案：D进度计划管理通常采用网络图和（）。A.资源配置图 B.直方图 C.横道图 D.控制图答案：C解析：本题考查的是进度控制。进度计划管理通常采用网络图和横道图。价格等于“成本加平均利润”是必然的。因为价格围绕着“成本加平均利润”而上下波动，最终必然趋向于“成本加平均利润”。答案：错解析：价格等于“成本加平均利润”是偶然的。价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。环境是相对于某个主体而言的，离开了主体谈环境没有意义。（）答案

6、：对解析：本题考查的是环境的概念和分类。环境是相对于某个主体而言的，离开了主体谈环境没有意义。21年房地产估价师考试试题题库6篇 第3篇、从估价角度出发，下列属于运营费用的是（）。A、房地产抵押贷款还本付息额B、房地产折旧额C、房地产改扩建费用D、房屋保险费用答案：D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。从估价角度出发，运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。 请根据以下内容回答 105110 题（二）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了工程承包合同，由乙公司承建甲

7、公司开发的W商场，总建设投资为5亿元。甲公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元，贷款期为1年。乙公司于2022年6月正式开工建设，合同规定建设期为12个月。乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。在建设过程中。一场暴雨使商场外门廊地基发生了塌陷事故，但建筑主体并没有受到影响，责任鉴定结果为暴雨导致地基发生沉降引起的塌陷。此事故在保险承保范围内，保险公司对乙公司进行了赔付。商场建成后，甲公司将商场首层商铺进行销售，成交均价达到了20000元/m2。第 105 题 建设期结束后，甲公司应偿还开发贷款本金和

8、利息共（ ）万元。A1680B30000C30168D31680正确答案：D3亿元(1+5.6%)=31680万元。下列属于房地产行政法规的有（）。A.城市商品房预售管理办法 B.物业管理条例 C.建筑装饰装修管理规定 D.房地产开发企业资质管理办法 E.住房公积金管理条例答案：B,E解析： 本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、不动产登记暂行条例等。选项A、C、D错误，应属于部门规章。 前期物业服务合同至业主委

9、员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于报酬率的说法，正确的是（ ）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率答案：D解析：本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险

10、来确定。由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（）。A.使项目的规模.布局发生变化 B.承担更多的贷款利息 C.增加房地产开发项目的融资成本 D.承担总费用上涨的风险 E.租售期延长答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。如果施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。另外，承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，致使项目开发期延长。21年房地产估价师考试试题题库6篇 第4篇下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现在状况的是（）。A.评估期房的价值 B.房地产损害赔偿 C.房屋征收评估 D.估价鉴定答案：C解析

11、： 本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（）确定是否进行投资。A、等待投资型期权估价B、放弃型期权估价C、成长型期权估价D、柔性期权估价答案：C解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。成长型期权估价，首期开发通常很难产生理想的收益，其投入很可能与收益持平甚至大于收益，但对项目后期投资收益会有较大影响。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长

12、型期权进行估价，以确定是否进行投资。参见教材P245。下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是( )。A.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知B.保修费用由施工单位承担C.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案D.保修费用由质量缺陷的责任方承担E.因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任答案：B,E解析：1.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内

13、予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。2.发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。3.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。4.施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。5.保修费用由质量缺陷的责任方承担。6.在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造

14、成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。针对以上情况

15、，在估价时最恰当的做法是（ ）。A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告D.视委托人要求进行估价并出具估价报告答案：B解析：火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（）。A、未来运营费用风险B、机会成本风险C、变现风险D、或然损失风险答案：D解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。为评估某商品住宅楼的价格，在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下

16、所示：(1)可比实例交易情况，如下表所示：上表交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度。 (2)该类住宅2022年1月至8月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117，116， 117(均以上个月为100)。 (3)房地产状况的比较判断结果，如下表所示：试利用上述资料测算该商品住宅楼：2022年8月31日的正常市场价格。答案：解析：解此题意在考察市场法中交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整的方法，属于掌握的范畴。在进行计算时只要按部就班、依次进行计算就行，难度不大。掌握此题的关键在于计算公式必须熟悉，计算时间指数要细心，系数中的比值

17、切忌颠倒，平时多加强练习。计算过程：该商品住宅楼2022年8月31日的正常市场价格测算如下。(1)测算公式：比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数(2)求取交易情况修正系数：(3)求取交易日期调整系数。(4)求取房地产状况调整系数。求取比准价格(单价)VA、VB、VC：VA50001.022.1180.93910 142.89(元/m2)VB520011.5880.971元/m28018.13(元/m2)VB49000.991.171.042元/m25914.05(元/m2)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则估价对象价格(单价)(10

18、142.89+8018.13+5914.05)/38025.02元/m221年房地产估价师考试试题题库6篇 第5篇 取得房地产经纪人执业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列说法不正确的是（ ） 。A委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D指定代理的实质是一种实现委托代理的方式正确答案：D指定代理的实质是一种实现法定代理的方式，而非委托代理。按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受

19、人后，买受人有权在通知到达之日起（）日内做出是否退房的书面答复。A、10B、15C、20D、30答案：B解析：本题考查的是商品房买卖合同。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。 （ ）是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。A会计主体B持续经营C会计分期D货币计量正确答案：B(2022年真题) 下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业答案：C解析：本题考查的是房地产直接投资。具备房地产投资管理经验的机

20、构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但物业价值和收益能力逐步提升。陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2022年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。2022 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022 年 10 月20 日该项目取得商品房预售许可证。乙房地产开发公司建造该项目所

21、涉及的印花税可按（）的比例免征。A.1.0B.2.5C.10.0D.25.0答案：D解析：对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。因商业零售、商务办公、酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一，居住建筑面积100425，印花税免征比例25102.5。21年房地产估价师考试试题题库6篇 第6篇资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额与( )之比。A、 经营收入B、 资本金C、 经营成本D、 销售收入答案：B解析：根据资本金净

22、利润率的定义。 土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 零售商业物业的租金是以（ ）为基础计算的。A每一个独立出租单元的总出租面积B以每月每平方米C以每平方米可出租面积D每平方米可出租面积按月或年支付的金额正确答案：A 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（ ）万元

23、的贬值。A548.19B558.15C567.39D675.40正确答案：C （二）甲公司拥有一宗面积为80000的工业用地，地上建有面积为50000的厂房及10000的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。 第 8 题 甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（ ）。A按工业用途估价B按居住用途估价C按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合正确答案：A估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（）元/m2。A.9452B.9455C.9469D.9497答案：B解析：本题考查的是平均增减量法。d（81407800）0.1（84708140）0.2（88008470）0.3（91308800）0.4331元/m2，未来第一年的价格780033159455元/m2。参见教材P387。